YKGYO 30_06_2010_Portfolio Valuation Table_xlsx

30.06.2010; $/TL:1,5747
YAPI KREDİ KORAY GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.
(TL)
GAYRİMENKULLER, GAYRİMENKUL
PROJELERİ, GAYRİMENKULE DAYALI Yeri ve Özellikleri
HAKLAR
Alış Tarihi
Alış Maliyeti
Alış Ekspertiz
Tarihi
Alış Ekspertiz
Değeri
Ekspertiz Tarihi
Tablo Tarihi: 30.06.2010
Ekspertiz Değeri
Arsalar ve Araziler
Riva Arsası
İstanbul-Beykoz Riva'da 48.727 m2'lik
arsa.
07.3.2000
4.774.977
07.3.2000
5.394.780
11.01.2010
8.976.030
Binalar
Portföy Değeri
Toplam Port.
Kira Ekspertiz
Sigorta Değeri
Değ. Oranı
Tarihi
8.976.030
9%
8.976.030
9%
12.098.648
12%
Narmanlı Han
Beyoğlu Narmanlı Han'da %15'lik hisse
karşılığı 833,66 m2'lik kapalı alan payı .
15.06.2001
878.000
15.06.2001
1.695.945
15.01.2010
6.545.000
6.545.000
6%
1.040.000
Elit Residence
2 katta toplam brüt alanı 680 m2'lik 2
daire
31.03.1998
994.307
31.03.1998
1.868.130
08.01.2010
4.046.000
4.046.000
4%
1.810.000
-
-
06.10.2004
12.115.000
12.01.2010
1.507.648
1.507.648
1%
781.357
4.950.496
5%
4.950.496
5%
22.293.605
22%
22.293.605
22%
Ankara Ankara
Ankara'da Hasılat Paylaşımlı modelde
185 konutluk projeden kalan 4 ünite
Diğer Gayrimenkuller
Bomonti Apartmanı
İstanbul-Şişli/Bomonti'de bulunan 144
pafta,980 ada,9 parsel no'lu,2.799,27 m2
yüzölçümüne sahip,Extensa İstanbul
Emlak Yatırım İnşaat ve Ticaret A.Ş.'nin
574/1091 paylı mülkiyetindeki parsel
üzerinde bulunan Bomonti Apartman
Projesinden alınan 9 daire
03.05.2010
5.217.000
03.05.2010
5.217.000
Gayrimenkul Projeleri
Çankaya Projesi
Çankaya'da toplam 62 konut ve 12.099
m2 ticaret merkezinden oluşan karma
proje.
05.10.2006
202.343
25.08.2005
1.112.500
12.01.2010
24.478.256
8.160
15.250.370
0%
Gayrimenkule Dayalı Haklar
GAYRİMENKULLER TOPLAMI
Alış Tarihi
Toplam İştirakler Değ.
Oranı
Alış Maliyeti
48.318.779
48%
Portföy Değeri
Toplam Port.
Değ. Oranı
İŞTİRAKLER
Faaliyet Konusu
YKS Tesis Yönetim Hizmetleri A.Ş
Tesis yönetim
31.12.2004
205.341
0%
205.341
0%
Gelişim Gayrimenkul ve Yatırım Ticaret
Anonim Şirketi
Gayrimenkul yatırımı
14.11.2008
68.199.996
100%
52.374.836
52%
52.580.177
52%
İŞTİRAKLER TOPLAMI
PARA VE SERMAYE PİYASASI
ARAÇLARI
Hisse Senedi
08.01.2010
Kira
Kira Bedeli
Kiracı
Ekspertiz
(Aylık)
Değeri
Para Birimi
Alış Tarihi
Alış Maliyeti
Bileşik Faiz
Oranı
Miktarı
Vade
Birim Değeri
Portföy Değeri (TL)
TL
-
-
-
-
-
-
0
0
TL
-
-
-
-
-
-
0
Tahvil ve Bonolar
TL
TL
USD
-
-
-
-
-
-
Yatırım Fonları
A-Tipi Hisse Fonu
A Tipi Karma Fonu
B-Tipi Likit Fon
TL
TL
TL
-
-
-
-
-
-
Vadeli / Vadesiz Döviz Tevdiat
Vadesiz EURO Mevduat
Vadesiz USD Mevduat
Vadeli USD Mevduat
Vadeli USD Mevduat
Vadeli USD Mevduat
Vadeli USD Mevduat
EURO
USD
USD
USD
USD
USD
-
245
933
-
-
-
-
-
Toplam Port.
Değ. Oranı
0%
0%
0
0
0
0%
0%
0%
0%
0%
0
0
0
0
0%
0%
0%
0%
1.940
471
1.469
0
0
0
0
0%
0% Dönem sonu TCMB kurundan TL'ye çevrilmiştir
0% Dönem sonu TCMB kurundan TL'ye çevrilmiştir
0%
0%
0%
0%
10.550 ABD/NATO
Kira Başlangıç Dönemi
21.05.2008
Kira
Süresi
5 yıl
Vadeli TL Mevduat
Vadeli TL Mevduat
Vadeli TL Mevduat
Vadeli TL Mevduat
Vadeli TL Mevduat
Vadeli TL Mevduat
Vadeli TL Mevduat
Vadeli TL Mevduat
TL
TL
TL
TL
TL
TL
TL
0
0
0
0
0
0
0
0
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
Ters Repo
O/N
O/N
O/N
TL
USD
EURO
0
0%
0%
0%
0%
Borsa Para Piyasası
0
0%
0%
Diğer Para ve Sermaye Piyasası Araçları
0
0%
VOB
-
-
-
-
-
-
TL
0%
0%
PARA VE SERMAYE PİYASASI
ARAÇLARI TOPLAMI
TOPLAM PORTFÖY DEĞERİ
1.940
0%
100.900.896
100%
HAZIR DEĞERLER
1.250
ALACAKLAR
4.150.332
DİĞER AKTİFLER
1.281.176
BORÇLAR
13.905.991
NET AKTİF DEĞER
92.427.663
PAY SAYISI
40.000.000
PAYBAŞI NET AKTİF DEĞERİ (TL)
2,31
ORTAKLIK HİSSE SENEDİNİN İMKB
SON SEANS AĞIRLIKLI ORTALAMA
FİYATI
1,64
DİĞER BİLGİLER
Portföydeki Projelere İlişkin Olarak Yıllar İtibariyle Planlanan Ödeme
Tutarları :
2011
2010
2012
2013
2014
2015
Alınan Kredilere İlişkin Açıklamalar :
Kredi Tutarı (İlgili Para Birimi
Cinsinden)
Kredi Tutarı
(TL)
Kredi Alınan Kuruluş
Para Birimi
Yapı ve Kredi Bankası
TL
5.000.000
5.000.000
Akbank
TL
893.600
893.600
3.333.333
5.248.999
Yapı ve Kredi Bankası
USD
Açıklamalar
Vadesi
Faiz Oranı
1 Yıl
%9,75
İşletme sermayesi amaçlı kullanılmak üzere alınan finansman kaynağıdır
Rotatif(Gecelik)
% 8,50
Şirket faaliyetleri için kullanılan kredi.
1 Yıl
%4
Şirket Faaliyetlerinde kullanılmak üzere alınan finansman kaynağıdır.
Rehin, İpotek ve Teminatlara İlişkin Açıklamalar :
Bir Önceki Tabloya Göre Değişiklikler :
Bomonti Apartman projesinden 9 adet gayrimenkul alımı yapılmış,Yapı ve Kredi Bankasından 1 yıl vadeli , 3.333.333 USD kredi kullanılmıştır ve iştiraklerimizden Gelişim Gayrimenkul ve Yatırım Ticaret A.Ş.'nin değerleme çalışması Güreli Yeminli Mali Müşavirlik tarafından Düzeltilmiş Özvarlık
Değeri yöntemi ile yapılarak, 52.374.836 TL bulunmuştur.
Ortaklığa Verilmiş Olan Ek Süreler ve Diğer Yasal Yükümlülüklere İlişkin Bilgiler:
SPK'nın 19.03.2010 tarih ve 6/210 sayılı toplantısında ,Şirket'imize,Seri VI,No:11 sayılı "Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği"nin 27. maddesinin (e) bendi uyarınca ve ayni maddenin (a) bendinde belirtilen asgari %50 oranını sağlıyabilmesi için bir defaya mahsus olmak üzere
1 yıllık süre tanınmıştır.
PORTFÖY SINIRLAMALARI KONTROLLERİ
1. %50 Kontrolü
A) GAYRİMENKULLER, GAYRİMENKUL PROJELERİ VE GAYRİMENKULE DAYALI HAKLAR
B) PARA VE SERMAYE PİYASASI ARAÇLARININ ÜÇ YILLIK GAYRİMENKUL ÖDEMELERİ İÇİN TUTULAN KISMI
C) GAYRİMENKULLER VE PARA VE SERMAYE PİYASASI ARAÇLARININ ÜÇ YILLIK GAYRİMENKUL ÖDEMELERİ İÇİN TUTULAN KISMI (A+B)
D) İŞTİRAKLER
E) YATIRIM AMAÇLI TUTULAN PARA VE SERMAYE PİYASASI ARAÇLARI
F) İŞTİRAKLER VE YATIRIM AMAÇLI TUTULAN PARA VE SERMAYE PİYASASI ARAÇLARI (D+E)
48.318.779
48.318.779
52.580.177
1.940
52.582.117
48% Gayrimenkuller'in toplam değerinin portföy değerine oranıyla ilgili Tebliğ'in 27/e bendi
kapsamında gerekli işlemler yapılmaktadır.SPK tarafından %50 oranın sağlanması için
31.12.2010 tarihine kadar süre verilmiştir.
52% 27/b maddesi uyarınca iştirakler ve yatırım amaçlı tutulan para ve sermaye piyasası araçları toplamı
TOPLAM PORTFÖY DEĞERİ
2. Mevduat Kontrolü (%10 Kontrolü)
A) Vadeli / Vadesiz Döviz Tevdiat
B) Vadeli TL Mevduat
C) Toplam Yatırım Amaçlı Mevduat
TOPLAM PORTFÖY DEĞERİ
3. İştirak Sınırı Kontrolü (%10 İşletmeci şirket kontrolu)
A) Gelişim Gayrimenkul ve Yatırım Ticaret A.Ş.
araçları toplamı portföy değerinin %50'sini geçtiğinden oranın düzeltilmesi için
SPK tarafından 31.12.2010 tarihine kadar süre verilmiştir.
100.900.896
1.940
1.940
100.900.896
0%
52.374.836
B) YKS Tesis Yönetim Hizmetleri A.Ş
205.341
C) İştirakler Toplamı
TOPLAM PORTFÖY DEĞERİ
52.580.177
100.900.896
0,20% İşletmeci şirket oranı 27/b maddesinde belirtilen %10 oranı içinde kalmaktadır
52% (Açıklama yukarıda %50 Kontrolü F bendinde yer almaktadır.)
4. Atıl tutulan Arsa / Arazi Sınırı Kontrolü
Riva Arsası
Alış Tarihi
07.3.2000
Tablo Tarihi
30.06.2010
Beş Yılı Geçmiş
mi?
Evet
Portföy Değeri
8.976.030
Beş Yılı Geçenlerin Portföy Değeri
Toplamı
8.976.030
TOPLAM PORTFÖY DEĞERİ
9%
100.900.896
5. Kredi Sınırı Kontrolü
A) Kredi 1
B) Kredi 2
C) Kredi 3
D) Krediler Toplamı
NET AKTİF DEĞER
5.000.000
893.600
5.248.999
11.142.599
92.427.663
12%
DİPNOTLAR
1. Tabloda yer alan tüm ekspertiz değerleri ve portföy değerleri KDV hariç değerlerdir. Gayrimenkullerin KDV dahil toplam değeri ise 56.174.575 TL’dir.
2. Narmanlı Han'da kiracı bulunmamaktadır.
3. Elit Residence'deki kira sözleşmeleri ABD Doları bazında olup ayrıntılar Ek-1 tablosunda verilmektedir.Tablodaki tutarlar dönem sonu TCMB kurundan çevrilerek TL değerleri yazılmıştır.
4. Hazır Değerler, Alacaklar, Diğer Aktifler ve Borçlar tutarları henüz kesinleşmemiş muhasebe kayıtları üzerinden alınmıştır.
5.Yapı Kredi Koray GYO AŞ ve Doğuş-Ge GYO AŞ Ortak Girişimi olarak yapılan Evidea konut Projesinin tamamı olan 473 Konut'un teslimleri tamamlanmış olup; Yapı Kredi Koray'ın payına düşen 519.926,57 TL Portfoy Değeri'nin, 516.941,97 TL' si KDV iadesi alacağı ve 2.984,60 TL'si müşterilerden tahsil edilecek olan iskan harç masrafları alacaklarından oluşmakta
olup, toplam 519.926,57 TL alacaklara ilave edilmiştir.
6. Çankaya projesi / ekspertiz değeri
Değerleme tarihi itibariyle projenin mevcut yasal durumu gözönüne alınarak, yasal durum değer takdiri olarak arsa değeri olan 41.056.000 TL hesaplanmıştır. Bu değerin içinde hem Yapı Kredi Koray GYO A.Ş’nin, hem mal sahibinin payı vardır. Yapı Kredi Koray GYO A.Ş'nin arsadaki bugünkü hisse payının değeri 5.747.840 –TL’dir. Bu değer gayrimenkul satış vaadi
ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca inşaatın tamamlanma sürecine bağlı olarak devredilen %14'lük arsa payının bir üst satırda belirtilen yasal durum değer takdiri içindeki karşılığıdır.
Yapı Kredi Koray GYO ile mal sahibi %46 - %54 oranına göre, kat karşılığı esasına göre oluşacak bağımsız ve ticari bölümleri paylaşacaklardır.
Değerleme tarihi itibariyle ekspertiz değeri olarak, projenin mevcut durum değerine göre hesaplanan toplam proje değeri olan TL 53.213.600 TL'nin Yapı Kredi Koray'ın hissesine düşen %46'lık kısmın değeri alınmıştır.
Çankaya Yerel Kalkınma ve Dayanışma Vakfı'nın Çankaya Belediye Başkanlığı ve T.C. Kültür ve Turizm bakanlığına karşı açtığı Ankara 9 idare mahkemesinde 2006/2203E sayılı dosya üzerinden açılmış davada mahkeme 30.12.2004 tarihli imar durumu belgesinin , Çankaya Belediyesi Encümeninin 23.12.2004 tarihli parsellerin tevhidi kararının ,Ankara Kültür ve
Tabiat Varlıklarını Koruma Kurulunun 16.04.2004 tarihli 9102 sayılı ve 13.11.1995 tarihli 4304 sayılı kararının iptaline karar vermiş, karar temyiz edilmiş olup, Danıştay 6 dairesi nezdinde 2008/10427E sayılı dosya üzerinde yargılama sürmektedir.Şirketimiz davalılar yanında müdahil sıfatıyla yer almaktadır.
Ankara Belediye'sinin Çankaya Belediye'si aleyhine açmış olduğu dava kapsamında, Ankara 9 İdare Mahkemesinin 2007/237E-2008/2183K sayılı kararıyla inşaat ruhsatlarının iptaline karar vermiş olup, davalı yanında müdahil sıfatıyla bu davaya katıldığımız için, davalı Ankara Çankaya Belediyesinin temyizi sonrasında, tarafımızca da temyize gidilmiştir. Temyiz
incelemesi Danıştay 6 dairesi nezdinde 2009/2706E sayılı dosya üzerinde devam etmektedir.
7. Çankaya projesi / portföy değeri
Proje geliştirilmesi için alınan izinden önceki en son tarihli değerleme raporunda yer alan arsa ekspertiz değerini ve tablo tarihine kadar projeye ilişkin olarak ortaklık tarafından yapılan tüm harcamaları (arsa alış maliyeti hariç) içermektedir.
8. Binalar'daki Ankara Ankara portföy değeri;
Portföy tablosu tarihi itibariyle 4 adet satılmamış dairelerin değerinden oluşmaktadır. Kiracı bulunmamaktadır. Ankara-Ankara ekspertiz değeri olarak mevcut yasal durumu göz önüne alınarak arsa değerine göre hesaplanan yasal durum değeri göz önüne alınmıştır.
Ankara - Ankara projesinde 30 Haziran 2010 tarihli portföy tablomuzda sahip olduğumuzu belirttiğimiz 4 daireden bir tanesi 21 Temmuz 2010 tarihli özel durum açıklamamızda belirtildiği üzere satılmış olup, sahip olduğumuz mevcut daire sayısı 3'e düşmüştür. Kalan 3ünitenin toplam ekspertiz değeri 1.096.197 TL'dir.
Ankara-Ankara projesiyle ilgili Çankaya Belediye Encümeninin 3510.25 sayılı kararının iptali istemiyle açılan davada Ankara 11 idare mahkemesince verilen 10.03.2010 gün ve E:2010/325 sayılı yürütmenin durdurulması isteminin reddi yolundaki kararın kaldırılması ve yürütmenin durdurulması istemiyle Ankara Bölge İdare Mahkemesine yapılan itiraz istemimiz
reddedilmiştir. Sözkonusu kararın yürütmesinin durdurulması istemiyle Danıştay nezdinde temyiz başvurusunda bulunulmuş, bu başvurunun lehimize sonuçlanması halinde, aynı proje ile ilgili olarak Ankara 11 idare mahkemesince verilen 17 Mayıs 2010 tarihinde yapılan özel durum açıklamamızda belirtilen Çankaya Belediye Encümeninin 3510.25 sayılı yıkım kararının
hukuki dayanağı da ortadan kalkmış olacaktır.
9. Bomonti Apartman Daireleri
Bomonti Apartmanları projesi, İstanbul İli, Şişli İlçesinde 2.799,27 metrekare yüzölçümüne sahip, İstanbul Emlak Yatırım İnşaat ve Ticaret A.Ş.'nin 574/1091 paylı mülkiyetindeki parsel üzerinde halen inşaatı devam eden bir projedir.
Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmeleri 21.05.2010 tarihinde imzalanmış olup, sözleşmeler uyarınca ödenmesi gereken KDV dahil 3.333.3333 USD, 01.06.2010 tarihinde Extensa İstanbul Emlak Yatırım İnşaat ve Ticaret A.Ş'ye ödenmiştir.
Tapuya tescil henüz yapılmadığından, tescil esnasındaki oluşan maliyet ve diğer gider unsurları alış fiyatına yansıtılamamış olup, portföy değeri olarak dairelerin 30.06.2010 tarihindeki maliyetlerine göre oluşan değeri alınmıştır.
Gayrimenkullerin kat irtifakı gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri uyarınca 31.10.2010 tarihine kadar Extensa İstanbul Emlak Yatırım İnşaat ve Ticaret A.Ş. tarafından tesis edilecektir. Bu tarihe kadar devir işleminin yapılamaması durumunda, kat irtifakı tapu devirleri yapılana kadar Denizbank A.Ş. tarafından şirketimize Extensa İstanbul Emlak Yatırım İnşaat ve Ticaret
A.Ş.nin yükümlülüklerini teminatı olarak verilen ve 31.10.2010 tarihine kadar geçerli 3.333.333 USD değerinde gayrikabili rücu kesin teminat mektubu 3 aylık sürelerle uzatılmaya devam edilecek ve tapu devir işlemleri sonuçlandığında iade edilecektir.
10. Gelişim Gayrimenkul ve Yatırım Ticaret A.Ş.
Güreli Yeminli Mali Müşavirlik ve Bağımsız Denetim Hizmetleri A.Ş. tarafından Düzeltilmiş Net Aktif Yöntemi ile yapılan hesaplama da %99,99 'una sahip olduğumuz iştirakimiz Gelişim Gayrimenkul ve Yatırım Ticaret A.Ş.'nin değeri 52.374.836 TL bulunmuştur.
11. Portföy Değerleme Tablosundaki Gayrimenkuller'in toplam portföy değerine oranıyla ilgili Tebliğ'in 27/e bendi kapsamında SPK'ya başvuruda bulunmuş ve Kurul tarafından 25/a maddesinde belirtilen asgari %50 oranının sağlanması için şirketimize 31.12.2010 tarihine kadar 1 yıl süre verilmiştir.
12. Yapı ve Kredi Bankasından kullanılan 1 yıl vadeli 3.333.333 USD kredi dönem sonu TCMB kurundan TL'ye çevrilmiştir.
13. 27 Temmmuz 2010 tarihinde yapılan özel durum açıklaması ile İstanbul ili,Şişli ilçesinde bulunan Levent Loft Bahçe projesinden, ekspertiz değeri KDV dahil 4.970.853,88 TL olan 5 adet daire nin, şirketimiz tarafından KDV dahil 4.696.500 TL peşin bedelle satın alınmasına karar verilmiştir.
14. 29 Temmuz 2010 tarihinde yapılan özel durum açıklaması ile Yapı ve Kredi Bankasından 1 yıl vadeli ,3.80 % faizli ,3.030.000 USD kredi kullanılmasına karar verilmiştir.
EK-1
YKGYO
Kira Bedeli - USD
Kira Bedeli Kiracı
TL
Kira Başlangıç
Dönemi
Kira Süresi
Kira Ekspertiz
Tarihi
Kira Expertiz Değeri
Sigorta Değeri
21.05.2008
5 yıl
08.01.2010
8.160
1.810.000
Elit Residence
6.700
10.550
Toplam
10.550
ABD/NATO