konut finansmanı sistemi kanun tasarısı taslağı

KONUT FİNANSMANI SİSTEMİ KANUN TASARISI TASLAĞI (MORTGAGE) İLE ÖNGÖRÜLEN
DÜZENLEMELER
__________________________________________________________________________
Ateş KONCA
Ülkemizdeki konutları genel olarak değerlendirdiğimizde gerek nitelikli yapıların eksikliğinin gerek kayıt dışılığın varlığının,
kontrolsüz ve sistemsiz gelişmelere sebep olduğu ortaya çıkmaktadır. Konut sahibi olmak isteyenler açısından değerlendirme
yaptığımızda ise konut finansmanında hâlihazırda kullanılabilecek borçlanma yöntemlerine fazla ilgi gösterilmediği sonucuna
ulaşılabilmektedir. Bu noktada konut finansmanının da kolay olarak izlenememesi, kontrolsüz ve sistemsiz gelişmelerin
devamına sebep olabilmektedir.
Konut sahibi olmak isteyenler genellikle kendi kaynakları ile finansman sağlama yolunu seçmektedirler. Bu şekilde
finansmanın tam olarak sağlanamaması durumunda ise diğer kişilerden alınan ödünç paralar ile finansman ihtiyaçları
giderilmeye çalışılmaktadır. Diğer taraftan konut sahibi olmak için bankalar tarafından sağlanan krediler gibi kurumsal
finansman araçlarının kullanımı ise çok düşük oranlarda tercih edilmektedir. Bu aşamada konut sahibi olmak için gerekli
finansmanın sağlanması için geçen süre de uzayabilmektedir.
Gerçekte bankalar tarafından sağlanan konut kredileri konut finansmanı açısından önemli olanaklar sağlamaktadır. Ancak
enflasyonun uzun dönemler boyunca yüksek seviyelerde olması ve ekonomimizde çeşitli dönemlerde çalkantılar yaşanması;
bankalarca sağlanan konut kredilerinin faiz oranlarının yüksek, vadelerinin ise kısa olması gibi sonuçlara neden olmuştur. Bu
nedenle de bu finansman sisteminden istenildiği şekilde faydalanılamamıştır.
Son dönemde ise konut kredisi faiz oranlarının düşmesi ve vadelerin uzaması ile bankalar tarafından sağlanan konut
kredilerinde eskiye göre önemli artışlar meydana gelmiştir. Diğer taraftan yeni yapılmakta olan konutlarının satışını
gerçekleştiren firmalar da projelerine ilgi duyan kişilere konut kredisi tahsis edilmesi için bankalar ile işbirliği
yapabilmektedirler.
Bunlara rağmen konut kredisi faiz oranları ve vadeleri hala gelişmiş ülkelerde uygulanan finansman sistemlerine göre çok
yüksek oran ve uzun vadelerde seyretmektedir.
Dünyada ipoteğe dayalı finansman sistemlerinin (mortgage) kullanımı ile konutların uzun vadelerde ve çok daha düşük
maliyetler ile edinimi mümkün olabilmektedir. Bu sistem ile ülkelerde biriken tasarrufların, çeşitli gelir gruplarının (özellikle de
orta ve alt gelir gruplarının) konut finansman ihtiyaçlarında kullanılmaları mümkün olabilmektedir.
Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) tarafından hazırlanan Konut Finansman Sistemine İlişkin Çeşitli Kanunlarda Değişiklik
Yapılmasına İlişkin Kanun Tasarısı Taslağı ile Türkiye’de de ipoteğe dayalı konut finansmanı (mortgage) sistemine geçilmesi
öngörülmektedir.
Kanun tasarısı taslağında Bankalar Kanunu, İcra ve İflas Kanunu, Kamu Finansmanı ve Borç Yönetiminin Düzenlenmesi
Hakkında Kanun, Sermaye Piyasası Kanunu, Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun, Harçlar Kanunu ve çeşitli vergi
kanunlarında (Gelir Vergisi Kanunu, Kurumlar Vergisi Kanunu, Katma Değer Vergisi Kanunu, Gider Vergileri Kanunu)
değişiklikler yapılması öngörülmektedir.
Kanun tasarısı ile konut finansmanı, konut finansmanı fonu, varlık finansmanı fonu, ipotek finansmanı kuruluşlarının tanımları
Sermaye Piyasası Kanunu’na eklenmesi öngörülmektedir.
Tasarıda konut finansman sistemine ilişkin olarak vergi kanunlarında (özellikle de çeşitli vergi teşviklerinin yer aldığı)
değişikliklerin yapılması öngörülmektedir. Yazımızın bu bölümünde kısaca tasarıda yer alan bu değişikliklerin kapsamına
değinilecektir.
Konut Finansmanı Fonları ve Varlık Finansmanı Fonları Kazançları
Konut finansmanı fonları ile varlık finansmanı fonlarının kazançlarının kurumlar vergisinden istisna olması öngörülmektedir.
Ayrıca tasarı uyarınca bu kazançlar Gelir Vergisi Kanunu’nun 94 üncü maddesi kapsamında da tevkifata tabi olmayacaktır.
Menkul Sermaye İratları
Kanun tasarısı taslağında,
Konut finansmanı fonları ipoteğe dayalı menkul kıymetlerine ve varlık finansmanı fonları varlığa dayalı menkul
kıymetlerine ödenen faizler
İpotek finansmanı kuruluşları ve konut finansman kuruluşları tarafından ihraç edilen ipotekli sermaye piyasası
araçları, varlık teminatlı menkul kıymetlerden elde edilen faizler
menkul sermaye iradı olarak tanımlanmıştır.
Kişilerce Ödenen Faizler
Tasarıda, tapuya kayıtlı bir konutu bulunmayan ya da tapuya kayıtlı sadece bir konutu olan kişilerin konut finansmanından
kaynaklanan borçlarının 100.000,00 YTL’ye kadar olan kısmına ilişkin faiz ödemelerinin;
bu kişilerin ücretlerine ilişkin gelir vergisi matrahlarının tespitinde indirim olarak dikkate alınması ya da
gelir vergisi beyannamesinde indirim olarak dikkate alınması
öngörülmektedir.
İpotekli Sermaye Piyasası Araçlarından Elde Edilen Kar Payı ve Faiz Gelirleri
İpotek finansmanı kuruluşları ve konut finansmanı kuruluşları tarafından ihraç edilen ipotekli sermaye piyasası araçlarından
elde edilen kar payı ve faiz gelirlerinin Gelir Vergisi Kanunu’nun 94. maddesi tevkifata tabi tutulmasına ilişkin olarak bu
maddeye bir bent eklenmesi öngörülmektedir.
Ancak tasarıda tevkifat oranına ilişkin bir belirleme yapılmamıştır. Gelir Vergisi Kanunu’nun 94. maddesine uygulanacak genel
tevkifat oranı %25 olarak belirlenmiş ve Bakanlar Kurulu’na da bu oranı farklı kişi, gelir ve ödemeler için bir kat daha artırmaya
ya da sıfıra indirme yetkisi verilmiştir.
İpotek Finansmanı Kuruluşları, Konut Finansman Kuruluşları ve Konut Finansman Fonları Tarafından Yurt Dışında
İhraç Edilecek İpotekli Sermaye Piyasası Araçları
İpotek finansmanı kuruluşları, konut finansman kuruluşları ve konut finansman fonları tarafından yurt dışında ihraç edilen
ipotekli sermaye piyasası araçlarının, alım satımı, itfası sırasında elde edilen getirileri ile bunların dönemsel getirilerinin
tahsilinde 1.1.2006 yılında itibaren yürürlüğe girecek olan Gelir Vergisi Kanunu’nun Geçici 67. maddesi kapsamında stopaj
yapılmaması öngörülmektedir.
Konut Finansmanı Fonları ve Varlık Finansmanı Fonlarının Kazançları
Sermaye Piyasası Kanununa göre kurulan konut finansmanı fonları ve varlık finansmanı fonlarının elde ettikleri kazançlar
üzerinden 1.1.2006 yılında itibaren yürürlüğe girecek olan Gelir Vergisi Kanunu’nun Geçici 67. maddesi kapsamında stopaj
yapılmaması öngörülmektedir.
Banka ve Sigorta Muameleleri Vergisi (BSMV)
Kanun tasarısında,
İpotek finansmanı kuruluşlarının kuruluşlarında veya sermayelerini artırdıkları sırada çıkardıkları hisse senetlerinin
itibarî değerlerinin üzerinde elden çıkarılması sonucu kendi lehlerine kalan paralar ile
İpotek finansmanı kuruluşlarının, konut finansmanı kuruluşlarının ve konut finansmanı fonlarının, konut finansmanı
kapsamında yaptıkları tüm işlemler (yabancı para birimi üzerinden yapılanlar dahil) nedeniyle lehe alınan paraların
BSMV’den istisna edilmesi öngörülmektedir.
Harçlar Kanunu
Kanun tasarısında, konut finansmanı kapsamında,
Konut finansman kuruluşları ve ipotek finansmanı kuruluşlarınca ipotek üzerine yapılan tüm işlemler ile
Finansal kiralama yoluyla kiralanan konutların kiracıya devri işlemleri
için harç alınmaması öngörülmektedir.
Diğer taraftan konusu belli bir değerle ilgili bulunan davalarda ve konut finansmanından kaynaklanan alacakların takibinde,
ihalenin feshi talepleri ile ilgili olarak esas hakkında karar verilmesi halinde hüküm altına alınan anlaşmazlık konusu değer
üzerinden binde ellidört oranında nispi harç alınması öngörülmektedir. (Ayrıca Bakanlar Kurulu’nun, dava çeşitleri itibariyle
birlikte veya ayrı ayrı olmak üzere bu nispeti binde 10’a kadar indirmeye veya Kanunda yazılı nispete kadar çıkarmaya yetkili
olması öngörülmüştür.)
Damga Vergisi Kanunu
Kanun tasarısında,
ipotek finansmanı kuruluşları ile konut finansmanı fonlarının kuruluş dahil her türlü işlemleri,
konut finansmanı kuruluşlarının konut finansmanı işlemleri
ile ilgili olarak düzenlenen ve damga vergisi bu kuruluşlar veya fonlar tarafından ödenmesi gereken kağıtlar damga
vergisinden istisna edilmesi öngörülmektedir.
Katma Değer Vergisi Kanunu
Konusu konut finansmanı olan finansal kiralama sözleşmeleri çerçevesinde, konutun finansal kiralama şirketlerince teslimi
veya kiralanması işlemleri katma değer vergisinden istisna edilmektedir.