ARAŞTIRMA BÖLÜMÜ 2 Mayıs 2017 İŞ GYO 1Ç2017 Sonuçları HARUN DERELİ [email protected] TURGUT USLU [email protected] “İş GYO 2017 Yılının İlk Çeyreğindeki Net Dönem Karı 20,6mn TL Olarak Gerçekleşti…” Öneri : "AL" Hedef Hisse Fiyatı : 1,88TL Reuters/Bloom berg ISGYO.IS /IsGYO.TI Fiyat BİST 100 1,39 0,4 USD 94.655 26.601 USD TL/$ 3,56 (TCMB Kuru) Yüksek Son 1 Yıl 1,58 Düşük Son 1 Yıl 1,27 Hisse Adedi (m n ) 914 Piyasa Değeri (TL) 1.270 TL Halka Açıklık(%) 48,0 Net Borç(m n) 638 Halka Açık Kısm ın Piyasa Değeri (m n) 1 Aylık 610 TL 3 Aylık Son 1 Yıl TL Getiri 0,3% 1,9% -6,4% BİST-100 5,0% 12,9% 10,7% -4,5% -9,8% -15,5% BİST-100 Göreceli Günlük İş. Hc.m n TL (son üç ay) 2,7 (m n TL) 1Ç2016 1Ç2017 Net Satış 52 62 19% Brüt Kar 47 47 0% Faaliyet Karı 51 21 -60% Net Kar / Zarar 50 21 F/K -59% PD/DD 3,25 0,41 BIST- GYO 6,04 0,73 BIST-100 11,74 1,54 2,76 0,45 İş GYO İş GYO Bir Yıl Ort. % Değ. HİSSE PERFORMANSI 1,8 1,6 1,6 1,3 1,3 1,1 Şirket’in kira gelirleri bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %4,7 oranında gerileyerek 44mn TL olmuştur. Kira gelirlerinin düşmesinde Ankara ve İş Kuleleri’ndeki gelirlerinin düşmesi etkili olmuştur. Diğer yandan, Tuzla Teknoloji ve Operasyon Merkezi kira gelirlerine katkı yapmaya devam etmiştir. Buna ilaveten, Ege Perla Projesi’ndeki teslimatlar kapsamında 8,6mn TL konut satış geliri elde edilmiştir. Şirket'in brüt karı 47mn TL ile bir önceki yılın ilk çeyreğine göre önemli bir değişim yaşamamıştır. Brüt kar marjı da %76,5 olmuş ve bir önceki yılın aynı çeyreğindeki %90,6’nın altında gerçekleşmiştir. Ayrıca, FAVÖK rakamı 36,7mn TL ile bir önceki yılın aynı dönemine göre %8,2 oranında gerilemiştir. FAVÖK marjı %59,6 olmuştur. Net kar marjı ise %33,5 oranında gerçekleşmiştir. Şirket’in 267,7mn TL’lik (62mn USD, 9,9mn EUR) döviz açık pozisyonu bulunmaktadır. Şirket’in net borç / FAVÖK oranı bir önceki çeyreğe gerileyerek 4,1x seviyesine düşmüştür. Şirket’in nakit yaratma kapasitesi ve bazı varlıklardan elde edilen döviz bazlı gelirleri nedeniyle borçluluğun yönetilebilir olduğunu düşünüyoruz. 1,0 ISG YO (sol eksen) 0,7 BIST- 100 Göreceli Getiri 0,8 30.03.2016 İş GYO'nun 1Ç2017'deki net dönem karı 20,6mn TL olarak gerçekleşmiştir. Şirket geçen yılın aynı döneminde 50,3mn TL kar elde etmişti. Piyasanın beklentisi 25mn TL kar yönündeyken, bizim beklentimiz 34mn TL yönündeydi. Tahminimizdeki sapmada finansman giderlerinin beklentimizden daha yüksek gelmesi önemli etken olmuştur. Diğer yandan, karın bir önceki yıldan daha düşük gelmesinde 15,5mn TL artan finansman giderleri ve esas faaliyetlerden kur farkı gelirlerinin 11,5mn TL azalması etkili olmuştur. 0,4 07.08.2016 15.12.2016 Not:28.04.2017 kapanış verileri kullanılmıştır. 24.04.2017 İş GYO hisseleri ile ilgili önerimizi “AL” olarak koruyor ve hedef hisse fiyatını de bedelsiz sermaye artırımına istinaden düzelterek (%7,5 bedelsiz) 1,88TL olarak güncelliyoruz. Gelirlerin önemli bir kısmı kira gelirlerinden oluşuyor… Şirketin gayrimenkul portföyünün %47’si ofis, %18’si alışveriş merkezi, %30’u projeler, %4’ü arsa ve %1’i otel şeklindedir. Şirketin gayrimenkul yatırımlarının %84’ü İstanbul’da bulunmaktadır. İş GYO’nun 2017 yılının ilk çeyreğinde elde ettiği hasılatın %79’u kira gelirlerinden (üst hakkı dahil) oluşmaktadır. 1Ç16 2Ç16 3Ç16 4Ç16 1Ç17 1Ç171Ç16 %Değ. 52 197 60 96 62 19% 5 134 16 55 14 196% BRÜT KAR/ZARAR 47 63 44 41 47 0% Faaliyet Giderleri(-) 8 17 7 5 11 38% Net Esas Faaliyet Karı/Zararı 39 45 37 36 36 -7% Yatırım Amaçlı Gayrimenkul Değerleme Farkı 0 70 0 294 0 Diğer Faaliyet Gelir/Giderleri 12 -38 -7 6 -16 a.d. NET FAALİYET KARI/ZARARI 51 78 30 335 21 -60% FAVÖK 40 45 37 36 37 -8,2% 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 a.d. -1 -21 -8 -44 -16 a.d. 0 0 0 0 0 a.d. 50 57 22 292 21 -59% 50 57 22 292 21 1Ç16 2Ç16 3Ç16 4Ç16 1Ç17 Brüt Kar Marjı 90,6% 31,8% 73,5% 42,8% 76,5% - Faaliyet Kar Marjı 98,7% 39,6% 49,5% 351,0% 33,5% - FAVÖK Marjı 77,0% 23,1% 61,9% 38,0% 59,6% - Net Kar Marjı 97,0% 28,8% 35,9% 305,3% 33,5% - ÖZET GELİR TABLOSU (Mn TL) SATIŞLAR Satışların Maliyeti (-) Özkaynak Yönt. Değer. Yat. Kar/Zarar Payları Yatırım Faaliyet Gelirleri/Giderleri Faaliyet Dışı Finansal Gelirler/Giderler Vergi Gideri/Geliri NET DÖNEM KARI/ZARARI Ana Ort. Payları Net Dönem Karı/Zararı FİNANSAL ORANLAR a.d. a.d. -59% a.d.: anlamlı değil Kaynak: İş GYO, Ziraat Yatırım İş GYO’nun yaklaşık Net Aktif Değeri 3,1 milyar TL… İş GYO, 28 Nisan 2017 tarihi itibariyle, yaklaşık 3,1 milyar TL değerindeki Net Aktif Değerine (NAD) göre %59 oranında iskontolu işlem görmektedir. Son bir yıllık tarihsel NAD ortalaması da %58 seviyesindedir. Diğer taraftan, Şirket aynı tarih itibariyle 0,41x PD/DD ve 3,25x F/K’dan işlem görmektedir. ZİRAAT YATIRIM/ARAŞTIRMA BÖLÜMÜ 2 Özet Bilançolar(Mn TL) DÖNEN VARLIKLAR Nakit ve Nakit Benzerleri 2014 2015 2016 2016/03 2017/03 %Değ. 252 460 323 416 339 -19% 124 124 127 41 136 234% Ticari Alacaklar 40 22 29 27 32 21% Diğer Alacaklar 0 4 1 0 0 -27% Stoklar 4 174 92 188 88 -53% Diğer Dönen Varlıklar 16 93 0 106 0 -100% 2.657 3.665 4.564 3.940 4.684 19% Ticari Alacaklar 7 0 0 0 0 a.d. Finansal Yatırımlar 0 0 0 0 0 a.d. DURAN VARLIKLAR Özkaynak Yöntemiyle Değerlenen Yatırımlar 2 2 2 1 2 22% 2.584 3.292 3.715 3.357 3.764 12% Maddi Duran Varlıklar 1 27 29 27 28 5% Maddi Olmayan Duran Varlıklar 0 0 0 0 0 4% Yatırım Amaçlı Gayrimenkuller Diğer Duran Varlıklar TOPLAM AKTİFLER KISA VADELİ YÜKÜMLÜLÜKLER Finansal Borçlar Uzun V. Borçlanmaların Kısa Vadeli Kısımları 0 0 103 0 112 a.d. 2.909 4.125 4.887 4.356 5.023 15% 67 556 188 544 248 -54% 0 0 0 0 0 a.d. 57 325 132 333 174 -48% Ticari Borçlar 5 60 34 26 54 108% Diğer Borçlar ve Karşılıklar 0 1 1 2 1 -59% UZUN VADELİ YÜKÜMLÜLÜKLER 581 779 1.537 1.023 1.657 62% Finansal Borçlar 420 386 922 566 600 6% Ticari Borçlar 0 0 0 0 0 a.d. ÖZSERMAYE 2.261 2.791 3.161 2.789 3.118 12% Ödenmiş Sermaye 680 746 850 746 850 14% TOPLAM PASİFLER 2.909 4.125 4.887 4.356 5.023 15% ÖZET GELİR TABLOSU (BİN TL) 2014 2015 2016 2016/03 2017/03 %Değ. SATIŞLAR 234 222 405 52 62 19% Satışların Maliyeti (-) 119 62 210 5 14 196% BRÜT KAR/ZARAR 115 160 195 47 47 0% Faaliyet Giderleri(-) 18 36 37 8 11 38% Net Esas Faaliyet Karı/Zararı 97 123 158 39 36 -7% 242 442 364 0 0 a.d. -5 27 -27 12 -16 a.d. 333 592 494 51 20 -60% Yatırım Amaçlı Gayrimenkul Değer Artış Geliri Diğer Faaliyet Gelir/Giderleri NET FAALİYET KARI/ZARARI FAVÖK 97 124 159 40 37 -8% Özkaynak Yönt. Değer. Yat. Kar/Zarar Payları 1 0 1 0 0 a.d. Yatırım Faaliyet Gelirleri/Giderleri 0 0 0 0 0 a.d. -6 -36 -75 -1 -16 a.d. 0 0 0 0 0 a.d. NET DÖNEM KARI/ZARARI 328 556 421 50 21 -59% Ana Ort. Payları Net Dönem Karı/Zararı 328 556 421 50 21 -59% Faaliyet Dışı Finansal Gelirler/Giderler Vergi Gideri/Geliri a.d: Anlamlı değil. Kaynak: İş GYO, Ziraat Yatırım ZİRAAT YATIRIM/ARAŞTIRMA BÖLÜMÜ 3 Ziraat Yatırım Araştırma-Öneri Listesi Tanımları AL : %20,01 ve üzeri artış (Aksi belirtilmedikçe önümüzdeki 12 ay için beklenen performans) EKLE : %10,01 ile %20 aralığında artış TUT AZALT : -%10,01 ile -%20 aralığında azalma SAT : -%20,01 ve üzeri azalma İZLE : -%10 ile %10 aralığında değişim : Nötr Uyarı Notu: Burada yer alan yatırım bilgi, yorum ve tavsiyeleri yatırım danışmanlığı kapsamında değildir. Yatırım danışmanlığı hizmeti; aracı kurumlar, portföy yönetim şirketleri, mevduat kabul etmeyen bankalar ile müşteri arasında imzalanacak yatırım danışmanlığı sözleşmesi çerçevesinde sunulmaktadır. Burada yer alan yorum ve tavsiyeler, yorum ve tavsiyede bulunanların kişisel görüşlerine dayanmaktadır. Bu görüşler mali durumunuz ile risk ve getiri tercihlerinize uygun olmayabilir. Bu nedenle, sadece burada yer alan bilgilere dayanılarak yatırım kararı verilmesi beklentilerinize uygun sonuçlar doğurmayabilir. ZİRAAT YATIRIM MENKUL DEĞERLER A.Ş. Araştırma e-mail: [email protected] Genel Müdürlük Pazarlama Levent Mah. Gonca Sokağı No.22 (Emlak Pasajı) Kat.1 34330 Beşiktaş İSTANBUL +90 212 339 8080 / [email protected] Müşteri Hizmetleri Merkezi 0 850 22 22 979 / 44 44 979 Yurt çapındaki tüm T.C. Ziraat Bankası A.Ş. Şubeleri ZİRAAT YATIRIM/ARAŞTIRMA BÖLÜMÜ 4