tc gazi üniversitesi sosyal bilimler enstitüsü iktisat anabilim dalı
advertisement
T.C. GAZİ ÜNİVERSİTESİ SOSYAL BİLİMLER ENSTİTÜSÜ İKTİSAT ANABİLİM DALI İKTİSAT TEORİSİ BİLİM DALI KONUT PİYASASI, İPOTEKLİ KONUT KREDİLERİ VE TÜRKİYE UYGULAMASI Yüksek Lisans Tezi Hazırlayan Beste ÖZGÜN Tez Danışmanı Doç. Dr. Hakan ÇERMİKLİ Ankara-2010 ÖNSÖZ Bu çalışmada konut piyasası incelenmiş, konut sektörünün iktisadi boyutu ele alınmış, Türkiye’de uygulanan konut politikalarına değinilmiş, Türk Konut Piyasasının sorunlarından bahsedilerek, konut finansmanı, konut finansmanında ipotekli kredilerin rolü ve Türk Konut piyasalarına uygulanabilirliği tartışılarak, 2007 yılında Dünya konut piyasasında yaşanan dalgalanmanın Türk Konut Piyasası üzerindeki yansımalarına değinilmiştir. Öncelikle çalışmam süresince yardımlarını benden esirgemeyen Doç.Dr. Hakan Çermikli’ye teşekkürü bir borç bilirim. Ayrıca bu tezin yazım aşamasında dolaylı ya da dolaysız katkısı olan herkese teşekkür ederim. II İÇİNDEKİLER ÖNSÖZ……………………………………………………………………………i İÇİNDEKİLER…………………………………………………………………...ii SİMGELER VE KISALTMALAR………………………………………….......vi TABLOLAR……………………………………………………………………..ix ŞEKİLLER……………………………………………………………………….x GİRİŞ……………………………………………………………………………..1 KAYNAKÇA…………………………………………………………………..161 TÜRKÇE ÖZET………………………………………………………………168 İNGİLİZCE ÖZET……………………………………………………………..170 BİRİNCİ BÖLÜM KONUT PİYASASI 1.1 KONUT SEKTÖRÜNÜN İKTİSADİ BOYUTU .................................. 7 1.1.1 Konut Piyasası.......................................................................... 7 1.1.2 Konut Yatırımlarının Ekonomik Etkileri ................................... 12 1.1.3 Konut Yatırımlarının Sabit Sermaye Yatırımları ve GSYİH içindeki payı .......................................................................................... 20 1.1.4 1.2 Konut Sektörü ve İstihdam İlişkisi ........................................... 24 DÜNYA KONUT PİYASASI VE BANKACILIK KESİMİ .................. 26 1.2.1 Aktif Fiyatları ve Bankacılık Krizleri......................................... 28 1.2.2 Seçilmiş Ülke Örnekleri .......................................................... 29 1.2.2.1 Doğu Asya Ülkeleri ............................................................. 29 1.2.2.2 İsveç ................................................................................... 33 1.2.2.3 Japonya .............................................................................. 37 İKİNCİ BÖLÜM TÜRKİYE’DE KONUT POLİTİKALARI, KONUT FİNANSMANI ve KONUT PİYASASINDA ORTAYA ÇIKAN SORUNLAR 2.1 TÜRKİYE’DE KONUT POLİTİKASI .................................................... 44 2.1.1 1923-1952 Dönemi Konut Politikası............................................. 45 2.1.2 1953-1960 Dönemi Konut Politikası............................................. 49 III 2.1.3 1961-1980 Dönemi Konut Politikası............................................. 50 2.1.4 1980 Sonrası Konut Politikası...................................................... 52 2.2 TÜRKİYE’DE KONUTLA İLGİLİ ÖNEMLİ KURUMLAR...................... 57 2.2.1 Emlak Kredi Bankası.................................................................... 57 2.2.2 Bayındırlık ve İskân Bakanlığı...................................................... 58 2.2.3 Arsa Ofisi Genel Müdürlüğü......................................................... 59 2.2.4 Sosyal Güvenlik Kurumları........................................................... 60 2.2.5 Yerel Yönetimler .......................................................................... 61 2.2.6 Toplu Konut İdaresi...................................................................... 62 2.2.6.1 Toplu Konut İdaresinin Görevleri ........................................... 65 2.3 TÜRKİYE’DEKİ KONUT FİNANSMAN SEKTÖRÜNÜN YAPISI......... 66 2.3.1 Kurumsal Olmayan Sektör ........................................................... 67 2.3.1.1 Yap-Satçılar .......................................................................... 67 2.3.1.2 Bireysel Tasarruflar ............................................................... 68 2.3.2 Kurumsal Sektör .......................................................................... 69 2.3.3 Türk Bankacılık Sektöründe Kredilerin Gelişimi ........................... 69 2.3.3.1 Türk Bankacılık Sektöründe Bireysel Krediler ....................... 72 2.3.3.2 Türk Bankacılık Sektöründe Konut Kredilerinin Gelişimi ....... 73 2.3.4 Konut Kredilerine İlişkin Diğer Ülke Uygulamaları ve Türkiye Karşılaştırması...................................................................................... 77 2.3.5 Konut Kredilerindeki Riskler......................................................... 80 2.3.5.1 Temerrüt Riski ....................................................................... 80 2.3.5.2 Erken Ödeme Riski ............................................................... 80 2.3.5.3 Faiz Oranı Riski..................................................................... 81 2.3.5.4 Likidite Riski .......................................................................... 81 2.3.5.5 Hukuki Risk ........................................................................... 81 2.3.5.6 Dışsal Şok Riski .................................................................... 82 2.3.5.7 Yerel Risk .............................................................................. 82 2.3.5.8 Küresel Risk .......................................................................... 83 2.3.5.9 Risklerden Korunma Yolları................................................... 84 2.4 KONUT SORUNU .............................................................................. 85 2.4.1 Genel Olarak Konut Sorunu......................................................... 87 IV 2.4.2 Türkiye’de Konut Sorunun Boyutları ............................................ 91 ÜÇÜNCÜ BÖLÜM İPOTEKLİ KREDİLER ve TÜRK KONUT PİYASASINA UYGULANABİLİRLİĞİ 3.1 KONUT FİNANSMANI ve KONUT FİNANSMAN SİSTEMLERİ ......... 96 3.1.1 Doğrudan Finansman Sistemi...................................................... 97 3.1.2 Sözleşme Sistemi ........................................................................ 97 3.1.3 Mevduat Finansman Sistemi........................................................ 98 3.1.4 İpotek Bankası Sistemi ................................................................ 98 3.1.4.1 İpotek Bankacılık Sisteminde Kredi Kullanımı ....................... 99 3.1.4.2 İpotek Bankacılık Sisteminde Menkul Kıymetleştirme ........... 99 3.2 Bankacılık Sisteminde İpotek Kredileri ............................................. 100 3.2.1 Klasik İpotekli Konut Kredisi....................................................... 101 3.2.1.1 Tek Evli-Çok Evli İpotek Kredileri ........................................ 102 3.2.1.2 Uygun-Uygun Olmayan İpotek Kredileri .............................. 102 3.2.2 Artan Geri Ödemeli İpotek Kredileri ........................................... 103 3.2.3 Değişken Faizli İpotek Kredileri.................................................. 106 3.2.4 Ayarlanabilir Oranlı İpotek Kredisi.............................................. 107 3.2.5 Yeniden Müzakere Edilebilir İpotek Kredileri.............................. 109 3.2.6 Fiyat Düzeyine Ayarlı İpotek Kredileri ........................................ 110 3.2.7 Çeşitli İpotek Kredisi Türlerinin Türkiye’de Uygulanabilirliği ....... 112 3.2.7.1 Klasik İpotek Kredisi ............................................................ 113 3.2.7.2 Ayarlanabilir Oranlı İpotek Kredileri ..................................... 114 3.2.7.3 Fiyat Seviyesine Endeksli Konut Kredileri ........................... 115 3.2.7.4 Çift Endeksli Konut Kredisi .................................................. 116 3.3 İpotekli Konut Kredileri ve Menkul Kıymetleştirme............................ 118 3.3.1 İkincil İpotek Piyasaları Kurumları .............................................. 121 3.3.1.1 Federal İpotek Birliği(FNMA) ............................................... 121 3.3.1.2 Devlet İpotek Birliği(GNMA) ................................................ 122 3.3.1.3 Federal Konut İpotek Kredileri Şirketi(FHLMC) ................... 124 3.3.1.4 Federal Kredi Acenteleri...................................................... 124 3.3.1.5 Özel Firmalar....................................................................... 125 V 3.3.1.6 Derecelendirme Şirketleri .................................................... 125 3.3.2 İkincil İpotek Piyasaları Araçları ................................................. 126 3.3.2.1 İpotekten Geçen Menkul Kıymetler ..................................... 127 3.3.2.2 İpoteğe Dayalı Tahviller....................................................... 128 3.3.2.3 Teminatlı İpotek Yükümlülükleri .......................................... 130 3.3.2.4 Getirisi Ayrılan İpoteğe Dayalı Menkul Kıymetler ................ 131 3.4 KÜRESEL KRİZ VE KONUT PİYASASINA ETKİLERİ ..................... 132 3.4.1 KRİZE YOL AÇAN NEDENLER................................................. 138 3.4.1.1 İpotek Teminatlı Konut Kredilerinin Yapısının Bozulması.... 140 3.4.1.2 Faiz Yapısının Uyumsuzlaşması ......................................... 141 3.4.1.3 Konut Fiyatlarındaki Değişmeler.......................................... 142 3.4.1.4 Menkul Kıymetlerin Fonlanmasında Yaşanan Sıkışıklık...... 144 3.4.1.5 Kredi Türev Piyasalarının Genişlemesi ............................... 145 3.4.1.6 Kredi Derecelendirme Sürecindeki Sorunlar ....................... 145 3.5 Küresel Kriz ve Türk Konut Piyasası ................................................ 147 SONUÇ…………………………………………………………………………...157 KAYNAKÇA…………………………………………….………………………..161 ÖZET……………………………………………………………………………...168 ABSTRACT………………………………………………………………………170 VI SİMGELER VE KISALTMALAR TABLOSU AB Avrupa Birliği ABD Amerika Birleşik Devletleri ARMs Ayarlanabilir İpotek Kredileri BDDK Bankacılık Denetleme ve Düzenleme Kurumu BOJ Japonya Merkez Bankası CAGAMAS Ulusal İpotek Kuruluşu CMO Teminatlı İpotek Yükümlülükleri COFI Fon Maliyetleri Endeksi DİBS Devlet İç Borçlanma Senedi DPT Devlet Planlama Teşkilatı ECB Avrupa Merkez Bankası FED Amerika Merkez Bankası FHA Federal Konut İdaresi FHLB Federal Konut Kredi Bankaları FHLMC Federal Konut İpotek Kredisi Şirketi FMHA Çiftçi İpotek Birliği FNMA Federal İpotek Birliği FSA Finansal Servis Kurumu GNMA Devlet İpotek Birliği GSMH Gayrisafi Milli Hasıla GSYİH Gayrisafi Yurtiçi Hasıla HKMC Hong Kong İpotek Kuruluşu IMF Uluslararası Para Fonu VII IO Yalnız Faizli SMBS’ler KDV Katma Değer Vergisi KİT Kamu İktisadi Teşebbüsü KoMoCo Kore İpotek Kurumu LTV Kredi Değer Oranı MBS İpoteğe Dayalı Menkul Kıymet MPS İpotekten Geçen Menkul Kıymet NİKKEİ Japon Borsası OPEC Petrol İhraç Eden Ülkeler Örgütü OYAK Ordu ve Yardımlaşma Kurumu PLAM Fiyat Düzeyine Uyarlı İpotek Kredileri PMI İpotek Sigortası PO Yalnız Anaparalı SMBS’ler REIT Gayrimenkul Yatırımı Güvencesi RRM Yeniden Müzakere Edilebilir İpotek Kredileri S&Ls Tasarruf ve Kredi Birlikleri SAL Yapısal Uyarlama Programı SIV Yapılandırılmış Yatırım Aracı SSK Sosyal Sigorta Kurumu SSY Sabit Sermaye Yatırımı TBMM Türkiye Büyük Millet Meclisi TCMB Türkiye Cumhuriyeti Merkez Bankası TEFE Toptan Eşya Fiyat Endeksi TOKİ Toplu Konut İdaresi VIII TÜİK Türkiye İstatistik Kurumu VA Emekliler İdaresi IX TABLOLAR Tablo 1: Toplam Nüfus .................................................................................... 8 Tablo 2: Kentlerde Gecekondu Nüfusu (1955-1995) ....................................... 9 Tablo 3: Kooperatiflerin Konut Üretimindeki Payı (1975-1998)...................... 11 Tablo 4: Konut İnşaatı Sektörünün Toplam Geriye-Doğru Bağlantı Etkilerinde Önemli Olan Sektörler 1990 .......................................................................... 17 Tablo 5: Konut Altyapısı Sektörünün Toplam Geriye-Doğru Bağlantı Etkilerinde Önemli Olan Sektörler 1990......................................................... 18 Tablo 6: İnşaat Sektörü ve GSYİH................................................................. 21 Tablo 7: Konut Sektörünün SSY ve GSYİH İçindeki Payı (Cari Üretici Fiyatlarıyla Yüzde Değişim) (1990-2005) ...................................................... 22 Tablo 8: Konut Sektörünün SSY ve GSMH İçindeki Payının Avrupa Ülkeleriyle Türkiye Açısından Karşılaştırılması ............................................................... 23 Tablo 9: Dönemlere Göre Toplam İstihdam Edilenler İle İnşaat Sektöründe İstihdam Edilenlerin Karşılaştırılması (1994-2009) (Bin kişi).......................... 26 Tablo 10: Gayrimenkul Sektörüne Açılan Banka Kredileri, 1996 ................... 31 Tablo 11: İsveç’te Kriz Öncesi ve Sonrası Süreçte Gayrimenkul Kredileri..... 34 Tablo 12: Takipteki Kredi Rasyoları (Yüzde) ................................................. 41 Tablo 13: 1923-1950 Yılları Arasında Konut Yapımları ................................. 48 Tablo 14: Arsa Ofisi Genel Müdürlüğü Tarafından Satılan Arsa ve Arazilerin Sektörler İtibariyle Dağılımı (1974-1999) ....................................................... 60 Tablo 15: Bireysel Krediler (2002-2009) ........................................................ 72 Tablo 16: Konut Kredileri ve Bireysel Kredilerin Gelişimi (2002-2009) .......... 74 Tablo 17: Konut Kredilerinin Vade Dağılımı(Eylül 2005)................................ 75 Tablo 18: Mevduatın Vade Yapısı(Bin TL)..................................................... 75 Tablo 19: Yurtdışından Sağlanan Krediler(Milyar TL).................................... 77 Tablo 20: AB ve EUR Para Birliği Ülkeleri Finansal Kuruluşlarınca Kullandırılan Konut Kredileri (Milyon EUR) ................................................... 79 Tablo 21: VIII. Kalkınma Planı (2001-2005) Konut Gereksinimi Tahmini (Adet) ...................................................................................................................... 95 Tablo 22: ARMs Hakkındaki Temel Federal Kurallar................................... 108 Tablo 23: İpotekli Kredilere Dayalı Menkul Kıymetlerin Gelişimi.................. 144 Tablo 24: Yurtdışından Sağlanan Krediler(Milyar USD) .............................. 149 X ŞEKİLLER Şekil 1: Aktif Fiyatı ve Bankalardan Borçlanma İlişkisi................................... 28 Şekil 2: İsveç’te Aktif Fiyatları ve Kredi.......................................................... 35 Şekil 3: Japonya’da Takipteki Kredilerin Diğer Ülkelere Karşılaştırması........ 41 Şekil 4: Bankacılık Sektörü Yurtiçi Kredi Hacmi(Milyar TL)............................ 71 Şekil 5: Bireysel Kredilerdeki Gelişim(Milyar TL) ........................................... 71 Şekil 6: Takipteki Toplam Bireysel Kredilerin ve Konut Kredilerinin % Dağılımı ...................................................................................................................... 73 Şekil 7: Konut Kredilerinin Toplam Bireysel Krediler İçerisindeki Payı % ...... 74 Şekil 8: Konut Kredilerinin GSYİH’ya Oranı ................................................... 78 Şekil 9: Türk Bankacılık Sektörü Türev İşlemler Hacmi (MilyarTL) ................ 85 Şekil 10: İpotekli Kredilere Dayalı Menkul Kıymetleştirme Sürecinin İşleyişi 100 Şekil 11: İkincil Piyasada Nakit Akışı ........................................................... 119 Şekil 12: İpotekli Kredi Piyasasının İşleyişi ................................................. 133 Şekil 13: Subprime İpotekli Kredilerin Risk Profili ........................................ 146 Şekil 14: Konut Kredisi Yıllık Faiz Oranları .................................................. 148 Şekil 15: Mevduat Bankalarındaki Mevduat(Milyar TL)................................ 149 Şekil 16: Konut Kredilerinin Toplam Bireysel Krediler İçerisindeki Payı(%) . 150 Şekil 17: Takipteki Konut Kredilerinin Dağılımı(%) ...................................... 151 Şekil 18: 2004-2010 Yılları Arasında Kira Artış Oranları(%) ........................ 152 Şekil 19: İl Bazında Konut Satış Fiyatlarındaki Dönemsel Değişim ............. 153 Şekil 20: İstanbul İli Satılık Konut Fiyatları ile Konut Kredisi Faiz Oranlarının Karşılaştırılması........................................................................................... 153 Şekil 21: Yeni ve İlave Konut Yapıların Bir Önceki Yılın Aynı Ayına Göre Değişim Oranı(%) ........................................................................................ 154 Şekil 22: Dönemlik Konut Satış Sayıları(Türkiye) ........................................ 155 GİRİŞ Konut sunumu, bir yandan barınma gibi bir sosyal gereksinimi karşılarken, bir yandan da yatırımlarla bu sektöre girdi veren diğer sektörleri etkilemekte, doğrudan ve dolaylı olarak sağladığı istihdam olanakları ile ekonomik açıdan son derece önemli bir çalışma alanı yaratmaktadır. Hangi gelişme düzeyinde olursa olsun dünyanın bütün ülkelerinde konut sektörü, ekonominin önemli bir öğesidir. Konut, kalıcı ve yaygın yatırımlardan biri olarak kabul görür. Hızlı kentleşme ve yüksek nüfus artışlarına bağlı olarak konut gereksinimi de artmaktadır. Günümüzde gelişmekte olan ülkelerin çoğunda durum böyledir. Gelişmekte olan pek çok ülke gibi Türkiye'nin de en önemli sorunlarından biri konut sorunudur. Cumhuriyetin ilk yıllarında Ankara'daki memur kadrolarının ihtiyaçlarını karşılamak ve savaş nedeniyle tahrip olmuş yerleşim yerlerinin ıslahı konut sorununun temelini oluştururken, 2.Dünya Savaşı'nın sona ermesiyle yaşanan ekonomik ve sosyal değişim süreci ile konut sorunu farklı boyutlara taşınmıştır. Bu dönemde çözüm bekleyen sorunlar arasına yeterli sayıda, ucuz ve yaşanılabilir konut üretimini sağlamak da eklenmiştir. 1950’li yıllarda ivme kazanan köyden kente göç neticesinde barınma ihtiyaçlarını uygun şekilde karşılayamayan insanlar kendi çözümlerini kendileri yaratmış ve gecekondulaşma bu ihtiyacın giderilmesinin en ucuz yolu olarak ortaya çıkmıştır. Bu açıdan bakıldığında gecekondulaşma bir sorun değil, var olan bir soruna toplumun bulduğu bir çözüm olarak karşımıza çıkmaktadır. Ancak bu çözüm yolu pek çok sorunu da beraberinde getirmiştir. 1960’lı yılların ortalarında gecekondulara bakış açısı değişmeye başlamış, bu yapıları inşa edenlere duyulan sempati yavaş yavaş kaybolmuştur. Bu yıllarda gecekondu bölgeleri şehir peyzajını bozan, hazine arazileri üzerinde izinsiz kurulmuş, sağlıksız ve çirkin birer yapı olmaktan çıkarak, şehirlerin asayişten ulaşıma ve alt yapı sorunlarına kadar pek çok sorununun temel suçlusu olarak görülmeye başlanmıştır. Öncelikle büyük şehirler etrafında oluşan gecekondu kuşakları yavaş yavaş tüm şehirleri sararken, hükümetler soruna farklı çözümler üretmeye çalışmışlardır. Hemen hemen her hükümet 2 programında gecekondu yapımını önlemek, mevcut gecekonduları ise yasallaştırarak bir düzene sokmak öncelikli konu olmuştur. Bu amaçla sık sık ve kapsam alanı bir öncekinden daha geniş olan gecekondu affı yasaları çıkarılmıştır. Ancak imarlı konut üretimi arttırılamadığı için bu yasalar kentsel rantın gecekondu sahiplerine aktarılmasına neden olmuştur. Türkiye'nin konut üretiminde karşılaştığı en önemli sorunun kaynak sıkıntısı olduğu genel kabul görmektedir. Hükümetler zaten sınırlı olan fonlarını sanayileşme gibi ekonomik gelişmeyi doğrudan etkileyen alanlara aktarmayı tercih etmişlerdir. Konut alanında ise mümkün olduğunca az kaynakla çok konut üretme görüşü önem kazanmıştır. Ancak bu konudaki çalışmalar gerek kaynak yetersizliği ve gerekse alınan tedbirlerin tek boyutlu olması nedeniyle başarısız olmuştur. Konut sorununu tanımlamaya çalıştığımızda; konutun birçok işlevi olduğunu görmekteyiz. Konutun; a) bir barınak olmak, b) üretilen bir meta olmak, c) bir tüketim malı olmak, d) bir yatırım olarak spekülatif değer artışlarına el koyma yolu olmak, e) toplumda kişilere ve ailelere geleceklerinde bir güvence sağlama mekanizması olmak, f) toplumsal ilişkilerin yeniden üretilmesinin amacı olmak, g) kentsel çevrenin oluşturulmasında bir kültürel öğe olmak, h) emeğin yeniden üretilmesinde bir role sahip bulunmak gibi çok sayıda işlevi vardır. Konut sorunu, hangi gelişmişlik düzeyinde olursa olsun her ülkede yaşanmaktadır. Her ülkede siyaset, konut sektörünü etkilemekte, bizim ülkemizde de olduğu gibi bu soruna kimi zaman önem verilmekte, kimi zaman da sorunun önemi göz ardı edilmektedir. Bu da sorunu, özellikle bizim gibi gelişmekte olan ülkelerde ağırlaştırmakta, politikasızlık, politika durumuna gelmektedir. Bu nedenle, konut sorununun aşılması bir taraftan sağlıklı kentleşme ve konut politikaları geliştirilmesini içerirken diğer taraftan bu politika uygulamalarının siyasi iktidarlara bağımlı olmaktan kurtarılmaları gerekir. Kentlerin fiziksel yapıları içinde en büyük pay konut alanlarına aittir. Kentleri biçimlendiren ise, diğer pek çok etkenin yanısıra ağırlıkla bir ülkede geçerli olan ekonomi politikasıdır. Ekonomi politikası, resmi siyasal ideolojinin 3 ekonomik yaşama ve kurallara yansımasıdır. Bunun en somut örneği de 1980 öncesi ile sonrası arasında Türkiye kentlerinde gözlemlenen büyük farklılıklardır. 1980 sonrasında hızla yabancı sermayeye açılarak küresel ekonomiye tutunmaya çalışan siyasal erk, kenti değiştirmenin yaşamı değiştirmeye giden yolda önemli bir adım olduğunu düşünmüştür. Bu doğrultuda ilk uygulamalar, liberal sağın eline geçen kent yönetimlerine geniş imar yetkileri tanıyarak yeni rantiye sınıfları yaratmak, rant ekonomisini ve işini bilen vatandaş tipini egemen kılmak olmuştur. Devletin bölüşüm alanına müdahalesinin sonucunda ortaya çıkıp gittikçe keskinleşen mekânsal eşitsizlikler, kentleşme ilkelerini siyasal sebeplerle göz ardı eden yerel yönetimler; konut sorununu bireysel bir tüketim sorunu olarak kabul edip bireysel tüketici kredileri ve ipotek kredileri ile kamuya ek yük getirmeden aşmayı hedefleyen yönetimler yüzünden, konut sorunu, bu gün Türkiye kentlerinin ama özelde büyük kentlerin temel sorunsalı görünümündedir. Ancak sorunu kentsel sorun olarak betimlemek, onun aslında bir toplumsal ve ekonomik sorun olduğu gerçeğini de gizlememektedir. Gelişme sürecinde olan ülkemizde yaşanan ekonomik ve sosyal değişim, kentleşme ve konut sorunlarının sürekli olarak yeniden tanımlanmasını, yeni politika ve çözüm önerileri geliştirilmesini gerekli kılmaktadır. Çalışmamızda konut piyasasının ekonomik etkilerine, Türkiye ve Dünya konut piyasasındaki gelişmelere, genel olarak konut sorununa ve Türkiye’de konut sorunun boyutlarına, ipotekli krediler ve Türk Konut Piyasasına uygulanabilirliğinin değerlendirilmesine yer verilmiştir. Ayrıca 2007 yılında Dünya konut piyasasında başlayan dalgalanma ve nedenleri ile Türk konut piyasasına yansımaları da incelenmeye çalışılmıştır. Tez üç bölümden oluşmaktadır. Birinci bölümde, konut sektörünün iktisadi boyutuna değinilmiş, konut yatırımlarının ekonomik etkileri, sabit sermaye yatırımları ve GSYİH içindeki payı, konut sektörü ve istihdam ilişkisine değinilmiş, dünya konut piyasası ve bankacılık kesimi seçilmiş ülke örnekleri ile incelenmiştir. İkinci bölümde, Türkiye’de 1923 yılından sonra 4 izlenen konut politikaları, Türkiye’de konut ile ilgili önemli kurumlar, Türkiye’deki konut finansman sektörünün yapısı, konut kredilerindeki riskler ve konut sorunu genel olarak ve Türk konut piyasası çerçevesinde incelenmiştir. Üçüncü bölümde ise ipotekli krediler ve türlerine, ipotekli kredi piyasasının işleyişine, ipotekli kredilerin Türkiye koşullarına uygunluğunun değerlendirilmesine, küresel krize yol açan nedenler ile Türk konut piyasasına olası etkileri incelenmeye çalışılmıştır. Tezin hazırlanmasında izlenen yöntemle, konuya toplumsal ve ekonomik açıdan bir yaklaşım geliştirilmeye çalışılmıştır. Yukarıda kısaca belirtilen yöntemsel çerçeve içinde veri toplama aşamasında, kaynak tarama tekniğinden yararlanılmıştır. Bunu yaparken; • Konut piyasasına farklı yaklaşımlar getiren yurtdışında ve yurtiçinde yayımlanmış erişebildiğimiz kitap, dergi, makale ve araştırmalara, • Konut piyasasına ilişkin yayımlanmış araştırmalar ve resmi rakamlara, DPT'nin, TÜİK'in, TCMB’nin, TBB’nin, BDDK’nın resmi kaynaklarına başvurulmuştur. BİRİNCİ BÖLÜM KONUT PİYASASI Konut, sosyal yaşamı dengeleyen önemli bir fonksiyona sahiptir. Konut ihtiyacının doyurulma derecesi yaşam kalitesi ölçüsünün önemli bir göstergesidir. Bireylerin barınma ihtiyacını karşılayan konut, toplum hayatının ekonomik ve sosyal bakımdan en önemli unsurlarından biridir. Konut, toplumsal bir sorun olduğu kadar hatta ondan da fazla ekonomik bir kalkınma sorunudur. Geniş kitlelerin yetersiz barınma koşulları içerisinde yaşamaları, toplumsal barış ve huzuru bozan bir etmendir. Ayrıca yetersiz barınma koşulları sağlıklı kentleşmeyi olumsuz yönde etkilemekte, modern ve çağdaş kentlerin ortaya çıkmasını engellemektedir. Bunun yanında konut koşullarının yetersizliğinin ve konut yatırımlarının milli gelir içindeki payının düşük olması, ekonomik kalkınma bakımından da olumsuz sonuçlar doğurmaktadır. Konut yatırımlarının çarpan etkisinin büyük olması nedeniyle, bu yatırımlar için ayrılan kaynakların planlı ve programlı harcanması halinde ekonomik büyümeye pozitif katkı sağlayacağı bir gerçektir. Konut sektörü, inşaat sektörünün bir alt sektörü olup, kamu ve özel sektör tarafından gerçekleştirilen konut yapımını kapsamaktadır. Her ülkede olduğu gibi, Türkiye’de de ekonominin lokomotif sektörlerinden birisi haline gelmiştir. Konut ve konutun yarattığı sorunları incelemeden önce konut piyasası ile ilgili birtakım kavramlara açıklama getirilmesi gerekmektedir. Bu kavramlardan ilki, konut ihtiyacıdır. Kişilerin ödeme güçlerinden ve bireysel tercihlerinden bağımsız olarak, en düşük düzeyde barınabilmelerini sağlamak için gerekli konut sayısı ve kalitesi, belli bir anda var olan konut sayısı ve kalitesinden farklı ise aradaki farka konut ihtiyacı adı verilir. Konut talebi ise, konut ihtiyacından farklı olarak ailelerin belli bir konutun fiyatını ve kirasını ödemeye istekli ve ödeme gücünde olmalarını anlatan bir kavramdır. Konut talebi ekonomik bir kavram iken konut ihtiyacı sosyal bir kavram özelliği taşır. Konut açığı ise mevcut 6 hane halkı sayısıyla, mevcut konut sayısı arasındaki hane halkı lehine dengesizliği ifade etmektedir. Diğer taraftan konut arzı, kâr amacı gütmeyen konut arzı ile spekülatif konut arzı biçiminde olmak üzere iki kısımda incelenebilir (Türel, 1996:4). Kâr amacı gütmeyen konut arzı, gerçek konut gereksinimini karşılamak üzere, bireysel konut üretimi, kamu lojmanları üretimi, kooperatif ve belediye ortaklıklarının konut üretimi ile Toplu Konut İdaresi’nin orta ve düşük gelir gruplarına yönelik konut üretimi biçimlerinde görülmektedir (Alkan, 1998). Spekülatif konut arzında ise var olan bir konut gereksinimi ve talebini karşılamaktan çok üreticinin, piyasa koşullarında talep yaratacağını düşündüğü bir konut arzı söz konusudur. Bir başka ifade ile satma amacıyla konut üretimidir. Konut sorununun büyüklüğünü belirlemede kullanılabilecek en önemli kıstas, konut ihtiyacı ve kâr amacı gütmeyen konut arzı arasındaki dengedir. Yapılan tanımlamalardan hareket edersek, kişilerin ödeme güçlerinden ve bireysel tercihlerinden bağımsız olarak gereken konut sayısı ve kalitesinin mevcut durumdaki konut sayısı ve kalitesinden farklı olması sonucu oluşan konut sayısı ile üretilen konut sayısı arasında oluşan farkın nasıl karşılanacağı konut sorununu oluşturmaktadır. Gereksinimler doyurulmadıkları zaman sorun olarak algılanmaya başlanırlar. Doyuma ulaşma ise var olan kaynaklar ölçüsünde gerçekleşir. Kişilerin temel gereksinimlerinden barınma gereksiniminin aracı olan konutta da durum böyledir. Konuta olan gereksinim demografik bir özellik taşırken, konut talebi ekonomik temelli bir kavramdır. Konut sorunu ise hem ekonomik hem de demografik nedenlerden kaynaklanmaktadır. Öyle ki nüfus artışı ve hareketliliği devam ettiği sürece konut gereksinimi bitmeyecektir. Ancak, yeterli kaynak ve çaba harcandığında konut sorunu hafifletilebilir. Bunun için de kapsamlı bir planlama ve uygulama kararlılığı şarttır. Hangi gelişme düzeyinde olursa olsun dünyanın bütün ülkelerinde konut sektörü, ekonominin önemli bir öğesidir. Konut sektöründeki yatırımlar, gayrisafi yurtiçi hâsılanın yüzde 2'si ile yüzde 8'ini, sabit sermaye oluşumunun da yüzde 15 ile yüzde 30'unu bulmaktadır. Konut, kalıcı ve yaygın yatırımlardan biridir. Hızlı kentleşme ve yüksek nüfus artışlarına bağlı 7 olarak konut gereksinimi de artmaktadır. Günümüzde gelişmekte olan ülkelerin çoğunda durum böyledir. Konut sektörü, diğer ekonomik ve sosyal sektörlerde alınan politika kararlarına da çok duyarlıdır. Konut sektörünün siyasal öncelikler gündemindeki yeri aşağılarda olmakla birlikte bu sektör, diğer alanlardaki siyasal kararların sonuçlarından değişik ölçülerde etkilenir. Sektörün, doğrudan üretime dönük bir çalışma mı, yoksa sosyal bir altyapı mı olduğu tartışması sürmektedir. Sektörde oluşturulan politikalar ise dar sektörel sınırları aşan sonuçlar doğurmakta, genellikle de, konut sektöründeki politikaların geniş kapsamlı ekonomik sonuçları, dolaylı ve dolaysız bir biçimde gerçekleşmektedir. 1.1 KONUT SEKTÖRÜNÜN İKTİSADİ BOYUTU 1.1.1 Konut Piyasası Ülkemizde konut sorununun gelişimine baktığımızda, Cumhuriyetin kurulduğu 1923 yılından bu yana geçen zaman içinde, değişik zamanlarda konut sorununun değişik yönlerinin önem kazanmış olduğu görülecektir. 1927 yılından 1950 yılına kadar, nüfus artış oranı ve kentleşme hızı yavaştır. Ankara dışındaki diğer yerlerde, konut sorunu yoktur. Ülke tek parti yönetiminde olup konut sunum biçimleri çeşitlenmemiştir. 1950 yılından sonra kentleşme hızı yükselmeye başlamış, konut sunum biçimleri ve kurumsal yapılar, kentleşme hızının gerektirdiği konut gereksinimini karşılayamaz durumuna gelmiştir. Tablo 1 1927-2006 yılları arasındaki nüfusu ve nüfus artış oranını göstermektedir. Tablodan da 1950 yılından 2002 yılına kadar nüfusun artış oranının daha fazla olduğu görülmektedir. Soruna, içine girilen çok partili dönemde siyasi görüşlerle çözüm aranmış, 1958 yılında İmar ve İskân Bakanlığı kurulduktan sonra konut ve kentleşme sorunlarına çözüm üretmek bu Bakanlığın sorumluluğuna verilmiştir. 8 Tablo 1: Toplam Nüfus Nüfus Artış Oranı Yıllar Toplam Nüfus (bin) 1927 13,648 1935 16,158 0.18 1940 17,821 0.10 1945 18,79 0.05 1950 20,947 0.11 1955 24,064 0.15 1960 27,754 0.15 1965 31,391 0.13 1970 35,605 0.13 1975 40,347 0.13 1980 44,736 0.11 1985 50,664 0.13 2002 69,302 0.37 2003 70,231 0.01 2004 71,152 0.01 2005 72,065 0.01 2006 72,974 0.01 % Kaynak: TÜİK, DPT verileri esas alınarak hazırlanmıştır. Türkiye, 1950'lerin ikinci yarısından sonra sürdürmekte olduğu iç pazara dayalı büyümeyi öngören kalkınma modelini bırakarak, dışa dönük kalkınma modeline geçmiş, kaynaklarını uluslararası rekabet kurallarına göre dış piyasalara üretim yapabilen sektörlere aktarmaya başlamıştır. Konut ve kentleşme konusunda da 1950'li yılların ortalarında ortaya çıkan kimi kurumlar, ya biçim değiştirmiş ya da uyum sağlayamayıp yok olmuştur. 1965 yılından sonra yap-satçı üretim ve gecekondu üretimi hız kazanmıştır. Hızlı kentleşme ve nüfus artışı karşısında konut üretiminin kentlerdeki nüfusun gereksinimlerini karşılayacak düzeye ulaştırılamaması sonucu gecekondu nüfusu ve sayısında artış görülmüştür. Tablo 2’den de görüleceği üzere 1955 yılında 250.000 olan gecekondu nüfusu 1995 yılında 9 10.000.000 düzeyine yükselmiştir. 1955 yılında gecekondu nüfusunun kentsel nüfusa yüzdesi 4,7 iken 1995’te 35’e yükseldiği görülmektedir. Bu sunum biçimleri, yüksek yoğunluklu ve önemli sorunları olan kentler doğurmuştur. Konut sorunu büyümüş, 1970'li yıllarda yavaş yavaş toplu konut türü sunum biçimleri ortaya çıkmaya başlamış ancak, bunlar kurumsallaşamamıştır. Tablo 2: Kentlerde Gecekondu Nüfusu (1955-1995) Yıllar Gecekondu Gecekondu Gecekondu Sayısı Nüfusu Nüfusunun Kentsel Nüfusa Yüzdesi 1955 50.000 250.000 4.7 1960 240.000 1.200.000 16.4 1965 430.000 2.150.000 22.9 1970 600.000 3.000.000 23.6 1980 1.150.000 5.750.000 26.1 1990 1.750.000 8.750.000 33.9 1995 2.000.000 10.000.000 35.0 Kaynak: Emre Kongar, “21.Yüzyılda Türkiye”, 1999, s.566. 1980'li yıllarda konut sorununa çözüm arayışları kurumsallaşmaya başlamış ve 1984 yılında çıkarılan 2985 sayılı ikinci Toplu Konut Yasası ile konut sunumu hızlanmıştır. Bu dönemde toplu konut sunumu kurumsallaşmış ve kooperatifler en önemli konut üreticisi durumuna gelmiştir. 1980'li yıllar Türkiye'nin yalnızca kentleşme alanında değil, toplumsal yaşamın her alanında da dönüşüm yaşadığı yıllar olmuştur. 1980'lerde Türkiye, bir yandan önceki dönemlerden devraldığı kentleşme ve konut sorunlarına, bir yandan da yeni dönemin sorunlarına çözüm bulmaya çalışmıştır. 1980'den sonraki dönemde kentsel alanlarda yaşanan değişimlerden birisi, gecekondulaşmanın değişen niteliğidir. Kullanıcıların başkalarının arsaları üzerinde kendi emekleri ile ürettikleri tek ya da az katlı gecekonduların yerini, 1980’lerden itibaren kullanıcı dışındaki gruplarca üretilen çok katlı kaçak yapılaşma almıştır. Yine bu dönemde kentlerin imarlı kesimlerinde de önemli değişimler yaşanmış, orta ve üst gelir gruplarına 10 yönelik seçeneklerin sayısı ve kooperatiflerin konut üretimindeki payı artmıştır. Bunun nedeni de Toplu Konut İdaresi'nin kooperatiflere açtığı kredilerdir. Kooperatiflerin konut üretiminden aldığı payın artması, arsa gereksinimini artırmış ve kent dışında arsa alarak konut üretimini buralarda yapmalarına yol açmıştır. Ayrıca toplu konut üretiminin kent dışına taşınmasında Emlak Bankası ve Toplu Konut İdaresi uygulamalarının da etkisi olmuştur. Bu oluşumların sonucu olarak yalnızca konut değil, konut çevresinin teknik ve sosyal altyapısı ile birlikte bir bütün olarak üretilmesi ilkesine dayanan, daha büyük kent parçalarının imara açılmasını gerektiren toplu konut türü gelişmeler, egemen olmaya başlamıştır. Tablo 3’de 19751998 yılları arasında kooperatiflerin konut üretimindeki payını görmekteyiz. 1990’larda kooperatiflerin konut üretimindeki payında düşüş görülmektedir. Bunun nedeni 1990’lı yıllarda TOKİ’nin kaynaklarının azalmaya başlamasıdır. 11 Tablo 3: Kooperatiflerin Konut Üretimindeki Payı (1975-1998) Yıllar İnşaat İzinleri Yapı Kullanma İzinleri İçindeki Payı (%) içindeki Payı (%) 1975 7.7 8.1 1980 15.7 8.6 1984 20.3 15.9 1985 29.5 18.0 1986 36.4 20.3 1987 32.3 21.9 1988 35.4 21.1 1989 32.0 27.0 1990 18.5 25.2 1991 19.0 27.2 1992 26.0 31.0 1993 24.8 30.8 1994 22.4 26.4 1995 21.4 27.6 1996 22.8 29.6 1997 25.7 27.6 1998 22.8 26.4 Kaynak: TÜİK verileri esas alınarak hazırlanmıştır. Türkiye'de konuta olan talep, nüfus artışı ve nüfus hareketleri, kamulaştırma ve eskime, tabii afetlerden dolayı hasar veya tamamen yıkılma gibi nedenlerden kaynaklanmaktadır. Türkiye’de konut politikaları, 1963 yılından başlayarak DPT tarafından hazırlanmaya başlanan 5 Yıllık Kalkınma Planları içinde yer almıştır. Ancak söz konusu politikaların uygulanması noktasındaki başarısızlıklar konut üretiminin ve finansmanının kurumsal olmayan bir yapı içinde gelişmesine neden olmuştur. Konut sorununu çözmek için denenen konut politikaları son yıllarda özellikle konut finansman modellerine öncelik vermiştir. Daha önceki dönemlerde piyasanın finansman yönüne ağırlık verilmeyişi ekonominin o 12 dönemdeki temel özelliğinden anlaşılabilir. 2004 yılına kadar Türkiye ekonomisinin en belirgin özelliklerinden biri, sürekli ve yüksek oranlı enflasyondur. Söz konusu bu temel yapı orta ve uzun vadeli finansmana ihtiyaç duyan konut finansmanını olumsuz yönde etkilemiştir. Türkiye'de bireysel birikimlerin sanayileşmiş ülkelere oranla yetersizliği ve yüksek enflasyon, kredi maliyetlerini arttırmaktadır. Bankaların kaynaklarını topladıkları kısa vadeli ve yüksek faizli mevduattan sağlamaları, kredi maliyetlerini yükseltmektedir. Böylece özellikleri gereği düşük faizli orta veya uzun vadeli sunulması gereken konut kredileri, yüksek faiz oranları nedeniyle küçük hacimli ve kısa vadeli olabilmektedir. Diğer taraftan Türkiye'de kamu borçları ekonomik dengesizliklere yol açmakta kamu kesiminin mali sektöre oranla daha çok kaynak kullanmasıyla ekonomik faaliyetlerin sürdürülmesi için gerekli kaynak miktarını sınırlı hale getirmektedir. Ülke ekonomisinin sıkça yasadışı ekonomik krizler ve dengesiz enflasyon belli dönemlerde kamu açıklarının DİBS ile kapatılmaya çalışılmasına yol açmıştır. Banka mevduat faiz oranlarından yüksek olan DİBS faiz oranlarının etkisi ile yükselen piyasa faiz oranları birikimlerin konut yatırımları yerine DİBS'lere yönelmesine neden olmuştur. Türkiye ekonomisinin 1977 yılından itibaren resesyon dönemine girmesi ve fiyatların süratle artmasından en fazla etkilenen sektörlerden biri konut sektörü olmuştur. Özellikle bir taraftan 24 Ocak 1980 tarihinde başlatılan daraltıcı para ve kredi politikası ve diğer taraftan 1980’den sonra fiyatların serbest bırakılması ve yüksek enflasyon nedeniyle konut maliyetlerinin artması, konut sektörünün darboğaza girmesinin nedenlerinin başında gelir. 1.1.2 Konut Yatırımlarının Ekonomik Etkileri Konut üretimi, bir yandan barınma gibi bir ana sosyal gereksinimi karşılarken, diğer taraftan bu sektöre yapılan yatırımlar, gerek sektöre girdi veren üretim sektörleri üzerinde yarattığı etkiler, gerekse doğrudan ve dolaylı olarak gelişmesini sağladığı istihdam olanakları ile ekonomik açıdan da önemlidir. 13 1970 Petrol Krizi sonrasında tüm dünyada üretim sektörlerindeki sermayenin bir bölümünün konut ve bina inşaat sektörüne kayması, konut sektörünün makro ekonomik etkilerinin yeniden tüm dünyada gündeme gelmesine neden olmuştur. Bunun yanı sıra, hızlı nüfus artışı ve buna bağlı olarak artan iş talebinin yoğunlaştığı metropolitan alanlarda, bu sektöre yönelik yatırımların yerel ekonomi açısından katkısının irdelenerek, konut sektörünün yerel ekonominin itici güç olarak kullanılması gündeme gelmiştir (Eraydın, Türel, Güzel 1996). Ayrıca, tüm ülkelerde konut, sabit sermaye yatırımları içinde önemli bir pay almaktadır. Bu durum, konut sektörü yatırımlarının iktisadi açıdan ortaya çıkardığı sonuçların gözden geçirilmesi zorunluluğunu ortaya çıkarmaktadır. Konut sektörü ile sermaye arasındaki ilişkinin artması, 1970 ekonomik bunalımı sonrası ortaya çıkan gelişmelere dayandırılabilir. Bunalım sırasında, özellikle sanayi üretim sektöründe yatırım yapmayı riskli gören yatırımcıların bir bölümünün, konut ve ofis türü inşaatlara yatırım yapmayı yeğledikleri izlenmektedir (Eraydın, Türel, Güzel 1996). Özel sektör sermayesi kentsel inşaat sektörlerine yönelirken, devlet kanalı ile konut stokunun oluşturulduğu pek çok ülkede, bakımı çok pahalı hale gelen konut stoku, devletin harcamalarını azaltması politikası çerçevesinde özel kişilere satıldığı görülmektedir. Öte yandan, 1970 sonrası konut sektörüne sağlanan desteklerin tüm dünyada arttığı izlenmektedir. Bu uygulamada, emek yoğun olan bu sektördeki yatırım artışlarının getireceği istihdam talebi kadar, yerel kaynaklara dayalı olarak gerçekleştirilen bu tür üretimin döviz gereksiniminin düşük olması da bu sektörü çekici hale getirmiştir. İkinci Dünya Savaş’ından sonra pek çok Batı Avrupa ülkesinde konut kıtlığı yaşanmıştır. Bunun sonucu olarak konut politikası konut üreticilerinin doğrudan veya dolaylı olarak desteklenmesi yönünde olmuştur (Kemp, 1990). Ayrıca kira kontrolü enflasyon ve ücret talepleri nedeniyle konut politikasının bir parçası olarak tutulmuştur. Konut üreticilerinin desteklenmesi konut sayısında hızlı bir artışa neden olurken, yeni yapılan konutların kiraları 14 ile kira kontrolünün olduğu yapıların kiraları arasında bir uçurum meydana gelmiştir. Bu politikaların sonucu olarak kira kontrolünün uygulandığı konut sahipleri binalarına yatırım yapmaktan vazgeçmiş veya satmaya başlamışlardır (Maclennan, 1988). Konut için yardım politikaları genellikle hükümetlerin bu gelişmeyi engellemek için kira kontrolünden vazgeçip kiraları piyasa fiyatına getirmek istedikleri zamanlar uygulamaya konmuştur. Konut yardımlarının amacı, konut kiraları artarken kiranın gelire oranının makul bir düzeyde kalmasını sağlamaktır. Üreticiden tüketiciye doğru kayan yardım programları birtakım gelişmelerin sonucunda ortaya çıkmıştır. Birinci gelişme büyük konut darlığının bu yıllara kadar giderilmemiş olmasıdır. Dolayısıyla konut probleminin niteliği değişmiştir. Problem, konut stokunu arttırmaktan çok kiranın gelire oranının artmasını engellemek olarak algılanmaya başlamıştır; yani probleme artık konuttan çok bir gelir problemi olarak bakılmaktadır. Sonuçta benimsenen politika da konut üreticilerinin desteklenmesinden çok konut harcamaları yönünden hane halkını desteklemek olmuştur. İkinci önemli gelişme ise, 1970 ve 80’lerde refah devleti politikasının karşılaştığı mali kriz olmuştur. Keynesci politikalardan para politikasına geçiş, kamu sektörü borçlanmasının azalması ile birlikte, vergi oranlarının düşürülmesi ve devlet harcamalarının kısılması gereğini ortaya çıkarmıştır. Konut programları bu tür kısıntıların ana hedefi haline gelmiştir. Bu bağlamda kiralık ev üretenlere desteğin kesilmesi sonucunda zor duruma düşecek olan dar gelirli hane halkları yeni yardım programları ile desteklenmeye başlanmıştır. Böylece, eldeki kamu fonları ile üretim için parasal desteğin sağlayabileceği hane halkından fazlasının bu olanaktan yararlandırılabileceği düşünülmüştür (Schussheim, 1989). Üçüncü olarak, konuta yönelik gelişmelerin, serbest piyasa işleyişinin etkinliğine olan güvenin yeniden artmasına bağlı olduğu söylenebilir. Gelişmiş ülkelerde 1980’lerden itibaren serbest piyasa işleyişinin değişen tüketici talep ve zevklerine daha esnek ve etkin bir şekilde karşılık vereceği düşüncesi hâkim olmaya başlamıştır (Piven, 1987). Tüketiciye yönelik destek 15 politikaları uygulanmıştır. Tüketiciye yönelik destek bu kişilerin piyasaya uygun fiyatları ödeyebilmesini sağlarken, üreticiye yönelik destek, konut üreticilerinin piyasanın altında fiyatlar sunularak piyasanın serbest işlemesini bozmasına neden olmaktadır. Dolayısıyla konut yardımı politikası piyasaya uygun görülürken, üretici teşvikleri, kira ve fiyat kontrollerinin piyasayı bozduğu iddia edilmektedir. Konut stokunun mevcut talebi karşıladığı ve yıllık üretimin konut talebinin altında kaldığı ülkelerde ise, konut üretimine yönelik politikalar ağırlığını korumaktadır. Konut üreticilerinin desteklenmesi ve sosyal refahın ana göstergesi olan konut kalitesinin yeni stok yaratılarak arttırılması ana yaklaşım olarak görülmektedir. Konut sektörü, imalat sanayi sektörlerinden yapısal olarak farklılık göstermektedir. Ancak, bu sektördeki yatırımların ekonomik büyüme ve diğer sektörler üzerinde yarattığı etkisi küçümsenmemelidir. Tam tersine, özellikle girdi kullanım yoğunluğu ve çeşitliliği nedeniyle konut sektörünün diğer sektörlerin üretimi için yarattığı talep çok önemli düzeylere varmaktadır. Türkiye’de konut sektörü uzun yıllar verimsiz bir yatırım olarak algılanmış ve önemli boyutlara varan talep gecekondularla aşılmaya çalışılmıştır. Bu yaklaşım biçimi konut konusunda ortaya çıkan yoğun talep baskısını yaratmıştır. Ancak, konut üretiminin sadece bir tüketim gereksiniminin karşılanması veya sosyal devletin sorumluluğunu yerine getirmesi olgusu olarak tanımlamak yetersiz kalmakta, bu sektörün ekonomik büyüme ve diğer ekonomik parametreler açısından değerlendirmesini yapmak gerekmektedir. Konut harcamalarının çarpan etkisinin yüksek olması nedeniyle, bu tip harcamalarda ortaya çıkan artış, mobilya beyaz eşya ve ev ile ilgili dayanıklı tüketim malı alımını hızla arttırmakta ve diğer sektörlere de canlılık kazandırmaktadır. Konut sektörünün büyük ölçüde yerli sanayiye dayanması, yüksek katma değer yaratması, istihdam potansiyelinin büyüklüğü, başta imalat olmak üzere diğer sektörlerle sıkı bir girdi çıktı ilişkisi içerisinde olması nedeniyle ekonominin öncü sektörüdür. 16 Bir sektörün ileriye doğru etkisi, diğer sektörlerin üretimleri için gerekli malları peşinen üreterek, bu sektörlerin veriminin artmasına, dolayısıyla maliyetlerinin düşmesine yol açmakta ve böylece bu sektörlerin gelişmelerini sağlamaktadır. Bir sektörün geriye dönük etkisi ise, diğer sektörlerin ürettiği malları kendisi kullanarak, bu sektörlerin talebini arttırmakta ve bu sektörlerin gelişmelerine yol açmaktadır. Konut sektörü, diğer sektörlerin ürettiği malları kullanmakta ve bu sektörlere olan talebi arttırarak gelişmelerine yol açmaktadır. Bu nedenle geriye dönük bağlantı etkisi yüksek bir sektördür. Fakat konut sektörü diğer sektörler için gerekli malları üretmediği için ileriye dönük etkisi sıfırdır (Eraydın, Türel, Güzel 1996). Girdi-çıktı analizinden hareketle konut sektörünün etkilerini inceleyebiliriz. Girdi-çıktı analizinde bağlantı kavramı, herhangi bir sektörün nihai talebinde olan bir birimlik bir artışın ekonominin diğer sektörlerinde yol açacağı genişlemeyi tanımlamak amacıyla kullanılır. Eğer nihai talebi artan sektör bir sektörden doğrudan girdi sağlıyorsa, sözü edilen bağlantı doğrudan bağlantı olarak adlandırılır. Geri bağlantı doğrudan olabileceği gibi dolaylı olarak da ortaya çıkabilir. Bu durumda ilk artışın olduğu sektörler diğer sektörlerden doğrudan girdi almasa bile, girdi aldığı sektörlerin diğer sektörlerin üretimlerini uyarması sonucu dolaylı bir etki de ortaya çıkacaktır. Tablo 4 ve Tablo 5 de konut inşaatı ve konut altyapısı sektörlerinin doğrudan ve toplam geriye bağlantı etkilerinde önemli olan sektörleri göstermektedir. Tablodan görülebileceği gibi, 1990'da, demir-çelik ana sanayi ve çimento sanayi konut inşaatı ve konut altyapısı sektörlerin en önemli doğrudan geri bağlantısını oluşturmaktadır. Üçüncü sırada ise ağaç ve mantar ürünleri yer almaktadır. 17 Tablo 4: Konut İnşaatı Sektörünün Toplam Geriye-Doğru Bağlantı Etkilerinde Önemli Olan Sektörler 1990 Sektörler Katsayılar Konut İnşaatı 100.000 Demir-çelik ana sanayi 0.18263 Toptan-perakende ticaret 0.10717 Kara taşıması 0.10345 Ağaç ve mantar 0.10083 Çimento sanayi 0.08578 Diğer taş-toprağa dayalı sanayi 0.07745 Petrol alımı 0.05456 Madencilik 0.05222 Bankacılık-sigortacılık 0.04613 Elektrik 0.04205 Toplam 185.227 Diğer Etkiler 0.27385 Genel Toplam 212.612 Kaynak: Ayda Eraydın “Konut Yatırımlarının Ekonomik Etkileri” 18 Tablo 5: Konut Altyapısı Sektörünün Toplam Geriye-Doğru Bağlantı Etkilerinde Önemli Olan Sektörler 1990 Sektörler Katsayılar Konut altyapısı 100.000 Demir-çelik ana 0.23102 sanayi Ağaç ve mantar 0.09735 Petrol alımı 0.09413 Çimento sanayi 0.09329 Madencilik 0.07272 Kara taşıması 0.06369 Toptan perakende 0.05043 ticaret Taş ocakçılığı 0.04823 Elektrik 0.04494 Elektriksiz makineler 0.04469 Toplam 184.050 Diğer Etkiler 0.24409 Genel Toplam 208.458 Kaynak: Ayda Eraydın “Konut Yatırımlarının Ekonomik Etkileri” Konut inşaatı sektörünün doğrudan geri bağlantısı olan sektörler incelendiğinde (Tablo 4 ve Tablo 5 ) konut inşaatı ile konut altyapısı sektörleri arasında doğrudan bir ilişki olmadığı görülecektir. Konut inşaatına olan talebin konut altyapısına olan talebi de arttırması beklendiğinden, konut inşaatı sektörünün toplam geri bağlantısının yukarıda tartışılandan daha da 19 büyük olması gerekeceği gözden kaçmayacaktır. Girdi-çıktı analizinde diğer önemli bir bağlantı kavramı da ileri-doğru bağlantılardır. Ancak konut sektörü doğrudan nihai mal ürettiğinden ileri doğru bağlantısı sıfırdır. 1990 yılı için yapılan analizde, konut sektörünün yatırım talebinde oluşacak bir milyarlık bir artışın toplam ara malları talebini 1990 fiyatlarıyla 581 milyon lira uyaracağı hesaplanmıştır. 1990 yılında konut sektörünün doğrudan ve dolaylı etkilerinin toplamı ise 2.12 olarak bulunmuştur. Konut sektörü yatırımlarına ilişkin çeşitli rakamsal veriler bulunmasına karşılık, yatırımların hesaplanmasında kullanılan veri bazının yetersizliği ve karmaşıklığı, bu konunun yeniden irdelenmesini ve ek çalışmalar yapılmasını gerektirmektedir. Bu konuda Ayda Eraydın’ın 1996 yılında TÜİK tarafından 1990’da hazırlanan girdi-çıktı tablosu esas alınarak yaptığı bir araştırmada konut yatırımlarının toplam çarpan etkisi 2,52670 olup, her 1 milyarlık konut yatırımı ekonomide iki milyar liralık üretim artışına neden olmaktadır (Eraydın, 1996:132). Ancak yapılan araştırmalar 1990 yılında bu çarpan değerinin düşerek 2,12611 olduğunu göstermektedir. Eldeki verilere göre 1992 yılındaki yatırımlarla ekonomiye 81,7-96,4 trilyon düzeylerinde talep yaratılmış olmaktadır. Bu yaratılan talebin hangi sürede ekonomide tümüyle yansıyacağı ve bunun ne kadarlık bölümünün, son talep olacağı belirlenemeyeceğinden, bu değerlerin doğrudan GSMH ile karşılaştırılması doğru değildir (Eraydın, Türel, Güzel, 1996:133). Ancak büyüklükler açısından bir fikir vermesi için çarpan etkilerinin yanı sıra GSMH’nın ne kadarı civarında gerçekleştiği bilgisi bu çalışmada verilmiştir. Buna göre konut yatırımlarının üretim çarpan etkilerinin yıllara göre GSMH’nın %5,212,8’i civarında gerçekleştiği görülmektedir. Sektörler arası ilişkiler ekonomik kalkınma yönünden çok önemli bir faktördür. Bir sektörün gelişmesi, ekonomideki diğer sektörleri etkiler ve bu sektörlerin gelişmesine yol açar. İşte sektörler arası ilişkilerin gelişmesi bütün sektörlerin gelişmesine yol açacağı için ekonomik kalkınmayı hızlandırır. Bu bakımdan sektörler arası ilişkileri fazla olan sektörlere kaynak tahsisinde öncelik ve ağırlık verilmesi kaynak kullanımında etkinliği arttırır. 20 Konut sektörü, diğer sektörlerden oldukça farklı nitelikleri olan bir sektördür. Bu sektör çıktıları doğrudan kullanıcının tüketimine sunulurken, bu sektörün ürünlerini tüketen hane halklarının bu ürüne bir tüketim malı olarak ayırabildikleri harcama payı kira şeklinde ortaya çıkmaktadır. Ancak konut aynı zamanda bir yatırım aracıdır. Hane halklarının toplam tasarruflarından bu sektöre ayırabildikleri yatırım payı, bir yatırım aracı olarak hane halkları için önem kazanmaktadır. Kısaca, hem bir tüketim malı hem de yatırım malı olan konuta yönelik talep, sağlanan kredilerle desteklenmekte ve konut talebini arttırıcı yönde etkili olmaktadır. Konut yatırımlarının bir diğer özelliği büyük ölçüde işgücü kullanması ve hızlı artan konut yatırımlarının bölge dışından yeni işgücü göçü olgusunu ortaya çıkarmasıdır. Yeni gelen işgücüne yaratılan gelirin bir bölümünün ücretler şeklinde geri ödeneceği, bu gelirin de bir bölümünün konut talebi olarak yerel ekonomide çarpan etkiler yaratırken, diğer bölümünün işgücünün geldiği bölgeye aktarılması nedeniyle bir azalmanın olacağı şeklinde, hem pozitif hem de negatif yönlü etkisi olacağı söylenebilir. 1.1.3 Konut Yatırımlarının Sabit Sermaye Yatırımları ve GSYİH içindeki payı Konut sektörünün sektörler arası ilişkilerde ileriye dönük etkisinin sıfır olması, bu sektörün üretken olmayan bir sektör olarak yorumlanmasına yol açmaktadır (Eronat, 1977: 69). Ancak bir sektörün sektörler arası ilişkiler açısından geriye doğru etkisi ileriye doğru etkisinden daha önemlidir ve kaynak tahsisinde güvenilirliği daha fazladır. Konut sektörünün geriye dönük etkisinin fazla olması aynı zamanda sanayinin hızla gelişmesine ve ülke GSYİH’nın büyümesine yol açmaktadır. Tablo 6’da inşaat sektörü ve GSYİH büyüme oranları bulunmaktadır. Nitekim konut sektörünün %80’nini oluşturduğu inşaat sektörü ve GSYİH arasındaki ilişkiye bakıldığında özellikle 1997’den sonra sektördeki büyümenin GSYİH ile doğru orantılı olduğu görülmektedir. 2005 yılında inşaat sektörü 21,5 ile en yüksek büyüme hızına ulaşırken GSYİH’da 7,4 ile yüksek bir büyüme hızı göstermiştir. 2005 yılından 21 sonra inşaat sektöründeki büyüme hızının azalma seyrine girdiği görülmekte olup GSYİH’nın da buna paralel olarak büyüme hızının düştüğü görülmektedir. Tablo 6: İnşaat Sektörü ve GSYİH Yıllar İnşaat GSYİH Sektörü 1997 9.3 7.5 1998 1.7 3.1 1999 -12.9 -4.7 2000 5.8 -7.2 2001 -3.3 -10.3 2002 -5.5 -7.5 2003 -9.0 5.8 2004 4.6 8.9 2005 21.5 7.4 2006 19.4 6.1 2007 5.7 4.6 2008 -8.2 0.9 Kaynak: DPT verileri esas alınarak hazırlanmıştır. 1970’lerde yaşanan Petrol Krizinin de etkisiyle pek çok ülkede 70’lerin ikinci yarısı ve 80’lerin başlarında konut yatırımlarında önemli düşmeler gözlenmektedir. Konut yatırımının hane halklarının en büyük harcamalarından biri olduğu, batılı ülkelerde, mali konut kuruluşlarında biriken kaynakların tüm ülkenin toplam tasarruflarının önemli bir bölümünü oluşturduğu düşünülürse, bunun altyapı ve konut harici yatırımlar için de önemli bir kaynak oluşturacağı tahmin edilebilir (Malpezzi, 1990). Ülkeler arası karşılaştırmalar yapıldığında, konut finansman mekanizmalarının iyi işlediği ülkelerde, konut fiyatlarının gelire oranının da daha düşük olduğu gözlemlenmektedir. Konut sektörünün gelişiminin potansiyel yararlarının çok olmasına rağmen kısıtlı sayıda az gelişmiş ülkede iyi işleyen finansman mekanizmaları kurulabilmiştir. Ayrıca az gelişmiş ülkelerde gözlenen yüksek enflasyon oranları ve bozulan ticaret hadleri, 22 konut finansman sistemlerinin gelişmesini ve başarılı uygulanmasını engeller durumdadır. Konut kesiminin genel performansını ölçmeye yönelik en önemli göstergelerden birisi, konut yatırımlarının sabit sermaye yatırımları (SSY) içindeki payıdır. Bu da Tablo 7'de gösterilmiştir. Tablonun incelenmesinden de görüleceği gibi, konut yatırımlarının toplam sabit sermaye yatırımları içindeki payı, 1990 yılından sonra belirgin bir artış eğilimi göstermiştir. Konut yatırımlarının SSY içindeki payı 1990 döneminde yüzde 33,1 iken, 1995 döneminde yüzde 35,1’e yükselmiştir. 2000-2005 yılları arasında ise düşüş eğiliminde olup 2005 yılında yüzde 11,8’dir. Konut yatırımlarının GSYİH içindeki payı 1990'da yüzde -3,2, 1995’de 4,2'ye yükselmiştir. 2000’den 2003’e kadar dalgalı bir seyir izlemekle beraber 2004 yılında artış seyri içerisine girdiği ve 2005 yılında 29,9’a yükseldiği görülmektedir. Tablo 7: Konut Sektörünün SSY ve GSYİH İçindeki Payı (Cari Üretici Fiyatlarıyla Yüzde Değişim) (1990-2005) Dönemler Konut/SSY(%) Konut/GSYİH (1) (%) 1990 33.1 -3.2 1995 35.7 4.2 2000 15.8 -9.7 2001 13.3 -8 2002 11.2 -14.9 2003 10.9 -11.4 2004 10.5 15.3 2005 11.8 29.9 Kaynak:DPT verileri esas alınarak hazırlanmıştır. (1) Konut yatırımlarının sabit sermaye yatırımları içerisindeki payını göstermektedir. (2) Toplam Bina İnşaatının özel sektör itibarı ile GSYİH içerisindeki payını göstermektedir. Konut sektörünün sabit sermaye yatırımları içindeki payına Avrupa ülkeleri ile Türkiye açısından bakacak olursak (Tablo 8), 1970-1989 yılları 23 ortalamasına göre bu dönemde Fransa'da yüzde 29, Almanya'da yüzde 28, İtalya, Yunanistan, Hollanda'da yüzde 27, İspanya ve Danimarka'da yüzde 26, Belçika'da yüzde 25, İngiltere'de yüzde 20, Portekiz'de ise yüzde 19 olarak gerçekleşmiştir. Aynı dönemde Türkiye'de bu oran yüzde 23 olmuştur. Tablo 8: Konut Sektörünün SSY ve GSMH İçindeki Payının Avrupa Ülkeleriyle Türkiye Açısından Karşılaştırılması Konut/SSY Konut/SSY Konut/GSMH Konut/GSMH 1970-1989 1990-1995 1970-1989 1990-1995 (%) (%) (%) (%) Fransa 29 27 6.2 5.1 Almanya 28 26 5.9 5.5 İtalya 27 26 5.5 5.6 Yunanistan 27 23 6.3 6.7 Hollanda 27 23 5.5 5.3 İspanya 26 20 5.8 8.6 Danimarka 26 20 5.2 5.3 Belçika 25 21 4.5 5.3 İrlanda 23 22 5.7 4.8 İngiltere 20 18 3.5 5.6 Portekiz 19 17 4.2 5.2 Türkiye 23 34 6.4 3.5 Kaynak: Paul Balchin, Housing Policy in Europe, 1996, s.5, Eurostat Yearbook 1997, www.dpt.gov.tr Bu da bize, 1970-1989 döneminde Avrupa'da hala konut yatırımlarına önem verildiğini göstermektedir. Avrupa ülkeleri ile Türkiye'yi 1990-1995 dönemi verilerine göre karşılaştıracak olursak durumun tersine döndüğünü görülmektedir. Avrupa ülkelerinde konut yatırımlarının payı azalırken, Türkiye'de yüzde 34 olmuştur. Türkiye'de 1989 yılından sonra, konut sektörü yatırımlarının, sabit sermaye yatırımları içindeki payı yüzde 30'lar düzeyinde gerçekleşmiştir. Bu oran yalnız 1994 yılında yüzde 41,7 olmak üzere çok yüksek bir orana çıkmış, daha sonra tekrar yüzde 30'lar düzeyine düşmüştür. Buna paralel 24 olarak konut yatırımlarının GSMH içindeki payı da Türkiye'de 1970-1989 döneminde ortalama yüzde 6,4 olmuştur. Bu da ilgili yıllarda Avrupa ülkeleriyle Türkiye'de konut yatırımlarının GSMH içindeki payının hemen hemen aynı düzeyde gerçekleştiğini göstermektedir. Fakat 1990 yılından sonra Türkiye'de konut yatırımlarının GSMH içindeki payının ciddi şekilde düşmeye başladığı gözlenmektedir. Bu düşüş, Toplu Konut Fonu kaynaklarının Konsolide Bütçe'ye çeşitli oranlarda aktarılmaya başladığı döneme karşılık gelmektedir. Fon'un çeşitli oranlarda konsolide bütçeye aktarılmaya başladığı 1988 yılından itibaren düşme eğilimi hızlanmıştır. Bu düşüşle, Emlak Bankası'nın konut kredisini açmayı durdurmasının da payı bulunmaktadır. Tablo 8'un incelenmesinde Avrupa ülkelerinde konut yatırımlarının GSMH içindeki payının kararlılık gösterdiği, buna karşın Türkiye'de keskin iniş ve çıkışlar olduğu görülmektedir. Bunun nedeni de, Türkiye'de ekonomik ve sosyal politikaların kararsız olması, konut yatırımlarına sağlanan desteğin, kısa dönemli kararlarla artırılıp azaltılmasıdır. 1.1.4 Konut Sektörü ve İstihdam İlişkisi Ekonomik hedeflerin başında, ülkede mevcut işsizliği giderici ve istihdam seviyesini arttırıcı ekonomik ve politik tedbirler gelir. Konut sektörü istihdama önemli katkısı olan sektörlerden biridir. Emek-yoğun üretim faaliyeti olan konut sektörü çok fazla kişiye istihdam sağlarken, bunların bir bölümünün niteliksiz işgücü olması nedeniyle özellikle gelişmekte olan ülkeler içinde çok önemli bir fonksiyonu üstlenmektedir. Konut sektörünün istihdama olan katkıları istihdam çarpanları yoluyla bulunabilir. İstihdam çarpanı, sektörlerin nihai taleplerinde bir birimlik artışın, istihdamda yaratacağı artışı ölçmektedir. Ayda Eraydın’ın 1996 yılında yaptığı çalışmada konut sektörünün istihdam çarpanı 1990 için 28 kişi/milyar TL, konut altyapısı sektörünün istihdam çarpanı ise 37 kişi/milyar TL olarak 25 hesaplanmıştır. Bu durumda konut sektöründe 1990 fiyatlarıyla yapılacak 1 milyar TL'lik bir yatırım, 28 kişiye yeni iş olanağı sağlayacaktır. Sonuç olarak, konut ve konut altyapısı sektörleri üretime yaptıkları katkı ölçüsünde istihdama katkıda bulunmamaktadırlar. Ancak, niteliksiz işgücüne sağladığı istihdam olanağının da göz ardı edilmemesi gerekir. Konut sektörü ile yaratılan istihdam, 1993 yılında en yüksek değere ulaşmaktadır. Bu değer, toplam istihdamın yüzde 6,7’sidir. Tablo 9’de görüleceği üzere 1993-2000 yılları arasında inşaat sektöründe istihdam edilenlerin toplam işgücüne oranı sürekli dalgalanma göstermiş yüzde 6 civarında seyretmiştir. 2000 yılından sonra krizin etkisiyle düşüş göstermiş 2002 yılında en düşük oran olan yüzde 4,5’e düşmüştür. 2005 yılından sonra konut sektöründeki canlanmanın etkisiyle oran yüzde 5,3 değerine yükselmiştir. 26 Tablo 9: Dönemlere Göre Toplam İstihdam Edilenler İle İnşaat Sektöründe İstihdam Edilenlerin Karşılaştırılması (1994-2009) (Bin kişi) İnşaat Toplam Dönemler Sektörü(B) İstihdam(A) B/A (%) 1993 1.238 18.427 6.7 1994 1.208 20.009 6.0 1995 1.238 20.587 6.0 1996 1.298 21.197 6.1 1997 1.320 21.205 6.2 1998 1.325 21.780 6.1 1999 1.364 22.048 6.2 2000 1.364 21.580 6.3 2001 1.110 21.524 5.2 2002 958 21.354 4.5 2003 965 21.147 4.6 2004 1.029 21.791 4.7 2005 1.173 22.046 5.3 2006 1.044 19.955 5.2 2007 1.231 20.738 5.9 2008 1.241 21.194 5.8 2009 1.249 21.277 5.8 Kaynak: TÜİK verileri esas alınarak hazırlanmıştır. Diğer yandan konut sektörü diğer sektörlerin üretiminde kullanılmak üzere herhangi bir mal sağlamıyorsa da, bütün sektörlerin kullanmak zorunda olduğu ve verimini yükseltmek üzere çaba harcadığı işgücünün önemli bir ihtiyacını karşılamaktadır (Eronat, 1977:76). 1.2 DÜNYA KONUT PİYASASI VE BANKACILIK KESİMİ 1980’li yıllarda tüm dünya ekonomilerini etkileyen serbestleşme hareketi birçok ülkenin ekonomisinde önemli değişikliklere neden olmuştur. Bu çerçevede sınır ötesi kısıtlamalar kaldırılmış, sermaye hareketleri serbestleştirilmiş, döviz kurunun, faiz oranlarının ve bankaların kredi sınırlarının belirlenmesinde uygulanan idari kontroller kaldırılmıştır. Tüm bu 27 gelişmelerin sonucunda ise mali hizmetlerde aşırı bir rekabet yaşanmaya başlamış, kredi arzı hızla büyürken, mali kırılganlıklar da artmıştır. Mali krizler genellikle aktif fiyatlarında oluşan artışın çökmesi sonucunda oluşmaktadır. Gayrimenkul piyasalarında meydana gelen her balon bankacılık krizine neden olmamaktadır. Fakat uluslararası uygulamalar hem gelişmekte olan hem de gelişmiş ülkelerdeki gayrimenkul piyasalarında oluşan balonun çökmesiyle bankacılık krizleri oluşması arasında çok önemli bir korelâsyon bulunduğunu göstermektedir. Tarihte meydana gelen bu tür mali krizlerin en önemlileri Hollanda’da Tulipmania, İngiltere’de Güney Deniz, (South Sea Bubble) Fransa’da Missispi balonu (Missispi Boom) ve 1929’da Amerika’da yaşanan Büyük Depresyondur (Erdönmez, 2005:59). Yakın dönemde 1980’lerin sonunda Japonya’da gayrimenkul ve hisse senedi piyasasında oluşan şişkinlik ve peşinden 1990 yılında baş gösteren çöküş, Norveç, Finlandiya ve İsveç’te 1980’li ve 1990’lı yılların başında yaşanan benzer deneyimler bu konudaki en tipik örneklerdir. Arjantin, Şili, Endonezya, Meksika ile Güney Asya ülkelerinden Malezya, Endonezya, Tayland ve Güney Kore gibi gelişmekte olan ülkelerde 1980 yılından beri benzer şekilde finansal krizler meydana gelmiştir. Bu ülkelerde aktif fiyatlarında artış meydana gelmesi ve peşinden bu artışın çökmesi genellikle üç aşamadan oluşmaktadır. Birinci aşama finansal serbestleşme sürecine girilmesi veya merkez bankasının borçlanmayı artırıcı bir kararı ya da benzer bir olayla başlamaktadır. Ekonomide kredi genişlemesine yol açan bu süreç sonucunda gayrimenkul ya da hisse senedi fiyatlarında çok ciddi artış yaşanmakta, bu fiyatlardaki artış muhtemelen yıllarca devam etmektedir. İkinci aşamada, gayrimenkul ya da hisse senedi fiyatlarında oluşan bu şişkinlik belki birkaç gün ya da bir kaç ay gibi çok kısa zamanda veya bazen daha uzun bir zaman diliminde çökmektedir. Üçüncü aşamada, yüksek fiyattan aktifleri satın alan firmalar ya da benzer kurumlar aktif fiyatlarındaki yükselişin düşmesiyle iflas etmeye başlamaktadır. Bu süreci takiben ise, bankacılık ve/veya döviz krizleri meydana gelmektedir. Yaşanan iflaslar ile bankacılık ve döviz krizleri reel sektörü zor duruma 28 düşürmekte ve ekonomide yıllarca sürecek sorunlara yol açmaktadır (Erdönmez, 2005:59). 1.2.1 Aktif Fiyatları ve Bankacılık Krizleri Literatürde aktif fiyatlarındaki her keskin düşüşün bankacılık krizine yol açmadığı, önemli aktif düşüşleri olmadan da bankacılık krizinin oluşabileceği belirtilmektedir. (ECB, 2000:21 ). Fisher’in Amerika’da 1929 yılında yaşanan Büyük Depresyon üzerine yaptığı analizleri takiben, bazı iktisatçılar tarafından aktif fiyatı-borç ilişkisi bankacılık sorunları arasındaki korelâsyon tartışılmaya başlanmıştır. Bu sorunun hane halkı ve kurumsal sektörün kırılganlığını artırırken bankaların varlıklarını sürdürmeleri üzerinde bir baskı oluşturduğu belirtilmiştir. Aktif fiyatları-borç konjonktürünün oluşmasında etken olan unsurlar arasında; teknolojik gelişmeler, kurumsal yapıda meydana gelen değişiklikler ve deregülasyon süreci sayılabilir. Bundan sonraki süreçte ekonomik büyümenin hızlanması ile hane halkı ve firmalar, aktif fiyatlarının ileride daha da artacağı beklentisiyle kredi ile finanse etmek suretiyle bu yatırımlara girmeyi tercih etmektedir. Bundan sonraki süreçte teminat değerlerinin artması hane halkının kredi almasını sağlamakta, bankalar da daha fazla kredi tahsis etmeyi tercih etmektedirler. Şekil 1: Aktif Fiyatı ve Bankalardan Borçlanma İlişkisi Gayrimenkul alımı finansmanında finansal sektörden aşırı borçlanma yoluna gidilmesi aktif değerlerini denge noktasından çok yukarılara taşıyabilmektedir. Ayrıca, yatırımcıların gelecekte gayrimenkul fiyatlarının 29 daha da artacağı beklentisi, aktif balonun oluşmasında önemli bir etkendir. Piyasada fiyatlar yükselirken çok az kişi fiyatların düşeceğini öngörmektedir. Gayrimenkul fiyatlarındaki çöküş çok sık olmadığı için bankalar da bu riski tahmin edememektedir. Bu durum literatürde uzağı görememe- ‘disaster myopia’ olarak adlandırılmaktadır. Daha da kötüsü balon döneminde bankalar arasında gayrimenkul sektörüne kredi vermek için çok yoğun rekabet yaşanmaktadır. Bankalar bu dönemde sektöre açılan kredi limitlerini daha da artırmayı gözetmektedir. Bu dengesizliğin piyasa tarafından düzeltilmesi aktif fiyatlarında aşağı yönlü hareketlerin başlamasına neden olmaktadır. Kredi alanların karşılaştığı güçlükler bankalara yansımakta, bankaların takipteki kredileri artmakta ve sermaye yeterlik sorunları baş göstermektedir. Bu sorunlar bankaların kredi limitlerini azaltmalarına ve kredi tayınlaması yapmalarına dolayısıyla müşterilerin sorunlarının daha da ağırlaşmasına neden olmaktadır. Bazı durumlarda ise sisteme olan güvenin sarsılmasıyla bankaların sağlamlığından şüpheye düşülmekte ve bu durum bankalardan ani mevduat çekilişlerine neden olmaktadır. Tüm bu süreç ise ekonomiyi finansal krize sürükleyebilmektedir. Bununla birlikte, Benston, Kaufman gibi iktisatçılar, bankacılıktaki sorunların sistemin içinde var olan sorunlardan değil, reel ekonomiden kaynakladığını savunmaktadırlar. Basiretli düzenlemelerin olmaması, denetimin etkin olarak yapılmaması ve gevşek kredi standartları aktif fiyatı-borç ilişkisini ağırlaştırabilmektedir. Aktif fiyatı-borç ilişkisini ağırlaştıran bir diğer unsur ise asimetrik bilginin varlığıdır. Banka yöneticilerinin ve banka sahiplerinin özellikle mevduat sigortasına güvenerek daha çok risk almaları, bunun da ahlaki risk yaratmasıdır (ECB, 2000:22). 1.2.2 Seçilmiş Ülke Örnekleri 1.2.2.1 Doğu Asya Ülkeleri 1990’ların ortalarında gayrimenkul piyasalarında yaşanan gelişmeler, yabancı sermayenin girişiyle birlikte büyük bir ivme kazanmış ve bu durum 1997 yılında Asya finansal krizinin meydana gelmesinde önemli rol 30 oynamıştır. Krizin diğer nedenleri arasında Tayland ve diğer bölge ekonomilerindeki dış açıkların aşırı büyümesi, uygulanan sabit döviz kuru nedeniyle dış borçlanmanın teşvik edilmesi, bu durumun finansal ve kurumsal sektör üzerinde döviz kuru riski yaratması yer almaktadır. Ayrıca, ihtiyatlı düzenlemelerin yeterince sıkı olmaması ve finansal sektörün denetiminin etkin bir şekilde yapılmaması da bankaların kredi portföylerinin kalitesinin çok ciddi şekilde bozulmasına yol açmıştır. 1992-1996 yılları arasında gerçekleşen sermaye girişleri nedeniyle Asya’da faiz oranları düşmüş ve yatırımlar için ucuz finansman olanağı doğmuştur. Banka kredilerinin büyük bir bölümü spekülatif yatırım projelerine ve gayrimenkul sektörüne verilmiştir. 1996 itibariyle Tayland’da gayrimenkul sektörüne açılan krediler 160 milyar dolar tutarında olup, toplam kredilerin yüzde 30-40’ını teşkil etmiştir. Finans şirketlerinin gayrimenkul sektörüne açtıkları kredilerin ise bütün kredilerin yüzde 25-30’u olduğu tahmin edilmektedir. Diğer ülkelerde de gayrimenkul sektörüne açılan kredilerde büyük artış yaşanmıştır. 1992-1996 döneminde banka kredilerinin yüzde 70’i gayrimenkul sektörüne ve hisse senedi piyasasına tahsis edilmiştir. Güney Kore’de benzer şekilde büyük mali ortaklıklar gayrimenkule önemli ölçüde yatırım yapmışlar, çoğunlukla da bankalar tarafından kısa dönemli finanse edilmişlerdir (Erdönmez, 2005:61). 1990-1996 döneminde yabancı fonların da girişiyle banka kredilerindeki büyüme oranları GSYİH büyüme oranını aşmıştır. 1990-1996 döneminde özel sektöre açılan banka kredilerinin GSYİH’e oranı Hongkong’da yüzde 48, Endonezya’da yüzde 62, Malezya’da yüzde 40, Filipinlerde yüzde 115 ve Tayland’da yüzde 70’dir. Karşılaştırma açısından aynı oran Almanya’da yüzde 19, Japonya’da yüzde 3, İngiltere’de yüzde 16 ve ABD’de yüzde 21,5 olarak gerçekleşmiştir. 1995 ve 1996 yıllarında da gayrimenkul sektörüne açılan kredilerin oranı, takipteki kredilerin artmasına rağmen yükselmeye devam etmiştir. Goldman Sachs tarafından yapılan bir analize göre, 1997-1999 yıllarında takipteki krediler Singapur’da yüzde 11, Hong Kong’da yüzde 15, Malezya’da yüzde 20, Kore’de yüzde 34, Tayland’da ise yüzde 50 artmıştır. 31 Tablo 10: Gayrimenkul Sektörüne Açılan Banka Kredileri, 1996 Gayrimenkul Özel Banka Gayrimenkul Takipteki 1996 Kredilerinin Kredileri Kredilerinin Gayrimenkul GSMH Banka (Milyon dolar) GSYİH'ya Kredilerinin (Milyon oranı (%) Toplam Kredilere dolar) Kredilerine Oranı (%) Oranı (%) Tayland Endonezy Malezya 30-40 25-30 30-40 160 54 120 44 7 58 16,0 18,0 6,0 176 197 94 Kore Hong Çin Singapur 15-25 40-55 35-40 30-40 440 300 930 130 17 76 9 30 18,0 3,0 n.a 4,5 480 154 812 94 Kaynak: Pelin Ataman Erdönmez “Seçilmiş Ülkelerde Gayrimenkul Fiyatları ve Bankacılık Sektöründeki Gelişmeler” 1996 yılında Amerika’da faiz oranlarının yükselmesiyle birlikte gayrimenkul fiyatlarındaki artışta çöküşler başlamıştır. Amerikan dolarının yene karşı değer kazanması, paraları dolara endeksli Asya ekonomilerinin ihracattaki rekabet gücünün azalmasına neden olmuştur. Asya ekonomilerindeki cari açıkların artması döviz rezervlerinin azalmasına neden olmuş, bu durum ise, sabit döviz kurunun sürdürülebilirliğine ilişkin yatırımcı endişelerini en üst seviyelere çıkarmıştır. 1997-1998 yıllarında aktif fiyatlarında büyük düşüşler meydana gelmiş, takipteki kredilerde meydana gelen artış kritik seviyelere ulaşmıştır. Bankalar ve finansal kuruluşlar ülke paralarının devalüe edilmesini takiben kredilerini geri çağırmaya başlamışlardır. Bu kuruluşların uzun dönemli aktiflerini likidite edememeleri Doğu Asya ülkesindeki finansal sistemiler için sıkıntı yaratmıştır. Tayland mali açıdan güçlüğe düşen ve parası devalüe edilen ilk ülke olmuştur. Mali kriz Kore, Endonezya ve Malezya’da diğer ülkelere oranla çok çabuk yayılmıştır. Kriz sonrası süreçte bu ülkelerdeki bankacılık sektörü kapsamlı olarak yeniden yapılandırma sürecine alınmıştır. Bu amaçla takipteki kredi sorununun çözümü için aktif yönetim şirketleri kurulmuş, bankaların yeniden sermayelendirmeleri için gerekli önlemler alınmış, 32 kurumsal yönetimin iyileştirilmesine yönelik çalışmalar yapılmış, alacakların tahsilini kolaylaştırmak için İcra ve İflas Kanunu değiştirilmiştir. Asya’da, beklentiler aktif balonunun çökmesinde çok etkili olmuştur. Asya ülkelerinde 1990’ların başında yaşanan mucize yıllar gelecekle ilgili beklentileri çok yükseltmiş, firmaların borç kaldıraç oranlarını artırmalarına ve yüksek kapasite beklentisiyle gayrimenkule yatırım yapmalarına neden olmuştur. Aynı zamanda bankalar artan teminat değerlerini dikkate alarak kredi hacimlerini artırmak istemişlerdir. Bu dönemde yabancı sermayenin girişiyle birlikte piyasada likiditenin artması aktif fiyatlarını daha da yükseltmiştir. Hane halkının ve kurumsal sektörün gayrimenkul alımlarında banka kredilerine ağırlık vermeleri Asya ekonomilerinde gayrimenkul balonunu oluşturan önemli bir sebeptir. Bankaların gayrimenkul sektörüne kredi açmalarını kısıtlamak için birçok önlem gündeme gelmiştir. Gayrimenkul sektörünü finanse etmek için alternatif bir kaynak olarak Amerika ve Avustralya piyasalarında hâkim olan Gayrimenkul Yatırım Tröst ‘ü (Real Estate Investment Trust (REIT))5 kullanılmaya başlanmıştır. İpotek kredilerinin menkul kıymetleştirilmesi de bankaların likiditesini artıran ve daha da önemlisi bankaların zarar yazmasına ve borç değerlendirme standartlarına disiplin getiren bir unsur olarak görülmüştür. Amerika’da likiditeyi artırmak ve gayrimenkul piyasalarında maliyet finansmanını azaltmak için kurulan ipotek senetleri karşılığında menkul kıymet çıkarma piyasası (The Mortgage-Backed Securities (MBS)) Asya’da 1997 krizi sonrası dönemde oluşturulmuştur. Böylelikle gayrimenkul şirketlerine aktiflerini bilanço dışına çıkarmalarına ve böylelikle likiditelerini güçlendirmelerine ve sermaye getirilerinin artmalarına yol açmıştır. Borçlu firmalar bu suretle likit olmayan aktiflerini menkul kıymetleştirerek bilançolarını yeniden yapılandırma imkânı bulmuştur. Diğer yandan mali kurumlar takipteki kredilerini ikincil piyasa yoluyla satmak suretiyle elden çıkarmaya çalışmışlardır. Kore’de ikincil ipotek piyasasının oluşması kriz sonrası dönemde Kore hükümetinden büyük destek alarak gerçekleşmiştir. 1999 yılında Kore İpotek Kurumu’nun (KoMoCo)kurulmasıyla Kore’de aktif olarak ipoteklerin menkul 33 kıymetleştirilmesine imkân tanımıştır. Hong Kong ve Malezya’da da bu amaçla devlet destekli Hong Kong İpotek Kuruluşu(HKMC) ve Ulusal İpotek Kuruluşu (CAGAMAS) kurulmuştur. Diğer yandan Tayland, Endonezya ve Singapur gibi Asya ülkelerinde bu piyasanın gelişimi yavaş olup istenen düzeye ulaşmamıştır. 1.2.2.2 İsveç İsveç’te, ilk finansal deregülasyon süreci, İkinci Dünya Savaşı sonrasına rastlar. Bununla birlikte, finansal sistemin yapısını değiştiren esas deregülasyon faaliyetleri 1980’lerin başlarında gerçekleşmiştir. Bu çerçevede, öncelikle 1983 yılında bankalar için disponibilite oranları düşürülmüş, 1985 yılında faiz tavanları, Kasım 1985’de kredi tavanları, 1989 yılında ise döviz işlemleri ile ilgili kısıtlayıcı düzenlemeler büyük ölçüde ortadan kaldırılmıştır. Deregülasyon süreci sonrasında bankaların fonlarını büyük oranda tek bir alana, emlak sektörüne tahsis etmeleri gayrimenkul fiyatlarında aşırı bir şişkinliğe yol açarak yoğunlaşma riskini de beraberinde getirmiştir. Emlak fiyatları 1980-85 arasında yüzde 275, 1985-90 arasında ise yüzde 140 oranında artmıştır. Deregülasyon sonucunda 1980’lerin ilk yarısında finansal kurumlardan kullandırılan kredilerdeki artış oranı yüzde 11-17 arasında iken 1986’da yüzde 20’ye yükselmiştir. 1986-1990 yılları arasındaki beş yıllık dönemde krediler yüzde 136 oranında (reel olarak yüzde 73) artmıştır. Deregülasyon, piyasa payları için yaşanan rekabette yeni fırsatlar yaratmıştır. Bankaların ve ipotek kuruluşlarının kredileri 1986-1990 yılları arasında sırasıyla yüzde 174 ve yüzde 167 oranında artmıştır. Finans şirketleri artık daha riskli piyasalara yönelmiş, mevduat toplama ya da menkul kıymet çıkarma olanakları olmadığından, finansmanlarının bir kısmını şirket yatırım sertifikaları (marknadsbevis) çıkarmak suretiyle karşılamışlardır. Bu sertifikalar bankalar tarafından garanti edilmiş, sonuçta bankalar daha fazla kredi riski üstlenmişlerdir (Aydın, 2002:3-7). 34 Tablo 11: İsveç’te Kriz Öncesi ve Sonrası Süreçte Gayrimenkul Kredileri ( Yıllık yüzde değişme, %) 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 İkametgâh Büyük İkametgâh Amaçlı İkametgâh Amaçlı Şehirlerde Gayrimenkul Amaçlı Gayrimenkul Ticari Kredilerinin GSYİH'e Gayrimenkul Fiyatları Gayrimenkul Oranı (%) Kredileri 12,4 7,0 -9,3 -11,3 4,7 1,1 0,0 7,7 9,2 Fiyatları 3,0 -43,2 -12,0 -20,0 6,5 29,8 6,2 19,0 13,5 47,3 53,4 50,8 60,6 59,0 60,2 55,3 53,6 48,8 17,2 8,2 8,0 0,2 2,4 2,6 -0,8 0,0 Kaynak: ECB verileri esas alınarak hazırlanmıştır. 1989 Kasım’ına dek bir finansal krize yönelik işaretler olmamakla beraber ekonomide yoğun bir ısınma söz konusudur. Fiyat artışları nedeniyle konut amaçlılar dışındaki gayrimenkul yatırımları yaklaşık iki katına çıkmıştır. 1989 sonbaharında mevcut kira düzeylerinde kiracı bulmanın zorlaşmaya başlamasıyla beraber krizin ilk sinyali gelmiştir. Borsa hızla gerilemiş, inşaat ve gayrimenkul endeksi 1990 yılı sonuna gelindiğinde Ağustos 1989’daki tepe noktasına kıyasla yüzde 52 düşmüştür. Döviz kontrollerinin kaldırılmasını takiben, fonların başta emlak piyasaları olmak üzere yurtdışı piyasalara yönlendirilmeye başlamasıyla birlikte yurtiçi emlak değerlerinde yaşanan ani ve keskin fiyat düşüşleri emlak şirketlerini ve bu şirketlerden yüksek fiyat aralığından ipotek alan finans şirketlerini zor duruma düşürmüştür. Bankacılık sektörü de hem doğrudan, hem de finans şirketlerinin kısmi finansmanını sağladıkları için dolaylı olarak gayrimenkul teminatı karşılığı kredi alan hane halkları ve firmalar krizden olumsuz şekilde etkilenmişlerdir. Takipteki kredilerin toplam kredi hacmi içindeki payı sürekli artmıştır. Bankaların takipteki kredilerinin 1990'da yüzde 75'ini, 1993'te ise yüzde 50'sini inşaat ve emlak sektörüne açılan krediler oluşturmuştur. İsveç'te 35 bankaların takipteki kredilerinin GSYİH içindeki payı 1993 yılında yüzde 11'e ulaşmıştır. Şirket yatırım sertifikaları (marknadsbevis) çıkaran bir finans firması olan Nyckeln’in vadesi gelmiş sertifikalarını Eylül 1990’da ödeyemez hale gelmesi bu piyasanın tamamına yayılan bir kriz başlatmıştır. Kendini kurtarabilen finans şirketleri banka kredilerine başvurmak zorunda kalmış ve bir kaç ay içinde başka finans şirketleri de iflas etmiştir (Erdönmez, 2005:64). Bankaların sadece gayrimenkul teminatına güvenerek yeterli düzeyde mali analiz yapmadan kredi tahsis etmeleri, gayrimenkul fiyatlarının hızla düşmeye başladığı bir ortamda sistemde ağır sorunlar yaratmıştır. Özellikle emlak sektöründe faaliyet gösteren firmalara büyük oranda kredi tahsis edilmesine karşılık, bu şirketlerin mali tablolarının yeterince şeffaf olmaması yeterli düzeyde mali analiz yapılmasını engellemiştir. Şekil 2: İsveç’te Aktif Fiyatları ve Kredi Kaynak: Bäkström , (1997). Finansal sistem deregülasyon sürecinin getirdiği yeniliklere kolay uyum sağlayamamıştır. Deregülasyon sürecinde banka yöneticileri piyasa paylarını ve kârlılıklarını artırmak için yeni riskler almaktan kaçınmadılar. Bankaların kapsamlı bir kredi tahsis etme politikaları da bulunmamaktaydı. İsveç’te kredi kararlarındaki temel yanlışlar, bankaların haklarında yeterince bilgi sahibi olmadıkları müşteri, proje ve coğrafik bölgelere kredi tahsis etmeleri ve sadece gayrimenkul sektöründe değil, diğer tüm sektörlerde yüksek risk almalarıdır. 36 1930’lardan beri kriz geçirmeyen İsveç’te otoriteler finansal sistemde meydana gelen bu değişikliklerin yeni bir krize neden olabileceğini öngörememişlerdir. Finans şirketlerinin gayrimenkul finansmanında ağırlıklı olarak yer almaları ve örtülü devlet garantisinden yararlanmamaları nedeniyle, bankacılık sektöründe önemli bir sorun oluşturmaya başlamıştır. Bu şirketler varlıklarını sürdürmek için bankalardan ağırlıklı olarak borçlanmaya başlamışlardır. 1992 yılında İsveç Parlamentosu 1992/93:135 sayılı devlet yasasını değiştiren acil bir kararname yayınlamış, banka ve diğer kredi kuruluşlarının yükümlülüklerini zamanında karşılamayı garanti etmiştir ( Erdönmez P, Tülay, B, 2001). Kriz sonrasında bankacılık sisteminde birleşme ve devralmalar artmış, bankacılığın yanı sıra sigorta, ipotek ve fon yönetimi gibi diğer finansal alanlarda da faaliyet gösteren büyük uluslararası finans grupları ülkede etkin olarak çalışmaya başlamıştır. İsveç’ten ortakları da olan bu gruplar yurtdışında özellikle Kuzey ve Baltık ülkelerinde ve tek Pazar avantajı ile Avrupa Birliği içinde faaliyet göstermiş, ancak piyasaların genişlemesi ve piyasalarda daha fazla aktörün yer alması daha yoğun rekabeti de beraberinde getirmiştir. Rekabet sadece gruplar bazında değil, piyasalar ve ürünler bazında da ortaya çıkmış, banka aracılığına başvurmaksızın diğer finansal enstrümanlara giden tasarruf miktarı önemli derecede artmıştır. İsveç bankacılık sistemi yaşanan krizin ardından, 1990’ların sonlarında daha güçlü bir yapıya kavuşmuştur. Kriz sırasında alınan önlemlerle bankalara hücum ve bankaların batması önlenmiş, kriz sonrası dönemde gerçekleşen birleşme ve satın almalar sonucu daha büyük bilançolara ve daha sağlam özkaynak yapısına sahip bankaların sayısı artmıştır. Risk yönetimi sonucunda kredi portföylerinin yapısı değişmiş, riski daha fazla dağıtan, sağlam bir yapı ortaya çıkmıştır. Bankaların gelir yapıları da değişmiş, komisyon gelirleri daha önemli bir paya sahip hale gelmiştir. Kredi kullananlar daha temkinli, kredilerdeki artış 1980’lerin sonuna kıyasla daha makul hale gelmiştir. Hem şirketler hem de hane halkı kesimi daha az borçlanmaya, geri dönmeyen kredilerin toplam krediler içindeki payı azalmaya başlamıştır. Gayrimenkul sektörüne açılan kredilerin bugünkü 37 durumuna bakıldığında, 1993 yılından beri gayrimenkul arzının düşük seyrettiği gözlemlenmektedir. Harcanabilir gelirin cari fiyatlarla 1995’den beri yüzde 35 arttığı, ayrıca büyük şehirlere olan göçün yoğunlaştığı bir ortamda birçok büyük İsveç şehrinde fiyatlar çok yükselmiş, yeni evlerin inşa edilmesi çok zor olmuştur. Kredi piyasasında düşen faiz oranlarının hane halkını borçlanmaya itmesi talebi artıcı bir etken olmuştur. İsveç 1990’ların ortalarından itibaren yüksek enflasyon ortamından daha istikrarlı ve düşük bir enflasyon ortamına girmiş, bu da kredi talebini artırmıştır. Hane halkı büyük İsveç bankaları için önemli borçlu grubunu teşkil etmiş, bu gruba krediler toplam kredilerin yüzde 45’ini, gayrimenkul şirketlerine açılan krediler ise yüzde 20’sini oluşturmuştur. Bununla birlikte, hane halkı için gelecekte ödemelerini yapma oranları ile faiz oranı riskini yönetip yönetemeyecekleri önemli bir konudur. İsveç’te ekonomik faaliyetlerin hızlanmasına bağlı olarak düşük enflasyon ortamı ve faiz oranları, enflasyonun hızlandığı ve faiz oranlarının yükseldiği bir ortama dönebilir. Hane halkı için faiz maliyeti artabilir. Bununla birlikte ev fiyatları şimdiye kadar olduğu gibi aynı hızda artmayabilir. Sektörde gelecekte rekabetin daha fazla artmasıyla hane halkına faiz riskini yönetebilecekleri daha fazla enstrüman sunulması beklenmektedir (Riskbank, 2005:31). 1.2.2.3 Japonya Japonya ekonomisi 1980’lerde hem gelişmiş hem de gelişmekte olan ülkeler için model ekonomi niteliğindeydi. Japon firmalarının uluslararası piyasalarda göstermiş oldukları başarılar finansal sistem üzerinde önemli etki yaratmıştır. Japonya en yüksek tasarruf oranına sahip ülkelerden birisi olup, bu tasarruflardan elde edilen fonlar Japon firmaları tarafından etkin yatırımlara dönüştürülebilmiştir. Japon hisse senedi piyasası da bu dönemde güçlü ekonominin önemli bir göstergesi olarak çok yüksek seviyelere ulaşmıştır. 1980’lerin sonunda gayrimenkul fiyatları ve hisse senedi fiyatları ise ciddi şekilde yükselmiştir. Arsa fiyatları 1980’lerin ilk yarısında yaklaşık olarak iki kat, ikinci yarısında ise üç kat yükselmiştir. 38 Bu gelişmeler bankalar ve diğer mevduat toplayan kuruluşlar üzerinde olumlu etki yapmıştır. Yeni başlayan fiyat rekabeti, bankaların faiz oranı marjlarında aşağı yönlü bir baskı oluşturmuş, bu durum ise bankaları kredi portföylerinde daha fazla risk almaya yöneltmiştir. Bankaların bireysel kredileri içinde gayrimenkul sektörüne ve küçük ve orta ölçekli işletmelere tahsis edilen kredilerde önemli artış olmuştur. Bu arada, bankaların piyasa paylarını artırmaya odaklanmaları ve kredi verirken borçlunun nakit akım analizinden çok teminatını göz önünde tutmaları gayrimenkul fiyatlarının yükseldiği bir ortamda bankaların gevşek para politikası izlemelerine neden olmuştur. Ayrıca, çoğu banka kredi onay sürecini hızlandırmak için kredi risk değerlendirme görevini, kredi araştırma bürolarından alıp, bankaların satış pazarlama birimlerine raporlama yapan bağımsız izleme bürolarına vermişlerdir. 1990’lı yılların ortasında Japon finansal sisteminin sağlıklı durumu tersine dönmüştür. 1990'ların başında aktif fiyatlarındaki yükseliş ekonominin çöküşünü takiben Japon finansal sistemi mali krize girmiştir. Bu süreçte Japon firmalarının karlılıkları çok düşük seviyelere gerilemiştir. Japon hisse senedi ve arsa fiyatlarındaki balon patlayarak aktiflerin değerinin çok ciddi şekilde düşmesine neden olmuştur. 1990’ların ilk yarısında ikametgâh amaçlı arsa fiyatları tavan değerinin yüzde 50’sine gerilemiştir. Ticari amaçlı arsa fiyatlarındaki dalgalanmalar ise çok daha uç noktalara ulaşmıştır. Aktif değerinin gerilemesiyle Japon firmalarının finansal açıdan güçlüğe düşmesi Japon bankalarını zor duruma girmelerine neden olmuştur ( Bank of Japon, 2005, Recent Economic and Financial Developments in Japan). Aşırı değerlenen Japon hisse senedi piyasası 1989 yılı sonunda Merkez Bankası'nın reeskont oranlarını birbiri ardına artırmasını takiben tavan yapmışsa da 1990 yılında büyük bir çöküş yaşamıştır. Bu arada Maliye Bakanlığı arsa fiyatlarındaki artışı sınırlamak için Nisan 1990’da gayrimenkul sektörüne kredi verilmesini kısıtlayan duyurular yayınlamıştır. Bu duyurular Japon bankalarının aktif büyümesinde düşüşe neden olmuş, banka aktifleri 1989’da 508 trilyon yenden 1990 yılında 491 trilyon yene düşmüştür. Ayrıca 1992 yılında, resmi olarak izlenen arsa fiyatları da düşmeye başlamıştır. 39 Bu gelişmelerin sonucunda ekonomik büyümede meydana gelen yavaşlama, hisse senedi fiyatları ve gayrimenkul fiyatlarındaki düşüşle birlikte bankaların ve diğer mali kurumların mali bünyelerinin zayıflamasına neden olmuştur. Bankaların mali bünyelerinin zayıflaması; (i) gayrimenkul şirketlerinin malvarlıklarının fiyatlarının düşmesi sonucunda gayrimenkul sektörüne verilen kredilerin kalitesinin hızla düşmesinden, (ii) teminatların değerinin düşmesinden7, (iii) bankaların hisse senetlerinin değerinin düşmesinin sermayeleri üzerinde baskı oluşturmasından, (iv) ekonomik büyümenin zayıflaması nedeniyle borçluların kredilerini geri ödemede zorluklar yaşamalarından kaynaklanmıştır (Erdönmez, 2005:67). 1989 yılının ortalarında para otoriteleri aktif fiyatı enflasyonunun ve faiz oranlarının artacağının farkına varmışlardır. Maliye Bakanlığı tarafından arsa fiyatlarındaki artışı azaltmak için birçok önlem getirilmiştir. 1990 yılında meydana gelen Körfez Krizi dünya ekonomisinin ve dolayısıyla petrol bağımlısı Japonya’nın durumunun daha da zayıflamasına yol açmıştır. Aktif fiyatlarında düşüşün başlamasıyla birlikte bankalar, gayrimenkul sektörüne açılan kredileri kısıtlama yoluna gitmişlerdir. 1988 yılında Japon bankaları Basel sermaye yeterlik rasyosunu tutturmaları için yapılan düzenlemeler kapsamında sermaye maliyeti artmış, bankaların kredi açma teşvikleri azalmış, kredi genişlemesi durmuştur. Bu faktörlere rağmen, aktif fiyatlarının düşmesindeki en önemli etken spekülatif aktif fiyatı artışlarını kendi kendine düzelten mekanizmadır. Gelecekte fiyatların daha da düşeceğine ilişkin beklentiler satış getirmiş, bu da fiyat düşüşlerine neden olmuştur. 1990’ların başında örneğin, Nikkei futures nakit piyasasında düşüşe neden olmuştur. Aktif fiyatlarının düşmesi Japon finansal kuruluşlarının karlılığını etkilemiş, bütün finansal sistemin istikrarını tehdit etmiştir. Gayrimenkul sektörüne açılan kredilerin kalitesinin kötüleşmesi temel problemi oluşturmuştur. Maliye Bakanlığı finansal kurumların artan takipteki kredi sorununa çözüm bulmakta yavaş davranmıştır. 1991-1992 yılları arasında hisse senedi ve arsa fiyatlarında yaşanan keskin düşüşten sonra bankaların takipteki 40 kredilerini zarar yazmadan tutmalarına imkân tanınmıştır. Bununla birlikte küçük finansal kuruluşlarda mali sorunlar 1993 yılında baş göstermeye başlamış, kısa zamanda ise jusen şirketlerinde sorunlar ortaya çıkmıştır. Jusen şirketleri 1970’lerin ortalarında bankalar ile menkul kıymet ve sigorta şirketleri tarafından ev ipotek (home mortgage) borçlanmasında faaliyet göstermek amacıyla kurulmuştur. Jusen şirketlerinin kredi verme kaliteleri hakkındaki endişeler 1992’de iyice artmaya başlamıştır. 1993 ilkbaharında kreditörler ve Jusen şirketlerinin sahipleri, Maliye Bakanlığı’nın desteğiyle gayrimenkul fiyatlarının 10 yıllık bir dönemde iyileşeceği varsayımıyla bir rehabilitasyon programı üzerinde anlaşmaya varmışlardır. Söz konusu planda Jusen şirketlerine verilen kredilerin faiz oranlarının düşürülmesi ve kreditörler tarafından ilave likidite sağlanması öngörülmüştür. Ancak, öngörülenin aksine gayrimenkul fiyatları daha da düşmüştür. Ağustos 1995’de Maliye Bakanlığı Jusen şirketlerini özel olarak incelemeye almış ve inceleme sonucunda, Jusen şirketlerinin ödeme güçlüğü içinde olduğu ve takipteki kredilerin toplam krediler içindeki payının yüzde 74'e yükseldiği ortaya çıkmıştır (Erdönmez, 2002:54). Japonya'da 1997 yılında mali sistemdeki istikrarsızlık iyice artmıştır. Yeni düzenlemeler ve değişen piyasa koşullarında bankalar kredi verme politikalarını ciddi şekilde değiştirmişlerdir. Aslında kredi daralması süreci uzun bir zaman aralığında gerçekleşmiştir. Japon bankaları balon ekonominin çöküşünden sonra sermaye rasyolarını korumak zorunda kalmışlar, düşük karlılık ve sermaye piyasalarına sınırlı erişim ortamında aktif büyüklüklerini küçültmeye çalışmışlardır. 1997 ve 1998 yıllarında kredi zararlarında ciddi artışların yaşanması kredilerdeki daralmayı artırmıştır. Düşük kredi talebiyle birlikte banka kredilerinde 1997 yılında artış görülmemiş, 1998 yılından sonra da kredi talebi ciddi şekilde düşerek ekonomiyi resesyona sürüklemiştir. 41 Tablo 12: Takipteki Kredi Rasyoları (Yüzde) Takipteki Aktifler/GSYİH Takipteki Kred./Aktifler 63.3 130.1 217.4 4.5 10.1 3.6 Kred./GSYİH Amerika (1991) İsveç (1992) Japonya (1999) 2.9 13.2 7.8 Kaynak: Nakaso, (2001) Şekil 3: Japonya’da Takipteki Kredilerin Diğer Ülkelere Karşılaştırması Kaynak: Nakaso, 2001 verileri esas alınarak hazırlanmıştır. Devlet, kredi garanti modelleri için fonlamaları artırarak kredi daralmasına çözüm bulunmasını teminen 1998 yılının sonunda bu modellere 20 trilyon yen tutarında ilave fon teklif etmiş, yeni fon aktarımı yapılması ise 1999 yılı yazında onaylanmıştır. Eylül 1999'da devlet, küçük ve orta ölçekli şirketlerin kurumsal tahvil ihraçlarına garanti verdikleri yeni bir modeli uygulayacaklarını duyurmuştur. Mart 1999'da bankalara yapılan sermaye aktarımından sonra dahi banka kredilerinde artış olmamış, aksine 1999-2000 yıllarında negatif büyüme meydana gelmiştir. Japon ekonomisinde 1990’ların ortasında patlak veren kriz mali sisteme olan güvenin sarsılmasına yol açmıştır. Bu durum ise müşterilerin mali sisteme olan güvenlerinin kaybolmasına ve harcama eğilimlerinin azalmasına neden olmuştur. Bankaların yeni kredi açma olanakları, sermaye 42 pozisyonlarındaki kötüleşmeye bağlı olarak önemli ölçüde daralmıştır. Daralan kredi imkânları kurumsal sektörün yatırım yapma imkânını önemli ölçüde azaltmıştır Özellikle küçük ve orta ölçekli işletmeler bu durumdan ciddi şekilde etkilenmişlerdir. Bu gelişmelerin sonucunda gelen ekonomik daralma, ülkeyi uzun sürecek bir resesyona sürüklemiştir (Nakaso, H, 2001). Japonya ile birlikte aynı dönemde benzer nedenlerle krize giren İsveç'te mali sistemin sorunları kriz sonrası alınan önlemlerle kısa zamanda çözümlenirken Japonya uzun yıllar kriz ortamı ile karşı karşıya kalmıştır. Krizin maliyeti de (yaklaşık GSYİH'in yüzde 12'si) diğer ülkelerden (GSYİH'in yüzde 6-10 arası) daha büyük olmuştur. Japonya’da mevcut durumuna bakıldığında, aktif balonu dönemi sonrasında yaşanan sıkıntıların aşıldığı gözlenmektedir. Firmaların büyük çoğunluğu mikro ekonomik düzeyde yapısal reformları gerçekleştirerek önemli gelişme kaydetmişlerdir. Verilere göre bütün firmalar işgücü ve üretim kapasitesi fazlalığı sorununu çözmüşlerdir. Toplam borç stokunun satışlara oranı bütün sektörlerdeki büyük ölçekli firmalarda düşmüştür. Bu durum aşırı borçlanma sorununun büyük ölçüde çözümlendiğini göstermektedir. Nisan 2005’den itibaren muhasebe uygulamalarında değişiklik yapılması, firmaları arsalar da dâhil olmak üzere düşük getirili sabit aktiflerini satmaya ya da elden çıkarmaya yöneltmiştir. Bu durum fazla üretim kapasitesi sorununun aşılmasında da etkili olmuştur. Bankaların borçlanma politikaları firma ölçeğinden bağımsız olarak daha aktif hale gelmiştir. Bankaların mevcut durumları daha çok 1980’lerin yarısından sonraki durumlarına benzemektedir. Takipteki kredilerin azalmasıyla bankaların risk alma imkânları artmış, mali durumları da iyileşmiştir. Büyük firmalar ise, 1997-1998 mali krizi deneyimden sonra dolaylı finansmandan ziyade doğrudan finansmanı tercih etmektedirler. Gayrimenkul sektörünün bugünkü durumuna bakıldığında ise arsa fiyatlarının son 11 yıldan beri düzenli olarak düştüğü görülmektedir. Mevcut gayrimenkul piyasası en fazlar yapısal değişikliklere ihtiyaç duyulmaktadır. Gayrimenkul sektöründe fazla sayıda işlem meydana gelmemektedir. Bunda devlet yardımı olmaması da kısmen etkilidir. Japonya’da gayrimenkul 43 kredilerinde vergi yükü çok ağırdır. Japonya’da ipotekler için ikincil piyasanın başlaması Kore ile aynı yılda olmuştur. İpotekli konut finansmanı kredileri için ikincil piyasa çok sınırlıdır, bu da konut sektörünün likiditesinin ciddi şekilde etkilemektedir. İKİNCİ BÖLÜM TÜRKİYE’DE KONUT POLİTİKALARI, KONUT FİNANSMANI ve KONUT PİYASASINDA ORTAYA ÇIKAN SORUNLAR 2.1 TÜRKİYE’DE KONUT POLİTİKASI Genel olarak konut politikası, devletçe belirlenen ve bireylerin konut gereksinimini karşılamak amacıyla, önceliklere göre alınan, yasal önlemlerin tümüne birden verilen addır. Değişik bir anlatımla konut politikası; gelir, konut standardı ya da toplumsal öncelikleri olan, ulusal kalkınma planında yer alan, ülkenin kentsel ve bölgesel yerleşme ve gelişme politikaları ile bağdaşması gereken bedeller, kurallar ve önlemler bütünü olarak tanımlanabilir. Bu politikalar, yasal belgelerde ve kalkınma planlarında ifadesini bulur (Cihan, 1994:40). Gelişmekte olan ülkeler arasında yer alan Türkiye'de hızlı nüfus artışı ve hızlı kentleşmeye bağlı olarak konut ihtiyacı her yıl katlanarak büyümektedir. Ülkemizde Cumhuriyetin ilanından sonra farklı dönemlerde değişik boyutlarda hissedilen konut sorununa çözüm bulmak için her dönem içinde farklı politikalar denenmiştir. Cumhuriyetin ilk yıllarında yaşanan konut sorunu, sadece Ankara'nın savaştan zarar gören yerleşim yerlerinin ıslahı ve göçmenlerin yerleştirilmesi biçiminde anlaşılmıştır. 1950'li yıllardan itibaren tarımda yaşanan makineleşme kırsal kesimlerde işsizliği arttırırken, büyük şehirlerdeki sanayileşme çabalarına bağlı olarak artan iş imkânları insanlara daha iyi koşullarda yaşam vaat ederek köyden kente göçü hızlandırmıştır. Ancak yaşanan hızlı göçler sonucunda alt yapı yetersizliği, özellikle büyük şehirlerde barınma ihtiyacının son derece sağlıksız koşullarda, gecekondu mahalleleri kurularak karşılanmaya çalışılmasına neden olmuştur. 1950’li yıllarda ise gecekondulaşma problemi kabuk değiştirmeye başlamıştır. Bu dönemde gecekondu kurulacak arazilerin göreceli olarak azalması önceki dönemlerde kurulan gecekonduların birer ikişer yıkılarak yerlerine çoğu zaman gecekondulardan çok daha iyi koşullara sahip olmayan apartmanların yapılmasına yol açmıştır. 45 Şehirlerde ortaya çıkan sorunların çözümü konusunda bu güne kadar uygulanan projeler sorunları birbirinden ayırarak çözmeye çalışmıştır. Yasal ve idari düzenlemelerin sistemsizliği ve karmaşıklığının yanı sıra uygulamaların sık değişmesi dikkate alındığı zaman verimsiz bir sektör olarak tanımlanan konut sektörü, hükümetlerin politika değişikliklerinin ya kurbanı olmuş ya da sorumlusu olarak nitelendirilmiştir. Sahip olunan kıt kaynakların sektörler arasındaki paylaşımında konut arzı genelde dezavantajlı konumda kalmıştır. Özellikle yaşanan ekonomik krizlerin ardından konut sektörüne yapılan yatırımlar sınırlandırılmış ve sanayileşme ya da ekonomik iyileşme adına konut sektörü ihmal edilmiştir. Türkiye'nin konut politikasıyla ilgili temel esaslar, dönemlere göre dört başlık altında incelenebilir. 2.1.1 1923-1952 Dönemi Konut Politikası 1923-1945 arasında Türkiye ekonomisi, tek parti iktidarının ekonomi politikalarının denendiği bir laboratuar olarak, tarım kesimi ağırlıklı bir yapı sergilemektedir. Nüfusun büyük kısmı kırsal alanlarda yaşarken, 1927 yılında çalışan nüfus tarım kesiminde istihdam edilmektedir. Bu dönemde Devlet öncülüğünde sanayileşme ve özel sermaye birikimine ağırlık verilirken (Kuruç, 1999:20), sınırlı da olsa tarımdan sanayiye kaynak aktarımı görülmüştür (Türel, 1999:4). Kentlerin, henüz yoğun bir göç dalgası ile karşı karşıya olmadığı bu dönemde, doğal olarak kentleşmeden kaynaklanan bir konut sorunundan söz edilemez. Henüz “gecekondu” kavramı da yerleşmiş bir kavram değildir. 1946-1952 dönemi, tarihsel süreçte Türkiye için önemli bir kırılma noktasıdır. Çok partili siyasal sisteme geçişle birlikte, Türkiye’de popülist politikaların başlangıcı, Köy Enstitülerinin yok edilişi ve üniversitelerde tasfiye hareketleri, dönemin eksi hanesine kaydedilmiştir. Bir dönem önce atılan ilerici bir adım, bir dönem sonra geriye çekilmiştir. Türkiye, kapitalist dünya ile eklemlenme kararlılığını, 1947’de Dünya Bankası ve IMF’e üye olarak, 1948’de ise İzmir İktisat Kongresi’ni düzenleyerek göstermiştir. Aynı yıllarda, Marshall Yardımları ve askeri içerikli 46 Truman Doktrini ile dışa açık büyüme dönemine girmiştir (Kazgan, 1993: 254). 1946’da başlayan çok partili siyasal rejime geçiş süreci de, ekonomik ve siyasal bir takım dönüşümlere zemin oluşturmuş, popülist politikaların yerleşmeye başladığı, toplumun farklı kesimlerine yönelik politikaların gündeme geldiği dönemin başlangıcı olmuştur(Boratav, 1998:74). Dönemin üç temel iktisat politikası şunlardır: 1. Tarıma öncelik vererek sanayileşme, 2. Özel kesim eliyle sanayileşme, 3. Dış ticarette serbestleşme (liberalizasyon) (Tokgöz, 1997:115). Savaş döneminde parasını arsaya yatıranlar, spekülatif beklentilerle bu toprakları çok yüksek fiyatlardan piyasaya sunmaya çalışmışlar, artan arsa fiyatları ve 1947 yılındaki 5020 sayılı yasaya göre belli oranlarda artırılması öngörülen kiraların yasa dışı yollarla aşırı yükselmesi, kentlerin çevresinde ilk gecekondu kuşaklarının oluşmasına yol açmıştır (Tekeli, 1996: 14-72). Gecekondunun sorun olarak basına yansıması da 1947 yılındadır. 1947-1949 arasında gecekondu yerleşiminin, özellikle sanayi dokusunun yoğunlaştığı alanların çevresini mahalleler biçiminde sardığı izlenmektedir ve ayrıca kentsel alanların talanına ve vurgunculuğa da yol açmaktadır (Şenyapılı, 1978:50-51). 1948 yılında çıkarılan Bina Yapımını Teşvik Yasası, belediyelere, kentsel gelişmeyi yönlendirmek üzere arsa üretme yetkisi vermiştir. Bu yasa ile belediyeler, Hazine arsalarını uygun koşullarla alarak, ev yapmak isteyenlere yine uygun koşullarla devredebileceklerdir. Aynı yıl Ankara’daki gecekonduların iyileştirilmesi ve yasallaştırılması için de çalışmalar başlamıştır. Haziran 1949’da çıkarılan 5431 sayılı yasa ile izinsiz yapıların yıktırılması düzenlenmiş ve yıl sonunda İstanbul’da gecekondu yıkımına başlanmıştır(Alada, 2001: 139). 1923-1950 yılları arasında Türkiye'de ne kadar konut yapıldığı konusunda yeterli istatistik bilgiye sahip değiliz. Toplanılabilen sınırlı bilgiler 47 Tablo 13'de gösterilmiştir. Türkiye'de toplam konut sunumunun gelişmesine ilişkin bilgiler bulunmaktadır. Bu bilgiler çok güvenilir olmamakla birlikte yeni konut yapımının düzeyi hakkında bize bir fikir vermektedir. 1950 yılına kadar yapılan konutlar, büyük ölçüde bireysel konut sunum biçiminde olmuştur. Yeni sunum biçimlerinin gelişmesi, nüfus artışı yüzde 6'lar dolayında olan Ankara'da, bireysel sunum biçimlerinin yetersiz kalması üzerine ve spekülatif olarak hızla artan arsa değerlerinden kaçınma yolu olarak gelişmiştir. Bireysel üretim dışında gelişen ikinci üretim biçimi, kooperatifler eliyle konut sunumu olmuştur. İlk konut kooperatifi 1935 yılında Ankara'da kurulan Bahçelievler Konut Yapı Kooperatifi'dir. Kooperatif Ankara'da üst düzey bürokratlar tarafından oluşturulmuştur. Konutlar için mal oluşunun yüzde 90'ının üzerinde kredi sağlamıştır. Üretilen konutlar lüks niteliktedir. Bu kooperatifi, yine bürokratların 1936 yılında kurduğu ve 51 konutunu 1937 yılında bitiren, Güvenevler Konut Yapı Kooperatifi izlemiştir. Ankara'da bundan sonra kurulan kooperatifler bu iki kooperatifin yanlarında arsa alarak konutlarını yapmışlardır (Tekeli, 1996:31). 48 Tablo 13: 1923-1950 Yılları Arasında Konut Yapımları Yıllar Yeni Yapılan Maliye Kayıtlarına Apartman Konutlar Tahmini Göre Sayısı Ev Sayısı 1923 - 1924 5270 1925 6.066 1926 6.887 1927 7.083 1928 7279 1929 8.552 1930 8.561 1931 7.795 1902 7.990 1933 8.356 1934 9.890 1935 10.374 1936 10.465 1937 12026 1938 14.178 1939 14.129 1940 9.983 17.739 384 1941 10.594 25.245 234 1942 9.040 12728 292 1943 9.620 12078 290 1944 11.631 20.615 167 1945 11.681 13.079 155 1946 13.039 19.395 292 1947 14.974 21.882 513 1948 16.470 24.383 818 1949 - 25.130 1.097 1950 - 25.347 1.430 Toplam 251.934 217.622 5.672 - Kaynak: Ahmet Uzel, İmara İlişkin Bağışlamaların Gelişimi ve Değerlendirilmesi, Konut 85, 1986,s.20. İlhan Tekeli, Türkiye'de Yaşamda ve Yazında Konut Sorununun Gelişimi, 1996, s.35. 49 1950 yılından önce devletin iyi bir konut politikası izlediği söylenemez. Bunun nedeni ise; o dönemde nüfusun büyük bir bölümünün, köyde, kasabada yaşaması ve nüfus yoğunluğunun düşük olmasıdır. Ayrıca bu tarihlerde kentleşme henüz dikkat çekici bir düzeyde değildir. 2.1.2 1953-1960 Dönemi Konut Politikası Ülkemizde, 1950 yılından itibaren hızlı bir kalkınma ve sanayileşme süreci başlamıştır. Sanayileşme sonucunda kırdan kente göç başlamıştır. Nüfus yoğunluğu yüksek olan kentlerde konut sorunu gündeme gelmiştir. Devlet tarafından denetimin azalması ve belirgin bir konut politikasının belirlenememesi sonucunda gecekondulaşma başlamıştır. Bu dönemde köyden kente göç sonucunda ortaya çıkan konut sorununun çözümü için konut kooperatifleri yoğunluk kazanmıştır. Konut kooperatifleri, Türkiye Emlak Kredi Bankası ve İmar İskân Bakanlığının desteğiyle konut üretimine başlamıştır. 1946 ve 1960 yılları arasında, Türkiye Emlak Kredi Bankası kooperatiflere 219.241.000 TL kredi açmıştır. Bu dönemde Ankara da 200, Türkiye genelinde ise toplam 5088 konut kooperatifi kurulmuş ve 280.661 konut üretilmiştir (Koç, 1986:35). 1953’den sonra tarımsal ürün fiyatlarının ve ithalatın düşmeye başlamasıyla ticaret hadleri sanayi lehine değişmiş ve sanayinin tarıma göre daha kârlı olmasına yol açmıştır (Kazgan, 1988: 268). Doğal olarak bu durum kentlerin üstün konuma gelerek kentleşmeyi hızlandıran bir çekicilik kazanmalarına yol açmıştır. Kentleşme hızının yüksek olduğu bu dönemde, planlama, konut ve yapı malzemeleri konusunda uzmanlaşmak üzere, 1958 yılında İmar ve İskân Bakanlığı kurulmuştur. Konut konusundaki gelişmeler ise şöyle özetlenebilir: Öncelikle uzun süredir baskı altında tutulan kiraların, konutlar için 1 Haziran 1955’den sonra serbestleştirilmesi yönünde bir düzenleme yapılmıştır. Ancak aşırı yükselen kiralar ve kiracıların yükselen sesleri karşısında, 1955’de TBMM’den geçen bir yasa ile kiralar yeniden denetim altına alınmıştır. Bu yasa ile 1939 tarihinden o güne kirada bulunan konutlara %200 kira zammı getirirken, 1947’den sonra yapılmış konutların kiralarının 1953 düzeyinde 50 dondurulmasını ve daha sonra yapılmış ve yapılacak konutların kiralarının da belediye encümenince belirlenecek emsal kira bedelini aşmaması hükmü getirilmiştir (Tekeli, 1996:72). Türkiye Cumhuriyeti Anayasası 1958 tarih ve 7116 sayılı yasayla uzun dönemde güdülecek konut politikasını "Devlet yoksul ve dar gelirli ailelerin sağlık şartlarına uygun konut gereksinimini karşılayacak tedbirleri alır." şeklinde belirtmiştir. Bu ilkeye göre devlet, ödeme güçleri, maliyetler ve kira seviyesi yönünden mevcut konut piyasasındaki şartlara uygun olmayan, düşük gelirli ailelerin konut gereksinimini karşılamayı, belli başlı görevleri arasında saymak ve politikasını buna göre belirlemek durumundadır. 1958 yılında, bölge, şehir, kasaba ve köylerin planlaması, konut politikaları belirlemek ve uygulamak, konut yapmak veya yaptırmak, yapı malzemesi konuları ile uğraşmak, afetlerden önce ve sonra gerekli önlemleri almak, kentsel altyapıyı gerçekleştirmek amacıyla İmar ve İskân Bakanlığı kurulmuştur. 2.1.3 1961-1980 Dönemi Konut Politikası 27 Mayıs ihtilalının ardından beliren görüş, kalkınmanın plana bağlanması yolundadır. Bu amaçla planlama çalışmaları ve planlama örgütü kurulması düşüncesi, halka, üniversitelere kısaca kamuoyuna duyurulmuştur. Ancak, DPT’nin kuruluş yasasının tasarısı tümüyle Milli Birlik Komitesi ürünü olarak ortaya çıkmıştır. 91 sayılı bu yasa Ekim 1960’da uygulamaya konmuştur (Tokgöz, 1997:135). 1961 Anayasa’sı ile de DPT Anayasal bir kuruluş biçimini almıştır (91 sayılı yasa 6.3.1991 tarihinde 3701 sayılı yasa ile yürürlükten kaldırılmış ve DPT örgütü yeniden düzenlenmiştir). Bu yasa ile planlamanın hedefleri ve izleyeceği yol şöyle özetlenmiştir: 1. Demokrasi düzeni için kalkınma planı yapılacak 2. Beşer yıllık planlar on beş yıllık bir perspektif içinde hazırlanacak. 3. Karma ekonomi düzeneği içinde planlar, kamu kesimi için emredici, özel kesim için yol gösterici olacak. 4. Yıllık büyüme hızı hedefi plan döneminde %7 olacak. 51 İlk Planın uygulamaya konuşu 1 Ocak 1963’dür. Planın giriş kısmında Türkiye’nin durumu özetlenmiştir. Örneğin, köylerin %53’ü, kasabaların %55’i içme suyundan; nüfusun %69’u elektrikten yoksundur. Kent konutlarının %30’u oturulamayacak durumdadır. En büyük üç kentteki nüfusun %30’u tek odalı konutlarda, 1,2 milyon insan gecekondularda yaşamaktadır. Plan döneminde ortalama %6,6’lık büyüme hızı, ortalama %5,2’lik bir enflasyon oranıyla gerçekleşmiştir. Net büyüme hızı ise yılda ortalama %3 nüfus artış hızı çıkarıldığında %3,6 olmuştur. Birinci planın konut konusuna yaklaşımı tümüyle iktisadi kaygılar taşımakta ve konut verimsiz bir yatırım olarak tanımlanmaktadır. Aynı miktar yatırımla olabildiğince çok konut yapılmasından söz edilen planda, sağlığa zararlı olmayan, küçük ve en ucuz konut yapımı önerilmiştir. Yine bu planda, arsa spekülasyonunu önlemek ve gecekondu arsalarının mülkiyet sorununu çözerek bu alanlara kamu hizmetlerini götürmekten söz edilmiştir. Bu plan döneminde, 1965 yılında Kat Mülkiyeti Yasası çıkarılarak bir parselde birden fazla konut biriminin üretilmesine, yapsatçı ve kooperatif eliyle çok katlı binaların inşa edilmesine olanak sağlanmıştır. 1966’da ise gecekonduları yasal hale getiren 775 sayılı af yasası çıkarılmıştır (Şenyapılı, 1998:311). Birikimlerin konut yatırımlarına yönelmesini engellemek için bu dönemde konutun spekülatif çekiciliğini azaltacak bazı önlemler alınmıştır. 193 sayılı Vergi Yasası’nın gayrimenkul sermaye gelirlerini vergilendiren hükmü ve servet bildirimi zorunluluğu, spekülatif konut talebini daraltıcı yönde etkili olmuştur. Ayrıca, Emlak Bankası’nın kredi politikasının değişmesi, kredilendirilecek konutların büyüklüğünü sınırlandırması ve bekleme süreleri getirmesi de, özel kesimin spekülatif konut talebini daraltmıştır (Korum, 1982:133). 1968-1972 plan döneminde de konut sorununa bakışta pek farklılık görülmez. “Ekonomik konut” ve “kendi evini yapana yardım” gibi önermelerle planda yerini alan konut sorununa devletin yaklaşımı, devletin konut piyasasında düzenleyici rol alması yönündedir. Toplam yatırımlar içinde konutun payı, konut yatırımlarının en az düzeyde tutulması istense de, (1976 fiyatlarıyla) I. Plan döneminde %22,4 olarak gerçekleşmiştir. 1969’da 1164 52 sayılı yasa ile Arsa Ofisi Genel Müdürlüğü kurulmuştur. Ofisin kuruluş amacı, arsa piyasasında düzenleyici alım satımlar yaparak, konut, sanayi, turizm, eğitim, sağlık ve kamu tesisleri için arazi ve arsa sağlayarak, arsa fiyatlarındaki aşırı yükselmeleri önlemek ve arsa vurgunculuğunu engellemektir. 1973-1977 plan döneminde konut arzı sorununun özel kesim ile kamu kesiminin işbirliği içinde çözülmesi önerisi dile getirilmiştir. Gecekonduların, asgari barınma, ruh ve beden sağlığı koşullarını yerine getirme, çevre sağlığı ve belediye hizmetlerini sağlama ölçülerine kavuşturulması için düzen altına alınmasından söz edilmiştir. Plan dönemi için belirlenen konut gereksinimi 1,2 milyondur ve plan döneminde bu gereksinimin %80’i (985 bin) izinli konutlarla karşılanmıştır. Bu dönemde 235 bin gecekondu yapılmıştır. Ankara, İstanbul, İzmir gibi üç büyük kentin konut yığınının %70’i izinsiz yapılmış gecekondulardan oluşmaktadır (Aydın, 2003:112). 2.1.4 1980 Sonrası Konut Politikası Türkiye ekonomi tarihi sürecinde 1980 yılı önemli bir kırılma noktasını temsil eder. 1979’da yoğunlaşan ekonomik bunalım, IMF ile bir destek anlaşması (standby) yapılması sonucunda 24 Ocak 1980 tarihli bir ekonomik paketi gündeme getirmiştir. Bu tarihten sonra ülkenin yazgısı tamamen değişmektedir. Siyasi ortamdaki kargaşa, toplumsal sorunların ve çatışmaların şiddet dozunu iyice arttırması ve ekonominin dibe vurması ile çözümsüzlüğe doğru giderken, 12 Eylül 1980’de askerin müdahalesi ile karşılaşılmıştır. Böylece siyasal sistem, tüm aktörleri ile devre dışı bırakılmış ve yaklaşık 3 yıllık bir askeri yönetim dönemine girilmiştir. 1979-1980 yıllarında OPEC üyesi ülkelerin petrol fiyatlarına ikinci kez zam (% 150 oranında) yapması, ikinci petrol krizi olarak dünya ekonomisini derinden etkilerken, Türkiye bu krize ağır bir ekonomik bunalım içerisindeyken yakalanmıştır (Kazgan, 1999:134). Dolar’ın uluslararası piyasada hızla değer kazanması ve ABD’nin, uyguladığı sıkı para politikası gereği faiz oranlarını yükseltmesi sonucunda Türkiye bir borç çıkmazına 53 düşmüş, Dünya Bankası ve IMF’nin güdümünde, uygulayabildiği ekonomi politikalarını terk ederek yeni bir sürece girmiştir(Kazgan, 1999:135). 1979-1983 Dördüncü Beş Yıllık Kalkınma Planı döneminde yaşanan bu dışsal ekonomik bunalım ve içsel siyasi kargaşa ülkeyi tam bir kaos içine sürüklemiştir. Bu yılların ülke için tam bir gerileme dönemi olduğu söylenebilir. 1979 ve 1980’de büyüme hızı negatif değerler almış, enflasyon 1980’de (TEFE) %107,2 olarak gerçekleşmiştir. Petrol fiyatlarının hızlı yükselişi ile yatırımlar ertelenmiş, üretim daralmış, piyasalarda görülen kıtlık yeraltı ekonomisini palazlandırmıştır. Fiyatlar “resmi” ve “karaborsa” olarak ikili bir seyir izlemiştir. 12 Eylül’ün ardından sendikalar kapatılmış, sanayileşme durmuş, işsizlik tırmanmıştır. Sanayi ve hizmetler son yirmi yılın en düşük büyüme hızlarını göstermiştir. 1980’de vadeli mevduat ve kredi faizleri serbest bırakılmış, 1982 banker faciaları eşliğinde bazı küçük bankalarla birlikte bu sistem dibe vurmuştur (Kazgan, 1999:154). 1981’den itibaren kayıt dışı ekonominin üzerine gidilmiş, enflasyon dizginlenmiş ve düşürülmüş, büyüme hızı negatiften %4 gibi pozitif bir değere ulaşmıştır (Kazgan, 1999:155). 1981’de 1 dolar 142 TL olmuş, işçi dövizi girişi artmıştır. Ancak, 1982’de Avrupa’da baş gösteren yabancı işçi düşmanlığı sonucu, 1982 sonrasında yurda kesin dönüşler başlamış ve işçi dövizleri de hızla düşüş göstermiştir. 1980-1983 arasında, IMF ile imzalanan destek anlaşması yürürlüğe konmuş ve 24 Ocak kararları doğrultusunda serbest faize geçilmiş, Türk Lirası yüksek oranda devalüe edilmiş, kamu harcamaları kısılmış, KİT’lere zam yapma yetkisi verilmiş, sübvansiyonlar en aza indirilmiş, fiyat kontrolleri azaltılmış, esnek kur, günlük döviz kuru uygulamasına geçilmiş, yabancı sermaye özendirilmiş ve ihracata teşvik (vergi, ucuz kredi, döviz kullanımı gibi) verilmiştir (Kazgan, 1999;146-155). 1980-1983 döneminde Dünya Bankası ile de üç ayrı yapısal uyarlama programı (SAL) anlaşması imzalanmıştır (Güler, 1996:58). Tek hükümet iktidarı olması anlamında siyasi istikrarın sağlandığı V. Plan döneminde Özal, ekonominin yönetimini, plan dışı, günlük, kısa vadeli önlemlerle sürdürmeyi tercih etmiştir. Beşinci Plan o tarihe kadar hazırlanan 54 en ince plandır. Bu dönemde büyüme hızı ortalama %5,1 olarak gerçekleşmiş, tarım neredeyse tümüyle doğa koşullarına bağlı kılınmıştır. Yüksek enflasyon ve yüksek kredi faizleri nedeniyle sanayicinin yatırım olanakları tıkanmış, ithalatın serbestliği üretici olmak yerine ithalatçı olmayı cazip kılmıştır. Enflasyon çift rakamdan kurtulamamış, 1988’de %68,3, 1989’da ise %69,6 olarak gerçekleşmiştir. Zenginin daha zengin, yoksulun daha yoksul olduğu bu dönemde orta direk erimeye başlamıştır. Mülk gelirlerinin payı %42,9’dan %69,8’e yükselmiştir. 1983’de Bakanlar Kurulu Kararı ile faizsiz bankacılık adı altında özel finans kurumları Türk bankacılık sistemine dâhil edilmiştir. V. Plan’ın ulaşmayı hedeflediği konut üretimi 1.161.000 birimdir. Ancak Plan döneminde yapı kullanım izinlerine göre gerçekleşme 933.876 olmuştur. Aynı dönemde yapı izni alan konut birimi sayısı ise 2.036.272’dir. Yapı izinlerine göre gereksinimden 875.272 birim fazla konutun üretimine başlanmış; yapı kullanım izinlerine göre ise 227.024 birim konut açığı kalmış görünmektedir. Yapı kullanım izinlerinin yapı izinlerine göre daha geçerli olduğu varsayılırsa (beş yıl içerisinde yapımı bitmeyen binalar için yeniden yapı izni almak gerektiğinden), dönem içinde belirlenen konut açığının gecekondularla ya da kullanım izni alınmamış konutlarla kapatıldığı sanılmaktadır. 1983’de 2805 sayılı yasa ile Haziran 1981 tarihine kadar yapılmış olan tüm gecekondular yasallaştırılmış ve hemen ardından çıkarılan 2980 sayılı yasa ile de ilk yasada kapsam dışı bırakılan Boğaziçi gecekonduları meşrulaştırılmıştır. 1984’de çıkarılan 2981 sayılı yasa ise gecekondu sahiplerine kendi parselleri üzerinde dört kata kadar bina yapma olanağı sağlamış, gecekondu alanları için ıslah imar planı kavramı geliştirilerek bu alanların kentsel servislerden yararlanma yolu açılmıştır. 1987 Genel Seçimlerinden sonra konut inşaatları, uzun süren (4,5 yıllık) bir durgunluk dönemine, ekonomi ise plan dönemi sonunda stagflasyona girmiştir. Konut kesimindeki durgunluğun gerekçeleri, toplu konut kredilerinin kesintiye uğramasının yanı sıra borsa, döviz ve repo getirilerinin yükselmesi olmuştur. Başlangıçta TOKİ yönetiminde ve bütçe 55 dışında yer alan toplu konut fonu, Hazine’ye gelir yaratmak için genel bütçe içerisine alınmış, TOKİ, azalan gelir kaynaklarını kendi ürettiği konutlara yönlendirerek, konut kooperatiflerinin kredi taleplerine sırt çevirmiştir (Geray, 2000: 6). 1992 yılı ortalarına kadar sessizliğini koruyan konut kesimi, 1992’de devreye giren banka konut kredileri ile canlanmaya başlamıştır. 1993 ortalarında 14 bankanın Dolar, Mark ve Türk Lirası seçenekleriyle 5-10 yıl vadeli konut kredisi açtıkları ve konut bedelinin %80 ile %100’ü oranında kredi verdikleri görülmüştür (Yıldırım, 1993:6). VI. Planın konut gereksinimine ilişkin kestirimi 1.800.000’dir. Beş yıllık dönemde yapımına başlanan konut birimi sayısı 2.319.149; yapı izni alan konut birimi sayısı ise 1.243.778 olmuştur. Kullanım izinlerine göre dönem sonunda 556.222 birim konut açığı bulunurken, yapı izinlerine göre 519.149 konut fazlası görülmektedir. Yapı izinleri ile yapı kullanım izinleri arasındaki fark ise 1.075.371 birimdir. Çalkantılı 1999 yılı sona ererken, 2000-2002 yıllarını kapsayan 3 yıllık bir istikrar programı uygulamaya sokulmuştur. 22 Aralık 1999’da IMF İcra Kurulu tarafından onaylanan niyet mektubunda, programın hedefleri: kamu açıklarının piyasalardaki baskısını azaltmak, kamu finansman dengesini sağlıklı bir yapıya kavuşturmak, reel faizleri uygun bir düzeye indirmek, enflasyonu tek haneli rakamlara düşürmek ve yapısal reformları da gerçekleştirerek ekonomiyi sürdürülebilir bir büyüme ortamına kavuşturmak olarak belirlenmiştir (Maliye Bakanlığı, 2000: 5). Programın uygulamasına zaman geçirmeden başlanmış, öncelikle 1986 yılında başlayan ve 161 kuruluştaki kamu hisselerinin satışını içeren özelleştirme hareketlerine hız verilmiştir. Bu kuruluşlardan 142’sinde hiç kamu payı kalmazken, 17’sinde kısmen özelleştirme gerçekleştirilmiştir. 1998’de T.İş Bankası’ndaki kamu hisselerinin tamamı, 2000’de ise Tüpraş hisselerinin büyük bölümü satılmıştır. Sümerbank, Denizbank, Etibank ve Anadolubank’ın satışları ile kamu bankalarının özelleştirilmesinde ilk adım atılmıştır (Maliye Bakanlığı, 2000:93). IMF ise Türkiye’ye açacağı kredi için, Emlak Bankası’nın satılması, tütün yasasının çıkarılması ve Telekom özelleştirmesinin hızlandırılması gibi koşullar öne sürmüştür. 56 Türkiye’de gelirlerin ücret ve maaşlardan oluşan kısmı, 1980’lerde reel olarak gerilemeye başlamıştır. 1989’da yapılan %140’lar düzeyindeki artış/ iyileştirme biryana bırakılırsa, 1980 sonrasında uygulanan gelirler politikası, emeği ile geçinen kesimlerde gelir kaybına yol açmıştır. Bu kayıp yalnızca kentlerle sınırlı kalmayıp, kırsal alanda da tarım kesiminin desteklenmesinden vazgeçilmesi nedeniyle ortaya çıkmıştır. Böylece 1980’li yıllarda hem kırsal hem de kentsel yoksulluk yükselme eğilimine girmiştir. Ücret, maaş ve tarımsal gelirlerin düşmesi, bir yandan da 1980’lerin yeni vergi politikalarının ürünüdür. Dolaysız vergilerden dolaylı vergilere doğru bir kayma, vergi yükünü hakça olmayan bir biçimde en yoksulla en varsıldan eşit biçimde taşımasını dayatmıştır. Katma Değer Vergisi (KDV) adı altında temel tüketimden lüks tüketime kadar geniş bir ürün yelpazesine uygulanan bu dolaylı vergi, gerçek gelirleri yoksul kesim için geriletmiş, vergi yükünü üreticiden tüketiciye doğru kaydırmıştır. KDV’nin yanı sıra yüzün üzerinde fonla da devlet gelir toplayarak, iç talebi kısıcı bir etki yaratmaya çalışmıştır. KDV ve fon kesintileri değişmez oranlarda olduğundan, yoksullar aleyhine bölüşüm ilişkilerini iyice bozmuştur. Kullanılabilir gelirleri ve buna bağlı olarak satın alma güçleri azalan ücretli-maaşlı kesim, yoksulluk sınırına doğru kayarak, bir zamanlar orta sınıf kentlileri oluşturan öğretmen, memur, işçi gibi kesimler, kiralarını ödeyemez, emekli ikramiyeleri ile ev sahibi olamaz duruma gelmiştir. Tarım kesiminde ailesini geçindiremeyen kır yoksulları ise, kentlerin daha çok fırsat içerdiği düşüncesi ile kentlere göç etmeye başlamış, konut piyasasına girmekte zorlanınca gecekondu ve yüksek yoğunluklu konut sorununun tırmanışına neden olmuşlardır. 1984 yılındaki konut mevzuatına ilişkin düzenlemelerle kentsel alan üretiminin çekici kılınması, yapım şirketlerinin kurulup spekülatif konut sunumunun artmasına yol açmış, diğer yanda hükümetin ve yerel yönetimlerin popülizm uğruna kentleşme ilkeleri ve imar mevzuatını göz ardı ederek iyeliği tabana yayan gecekondu ve kaçak yapılanmaya göz yummaları, kentlerin talanına zemin yaratmıştır. Yönetsel iyileştirme ve devleti küçültme adına piyasa ekonomisini başat kılan önlemlerden birisi olarak, planlama olgusunun içerik değiştirerek tüm üretim alanlarının piyasa 57 ekonomisi düzeneğine terk edildiği görülmüştür. Gündelik yaşamın tüm alanları, ekonomi ve siyaset, artık “piyasalar neden” sorusuna göre biçimlenirken, piyasalar, halk, devlet ve medyanın yanında dördüncü ve en büyük güç olarak yüceltilmiştir. 2.2 TÜRKİYE’DE KONUTLA İLGİLİ ÖNEMLİ KURUMLAR 2.2.1 Emlak Kredi Bankası Emlak Kredi Bankası 1926 yılında inşaat sektörünü geliştirmek ve gerekli finansman desteğini sağlamak amacıyla Emlak ve Eytam Bankası adı altında bir özel şirket olarak kurulmuş, 1964'de esas sözleşmesi değiştirilerek kamu iktisadi teşebbüsü statüsü kazanmıştır. Emlak Kredi Bankası’nın kuruluş amacı çağdaş bankacılığın gerektirdiği çalışma düzeni içinde tasarruf birikimine katkıda bulunmak. Tasarrufları ekonominin gerek duyduğu alanlarda değerlendirmek, konut sektörünü kredilendirmek, konut sektör bankası görevini yürütmek ve böylelikle uluslar arası ekonomiyle bütünleşmenin sağlanmasına katkıda bulunmak olarak belirlenmiştir. Banka bu amaçlara ulaşmak için şu faaliyetlerde bulunmakla görevlendirilmiştir: - Yurttaşları konuta kavuşturmak için kendisine ya da başkalarına ait arsalar üzerine verimlilik ve karlılık ilkelerini de göz önünde tutarak bina yapmak, bunları peşin ya da ipotek karşılığı taksitle satmak - Amaçları gerçekleştirmek için her türlü gayrı menkulü satın almak ya da satmak - Örnek yerleşim alanları kurmak - Tasarrufların konut ihtiyacını finanse etmesini sağlamak amacıyla yurt içinde ve dışında yapı tasarruf sandıkları kurmak - Yapı ve yapı malzemesi endüstrisi kurmak, yapı ve yapı malzemesi ticaretini yapmak ve bu konuda kurulmuş ortaklıklara katılmak 2001 yılında bankacılık yapma yetkisi kaldırılarak, aktif ve pasifleri Ziraat Bankası'na devredilinceye kadar, Emlak Kredi Bankası Türkiye'de konut kredilerinde uzmanlaşmış ve ipotek kredisi uygulaması olan tek banka olmuştur. Bankanın fon kaynakları, ticari bankacılık faaliyetleri neticesinde 58 topladığı satışı yapılan inşaatlardan elde edilen gelirler ve tahvil ihracı ile sağladığı tonlardır. Emlak Kredi Bankası'na kuruluş sözleşmesiyle tahvil çıkarma yetkisi verilmiş, zaman içinde yapılan çeşitli düzenlemelerle bu yetki genişletilmiştir. Hazine garantisine sahip bu tahvillerin ödenmesinde kullandırılan krediler de bir teminat görevi görmektedir ancak ülkemizin içinde bulunduğu ekonomik koşullar nedeniyle Emlak Kredi Bankası tahvil ihracı oldukça sınırlı kalmıştır. Banka en son 1983 yılında tahvil ihraç etmiştir (Uludağ, Arıcan, 1999: 181-186 ). 1982 - 1984 yılları arasında faaliyet gösteren Kamu Konut Fonu kısa süreli de olsa Emlak Kredi Bankası için fon kaynağı olmuştur. Kamu Konut Fonu 1981 tarihli Toplu Konut Kanunu ile kurulmuş ve 1984'de Toplu Konut İdaresi’nin kuruluşuna kadar 2 yıl Faaliyet göstermiştir. Kanun Fon'a bütçeden aktarılacak olan kaynağın toplam giderlerin %5'inden az olamayacağını karara bağlamıştır. Oysa 1982'de bütçenin %1,1'i 1983'de ise ancak %0,7'si fona aktarılmıştır. Fon, bütçeden aktarılacak kaynaklara doğrudan bağlı olduğundan ve yaşanan bütçe açıkları nedeniyle öngörülen oranda bir kaynak akışı sağlanamadığından çok etkin olamamıştır. Emlak Kredi Bankası konut kredilerini bireysel ya da kooperatif kredileri olarak kullandırmıştır. Krediler 1989 yılına kadar 15 yıl vadeli ve sabit oranlı olarak kullandırılırken bu yıldan sonra daha kısa vadeli, değişken oranlı ve ya dövize endeksli krediler ağırlık kazanmıştır. Likidite sıkıntısı ve kaynaklarındaki erime nedeniyle Emlak Kredi Bankası'nın ticari bankacılık faaliyetleri ile konut kredileri ve inşaat faaliyetleri birbirinden ayrılmış, konut kredileri TOKİ’ye, bankacılık faaliyetleri ise Ziraat Bankası ve Halk Bankası'na devredilmiştir. 2.2.2 Bayındırlık ve İskân Bakanlığı Kentlerin imarı ve konut sorununun çözümünün sadece yerel yönetimlerin görevi olduğu görüşünün değişmesi ve merkezi yönetimin sorunun çözümünde rol alması gerektiği fikrinin oluşmasıyla birlikte 1958'de İmar ve İskân Vekâleti kurulmuştur. Kuruluş Kanununda bu bakanlığın görevleri şöyle tanımlanmıştır: 59 - Yurdun bölge, şehir, kasaba ve köylerinin harita ve imar planını hazırlamak - Ülke şartlarına uygun konut politikalarını belirlemek ve uygulamak - Gerekli yapı malzemelerinin teminini sağlayacak tedbirleri almak İmar ve İskân Bakanlığı kurulduktan sonra konut üretimiyle yakından ilgili iki banka Emlak Bankası ve İller Bankası bu bakanlığa bağlanmıştır. Bakanlık konut üretimini arttırmak için pek çok mevzuat çıkartmış ve sosyal konut standartları gibi pek çok uygulama başlatmıştır. Ancak finansman desteği sağladığı konut sayısı bakımından sektöre destek vermede dördüncü sıradadır. İmar ve İskân Bakanlığı 1984’de Bayındırlık Bakanlığı ile birleştirilmiştir (Akçay, 1993:38-4-1). 2.2.3 Arsa Ofisi Genel Müdürlüğü 1969 yılında 1164 sayılı Yasa ile kurulan Arsa Ofisi Genel Müdürlüğü, bugüne kadar sürdürdüğü çalışmalarını çoğunlukla sanayi tesisleri için arsa temini üzerinde yoğunlaştırmış, konut ve diğer kullanımlara yönelik çabaları kısıtlı kalmıştır. Tablo 14'da Arsa Ofisi tarafından satışı yapılan arsa ve arazilerin sektörler itibariyle dağılımı görülmektedir. Tablo 16'nın incelenmesinden de görüleceği üzere, Ofis'in, 1974 yılından 1997 yılı sonuna kadar geçen 23 yıllık sürede sattığı arsaların, ancak yüzde 36,1'i konut arsasıdır. Ofis'in arsa üretiminde ve kentleşme sürecinin denetlenebilmesi bağlamında fazla rol oynamamış olmasının nedenleri şöyle sıralanabilir; a) Hazine arsa ve arazileri ile ilgili sağlıklı envanter bulunmaması, b) Yerel yönetimler ile ilgili olarak gerekli eşgüdüm ve ortak çalışma ortamının yaratılamamış olması, c) Plan yapma ve onama sürecinin yavaş işlemesi ve bürokratik işlemlerin uzunluğu, d) Hazine arazilerinin mülkiyetine ilişkin sorunların varlığı ve özellikle üzerinde gecekondu niteliğinde yapıların bulunmasıdır (DPT, Yedinci Beş Yıllık Kalkınma Planı Özel İhtisas Komisyonu Konut Raporu, Konut, 1996:69). 60 Tablo 14: Arsa Ofisi Genel Müdürlüğü Tarafından Satılan Arsa ve Arazilerin Sektörler İtibariyle Dağılımı (1974-1999) Sektörler İtibariyle Dağılım(%) Konut Turizm Sanayi Kamu Hizmetleri Eğitim Hizmetleri Sağlık Hizmetleri Toplam 36,1 0,3 62,0 1,4 0,2 0,01 100,0 Kaynak: Arsa Ofisi Genel Müdürlüğü verileri esas alınarak hazırlanmıştır. Arsa Ofisi Genel Müdürlüğü, 1989 yılında Maliye Bakanlığı'na bağlanmış ve hazine arsalarının satışı ve pazarlanması amacıyla yeni düzenlemeler yapılmıştır. Bu arada arsa sertifikası çıkarılması, uydu kentler kurulması gibi girişimleri olmuş, ancak bu konuda başarılı olamamıştır. 1993 yılında 1164 sayılı Arsa Ofisi Yasa'sında bir Yasa Hükmünde Kararname ile değişiklik yapılarak, Ofis'in yetkileri artırılmıştır. Bu yetkiler; 1) Konut, sanayi, turizm ve kamu yapıları yanında, eğitim ve sağlık sektörleri için de arsa sağlanması, 2) Sağladığı arazi ve arsaları Maliye Bakanlığı'nca belirlenecek kurallara göre planlamak ve bunları planlı arsa olarak ya da altyapı tesislerini yaparak/yaptırarak satmak, kiralamak, takas etmek ve kullanma hakkı vermek, 3) Finansman sağlamak için tahvil çıkarmak, 4) Maliye Bakanlığı'nın izniyle her türlü krediyi kullanmak, 5) Sermaye piyasası çerçevesinde gayrimenkul yatırım ortaklıkları ve fonlar kurmak ve işletmek, 6) Ofis'in amaçlarıyla ilgili bankalara ortak olmaktır. Arsa Ofisi, 1996 yılında, Vakıflar Bankası'yla birlikte, Vakıf Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı'nı kurmuştur. 2.2.4 Sosyal Güvenlik Kurumları Türkiye'de konut finansmanına katkıda bulunan 3 tane sosyal yardımlaşma kurumu vardır. Bu kurumlardan en önemlisi olan SSK, Toplu Konut Fonu kuruluncaya kadar konut finansmanının en önemli kaynağı 61 olmuştur. SSK, 1963-1980 döneminde toplam özel konut yatırımlarının %10’u kadar kredi sağlamıştır. SSK kendisine prim ödeyen sigortalıların kurduğu kooperatiflere yıllık %4-%5 sabit faizle 15 yıl vadeli kredi kullandırmıştır. 1984 yılından bu yana yeni kredi açmayan SSK'nın karşı karşıya olduğu sıkıntıların temelinde bu aşırı yüksek sübvansiyonlu krediler olduğu iddia edilmektedir. SSK 1963-1984 yılları arasında toplam 233 bin konul için kredi vermiştir. SSK kooperatiflere ve kendi yaptırdığı konutların satışında kredi kullandırmıştır. TOKİ kuruluncaya kadar konut sektörüne kredi sağlayan SSK bu döneme kadar sektöre en çok katkıda bulunan kurum olmuştur. OYAK 1963 yılından itibaren üyelerine konut kredisi vermektedir. OYAK kredileri kooperatifler aracılığıyla kullanılabildiği gibi OYAK-İnşaat tarafından üretilen konutların alımında ya da piyasadan konut alımında kullanılabilmektedir. Kullandırılan kredilerin faizi %5-%7 arasında değişmiş, 1984 yılından sonra kademeli olarak %20'e çıkarılmıştır. Yine bu dönemde vade 15 yıldan 10 yıla indirilmiştir (Teker, 1996:71-73). BAĞ-KUR kendisine prim ödeyen sigortalılara 1976-1980 döneminde kredi kullandırmıştır. Kullandırılan kredi, ödenmiş sigorta priminin %25'ini geçmeyecek tutarda, en az 5 yıl BAĞ-KUR'a prim ödemiş sigortalılara konut kooperatifleri aracılığıyla ödeniyordu. Krediler konut değerinin en çok %80’i kadar, %5 sabit faizli ve 15 yıl vadeli olarak düzenlenmiştir. Finansman sıkıntısı nedeniyle 1980 yılından beri yeni kredi vermeyen kurum, konut kredisi kullandırdığı dönemde konut yatırımlarının %2,7'si oranında kredi vermiştir (Uludağ, Arıcan, 1999:178-179). 2.2.5 Yerel Yönetimler Yerel yönetimler konut üretimi ve finansmanı konusunda önemli roller üstlenmektedirler. Belediyeler doğrudan konut üretimi projelerinde yer alabildikleri gibi kurdukları çeşitli şirketler aracılığıyla aktif olarak konut üretimine katılabilmektedirler. Ancak belediyelerin konut üretimine olan en büyük katkıları alt yapısı hazır arsa sunumu yoluyla olmakladır. 1950'li yılların sonlarına kadar şehirlerin imarı sadece belediyelerin görevi olarak görülmüştür. Dünya genelindeki uygulamaların konutların imar 62 edilmiş ve planlanmış bölgelerde inşa edilmesi şeklinde olduğu düşünülürse bu yaklaşımın çok da yanlış olmadığı sonucuna varılabilir. Ancak Türkiye'de belediyelerin hızlı kentleşme nedeniyle patlayan talebi karşılayacak düzeyde imarlı arsa üretimini finanse edecek mali kaynaklara sahip olmadığı bir gerçektir. Yeterli miktarda alt yapıya sahip arsa sunumunun olmaması, bir yandan gecekondulaşmayı meşru kılarken diğer yandan alt yapısı olan arsaların fiyatlarının süratle yükselmesine ve konut arzı içinde arsa maliyetlerinin hızla artmasına neden olmuştur. Belediyelerin arsa üretimi yaparak konut arzına destek olmasına örnek olarak Batıkent projesi gösterilebilir. Bu projede Ankara Belediyesi gerekli alt yapı yatırımlarını yaparak ürettiği arsaları konut kooperatiflerine düşük fiyattan satmıştır. Böylece kooperatiflerin maliyetleri önemli ölçüde düşmüş ve düşük ve orta gelirli ailelerin konut edinmeleri sağlanmıştır. Dikmen Vadisi Konut Ve Çevre Geliştirme Projesi Türkiye'de belediyeler tarafından yürütülen konut inşaatı projelerinden en büyük ve en kapsamlı olanıdır. Bu proje Ankara belediyelerinin ortak kuruluşu olan Metropol İmar A.Ş. tarafından üstlenilmiştir. Bu yatırımın maliyetinin belediyelerin öz kaynaklarıyla finanse edemeyeceği kadar çok olması, farklı finansman stratejileri arayışlarına neden olmuştur. Bu projede belediyeler alt yapı ve çevre düzenlemesini yapmış ve inşaat için uygun bir alan yaratmışlardır. Daha sonra büyük inşaat şirketleri bu arsalarda kendi finansman olanaklarını kullanarak spekülatif amaçlı konut inşaatı yapmışlardır. Öte yandan bölge içindeki çeşitli yatırımların inşaatı ise yapişlet-devret ile özel firmalara verilmiştir. Proje üzerinden elde edilecek rantın %50’si belediyeye, kalan %50’si ise inşaatları yapan kurumlara ait olması planlanmıştır. 2.2.6 Toplu Konut İdaresi Hızlı şehirleşme ve nüfus artışı ile ekonomik, sosyal ve kültürel gelişmeye bağımlı olarak küçük aile eğiliminin giderek anması konut ihtiyacını hızla arttırmıştır (Kaya, 1992:1). 63 Türkiye'de özellikle 1950’li yıllardan sonra hızlı bir kentleşme süreci yaşamıştır. Bunun doğal bir sonucu olarak, konut üretiminde ciddi darboğazlarla karşılaşılmıştır. Konut üretimi ve finansmanında belirgin politikalar uygulamaya konulamamış, dar gelirli yeni kentliler önceleri genellikle kamuya ya da bir başkasına ait araziler üzerinde, kendi olanakları nispetinde konutlarını inşa etmişlerdir. Bu yasal olmayan gelişme, daha sonraları gereksinim sahiplerinin konutlarını kendi arsaları üzerinde, plansız ve projesiz olarak üretmeleri sürecine dönüşmüştür. Sonuçta, kızla büyüyen kentlerin çoğu kez, dış halkalarında "gecekondu bölgeleri"' ve "hisseli gelişme alanları" olarak adlandırılan ve resmi olmayan konut stoku oluşturmuştur. Bu tür ara çözümler, gelişmekte olan her ülkede değişik adlarla ortaya çıkmış ve temelinde aynı tür sorunları barındırmıştır. Türkiye'de konut sorununun yüksek bir nüfus artış oranı ve hızlı bir kentleşme sürecinden kaynaklandığı aşikârdır. Bununla birlikte, konut sorununun bu derece karmaşık ve çözümü zor bir duruma gelmesinde, başta konut finansmanı olmak üzere, teknik ve organizasyonel yetersizlikler ve özellikle talep örgütlenmesindeki darboğazlar belirleyici olmuştur. Başbakanlık Toplu Konut İdaresi Başkanlığı, 17.03.1984 tarihinde yayımlanarak yürürlüğe giren Tasarrufların Teşviki ve Kamu Yatırımlarının Hızlandırılması Hakkında 2983 sayılı kanunla Başbakanlık Toplu Konut ve Kamu Ortaklığı İdaresi Başkanlığı adı altında kurulmuştur. Başbakanlık kuruluş Kanununda değişiklik yapan 01.05.1985 tarih. 3188 sayılı Kanunla da Kamu Tüzel Kişiliği statüsüne sahip kılınmıştır. 10.04.1990 tarih 412/414 sayılı Kanun Hükmünde Kararname ile de bu tüzel kişilik Toplu Konut İdaresi ve Kamu Ortaklığı İdaresi olarak iki ayrı tüzel kişilik haline getirilmiştir. Devletin bütçesinin sınırlı olması, konut üretimi için talep edilen kredilerin devlet tarafından karşılanamaması sonucunda yeni bir finansman mekanizmasına ihtiyaç duyulmuştur. Bu amaçla devlet bütçesine yük olmayan, kâr amacı gütmeyen, bütçe dışında, süratli işleyen yeni bir finansman modeli geliştirilmiştir. 64 Ülkemizin yaşadığı hızlı nüfus artışı ve hızlı kentleşme sebebiyle oluşan konut ve kentleşme sorunlarının çözülmesi ve üretimin artırılarak işsizliğin azaltılması amacıyla, 1984 yılında Genel İdare dışında Toplu Konut ve Kamu Ortaklığı İdaresi Başkanlığı kurulmuştur. Bu tarihte yürürlüğe giren 2985 sayılı Toplu Konut Kanunu ile özerk Toplu Konut Fonu oluşturulmuştur. Toplu Konut Fonu uygulamasının en önemli bölümü, toplu konut alanlarında kooperatifler ve yapımcılar tarafından inşa edilecek konutlara kredi açılması ve kullandırılmasıdır (Coşkun, 1988:61). Temel görevi, Türkiye’de konut üretim sektörünün teşvik edilerek hızlı artan konut talebinin planlı bir şekilde karşılanmasını sağlamak yönünde belirlenmiştir. 2985 sayılı Toplu Konut Kanunu Toplu Konut İdaresi Başkanlığına özerk ve esnek hareket etme imkânı sağlamıştır. Aynı zamanda, Genel Bütçe dışındaki Toplu Konut Fonu ile de İdare konut uygulamaları için sürekli ve yeterli kaynağa sahip olmuştur. 1990 yılında 412 ve 414 sayılı Kanun Hükmünde Kararnameler ile Toplu Konut İdaresi Başkanlığı ve Kamu Ortaklığı İdaresi Başkanlığı şeklinde iki ayrı idare olarak örgütlenmiştir. 1993 yılından itibaren de Toplu Konut Fonu'nun Genel Bütçe kapsamına alınmasıyla İdare kaynaklarının azalması İdareyi konut üretiminden uzaklaştırmıştır. İdare son yıllarda gittikçe azalan sayılarda konutun üretimine destek verebilmiştir. Dolayısıyla, dar ve orta gelirli vatandaşlarımızın nitelikli konut ihtiyacı da tam olarak karşılanamamıştır. Toplu Konu Fonu, 20.6.2001 tarih ve 4684 sayılı Kanunla da tamamen yürürlükten kaldırılmıştır. Fonun kaldırılması Toplu Konut İdaresi kaynaklarım büyük ölçüde azaltmış ve bütçeden aktarılan ödeneklere bağımlı hale getirmiştir. Hali hazırda, Toplu Konut İdaresi gelirleri, gayrimenkul satış ve kira gelirlerinden, kredi geri dönüşlerinden, faiz gelirlerinden ve bütçe ödeneklerinden oluşmaktadır. Kuruluşundan itibaren, Toplu Konut Fonu'nun da sağladığı imkânlarla, ülkemizde yerleşim ve konut politikalarının belirlenmesi ve uygulanmasında en önemli kurum olan Toplu Konut İdaresi Başkanlığı, kuruluşundan günümüze kadar yaklaşık 1,1 milyon konuta finansman desteği sağlamış, 65 aynı zamanda kendi arsaları üzerinde 43.145 konulun inşaatını da tamamlamıştır. 2.2.6.1 Toplu Konut İdaresinin Görevleri Toplu Konut İdaresi Başkanlığının temel görevleri 2985 sayılı Toplu Konut Kanunu ile belirlenmiştir. İdarenin kuruluş aşamasında 2985 sayılı Kanunun verdiği görevler şunlardır: - Devlet garantili ve garantisiz iç ve dış tahviller ile her türlü menkul kıymetler çıkarmak, - Yurt içi ve yurt dışından Toplu Konut İdaresi'nce kullanma alanlarında yararlanmak üzere kredi almaya karar vermek, - Konutların finansmanı için bankaların iştirakini sağlayacak tedbirleri almak, bu amaçla gerektiğinde bankalara kredi vermek, bu hükmün uygulanmasına ilişkin usulleri tespit etmek, - Konut inşaatı ile ilgili sanayi veya bu alanlarda çalışanları desteklemek, - Özellikle kalkınmada öncelikli yörelerde bulunan konut inşaatıyla ilgili şirketlere iştirak etmek, - Gerektiğinde her çeşit araştırma, proje ve taahhüt işlemlerinin sözleşmeyle yaptırılmasını temin etmek, - Kanunlarla ve diğer mevzuatla verilen görevleri yapmak. Ancak İdarenin kuruluşundan bugüne kadar olan süreçte konut ve kentleşme sorunlarının çözümüne yönelik önceliklerde değişiklikler olmuş ve İdarenin konut ve kentleşme meselesinin tüm boyutlarında faaliyette bulunmasına ihtiyaç duyulmuştur. Nitekim Hükümetimiz de Acil Eylem Planında yer verdiği konut seferberliği kapsamında konut üretimi ve planlı kentleşmeyi birlikte ele almıştır. Bu çerçevede 06.08.2003 tarih ve 4966 sayılı kanunla yapılan değişikliklerle, Toplu Konut İdaresinin 2985 sayılı Kanunla tanımlanan görevleri arasına yeni görevler eklenmiştir. Bu görevler şunlardır; 66 - Konut sektörüyle ilgili şirketler kurmak veya kurulmuş şirketlere iştirak etmek; - Ferdi ve toplu konut kredisi vermek, köy mimarisinin geliştirilmesine, gecekondu alanlarının dönüşümüne, tarihi doku ve yöresel mimarinin korunup yenilenmesine yönelik projeleri kredilendirmek ve gerektiğinde tüm bu kredilerde faiz sübvansiyonu yapmak; - Yurt içi ve yurt dışında doğrudan veya iştirakleri aracılığıyla proje geliştirmek; konut, altyapı ve sosyal uygulamaları yapmak veya yaptırmak; - İdareye kaynak sağlanmasını teminen kâr amaçlı projelerle uygulamalar yapmak veya yaptırmak; - Doğal afet meydana gelen bölgelerde gerek görüldüğü takdirde konut ve sosyal donatıları, altyapıları ile birlikte inşa etmek, teşvik etmek ve desteklemek. Bununla birlikte Toplu Konut İdaresi, uygulama yaptığı bölgelerde birim kurabilme ve gerektiğinde bu birimlerde valilik, belediye ve diğer kamu kurumları personelinden geçici görevli istihdam etme yetkisine sahip olmuştur. Bu itibarla, Bayındırlık ve İskân Bakanlığı Makam onayı ile İstanbul, Bingöl, Erzurum, Diyarbakır ve Van'da birim kurma kararı alınmıştır. Ayrıca yine yapılan yasal düzenlemelerle İdare, Hazineye ait arazileri bağlı olduğu Bakan ve Maliye Bakanı teklifi ve Başbakan onayıyla bedelsiz olarak devralma yetkisine sahip olmuştur. 2.3 TÜRKİYE’DEKİ KONUT FİNANSMAN SEKTÖRÜNÜN YAPISI Konut finansman sisteminin temel işlevi, konut edinmek için fon ihtiyacı olan kesimlere fon fazlası olan kesimlerden uygun vade ve oranda, karşılanabilir maliyetlerle fon aktarılmasına aracılık etmektir. Diğer pek çok gelişmekte olan ülkede olduğu gibi Türkiye'de de konut ihtiyacının ancak çok küçük bir kısmı kurumlardan sağlanan fonlarla finanse edilmektedir. Kurumsallaşmış sektörden sağlanan desteğin yetersiz olması kurumsal olmayan yollarla konut edinimini yaygınlaştırmıştır. 67 2.3.1 Kurumsal Olmayan Sektör Ülkemizde kurumsal sektörün konut talebini karşılamada yetersiz kalması, var olan kurumsal yapının da ancak belirli düzeyde geliri olan kişilere hitap etmesi, kurumsal olmayan konut finansman sistemlerinin yaygınlaşmasına neden olmuştur. Bir ülkenin konut ihtiyacının büyük ölçüde kurumsal olmayan sektör tarafından karşılanıyor olması ölçek ekonomisinden yararlanılamaması nedeniyle yüksek maliyetli ve düşük standartlı spekülatif amaçlı konut üretimine zemin hazırlamakta ve konut yatırımlarının GSMH içindeki oranının artması, konut sorununu çözmemektedir. Ülkemizde kurumsal olmayan sektörü iki başlık altında inceleyebiliriz: 2.3.1.1 Yap-Satçılar Konut müteahhitleri yap-satçılar olarak da bilinmekte olup tüzel ya da gerçek kişi olarak faaliyet gösterebilmekledirler. Yap-satçılar genellikle kat karşılığı olarak aldıkları arsalar üzerine küçük ölçekli apartmanlar üretmektedirler. Yap-satçılar genelde küçük sermayeye sahiptirler. Bu nedenle konut üretmek için ihtiyaç duydukları fonu inşaat sırasında sattıkları dairelerden karşılamaktadırlar. Yap-satçılar sınırlı fon kaynakları ile alt yapı kuracak güce sahip olmadıklarından çoğunlukla alt yapısı kurulmuş gecekondu bölgelerini tercih etmektedirler. Yap-satçılar ürettikleri konutları peşin olarak satabildikleri gibi alıcıya bir-iki yıl kredi de açmaktadırlar. Kat karşılığı arsa temini de yine kısıtlı sermaye nedeniyle kullanılmakta olan bir yöntemdir. Yap-satçıların konut edinmek isteyenleri finanse etmesi iki şekilde olmaktadır. Birinci yöntemde alıcı konut değerinin bir kısmını peşin olarak öder. Peşinattan sonra kalan kısım için anlaşılan koşullarla senet düzenlenir. Bu yöntem inşaata başlama ve inşaat devamı sırasındaki konut alımlarında çok kullanılan bir yöntemdir. İkinci yöntem ise, özellikle şehir merkezine yakın yerlerde olan ve alt yapısı tamamlanmış gecekondu arazilerinin karşılığında daire verilmesi uygulamasıdır. 1980 sonrası yaygınlaşan kat karşılığı arazi sisteminde gecekondu sahipleri arazilerini yap-satçılara vermekte, karşılığında arsa büyüklüğüne ve değerine göre 2-5 daire almaktadırlar. 68 Türkiye'deki konut üretiminin büyük bir kısmı yap-satçılar tarafından gerçekleştirilmektedir. Bu sistem, üretilen konutların belirli bir standarda sahip olmaması, kentsel arsa fiyatlarının yükselmesine zemin hazırlaması, kaynakların etkin kullanılmaması ve spekülatif konut üretiminin yaygınlığı nedeniyle eleştirilmektedir ( Alp, 2000:156). 2.3.1.2 Bireysel Tasarruflar Bu sistemde konut almak isteyenler ihtiyaç duydukları fonları kişisel ilişki içinde bulundukları fon fazlası olan kişilerden doğrudan doğruya sağlamaktadırlar. Bu yöntem, genelde kişinin akraba ve arkadaşlarından sağladığı fonlara kendi tasarruflarını eklemesi şeklinde işlemektedir. Çoğunlukla aileler çocuklarının konut edinmesine yardımcı olmak amacıyla onların ihtiyaç duydukları fonların bir kısmını karşılamak yoluna gitmektedirler. Teknik olarak konut finansman sisteminin bir parçası olarak kabul edilmemekle beraber gecekondu inşaatı da bireysel tasarruflar yoluyla konut finansmanının içinde yer almaktadır. Pek çok gelişmekte olan ülkede olduğu gibi Türkiye'de de 1960’lardan itibaren kırsal yapıda meydana gelen değişmeler şehirlere olan göçü hızlandırmıştır. Bu göçün başlangıçta yoğunlaştığı yerleşim birimleri ise sanayi ve hizmet sektörlerinin yoğunlaştığı İstanbul, Ankara ve İzmir olmuştur. Hızlı göç karşısında şehirlerin gerekli hızla konut arzını sağlayamaması bu kişilerin kendi sorunlarını kendilerinin çözmesine neden oldu. Geleneksel olarak gecekondu, kentin çevresinde hiçbir imar planına uymadan, Hazine arazisi üzerine izinsiz olarak yapılan ve daha yapımı sırasında kullanılabilen, içinde yaşanırken ihtiyaca göre geliştirilip değiştirilebilen bir konut tipidir (Türkiye'de Gecekondunun 50. Yılı, Friedrich Ebert Vakfı Ekonomi Forumu, İstanbul, 1996:4-6). Benzer ülkelerden farklı olarak Osmanlı toprak sisteminde özel mülkiyetin olmaması ve şehirlerin çevresinde çok miktarda hazine arazisi, olması gecekondu meşruiyetinin bir kaynağı olmaktadır. Geleneksek olarak gecekondu mahallelerinin kurulmasında hemşerilik ve akrabalık gibi temellere dayanan bir örgütlenme sistemi oluşmuştur. 69 Büyük şehre gelip yerleşen ve çekirdek yapıyı oluşturan kişiler, misafir etmekten ev bulmaya, iş bulmadan borç para vermeye, gecekondu arazisi temininden inşaatına yardım etmeye kadar pek çok konuda yeni gelenlere destek olmuştur (Şen, 1996:8-9). 2.3.2 Kurumsal Sektör Kurumsal sektör kamu otoritesi tarafından onaylanmış olan ve hukuki bir temele dayanan, çoğu zaman faaliyet konusunda uzmanlaşmış kurumlardır. Özellikle gelişmiş ülkelerde konut ihtiyacının büyük bir kısmı bu sektör tarafından finanse edilmektedir. Bu piyasalarda gerek fon arz edenleri gerekse fon talep edenleri korur nitelikte düzenlemeler yapılmıştır. Ülkemizde konut sektöründe faaliyet gösteren kurumlar olmakla birlikte bu kurumların çoğu resmi niteliklidir ve kurumsal bir konut finansman sistemini oluşturmaktan çok uzaktırlar. Gerek finansal sistemin yeterince gelişmemiş olması ve gerekse sistemle kişiler arasındaki iletişimsizlik nedeniyle konut almak isteyenlere yeterli ve uygun fiyatlı kaynak temin etmek mümkün olmamaktadır. Türkiye'de konut finansmanı alanında yapılan tüm uygulamalarda kaynak problemi söz konusu olduğundan süreklilik sağlanamamıştır. Ayrıca konut finansmanında fazla sübvansiyonlu finansman katkısı sağlama yolu seçildiği için, bu katkıdan hem sınırlı sayıda kişi yararlanmış hem de uygulanan programların kısa süreli olmasına neden olunmuştur. Çoğunlukla devlet yönetiminde olan bu kurumlar ya kısa sürede yüksek faizli ve kısa vadeli kredi vermeye başlamışlardır. 2.3.3 Türk Bankacılık Sektöründe Kredilerin Gelişimi Gelişmiş ülkelerde konut finansmanında önemli bir yeri olan bankacılık kesiminin Türkiye’deki yapısını inceleyerek krediler içerisinde konut kredilerinin payına değineceğiz. Enflasyon oranlarında 2003 yılından sonra yaşanan düşüş, ertelenen tüketimin gerçekleşmesine yardımcı olmuş, bankacılık sektörünün hane halkına sunduğu ürünlere olan talebi ve bu ürünlerin arzını artırmış, sonuçta konut kredileri de artış trendine girmiştir. Bu anlamda, konut kredileri hacmi 70 2005 Aralık ayı itibarıyla 2002 yılı sonuna göre 37,2 kat artış göstermiştir. Konut kredileri hacmi, bu yükselişe rağmen diğer ülke örneklerine göre oldukça düşük düzeyde bulunmakla birlikte, konut kredilerinde yaşanan hızlı artışın yakından takip edilmesinin gerekli olduğu düşünülmektedir. Bankalar tarafından konut kredisi kullandırılırken sağlıklı bir mali analiz ve değerleme yapılması ve etkin bir risk yönetimi ile olası zararları sınırlandıracak işlemlerin göreceli olarak daha fazla kullanılması, konut kredisi kullandırımı nedeniyle bankaların maruz kalabilecekleri riskleri minimuma indirmek açısından önem arz etmektedir. Bankacılık sektörünün kullandırdığı konut kredilerindeki hızlı artış, makro ekonomideki yapısal faktörlerin iyileşmesinin bir sonucu olarak değerlendirilebilir. 2002 yılından sonra yapılan reformlar, ekonomideki dalgalanmaların azalmasına, enflasyonun düşmesine, nominal ve reel faiz oranlarının gerilemesine neden olmuştur. Yeniden yapılandırma, İstanbul yaklaşımı gibi uygulamalar ise Türk bankacılık sektörünün daha sağlıklı bir mali bünyeye kavuşmasında olumlu katkılar sağlamıştır. Takipteki kredilerin toplam krediler içerisindeki payı düşmüş, bağlı değerlerin toplam aktifler içerisindeki payı azalmış, mevduatın krediye dönüşüm oranı artmıştır. Yaşanan dezenflasyon sürecinde, faiz marjlarının daralmasıyla birlikte Türk bankacılık sektörü kârlılığını artırmak için ürün ve müşteri çeşitliliğine yönelmeye başlamıştır. Sektör, özellikle menkul kıymetlere önceki dönemlere göre daha az plasman yaparken, kaynaklarını daha çok kredi kullandırmaya kanalize etmiştir. Dolayısıyla, genelde kredilerin toplam aktif içerisindeki payı artarken, özelde bireysel bankacılık da büyümeye başlamıştır. Diğer taraftan, bankaların bireysel kredi faizleri de düşük seviyelere inmiştir. Bu gelişmeler paralelinde, Türk bankacılık sektörünün kullandırdığı konut kredilerinin miktarında hızlı artış, vadelerinde de uzama gerçekleşmiştir. Düşen reel faizler ile yurtdışından daha düşük maliyetle sendikasyon ve seküritizasyon kredileri temin etmeleri, bankalara daha düşük faiz oranları ile kredi kullandırma imkânı sağlamıştır (Doğan, 2006:8). Türk bankacılık sektörünün 2000 yıl sonu itibari ile yurtiçi kredi hacmi 28 milyar TL tutarındadır. Yıllar itibari ile yurtiçi kredi hacminde artış 71 görülmekle beraber özellikle 2004 yılından sonra kredi hacmindeki artış oransal olarak artmakta 2007 yılından sonra yavaşlama görülmektedir. Şekil 4: Bankacılık Sektörü Yurtiçi Kredi Hacmi(Milyar TL) Kaynak: TCMB verileri esas alınarak hazırlanmıştır. Toplam kredi hacmi artarken aynı zamanda bireysel kredilerin tutarı da yükselmiş 2002 yılında 6,6 milyar TL iken 2009 yılında 129 milyar TL düzeyine ulaşmıştır. Şekil 5: Bireysel Kredilerdeki Gelişim(Milyar TL) Kaynak: BDDK verileri esas alınarak hazırlanmıştır. 72 Bireysel kredilerde yaşanan artış eğilimin başlıca: (1) makro ekonomik istikrar ve dezenflasyon sürecine bağlı olarak faizlerde yaşanan düşüş, (2) faiz marjlarındaki daralma nedeniyle bankaların başta kredi portföyü olmak üzere yeni kârlılık alanlarına yönelmeleri, (3) 2000 Kasım ve 2001 Şubat krizleri dolayısıyla ertelenmiş talebin bekleyişlerdeki iyileşme nedeniyle gerçekleşmesi olarak sıralanabileceği düşünülmektedir. 2.3.3.1 Türk Bankacılık Sektöründe Bireysel Krediler Bireysel kredilerin hacmi 2009 yıl sonu itibarıyla 129,073 milyon TL’ye ulaşmıştır. Bireysel kredilerin 92,064 milyon TL tutarındaki kısmı tüketici kredilerinden, 38,096 milyon TL tutarındaki kısmı kredi kartlarından oluşmaktadır. Tablo 15: Bireysel Krediler (2002-2009) 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Tüketici Kredileri 2,270 5,813 12,731 29,462 47,575 67,877 83,219 92,604 *Konut 460 786 2,631 13,037 23,377 32,448 39,278 44,641 *Taşıt 541 1,777 4,194 6,445 6,661 6,154 5,530 4,344 *İhtiyaç - - 5,585 8,715 15,719 25,860 33,206 38,096 *Diğer 1,269 3,250 320 1,264 1,818 3,414 5,205 5,523 Kredi Kartları Toplam Bireysel Krediler 4,335 7,030 13,920 17,259 21,526 27,103 34,230 36,469 6,605 12,843 26,651 46,721 69,101 94,980 117,449 129,073 Kaynak: BDDK verileri esas alınarak hazırlanmıştır. 2002 yıl sonu itibarıyla bireysel kredilerin %65,6’sını kredi kartları ve %7’sini konut kredileri oluşturmuştur. 2005 yıl sonunda ise toplam bireysel krediler içinde tüketici kredilerinin payı %63 konut kredilerinin payı %27 oranında gerçekleşmiştir. 2009 yılında ise toplam bireysel krediler içerisinde konut kredisinin payı %34’e yükselmiştir. Türk bankacılık sektöründe 2002 yılından sonra brüt tahsili gecikmiş alacaklarda azalmanın yanı sıra kredi hacmindeki artış nedeniyle takibe dönüşüm oranları belirgin bir şekilde gerilemiştir. Brüt tahsili gecikmiş alacakların brüt kredilere oranını ifade eden takibe dönüşüm oranı 2005 73 Aralık ayında %4,8 olarak gerçekleşmiştir. Fakat 2005 yılından sonra toplam bireysel kredilerin takibe dönüşüm oranında artış görülmektedir. Bunun yanı sıra konut kredilerinin takibe dönüşüm oranının toplam bireysel kredilere bakıldığında düşük kaldığı görülmektedir. 2008 yılında toplam bireysel kredilerin tüm sektörler içerisindeki takibe dönüşüm oranı %30,7 iken konut kredilerinin takibe dönüşüm oranı %3,6’dır (Doğan, 2006:11). Şekil 6: Takipteki Toplam Bireysel Kredilerin ve Konut Kredilerinin % Dağılımı Kaynak: BDDK verileri esas alınarak hazırlanmıştır. 2.3.3.2 Türk Bankacılık Sektöründe Konut Kredilerinin Gelişimi Türk bankacılık sektöründe konut kredileri 2002 yılı sonunda 460 milyon TL bakiye arz ederken 2005 yıl sonu itibarıyla 13,037 milyon TL düzeyine ulaşmıştır. 2009 yılında ise konut kredileri artış seyrine devam ederek 44,641 milyon TL düzeyine ulaşmıştır. Diğer bir ifadeyle, konut kredilerinin toplam bireysel krediler içerisinde payı 2002 yılında yaklaşık %6,9 civarında iken 2005 yılında %27,9 düzeyine, 2009 yılında ise %34,5 düzeyine yükselmiştir. Türk bankacılık sektöründe konut kredileri artarken, takipteki konut kredisi oranı 2008 yılında %3,6 seviyesindedir. Bu anlamda, konut kredisinin takibe dönüşüm oranı oldukça düşük düzeylerde seyretmektedir. 74 Tablo 16: Konut Kredileri ve Bireysel Kredilerin Gelişimi (2002-2009) Konut Kredileri Toplam Bireysel Krediler 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 460 786 2,631 13,037 23,377 32,448 39,278 44,641 6,605 12,843 26,651 46,721 69,101 94,980 117,449 129,073 Kaynak: BDDK verileri esas alınarak hazırlanmıştır. Şekil 7: Konut Kredilerinin Toplam Bireysel Krediler İçerisindeki Payı % Kaynak: TCMB ve BDDK verileri esas alınarak hesaplanmıştır. Şekil 7’de görüldüğü gibi, Türk bankacılık sektöründe 2002 yılı sonrası dönemde kullandırılan kredi hacmi artarken, bireysel krediler de artmış, konut kredilerinde de 2006 yılına kadar özellikle 2005 ve 2006 yıllarında belirgin bir yükselme yaşanmıştır. 2006 yılından sonra bireysel kredilerin içerisinde görülmektedir. konut kredilerinin yatay bir seyir izlediği 75 Tablo 17: Konut Kredilerinin Vade Dağılımı(Eylül 2005) Konut Kredileri TL ABD Doları(bin) (%) 0-1 Yıl Vadeli 958.912 715.286 9.7 1-2 Yıl Vadeli 1.064.888 794.337 10.7 2-3 Yıl Vadeli 1.191.755 888.971 12 3-4 Yıl Vadeli 1.174.889 876.39 11.9 4-5 Yıl Vadeli 1.839.095 1.371.845 18.6 5-10 Yıl Vadeli 3.143.771 2.345.048 31.7 10-15 Yıl Vadeli 469.087 349.908 4.7 15-20 Yıl Vadeli 74.557 55.615 0.7 Toplam Konut Kredisi 9.916.954 7.397.400 100 Kaynak: BDDK verileri esas alınarak hesaplanmıştır. Türk bankacılık sektöründe kullandırılan konut kredilerinin vade yapısı önceki dönemlere göre uzamıştır. Şöyle ki, sektörün 2005 yılı Eylül ayı itibarıyla kullandırdığı 5 yıla kadar vadeli konut kredilerinin toplamı 6,2 milyar TL (4,6 milyar USD) tutarındadır. Bu tutar, toplam konut kredisi hacminin %63’ünü oluşturmaktadır. 5-10 yıl vadeli krediler toplamı ise 3,1 milyar TL (2,3 milyar USD) olup toplam içindeki payı %31,7 seviyesindedir. 10 yıldan uzun vadeli konut kredilerinin toplamı da 543,6 milyon TL (405 milyon USD) olup toplam içindeki payı %5,4 düzeyindedir. Türk bankacılık sisteminin temel finansman kaynağı mevduat olup, 2005 yılı Aralık ayında toplam pasifin %61,2’sini mevduat oluşturmaktadır. Üç aya kadar vadeli mevduat toplam mevduatın %89,9’una tekabül etmekte iken 12 ay ve daha uzun vadeli mevduat, toplam mevduattan %1,8 pay almaktadır. 76 Tablo 18: Mevduatın Vade Yapısı(Bin TL) 1 Ay 1-3 Ay 3-6 Ay 6-12 Ay 12 Ay ve Üstü Toplam Tutar 2005/Aralık 151.974.860 66.616.520 12.411.991 7.708.136 4.409.405 243.120.921 62,5 % 27,4 5,1 3,2 1,8 100,0 Kaynak: BDDK verileri esas alınarak hazırlanmıştır. Son dönemde gerçekleştirilen reformların makro ekonomik göstergelerdeki olumlu yansımalarına ek olarak Türk bankacılık sisteminin uluslararası görünümünde gelişmelerin yanı sıra de belirgin uluslararası iyileşmeler finansal gözlenmiştir. piyasalardaki Bu konjonktür bankacılık sisteminin dış piyasalardan daha uzun vadeli ve düşük maliyetli fon temin etmelerine olanak sağlamıştır. Bu durum, bankacılık sisteminde pasifin vadesinin uzamasına yardımcı olmaktadır. 2005 Aralık ayı itibarıyla bankaların yurtdışından sağlamış olduğu kredi tutarı 15,2 milyar USD seviyesindedir. 2007 görülmektedir. Yurtdışı yılına kadar piyasalardaki sendikasyon kredilerinde dalgalanmaların devam artış etmesi nedeniyle bu piyasalardan borçlanma koşullarında zorlaşma yaşanmıştır. 2008’de 23,6 milyar USD olan sendikasyon ve seküritizasyon kredilerinin toplam tutarı 5,4 milyar USD azalarak Aralık 2009’da 18,2 milyar USD’ye gerilemiştir. 2009 yılında sendikasyon ve seküritizasyon kredilerinde yenileme oranı %56,9 düzeyinde gerçekleşmiştir. Küresel krizin derinleştiği Eylül 2008 dönemi öncesinde alınan sendikasyon kredilerinin faiz oranları Libor+0,40 ilâ Libor+0,80 arasında iken sonraki dönemlerde alınan kredilerin faiz oranları Libor+1,25 ilâ Libor+2 düzeylerine yükselmiştir. 77 Tablo 19: Yurtdışından Sağlanan Krediler(Milyar TL) 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Sendikasyon ve Seküritizasyon 3,6 6,6 10 15,2 22 26 23,6 18,2 Kredileri Kaynak: BDDK ve TCMB verileri esas alınarak hazırlanmıştır. 2.3.4 Konut Kredilerine İlişkin Diğer Ülke Uygulamaları ve Türkiye Karşılaştırması Türk bankacılık sektöründe konut kredilerinin toplam aktife ve GSYİH’ya oranı diğer birçok ülkeye göre oldukça düşük seviyededir. Nitekim konut kredilerinin GSYİH’ya oranı ABD’de %65, AB’ye üye 15 ülke ortalaması %46, Kanada’da %40 civarında seyretmekte iken, Türkiye’de %1,9 düzeyindedir. Türkiye’de konut kredisi piyasasında hızlı bir gelişme yaşansa da bu piyasa hali hazırda sığdır. 78 Şekil 8: Konut Kredilerinin GSYİH’ya Oranı Kaynak: World Bank &International Finance Corparation"Housing Finance in Emercing Economies",2005 Türkiye için 2005 yılı, diğer seçilmiş ülkeler için 2004 ve 2003 yılları verisidir. Öte yandan, AB’nin 25 üyesi ve EUR alanındaki 12 üyenin finansal kuruluşları tarafından son dönemlerde kullandırılan konut kredileri Tablo 20 verilmektedir. Özellikle Orta ve Doğu Avrupa’da konut kredisi sistemi hızla gelişmektedir. Türkiye’de ise 2004 yıl sonu itibarıyla kullandırılan konut kredisi tutarı 1.443 milyon EUR iken 2005 yıl sonu itibarıyla 7.815 milyon EUR bakiye arz etmektedir. Türk bankacılık sisteminde kullandırılan konut kredilerinde EUR bazında artış yaşanmıştır. Ancak, bu artışta söz konusu dönemde TL’nin EUR’ya karşı değer kazanması da etkilidir. Bununla birlikte, Türk bankacılık sisteminin kullandırdığı konut kredileri AB’nin 25 üyesi ve EUR kullanan para birliği 12 üyenin finansal kuruluşları tarafından kullandırılan konut kredilerine göre hala düşük seviyededir. 79 Tablo 20: AB ve EUR Para Birliği Ülkeleri Finansal Kuruluşlarınca Kullandırılan Konut Kredileri (Milyon EUR) Belçika Çek Cmh. Danimarka Almanya Estonya 2001 58,006 901,839 387 2002 63,609 3,545 921,822 593 2003 71,710 4,790 151,820 937,379 954 2004 80,440 6,885 163,450 949,457 1,500 Yunanistan 15,517 21,064 26,364 32,944 İspanya 206,815 236,388 277,573 335,665 320,761 34,710 107,711 221 6,533 1,504 761 259,812 29,631 6,018 57,448 390 27,329 72,554 965,934 2,026,112 3,073,881 347,954 44,126 131,660 390 286 7,052 3,639 898 282,937 35,988 6,885 64,954 457 1,040 30,960 81,219 1,035,553 2,188,524 3,323,029 385,078 55,012 154,374 722 553 8,291 6,093 1,061 302,392 39,746 8,258 66,485 557 1,427 36,049 84,129 1,101,859 2,360,453 3,722,676 432,396 73,739 185,014 1,311 996 9,335 8,255 1,276 331,742 48,064 10,734 71,139 732 2,032 41,544 96,086 1,238,444 2,591,481 4,123,480 Fransa İrlanda İtalya Letonya Litvanya Luxemburg Macaristan Malta Hollanda Avusturya Polonya Portekiz Slovenya Slovakya Finlandiya İsveç Birleşik Krallık Para Birliği-12 A. Birliği-25 Kaynak: BDDK verileri esas alınarak hazırlanmıştır. Türk bankacılık sektöründe kullandırılan konut kredilerinin vade yapısı önceki dönemlere göre uzamıştır. Şöyle ki, sektörün 2005 yılı Eylül ayı itibarıyla kullandırdığı 5 yıla kadar vadeli konut kredilerinin toplamı 6,2 milyar TL (4,6 milyar USD) tutarındadır. Bu tutar, toplam konut kredisi hacminin %63’ünü oluşturmaktadır. 5-10 yıl vadeli krediler toplamı ise 3,1 milyar TL (2,3 milyar USD) olup toplam içindeki payı %31,7 seviyesindedir. 10 yıldan 80 uzun vadeli konut kredilerinin toplamı da 543,6 milyon TL (405 milyon USD) olup toplam içindeki payı %5,4 düzeyindedir (Doğan, 2006:16). 2.3.5 Konut Kredilerindeki Riskler 2.3.5.1 Temerrüt Riski Temerrüt riski, konut kredisi aylık geri ödemelerinin zamanında ödenmemesi dolayısıyla ortaya çıkan risktir. Konut kredilerinde temerrüt riskini özellikle “ödeme/gelir rasyosu” ve/veya “borç bakiyesi/konut değeri” rasyosundaki değişiklikler etkilemektedir. Mevcut durumda konut kredilerinde takibe dönüşüm oranının %0,1 seviyesinde olması temerrüt riskinin hâlihazırda düşük olduğuna işaret etmektedir. Özellikle, vadeye kalan gün sayısı azaldıkça temerrüt riskinin düştüğü görülmektedir. Ancak, kredi kullanan temerrüt durumundan ne kadar çok korunursa (temerrüt durumunda bankanın konuta el koymasını zorlaştırarak vb.) faiz oranları da o derecede artmaktadır (Kahn ve diğerleri, 1994, JREFE; Ambrose and Buttimer, 2000, JREFE). Bu anlamda, temerrüde düşmüş kredi kullanıcılarının korunması, temerrüde düşmemiş kredi kullanıcılarının temerrüde düşenleri sübvanse etmesi sonucunu doğurabilecektir (Yavaş, t.y:45). 2.3.5.2 Erken Ödeme Riski İpotek kredilerinde krediyi veren kurum açısından ortaya çıkabilecek bir risk unsuru erken ödeme riski, diğer bir ifadeyle peşim ödeme riskidir. Bu risk türü, vade tarihi gelmeden kredi bakiyesinin peşin ödenerek kapatılması durumunda ortaya çıkmaktadır. Riskin ortaya çıkmasındaki temel neden, piyasa faiz oranlarının farklılaşmasıdır. Piyasa faiz oranlarının istikrarlı bir seyir takip ettiği ekonomilerde erken ödeme riskinin ortaya çıkma ihtimali çok küçüktür. Faiz oranlarının yükselişte olduğu dönemlerde değişken oranlı ipotekli kredilerde erken ödeme riskinin ortaya çıkma ihtimali çok yüksek iken, sabit oranlı ipotekli kredilerde riskin ortaya çıkması çok düşük, hatta imkânsızdır (Yalçıner, 2006:94). Türkiye’de erken ödeme riskine karşılık %2 oranında bir ceza uygulanmaktadır. 81 2.3.5.3 Faiz Oranı Riski Faiz oranı riski, hem kredi kullananların hem de kredi kullandıran finans kuruluşlarının karşılaşabileceği bir risk türüdür. Faiz oranı riski, piyasa faiz oranlarının ipotekli kredilerin düzenlenmesinde esas alınan faiz oranlarından farklılaşması durumunda ortaya çıkmaktadır. Riskten etkilenen taraflar ve etkinin boyutu ipotekli kredi türüne göre değişmektedir. Sabit faizli kredilerde piyasa faiz oranlarının artması kredi veren tarafı olumsuz etkilerken, değişken oranlı kredilerde olumlu etkilemektedir (Yalçıner, 2006:96) Faiz oranı riskinin kredi kullananlar üzerindeki etkisine erken ödeme riski başlığı altında değilmiştir. Faiz oranı riskine kredi veren kurumlar açısından bakacak olursak; kredi kullandırıldıktan sonra faiz oranlarının artması durumunda, kullandırılan konut kredisinin tüketiciyi koruma mevzuatı hükümleri nedeniyle artırılamaması buna mukabil banka kaynaklarının kısa vadeli yapısı nedeniyle bankanın maliyetlerinin artış göstermesi, bu durumun banka mali bünyesini olumsuz etkileyebilecektir. Diğer bir ifadeyle, aktif pasif arasındaki vade uyumsuzluğu, faiz oranlarındaki yükselme ile birlikte banka borçlanmasının maliyetini artırırken, kredilerinden elde edilen geliri sabit kalmaktadır. 2.3.5.4 Likidite Riski En dar anlamda taşınmazın nakde dönüştürülememesi likidite riski olarak isimlendirilir. Gayrimenkul yatırımlarının istenildiği an nakde dönüştürülememesi, nakde dönüşüm için belirli bir süre beklenilmesi veya piyasa değerinin altında bir bedelle nakde dönüştürülmesi daha geniş anlamda likidite riski olarak ifade edilmektedir (Yalçıner, 2006:105) 2.3.5.5 Hukuki Risk Hukuki risk, düzenleyici otoritelerin ve kanun koyucuların yanlış analizleri ve amaca hizmet etmeyen mevzuat düzenlemeleri nedeniyle maruz 82 kalınan risktir. Nitekim yanlış düzenlenmiş bir konut kredisi sistemi finansal piyasalarda ve ekonominin genelinde krize yol açabilir. Kötü dizayn edilmiş finans sistemleri, finansal ve ekonomik krizlere sebep verebilmekte ve/veya oluşan krizleri çok daha kötü duruma getirebilmektedir. 1997 yılında meydana gelen son Asya krizinde en çok zarar gören ülkelerin ortak özelliği ipotekli kredi veren bankaların yeterince denetlenmemesi sonucu kullandırmamaları gereken kredileri kullandırmalarından kaynaklanmıştır (Yavaş, t.y:32.). 2.3.5.6 Dışsal Şok Riski Uluslararası piyasalarda ve/veya yerel piyasalarda aktif fiyatların olduğundan fazla değerlenmesi, gayrimenkulün reel fiyatlarının birbirini izleyen yıllarda %10’dan daha fazla artması (köpük) dolayısıyla maruz kalınan risktir(European Central Bank, "Structural Factors in the EU Housing Markets", March 2003). 2.3.5.7 Yerel Risk Ülkenin varlık fiyatlarında yapay bir şekilde yaşanan aşırı artış nedeniyle maruz kalınabilecek risktir. Uluslararası uygulamalar hem gelişmekte olan hem de gelişmiş ülkelerde gayrimenkul piyasalarında oluşan fiyat artışlarının azalmasıyla bankacılık krizleri arasında çok önemli bir korelasyon bulunduğunu göstermektedir (Erdönmez, 2005:25). Bu tür krizlerin en önemlileri Hollanda’da Tulipmania, İngiltere’de Güney Deniz, Fransa’da Missispi Balonu ve 1929 Büyük Depresyon’dur. Yakın dönemde 1980’lerin sonunda Japonya’da gayrimenkul ve hisse senedi piyasasında oluşan ve akabinde 1990’da baş gösteren çöküş, Norveç, Finlandiya ve İsveç’te yaşanan benzer deneyimler bu konudaki en tipik örneklerdir. Arjantin, Şili, Meksika ile Güney Asya ülkelerinden Malezya, Endonezya, Tayland ve Güney Kore gibi gelişmekte olan ülkelerde gayrimenkul fiyatlarının aşırı değerlenmesinden dolayı finansal krizler meydana gelmiştir. Japonya, 1980’lerin ikinci yarısından itibaren varlık fiyatlarının hızla yükselmesi, para arzının ve kredi hacminin genişlemesi ve ekonominin aşırı 83 ısınmasıyla karakterize edilen köpük ekonomisi sürecine girmiştir. Bu artış trendinde, 1980’lerin başında 10.000 Yen civarında olan Nikkei 225 endeksi 1989 yılı sonunda da 39.000 Yen’e ulaşmış, arsa fiyatları 1990 yılı itibarıyla 1985 yılındaki seviyesine göre yaklaşık dört kat yükselmiş ve varlıkların değerindeki artış, 1986-1989 döneminde nominal GSYİH’nın %452’sine karşılık gelmiştir (Çokaklı, 2002) . Japonya’da köpük ekonomisine neden olan unsurlar temelde agresif banka davranışları ve vergileme politikasıdır. Japon firmalara menkul kıymet piyasasından fon toplayabilmeleri yönündeki kısıtlamaların kaldırılması, büyük firmaların bankalara olan bağımlılıkları azalmıştır. Japon bankacılık sistemi de agresif bir davranış biçimine girerek emlak piyasasına dayanan küçük firmalara riskliliği yüksek kredi kullandırmaya başlamıştır. Diğer taraftan, Japon vergi yasalarına göre arsayı elde tutarken uygulanan vergi oranının, arsanın alım-satımında uygulanan orandan daha düşük olması arsa fiyatları yükseldiğinde arsaların elde tutulmaya devam etmesine yol açmıştır. Satış kazancından alınan vergi oranının yüksek olması da arsanın satışını mümkün olduğunca geciktirmiştir. Aktif fiyatları aşırı şişen ülkelerde gözlemlenen temel özelliklerden birisi, yüksek kaldıraç oranına sahip firmaların kredi limitlerinin arsanın değerine bağlı teminatlara göre belirlenmesidir. Aktif fiyatlarındaki artışın azalmamsıyla arsa teminat değeri düşmekte, bu ise kredilerin tam olarak teminatlandırılmadığı anlamına gelmektedir. Bankalar da buna göre kredi limitlerini düşürmüşlerdir. Firmalar kredilerini geri ödemek için bu arsaları satmaya başlamış ve neticede arsaların değeri daha da düşmüştür. Bu durum sistemde zincir iflasları oluşana kadar devam etmiştir (Erdönmez, t.y: 13). 2.3.5.8 Küresel Risk Uluslararası piyasalarda genel olarak aktif fiyatlarında yaşanabilecek aşırı artışlar dolayısıyla maruz kalınabilecek riskleri ifade etmektedir. Son dönemlerde uluslararası piyasalardaki likidite bolluğu gelişmekte olan ülkelere fon akımını kolaylaştırmıştır. Bu durum yurt içi piyasada da yansıma 84 bulmuştur. Ancak, yaşanan bu likidite bolluğunun sona ermesiyle birlikte, varlık fiyatlarının aşırı şişmesi durumunda küresel riskin yaşanabilme ihtimali de bulunmaktadır. 2.3.5.9 Risklerden Korunma Yolları Türk bankacılık sisteminin son dönemlerde kullandırdığı konut kredilerinde artış görülmekle birlikte konut kredilerinin finansmanı da önem arz etmektedir. Önceki bölümlerde de ifade olunduğu üzere bankalar geçmiş dönemlere göre daha uzun vadelerde daha düşük maliyetle, daha kolay kredi sağlama imkânına kavuşmuşlardır. Ancak bankaların genelde krediler özelde konut kredileri için aktif pasif arasındaki vade uyumu, getiri maliyet oranı vb gibi hususlara dikkat etmesi gerekmektedir. Bankalar etkin risk yönetimi çerçevesinde, faaliyetlerinden kaynaklanabilecek riskleri bertaraf etme yönünde çeşitli araçları önceki dönemlere göre daha fazla kullanmakta olup bunlardan birisi de türev işlemlerdir. Söz konusu türev işlemler içerisinde yer alan, faiz oranı swapı, bankaların kullandırdıkları sabit faizli krediler nedeniyle maruz kalınabilecek faiz riskini sınırlayan araçlardan birisidir. Ayrıca, bankaların son dönemlerde çapraz kur swapı, ulusal anapara faiz swapı, ikili kur işlemlerinde bulunduğu kredi temerrüt yükümlülüğü, kredi temerrüt swapı işlemlerine de yöneldiği görülmektedir. 85 Şekil 9: Türk Bankacılık Sektörü Türev İşlemler Hacmi (MilyarTL) Kaynak: BDDK verileri esas alınarak hesaplanmıştır. Konut kredisi kullandıran banka gruplarının yaptıkları türev işlemler incelendiğinde; özel bankaların, kamu bankalarının ve yabancı bankaların kullandırdıkları konut kredilerinin hızlı gelişmesine paralel olarak yaptıkları türev işlemleri de artmıştır. Temmuz 2002 döneminde yapılan türev işlemler 27 milyar TL bakiye arz ederken, Kasım 2005 döneminde 68 milyar TL bakiye arz etmektedir. Diğer bir ifadeyle, yapılan türev işlemlerdeki artış %152 düzeyinde gerçekleşmiştir. Bankalar, kullandırmış oldukları sabit faizli kredi miktarı arttıkça maruz kalabilecekleri faiz oranı riskini bertaraf etmek için daha fazla faiz swapı işlemlerine yönelmişlerdir. 2.4 KONUT SORUNU Kentlerin fiziksel yapıları içinde en büyük pay konut alanlarına aittir. TÜİK’in 2000 bina sayımı sonucuna göre ülkedeki mevcut binaların %85,9’u ya tamamen konut ya da çoğunlukla konut içeren binalardır. Kentleri biçimlendiren ise, diğer pek çok etkenin yanı sıra ağırlıkla bir ülkede geçerli olan ekonomi politikasıdır. Ekonomi politikası, resmi siyasal ideolojinin ekonomik yaşama ve kurallara yansımasıdır. Bunun en somut örneği de 86 1980 öncesi ile sonrası arasında Türkiye kentlerinde gözlemlenen büyük farklılıklardır. 1980 sonrasında hızla yabancı sermayeye açılarak küresel anamalcı ekonomiye tutunmaya çalışan siyasal erk, kenti değiştirmenin yaşamı değiştirmeye giden yolda önemli bir adım olduğunu düşünmüştür. Bu doğrultuda ilk uygulamalar, liberal sağın eline geçen kent yönetimlerine geniş imar yetkileri tanıyarak yeni rantiye sınıfları yaratmak, rant ekonomisini ve işini bilen vatandaş tipini egemen kılmak olmuştur. Gecekondu bağışlamaları, tarım ve orman arazilerinin hızla imara açılmaları, çok katlı ya da villa tipi konut kompleksleri girişimleri, otoyollar, altyapı çalışmaları ve kent özeklerinde mantar gibi çoğalan döviz büfeleri, dev alış veriş mekânları ile kentler büyük bir dönüşüm yaşarken, toplumsal yaşam da bu dönüşümden payını almıştır. Siyasal erk, serbest piyasa, küreselleşme, özelleştirme, küçülme, kuralsızlaştırma (deregülasyon) söylemleri ile gittikçe daha çok yasa çıkaran, yasa hükmünde kararnamelerle her şeyi düzen altına almaya çalışan bir erk haline gelmiştir. Bu süreçte baskı düzenekleri daha çok alt ve orta gelir kümelerinin üretim alanındaki örgütlülükleri üzerinde, yani sendika ve dernekler üzerinde yoğunlaşmıştır. Sendikasızlaştırma ve taşeronlaştırma ile emekçi kitleler örgütsüz topluluklara dönüştürülmüştür. Toplumsal hoşnutsuzluğu ve bunun radikal hareketlere dönüşmesini engellemek içinse, bu kesimlerin ağırlıkta olduğu gecekondu alanlarına toplumsal donatı ve altyapı ile tapu ya da tapu tahsis belgeleri ile yaklaşmaya çalışmıştır. 1980’lerin ortalarında yayın yaşamına katılan özel TV kanalları ve renkli televizyon ile kentte yaşayanlara yönelik yeni tüketim kalıpları üretilmeye başlandığı da görülmektedir. Bir anlamda insanlara gereksinimleri öğretilmektedir. Yaşam kalitesi ve kentsel yaşam kalitesi kavramları üzerinde durarak, konutun yalnızca içinin değil çevresinin de konforlu olması gereksinimi öğretilmiştir. Her tür yakıtın ısınmada kullanılmasına göz yumarak kentlerin havasını kirleten belediyeler, kirlilikten uzak, çevreye duyarlı, alışveriş, eğlence, kültür ve spor kompleksleriyle bir bütün oluşturan, dışarıya karşı yalıtılmış lüks konut sitelerine yeni imar alanları açarak ve altyapı hizmetleri sunarak öncülük etmişlerdir. Reklamlar ve TV bu yeni 87 yaşam biçimlerini insanların odalarına kadar sokarak, onların gereksinimler listesine bu tip konutları yerleştirmişlerdir. Tüketici kredileri ile özel oto sahipliği ve kredi kartları ile sınırsız alış veriş yapma isteği özendirilmiş, yüksek enflasyon ortamında döviz biriktirimi ve dövizle alışveriş, döviz kredisi gibi seçenekler yoğun ilgi görmeye başlamışlardır. Enflasyonun denetlenemediği, gelir dağılımının gittikçe adaletsizleştiği, kentlerin taşıma sınırlarının zorlandığı ve siyasete daha çok sağın egemen olduğu son yirmi yıl içinde ekonomi, kayıt dışı sektöre, ranta ve vurgunculuğa doğru kaymıştır. Kentsel topraklar talan edilmiş ya da büyük holdinglere resmi ellerden paylaştırılmış; taşınmaz fiyatları ve kiralar enflasyon rakamlarının üzerinde artışlar göstermişlerdir. Yoksul halk kitleleri kent özeklerinden, istenmeyen ve spekülatif kazanç vaat etmeyen alanlara, gecekondulara, adı toplumsal konut olan düşük ölçünlü, niteliksiz konutlara doğru itilmişlerdir. Kentler, toplumsal sınıflar arasındaki derin uçurumları keskinleştiren ve neredeyse her bir toplumsal sınıfı kendi içinde hapseden yalıtılmış mekânlara bölünmüşlerdir. İşte tam da bu noktada konut sorununun ekonomik boyutları önem kazanmıştır. Ancak sorunu kentsel sorun olarak betimlemek, onun aslında bir toplumsal ve ekonomik sorun olduğu gerçeğini gizlememektedir. Bunun için de, konutu hem iktisadi bir mal, hem karlı ve spekülatif bir sermaye yatırımı hem de sosyo-kültürel ve siyasal bir ürün olarak kabullenmek gerekmektedir. 2.4.1 Genel Olarak Konut Sorunu Yaşanılan mekân olarak konut, birey için pek çok işleve sahiptir. Bunlar, barınak, üretilen bir meta, bir tüketim malı, spekülasyona konu bir yatırım malı, gelecek güvencesi, toplumsal ilişkilerin yeniden üretiminde bir araç, kentsel çevreyi üreten kültürel bir yapı, emeğin ve bireyin yeniden üretiminde rol sahibi ve kişiyi dış etkilerden koruyan, ona hem toplumdan ayrı hem de toplum içinde yaşaması için olanaklar sunan özel bir mekân olması (Tekeli, 1996:2) biçiminde sıralanmaktadır. Bu çok işlevlilik konutun tek bir biçimde tanımlanmasını güçleştirirken, konuta ilişkin sorunları da 88 çeşitlendirmektedir. Bu nedenle öncelikle şu soruların yanıtlanması gerekmektedir: 1. Konut sorunu nedir? 2. Bireysel bir barınma sorunu mudur yoksa toplumsal bir yoksulluk/az gelişmişlik sorunu mudur? 3. Konut sorunu sistemden mi bireylerden mi kaynaklanır? 4. Konut hangi koşullarda sorun halini alır? 5. Yoksulluk yuvalarıyla gösterişçi ve/ veya ikinci konutların başabaş gittiği bir ülkede konut sorunu nasıl tanımlanabilir? Ancak bu sorular yanıtlandığında sorun tanılanmış olabilir ve bundan sonra çözüm arayışlarına girilebilir. Gereksinimler doyurulmadıkları zaman sorun olarak algılanmaya başlanırlar. Doyuma ulaşma ise var olan kaynaklar ölçüsünde gerçekleşir. Kişilerin temel gereksinimlerinden barınma gereksiniminin aracı olan konutta da durum böyledir. Konuta olan gereksinim demografik, konut talebi ise ekonomik temelli kavramlardır. Konut sorunu ise hem ekonomik hem de demografik nedenlerden kaynaklanmaktadır. Öyle ki nüfus artışı ve hareketliliği devam ettiği sürece konut gereksinimi bitmeyecektir. Ancak, yeterli kaynak ve çaba harcandığında konut sorunu hafifletilebilir. Bunun için de kapsamlı bir planlama ve uygulama kararlılığı şarttır. Türkiye’de konut sorununu ortaya çıkaran etmenlere bakıldığında, şu beş temel faktör ortaya çıkmaktadır. Bunlar: -Hızlı ve plan dışı kentleşme: Daha çok ülke içi ve özellikle de kırdan kente veya büyük kentlere doğru olan ve sanayileşmenin önünde giden nüfus hareketliliğinden kaynaklanan konut gereksinimi, sorunun kaynağına oturmaktadır. Mevcut konut yığınından talep etme gücü olmayan ama kente tutunma çabasında olan ailelerin ilk durağı gecekondu olmaktadır. -Kentsel topraklar üzerindeki kışkırtılmış spekülasyon: Kent topraklarının özel mülkiyete konu, kıt bir mal olması, yerel yönetimlerce sahiplenilmemesi ve büyük arsa sahiplerinin de geleceğe ilişkin beklentiler ile toprakları boş tutması, planlı yerleşmenin önünü tıkamaktadır. Gecekondu bu nedenlerle, başlangıçta barınma gereksinimlerini karşılayan masum bir araç 89 gibi görünse de zamanla kentsel rantların paylaşım aracı olmaktadır. Yerel ve özeksel yönetimlerin kentsel toprak talanına göz yumması ve değer artışları yoluyla elde edilen haksız kazançlara el koymaması, bu yağma düzenini başat kılmaktadır. -Adil olmayan gelir dağılımı: Yoksulluk, en az yaşam ölçünlerinin içerdiği “temel gereksinmelerin karşılanabilmesi için yeterli gelirin elde edilememesi” durumudur (Dağdemir, 1999:25). -İmar afları: Türkiye’de imar afları geleneksel bir devlet politikası halini almıştır. İlk af yasası 1949’da çıkarılmış, bunu 1953, 1963, 1966, 1976, 1983, (1983- 1988 arasında beş ayrı af yasası çıkarılmış) ve 1990 af yasaları izlemiştir (Buğra, 2000:113). Politik kaygıların beslediği bu süreç, yoksul ve konuta ulaşamayan kesimlerin toplumsal başkaldırılarını yatıştırma ve 1980 sonrasının yeni dünya düzenine bu yığınları dâhil etme aracı olmuştur. -Ekonomik olmayan konut yatırımları: Ulusal kaynaklar konut yatırımına giderken sağlıklı bir planlama yapılmadığı için, gereksinim dışı spekülatif konut yatırımları ağırlık kazanmaya başlamıştır. Orta ve düşük gelir guruplarına hitap edecek konut politikaları yerine, büyük ölçekli, lüks ya da ikinci konut yapımı hızlanmış (Geray, 1999:106), konut yapımı ağırlıklı olarak serbest piyasa koşullarına terk edilmiştir. Konut sorununu asıl yaşamakta olan kesimler göz ardı edilmiştir. Toplumsal konut projelerini desteklemek ve dar gelirli kesimlerin konut gereksinmelerini gidermeye çalışmakla görevli Toplu Konut İdaresi (TOKİ) bile, doğrudan konut sunumunu üst-orta ve yüksek gelir gruplarına göre düzenlemektedir. Yoksul kesimlere yönelik konut sunumu ise, içinde yaşayacak insanları dikkate almadan, en az kaynakla olabildiğince çok konut üretme mantığının izlerini taşımaktadır. Daha içine yerleşilmeden sıvası, boyası dökülerek, konut hurdalığı haline gelen bu tür konut alanları, düşük gelirli aileler tarafından da istenmemektedir. Buraya kadar sıralanan etkenler göz önüne alındığında, konut sorununun kapitalist kente içsel, kapitalist kente özgü olduğu sonucuna varılmaktadır. Kapitalizmin üretim, bölüşüm, dolaşım ve tüketim diyalektiği içerisinde bir meta olarak yer alan konut, kar etme ve sermaye birikimini sürekli kılma arzularının sonucu olarak, zaman içerisinde sorun biçiminde 90 görülmeye başlanmıştır (Arın, 1982:272-273). Nüfusun ve buna bağlı olarak zevklerin, tüketimin, talebin yoğunlaştığı kentlerde, sermaye birikimini sürekli kılma güdüsüyle hiçbir zaman herkes için yeterli, ulaşılabilir ve yaşanabilir konut sunumu gerçekleştirilememiş, bir nitelik ve barınma yoğunluğu sorunu olarak sürekli gündemde kalabilmiştir. İktisadi insan (homo-economicus), en düşük risk ve en az çaba ile fazla yorulmadan en çok karı nasıl edineceğinin peşine düşerek, spekülasyona yönelmekte, sermayenin ikincil döngüsü olarak adlandırılan mekân üretimi, sermayenin sıkıştığı noktada önem kazanmaktadır. Konut sorunu bu bağlamda birçok özellik göz önüne alınarak tanımlanabilmektedir. En basit haliyle sorun, gelir ve servet dağılımı dengesizliğinin yol açtığı toplumsal tabakalaşmanın fiziksel görünümü biçimindedir. Çünkü konut sorunu kentte yaşayan yoksul kesimlerin sorunu olmaktadır. Konut satın alınması yani mülk konut olgusu topluma benimsetilip yaygınlaştırılmaya çalışılırken, toplumun önemli bir kesiminin en az ücretle ya da düzenli geliri olmadan yaşamaya çalıştığı göz ardı edilmektedir. Üretilen konutlar ancak orta-üst gelir kümelerine yönelik fiyatlandırılmakta, çok düşük gelir kümelerine yönelik kısıtlı konut üretimi ise insan unsuru dikkate alınmadığı ve salt bir barınak olarak planlandığı için, içinde yaşamayı kabullenenleri mutsuz kılmaktadır. Böyle bir durumda bir ülkede hane halklarına eşit sayıda konut olsa bile konut sorunu varlığını sürdürmektedir. Eğer konut sorunu bireysel bir barınma sorunu olarak kabul edilmişse, bireysel çözümlerin de kabulü gerekir. Oysa konut yapısı tüzel düzenlemeler altında biçimlendirilmekte ve vergilendirilmektedir. Kentlerin fiziksel dokusuna aykırı konut yapımı engellenmektedir. Konut, çevresine saldığı dışsallıklar nedeniyle, düzen altına alınmaktadır. Yani konut, toplumsal bir üründür ve sorun ise, toplumsal bir sorun olmak durumundadır. Tıpkı göç ve yoksulluk gibi, bunların uzantısında yer alan konut yoksunluğu da toplumsal bir sorundur. Konut, kullanım değerinden sıyrılıp değişim değerine büründüğü ve devlet, üretimine ya da tüketimine müdahale etmeyi sisteme aykırı gördüğünde, konut sorunu yoğunlaşmaktadır. Bu koşullar altında hem 91 gösterişci ve aşırı tüketim, hem de yoksunluk ve yetersiz tüketim olarak, toplumsal bir sorun biçimini almaktadır. Aşırı tüketim, ulusal kaynakları üretken olmayan bir alanda yoğunlaştırdığı için, fırsat maliyetini topluma yüklemektedir. Gecekondu türü konutlar ya da sağlıksız, donatısız konut alanları ise dışsal maliyetler yaratmakta, bazı durumlarda ulusal servetin kaybına yol açmaktadır. Bu nedenlerle, toplumcu devlet anlayışı, konut sorununu toplumsal bir sorun olarak algılayıp her iki uçtaki konut davranışını düzen altına almayı ve toplumsal dengeyi kurmayı gerektirir. 2.4.2 Türkiye’de Konut Sorunun Boyutları Son yıllarda sürekli gündemde bulunan ve en çok tartışılan konulardan biri de konut sorunudur. Sosyal, ekonomik, yasal ve teknik boyutları karmaşık bir şekilde etkileşen bu soruna çözüm getirebilmek için, sorunu bütünü ile ve doğru biçimde tanımlamak gerekir. Özellikle büyük kentlerde görülen ve gittikçe yaygınlaşan gecekondular, beraberinde karşılanması güç ve pahalı teknik ve sosyal altyapı sorunlarını getirdiği gibi, yasal ve sosyal açıdan da problemler doğurmaktadır. Bir ülkede yaşanmakta olan konut sorununun, o ülke koşullarından ve özellikle de ülkenin ekonomik koşullarından bağımsız olarak ele alınması beklenemez. Ulusal ekonomi içerisinde önemli bir büyüklüğe sahip olup, iktisat politikalarından, devrevi dalgalanmalardan ve makro değişkenlerden etkilenen ve de bütün bunları etkileyen bir sektör olarak Türkiye’de konut kesimi, Türkiye Ekonomisi zemininde incelenmelidir. Türkiye ekonomisinin devingen yapısı, özellikle 1950 yılında çok partili siyasal yaşamın yönetime yansımasıyla ortaya çıkmaktadır. Siyasal idelojinin değişimi, iktisat ideolojisinin de değişimini gerekli kılmış, siyasal istikrarsızlıklar giderek kronikleşirken, ekonomik istikrarsızlıkları doğuran ve besleyen bir süreç yaratmıştır. 1960-1980 arası hükümet değişim hızı, kalkınma planlarının beşer yıllık sürelerini anlamsız kılmış, hazırladığı planı baştan sona uygulayan ve sonuçlarını görebilen bir yönetim olmamıştır (Aydın, 2002:101). 92 1961 Anayasası konut yönünden yoksul ve dar gelirlilere öncelik verirken, 1982 Anayasasında bu hüküm yer almamıştır. Dolayısıyla devlet toplumda yaşayan bütün insanların konut ihtiyaçlarıyla ilgilenmek zorundadır. 1961 Anayasasının 49. maddesi vatandaşların sağlık haklarından söz etmektedir. Bu madde aynı zamanda barınma hakkına da değinmektedir. Böylece konut ve barınma hakkına sağlık koşulları arasında yer veren geçmiş yüzyılların geleneksel anlayışı bu anayasada temel olmuştur (Börtücene, 1975:32). 1961 Anayasası yalnızca yoksul ve dar gelirli kesimlerin sağlık koşullarına uygun konut gereksemelerinin karşılanmasında devlete görev vermektedir. Bu oldukça önemli bir önceliktir. Ancak Anayasanın 3. maddesi kaynak sınırlılığının bu görevin yerine getirilmesinde önemli bir engel olması halini gösterecek biçimde düzenlenmiştir. 1961 Anayasasında konut sorunu ile ilgili diğer bir madde 38. maddedir. Kamulaştırma ile ilgili yazılan bu madde özellikle kent arazilerinin spekülatif artışlarla konut sorununun çözümünün çıkmazda çırakmasını engellemek üzere düşünülmüştür. Diğer yandan 1982 Anayasasının "Konut Hakkı" başlıklı 57. maddesinin tam metni şöyledir: "Devlet şehirlerin özelliklerini ve çevre şartlarını gözeten bir planlama çerçevesinde, konut ihtiyaçlarım karşılayacak tedbirleri alır. Ayrıca, toplu konut teşebbüslerini destekler." 1961 Anayasasında ise Sağlık Hakkı kenar başlığını taşıyan 49. maddesinin ikinci fıkrasında, "Devlet, yoksul ve dar gelirli ailelerin sağlık şartlarına uygun konut ihtiyaçlarım karşılayıcı tedbirleri alır" ifadesi yer almaktaydı. Görüldüğü gibi 1982 Anayasası konutu sağlık hakkının bir uzantısı olarak değil, insanın verimli çalışmasını doğrudan etkileyen ekonomik ve toplumsal bir sorun olarak ele almıştır. 1961 Anayasası konut yönünden yoksul ve dar gelirlilere öncelik verirken, 1982 Anayasasında bu hüküm yer almamıştır. Dolayısıyla, 1982 Anayasasına göre devlet, toplumda yaşayan bütün insanların konut ihtiyaçlarıyla ilgilenmek zorundadır. Ayrıca 1982 Anayasası, konutu dört duvar ve bir çalıdan ibaret görmeyip, "kentlerin özelliklerini de hesaba katarak" ve "çevre koşullan 93 içinde" algılamak gerektiğini, toplu konut girişimlerinin devlet tarafından destelenmesi gerektiğini de belirtmiştir. Bir ülkedeki konut ihtiyacı ile ilişkili olan diğer kavramlar “konut açığı” ve “konut sorunu” kavramlarıdır. “Konut sorunu; nitelikli konut sayısındaki yetersizlikler nedeniyle, bazı ailelerin çağdaş yaşam düzeyine uygun olmayan ve sağlık koşullarından uzak, niteliksiz konutlarda yaşamaları ve nitelikli konutlarda yaşamak isteyenlerin de yüksek bedel ödemeleri anlamına gelmektedir. Konut sorunu olgusunun ortaya çıkardığı bir diğer problem de “konut açığı”dır. Konut açığı, bir ülkedeki konut stokunun gerekli olan miktardan az olması anlamına gelmektedir ve kavramsal olarak niceliksel bir içerikten daha çok niteliksel bir içerik taşımaktadır. Konut açığı bulunan bir ülkede niteliksiz de olsa barınma gereksinimleri karşılanmaktadırlar. Bu bağlamda da konut açığı, niceliksel bir açıktan daha çok bazı ailelerin niteliksiz konutlarda barınmaları gibi arzulanmayan bir olguyu tanımlamaktadır” (Ertürk, 1996:191-192). Bir ülkede konut açığının olup olmadığı konut stoku verileriyle ortaya konulabilir. Konut stoku, kısa dönemli (durağan) ve uzun dönemli (değişken) olmak üzere iki yapıya sahiptir. “Bir ülkedeki konut stoku kısa dönemli yapıda ele alındığında bu stok; mevcut konut sayısı, konut olmadıkları halde konut gibi kullanılan yapılar ve türlü nedenlerle boş bekletilen konutlar toplamı ile bu toplamdan yenilenmeleri gereken, başka amaçlar için kullanılan ve yazlık konutların çıkarılması ile bulunmaktadır. Konut stoku uzun dönemli bir yapıda ele alındığında; eskime, yangın, kamulaştırma, doğal yıkım olayları vb. nedenler ile meydana gelen eskimeler dikkate alınmalıdır. Ayrıca yeni üretilen konutların da dikkate alınması gerekecektir (Ertürk, 1996:200). TÜİK’in 2000 yılı nüfus ve konut sayımı verilerinden yararlanılarak yapılan araştırmaya göre, 2000 yılı itibariyle Türkiye’de 13 milyon 597 bin 676’sı il ve ilçelerde olmak üzere 16 milyon 235 bin 830 adet konut bulunmaktadır. Sadece il ve ilçelerde bulunan konutlar dikkate alınarak yapılan incelemeye göre, kentsel kesimde bulunan 13 milyon 597 bin 676 konut stokunun 8 milyon 366 bin 428 inşaat ruhsatı, 4 milyon 524 bin 170 94 yapı kullanım izni vardır. İnşaat ruhsatı bulunan konutların ancak %54’ü yapı kullanım izni alabilmiştir (www.ntvmsnbc.com/news/192039.asp?0m=H13L&cp1=1). Yine aynı araştırmaya göre; 2000 yılı itibariyle kentsel kesimde konut ihtiyacı 10 milyon 906 bin 367 olarak belirlendi. Nüfus verileri dikkate alındığında, 2000 yılı itibariyle Türkiye genelinde kentsel kesimde 2 milyon 691 bin 309 adet konut fazlası görünmektedir. Ancak inşaat ruhsatları ve yapı kullanım izinleri dikkate alındığında bu rakam 6 milyon 382 bin 197 adetlik açığa dönüşüyor (www.ntvmsnbc.com/news/192039.asp?0m=H13L&cp1=1). Konut sorununun kesin çizgilerle ortaya konulmasında gerekli olan unsurlardan birisi, konut sahipliği ile ilgili verilerdir. Konut sahipliği ise, ülkenin sosyo-ekonomik yapısı, kişilerin gelirleri ve servetleri, hane halkı yapısı ve konut stoku ile doğrudan bağlantılıdır. Buna göre Türkiye genelinde il ve ilçe merkezlerindeki toplam 13 milyon 597 bin 676 konutta yaşayan kişilerin % 59.8 oranında ev sahibi, %31.6’sı kiracı, %5.5’i ev sahibi olmayıp kira ödemeyen kişiler ve son olarak % 2.2.’si lojmanda oturan kişilerden oluşmaktadır (www.konut.gov.tr./html/aevsahipliği.html). DPT’nin VIII. Beş Yıllık Kalkınma Planında yapılan tahminlere dayanılarak kentlerde demografik konut gereksinimi hesaplanmıştır. DPT ve TÜİK verilerine göre 16 yılda (1990-2005) 4 milyondan fazla konut açığı oluşmuştur. Tablo 21’den de görüldüğü gibi yıllar itibarı ile nüfus artışı ile birlite konut ihtiyacı da artmaktadır. 2001 yılında 568.600 adet olan kentlerdeki toplam konut ihtiyacı 2005 itibarı ile 679.600’dür. 2001-2005 yılları toplam konut ihtiyacının 3.075.000 adet’tir. 95 Tablo 21: VIII. Kalkınma Planı (2001-2005) Konut Gereksinimi Tahmini (Adet) Konut İhtiyacı Yıllar Yıllar Kent Kentlerde Yenileme ve Kentlerde Nüfusu Demografik Afet Toplam Artışı (Kişi) Konut İhtiyacı Konutu Konut İhtiyacı İhtiyacı 2001 2.100.000 496.400 72.200 568.600 2002 2.200.000 521.300 72.200 593.500 2003 2.221.000 527.500 72.200 599.700 2004 2.358.000 561.400 72.200 633.600 2005 2.545.000 607.400 72.200 679.600 2.714.000 361.000 3.075.000 Toplam Kaynak: DPT verileri esas alınarak hazırlanmıştır. ÜÇÜNCÜ BÖLÜM İPOTEKLİ KREDİLER ve TÜRK KONUT PİYASASINA UYGULANABİLİRLİĞİ 3.1 KONUT FİNANSMANI ve KONUT FİNANSMAN SİSTEMLERİ Barınma, insanların en temel ihtiyaçlarından birisidir. Oysa konut fiyatları kişilerin gelirlerinin çok üzerindedir. Bu nedenle bir insanın konut edinmesi için ya çok uzun yıllar tasarruf yapması ya da fon fazlası olan ekonomik birimlerden borçlanması gereklidir. Fon fazlası olan ekonomik birimlerden fon ihtiyacı olanlara ihtiyaç duydukları fonların aktarılması finansal sistemin en önemli fonksiyonudur. Sistem, varlığını sürdürebilmek için tasarruf yapan birimlere kaynaklarını kullandırmaları karşılığında tatmin edici bir bedel ödemenin yanı sıra, fon ihtiyacı olan kesimlere kullandıkları fonları geri ödeyebilmeleri için gerekli koşulları sağlamak zorundadır. Sistemin etkin bir şekilde çalışması neticesinde konut sahibi olmak isteyenler uzun süre birikim yaparak konut edinmek yerine, önce konutu edinip daha sonra birikim yapma imkânına kavuşmuş olacaklardır. Ancak bunun için sağlanacak fonun konut ihtiyacını giderecek düzeyde olmasının yanı sıra uzun bir vadeye yayılması da gereklidir. Bir konut finansman sisteminin etkinliği o piyasadaki arz edilebilir yeterli hacimdeki uzun vadeli konut kredilerinin varlığıyla değerlendirilebilir. Fon açığı olan ekonomik birimlerle fon fazlası olanların borç alma-borç verme istek ve şartları çoğunlukla uyuşmaz. Taraflar arasındaki vade, miktar, zamanlama ve yer uyuşmazlıklarının giderilmesi; tarafların karşı karşıya kaldıkları risklerin azaltılması ve bilgi işlem maliyetlerinin düşürülmesi, finansal sektörün gelişme düzeyine bağlı olarak ortaya çıkan finansal aracılar vasıtasıyla yapılabilir. Aracılıktaki etkinlik düzeyine göre konut finansman sistemleri 4 gruba ayrılabilir: (Boleat, 1985:7-11) 1. Doğrudan Finansman Sistemi 2. Sözleşme Sistemi 3. Mevduat Finansman Sistemi 4. İpotek Bankası Sistemi 97 3.1.1 Doğrudan Finansman Sistemi Bu sistemde konut almak isteyenler ihtiyaç duydukları fonları ya kişisel ilişki ya da iş ilişkisi içinde bulundukları fon fazlası olan kişilerden doğrudan doğruya sağlamaktadırlar. Bu önem, kişinin akraba ve arkadaşlarından sağladığı fonlara kendi tasarruflarını eklemesi şeklinde olabileceği gibi, konut üreticisinin kredili satış yapması şeklinde de olabilir. Doğrudan finansman yöntemi kaynak kullanımı açısından oldukça verimsizdir. Çünkü borç veren ile borç alanın kredi miktarı, vade, faiz gibi konulardaki istekleri tam olarak uyuşmaz. Kurumsal finansman yapısının tam olarak gelişmediği ya da kişilerin mevcut yapıyı kullanamadıkları durumlarda başvurulan bir yöntemdir. Ayrıca çok iyi, gelişmiş konut finansman sistemine sahip ülkelerde yaşasalar bile aileler çocuklarının konut edinmesine yardımcı olmak amacıyla onların ihtiyaç duydukları fonların bir kısmını karşılamak yoluna gitmektedirler. Doğrudan finansman sistemi ayrıca kurumsal konut finansman sisteminin çöküntüye uğradığı zamanlarda da geçici olarak kullanılmaktadır (Alp, 1996:23). 3.1.2 Sözleşme Sistemi Konut almak isteyen kişiler önceden belirlenen bir süre boyunca, piyasa faiz oranlarının altında bir getiri karşılığında tasarruflarını çeşitli kurumlara yatırırlar. Bu sürenin sonunda biriktirdikleri miktarla orantılı bir krediyi almaya hak kazanırlar. Bu kredinin faiz oranı da piyasa faizinin altındadır. Bu yolla sağlanan kredi konut alış bedelinin % 40'ını karşılayabilmektedir. Konut kredisi vermekte kullanılan fonlar sisteme yeni katılan potansiyel konut alıcılarının fonlarıdır. Sisteme yeni katılanların tasarrufları, kendileri krediye hak kazanıncaya kadar bekletilmekte, bekleme süresini tamamlamış olanlara kredi olarak verilmektedir. Bu da sisteme devamlı yeni kişilerin katılmasını gerekli kılmaktadır. Sistemi cazip kılan genelde devletin sağladığı sübvansiyonlardır (Akçay, 1993). 98 3.1.3 Mevduat Finansman Sistemi Konut finansmanında en yaygın olarak kullanılan yöntemdir. Ticari bankalar, tasarruf bankaları, tasarruf ve kredi birlikleri, emeklilik fonları yapı toplulukları gibi pek çok kurumu kapsamaktadır. Bu finansal kurumlar piyasa faizi ile topladıkları fonları yine piyasa faizi ile fon açığı olanlara kredi olarak kullandırırlar. Bu kurumlardan bazıları devletçe sağlanan özel vergi avantajları ve disponibilite indirimi gibi ayrıcalıkları kullanarak piyasa faizinin altında ve nispeten uzun vadeli konut kredisi olarak arz ederler. Ancak bu kurumların kısa vadeli olarak topladıkları fonları uzun vadeli konut kredilerine yatırmaları kaynak eşleştirme sorununa neden olmaktadır. 3.1.4 İpotek Bankası Sistemi Bu yöntemde konut kredisi veren kuruluşlar, kredileri vade sonuna kadar aktiflerinde donuk bir varlık olarak taşımak yerine bu kredileri menkul kıymetleştirerek yeni fon girişi sağlarlar. Bu nedenle ipotek bankası sisteminde etkin bir ikincil ipotek piyasasına ihtiyaç vardır. İpoteğe dayalı menkul kıymetlerin gelişebilmesi için vergisel avantajlara sahip olmaları gereklidir. Ayrıca pek çok ülkede bazı kurumların bu tür varlıkları portföylerinde belirli oranlarda tutmaları zorunlu hale getirilmiştir (Boleat, 1985:7-11). Sistem geliştikçe çeşitli yatırımcıların beklentilerini karşılayacak şekilde farklı enstrümanların oluşturulması, uzmanlaşmış ikincil ipotek kurumlarının ortaya çıkması, ihraç edilen menkul kıymetlerden oluşturulan kredi havuzunun getirisine endekslenen yatırım araçlarının riski azaltması nedeniyle kaynakların en etkin şekilde değerlendirilmesi ve uzun vadeli konut kredilerinin likit hale getirilmesi mümkün olmaktadır. Ancak çeşitli ayrıcalıklar nedeniyle devlet kuruluşlarının finansal piyasada baskın konumda olması konut kredilerinin fon kaynağını oluşturan menkul kıymetlerin rekabet şansını azaltacak ve sistem işleyemez hale gelecektir. İpotek bankaları, uzmanlaşmış finansal kurumlar olup bu bankacılık modeli kira düzeyinde bir aylık taksit ödeme gücü olan kişilerden gerekli koşulları sağlayanların bir konut alması durumunda, 30 yıla kadar vadeli kredi 99 sağlayan ve gerekli olan fonlamayı kendi kaynaklarına dayanarak, gerekli fonu üreten bir sistemdir (Uludağ, 1997:48). 3.1.4.1 İpotek Bankacılık Sisteminde Kredi Kullanımı İpotek bankasının bu fonksiyonu konut kredisi başvurularını toplamak, değerlendirmek ve gerekli olan fonu temin ederek krediyi vermek şeklinde özetlenebilir. Bankalar standart başvuru formları ve yine standart değerlendirme süreçleri kullanarak kredi kararını verirler. Çünkü bir kredinin kolay menkul kıymetleştirilebilmesi için belirli kriterlere uygunluğunun belgelenmesi gereklidir. Çoğu zaman ipotekli borç, rating şirketlerince derecelendirilir, sigorta şirketlerince sigortalanır ve bazı kurumlarca getirisi garanti altına alınır. Söz konusu kurumların gerekli işlemleri daha etkin bir şekilde yürütebilmesi için benzer özelliklere sahip kredilere ihtiyaçları vardır. İpotek bankalarının temel fon kaynakları ise başta mevduatlar olmak üzere kendi sermayeleri ile ihraç ettikleri tahvil/bonolar ve portföylerindeki kredilere dayanarak çıkarttıkları menkul kıymetlerdir. 3.1.4.2 İpotek Bankacılık Sisteminde Menkul Kıymetleştirme Bu fonksiyon konut kredilerinden bir kredi havuzu oluşturarak ipoteğe dayalı menkul kıymetleri pazarlamak olarak tanımlanabilir. Menkul kıymetleştirme, kredi olarak kullanılmış fonların tekrar tedavül ve kullanıma sokulması anlamında bir kaynak yenilenmesi işlemidir. İpotek bankası kullandırdığı kredileri bir başka kuruma doğrudan satabileceği gibi, ipoteğe dayalı menkul kıymet de ihraç edebilir. Aynı şekilde banka sadece kendi kullandırdığı kredilerden bir havuz oluşturabileceği gibi başka kurumların kredilerini de satın alarak bu havuza ekleyebilir. 100 Şekil 10: İpotekli Kredilere Dayalı Menkul Kıymetleştirme Sürecinin İşleyişi Kaynak: BOJ ABD, ipotekli kredileri menkul kıymetleştirerek finansal sistemi tabana yaymış ve buradan elde edilen fonlarla birincil piyasada konut kredilerinin finansmanını ve sürekliliğini sağlamıştır. Ancak, özellikle denetim eksikliği nedeniyle konut kredilerinin kullanım amacı konut edinme yerine konut spekülatörlüğüne dönüşmüş ve sistem aksamaya başlamıştır. Bu amaçla konut alanların genel ekonomik görünüme bağlı sebeplerle temerrüde düşmesi, kredi ödemelerinin kesilmesine, ardından bu kredilere dayalı menkul kıymetlere ilişkin ödemelerin durmasına sebep olmuştur. Sistemin temelinde sorunlar olmasına rağmen bu kredilere dayalı menkul kıymet ihraçlarının devam etmesi menkul kıymet ihraç standartlarının kalitesini düşürmüştür. 3.2 Bankacılık Sisteminde İpotek Kredileri İpotek kredileri, temelde özel hukuk hükümlerine dayanmaktadır. Bu nedenle taraflar ihtiyaçları ve beklentileri doğrultusunda sözleşme hükümleri düzenleyerek çok çeşitli ipotek kredisi türleri oluşturabilmektedirler. İpotek kredisi sözleşmelerinin çeşitlenmesinde en etkin faktör ise içinde bulunulan 101 ülkenin ekonomik şartlarıdır. Bu bölümde sadece uygulamada çok sık karşılaşılan ipotek kredilerinin incelenmesine yer verilecektir. 3.2.1 Klasik İpotekli Konut Kredisi Teknik olarak ipotek kredisi krediyi verenle alanın üzerinde anlaşacağı her şekilde olabilir. Bununla birlikle klasik (geleneksel) ipotek kredisi, sabit faiz oranlı, eşit geri ödemeli, tamamen amortize edilen bir konut kredisi şeklinde verilmektedir. Bu kredideki temel düşünce ipoteğin süresi içinde eşit taksitli ödemeler neticesinde borcun faiz ve anapara olarak tamamen geri ödenmesidir. Geleneksel ipotek kredisinde borçlu borcunu sözleşme süresi içinde anapara ve faizi ile birlikte öder. Faiz oranı, çoğunlukla risksiz faiz oranından daha yüksektir. Söz konusu oranı, aynı vadedeki hazine kâğıtlarının getirisine tahsil masrafları, ödenmeme riski, likidite riski gibi çeşitli olumsuz faktörlerin neden olduğu risk priminin eklenmesiyle bulunur. Genel olarak ipotekli kredilerde vade 20-30 yıldır ve ödemeler aylık olarak yapılır. Eşit ödemeli ipotekler için her ayın ilk günü yapılacak ipotek geri ödemesi tutarı bir önceki ayin başlangıcındaki mevcut ipotek bakiyesi üzerinden hesaplanacak yıllık faiz tutarının 1/12 si ve mevcut ipotek bakiyesi üzerinden ödenecek anapara taksitinin toplamıdır. Ödeme yapıldıkça toplam ipotek tutarından ödenen tutar düşülür. Böylece zaman geçtikçe toplam borç tutar azalır. Aynı şekilde zaman geçtikçe sabit taksit ödemeleri içindeki faizin payı azalırken anapara ödemesinin payı artmaktadır(Fabozzİ, 1992:538). Klasik ipotek kredilerinin genel bir özelliği olarak krediyi almış olan taraf bakiyesini ödeyerek kredi vadesinden önce kapatma hakkına sahiptir. Bu nedenle piyasa faiz oranları ipotek kredisinin faiz oranlarının altına düştüğü zaman, krediyi alan taraf bu krediyi kapatacak ve daha uygun koşullarla yeniden borçlanacaktır. Ancak krediyi alan kişinin böyle bir işlem yapabilmesi için piyasadaki faizlerin, en az eski krediyi kapatıp yeniden borçlanmak için yapılacak masrafları karşılayacak kadar düşmüş olması gerekir. Faizlerde düşüş olması halinde kredi alan daha ucuza borçlanabilmek için mevcut krediyi kapatma hakkına sahipken, kredi veren 102 faizlerin yükselmesi karşılığında krediyi sona erdirme veya faiz oranlarını yükseltme şansına sahip değildir(Alp, 2000:90-94). Dolayısıyla faiz oranlarındaki yükselme kredi kullandıranları zarara uğratırken müşterilerin kredilerini vadesinden önce kapatarak daha düşük faizli kredilere yönelmesiyle kredi kurumları erken ödeme riskiyle karşı karşıya kalacaktır. Kısaca faizlerdeki dalgalanmalar karşısında krediyi kullanan taraf tam bir koruma altındayken, krediyi kullandıran kurum tüm riski üstlenmiş bulunmaktadır. Bu nedenle klasik ipotek kredileri ekonomileri çok istikrarlı olan ülkelerde uygulanabilmektedir. Klasik ipotek kredileri çeşitli özelliklerine göre bazı alt gruplara ayrılmaktadırlar. 3.2.1.1 Tek Evli-Çok Evli İpotek Kredileri Tek evli ipotekler, çok pahalı bir mülke ilişkin olmakta ya da küçük aile kredileri bir araya getirilerek bir kredi havuzu yapılmaktadır. Çok evli ipotekler ise daha ziyade kompleks, site şeklinde tasarlanmış konut gruplarını kapsayan büyük projelere uygulanır. Bunları ya büyük inşaat firmaları ya kooperatifler ya da kamu kurumları talep etmektedir. Bu yöntemde finansman, proje öncesinden başlayıp, yapım aşaması dâhil hatta konut satışını da içine alan bir süreyi kapsar. Büyük projelerin bölümler halinde yapılıp satılması halinde diğer bölümlerin ihtiyaç duyduğu finansman, tamamlanmış ve ipotekli olarak satılan konutlardan sağlanan fon akışıyla sağlanır. 3.2.1.2 Uygun-Uygun Olmayan İpotek Kredileri ABD'de ipotek piyasası çok gelişmiştir ve bu ülke 1929'daki Bunalımda konut finansman sistemi çöküntüye uğrayınca federal ipotek finans kurumlan kurmuştur. Bu kurumlar, belli nitelikteki ipotekleri gerek satın alıp piyasaya ipoteğe dayalı menkul kıymet arz ederler, gerekse diğer kurumların arz edecekleri menkul kıymetlere dayanak teşkil eden ipotek kredilerine garanti vererek likiditelerini arttırırlar. Ancak bunun için söz konusu kredilerin belli standartları taşıması gereklidir. Krediler standart formlarda alman bilgilere 103 göre değerlendirilir. Bu tür ipoteklere uygun ipotekler denir. Bu standartların dışındaki kredi işlemleri uygun olmayan ipoteklerdir ve federal kurumların garantisi altında değillerdir. Genelde '"jumbo ipotekler "olarak adlandırılan ve standartların çok üstünde bulunan bu ipotekler 'Private Label Mortgages" diye adlandırılan özel bir piyasaya sahiptirler (Uludağ, Arıcan, 1999:48-49). 3.2.2 Artan Geri Ödemeli İpotek Kredileri Artan geri ödemeli ipotek kredisi bazı kaynaklarda klasik ipotek kredisinin bir türü, bazı kaynaklarda ise ayrı bir ipotek kredisi türü olarak tanımlanmıştır. Artan geri ödemeli ipotek kredisinde de faiz oranı klasik ipotek kredisinde olduğu gibi sabittir ancak temel farklılığı ödemelerin eşit olmamasıdır. Bu kredi türünde ilk ödemeler klasik ipotek kredisinden daha düşük olmakta ve yıllar geçtikçe artmaktadır. İlk kez ev alacak olan ve klasik ipotek kredisi taksitlerini ödeyemeyecek kadar az gelire sahip gençleri hedef alan artan geri ödemeli ipotek kredisinin temel varsayımı, çalışma hayatına yeni atılan gençlerin ücretlerinin başlangıçta düşük olacağı, ancak tecrübeleri arttıkça daha fazla kazanacakları ve dolayısıyla kredi ödeyebilme kapasitelerinin hızla artacağıdır (Clauretie, Terrence, Webb, t.y:376-379). Ancak artan geri ödemeli ipotek kredisinde ilk yılların taksit ödemeleri klasik ipotek kredisi ödemelerden daha az olduğu için yapılan ödeme kredinin faizini bile karşılamakta yetersiz kalacaktır. Anapara ödemesi olmadığı ve faizin bir kısmı da toplam borç bakiyesine eklendiği için kredinin ilk yarısında negatif amortizasyon oluşacaktır. Artan geri ödemeli ipotek kredisinin en büyük avantajı tilt etkisini azaltmasıdır. İlk 6-7 yılın sonunda ödemeler artacağı için kredinin ödenebilirliği artacaktır. Ayrıca her geçen yıl artan taksit ödemeleri kredi kurumlarının beklenen gelirlerini arttıracaktır. Ancak artan geri ödemeli ipotek kredisinin üç temel problemi bu kredi türünün yaygınlaşmasını engellemiştir (Clauretie, Terrence, Webb, t.y:130-134). 104 Enflasyon gelecekteki enflasyon oranı hakkında çeşitli beklentiler oluşturur ki Fisher denklemine(i ≡ r* + π (nominal faiz oranı = reel faiz oranı + enflasyon) göre bu beklentiler uzun dönem faiz oranlarının yükselmesine neden olur. Yani nominal faiz oranları enflasyon artışı ile artmaktadır. Böylece konut kredisi almak isteyenler daha yüksek bir faiz oranı ile daha yüksek kredi ödemeleri yapmak zorunda kalırlar. Enflasyon, beklentilere uygun olarak yüksek çıkarsa kredi kullanarak satın alınan evin gerçek değeri sözleşme sonunda değişmemiş olur. Ancak kredinin gerçek maliyeti sözleşmenin ilk yıllarında yüksek, son yıllarında ise düşük olacaktır. Buna "Tilt Etkisi" denir (Clauretie, Terrence, Webb, t.y:.83-86). İlk yıllarda karşılaşılan yüksek maliyetler kredi kullananların ödeme zorlukları çekmelerine neden olur. Çünkü kredi kullandıranlar, enflasyon beklentileri doğrultusunda faiz oranının üzerine bir risk primi ekleyerek muhtemel zararların oluşmasını engellemek isteyecektir. Enflasyonun, hane halklarının gelirine etkisi her yıl adım adım gerçekleşir. Oysa kredinin maliyetine sözleşmenin başında etki eder. Bu nedenle kredi kullananlar enflasyonun yükseltici etkisinden henüz yararlanamamış olan gelirleriyle, enflasyondan etkilenmiş taksitleri ödemek zorunda kalırlar. Zaman geçtikçe kredi taksitleri sabit kalırken kredi kullananların gelirleri enflasyon nedeniyle artacak ve kredi ödemelerinin gelire oranı azalacaktır. Tilt Etkisi, başka bir ifadeyle taksitlerin gerçek değerinin (enflasyondan arındırılmış değer) gelirin gerçek değerine oranı, kredinin ilk yıllarında yüksekken, vade sonuna yaklaşıldıkça düşer. Tilt etkisinin büyüklüğü beklenen enflasyon arttıkça artar. 1970'lerde ABD'de enflasyonun çok yüksek değerlere ulaşmasıyla ipotek kredisi faiz oranları hızla arttı ve ev almak isteyenlerin kredi taksitlerini ödeyebilme güçleri hızla düştü. Kredi verenler sözleşme faizinin üzerine enflasyon primi eklediler ama eklenen bu primin sözleşme süresince kalmayacağı garanti gerçekleşen değildi. enflasyon Enflasyonun oranının tahmin altında edilenden kalıp yüksek gerçekleşmesi halinde kredi kullandıranların getirisi azalacaktı. Tersi bir durumda yani enflasyonun beklentilerin altında gerçekleşmesi halinde ise 105 kredi kullandıranlar erken ödeme riski ile karşı karşıya kalacaklardı (Clauretie, Terrence, Webb, t.y:83-86). Tilt etkisini ortadan kaldırarak kredinin ödenebilirliğini arttırmayı amaçlayan artan geri ödemeli ipotek kredisi, ödenmeme riskini azaltmak için talep ettiği yüksek peşinatla başka bir ödenebilirlik sorunu yaratmaktadır. İkinci sorun, artan geri ödemeli ipotek kredisinin yarattığı faiz riskidir. Ara ödemeler kredi kurumuna bu tutarı cari orandan kullanma şansı tanıdığı için faiz riskini de azaltır. Negatif amortizasyona bağlı olarak da artar. Çünkü sürekli büyüyen miktardaki kredi eski düşük orandan verilmiştir. Taşıdıkları faiz riskini azaltmak için kredi kurumları artan geri ödemeli ipotek kredisi için klasik ipotek kredisi için talep ettiklerinden daha yüksek oranda faiz talep etmektedirler. Bu yüksek faiz oranının istenmesinde bir diğer etkili faktör FHA garantisinin sadece ödenmeme riskini kapsamasıdır (Clauretie, Terrence, Webb, t.y:130-134). Diğer bir problem ise artan geri ödemeli ipotek kredisinin ödeme tablosunun esnek olmamasıdır. Artan geri ödemeli ipotek kredisinde ödemeler sadece 6-7 yıl süresince artmakta, kalan sürede ise taksitler sabit kalmaktadır. Borçlunun gelirinin ödeme planındaki artışı yakalayamaması durumunda ödemelerin değiştirilmesi mümkün olmamaktadır. 1950'lere kadar tasarruf ve kredi birlikleri ipotekli krediler pazarında hızlı bir yükseliş yaşadılar. Konut ipoteklerine yatırım yapmaları halinde sağladıkları vergi avantajları bu yükselişteki en etkili güç kaynağını oluşturuyordu. S&Ls hızlı yükselişlerini sonraki yıllarda da sürdürdü. 1970’li yıllar yıllık %6 enflasyon oranıyla başladı ama 1979 sonunda enflasyon %13,3 oldu. Bu yıllarda enflasyonun değişkenliği de çok artmıştı. Değişken enflasyon, S&Ls lerin kredileriyle mevduatları arasındaki vade uyuşmazlığı ve yüksek faizler nedeniyle kredi kullananların ödeme güçlükleri yaşamalarına ipotek piyasasının hem arz hem de talep kısmında krize neden oldu. Bu yıllarda ipotek kredisi kullandıran kurumların yaşadığı bir diğer sorun ise vade uyuşmazlığıdır. Uzun vadeli yatırımlardan beklenen geliri kısa vadelilerden daha yüksektir. 1972'de ABD'de 3 aylık hazine bonolarının getirisi %4,07 ve finansal aracıların aynı vadeli müşteri hesaplarına 106 uyguladıkları faiz %4,5 iken standart bir ipotek kredisinin faizi %7,6 idi. Uzun vadeli kredilerin getirisiyle, kısa vadeli fon sağlamanın maliyeti arasındaki bu fark, ipotek kredisi kullandıran kurumların yüksek kârla çalışmalarına olanak veriyordu. Bu kâr fırsatlarını değerlendirmek isteyen kurumlar kısa vadeli kaynaklarla uzun vadeli kredileri finanse etmekten çekinmediler. Piyasa faizlerin yükselmesi önceleri mevduat hesaplarına verilen faizlere yansıtılmadı. 1979'da 3 aylık hazine bonosunun faizi %10,04'e çıkmasına rağmen mevduatlara önerilen faiz oranı %5,5'te kalmıştı. Bunun üzerine mevduat hesaplarında çok hızlı bir azalma yaşanmaya başladı. Fon sağlama ile fon kullandırma arasındaki bu farkın azalması, finansal kurumların ipotek kredisi vermeye eskisi kadar istekli olmaması sonucunu doğurdu. Gerek arz gerekse talep kısmında yaşanan bu sorunlar temelde klasik ipotek kredisinin esnek olmayan yapısından kaynaklanmıştır (Clauretie, Terrence, Webb, t.y:83-86). 3.2.3 Değişken Faizli İpotek Kredileri Geleneksel ipoteklerin neden olduğu sorunları iki başlık altında arz ve talep tarafı olarak değinelim. Arz probleminin temelinde vade uyuşmazlığı yatmaktadır. İpotek kurumları piyasa gereği kısa vadeli borçlanıp uzun vadeli konut kredilerine yatırdıkları için enflasyon nedeniyle yükselen fon maliyetleri kredilere yansıtılamamış ve ipotek kredisi veren kurumlar büyük zararlar etmişlerdir. Pek çok kredi kurumu içine düştükleri krizden kurtulmak için tasarruflara önerdikleri faiz oranlarını arttırmışlardır. Literatürde Ponzi Tekniği olarak adlandırılan bu yöntem pek çok kurumu iflastan kurtaramamış ve ipotek kredisi piyasasında büyük bir daralma meydana gelmiştir (Alp, 2000:88). Talep yanında yaşanan sorun ise, Tilt Etkisi'nden kaynaklanmaktadır. Yükselen faizler potansiyel kredi müşterilerinin, özellikle sözleşmenin ilk yıllarındaki ağır reel taksit ödemesi nedeniyle ödeme güçlükleri yaşamaları kredilere olan talebi azaltmıştır (Altman, 1981:14-15). İşte geleneksel ipoteklerin neden olduğu bu sorunları gidermek amacıyla değişken oranlı ipotek kredileri ortaya çıkmıştır. Bu kredide borçlunun kalan borcuna 107 uygulanan faiz oranı, sözleşmede belirlenen sürelerde, referans bir faiz oranındaki değişmelere bağlı olarak arttırılıp azaltılmaktadır (Fabozzi, 1992:27-29). Amaç, piyasadaki cari faiz oranının kredilere yansıtılması ve bu yolla ipotek kurumlarının taşıdıkları faiz riskini azaltmaktır. Geleneksel ipotek kredisinde sadece ipotek kurumunun taşıdığı faiz riskinin bir kısmı bu yöntemde krediyi alan tarafa aktarılmaktadır. Kredi riskinin müşteriyle paylaşılması, kredi kurumlarının risklerini azaltırken kredilerden de ettikleri geliri de azaltmaktadır. Değişken oranlı ipotek kredisinin faiz oranları, klasik ipotek kredisinin faiz oranının altındadır. Faiz oranlarının yeniden belirlenme dönemlerinin sıklığı, ilgili ülkenin ekonomik parametrelerinin değişme hızına bağlı olarak değişir. Ekonomik istikrarın olduğu, enflasyonun düşük ve az değişken olduğu ülkelerde faiz oranlarının yeniden belirlenme dönemleri 2-3 yıl olurken; ekonomik istikrarın olmadığı, enflasyondaki değişmenin çok yüksek olduğu ülkelerde söz konusu süre 3-6 aya kadar inebilmektedir (Alp, 2000:90-91). Değişken faizli ipotek kredilerinde karşılaşılan en önemli sorun faiz oranlarının yeniden belirlenmesinde kullanılacak endeksin seçilmesidir. Kredi veren kurumlar daha sonra tartışmaya olanak vermeyecek ve ülke genelindeki ekonomik gelişmeleri doğru olarak yansıtacak endeksleri seçmek zorundadır. Kredi alanlarca da benimsenmiş ve piyasada kullanılan endekslerin dışında başka endekslerin kullanılması durumunda, kredi alanların bu araca olan güvenlerinin azalacağı da göz önünde bulundurulmalıdır (Alp, 2000:90-91). 3.2.4 Ayarlanabilir Oranlı İpotek Kredisi Ayarlanabilir oranlı ipotek kredisi, değişken oranlı ipotek kredisinin bir çeşidi olmasına rağmen literatürde değişken oranlı ipotek kredisi olarak da adlandırılmaktadır. ARMs'da faiz oranı, ödeme tutarı veya vade, belirli bir endeksteki değişmelere bağlı olarak zaman içinde değişiklik gösterir. Faiz riskini elemine ettiği için ARMs’ın faiz oranı, klasik ipotek kredisi faiz oranından daha düşüktür. Konut finansmanı ABD'de bir nevi hükümet politikası olduğu için kredi kullanan kurumlar bazı kısıtlamalara tabidir. Bu 108 kısıtlamalar Federal S&L'ler(Tasarruf ve Kredi Birlikleri) ve ticari bankalarla ulusal bankalar için farklılıklar göstermektedir. Tablo 22 temel kısıtlamaları içermektedir: Tablo 22: ARMs Hakkındaki Temel Federal Kurallar Federal S&L ve Ticari Ulusal Bankalar Bankalar Endeks Faizin yeniden Ulusal ya da bölgesel fon COFI(Cost of Funds maliyetleri endeksleri dâhil Index), hazine bonosu kredi kurumu ve kredi getiri oranı ya da 3 yıl borçlusunun kontrolünde vadeli hazine tahvili olmayan her türlü faiz oranı getirisinden biri endeks seçilebilir. Bir sınırlama yoktur olarak seçilmek 6 aydan kısa süreli bir aralık belirlenir belirlenme aralığı Faizdeki Taksit tutarı, kredi vadesi ve Taksitlerde ve anapara düzenleme anapara ödemesi tutarında her ödemesinde değişiklik metodu türlü değişiklik yapılabilir yapılabilir Negatif Taksitlerin tutarı borcun Limitler vardır amortizasyon tamamının kalan vadede limiti ödenmesini sağladığı sürece bir kısıtlama yoktur Erken ödeme Erken ödeme cezalarının Borcun vadesinden önce olması zorunlu değildir ödenmesi erken ödeme cezası olmaksızın yapılması söz konusu değildir Kaynak: Cansu Köse “İpotekli Konut Kredileri ve Türkiye’de Uygulanabilirliği” Federal S&L ve Ticari Bankalar, faiz oranını belirlerken ulusal ya da bölgesel fon maliyetleri endeksleri dâhil kredi kurumu ve kredi borçlusunun kontrolünde olmayan her türlü faiz oranını endeks olarak alırken ulusal bankalar, COFI(Cost of Funds Index), hazine bonosu getiri oranı ya da 3 yıl vadeli hazine tahvili getirisinden birini endeks olarak seçmek zorundadır. 109 Faizin yeniden belirlenme aralığında Federal S&L ve Ticari Bankalar için bir sınırlama yokken, ulusal bankalar için 6 aydan daha kısa süreli bir aralık belirlenir. Federal S&L ve Ticari Bankalar taksit tutarı, kredi vadesi ve anapara ödemesi tutarında her türlü değişiklik yapılabilirken ulusal bankalar taksitlerde ve anapara ödemesinde değişiklik yapılabilir kredi vadesinde değişiklik yapamaz. Federal S&L ve Ticari Bankalar için negatif amortizasyon limitinde taksitlerin tutarı borcun tamamının kalan vadede ödenmesini sağladığı sürece bir kısıtlama yoktur. Ulusal bankalar için negatif amortizasyon limitleri için kısıtlama vardır. Federal S&L ve Ticari Bankalar için erken ödeme cezası alınma zorunluluğu yoktur. Ulusal bankalar için ise borcun vadesinden önce ödenmesi erken ödeme cezası olmaksızın yapılması söz konusu değildir. 3.2.5 Yeniden Müzakere Edilebilir İpotek Kredileri Yeniden müzakere edilebilir ipotek kredileri "rollover mortgage" olarak da adlandırılır. Yeniden Müzakere Edilebilir İpotek Kredileri, 20-30 yıl vadeli klasik ipotek kredisidir. Ancak sözleşmede belirlenen her periyodun sonunda kalan borç bakiyesi tamamen ödenir. Yapılan bu toplu ödeme kredi kurumunca yeniden finanse edilir. Bu yeni sözleşmenin öncekinden bağımsız koşulları, faizi v.b. vardır. Periyotlar genelde 3-5 yıldır. Örneğin $100,000 bir kredide 5 yıllık dönem içine yapılan ödemelerin anapara tutarı $1,250 olsun. İlk periyodun sonunda kredi kullanan kalan, $98,750, peşin olarak ödeyecektir. Daha sonra $98,750 borç için yeni bir sözleşme düzenlenecektir. Bu kredi türü hem kredi kullanıcısına hem de fon sağlayıcısına çeşitli avantajlar sağlamaktadır. RRM, uzun vadeli borçlanmanın düşük taksitlerini ve istikrarını hem de ekonomik konjonktürdeki değişimlere uyum sağlamak için gerekli olan esnekliği içermekledir (Uludağ, Arıcan, 1999:48). Daha önce de belirtildiği gibi ABD'de konut finansmanında tüketiciyi korumak için pek çok düzenlemeler yapılmıştır. Yeni sözleşmedeki faiz 110 oranının eski faize oranla ne ölçüde değişeceği hukuki düzenlemelerde belirlenmiştir. Yine tüketiciyi korumak için kredi kullandıran kuruma karşı tarafın cari faiz oranını kabul etmesi durumunda borcun kalan bakiyesini finanse etme yükümlülüğü getirilmiştir (Boleat, 1985:202-203). Ayrıca müzakere edilen faiz tavanı nedeniyle borçluya yansıtılmayan faiz artışlarının izleyen dönemlerin faizine eklenmesi de yasaktır. Yeni kredinin koşulları ana sözleşmedeki belirleyici maddelerin ışığı altında tarafların karşılıklı görüşmeleri sonucunda belirlenecektir. Borçlu daha avantajlı bir kredi önerisiyle karşılaşırsa RRM sözleşmesini başka bir finansal kurumla yapabilir. RRM son yılların en popüler alternatif finansal araçlarından biridir. Ancak mevcut kullanılmasında düzenlemeler yetersizdir. Kredi bu kredinin kullanmak konut finansmanında isteyenler sözleşmedeki maddelere çok dikkat etmelidir. Yeni faizin nasıl hesaplanacağına dair açık bilgilerin ve kredi kurumunun kalan borç bakiyesini finanse edeceğine dair vereceği garantinin sözleşmede mutlaka olması gereklidir. Aksi takdirde hiçbir kredi kurumunun borç bakiyesini finanse etmemesi ve kredi kullanan kişinin zor durumda kalması söz konusudur. 3.2.6 Fiyat Düzeyine Ayarlı İpotek Kredileri Fiyat düzeyine ayarlı ipotek kredileri hem faiz oranı belirlemede yaşanan sorunları, hem de Tilt etkisi nedeniyle kredi talep edenlerin karşılaştıkları ödeme güçlüklerini ortadan kaldıran bir yöntemdir. PLAM yönteminde kredi kullandıranın krediden elde ettiği geliri gerçek getiri ve enflasyonun neden olduğu aşınmanın karşılığı olarak ikiye ayrılır. Krediden beklenen gerçek getiri, sözleşme ile belirlenen faiz oranıdır ve bu faizin reel değeri sözleşme sonuna kadar sabittir. Enflasyonun anapara üzerinde yarattığı aşınma oranı ise, enflasyon oluştuktan sonra belirlenir ve enflasyon oranının aynısıdır. Yıllık olarak yılın enflasyon oranına göre yeniden değerlenir. PLAM yönteminde yapılan ödemelerin reel değeri sabit kalırken nominal tutarı değişmektedir (Boleat, 1985:203-206). 111 Fiyat düzeyine ayarlı ipotek kredisi, kredi geri ödemelerinin reel faiz oranları çerçevesinde yapılmasını sağladığı için enflasyon riskini ortadan kaldırmaktadır. İpotek kredisi türleri içinde sadece fiyat düzeyine ayarlı ipotek kredisi, satın alma gücü riskini tamamıyla ortadan kaldırmaktadır (Alp, 2000: 97-98). Ayrıca enflasyon primi sözleşme faiz oranına eklenmediği için faiz oranı diğer ipotek kredilerine oranla daha düşüktür. Düşük faiz oranı ve Tilt Etkisinin olmaması nedeniyle ise kredinin ödenebilirliğini arttırmaktadır. Ancak bu kredi türü bazı nedenlerden dolayı çok rağbet görmemektedir. İlk olarak fiyat düzeyine ayarlı ipotek kredisi oldukça karışık bir yapıya sahiptir ve kredi kullananlara ödemelerini neye göre yapacaklarını açıklamak çoğu zaman oldukça güç olmaktadır. İkinci sorun ise negatif amortizasyondur. Negatif amortizasyon kredi taksitlerinin tutarı borcun tamamının geri kalan vadede ödenmesini sağlamıyor ise ortaya çıkmaktadır. Bu yöntemde yapılan anapara ödemeleri klasik ipotek kredilerine oranla daha yavaş birikmektedir. Düşük enflasyon dönemlerinde bile enflasyona göre düzeltme işlemi neticesinde oluşan negatif amortizasyon diğer değişken oranlı ipotek kredisi türlerine göre hem daha büyük olmakta hem de daha uzun süre devam etmektedir. Kredi kullananın gelirindeki artış enflasyondaki yükselişi yakalayamazsa ödeme problemleri ortaya çıkabilmektedir. ABD'deki vergi kanunları fiyat düzeyine ayarlı ipotek kredisinin kullanılmasını engellemektedir. Çünkü kredi kurumları endekslenmiş bu anapara ödemeleri üzerinden vergi vermek zorunda kalmaktadırlar. Oysa bu gelir henüz elde edilmemiştir. Kredi kurumları endeksleme dolayısıyla artmış görünen kredi bakiyesi ancak vade sonunda elde edilebilmektedir. Nakit akımlarının kredi vadesine yayılması ve verginin olumsuz etkisi nedeniyle kredi veren kurumlar fiyat düzeyine ayarlı ipotek kredisine çok sıcak bakmamaktadırlar. Hükümet kurumları da fiyat düzeyine ayarlı ipotek kredisine çok taraftar değildirler. Federal kurallara tabi olan kredi kurumlarının fiyat düzeyine ayarlı ipotek kredisi kullandırmaları yasaklanmıştır. Yerel karakterli kurumların ise fiyat düzeyine ayarlı ipotek kredisi verme hakları vardır ama bu kurumlar da bağlı oldukları eyaletin kanunlarına tabidirler (Boleat, 1985:206). 112 3.2.7 Çeşitli İpotek Kredisi Türlerinin Türkiye’de Uygulanabilirliği Pek çok gelişmekte olan ülkede olduğu gibi Türkiye'de de hızlı bir nüfus artışı ve şehirleşme bir arada yaşanmaktadır. Zaten son derece kısıtlı olan konut stoku, gerek hükümetlerin konuya yaklaşımı, gerekse gelir düzeyinin düşüklüğü nedeniyle, konut arzının özellikle büyük kentlerde talebin çok gerisinde kalmasına, ülkemizde yaşanan konut sorununun her geçen gün daha da artmasına neden olmaktadır. Sorunun giderek büyümesinin temel nedeni konut sektöründe gerek üretim ve gerekse finansman alanında kurumsallaşmanın sağlanamamış olmasıdır. Konut fiyatları, karakteristik özelliği nedeniyle kişilerin kısa ve orta vadeli birikimleri ile finanse edebilecekleri tutarların çok üzerindedir. TOKİ tarafından 1992'de yapılan bir araştırmaya göre ortalama konut fiyatları standart bir ailenin toplam yıllık gelirinin 5-6 katı iken, ödenen kiraların gelire oranı %24-%56 arasında değişmektedir (Türel, 1996:13-31). Söz konusu araştırmada elde edilen bulguların güvenilirliği düşükse de, kişilerin gelecekte elde etmeleri beklenen gelirlerinin bu günden konut ihtiyaçlarının karşılanmasında kullanılması gerektiğini göstermesi bakımından oldukça çarpıcıdır. Bu noktada uzun vadeli ve geri ödemelerin gelire oranının düşük olduğu krediler önem kazanmaktadır. Ancak Türkiye'de yaşanan yüksek oranlı ve volatilitesi çok fazla olan enflasyon nedeniyle kredilerin uzun vadeli olarak düzenlenmesi pek mümkün olmamaktadır. Geçmişte dönem dönem devlet fonları kullanılarak uzun vadeli krediler açılmış, ancak fonların erimesi nedeniyle bu uygulamalardan kısa sürelerde vazgeçilmek zorunda kalınmıştır. Kurulacak konut finansman sisteminin sağlıklı bir şekilde işleyebilmesi ve uzun yıllar faaliyetlerini sürdürebilmesi için, ülkenin genel ekonomik şartlarına uygun olması ve piyasa koşulları içerisinde ihtiyaç duyduğu fonları sübvansiyonlarla yaratabilmesi gereklidir. kullandırılan kredilerden Devlet sınırlı tarafından yüksek sayıda ailenin yararlanabileceği unutulmamalıdır. Çalışmanın bu bölümünde çeşitli ipotek kredisi türlerinin Türkiye'nin ekonomik koşullarında uygulanabilirliği tartışılacaktır. 113 3.2.7.1 Klasik İpotek Kredisi Klasik ipotek kredisi ortalama 20 yıl vadeli, sabit faizli, sabit taksitli olan ve vade sonunda tamamen amortize edilen bir kredi türüdür. Bu kredi türü enflasyonun düşük ve önceden tahmin edilebildiği gelişmiş ekonomilerde başarıyla uygulanmıştır. Ancak 1970’lerden sonra tüm dünyada artan enflasyon nedeniyle gerek gelişmiş ve gerekse de gelişmekte olan ülkelerde klasik ipotek kredisine olan talep azalmıştır. Yüksek ve belirsiz enflasyon kredi kurumlarını yatırdıkları anaparanın değerinin düşmesi riskiyle karşı karşıya bırakırken, kredi kullanıcılarının da Tilt Etkisi ile yüz yüze gelmesine neden olmuştur. Böylece klasik ipotek kredisinin hem arzı hem de talebi azalmıştır. Türkiye yaklaşık 30-40 yıldır yüksek enflasyon ortamında yaşamaktadır. Piyasalardaki belirsizliğe yüksek ve oldukça değişken faiz oranları eklenince finansal piyasalarda giderek daha kısa vadeli olarak fon arz ve talep edilir olmuştur. Öz kaynak yetersizliği ve fon kaynaklarının çok büyük bir kısmının 3 ay ve daha kısa vadeli olması sistemin uzun vadeli ve sabit oranlı kredi kullandırmasını neredeyse imkânsız hale getirmektedir. Krediye teminat olan ipotek hakkının paraya çevrilmesinde yaşanan problemler de kredi kurumlarının bilançolarında taşıdıkları riskleri arttırmaktadır. Tüm bu sorunlar nedeniyle kredi kurumları klasik ipotek kredisine yatırım yapmaktan çekinmektedirler. Kredi kullanıcıları açısından da durum çok farklı değildir. Belirsiz enflasyon nedeniyle ancak çok yüksek faiz oranlarından kredi bulunabilmektedir. Yüksek faiz oranları ise uzun vadeli borçlanmanın sağladığı düşük taksit avantajını ortadan kaldırmaktadır (Köse, 202:106-107). Klasik ipotek kredilerinin tüketiciler açısından yarattığı bir diğer olumsuzluk ise sabit taksitlerin gelir içindeki payının zaman içerisindeki seyridir. Kredinin ilk yıllarında taksitlerin gelire oranı çok yüksekken, vade sonlarına doğru oldukça önemsiz değerlere düşmektedir. Örneğin Emlak Bankası'nın açtığı 15 yıl vadeli sabit faizli Yuva Kredilerinin taksitlerinin büyük bir kısmının havale masrafından daha düşük olduğu için ödenmediği iddia 114 edilmektedir. Bu bir yandan kredilendirilen tutarın düşük olmasına diğer yandan da kredi kullanan tarafın kredinin ilk yıllarında ödeme güçlükleriyle karşılaşmasına neden olmaktadır. 3.2.7.2 Ayarlanabilir Oranlı İpotek Kredileri Bu kredilerin klasik ipotek kredilerinden farkı faiz oranının, sözleşmede belirlenen sürelerde, yine sözleşmede belirlenen endeksteki değişmelere paralel olarak yeniden düzenlenmesidir. Bu kredinin temel amacı, kredi veren kurumu kredi riskinden koruyarak, uzun vadeli fon arz etmek için talep ettikleri spread miktarını azaltıp tüketicilerin daha uygun koşullarla kredi kullanmalarına olanak sağlamaktır. Bu yöntemde faiz riski kredi kurumundan alınarak kredi kullanan tarafa yüklenmektedir. Bu kredi türünde önemli olan faiz belirleme aralığı ve faizin belirlenmesinde esas alınacak endeksin seçilmesidir. Enflasyon oranının ve volatilitesinin düşük olduğu ekonomilerde faiz oranının 3-5 yılda bir belirlenmesi yeterli olurken, volatilenin yüksek olduğu ekonomilerde bu süre 3-6 aya kadar düşebilmektedir. Türkiye'de ekonominin fazla hareketli olduğu da göz önüne alınırsa değişken oranlı ipotek kredisinin uygulanması durumunda faiz oranının 3 ayda bir gözden geçirilmesi yerinde olacağı söylenebilir (Köse, 2002:108-109). Bu kredide önemli olan bir diğer konu ise endeks seçimidir. Seçilecek endeksin kredi kurumunun fonlama maliyetini doğru şekilde yansıtması gereklidir. Endeksin genel kabul gören ve sözleşme taraflarının üzerinde uzlaştığı bir endeks olmasının yanı sıra kredi kurumlarının bireysel hareketlerinden etkilenmeyecek kadar güçlü olması gerekmektedir. Ülkemizde bu niteliklere sahip bir endeks hesaplanmamaktadır. Ayrıca finans kesiminde yer alan her kurumun fonlama maliyeti birbirinden oldukça farklıdır. Döviz kurları ve 3 aylık Hazine Bonolarının faizleri endeks olarak kullanılabilir. Ancak Şubat Krizi'nin de gösterdiği gibi Türkiye'de hazine bonolarının da değişkenliği oldukça yüksektir. Ayrıca gerek döviz kurları ve gerekse Hazine Bonolarının faizlerinin yükselip düşmesinde piyasadaki bazı 115 aktörlerin spekülatif hareketlerinin etkin olduğu iddiaları vardır. Bu nedenle endeksleme problemi çözülmeden değişken oranlı ipotek kredisinin kullanılmasının çok sağlıklı olmadığı söylenebilir. Değişken oranlı ipotek kredisinde yaşanabilecek bir diğer sıkıntı da tüm faiz riskinin borçlu tarafından yüklenilmesine bağlı olarak ortaya çıkmaktadır. Faiz oranlarının hızla yükseldiği dönemlerde borçlular kredi taksitlerini ödemede sıkıntılar yaşayacaklardır. Geçmiş dönemlerde dövize endeksli kredilerin geri ödenmesinde pek çok sorunla karşı karşıya kalınmış, taksitleri ödeyemeyen pek çok kişi evlerini satmak zorunda kalmıştır. Bu olumsuz durumun etkilerini azaltmak için kredi sözleşmelerine faiz ve ödeme sınırlamaları konulabilir. Ancak kabul edilebilir bir koruma sağlamak için borçluların ödemek durumunda kalacakları komisyon ve primler oldukça yüksek olacaktır. Bu da borçlanmanın maliyetini arttıracaktır. 3.2.7.3 Fiyat Seviyesine Endeksli Konut Kredileri Reel faizin sabit olduğu bu sistemde, her yıl borcun kalan kısmı enflasyon oranında arttırılmakta, ortaya çıkan tutar kalan süreye göre tekrar taksitlendirilmektedir. Bu kredi türünde enflasyonun yarattığı faiz riskinin kredi kurumları açısından en alt düzeye indirilmesi amaçlanmaktadır. Kredi kurumlarının kullandırdıkları fonlardan elde edecekleri reel getiri oranı kredi vadesi sonuna kadar aynı kalırken, borç kullanan kişinin yaptığı ödemelerin nominal tutarı sürekli değişmektedir. Fiyat düzeyine ayarlı ipotek kredisinde faiz riski azaltılarak, kredi faiz oranına eklenen spread daraltılmakta ve klasik ipotek kredisine oranla daha yüksek oranda borçlanmaya olanak sağlanmaktadır (Pinhas, 1992:4-8). Türkiye'de bu yöntemin uygulanması sırasında karşılaşılabilecek ilk sorun değişken oranlı ipotek kredisinde olduğu gibi endeks seçimidir. Ülkemizde pek çok kurum tarafından birbirinden oldukça farklı enflasyon endeksleri hesaplanmaktadır. Toptan eşya fiyatlarının gerek ekonominin geleceği hakkında bilgi sunması gerekse volatilitesinin düşüklüğü nedeniyle tercih edilmesi gerektiği düşünülmektedir. Sistemin hem kredi kurumlarının 116 hem de tüketiciler tarafından kabul edilmesinin sağlanması ve işlerliliğinin arttırılması bakımından temel alınacak enflasyon oranının sözleşmede açıkça belirlenmesi gereklidir. Fiyat düzeyine ayarlı ipotek kredisi enflasyon ortamında uygulanabilirliği olan bir kredi türüdür. Bu kredide faiz riski tamamıyla kredi kullanan tarafa yüklenmektedir. Temel varsayım, fiyatlar genel seviyesi yükselirken kişilerin gelirlerinin de artacağıdır. Ancak borçluların geliri her zaman enflasyonla aynı oranda artmamaktadır. Özellikle ekonomik istikrar tedbirlerinin uygulandığı dönemlerde ücret artışları enflasyon oranının oldukça altında kalmakladır. Gelir artışının enflasyondan düşük kalması durumunda, kredi kullananlar ödeme güçlükleriyle karşılaşmaktadırlar. Fiyat seviyesine endeksli konut kredilerinde de ayarlanabilir faiz oranlı kredilerde olduğu gibi faiz riskinin tamamen borçlu tarafın üzerinde kalması çeşitli toplumsal huzursuzluklara neden olabilmektedir (Köse, 2002:111). 3.2.7.4 Çift Endeksli Konut Kredisi Bu yöntemde kredi bakiyesi belirli bir endekse göre arttırılırken, geri ödemeler de kredi kullanan kişinin gelirine endekslenmektedir. Bu yöntem bir yandan kredi kullandıran kurumu faiz riskine karşı korurken, diğer yandan da borçlunun ödememe durumu ile karşılaşmamasını sağlamayı amaçlamaktadır. Belirsizliklerin yüksek olduğu ekonomilerde ücret artışları enflasyon ile aynı oranda olmamaktadır. Özellikle kriz dönemlerinde ve ekonomik istikrar tedbirlerinin uygulanması sırasında ücretlerdeki artışların enflasyonun altında kaldığı gözlenmektedir. Bu yöntemde taksit tutarı enflasyona endekslenmekle birlikte, kredi kullananın gelirindeki artışın enflasyonun altında kalması halinde ödemelerde gelir artışı dikkate alınmaktadır. Bu yöntemde de kullanılacak endekslerin titizlikle seçilmesi gerekmektedir. Fiyat düzeyine ayarlı ipotek kredisi yönteminde olduğu gibi toptan eşya fiyatları endeksinin kullanılmasının yerinde olduğu düşünülmektedir. Bunun yanı sıra kredi kullananın gelirindeki değişmelerin izlenebilmesi için de bir endeks belirlenmelidir. Yöntem kredi müşterilerinin 117 gelirlerindeki değişmelerin bireysel olarak izlenmesine olanak sağlasa bile, Türkiye koşullarında sağlıklı bir veri akışının sağlanmasının güç olduğu da göz önünde bulundurulunca endeks seçmenin daha faydalı olacağı düşünülmektedir. Endeks seçiminde müşterinin istihdam durumuna göre memur maaş artışları ya da işçi ücret artışları olabileceği gibi daha spesifik endeksler de kullanılabilir. Ayrıca Türkiye'nin kendine has özellikleri göz önünde bulundurularak vadesinin maksimum 10 yılla sınırlı tutulmasının uygun olduğu söylenebilir (Köse, 2002:111-112). Enflasyon ile gelir artışı arasında bir fark oluşması durumunda bu fark toplam borç bakiyesine eklenmektedir. Bu farktan doğan alacak sözleşme hükümlerine göre çeşitli şekillerde tahsil edilmektedir. Ara ödeme ve vade sonunda toplu ödeme gibi yöntemler kullanılabileceği gibi, gelir artışının enflasyondan yüksek olduğu dönemlerde taksit tutarını arttırmak ve vade sonunda kalan borç bakiyesinin yeniden kredilendirilmesi, kullanılan yöntemlerdir. Ayrıca ipotek sigortası şirketleri ya da devlet gibi sözleşmeye taraf olmayan üçüncü bir kişi vade sonunda kredinin tamamının ödenmemiş olması riskini üstlenebilmektedir. Sonuç olarak, yukarıda sıralanan kredi tiplerinin Türkiye koşullarında uygulama olanakları farklılık gösterir. Klasik ipotek kredisinde kullanılabilecek kredi tutarı, fiyat düzeyine ayarlı ipotek kredisi, değişken oranlı ipotek kredisi ve çift endeksli ipotek kredisi ile kullanılabilecek olandan daha azdır. Bu kredi türünde, faiz riski nedeniyle risk primi yüksektir. Bu nedenle özellikle kredinin ilk yıllarında kredi kullanıcısını zorlamakta ve ödenmeme riskini arttırmaktadır. Değişken oranlı ve fiyat düzeyine ayarlı ipotek kredisinde kullanılabilecek kredi tutarı klasik kredilerdekinden daha yüksektir. Ancak farklı olarak bu kredilerde faiz oranlarının yükselmesi faiz riski doğurmamakla birlikte ödenmeme riskine neden olmaktadır. Özellikle gelişmekte olan ülkelerde bu kredi çeşitlerinin kullanılması, borçluların zor durumda kalmalarına ve sosyal rahatsızlıklara neden olmaktadır. O nedenle bu kredi türleri uygulanırken devletin borçluları ani faiz yükselişlerinden koruyacak tedbirler alması gerekebilir. Ancak bu 118 tedbirler kredi kurumlarının fonlarının erimesine neden olmamalı, sübvansiyonlar düşük oranda tutulmalıdır. Çift endeksli konut kredisinde borçlanma oranı klasik ipotek kredisinden daha fazladır. Bu kredi türü kredi kurumlarını hem faiz hem de ödenmeme riskinden korur. Ancak ücret artışlarıyla enflasyon oranı arasındaki farkın yüksek olması durumunda vade sonunda yeniden finanslama sorunuyla karşı karşıya kalınabilir. Kalan bakiyenin yeni bir kredi sözleşmesine konu olması kredi kurumlarının pek tercih ettiği bir yöntem değildir. Çünkü bu, kredinin planlanandan çok daha uzun vadeli olmasına neden olmaktadır. Uygulamada ipotek sigortası şirketleri ya da devlet gibi sözleşmeye taraf olmayan üçüncü bir kişi vade sonunda kredinin tamamının ödenmemiş olması riskini üstlenmektedir (Fani Mea, t.y:8-22). Vade sonunda kredinin tamamının ödenmemiş olması nedeniyle doğacak kayıpların, kredi kurumu, borçlu, sigorta şirketi ve devlet arasında paylaştırılması riskin dağıtılmasını sağlayacağı için tek bir tarafın yüksek bir zararla karşılaşmasını engelleyebilecektir. 3.3 İpotekli Konut Kredileri ve Menkul Kıymetleştirme Varlıkların nakit akımlarının menkul kıymetlere dönüştürmesi olarak tanımlanabilecek olan menkul kıymetleştirme, ilk olarak 1970’li yıllarda ABD'de ortaya çıkmış ve kısa sürede önemli gelişmeler göstermiştir. Bireysel krediler ve benzeri borçlanma araçlarının bir araya getirilerek havuz oluşturulması, bu havuzlara dayalı olarak menkul kıymetler türetilmesi ve kredibilitelerinin zenginleştirilerek ve derecelendirilerek üçüncü yatırımcılara satılması menkul kıymetleştirme olarak ifade edilir. Menkul kıymetleştirme süreci geleneksel finansman yöntemlerinden daha karmaşık bir yapıya sahip olduğu için çok sayıda katılımcıyı içerir. Menkul kıymetleştirmede fon akışının sağlanması için gerekli her işlem katılımcılardan sağlanmaktadır. biri Bu tarafından yapı yürütülmekte nedeniyle ve menkul böylece ihtisaslaşma kıymetleştirme için "yapılandırılmış finansman" terimi de kullanılmaktadır (ÖCAL, 1997:12-14). 119 İkincil ipotek piyasası, var olan ipoteklerin alınıp satıldığı piyasadır. Tasarruf kurumları ve ipotek bankaları birincil piyasada ipotek kredisi verdikten sonra bu kredileri başka kurumlara satarlar. Bu kredileri alan kurumlar ise daha sonra bunları çıkaracakları diğer borçlanma enstrümanları için teminat olarak kullanırlar. İpotek kredilerini ilk ihraççısından(tasarruf kurumları) alan kurumlar, fon akışının temel kaynağını oluşturur. İlk ihraççı, ipotek kredilerini satarak elde ettiği fonları yeni ipotek kredilerini fonlamak için kullanır. Böylece konut kredileri finansmanı, tasarruf kurumlarının topladığı mevduatlarla sınırlı kalmaz. Konut finansman kurumları açısından ipotek kredilerinin ikincil piyasada satılması yoluyla fon sağlamak mevduat toplayarak fon sağlamaktan daha avantajlıdır (Alp, 2000:105-108). Çünkü yapısı gereği uzun vadeli olan konut kredilerini yine yapısı gereği kısa vadeli olan mevduatlarla finanse etmek kredi kurumlarının portföylerinde faiz riski birikmesine neden olmaktadır. Fon akışında tek fon kaynağı yatırımcı iken nihai kullanıcı ev satın alan kişilerdir. Ev sahibinin varlığı olan konut kredinin teminatını oluşturur, buna karşın ipoteğin kendisi, ikincil piyasada menkul kıymetin teminatıdır. İpotek dayanaklı menkul kıymet yatırımcı için bir varlık özelliği taşır. İkincil piyasada bu şekilde yaratılabilecek varlık sayısı için bir sınırlama yoktur (Clauretie, Terrence, Webb, t.y:228-229). Yukarıda bahsedilen ikincil ipotek piyasası aşağıdaki şekille anlatılmaya çalışılmıştır. Şekil 11’i özetleyecek olursak; rating şirketleri tarafından derecelendirme işlemi yapıldıktan sonra rating şirketlerinin yaptığı derecelendirme sonucunda tasarruf kurumları ve ipotek bankaları ipotek kredisi vermekte ve daha sonra bu kredileri başka kurumlara satmaktadırlar. İkincil piyasa kurumları ise gerek tahvil gerekse ipoteğe dayalı menkul kıymet ihraç ederek verilmiş olan konut kredileri için fon yaratırlar. Yatırım bankaları aracılığı ile ilgili menkul kıymetlerin yatırımcılara ulaşması sağlanır. Bütün bu süreç içerisinde sigorta sisteminin önemli bir yeri bulunmaktadır. Kredi borçlarının ödenmemesi ya da başka olumsuzluklar durumunda sigorta sistemi devreye girmektedir. Sigorta işleyişin zorunlu, ayrılmaz bir parçasıdır. 120 Şekil 11: İkincil Piyasada Nakit Akışı 1960'lara kadar pek çok tasarruf kurumu, sahip oldukları ipotek kredilerini satmakta büyük güçlükler çekiyordu. Bunun temel nedeni, ipotek portföylerinin homojen olmaması ve potansiyel alıcıların satın aldıkları krediler nedeniyle ödememe riskiyle karşı karşıya kalmalarıydı. İpotek kredilerinin alınıp satılamaması nedeniyle fonların arz ve talep dengesi gerek bölgeler gerekse kurumlar arasında sağlanamamaktaydı. Göreceli olarak daha yerleşik bölgelerde konut kredisi talebi azken, fon arzı fazla olabilmektedir. Yeni gelişen bölgelerde ise konut kredisi talebi fazla iken tasarruflar nispeten azdır. Benzer şekilde konut kredisi talebinin az olduğu bölgelerde tasarruf kurumları ellerinde biriken fon fazlasını yatıracak uygun bir araç ararlarken, kredi talebinin fazla olduğu bölgelerdeki tasarruf kurumlar ise nakit sıkıntısı yaşarlar. 121 3.3.1 İkincil İpotek Piyasaları Kurumları Temelde, birincil ve ikincil ipotek piyasasında faaliyet gösteren kurumlar birbirlerine çok benzer. Bunun nedeni pek çok firmanın hem birincil hem de ikincil piyasada faaliyet gösterebilmesidir. Ancak genelde hükümetler tarafından kurulmuş olan bazı kurumlar sadece ikincil piyasada faaliyet gösterirler. İpotek piyasasının en çok geliştiği ülke ABD olduğu için çalışmamızda bu ülkede faaliyet gösteren kurumlar incelenmiştir. İpotekli kredi piyasasının en gelişmiş olduğu ülke olan ABD’de ikincil ipotek piyasasının kurulması için gerekli olan düzenlemelerin yapılması, 1929'daki Büyük Buhran'ın etkilerinin silinmeye çalışıldığı zamanlara rastlamakladır. Federal hükümet, bir yandan FHA(Federal Housing Administration) ve VA(Veterans’ Administration) gibi sigorta şirketlerini kurarak birincil piyasada kredi risklerini kontrol altına almaya, diğer yandan da çeşitli yasal düzenlemelerle kredi kurumlarının risklerini azaltmaya çalışmıştır (Boleat, 1985:229230). Bu yolda atılan ilk adım S&Ls ve diğer uzmanlaşmış konut kredisi kurumlarının ihtiyaç duydukları kısa vadeli fonları sağlamak amacıyla Federal Konut Kredi Bankalarının (Federal Home Loan Banks) kurulmasıdır. Bu bankaların ardından ikincil ipotek piyasasını oluşturmak amacıyla FNMA(Federal National Mortgage Association) diğer adıyla Fannie Mae kurulmuştur. 1960'ların son çeyreğinde ikincil piyasada ipotek kredilerine talep yaratma çalışmalarına hız verilmiştir. Bu amaçla GNMA( Government Mortgage Association) diğer adıyla Ginne Mae kurulmuştur. 1970 yılında ise, Federal Konut İpotek Kredisi Şirketi(Federal Home Loan Mortgage Corporation) diğer adıyla Freddie Mae kurulmuştur. Bu kurumun amacı, hükümet kurumlarınca sigorta edilen ve belirlenen standartlara uyan ipotek kredilerini satın alarak, kredi kurumlarına fon sağlamaktır(Alp, 2000:107). 3.3.1.1 Federal İpotek Birliği(FNMA) Amerikan Kongresi 1938 'de FNMA'yi İnşaat Finans Kurumu'nun (Reconstruction Finance Corporation) bir parçası olarak kurmuştur. Kuruluş amacı FHA'nın birincil piyasada yüklendiği misyonu ikincil piyasada devam 122 ettirmektir. 1980'lere kadar FHA ve VA konut kredisi kullanımını mümkün kılabilmek için kredilere uygulanabilecek faiz oranları için üst sınır belirlemişlerdir. Faizler yükseldikçe kredi kullanıcıları FHA garantili kredilere yönelmişlerdir. Ayrıca mevcut ipotek kredilerinin değeri de yükselen faizleri bağlı olarak düşmüştür. FNMA nın görevi değeri düşen bu ipotek kredilerini nominal değerinden alarak ipotek kredisi kurumlarına yeni krediler vermelerini sağlamak için kaynak aktarmaktı. Faizler düştüğünde ise bu kredileri nominal değerinden geri satarak getiri sağlamayı hedefleyen kurum, ihtiyaç duyduğu fonları ise uzun vadeli tahvil ihraç ederek sağlamaya çalışıyordu. Ancak taşıdığı yüksek faiz riski nedeniyle başlangıçta FNMA hazineye oldukça büyük zararlar yazdırmıştır. Bu zararlar nedeniyle 1950'de Housing Finance Agency'e devredilen FNMA 1954'de ayrı bir kurum olarak faaliyetlerine devam etmiştir (Downs, 1985:263-266, Boleat, 1985:231-236). FNMA' nın görevleri şöyle sıralanabilir: - FHA ve VA garantili kredileri ikincil piyasada desteklemek - Kredilerin yeniden finanse edilmesi sağlamak FNMA ipoteğe dayalı menkul kıymet ihraç ederek ve ipotek kredisi satın alarak ikincil piyasayı destekler. Önceleri sadece FHA ve VA garantili kredileri satın alma yetkisi varken 1970 sonrası düzenlemeler neticesinde diğer klasik ipotek kredilerini de almaya başlamıştır. ABD hazinesinden borçlanarak ve sermaye yapısından dolayı gerek hisse senedi gerekse tahvil ihraç ederek ihtiyaç duyduğu fonları temin eder. Satın aldığı ipotek kredilerinin çoğunu kendi portföyünde tutan ve taşıdığı faiz riskini kontrol etmek için zaman zaman bu kredileri satan FNMA, 1970’de vade uyumsuzluğu sorunuyla karşı karşıya kalmıştır. 1980'lerin ortalarında ise pass-through ve CMO ihraç ederek ve ayarlanabilir ipotek kredileri satın alarak taşıdığı faiz riskini düşürmüştür (Clauretie, Terrence, Webb, t.y: 376377). 3.3.1.2 Devlet İpotek Birliği(GNMA) 1968'de çıkartılan bir kanunla kurulan GNMA(Government National Mortgage Association) iki temel görevi vardır: Bu görevlerden birincisi 123 kurulmuş olan ipotek kredilerinin yönetimini ve likiditesini sağlamak diğeri ise ipotek kredilerinin sürdürülebilirliğini sağlamaktır. Kuruluşunu takip eden yıllarda GNMA düşük gelirli ailelerin ev sahibi olmalarına katkıda bulunmak amacıyla düşük faizli kredi kullandırmak misyonunu da yüklenmiştir. Tandem Planı adıyla anılan bu düzenlemeye göre GNMA düşük gelirli ailelere açtığı kredileri bir iskonto oranından FNMA'ya satmakladır. Belirlenen iskonto oranı FNMA'ya piyasa faiz getirisi sağlayacak şekilde belirlendiği için oluşan zarar GNMA'nın üzerinde kalmaktadır. FNMA'nın Tandem Planı çerçevesinde sürdürdüğü bu görev birincil piyasa görevi olarak nitelendirilmektedir ve hiçbir zaman çok büyük boyutlara ulaşmamıştır (Clauretie, Terrence, Webb, t.y:376-377). GNMA, FHA ve VA(çok kısıtlı miktarda da olsa FmHA) garantili kredilerden oluşan pass-troughlara garantör olarak hem ikincil piyasaya hem de FHA ve VA sigortalı kredilere destek vermektedir. FNMA 'nın garantör olduğu pass-throughlar GNMA pass- throughları olarak adlandırılmaktadır. GNMA pass- throughları oldukça düşük riskli yatırım aracı olduğu için piyasada çok talep görmektedir. Bu menkul kıymetlerin dayandığı krediler FHA veya VA tarafından ödenmeme riskine karşı sigortalanmışlardır. GNMA ise anapara ve faiz ödemelerinin zamanında yapılacağını garanti etmektedir. Bu durumda havuzdaki kredilerin bazıları ödenmese bile GNMA passthroughları sahipleri FHA ya da VA ödemeleri tahsil edinceye kadar beklemek zorunda kalmamaktadırlar(Downs, 1985:263-266). GNMA, ne ipotek satın alır ne de ipoteğe dayalı menkul kıymet ihraç eder. GNMA garantör kurumdur ve ödemelerin yatırımcılara zamanında ve tam olarak ödenmesini garanti altına alır. Bu garanti karşılığında menkul kıymetin dayandığı havuzun getirisinden pay alır. GNMA pass- throughlarının getirisi dayandıkları kredilerin getirisinden %0,5 daha azdır. Bu farkın baz puanı (%0,44) ipotek kurumunun servis ücreti olurken, 6 baz puanı GNMA 'ye garanti ücreti olarak aktarılır. GNMA asgari $1 milyon tutarındaki havuzları kapsamaktadır. GNMA garantilerini FNMA garantilerinden ayıran en önemli fark ödemelerdeki garantinin hükümet destekli olmasıdır. GNMA 124 herhangi bir nedenden dolayı garantiden doğan yükümlülüklerini yerine getiremezse ABD hükümeti bu borcu üstlenmektedir. 1983'te GNMA II adı altında geliştirilen bir program ile faiz oranları farkı %1 den fazla olmayan ipotek kredilerinin dâhil edilebildiği karışık havuzlar da garanti altına alınmaktadır. GNMA garantisi sadece yeni düzenlenmiş ipotek kredilerini kapsamaktadır. Bir havuzun garanti kapsamına alınması için düzenlenme tarihinden itibaren en çok 24 ay geçmiş olması gerekmektedir (Alp, 2000:116-117). 3.3.1.3 Federal Konut İpotek Kredileri Şirketi(FHLMC) 1970'de çıkartılan bir kanun ile kurulan FHLMC(Federal Home Loan Mortgage Corporation), hem klasik hem de FHA ya da VA garantili ipotek kredilerini almaya yetkili kılınmıştır. FNMA de bu iki kredi grubuna dayalı havuzlarla çalıştığı için FHLMC klasik kredilerde, FNMA ise FHA ya da VA garantili kredilerde uzmanlaşmıştır. FHLMC'nin başlangıç sermayesi $ 100 milyon değerindeki hisse senetlerinin 12 Federal Konul Kredisi Bankası’na satılmasıyla oluşturulmuştur. Ayrıca $15 milyon değerinde intifa senedi de bu bankalarca tasarruf kurumlarına satılmıştır. Bu satış işlemi 1980’lerin ortalarında zor durumda kalan tasarruf kurumlarını kurtarma çabalarının bir ürünüdür. FHLMC şirket statüsünde olduğu için hisse senetleri New York Borsası'nda işlem görmektedir. FHLMC'nin ihraç ettiği borçlanma senetleri ve menkul kıymetler şöyle sıralanabilir: - Kırık senetler - İpotek katılım sertifikaIarı - Teminatlı ipotek yükümlülükleri - Garantili ipotek sertifikalar 3.3.1.4 Federal Kredi Acenteleri ABD'de birincil ve ikincil ipotek piyasasında faaliyet gösteren pek çok federal kredi kurumu vardır. Bunlar genelde tarım sektöründe faaliyet göstermektedirler. 1987'deki yasal düzenlemeleri temel alan bu kurumlar 125 tarım sektörüne destek vermek amacını gütmektedirler. Bu kurumlardan en önemlisi Farmer Mae adıyla anılan Federal Agricultural Mortgage Corperation'dır. Farmer Mae tıpkı GNMA ve FNMA gibi ipotek kredilerinden oluşturulmuş havuzlara dayalı olarak ihraç edilen menkul kıymetlere ödenme garantisi vermektedir. Ancak Farmer Mae'in faaliyet alanı tarımsal ipoteklerden oluşturulmuş havuzlarla sınırlıdır. Farmer Mae garantisi diğer kurumların aksine ödemelerin (faiz+anapara) %90'ını kapsamaktadır. Farmer Mae faaliyetlerinin devamı için ihtiyaç duyduğu fonları hazineden, banka sigorta şirketi ve tarım sisteminde yer alan kurumlara sattığı hisse senetlerinden ve garanti ücreti olarak topladığı ücretlerden sağlar. Garanti ücreti 50 basis puan ile garanti kapsamındaki havuz, değerinin %1'i oranında yıllık ödemelerden oluşmaktadır (Clauretie, Terrence, Webb, t.y: 248-249). 3.3.1.5 Özel Firmalar Hükümetin ikincil piyasa ihtiyacını fark etmesi ve gerekli hukuki düzenlemeleri yapmasının ardından menkul kıymetleştirmedeki kâr olanaklarını gören özel sektör kurumları birer ikişer piyasada yer almaya başlamışlardır. Hukuken özel sektör kurumları hükümet kurumları gibi menkul kıymet ihraç etme yetkisine sahiptirler. Bu kurumların ihraç ettikleri menkul kıymetlerin hükümet menkul kıymetlerinden farkı, ratinge ihtiyaç duymalarıdır. Özel firmaların ipotek piyasalarında yüklendikleri bir diğer görev ise ihraç edilen menkul kıymetlerin satışına aracılık etmektir. Pek çok özel sektör kuruluşu hükümet kurumlarının kanunlar gereği uzak durmak zorunda oldukları ya da çok riskli buldukları alanlarda da faaliyet göstermektedir. (Öcal, 1997:12-17). 3.3.1.6 Derecelendirme Şirketleri Menkul kıymetlere yatırım yapmanın yatırımcı açısından temel avantajı tek tek ipotek sözleşmelerine yatırım yapmaktan daha az risk taşımasıdır. Bir menkul kıymete yatırım yapmak isteyen yatırımcının havuzu oluşturan kredi sözleşmelerinin niteliği, nakit akımları, faiz oranları, kredi 126 havuzunun taşıdığı güvenceler gibi pek çok faktörü incelemesi gerekmektedir. Bu incelemeleri yatırımcılar yerine rating şirketleri yapar ve ihraç edilen menkul kıymete bir derece verir. Şirket gerekli görmesi halinde önceki derecesini değiştirebilir. Rating şirketlerinin verdiği dereceler menkul kıymetlerin likiditesini ve piyasa talebini doğrudan etkilemektedir. 3.3.2 İkincil İpotek Piyasaları Araçları ABD’de önce FNMA daha sonra diğer kurumlar tarafından ipoteğe dayalı menkul kıymet ihraçları olmuştur. İlk kullanılan araç, devlet garantili ipotek kredilerine dayalı olan tahvillerdir. Daha sonra sırasıyla GNMA, FNMA ve özel kurumlar, ipotekten geçen menkul kıymetleri ihraç etmişlerdir. İpoteğe dayalı menkul kıymetler(mortgage backed securities) daha önce düzenlenmiş olan ipotek kredilerinin bir araya getirilmesiyle oluşan ipotek havuzuna dayalı olarak ihraç edilmiş olan menkul kıymetlerdir. İpoteğe dayalı menkul kıymetlerin yatırımcılarına sağladıkları nakit akımları, dayalı oldukları ipoteklerin nakit akımlarına bağlıdır. İpoteğe dayalı menkul kıymetlerin riskleri azaltılmıştır. Karşı karşıya kalınan riskin azaltılmasının en temel yolu portföy çeşitlendirmesidir. İpoteğe dayalı menkul kıymetlere yatırım yapmak çeşitlendirme sağladığından ipotek kredilerine yatırım yapmaktan daha az sistematik olmayan ödenmeme riski içerir. Pek çok özel kesim tahvili gibi MBS'ler de Standart&Poor's ve Moody's gibi derecelendirme şirketlerinden rating alır. Emeklilik fonları gibi pek çok kurumsal yatırımcının risk MBS'ler özellikle bu tür kurumsal yatırımcılar tarafından tercih edilmektedir. İpoteğe dayalı menkul kıymetlerin getirisi aynı risk düzeyine sahip pek çok finansman aracının getirisinden daha yüksektir. İpoteğe dayalı menkul kıymetlerin yatırımcılara çekici gelmesinin nedenlerinden biri de, ipotek kredisi nakit akımlarında yeni düzenlemeler yapmasıdır. Pek çok yatırımcı nakit akışları, dayandığı kıymetin nakit akışının tamamıyla aynı olan bir menkul kıymete yatırım yapmak istememektedir. İpoteğe dayalı menkul kıymetler, ipotek kredilerinin nakit akışını zaman ve miktar olarak yeniden düzenleyerek yatırımcıların farklı istek ve beklentilerini 127 karşılayabilmektedir. Bu çeşitlilik nedeniyle ipoteğe dayalı menkul kıymetler ipotek kredilerinden daha likittir. İpoteğe dayalı menkul kıymetlerin piyasada tutulmasındaki en önemli neden menkul kıymetlerin ipotek kredisinden daha likit olmasının yanında nakit akımlarının da daha düzenli olmasıdır. Özellikle kredi ve tasarruf kurumlarının bu enstrümanları borçlanma aracı olarak kullanmaları bu kurumların borçlanma maliyetlerini aşağıya çekmektedir. Emeklilik fonları ve hayat sigortası şirketleri gibi düşük riskli finansal araçlara yatırım yapmak zorunda olan kurumlar ipoteğe dayalı menkul kıymetlere yatırım yaparak hem portföy risklerini düşük tutup hem de yüksek getiri elde etme imkanına kavuşmaktadırlar (Downs, 1985: 251-253). İpoteğe dayalı menkul kıymetler dört gruba ayrılır: 1. İpotekten Geçen Menkul Kıymetler(Mortgage Pass-Through Securities) 2. İpoteğe Dayalı Tahviller(Mortgage Backed Bones) 3. Teminatlı İpotek Yükümlülükleri(Collateralized Mortgage Obligation) 4. Getirisi Ayrılan İpoteğe Dayalı Menkul Kıymetler(Stripped Mortgage Baked Securities) 3.3.2.1 İpotekten Geçen Menkul Kıymetler İlk örnekleri 1960'ların ortalarında GNMA tarafından ihraç edilmiştir. Bu menkul kıymet çeşidinde yatırımcı, oluşturulan ipotek havuzunun belirli bir parçasının sahibi gibi ipotek kredilerinin anapara ve faiz ödemeleri ile erken ödemelerden payına düşeni alır. GNMA ve diğer 2 kamu destekli ipotek kurumu, yatırımcılara anapara ve faiz ödemelerinin zamanında yapılacağını garanti eder. Bu garanti karşılığında belirli bir ücret alır. İpotek kredilerinin faiz oranıyla bu kredilere dayalı olarak çıkarılan menkul kıymetlerin faiz oranları arasında %0,5 oranında bir farklılık vardır. Bu fark GNMA'nın garanti ücreti ile ipotek kredisi sağlayan kurumun servis ücreti olmaktadır. İpotek kredisini düzenleyen kurumlar, kredinin geri ödemelerini tahsil edip, hizmet ve diğer ücretleri düştükten sonra kalan tutarı menkul kıymet sahiplerine transfer ederler. 128 İpotekten Geçen Menkul Kıymetler’in yatırımcısı, ipotek havuzunun sahibi olduğundan kredilerin erken ödenme riskini üstlenmektedir. Havuzdaki ipotek kredilerinin toplam erken ödemeleri MPS sahiplerine havuzdaki payları oranında yansıtılır. Genelde yatırımcıların havuzdaki payları küçük, erken ödemeler sınırlı düzeyde olduğundan bu risk çok büyük olmamakla birlikte, genelde bir erken ödeme eğiliminin olması halinde örneğin faizler düştüğünde MPS sahipleri büyük miktarda ve beklenmedik bir nakit akışıyla karşı karşıya kalabilmektedirler. MPS’ler, düşük risk taşımaları ve getirilerinin benzer risk düzeyindeki yatırım araçlarına oranla yüksek olması nedeniyle yatırımcılara cazip gelmektedir. Ayrıca hükümet tarafından sağlanan vergi teşvikleri bu menkul kıymetlere olan talebi arttırmıştır. Ancak teşvikler yoluyla bu araçlara rekabet avantajı sağlanmasının sermaye piyasalarındaki diğer araçların aleyhine olduğu yolunda eleştiriler olmaktadır (Alp, 2000:111). MPS'ler rating şirketleri tarafından derecelendirilirler. Bu değerlendirme sürecinde taşınmazın cinsine göre taşıdığı kredi riski, bulunduğu bölge, LTV oranı ile pek çok faktör incelenir. LTV oranı, talep edilen kredinin satın almak istenen gayrimenkulün değerine oranı olarak ifade edilir. Kredi veren kurum açısından LTV oranın düşük olması tercih edilen bir durumdur. Çünkü daha düşük LTV oranı daha düşük risk demektir. Rating şirketleri ayrıca bu menkul kıymetler üzerindeki garanti şeklini de incelerler. İhraççı firma havuzu, taşıdığı ödenmeme riskini azaltmak için genelde sigortalı kredilerden (FHA, VA ya da PMI sigortalarına sahip) oluşturur. Sigortasız kredi sözleşmelerinden oluşan bir havuzun menkul kıymetlerinin satılması zor olacağı için, ihraççı ya havuz sigortası yaptırır ya da ödenmeme riskini üzerine alarak havuzu kendisi sigorta eder. 3.3.2.2 İpoteğe Dayalı Tahviller İpotekli tahviller, özel kesim tahvilleri gibi vadeye kadar her 6 ayda bir faiz ödeyen ve vadede anapara ödemeli bir menkul kıymettir. İpotek kredileri, tahvilin ihraççısına ait olup sadece tahvil konusu borcu garanti altına almak için kullanılmaktadır. Bu menkul kıymet genelde klasik konut ipotek kredileri 129 ile ticari ipoteklere dayandırılmaktadır. Tahvilin vadesi ipoteklerin ortalama vadesinden kısa ve faizi de ipotek kredi faizlerinden düşüktür. Vadeler 5-12 yıl arasında değişmekte olup tahvilleri anapara itfası vade sonunda yapılır (Alp, 2000:133-135). Aşkın teminatlandırma kullanılarak kredibilitesi arttırılabilir. İpotek havuzunun tutarı tahvilin nominal değerinden fazla olduğu için aradaki fark ihraççı firmanın bilançosuna sermaye payı olarak eklenir (Clauretie, Terrence, Webb, t.y:232-234). İpoteğe dayalı tahvillerde tahvilin nakit akışı ipotek havuzunun nakit akışından tamamen bağımsızdır. İhraççı kurum ipoteklerden elde ettiği nakit girişi ile tahvilin faizini ödemeyi planlamaktadır. Ancak ipoteklerin nakit akımlarındaki belirsizlik ihraççı kurum için bir risk faktörü olmaktadır. Bu riski elemine etmek için ihraççı, ipotek havuzundan sağladığı nakit akımlarını(anapara, faiz ve erken ödemeleri) bir fonda biriktirir ve tahvillerin faiz ödemelerini bu fondan yapar. Kredilerin nakit akımları aylık, tahvillerin kupon ödemesi ise 6 ayda bir olduğu için bu fon nakit akımlarının dengelenmesinde büyük rol oynar. Tahvil ihraççısı bu fonda biriken nakdi kupon itfa tarihine kadar kısa vadeli yatırım araçlarında değerlendirir. Vade tarihinde tahvilin anapara tutarı da bu fondan ödendikten sonra, kalan bakiye ihraççı firmaya, elinde tuttuğu (sermayesine eklediği) menkul kıymetlerin getirisi olarak döner, fonda oluşan tutar tahvilin anaparasını ödemede yetersiz kalırsa havuzdaki ipotek kredilerinden bazıları satılır Bu durum ancak havuzda beklendiği kadar erken ödeme olmaması, ödenmeyen kredilerin oranının çok olması ya da fondan sağlanan gelirin de çok büyük çaplı düşüşler olmasıyla mümkündür (Öcal, 1997:20-22). İpotek tahvillerinin dayandığı havuz çoğu zaman bir yeddi eminin gözetimindedir. Yeddi emin, ipotekleri piyasa faiz oranlarındaki değişikliklere bağlı olarak değerler ve kararlaştırılan aşkın teminatın korunmasını sağlar. Piyasa faizlerindeki yükseliş ipoteklerin piyasa fiyatının düşmesine neden olur ve bu da tahvillerin dayandığı teminatın değerinin düşmesi anlamına gelir. İpotek havuzunun değeri belirlenen limitin altına düşerse yeddi emin ihraççıdan yeni ipotek kredileri ekleyerek havuzun değerini korumasını ister. İpotek tahvillerinin değerini etkileyen faktörler şunlardır: 130 - Teminat olarak kullanılan havuz içinde yer alan kredilerin niteliği( İpoteklerin sigorta durumu, LTV oranı, konut ya da ticari ipotek olmaları, birincil ya da ikincil ipotek olmaları vs) - İpotek kredilerinin faizi ile tahvilin faizi arasındaki fark (bu fark ne kadar yüksek olursa tahvilin riski o kadar düşük olur) - İpotek kredilerinin erken ödenme ihtimali - Coğrafi çeşitlilik - Aşkın teminat oranı (Teminat olarak kullanılacak ipotek havuzunun değeri tahvilin anapara tutarının ne kadar üstünde olursa tahvilin riski o kadar düşük olur. Yüksek teminat değeri ipoteklerin taşıdığı ödenmeme, erken ödeme ve nakit akımları düzensizliği gibi risklere karşı koruma sağlar.) İpoteğe dayalı tahviller, Standart & Poor's ve Moody's gibi rating şirketlerinin değerlendirmelerine tabidir. İhraççının düşük faizle borçlanmasını sağlayan temel faktör, dayanılan teminatın ve dolayısıyla tahvillerin düşük riske sahip olmasıdır. İhraççı kurumlar teminatın değerini arttırmak için sigortalı ipotek kredilerini havuza dâhil etmek, havuz sigortası yaptırmak, aşkın teminat kullanmak bankalardan garanti mektubu almak gibi yöntemler kullanmaktadırlar. 3.3.2.3 Teminatlı İpotek Yükümlülükleri Teminatlı ipotek yükümlülükleri ABD’de ilk kez 1983 yılında ihraç edilmiş ve hızla yaygınlaşmıştır. Bu menkul kıymet türünün bu kadar hızlı yaygınlaşmasının temel nedeni, MBS'lerin getirisine sahip olması ama onun taşıdığı nakit akımlarındaki belirsizlikten kaynaklanan riskleri taşımamasıdır (Teker, Bahadır, 1996:48-52). Teminatlı ipotek yükümlülükleri bir ipotek kredisi grubu veya MBS portföyüne dayanılarak ihraç edilen bir menkul kıymet türüdür. CMO'lar nakit akımlarını doğrudan veya MBS'ye dayalı olmaları halinde dolaylı olarak yine ipotek kredisi gruplarından sağladıklarından türev menkul kıymetler olarak ifade edilirler. Nakit akımlarını esas itibariyle dayanılan portföyden almakla birlikte, getirileri dayanılan gruptan farklıdır (Alp, 2000:124-128). 131 CMO seriler halinde ihraç edilen menkul kıymetlerden oluşur. CMO'larda ipotek kredilerinin oluşturduğu havuzdan sağlanan nakit akımları, seriler arasında önceden belirlenmiş kurallar dâhilinde paylaştırılır. İler bir seri havuzdan sağlanan nakit akımlarının farklı bir bölümünü alacak şekilde düzenlenmiştir. Genelde CMO'larda 4 seri vardır. Bu seriler A,B,C ve Z serileri olarak adlandırılır. A serisi bu seriler içinde en kısa vadeli ve en düşük getirdi menkul kıymettir. Z serisi ise en uzun vadeli ve en yüksek getiri oranını vaat eden menkul kıymettir. Z serisinin faiz ödemelerinin geciktirilmesi diğer serilerin anapara ve faiz ödemelerinin hızlanmasına neden olur. Bu seri önceki seriler itfa edilmeden anapara ve faiz alamazlar. Bu nedenle Z serisine biriktirmeli tahviller ya da kuponsuz tahviller de denmektedir (Teker, 1996:48-50). 3.3.2.4 Getirisi Ayrılan İpoteğe Dayalı Menkul Kıymetler İlk kez 1986 yılında FNMA tarafından ihraç edilen bu menkul kıymet türünün diğer menkul kıymetlerden temel farkı, dayandığı havuzun nakit akımların bünyesindeki seriler arasında farklı olarak dağıtılmasına olanak vermesidir. Bir ipotek havuzundan elde edilen nakit akımları farklılaştırılarak yatırımcıların farklı ihtiyaçlarına cevap vermek amaçlanmıştır. Sadece anapara ödemeleri ve erken ödemeleri yatırımcıya aktaranlar yalnız anaparalı SMBS’ler(PO), ipotek kredilerinin faiz ödemelerini yatırımcısına aktaranlar ise yalnız faizli SMBS’ler(IO) olarak adlandırılır. Toplam anapara ödemeleri havuzun başlangıç değerine eşittir. Erken ödemeler önceden tahmin edilemez oldukları için yalnız anaparalı SMBS ödemelerinin kesin zamanı bilinemez. Getirinin dayandığı havuzda erken ödemeler hızlanırsa bu durum ödemelerine de yansıyacaktır. Toplam faiz ödemeleri de önceden kesin olarak tahmin edilemez. Çünkü faiz ödemeleri her dönemin sonundaki borç bakiyesi üzerinden yapılır. Anapara ödemelerinin hızlanması borç bakiyesini düşüreceği için faiz ödemelerini azaltır. Hızlanmış ödemeler yani erken ödemeler PO sahipleri için avantajlı olabilirken IO sahipleri için her zaman dezavantajlıdır. 132 Piyasa faiz oranlarındaki değişmeler hem PO hem de IO getirilerini etkiler. Piyasa faizindeki değişme öncelikle menkul kıymetlerin değerinin hesaplanmasında kullanılan iskonto oranını değiştirir. Faizlerin değişmesinin diğer etkisi ise erken ödeme eğiliminin değişmesine neden olmasıdır. Lirken ödeme eğiliminin artması PO ve IO'ların nakit akımları etkileyecektir. Piyasa faiz oranı, menkul kıymetlerin dayandığı ipotek havuzunun faiz oranından yüksekse, erken ödemeler azalır. Erken ödemelerin azalmasıyla PO nakit akımlarının geriye itilmesi söz konusu olacaktır. İskonto oranının artması ve nakit akımlarının gecikmesi PO'nun değerini düşürür. Oysa IO için durum farklıdır. İskonto oranının artması IO'nun değerini düşürürken erken ödemelerin azalmasıyla her dönem için baz alınacak borç bakiyesi azalacağı için elde edilecek faiz artacaktır. Böylece iki etki birbirinin etkisini azaltacak ve IO'nun piyasa değeri küçük bir oranda tutacaktır. Portföyün değeri ise PO değerindeki değişmeden daha çok etkilendiği için az oranda düşecektir. Piyasa faiz oranlarının çok ciddi bir miktarda düşmesi durumunda ise PO değeri artacak ve portföyün değerine yaklaşacaktır. Bu durumda ise IO değeri 0'a yaklaşır (Boleat, 1985). 3.4 KÜRESEL KRİZ VE KONUT PİYASASINA ETKİLERİ Son yirmi yılda finansal piyasalar çok büyük değişim geçirmiştir. Teknolojinin ilerlemesiyle birlikte bilgiye daha kolay ve ucuz ulaşılabilmesi, bilginin daha etkin kullanılabilmesini sağlamış, sayısal tekniklerle birlikte risk ve getiri beklentilerine göre birçok finansal ürün geliştirilmiştir. Ayrıca, finansal ürünlerdeki çeşitlilik risk tercihlerinin genişlemesine, katılımcı sayısının artmasına ve piyasaların büyümesine neden olmuştur. Özellikle banka odaklı finansal piyasalardan piyasa odaklı finansal piyasalara geçiş, yapısal anlamda finans sektörünü değişime uğratmıştır. Her bilginin dikkatle ele alındığı, 24 saat sürekli işleyen ve coğrafi sınırları olmayan, odağında ise ABD piyasalarının olduğu bir piyasalar sistemi ortaya çıkmıştır. Dolayısıyla ABD’de yaşanan bir sıkıntı küresel sistem içerisindeki tüm piyasalara yansımakta, belli bir ülkeye has olayın etkisi, aynen yaşanılan krizde olduğu gibi, düşünüldüğünden çok daha büyük olabilmektedir. 133 ABD’de 2007 yılında yaşanan finansal dalgalanma büyük ve gelişmiş bir ekonominin bankacılık sistemini geçmişte emsali olmayan bir şekilde sıkıntıya sürüklemiş, başta denetleyici ve düzenleyici kurumlar olmak üzere herkesi nerede hata yapıldığı konusunda düşünmeye sevk etmiştir. Subprime ipotekli konut kredilerinde geri ödemelerde yaşanan sorunlarla ortaya çıkan finansal dalgalanma, çok hassas dengeler üzerine kurulu ve birbiriyle ilişkili ABD piyasalarında büyük etki yaratmıştır. İpotek kredilerine dayalı menkul kıymetler ile kredi türev ürünlerinin risklerinin yanlış ölçülmesi, kimi zamanda finansal mühendislik teknikleri kullanılarak ölçülemez hale getirilmesi akabinde denetleyici yapının eksiklikleri finansal kurumları etkilemiş ve ipotekli kredi krizi olarak adlandırılan durum küresel bir likidite krizine dönüşmüştür (BDDK, 2008:1). İpotekli konut kredisi piyasası, ipotek kredisinin düzenlendiği birincil piyasalar ile bu kredilere dayalı menkul kıymetlerin alınıp satıldığı ikincil piyasalardan oluşmaktadır. Bu piyasanın, bireysel yatırımcıdan kurumsal yatırımcıya, yatırım bankalarından serbest fonlara kadar çok çeşitli katılımcısı bulunmaktadır. Şekil 12: İpotekli Kredi Piyasasının İşleyişi Kaynak: FSA 134 İpotekli kredi piyasasında süreç, yatırımcının gayrimenkul almak amacıyla ipotek kredisi veren finansal kuruma başvuru yapması ve bunun üzerine kredi veren tarafından ekspertiz bedelinin tespiti ile kredi başvuru sahibinin ödeme kabiliyetinin doğru bir şekilde ölçülmesiyle başlamaktadır. İpotekli kredi sisteminin temelini, bu işlem sonunda düzenlenen ipoteğe dayalı kredi sözleşmeleri oluşturmaktadır. Bu sözleşmelerin hazırlanması aşamasında yaşanacak sorunlar sistemin işleyişinde aksaklıklara neden olmaktadır. İpotekli kredi piyasası, kredi kullanıcıları için değişken faiz oranlı, sadece faiz ödemeli, her şey dâhil, geleneksel ipotek kredileri gibi birçok kredi kullanım alternatifi sundukları seçenekler sunmaktadır. tüketici İpotekli açısından değil kredi kullandıranların kullandıran acısından menfaatler içerdiğinden kredi kullanıcıları, kendileri için hangi kredi seçeneğinin uygun olduğu konusunda iyi düşünmelidir. İpotekli kredi kullananlar ilk önce konut kredisi kullanılarak alınması planlanan konutta ne kadar süre için oturulacağı sorusuna da net yanıt verebilmelidir. Eğer uzun süre oturum yapılması planlanmıyorsa 30 yıl vadeli değişken faizli ipotekli kredi kullanımı akılcı bir yaklaşım olmayacaktır. Bu durumda sadece faiz ödemeli ipotekli kredi kullanımı bir alternatif olabilmektedir (ABD Mortgage Forum, 2008). ABD ipotekli kredi piyasasında bu temel hususlarda gereken özenin gösterilmediği ileri sürülebilir. ABD Hükümetinin subprime ipotekli kredileri teşvik etmesinin amacı, dar gelirli vatandaşları konut edindirmedir. Ancak, bu teşviği bir hak olarak değerlendirenler yoğun kredi talebinde bulunmuşlardır. Sorunsuz işleyen bir kredi sistemi için, kredi verenin sadece kredi vermek amacıyla değil, finansal sistemin istikrarını koruyacak sınırlar dâhilinde kredi kullandırması ve kredi kullananın da ödemelerini zamanında ve aksatmadan yapması ön koşuldur. ABD ipotekli kredi piyasasında özellikle subprime ve değişken faiz oranlı ipotekli kredilerin nakit akışlarının bozulması, bu piyasayla ilişkili menkul kıymet piyasalarını da etkilemiştir. Subprime kredilerin özü gereği riskli krediler grubunda yer almasına rağmen bu riskler yokmuş gibi bu tür 135 kredilerin kullandırılmasıyla sistem sorun çıkarmaya başlamıştır. Riski yüksek kişilere daha yüksek faiz oranları ile ipotekli kredi kullandırılmış, faiz oranlarının yükselmesi ile faiz yükü artmış neticede faiz ve anapara ödemelerinde aksaklıklar baş göstermiştir. Subprime ipotekli kredilerle başlayan kredi krizinin büyüyerek diğer kredi türlerini de etkisi altına alması, ipotekli kredi piyasasının tamamının etkilenmesine neden olmuştur. Konut fiyatlarındaki ani artışlar piyasada asimetrik bilgiye neden olmuş, kredi kullanıcılarının yanlış yönlendirilmesine yol açmış ve konut satın almanın bir yatırım aracı olarak algılanmasına neden olmuştur. Oysaki ABD Hükümetinin amacı, düşük gelirli aileler ile azınlıklara konut edinme kolaylıkları sunmaktı. ABD Hükümetinin yoğun desteği nedeniyle düşük gelirli gruplar konut alım satımı yoluyla kâr elde etme beklentisine girmiştir. Ancak, piyasada dengelerin bozulmasıyla kullandırılan krediler karşılığında teminat olarak gösterilen konutların değeri düşmüş ve teminat sağlamada güçlükler yaşanmıştır. İpotekli kredi piyasasının temelini oluşturan ipotekli kredileri ihraç eden kuruluşlar açısından ortaya çıkan temel sorun, bu kurumlarca düşük kredi standartlarının belirlenmesidir. Kredi verme standartlarının bankadan bankaya farklılık göstermesi kredi kullananların profilinin takip edilmesini zorlaştırmıştır. İpotekli kredi türlerini birbirinden ayıran temel özelliklerden biri kredi skorudur. Skorlama işlemleri bankalar dışında hizmet bedeli karşılığında finans şirketleri tarafından da yapılabilmektedir. Kredi veren kuruluşların kredinin kullandırımına ilişkin değerleme sürecinde hassas davranmaması sistemi temelden sarsmıştır. Kredi skorlarının gerçeği yansıtmayan derecelendirme işlemi sonrasında verilmesi kredi kalitesinin bozulmasına ve kâr marjlarının azalmasına neden olmuştur. Kredi veren kuruluşlar, karşılaştıkları riskleri bilanço dışına transfer etme konusunda abartılı davranmış, maruz kaldıkları riskleri kaydileştirdiklerinde ise bilançolarında önemli baskı oluşmuştur (IIF, 2008). Kredi geri ödemelerinin kesilmesi nedeniyle menkul kıymet piyasasına fon akışı durmuş/yavaşlamış ve ipotekli kredi kullandıranlar tarafından konutlar geri alınmaya başlanmıştır. Ancak, sorunlu kredi sayısındaki artış nedeniyle 136 konut piyasasında oluşan arz fazlalığı konut fiyatlarını düşürmüş ve konut satışları da yapılamaz hale gelince likidite sorunu ortaya çıkmıştır. 2005-2006 yıllarında kredi döngüsünün doyum noktasına ulaşmasıyla birlikte, piyasada yatırım amaçlı kullanılabilecek büyük miktarlarda likiditenin varlığı dar kâr marjlarının oluşmasına yol açmış, agresif bir şekilde kredi kullandırımında artışa neden olmuş ve zaman zaman kredi kullandırımı ile bu krediler karşılığı alınan teminatlarda gevşek politikalar izlenmesi sonucunu doğurmuştur. Bankalarca kullandırılan kredilerin, bankaların hesaplarından çıkarak artan bir kompleks yapıya ve karmaşıklığa sahip başka ürünlere dönüşmesi durumunu ifade eden originate-to-distribute modelinin efektif bir biçimde işlemesi; tüm piyasa oyuncularının risk yönetim politikaları ile kamuyu bilgilendirme konularında yüksek standartlara sahip olması ve ilgili risklerin ölçümü için güvenilir ve anlaşılır derecelendirmelerin var olması durumunda mümkündür (IIF, 2008). İhraççıların ve yatırımcıların teşvikleri birbirine yakın olduğunda ve piyasa fiyatlandırması ihraççıların daha özenli ihraç yapmalarını sağlayan teşviklerini güçlendirdiğinde originate-to-distribute modeli etkin şekilde çalışmaktadır (Kroszner, 2008). Ancak, bu şartlar son dönemde genel yapı itibarıyla sağlanamamıştır (IIF, 2008). İpotekli kredi piyasasında originate-to-distribute yaklaşımının büyümesi, ipotekli kredi krizine kadar ABD ipotekli kredi borçlanmalarının hızlı büyümesinde önemli bir rol oynamıştır. Bu büyüme subprime ve alt A ipotekli kredilerine yoğunlaşırken ipoteklere dayalı menkul kıymet ihraçları gerilemiştir. İpotekli kredilerdeki 2005 yılı ortalarından 2007 yılı ortalarına kadar devam eden sürekli büyüme, kredi verenlerin piyasada değişik seviyelerde kredi riski yaratmalarına neden olmuştur. Bu riskler arasında, kredi kullananın gelir belgelerindeki eksiklikler, çok yüksek borç değer rasyoları ve anapara ile faiz ödemelerinin gecikmesine sebep olabilecek geleneksel olmayan geri ödeme planları yer almaktadır. Değişik risklerin bulunduğu bu ortamda yatırımcılar kredi riski ile ilgili sıkıntılar yaşamıştır. Bu durum menkul kıymet ihraç edenlerin ihraçlarını sürdürmeleri için gerekli teşvikleri azaltmıştır (Kroszner, 2008). 137 Birincil piyasa ürünü olan ipotekli kredilerin ikincil piyasada işlem görmesine aracılık eden menkul kıymetleştirme süreci, gayrimenkul üzerine ipotek konulduktan sonra banka tarafından gayrimenkul bedeli karşılığında menkul kıymet ihraç edilmesi üzerine kuruludur. Banka tarafından kullandırılan krediler aracı kurumlara ya da doğrudan olmak üzere yatırım amaçlı yerli/yabancı yatırımcılara uzun vadeli olarak satılmaktadır. Bu menkul kıymetler sistemin nasıl yapılandırıldığına bağlı olarak ya doğrudan yatırımcıya uzun vadeli olarak satılmakta ya da yatırımcı ile banka arasında kurulacak bir finansman kurumuna satılarak nakde çevrilmektedir. Bu şekilde gayrimenkuller, menkul hale getirilerek menkul kıymet ihracı ve dolaşımı kolaylaştırılmaktadır. Sistem, ipotekli kredi kullanan tarafın faiz giderini, menkul kıymetleştirme sonucu ortaya çıkan menkul kıymeti elinde bulunduran tarafa faiz geliri olarak aktarmaktadır. Bu süreçte, finansal aracı kuruluşlar hem bilançolarındaki faiz riskini dağıtmakta hem de aracılık ve komisyon geliri elde etmektedirler. 2006 yılında FED tarafından yapılan açıklamalarda, subprime ipotekli kredi piyasasında verilen kredilerin kalitesinin bozulduğu ancak bunun bir kriz olmadığı belirtilmiştir. Bu dönemde piyasalarda yaşanan gelişmeler paralelinde ek düzenlemeler getirilmesi ve gözetim yöntemlerinin tekrar gözden geçirilmesi konularında çalışmalar yapılması gerektiği gündeme getirilmiştir. Ancak, diğer yandan Başkan Bush’un politikalarıyla uyumlu olabilmesi için, subprime ipotekli kredilerine sınırlandırma getirilmesi ya da refinansman olanaklarının kredi kullananların aleyhine çevrilmesi FED tarafından istenmeyen bir durumu oluşturmaktaydı. Düzenlemelerin piyasa koşullarına zarar vermeden gözden geçirilmesine karar verilmiş ve piyasanın kendiliğinden denge sağlaması beklenmiştir. Bu dönemde FED, zorunlu olmadıkça düzenleyici otoritelerin müdahalelerinin en son aşama olması gerektiğini savunmuştur (Bernanke, 2008). Kredi piyasasında bir daralma yaşanmaması amacıyla gerekli denetim ve düzenlemeler yapılmamış piyasanın kendiliğinden dengeye gelmesi yönündeki beklenti ipotekli kredi kriziyle sonuçlanmıştır. 138 İpoteklere dayalı menkul kıymetleştirme sürecinde otoriteler, düzenlemelerde ve denetim kurallarında, derecelere atfettikleri önemin, yatırımcıların riskler hakkında bağımsız karar vermeleri ve kendilerine düşen gerekli özeni göstermeleri hedefleriyle uyumlu olup olmadığını kontrol etmelidir. Otoriteler, piyasa veya ticari şirketlere dair risk endişelerini açıklamakta fakat bunlara karsı pozisyon almakta her zaman başarılı olamamaktadır. Bu nedenle, otoriteler risk değerlendirmeleri ve uluslararası politika geliştirme çalışmalarına öncelik vermeli, gerekli koordinasyonu sağlamalı ve piyasalarla olan iletişimin etkinliğini arttırmalıdır (FSF, 2008). Denetçiler ve merkez bankaları finansal istikrar risklerinin değerlendirilmesi dâhil bilgi paylaşımı ve işbirliği içinde olmalıdır. Bilgi paylaşımı piyasanın zor durumda olduğu dönemlerde ivme kazanmalıdır. Merkez bankalarının piyasa likiditesi sıkışıklığını gidermesini kolaylaştırmak için büyük ölçekli bankalar likidite ile ilgili acil durum planlarını yetkili otoriteler ile paylaşmalıdır (FSF, 2008). 3.4.1 KRİZE YOL AÇAN NEDENLER 2000 yılının sonlarında dünya ekonomilerinde yavaşlama belirtilerinin ortaya çıkması ile birlikte, basta ABD olmak üzere Avrupa ve Japonya merkez bankaları, uyguladıkları para politikalarında önemli bir gevşemeye giderek faiz oranlarını düşürdüler. Bu dönemde izlenen gevşek para politikaları, bir yandan varlık fiyatlarında şişme yaratırken, diğer yandan bankaların kısa vadeli ve düşük faizle borçlanarak, başta konut kredisi olmak üzere uzun vadeli kredi plasmanı yapmalarını teşvik etti. Örneğin, ABD ve Avrupa Birliği’nde kredi artış oranı hızla artarak uzun süre reel bazda çift haneli seviyelerde seyretti. Gelişmekte olan ülkelerde kredi hacmindeki genişleme ise daha belirgindi. Orta ve Doğu Avrupa ülkeleri ile Baltık ülkelerinde özel sektöre verilen kredi hacmi artış oranı reel olarak ortalama yüzde 40’lara ulaştı. Bankaların, konut kredilerine olan talebi artırmak amacıyla kredi çeşitlendirmesine gitmesi ve kredi koşullarını esnekleştirmesi de özellikle geri ödeme olasılığı düşük olan tüketicilerin kredi kullanım oranının hızla artmasına neden oldu (Yılmaz, 2008:1). 139 Bu dönemde genişleyen global likidite arzı ile birlikte uzun dönemli faizlerin düşük seviyelerde seyretmesi, yüksek getiri sunan riskli varlıklara olan talebi artırdı. Bu tip varlıklardan biri de yüksek riskli ipoteğe dayalı konut kredileriydi. Bu varlıklar, menkul kıymet haline getirilip tekrar pazarlanarak global finans sistemi içinde yaygın olarak işlem görmeye başladı. Türev ürünlerin işlem hacmi hızla artarak astronomik seviyelere ulaştı. Ancak, bu tür menkul kıymetlerin likit bir ikincil piyasaya sahip olmaması ve yeterince denetlenememesi, risklerin doğru olarak fiyatlanmasını engelledi. Finans sektöründe denetim, düzenleme ve bilgilendirme faaliyetleri ile özel sektörün risk yönetiminin, iş dünyasındaki hızlı değişimin gerisinde kalması da, aşırı risk alma, vade uyumsuzlukları ve varlık fiyatları enflasyonu gibi sorunlara zemin hazırladı. 2004 yılının ikinci çeyreğinden itibaren Amerikan Merkez Bankası, enflasyonist baskıları kontrol altına almak amacıyla faiz artırımlarına başladı. Konut talebi 2005 yılı ortalarından başlayarak yavaşladı ve konut fiyatlarındaki artış yerini durgunluğa bıraktı. Bu dönemde başta değişken faizli konut kredileri olmak üzere tüm konut kredilerinde ödeme zorlukları ortaya çıktı. Konut fiyatlarındaki yükseliş eğiliminin tersine dönmesi de müşterilerin konutlarını satarak kredi borçlarını kapatma imkânını sınırladı. 2006 yılından itibaren konut kredilerinde ortaya çıkan ödeme zorlukları, kredi dönüşlerine bağlı olarak ihraç edilen menkul kıymetlerde fiyatlandırma güçlüğüne yol açtı. Yatırımcılar, güven kaybı nedeniyle varlığa dayalı menkul kıymetlere ve ticari kâğıtlara olan taleplerini azalttılar ve daha az riskli olan hazine kâğıtlarına yöneldiler. Finansal kuruluşlar, kısa vadeli likidite ihtiyaçlarını karşılamak için sahip oldukları varlığa dayalı menkul kıymetleri teminat göstermek konusunda problemler yaşamaya başladılar. Piyasalarda önceleri likidite sıkışıklığı olarak ortaya çıkan problemler, bir süre sonra finansal kuruluşların bilançolarında yüksek miktarda zarar yazmaları ile birlikte bu kuruluşları iflas tehlikesi ile karşı karşıya getirdi (Yılmaz, 2008:2). Mevcut duruma baktığımızda eşik altı konut kredileri piyasasında başlayan sorunun, zamanla konut kredisi piyasasının diğer bölümlerine ve diğer finans piyasalarına da yayıldığını ve finansal istikrarı tehdit eden bir 140 boyuta ulaştığını görüyoruz. Piyasalarda yaşanan güven kaybının etkisiyle, finans kuruluşlarının pozisyonlarını kapatarak nakde dönmeye çalışmaları kredi koşullarında sert bir sıkılaşma yaşanmasına neden olmaktadır. Eylül ayı içerisinde ABD’nin önde gelen yatırım bankalarından Lehman Brothers’ın iflas başvurusunda bulunması, büyüklüğü ne olursa olsun her finans kuruluşunun iflasın eşiğine gelebileceğini ve hatta iflas edebileceğini göstermiştir. Bunun neticesinde piyasalardaki gerginlik tırmanmış, risk algılamalarındaki bozulmanın etkisiyle finans kuruluşları birbirlerine borç vermede isteksiz davranma eğilimine girmiş ve daha yüksek risk primi talep etmeye başlamışlardır. Karmaşık menkul kıymetlerin ihracı durma noktasına gelmiş ve özel sektör tahvil piyasasında risk primi önemli ölçüde yükselmiştir. Gelişmiş ülkelerde merkez bankaları ve hükümetler geçen zaman zarfında finansal çalkantının ekonomileri üzerindeki etkilerinin sınırlı kalmasını ve güven ortamının yeniden tesisini sağlamak amacıyla çeşitli önlemler almışlardır. Ancak finans kuruluşlarının mali durumlarına ilişkin olumsuz haberler, zararların artarak devam etmesi ve ekonomik verilerin beklentilerin altında gerçekleşmesi, söz konusu önlemlerin etkinliğini sınırlamış, finansal istikrara ve ekonomik gidişata ilişkin endişelerin artmasına neden olmuştur. Likidite koşullarının olumlu olduğu 2003-2007 döneminde özellikle borç dinamiklerinde bozulma gözlenen, dış kaynak ihtiyacı yüksek olan, bütçe yapısı sağlam olmayan ülkeler bugün finansal çalkantıdan en çok etkilenen ülkeler olmuşlardır. Söz konusu gelişmeler ışığında Uluslararası Para Fonu (IMF) 2008 ve 2009 yılı küresel büyüme tahminini her üç ayda bir yayınladığı raporlarda kademeli olarak aşağı çekmiştir (Yılmaz, 2008:3). 3.4.1.1 İpotek Teminatlı Konut Kredilerinin Yapısının Bozulması Faizlerin düşük olduğu dönemlerde artan risk iştahıyla kişilerin kredi geçmişlerine bakılmadan verilen subprime ipotekli kredilerde, faizlerin yükselmesiyle birlikte temerrütler ve icra yoluyla satışlar artmaya başlamış ve bu durum karmaşık türev araçlarla finansal sisteme yayılarak dalgalanmaya neden olmuştur. 2007 yılının ikinci çeyreğinden sonra krize dönüşen bu süreçte ipotekli kredilerin geri ödemelerinde yaşanan aksaklıklar sistemin 141 tamamını olumsuz etkilemiştir. Faizlerin düştüğü dönemlerde kredi koşullarının düzeltilmesi amacıyla kredi kullanıcısı kredi koşullarını düşük faiz oranı üzerinden yeniden yapılandırmaktadır. Konut kredilerinde faizlerin çok düşük olduğu 2002 yılında refinansman yapan ipotekli kredi kullanıcısı sayısında patlama olmuştur. 2005 ve 2006 yılları suresince sabit bir seyir izleyen refinansman kullanımı, kriz döneminde borcunu ödeyemeyen ve yeniden yapılandırma yoluna gidenler nedeniyle artış göstermiştir (BDDK, 2008:46). 2007 yılının dördüncü çeyreğinde ipotekli kredilerde toplam ödenmeme oranı, 2007 yılının ilk çeyreğine göre %35,3 oranında artış göstermiştir. Prime ve subprime kredi kullanıcılarının ödeme güçlükleri çekmeleri nedeniyle kredi koşulları ile ilgili düzeltmelere gidilmiştir. 2007 yılı son çeyreğinde, kredi koşulları ile ilgili olarak yapılan toplam değişiklik sayısı, 2007 yılı ilk çeyreğine göre, prime kredilerde %33,8 oranında artış gösterirken subprime kredi kullanıcılarında bu oran %62,5 oranında ciddi bir yükseliş göstermiştir. Subprime ipotekli kredilerde, ödeme planlarının iyileştirilmesi %25,8 oranında artış gösterirken kredi koşullarının yenilenmesinde %258,6 oranında artış gerçekleşmesi, subprime kredilerde değişken faizli kredi kullanımının yarattığı sorunların bir göstergesi olarak ifade edilebilir. 3.4.1.2 Faiz Yapısının Uyumsuzlaşması Başkan Bush yönetiminin özellikle düşük gelirli aileleri hedef alan konut edindirmeye yönelik politikaları nedeniyle her türlü esneklik sağlanması sonucu subprime ve değişken faizli konut kredilerinin sayısında artış olmuştur. Ancak ABD Hükümeti tarafından desteklenen bu programlar çerçevesinde, her türlü yatırımın hükümet tarafından sağlanacağı düşüncesiyle yatırımcılar tarafından doğru bir planlama yapılmadan konut alımları gerçekleşmiştir. Bu çerçevede kullanılan konut kredilerinden de özellikle değişken faizli olan ipotekli kredilerin geri ödeme tutarları, faiz oranlarının artması nedeniyle oldukça yüksek düzeylere ulaşmıştır (BDDK, 2008:49). 142 Kredi faiz oranları arttığında, değişken faizli kredi kullananlarının faiz yükü dolayısıyla taksit tutarları artmaktadır. 2000-2001 döneminde değişken faizli ipotekli krediler yüksek oranda kullanılmıştır. Bu dönemde faiz oranları ortalama %1,5-2 bandında seyretmiştir. 1997-2008 dönemi içinde 30 yıllık sabit faizli ipotekli kredi oranları ortalamada %6,85, 15 yıllık sabit faizli ipotekli kredi oranları %6,42, 1 yıllık değişken faizli ipotekli kredi oranları %5,49 ve ipotekli kredi sözleşmelerinde belirtilen ipotekli kredi sözleşme oranları %6,67 olarak gerçekleşmiştir. 3.4.1.3 Konut Fiyatlarındaki Değişmeler Kısa vadeli dolar faizlerinin yükselmesiyle birlikte, sürekli yükselen konut fiyatları 2006 yılında gayrimenkul piyasasında başlayan durgunlukla birlikte düşmeye başlamıştır. Fiyatların daha da yükseleceği düşüncesiyle yüksek faizlere katlanan tüketiciler için beklentilerinin tersine gelişmeler ortaya çıkmıştır. Değişken faizli subprime ipotekli kredilerin piyasalar üzerinde baskı yaratmasının ardından, FED tarafından faiz oranlarına müdahale edilmiş ve kısa vadeli faiz oranları düşürülmüştür. Ancak, faiz oranlarının düşürülmesi ipotekli kredilerin taksit ödemelerini bir dereceye kadar indirmiş, teminat niteliğinde olan konutların değerini de azaltmıştır. Konut değerlerinin yüksek olduğu dönemlerde, ipotekli kredilere dayalı menkul kıymetlerin düşük risk grubunda değerlendirilerek yatırımcılara sunulmasının ardından teminat niteliğindeki konut değerlerinin ani düşmesiyle yüksek zararlar kaydedilmiştir. İpotekli kredi krizinin ABD ekonomisini etkilemesinin en önemli nedenlerinden biri, inşaat ve sigortacılık başta olmak üzere konuta bağlı sektörlerde başlayan yavaşlamanın hızlı bir şekilde makro ekonomik göstergelere yansımasıdır (BDDK, 2008:51). Konut fiyatları artış eğiliminde iken ipotekli kredi kullananlar bu durumdan, ödedikleri krediden daha yüksek fiyat seviyelerinde konuta sahip olarak kârlı çıkacaklardır. Fakat faiz oranlarının yükselmeye başlaması ve konut fiyatlarının sabitlenmesi sonucu bu durum bazı ülkelerde tersine dönmüştür. 143 Konut fiyatları ile para arzı ve kredi piyasaları arasında dikkate değer bir ilişki vardır. İpotekli kredi piyasasındaki yeniliklere bağlı olarak ABD subprime kredi piyasalarında, yaşanan finansal sarsıntıdan dolayı son birkaç yıldır konut piyasasında makro ekonomik bir istikrarsızlık söz konusudur. Çalışmalar gösteriyor ki konut finans piyasasında değişim yapan ülkeler konut piyasası kaynaklı şoklara daha fazla maruz kalırlar. Bunun nedeni, konut sermayesinin konut değerine bağlı olarak finansal hızlandırıcının etkisini kuvvetlendirmesidir. Konutun ipotek olarak gösterildiği gelişmiş finansal piyasalara sahip ekonomilerde finansal piyasalar ve hane halkı konut piyasasında yaşanan şoklara daha çok maruz kalmaktadır. Konut fiyatları ipotekli kredi düzenlemeleri ile harekete geçen para politikalarına karşı tepki gösterirler. Bu tepki gelişmiş kredi piyasalarına sahip ekonomilerde daha fazladır. Aynı zamanda konut yatırımlarının para politikalarına tepkileri çeşitlidir. ABD’ye baktığımızda 1980‘lere kadar para politikası şoklarının konut yatırımları üzerindeki etkisi az olmuştur. Bunun nedeni bu süreçte oluşan şokları kontrol etmek için sistematik para politikaları uygulanmış olmasıdır. Diğer ülkelere baktığımızda ise genelde konut yatırımlarının para politikası şoklarına esnekliği zamanla artış trendi içerisindedir. Para politikasının konut piyasası üzerindeki etkileri farklı ülke ekonomilerinde farklılaşır. Daha kırılgan ve gelişmiş kredi piyasalarına sahip ülkelerde para politikasının etkileri konut yatırımlarından daha çok konut fiyatlarını etkiler. Şu da bir gerçektir ki para politikası yapıcıları gelişmiş ipotekli kredi piyasasında meydana gelecek konut talebi şoklarına daha agresif bir politika geliştirmelidir. Bunun nedeni bu piyasalardaki ipotekli kredi borçlarının daha fazla olmasıdır. Aynı zamanda kredi miktarını etkileyecek finansal şoklara karşı da agresif politikalar geliştirilmelidir. Avrupa Birliği ile kıyasladığımızda kredi piyasalarında yaşanan son kargaşa sonrası ABD’de faiz oranlarında daha ciddi bir düşüş yaşanacağı görünmektedir. Gelişmiş kredi piyasalarına sahip ülkelerde ekonomik istikrarı sağlamak için konut fiyatlarındaki değişime uygun para uygulanacak politikalarının tutarlı bir uygulanması risk yönetimi gerekmektedir. politikasında Bu konut durumda fiyatlarının değişmesine yol açan nedenler ve bu nedenlerin ekonomi üzerindeki etkileri 144 incelenmelidir. Konut fiyatlarındaki değişim ekonominin tümünü etkileyen bir olgudur. Sadece para politikası düzenlemeleri ile bu fiyat değişiminin etkilerini tamamen gidermek mümkün değildir. Para politikalarının yanı sıra ekonomiyi düzenleyici birtakım farklı politikaların da uygulanması gerekir. 3.4.1.4 Menkul Kıymetlerin Fonlanmasında Yaşanan Sıkışıklık İpotekli konut kredilerine dayalı olarak ihraç edilen menkul kıymet piyasasının temel fon kaynağı olan ipotekli krediler geri ödemelerinin yapılamaması yaşanmaya nedeniyle başlamıştır. ikincil piyasanın Özellikle fonlanmasında subprime sıkıntılar kredilerinin menkul kıymetleştirilmesi, sermaye piyasalarını derinleştirmekten ziyade mevcut isleyişin temelden bozulmasına neden olmuştur. 1996 yılında ABD'de ipotekli kredilerine dayalı toplam 492,6 milyar $ menkul kıymet ihraç edilmiş ve bu miktar 2007 yılında 2.050,1 milyar $’a yükselmiştir. İkincil piyasada bu kadar geniş hacimli bir piyasa yaratılmış ve bu piyasanın fon kaynağı olan ipotekli krediler geri dönmemeye başlayınca da tahvil geri ödemeleri yapılamamıştır. İpotekli kredilere dayalı menkul kıymetler ile riskini dağıtmaya çalışan ancak, risklerini yok edemeyen finans kuruluşları zarar açıklamaya başlamışlardır. Sonuçta piyasalarda panik havasının oluşması bankalardan para çekilmesine, sermaye hareketlerinin yavaşlamasına neden olarak likidite sorunlarını gündeme getirmiştir. 2000, 2004, 2005 ve 2006 yılları menkul kıymet ihraçlarında azalmanın yaşandığı yıllar iken en fazla menkul kıymet ihracının 2003 yılında yapıldığı görülmektedir (BDDK, 2008:53). Tablo 23: İpotekli Kredilere Dayalı Menkul Kıymetlerin Gelişimi (Milyar USD) Devlet Garantili MBS Devlet Garantili CMO Diğer MBS Toplam 2000 2,491 664 410 2001 2,830 801 2002 3,158 2003 3,493 Devlet MBS(%) Vadesi Diğer MBS(%) Vadesi İhraç Gelmemiş İhraç Gelmemiş 3,565 -34,2 8,7 -27,3 7,9 495 4,127 149,8 13,6 112 21,0 926 602 4,686 36,5 11,6 21,9 21,4 1,003 742 5,238 37,3 10,6 30,8 23,3 145 2004 3,546 1,024 885 5,455 -49,5 1,5 16,9 19,3 2005 3,681 1,117 1,118 5,916 -3,9 3,8 59,9 26,3 2006 3,966 1,254 1,284 6,504 -8 7,7 19,7 14,8 2007 4,545 1,343 1,320 7,210 12,9 14,6 -12,2 2,9 Kaynak: SIFMA 3.4.1.5 Kredi Türev Piyasalarının Genişlemesi Kredi sağlayan kurumlar alacaklarını teminat göstererek büyüklüğü trilyon doları bulan konut tahvillerini piyasaya satmışlardır. Bu tahvillerin getirileri, Amerikan hazine bonosunun çok üzerinde olduğu için özellikle riskli ve yüksek getiri hedefleyen serbest fonların bu tahvillere yönelmesinde etkili olmuştur. Bankalar, kredi alacaklarını menkul kıymetleştirme yoluyla yatırım aracı haline çevirdikleri için ipotekli kredi piyasaları, sadece kredi veren kuruluşla kredi kullanan arasındaki kredi ilişkisine bağlı bir piyasa olmadığından tüm finansal sistem artan faizler karşısında dalgalanma dönemine girmiştir. Kredi veren kuruluşlar, karmaşık yapıdaki yatırım araçları yoluyla yeni kazançlar elde etme imkânı bulmuşlardır. Bu menkul kıymetler, daha yüksek kâr elde etmek isteyen yatırımcılar için de yeni birer alternatif haline gelmiştir. Serbest fonlar gibi yüksek kaldıraçla işlem yapan fonlar, yüksek kar elde etme isteğiyle bu tür kredi ürünlerine büyük ilgi göstermişlerdir. Serbest fonlar fon büyüklüğünden daha fazla yatırım yaptıkları ve yüksek riske girdikleri için normal şartlarda getirileri de yüksek olmaktadır. Ancak ABD'de finansal sistem göstergeleri beklenenin tersine gelişince bu fonların varlıklarında ciddi kayıplar olmuş fon büyüklüklerindeki büyük kayıplar sonrası gelen fon satış talepleri likidite sorununu beraberinde getirmiştir. Büyük bankalar riskli müşterilerine borç vermeyi durdurmuş, likidite krizi oluşmuş ve merkez bankaları piyasaya para enjekte etmeye başlamıştır (BDDK, 2008:54). 3.4.1.6 Kredi Derecelendirme Sürecindeki Sorunlar Kredi derecelendirme kuruluşları genellikle sadece kredi borcu ödememe riskine karsı varlıkların derecelendirmesini yapmışlardır. Ancak bu 146 bakış açısı yatırımcılar tarafından yanlış anlaşılmıştır (Goodhart, 2007). İkincil piyasada işlem yapan yatırımcılar için piyasa riski ve likidite riski söz konusudur. Nitekim ikincil piyasalarda yaşanan krizin en belirgin riski likidite riskidir. AAA ile derecelendirilen hükümet devlet borçlarından oldukça farklı olan ticari ipotekli kredilere dayalı CMO’lar da AAA ile derecelendirilmiştir. Derecelendirme kuruluşları, Moody’s tarafından yapılan öneriye kadar holding varlıkları ile benzer özellik gösteren devlet borçlarının aynı olduklarını kabul etmişlerdir. Moody’s, piyasa ve likidite riskini de kapsayan kredi temerrüt riski gibi detaylı kategorilerle derecelendirme yapılmasını önermiştir. Şekil 13: Subprime İpotekli Kredilerin Risk Profili Kaynak: Crouhy, 2008 Derecelendirme yapısına bakıldığında, subprime kredilerine dayalı tahvillerin %96 sına A grubu derece verilerek en başta, sistemin temelinin sorunlu olarak kurulduğu görülmektedir. Eğer kredi türü itibariyle başta sorunlu olan subprime kredilerine dayalı tahvillere bu kadar yüksek notlar verilmeseydi, CDO sözleşmeleri de aşırı yüksek getiri marjlarıyla oluşturulmazdı. Yapılan hatalı derecelendirmelerle birlikte %3’luk BBB notuna sahip tahvillere dayanak alınarak teminatsız finans kaynaklı ABS CDO sözleşmeleri yazılmakla birlikte, bu sözleşmelerin AA ve A notlarına sahip %14’luk kısmına CDO kare (CDO2) adı verilen yeni sözleşmeler 147 düzenlenmiştir. CDO sisteminin geniş aralıkta ve gereğinden fazla yüksek notlarla derecelendirilmesi, aşırı teminatlandırmanın yapılması, ipotekli kredi piyasasında çıkan kriz sonrasında büyük finansal kuruluşların bilançolarından yüksek oranlarda varlık silmelerine neden olmuştur. Özellikle ipotekli kredi piyasalarında ortaya çıkan kriz sonrasında derecelendirme kuruluşlarının hızlıca not düşürmeleri sonucu CDO kapsamında yapılması gereken ödemelerin yüklü miktarlarda olması piyasada likidite krizini artırmıştır(BDDK, 2008:56). Kredi derecelendirme kuruluşları ard arda ipotekli kredilere dayalı tahvillerin notunu indirirken paralarını fonlardan çekmek isteyen yatırımcı sayısındaki artışla birlikte bu ürünleri nakde çevirmek de zorlaşmıştır. Aynı kredi derecelendirme kurumlarının, bu tahvillere yakın tarihlerde olumlu notlar verirken, bir anda not indirimlerine gitmesi sistemin sorgulanmasını da beraberinde getirmiştir. Bu yatırım araçlarının fiyatları oldukça düşmüş ve milyarlarca dolarlık fonlar değerini kaybetmiştir. Kredi derecelendirme kuruluşlarının yatırımcılara açıkladığı modellerin doğruluğu ve ihtiyaca uygunluğu, bankalardan kredilerin dönüsüne ilişkin alınan bilgilerin açıklanmaması, stres testlerine ilişkin ek bilgiler verilmemesi ve kullanılan modellere ilişkin varsayımların belirtilmemesi gibi sebeplerden ötürü yatırımcı tarafından tam olarak anlaşılamamaktadır. Söz konusu bilgilerin sunulması halinde bile modeller birçok yatırımcı için anlamsızdır. Dolayısıyla derecelendirme modelleri bağımsız bir gözden geçirme ve dış değerlendirmeye tabi tutulmalıdır (IIF, 2008). 3.5 Küresel Kriz ve Türk Konut Piyasası Türkiye’de konut finansman sisteminde, ipotek kredileri ve süreklilik arz eden kredi tipleri henüz tam olarak yerleşmemiştir.1980’lerde başlayan özel konut finansman programları, ticari bankacılığın yan ürünleri olarak ortaya çıkmıştır. Yüksek enflasyon oranları nedeniyle küçük hacimli ve sabit faizlerle 2-3 yıl vadeli krediler verilebilmiştir. Birkaç ticari banka ve TOKİ, değişken faizlerde kredi verseler de, Şubat 2001 ekonomik krizi sonrasında bunların da vadesi kısaltılmıştır. 148 Türkiye’de ekonomide iyimser bir havanın oluşması, faizlerin düşmeye başlaması ile birlikte konut yeniden yatırımcıların gündemine gelmiştir. 2005 yılından sonra konut kredisi faizlerinin düşmeye başlaması ile birlikte konut piyasasında tekrar canlanma olmuştur. 2007 yılında ABD konut sektöründe başlayan ve küresel krize dönüşerek bütün dünyayı etkisi altına alan bir döneme girilmiştir. Türk Bankacılık sektörünün 2001 krizinden sonra yeniden yapılandırılması ve risklere duyarlı olması, küresel krize karşı daha dayanıklı olmasını sağlamıştır. Diğer taraftan, küresel likidite krizi olarak dünyada başlayan ve global resesyona dönüşen bu kriz Türkiye’yi en çok yabancı kaynak bulmak ve dış borçların finansmanı konularında zorlamıştır. Ayrıca Türkiye’de ikincil ipotek piyasasının bulunmaması ve ipotekli kredi kredisi uygulamasına 2007 yılı başında geçilmiş olması nedeniyle krizin konut sektörü üzerindeki etkileri daha az olmuştur. Türkiye’de 2000 yılından sonra konut piyasası ile ilgili bazı verileri inceleyelim. Konut kredisi reel faiz oranlarının 2002 yılında 45 ile en yüksek düzeye ulaştığı görülmekte olup 2002 yılından sonra dalgalı bir seyir izlemekle beraber daha düşük seviyelerde olduğu görülmektedir. 2009 yılında 12 düzeyine düştüğü görülmektedir. Şekil 14: Konut Kredisi Yıllık Faiz Oranları Kaynak: TCMB verileri esas alınarak hazırlanmıştır. 149 Türkiye’de bankaların kredi kaynağının önemli bir kısmını oluşturan mevduatların 2000 yılı sonrasında artış seyri içerisinde olduğu görülmektedir. 2000 yılında 29 milyar TL olan mevduat bankalarındaki mevduat tutarının 2009 yılında 332 milyar TL’ye yükseldiği görülmektedir. Şekil 15: Mevduat Bankalarındaki Mevduat(Milyar TL) Kaynak: TCMB verileri esas alınarak hazırlanmıştır. 2002 yılından 2007 yılına kadar sendikasyon ve seküritizasyon kredileri artış seyrindeyken, 2007 yılında başlayan küresel kriz sonrasında sendikasyon kredilerinde düşüş görülmektedir. 2007 yılında 26 milyar USD olan sendikasyon ve seküritizasyon kredileri, 2009 yılında 18,2 milyar USD’e düşmüştür. Tablo 24: Yurtdışından Sağlanan Krediler(Milyar USD) 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Sendikasyon ve Seküritizasyon 3.6 6.6 10 15.2 22 26 23.6 18.2 Kredileri Kaynak: BDDK ve TCMB verileri esas alınarak hazırlanmıştır. Türkiye’de konut kredilerinin bireysel krediler içerisindeki payı 2005 yılından sonra artmış, 2005 yılında 27,9 milyar TL iken 2006 yılında 33,8 150 milyar TL’ye yükselmiş, 2007 yılından sonra da konut kredilerinde düşüş yaşanmamış aynı seviyelerde kalmıştır. Şekil 16: Konut Kredilerinin Toplam Bireysel Krediler İçerisindeki Payı(%) Kaynak: TCMB ve BDDK verileri esas alınarak hesaplanmıştır. Dünya konut piyasasında yaşanan dalgalanma sonrasında da konut kredilerinde düşüş yaşanmadığı aynı seviyelerde kaldığı görülmektedir. Türk bankacılık sektöründe konut kredileri 2002 yılı sonunda 460 milyon TL bakiye arz ederken 2005 yıl sonu itibarıyla 13,037 milyon TL düzeyine ulaşmıştır. 2009 yılında ise konut kredileri artış seyrine devam ederek 44,641 milyon TL düzeyine ulaşmıştır. Diğer bir ifadeyle, konut kredilerinin toplam bireysel krediler içerisinde payı 2002 yılında yaklaşık %6,9 civarında iken 2005 yılında %27,9 düzeyine, 2009 yılında ise %34,5 düzeyine yükselmiştir. Türk bankacılık sektöründe konut kredileri artarken, takipteki konut kredisi oranı 2008 yılında %3,6 seviyesindedir. Bu anlamda, konut kredisinin takibe dönüşüm oranı oldukça düşük düzeylerde seyretmekte olduğu görülmektedir. 151 Şekil 17: Takipteki Konut Kredilerinin Dağılımı(%) Kaynak: TCMB ve BDDK verileri esas alınarak hesaplanmıştır. 2004-2010 yılları arasında kira artış oranlarını incelediğimizde Şekil 18’de görüldüğü üzere 2004-2007 yılları arasında kira artış oranları %18-%21 arasında olup oldukça yüksek seyretmektedir. 2007 yılından sonra kira artış oranlarında ciddi bir düşüş görülmektedir. 2007 yılında %18 olan kira artış oranının 2009 yılında %13’e, 2010 yılında ise %3 seviyelerine kadar gerilediği görülmektedir. 152 Şekil 18: 2004-2010 Yılları Arasında Kira Artış Oranları(%) Kaynak: TCMB verileri esas alınarak hazırlanmıştır. 2007-2009 yılları arasında konut satış fiyatları incelendiğinde Şekil 19’da görülebileceği üzere, Haziran 2007-Haziran 2009 dönemine ilişkin yapılan hesaplamalarda en çok değer kaybının İstanbul ilinde olduğu görülmektedir. İstanbul ilinde satılık konut fiyatları Haziran 2007’de 1.363 TL/M2 iken, fiyatlar Ocak 2008’de 1.438 TL/M2 düzeyine ulaşmış; ABD Kredi Krizinin ortaya çıkması ile birlikte satılık konut fiyatlarında kademeli azalış gözlemlenmiştir. İstanbul ilinde satılık fiyatları Haziran 2009 ‘da 1.188 TL/M2’ya kadar azalmış ve Ocak 2008’den Haziran 2009’a kadar olan kayıp % 17,4 olarak gerçekleşmiştir. 153 Şekil 19: İl Bazında Konut Satış Fiyatlarındaki Dönemsel Değişim Kaynak: (Çevrimiçi) http://www.garantimortgage.com/EmlakEndeksi.aspx ve http://www.reidin.com Şekil 20: İstanbul İli Satılık Konut Fiyatları ile Konut Kredisi Faiz Oranlarının Karşılaştırılması Kaynak: (Çevrimiçi) http://www.garantimortgage.com/EmlakEndeksi.aspx ve http://www.reidin.com Ülkemiz konut sektöründeki satılık fiyatlarının, kaçınılmaz olarak faiz oranlarındaki gelişmelerle ters yönde hareket ettiğini söylemek mümkündür. Bir başka ifade ile Haziran 2007-Haziran 2009 dönemi içerisinde İstanbul’daki konutların satılık metrekare fiyatları ve konut kredisi faiz oranları incelendiğinde, faiz oranları ile konut fiyatlarının ters yönde hareket ettikleri 154 görülmektedir. En çok konut kredisi kullandıran 5 mevduat bankasının 60 ay vadeli konut kredilerinin faiz oranları ortalaması Ocak 2008’de en düşük seviye olan yüzde 1,24’e gerilemiş, bunun yansıması olarak Mart 2008’de İstanbul’daki konutların satılık metrekare fiyatları en yüksek seviye olan 1.475 TL/M2’ye ulaşmıştır. Kasım 2008’i takiben Şubat 2009’da fiyatlar 1.155 TL/M2’ye kadar gerilemiştir. Aynı dönem içerisinde konut kredisi faiz oranlarının aylık yüzde 1,89 ile en yüksek değere ulaştığı görülmektedir. Şekil 21: Yeni ve İlave Konut Yapıların Bir Önceki Yılın Aynı Ayına Göre Değişim Oranı(%) Kaynak: TÜİK verileri esas alınarak hazırlanmıştır. Şekil 21 incelendiğinde Türkiye’de 2004 yılında bir önceki yılın aynı ayına göre yeni ve ilave konut yapılarının sayısındaki değişim oranı %54,4 iken, 2005 yılında sonra bu oran düşmeye başlamış ve 2008 yılında -10,8 seviyesine düşmüştür. 155 Şekil 22: Dönemlik Konut Satış Sayıları(Türkiye) Kaynak: TÜİK verileri esas alınarak hazırlanmıştır. Şekil 22’den de görüleceği gibi, 2010 yılı birinci döneminde, Türkiye’de konut satışlarında bir önceki yılın aynı dönemine göre %26,13 oranında düşüş gerçekleşmiştir. 2010 yılı birinci döneminde bir önceki yılın aynı dönemine göre konut satışlarında 3 bölgede artış olurken, diğer 23 bölgede düşüş gerçekleşmiştir. Yukarıda Dünya Konut Piyasasında yaşanan dalgalanma sonrasında Türk Konut Piyasası ile ilgili önemli rakamlara değinilmiştir. Yukarıdaki verilerden görüldüğü üzere, kriz ile birlikte Türkiye’de bankaların sendikasyon ve seküritizasyon kredileri sağlamada yani kaynak yaratmada güçlük yaşamaya başladıkları görülmektedir. Kaynak yaratmada güçlük çeken bankaların faiz oranlarının kriz ile birlikte 2006-2008 yılları arasında 2005 yılına göre daha yüksek seyretmekte olup faiz oranlarının artmasıyla birlikte 2005 yılından sonra artış seyrine giren konut kredilerinin 2007 yılından sonra bireysel krediler içerisindeki payının yatay bir seyir izlediği görülmektedir. Mevduatlarda artış olmasına rağmen mevduatların krediye dönüş oranı düşük kalmıştır. Konut kredisi faiz oranlarının kriz ile birlikte yükselmesi ve dünya konut piyasasındaki tedirginlik ile birlikte konut satış sayılarında düşüş izlenmektedir. Konuta olan talebin düşmesi ile birlikte Türkiye’de konut satış 156 fiyatlarında özellikle büyük şehirlerde düşüş gözlenmektedir. Faiz oranlarının 1.89 ile 2005 yılından sonra en yüksek düzeye ulaştığı 2008 yılında konut satış fiyatlarının faiz oranları ile ters yönlü hareket ederek düştüğü görülmektedir. Bununla birlikte kira artış oranları da düşmüştür. Konut satış fiyatlarındaki düşüşün beraberinde yeni ve ilave konut yapılarının sayısında azalmayı getirdiği izlenmektedir. 2008 yılında 2007 yılına göre yeni ve ilave konut yapımında düşüş gözlenmektedir. Türk Konut Piyasası ile ilgili verilere genel olarak baktığımızda 2007 yılı sonrasında dünya konut piyasasında yaşanan dalgalanmadan konut piyasasının olumsuz yönde etkilendiği görülmektedir. Kira artış oranları 2007 yılı sonrasında ciddi bir düşüş seyri içerisindedir. Konut edinmek amacı ile konut kredisi kullanan bireyler, kira öder gibi konut kredisi taksidi ödemekte ve konut kredisi kullanmakla katlandıkları maliyet olan faizi konut fiyatlarındaki artış ile karşılamaktadırlar. Ev sahibi olan ve ikinci bir ev sahibi olmak isteyen bireyler ise konut kredisi çekerek aldıkları konutların kiraları ile kredi taksitlerini ödeyerek ev sahibi olma davranışı içerisindedirler. 2007 yılından sonra kira artış oranlarının ve konut satış fiyatlarının yüksek oranlarda düşüş seyri içerisinde olduğu düşünülürse, birden fazla eve sahip olmak isteyen bireylerin, kredi kullanarak gerek yatırım amaçlı gerekse barınma amaçlı ev sahibi olma oranlarında düşüş yaşanacağı düşünülmektedir. 2008 yılında yeni ve ilave konut sayısının değişim oranının bir önceki yılın aynı ayına göre -10,8 oranında gerilemesi ve konut satışlarında bir önceki yılın aynı dönemine göre %26,13 oranında düşüş göstermesi bu durumu destekleyici göstergelerdir. Konut satış fiyatları artış seyrinde iken kârlı bir yatırım aracı olarak görülen konutun, fiyatlardaki ve kira artış oranlarındaki düşüş ile birlikte kârlı bir yatırım aracı olmaktan çıkacağı düşünülmektedir. SONUÇ Konut, toplumsal bir sorun olduğu kadar hatta ondan da fazla, ekonomik bir kalkınma sorunudur. Geniş kitlelerin yetersiz barınma koşulları içerisinde yaşamaları, toplumsal barış ve huzuru bozan bir etmendir. Ayrıca yetersiz barınma koşulları sağlıklı kentleşmeyi olumsuz yönde etkilemekte, modern ve çağdaş kentlerin ortaya çıkmasını engellemektedir. Bunun yanında konut koşullarının yetersizliği ve konut yatırımlarının milli gelir içindeki payının düşük olması, ekonomik kalkınma bakımından da olumsuz sonuçlar doğurmaktadır. Konut yatırımlarının çarpan etkisinin büyük olması nedeniyle, bu yatırımlar için ayrılan kaynakların planlı ve programlı harcanması halinde ekonomik büyümeye pozitif katkı sağlayacağı bir gerçektir. Konut her ülkede olduğu gibi, Türkiye’de de ekonominin lokomotif sektörlerinden birisi haline gelmiştir. Konut sektörü, imalat sanayi sektörlerinden yapısal olarak farklılık göstermektedir. Ancak, bu sektördeki yatırımların ekonomik büyüme ve diğer sektörler üzerinde yarattığı etkisi küçümsenmemelidir. Tam tersine, özellikle girdi kullanım yoğunluğu ve çeşitliliği nedeniyle konut sektörünün diğer sektörlerin üretimi için yarattığı talep çok önemli düzeylere varmaktadır. Konut sektörünün sektörler arası ilişkilerde ileriye dönük etkisinin sıfır olması, bu sektörün üretken olmayan bir sektör olarak yorumlanmasına yol açmaktadır. Ancak bir sektörün sektörler arası ilişkiler açısından geriye doğru etkisi ileriye doğru etkisinden daha önemlidir ve kaynak tahsisinde güvenilirliği daha fazladır. Konut sektörünün geriye dönük etkisinin fazla olması aynı zamanda sanayinin hızla gelişmesine ve ülke GSYİH’nın büyümesine yol açmaktadır. Konut aynı zamanda bir yatırım aracıdır. Hane halklarının toplam tasarruflarından bu sektöre ayırabildikleri yatırım payı, bir yatırım aracı olarak hane halkları için önem kazanmaktadır. Avrupa ülkelerinde konut yatırımlarının GSMH içindeki payının kararlılık gösterdiği, buna karşın Türkiye'de keskin iniş ve çıkışlar, ekonomik istikrarsızlık olduğu görülmektedir. Bunun nedeni de, Türkiye'de ekonomik ve sosyal politikaların 158 kararsız olması, konut yatırımlarına sağlanan desteğin, kısa dönemli kararlarla artırılıp azaltılmasıdır. Yukarıda da bahsedildiği gibi hem ekonomik açıdan hem de sosyal açıdan önemli bir sektör konut sektörünün sorunlarını belirlemek ve bu sorunları etkin bir şekilde çözmek gerekmektedir. Konut sorununun büyüklüğünü belirlemede kullanılabilecek en önemli kıstas, konut ihtiyacı ve kâr amacı gütmeyen konut arzı arasındaki dengedir. Türkiye gibi gelir seviyesinin düşük olduğu ülkelerde, konu ihtiyacı ve talebi arasında fark yüksektir. Konut talebi ekonomik bir kavram iken konut ihtiyacı sosyal bir kavram özelliği taşır. Nüfus artışının yüksek olduğu ülkemizde kişilerin ödeme güçlerinden bağımsız olarak barınabilmeleri için gerekli konut sayısı yüksek olup Türkiye’de kişiler bu konutları alabilecek yeterli gelir seviyesine sahip değildirler. Konut sunumu bu oluşum içerisinde, pazar ekonomisinin rehber edindiği efektif talebe göre biçimlenmiştir. Ülkedeki konut sunumu efektif talebin şiddetine göre belirlenirken, piyasa dışı yollardan da efektif talep gücü olmayan yoksul kesimlere çözüm üretilmeye çalışılmıştır. Toplumun üst ve üst-orta gelir kümelerini oluşturan haneler için ise konut artık bir sorun olmaktan çıkmıştır. Özellikle 1980 sonrası konut üretim biçimleri bu kesimlerin çeşitlenmiş taleplerini karşılamaya yönelik olarak örgütlenirken, kamusal kaynakların büyük kısmı da bu konut alanlarında tüketilmiştir. Gerek Emlak Bankası gerekse Toplu Konut İdaresi’nin kaynakları, lüks konut sitelerinin üretimi için harcanmıştır. Türkiye’de konut sorunu dar ve sabit gelirlilerin sorunu iken, bu sorunun çözümüne ilişkin öneriler, orta-üst gelir kümelerine göre biçimlendirilmiş, hedef kitle hiçbir zaman gerçekten hedef kitle olamamıştır. Konutun arz tarafındaki uygulamaların gerek siyasal nedenler gerek konut üretimi için kurulan kurumların görevleri çerçevesinde hareket etmemiş olması nedeniyle konut sorunu konut üretimi tarafında gerekli ilerlemeyi kaydedemediği görülmektedir. Konut üretimi kâr amacı gütmeyen bir yapı içerisinde olması gerekirken ilgili kurumlar kaynak yaratamaması nedeniyle kâr amaçlı üretime başlayarak müteahhitler ile yarışır hale gelmiştir. 159 Konut piyasasının talep tarafına bakacak olursak, konut sorununu çözmek için denenen konut politikalarının 2005 yılından sonra özellikle konut finansman modellerine öncelik verdiği görülmektedir. Daha önceki dönemlerde piyasanın finansman yönüne ağırlık verilmeyişinin nedeni sürekli ve yüksek oranlı enflasyondur. Türkiye'de bireysel birikimlerin sanayileşmiş ülkelere oranla yetersizliği ve yüksek enflasyon, kredi maliyetlerini arttırmaktadır. Böylece özellikleri gereği düşük faizli orta veya uzun vadeli sunulması gereken konut kredileri, yüksek faiz oranları nedeniyle küçük hacimli ve kısa vadeli olabilmektedir. Diğer taraftan Türkiye'de kamu borçları ekonomik dengesizliklere yol açmakta kamu kesiminin mali sektöre oranla daha çok kaynak kullanmasıyla ekonomik faaliyetlerin sürdürülmesi için gerekli kaynak miktarını sınırlı hale getirmektedir. Türkiye’de konut sektörü uzun yıllar verimsiz bir yatırım olarak algılanmış ve önemli boyutlara varan talep gecekondularla aşılmaya çalışılmıştır. Özellikle yaşanan ekonomik krizlerin ardından konut sektörüne yapılan yatırımlar sınırlandırılmış ve sanayileşme ya da ekonomik iyileşme adına konut sektörü ihmal edilmiştir. 2005 yılından sonra ekonomik açıdan bir düzelme yaşanmasıyla birlikte konut piyasasında kısa süreli bir canlanma yaşanmıştır. Fakat 2007 yılında Dünya konut piyasasında yaşanan dalgalanma ile birlikte Türk Konut piyasasının bu durumdan etkilendiği görülmektedir. İpotekli kredi piyasasının Türkiye’de gelişmemiş olması 2007 yılında dünyada başlayan ipotekli kredi krizinden Türkiye piyasasının dolaylı olarak etkilenmesine yol açmıştır. Dünya’da konut fiyatlarının düşüş eğilimine girmesiyle birlikte, 2007 yılından sonra Türkiye’de de konut satış fiyatlarının ve kiralarının düşüş seyrine girdiği, konut satış oranlarının düştüğü görülmektedir. Türkiye’de bireyler barınma amaçlı konut edinmenin yanı sıra yatırım amaçlı konut ediniminde de bulunmaktadır. Konut satış fiyatları ve kiraları artış seyri içerisinde iken bireyler kendi tasarrufları ile ya da konut kredisi kullanarak konut sahibi olarak konut fiyatlarının artış seyri içerisinde devam edeceği beklentisi ile konut ediminin kârlı bir yatırım olacağını düşünmektedirler. Fakat konut satış fiyatları düşüş seyrinde iken konut yatırımının kârlı bir yatırım aracı 160 olmayacağı düşünülmektedir. 2010 yılı verilerine bakıldığında konut satış sayılarının bir önceki yılında aynı dönemine göre yüksek oranda düşüş göstermiş olması bireylerin konut alımında farklı bir davranış içerisine girdiklerinin göstergesidir. Bu çalışmada, konut piyasası incelenmiş olup Türk Konut Piyasasının sorunlarına değinilmiş, Türkiye’de konut piyasasına yeterli önemin verilmemesiyle konut piyasasının yeterli ölçüde gelişemediği görülmüştür. Bununla birlikte Dünya konut piyasasında yaşanan dalgalanma ile Türkiye’de henüz gelişmemiş olan konut piyasasının bu dalgalanmadan olumsuz yönde etkilenerek, bireylerin konut ediniminde düşüşe yol açtığı görülmektedir. Türkiye’de konut piyasasının gerek arz gerek talep tarafının yeterince gelişememiş olmasının konut sektörünün gerekli ilerlemeyi kaydedememesine yol açtığı yukarıda belirtilen çerçevede anlatılmaya çalışılmıştır. Buraya kadar konuşulan çerçevede konut sektörünün gelişebilmesi için önerilerimiz; konut üretimi amacıyla kurulan kuruluşların görev tanımları çerçevesinde hareket etmeleri, konut üretimi için devletin ilgili kaynak aktarımını diğer sektörlerle adil olacak şekilde yaparak mümkün olduğu kadar ilgili kurumların kâr amaçlı üretim yapmasına izin verilmemesi, hane halkı tasarruflarının konut finansman sistemine gelmesini sağlamak, Türkiye’de konut finansman sisteminin gelişmesini sağlayıcı düzenlemeler yaparak aracı kurumlar aracılığı ile riskin bankaların üzerinden alınmasını sağlamaktır. KAYNAKÇA AKÇAY, Belgin, Türkiye İçin Yeni Bir Konul Finansman Modeli Yaklaşımı, ODTÜ Mimarlık Fakültesi, Ankara, 1993. ALADA, Adalet Bayramoğlu, Türkiye’de Belediyenin Yetmiş Yıllık Tarihine Kronolojik Bir Yaklaşım: 1930-2000, Ankara: Mülkiyeliler Birliği Yayınları: 25, s.125-208, 2001. ALKAN, Ayten, Türkiye’de 1980’den Sonra Dar Gelirlilerin Konut Sorunu Ve Konut Kooperatifleri, Ankara: Türkkent Yayını, 1998. ALP, Ali, Modern Konut Finansmanı, Sermaye Piyasaları Kurulu Yayın No: 51, İkinci Baskı, Ankara, 2000. ALP, Ali, İpotek Kredileri Ve İpoteğe Dayalı Menkul Kıymetler Yoluyla Türk Konut Finansman Sorununun Çözümünde Bir Model Önerisi, Ankara, Sermaye Piyasası Kurulu, İlk Baskı, 1996. ARIN, Tülay, “Konut Sorunu Ve Devlet Müdahalesi: Devlet Müdahaleleriyle İlgili Genel Bir Değerlendirme”, İktisat Fakültesi Mecmuası, İstanbul Üniversitesi Özel Sayı 1, Cilt 38, Sayı 1-2, s.269-313, 1982. ATAMAN P, TÜLAY, B, “İsveç Bankacılık Krizi ve Bankacılık Sisteminin Yeniden Yapılandırılması”, www.tbb.org.tr, 2001. AYDIN, A, “İsveç Bankacılık Sistemi, Kriz, Krizde Yapılanlar ve Kriz Sonrası” Bankacılar Dergisi, Sayı 40, 2002, AYDIN, Saadet, “Türkiye’de Konut Sorununun Ekonomik Boyutları”, Ankara Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü(Yüksek Lisans Tezi), 2003. BALCHIN, Paul, Housing Policy in Europe, s.5, 1996. BANK of JAPON, Recent Economic and Financial Developments in Japan, www.boj.or.jp, 2005. BERNANKE, Ben S., “The Economic Outlook, Before the Committee on the Budget, U.S. House of Representatives”, January 17, 2008. BOLEAT, Mark, National Housing Systems: A Comparative Study, London, 1985. BORATAV, Korkut, Türkiye İktisat Tarihi 1908-1985, Altıncı Baskı, Ankara: Gerçek Yayınevi, 1998. 162 BÖRTÜCENE, İçen, "Kalkınma Planı ve Konut Sorununun Çözümünde Umulan Gelişmeler Üzerinde Düşünceler" Konut Kurultayı, Ankara TMMOB Yayım, s.31-52, 1975. BUĞRA, Ayşe, Devlet Piyasa Karşıtlığının Ötesinde İhtiyaçlar Ve Tüketim Üzerine Yazılar, İstanbul: İletişim Yayınları, 2000. CİHAN, Tülay, Finansmanı”, “Türkiye'de Konut Sektörünün Ekonomik Analizi ve Eskişehir: Anadolu Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü (Yüksek Lisans Tezi), 1994. CLAURETIE, T.M. ve J.R. WEBB, The Theory And Practice Of Real Estate Finance, The Dryden Press. COŞKUN, Ali, Konut Sorunu, Toplu Konut Uygulama Sonuçları ve Son Zamanlardaki Gelişmeler, Ankara: Türkiye Ticaret, Sanayi, Deniz Ticareti Odaları ve Ticaret Borsaları Birliği, Yayın No: Genel 95 AR-GE 36, 1998. CROUHY, Michel, Turnbull Stuart M. , “The Subprime Credit Crisis of 07”, March 05, 2008. ÇOKAKLI, S., "Bankacılık Sektöründe Yeniden Yapılandırma: Japonya Örneği", BDDK Çalışma Raporu, Ağustos 2002. DAĞDEMİR, Özcan, “Türkiye Ekonomisinde Yoksulluk Sorunu Ve Yoksulluğun Analizi, Hacettepe Üniversitesi İ.İ.B.F Dergisi, Cilt 17, Sayı 1, s. 23-40, 1999. DEMİR, Faruk, KARABIYIK, Ayşegül, ERMİŞOĞLU Emine, KÜÇÜK Ayhan, “ABD Mortgage Krizi”, BDDK Çalışma Tebliği, 2008. DOĞAN, Ela, BDDK, “Türk Bankacılık Sektör Konut Kredileri Raporu”, 2006. DOWNS, Anthony, The Revelation İn Real Estate Finance, The Brooking Institution, 1985. DPT, Ekonomik ve Sosyal Göstergeler DPT, VIII. Beş Yıllık Kalkınma Planı, 2000. DPT, Yedinci Beş Yıllık Kalkınma Planı Özel İhtisas Komisyonu Konut Raporu, 1996. ECB, “Asset Prices and Banking Stability”, www.ecb.int., 2000. 163 ERAYDIN, Ayda (1994), “Ekonomik Kriz Ve Konut Sektörü Karşılıklı Etkileşimler”, Türkkent Dokuzuncu Teknik Kongre, 1994, s.58-65. ERAYDIN, Ayda, Ali TÜREL ve Alper GÜZEL, Konut Yatırımlarının Ekonomik Etkileri, TOKİ, Konut Araştırmaları Dizisi:3, 1996. ERDÖNMEZ, P., A., “Seçilmiş Ülkelerde Gayrimenkul Fiyatları ve Bankacılık Sektöründeki Gelişmeler”, “Bankacılar Dergisi”, Sayı 54, 2005. ERONAT, İlhan , Türkiye'de Konut Sorunu ve Politikası, Ankara: İ.T.İ.A.,Yayın No:111 , 1977. ERTÜRK H. (1996), Kent Ekonomisi, 2. Baskı, Ekin Kitabevi, Bursa European Central Bank, “Structural Factors in the EU Housing Markets”, March 2003. FABOZZİ, Frank, The Handbook Of Mortgage-Backed Securities, 3rd Edition, Probus Publishing Company, Chicago, 1992. Fannie Mae , An Introduction to Fannie Mae, www.fanniemae.com/media/ pdf/fannie_mae_introduction.pdf, 2008. Fannie Mae , Serving America’s Housing Market, 2007 Annual Report, Nisan 2008. GERAY, Cevat , “2000’li Yılların Eşiğinde Toplumsal Konut, Arsa ve Kentsel Gelişme Yöneltilerimize Toplu Bakış” Amme İdaresi Dergisi, 32/4, TODAİE, s.85-116, 1999. GOODHART, Charles, HOFFMAN Bonis ; “House Prices, Money, Credit and the Macroecenomy “ , Avrupa Merkez Bankası W.P. , 2008 GÜLER, Birgül Ayman, Yeni Sağ ve Devletin Değişimi, Yapısal Uyarlama Politikaları, Ankara: TODAİE, 1996. IIF, Interim Report of the IIF Committee on Market Best Practices, April 2008. IMF, Global Financial Stability Report - Systemic Risks and Restoring Financial KAZGAN, Gülten, Ekonomide Dışa Açık Büyüme, İstanbul: Altın Kitaplar, 1988 KAZGAN, Gülten, İktisadi Düşünce, 6.Basım, İstanbul: Remzi Kitabevi, 1993. 164 KAZGAN, Gülten, Tanzimat’tan XXI. Yüzyıla Türkiye Ekonomisi, Altın Kitaplar Yayınevi, İstanbul, 1999. KELEŞ, Ruşen, Kentbilim Terimleri Sözlüğü, Ankara: İmge Yayınları, 2.Baskı, 1998. KELEŞ, Ruşen, Kentleşme Politikası, Ankara: İmge Yayınları, 3.Baskı, 1996. KEMP, P., Income Related Assistance With Housing, 1990 Maclennan, D., "Private Rental Housing: Britain View From Abroad", 1998. KEMP, P., The Private Provision oj Rented Housing, SCHUSSHEİM, M.J., “Housing and Community 1998, s.147-74. Development”, Congressional Research, 1989. KOÇ, Hakan, Kooperatifçilik Eğitimi ve Türkiye'de Konut Meselesi, Ankara: Can Tekin Matbaası, 1986. KORUM, Uğur , “1980 ve 1981 Yıllarında Konut Piyasası”, Konut 81, Ankara: Kent-Koop Yayınları 20, s.105-142, 1982. KÖSE, Cansu, “İpotekli Konut Kredileri ve Türkiye’de Uygulanabilirliği”, Yüksek Lisans Tezi, 2002. KROSZNER Randall S., “Prospects For Recovery and Repair Of Mortgage Markets”, At The Conference of State Bank Supervisors Annual Conference, Amelia Island Plantation, Florida, May 22, 2008. KURUÇ, Bilsay , “Cumhuriyet Döneminde İktisat Politikaları Üzerine Gözlemler”, (Ed. Zeynep RONA), TUBA, Tarih Vakfı ve Türk Sosyal Bilimler Derneği, Cilt 2, 1999, s.21-32. Maliye Bakanlığı, “2000 Yıllık Ekonomik Rapor”, 2000. MALPEZZİ, S., "Urban Housing and Financial Markets: International Comparison" Diban Studies, 1990, s.971-1023. NAKASO, H, " The Financial Crisis in Japan During the 1990s:How the Bank of Japan Responded and The Lessons Learnt", BIS Papers, 2001. OCAK, Atila, “Türk Konut Sektöründe, Maliyet-Etkinlik analizi: Toplu Konut İdaresi Başkanlığı, Yerel Yönetim, Konut Yapı Kooperatifleri ve Özel Kesimde Karşılaştırmalı Bir Analiz”, Gazi Üniversitesi Yüksek Lisans Tezi, 2006. 165 ÖCAL, Nurcan, Türkiye'de Menkul Kıymetleştirme Uygulaması, Etkileri, Sorunlar Ve Çözüm Önerileri, Sermaye Piyasası Kurulu Yayın No: 106,Ankara, s.12-14,1997. PALABIYIK, Vildan, DEMİR, Hülya ; “ Konut Ediniminde Uzun Vadeli İpotek Kredisi Sistemi “ , Jeodezi ve, Jeoinformasyon ve Arazi Yönetimi Dergisi, sayı 92, 2005. PİNHAS, David, “Konut Finansmanı Yöntemleri Ve 1970-1990 Döneminde Türkiye'de Uygulanabilirliği”, 'Türkiye'nin Konut Sorununa Yeni Yaklaşımlar Paneli, Boğaziçi Üniversitesi, İstanbul, 1992. PİVEN, F., “Cities, Housing and The Rise of Hyper Capitalist Regimes”, paper presented at The City Renewal Through Partnership Conference, Glasgow, 1987. RISKBANK, Financial Stability Report, www.riksbank.com, 2005. SAKARYA, Burçhan, “Küresel Finansal Yapı ve 2007 Yılı Dalgalanmaları”, BDDK Çalışma Tebliği, 2008. Soundness, World Economic and Financial Surveys, ISSN 0258-7440, April 2008. ŞEN, Mustafa , “Türkiye’de Gecekondunun 50.Yılı”, Ekonomi Forumu, İstanbul: Friedrich Ebert Vakfı, 1996. ŞENYAPILI, Tansı, Bütünleşmemiş Kentli Nüfus Sorunu, Ankara: ODTÜ Mimarlık Fakültesi Yayın No:27, 1978. ŞENYAPILI, Tansı, Cumhuriyetin 75. Yılı, Gecekondunun 50. Yılı, İstanbul: Tarih Vakfı Yayınları, 1998. TCMB, İstatistikî Veriler TEKELİ, İlhan, Türkiye'de Yaşamda ve Yazında Konut Sorununun Gelişimi, Ankara: Toplu Konut İdaresi Başkanlığı, Konut Araştırmaları Dizisi No:2, 1996. TEKER, Murat Bahadır, Sermaye Piyasası Araçları Yoluyla Gayrı menkul Finansmanı Ve Yatırımı, Sermaye Piyasaları Kurulu Yayınları No:43, Ankara, 1996. TOKGÖZ, Erdinç, Türkiye’nin İktisadi Gelişme Tarihi, Ankara: İmaj Yayıncılık, 1997. 166 TÜİK, Ekonomik Göstergeler TÜREL, Ali, Konut Üreticileri Mülk Konut Kiralık Konut, T.C.Başbakanlık Toplu Konut İdaresi Başkanlığı, Konut Araştırmaları Dizisi:14, 1996. TÜREL, Oktar, “İktisadi Gelişme Süreçleri 1923-1998”, (Ed. Zeynep RONA), Tarih Vakfı ve Türk Sosyal Bilimler Derneği, Cilt 2, s.3-7, 1999. ULUDAĞ, İlhan ve Erişah ARICAN, Finansal Hizmetler Ekonomisi, İstanbul: Beta, 1999. UZEL, Ahmet, “İmara İlişkin Bağışlamaların Gelişimi ve Değerlendirilmesi”, Konut 85, s.20,1986. World Bank &International Finance Corparation"Housing Finance in Emercing Economies",2005. World Economic and Financial Surveys , Global Financal Stability Report , IMF , 2008. YALÇINER, Kürşat, İpotek Karşılığı Menkulleştirilmiş Krediler, Ankara, Gazi Kitabevi, 2006. YAVAŞ, A. “A’dan Z’ye Mortgage” Elliot Professor of Real Estate and Resaearch Director of the Institute for Real Estate Studies, Pennsylvania State University, USA. YILDIRIM, Abdurrahman, “Konuta Kredi Dopingi ve Gayrimenkul Rantı”, Cumhuriyet, s.6, 1993. YILDIRIM, Atila, “Türkiye’de Konut Politikaları ve Uygulamaları”, Gazi Üniversitesi Yüksek Lisans Tezi, 2000. YILMAZ, Durmuş, “Küresel Mali Kriz ve Türkiye Ekonomisine Etkileri: Nasıl Başladı, Hangi Aşamadayız?”,2008. YİĞENOĞLU, Çetin, Çukurdaki Kent ve Ova, Çukurova, Niğde: Üniversal Yayınları, 1993. 167 http://www.bddk.org.tr http://www.dpt.gov.tr http://www.ecb.int http://www.garantimortgage.com/EmlakEndeksi.aspx http://www.reidin.com http://www.hazine.gov.tr http://www.spk.gov.tr http://www.tbb.org.tr http://www.tcmb.gov.tr http://www.tüik.gov.tr ÖZET ÖZGÜN, Beste. Konut Piyasası, İpotekli Konut Kredileri ve Türkiye Uygulaması, Yüksek Lisans Tezi, Ankara, 2010. Bu çalışmada amaç, dünya konut piyasası ve Türkiye’de konut piyasasının gelişimi incelenerek, konut finansman sisteminin ve ipotekli kredilerin dünya ve Türkiye’deki uygulamalarından ve konut piyasasındaki gelişmelerden hareketle Türk konut piyasasının bugün içerisinde bulunduğu durumu değerlendirmektir. Konut sektörünün ekonomik boyutu incelendiğinde, konut sektöründeki yatırımların ekonomik büyüme ve diğer sektörler üzerinde yarattığı etkisinin önemli olduğu görülmektedir. Özellikle girdi kullanım yoğunluğu ve çeşitliliği nedeniyle konut sektörünün diğer sektörlerin üretimi için yarattığı talep çok önemli düzeylerdedir. Fakat Türkiye’de konut yatırımlarının uzun yıllar verimsiz bir yatırım olarak algılanmış ve önemli boyutlara varan talebin gecekondularla aşılmaya çalışılmıştır. Konut sorununun temel göstergesi olan konut ihtiyacı ve konut talebi arasındaki fark Türk Konut Piyasasında yüksek olduğu görülmektedir. Türkiye Cumhuriyet’in ilk yıllarında beri konut sorunu ile karşı karşıyadır. Yasal ve idari düzenlemelerin sistemsizliği ve karmaşıklığının yanı sıra uygulamaların sık değişmesi dikkate alındığı zaman verimsiz bir sektör olarak tanımlanan konut sektörü, hükümetlerin politika değişikliklerinin ya kurbanı olmuş ya da sorumlusu olarak nitelendirilmiştir. Sahip olunan kıt kaynakların sektörler arasındaki paylaşımında konut arzı genelde dezavantajlı konumda kalmıştır. Özellikle yaşanan ekonomik krizlerin ardından konut sektörüne yapılan yatırımlar sınırlandırılmış ve sanayileşme ya da ekonomik iyileşme adına konut sektörü ihmal edilmiştir. Türkiye’de konut finansman sektörünün yapısı incelendiğinde, kurumsal olmayan yapının hâkim olduğu görülmektedir. Kurumsal yapı, Türk ekonomisinin yüksek enflasyona dayanan yapısı nedeniyle gelişememiştir. 2005 yılından sonra enflasyonun düşüş seyrine geçmesiyle birlikte konut piyasasında kısa süreli bir canlanma yaşanmıştır. 2007 yılında Dünya konut piyasasında yaşanan dalgalanma ile Türk Konut Piyasasındaki canlanma yerini durgunluğa bırakmıştır. Bu 169 dalgalanma ile birlikte, Türkiye’de konut satış adetlerinin ve konut satış fiyatlarının düşüşe geçtiği, konut kredisi faiz oranlarının düştüğü görülmektedir. Bununla birlikte konutun kârlı bir yatırım aracı olmaktan çıktığı görülmektedir. Bütün bu sonuçlara varılırken, istatistikî verilere dayanılarak, Türk ve Dünya konut piyasasının gelişim süreci ile ilgili kaynaklardan yararlanılmıştır. Anahtar Sözcükler 1. Konut Piyasası 2. Fiyat 3. Finansman 4. İpotek 5. Yatırım ABSTRACT ÖZGÜN, Beste. Housing Market, Mortgage Loans and Application inTurkey , Thesis of Master, Ankara, 2010. The purpose of this study is to analyze housing market in Turkey and in World and to evaluate the position of Turkish housing market from developments in housing finance system and in mortgage market nowadays. When we analyze the economic dimension of housing market, we can see that the effects of investments in housing market at economic growth and others sectors are important. Especially, because of the intensity and variety of input usage, the demand which housing market creates for the other sector’s production is in important levels. But in Turkey housing investments are perceived as inefficient investment for long years and the demand in housing market is tried to pass over with slums. The difference between housing necessity and housing demand is the basic indicator of housing problem and this difference is too big in Turkey. Turkey is faced with housing problem from the beginning years of the Republican Era. When the unsystematic and complex structure of legal and administrative arrangements and the often change of applications take into consideration housing market is determined as inefficient sector. Depending on this housing market is fall prey to governments policy changes or qualified as the responsible of the changes of policies. During distribution of restricted sources housing supply is general in a disadvantageous position. Especially after economic crises the investments in housing sector are restricted and because of economic recovery and industrialization housing sector is disregarded. When we analyze the structure of housing finance sector in Turkey, we can see that the structure is not corporate. The corporate structure could not be developed because of Turkish economy’s high inflation structure. After 2005, decrease with inflation there is a volatile reactivation in housing market. With the fluctuation in World’s housing market in 2007, the reactivation leaves behind. With this fluctuation, the numbers of houses which are in sale and the price of houses decreases and the mortgage interest rates fall. Appending with this housing investments are not seen as 171 profitable any more. During reaching these conclusions we depend on statistical data’s and resources about developments in Turkish and World housing markets. Key Words 1. Housing Market 2. Price 3. Finance 4. Mortgage 5. Investment
