KARTAL MERKEZ NAZIM İMAR PLANI PLAN HÜKÜMLERİ 1

KARTAL MERKEZ NAZIM İMAR PLANI PLAN HÜKÜMLERİ
1. AMAÇ
İstanbul Metropolü merkezler kademelenmesinde dengeleyici bir merkez olarak planlanan bu
alan; İstanbul’un batı yakasında özellikle Büyükdere-Levent-Maslak hattında oluşan
yapılaşma
baskısının
doğuya
yönlendirilmesi
hedefini
taşımaktadır.
Bu
hedef
gerçekleştiğinde hem servis sektöründe çalışanların hem de kullanıcıların bir bölgede
yoğunlaşması önleneceğinden ulaşım ve arazi kullanımında da büyük rahatlamalar
sağlanacaktır.
Ayrıca, İstanbul’un yarışan dünya metropolleri içinde yer alması ve çok uluslu finans –bilişim
sektöründe gelişmiş metropol düzeyine çıkmasında önemli bir itici güç olacaktır. Ölçeği ve
planlaması ile ülkemizde bir ilk olan bu girişim klasik planlama yaklaşımlarının ötesinde
planlama pratiği, tasarım sanatı ve çağdaş mimarlık örnekleri ile de bir ilk olacaktır.
Bu doğrultuda amaç; İstanbul’un batı yakasına dengesiz bir şekilde yığılmış olan mekânsal,
ekonomik, çevresel ve sosyal işleyişin doğu yakasında da geliştirilerek iyileştirilmesini
sağlamak ve İstanbul İli Merkezi İş Alanı faaliyetlerinin metropolitan alan içinde dengeli
dağılımını planlamak üzere Anadolu yakasında yeni bir merkez alanı oluşturmaktır.
1/5000 ölçekli Kartal Merkez Nazım İmar Planı ,plan raporunda da belirtildiği gibi, çağdaş
şehircilik ilkeleri doğrultusunda İstanbul’un kentsel gelişim hedeflerinin gerçekleşmesine
doğrudan katkı verme amacıyla hazırlanmıştır. Hazırlanması, yapılanması ve uygulanması
kamu yararının gerçekleşmesi için öncelik arz etmektedir. Bütün plan alanı içinde eşitlik ilkesi
esas alınmıştır.
2. TANIMLAR
2.1. 1/5000 ölçekli Kartal Merkez Nazım İmar Planı: Planlama Alanı genelinde yer alacak
işlevlerin mekânsal dağılımı ve yoğunlukları hakkında genel prensipleri ve planlama alt
bölgelerini tarif eden; 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planları için referans teşkil edecek olan,
plan notları ve plan raporu ile birliktelik arz eden planlama belgesidir.
2.2. 1/1000 ölçekli Kartal Merkez Uygulama İmar Planı: 1/5000 ölçekli Nazım İmar
Planı’nın öngördüğü mekânsal işlevlerin ve kullanımların Planlama Alt Bölgeleri bazında
detaylandırılacağı, yapılaşma koşullarının tarif edileceği planlama belgesidir.
2.3. Kentsel Tasarım Rehberi: Kentsel tasarım, mekânsal işlev alanları ve yapıların
belirlenmesi ile tasarlanması sürecinde tasarımcılar ve uygulayıcılara yol gösterici nitelikte,
genel prensipleri belirleyen yazılı ve çizili dokümanlardır. Kentsel Tasarım Rehberi olmadan
avan proje uygulanamaz. Bu rehber İBB ve Kartal Belediyesi tarafından hazırlanır ya da
hazırlatılır.
2.4. Kentsel Tasarım Projeleri: 1/5000 ve 1/1000 ölçekli İmar Planları koşulları
doğrultusunda mekânsal düzenlemeyi ayrıntısı ile tanımlayacak, yapıların ve yapı adalarının
birbiri ile uyumunu sağlayacak 1/500 veya 1/200 ölçekli plan ve tasarım projeleridir.
2.5. Planlama Alt Bölgeleri: Planlama Alanı genelinde 1/1000 Uygulama İmar Planları’nın
gerektireceği arazi düzenlemesi işlemlerine uygun olabilecek şekilde belirlenmiş alt
bölgelerdir.
2.6. Teknik Altyapı Programı: 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı ile tanımlanan mekânsal
gelişimin ve tarif edilen işlevlerin gerektirdiği ulaşım, elektrik, içme suyu, atık su, yağmur
suyu, doğalgaz, telekomünikasyon sistemleri gibi teknik altyapı bileşenlerinin yer aldığı ve bu
sistemleri ivedilikle uygulanabilir kılmak için hazırlanacak olan plan-program belgesidir.
2.7. Estetik Kurul: Kentsel Tasarım Projeleri ve mimari avan projelerdeki düzenlemelerin,
hazırlanan planın tasarım ilkelerine uygun olarak ve çağdaş bir merkez oluşumuna yönelik
gerçekleşmesi ve ortaya çıkacak belirsizliklerin giderilmesi amacı ile 1/1000 Uygulama İmar
Planı onayının ardından 3 ay içinde İBB ve Kartal Belediye Başkanlıkları tarafından
oluşturulur. Bu kurulun yapısı ve oluşumu İBB ve Kartal Belediyesi tarafından belirlenir.
2.8. Transfer Merkezi ve Ulaşım Terminalleri:
Metro ve Tren İstasyonları, Otobüs Durakları, Metro Durakları, Triyaj Alanları, İskele ve Deniz
Ulaşım Transfer Merkezleri, otopark alanları, teknik altyapı, yönetim, sosyo-kültürel ile ticari
ve konaklama işlevlerinin yer aldığı alanlardır.
2.9. Teknik Altyapı Alanları:
Metro ve Tren İstasyonları, Otobüs Durakları, Metro Durakları, Triyaj Alanları, teknik altyapı
ve ilgili sosyal işlevler ile İGDAŞ, TEDAŞ, İSKİ vb gibi kamu kullanımlarının yer aldığı
alanlardır.
2.10. Merkez Alanı: İmar planlarında yönetim, sosyo-kültürel, konaklama ve ticari amaçlı
yapılar için ayrılmış bölgedir. Bu bölgede büro, iş hanı, gazino, lokanta, çarşı, çok katlı
mağaza, katlı otopark, banka, otel, sinema, tiyatro gibi sosyal, kültürel ve yönetimle ilgili
tesisler, rezidans ve konut yapıları ile özel eğitim ve özel sağlık tesisleri gibi yapılar
yapılabilir.
3. GENEL HÜKÜMLER
3.1. 1/5000 ölçekli Kartal Merkez Nazım İmar Planı, plan paftaları, plan raporu ve uygulama
hükümleri ile bir bütündür.
3.2. 1/5000 ölçekli Kartal Merkez Nazım İmar Planı, MİA işlevleri kapsamında yer alan
mekânsal düzenlemelerin planlama alanı genelinde dağılımını, yoğunluğunu, kapasitelerini
tanımlar; bu işlevlerin birbirleri ile olan ilişkilerini ve birlikteliğini belirler. Başta ulaşım olmak
üzere teknik altyapı sisteminin planlama alanı genelinde MİA işlevlerine vereceği hizmeti
mekânsal olarak tarif eder. Bu nedenle 1/5000 ölçekli plan üzerinden uygulama yapılamaz.
3.3. Planlama kapsamında belirtilen alt bölgeler için geliştirilecek 1/1000 ölçekli Uygulama
İmar Planları
“planlamanın bütünlüğü ve sürekliliğinin sağlanması amacıyla” birlikte
hazırlanacaktır. Planlama kapsamında belirlenen alt bölgelerde, planların onanması ve
uygulanması bir bütün olarak yapılabileceği gibi ayrı ayrı etaplar halinde de yapılabilir.
3.4. Planlama alt bölgeleri İmar Kanunu ve ilgili yönetmelikleri kapsamında imar uygulaması
için Düzenleme Alanı olarak da ele alınacaktır. 18. Madde Uygulaması, planlama alt bölgeleri
bazında uygulanabileceği gibi gerektiğinde bitişik planlama alt bölgelerinde de ortak
düzenleme alanları oluşturulabilir.
3.5. 1/1000 ölçekli uygulama imar planı yapım aşamasında ilgili kurum ve kuruluşların görüşü
alınacaktır.
3.6. Planda gösterilen dere koruma kuşaklarının durumu ve konumu 1/1000 ölçekli
Uygulama İmar Planı’nda kurum görüşü doğrultusunda belirlenerek yapılacaktır.
3.7. Planda ayrılan donatı alanları kamu eline geçmeden inşaat uygulaması yapılamaz.
3.8. Ticari alanlar ve kamu kullanım alanlarında proje ve uygulama aşamasında İstanbul İmar
Yönetmeliği hükümleri doğrultusunda engelliler için gerekli düzenlemeler yapılacaktır.
3.9. 1/1000 ölçekli uygulama imar planı bütününde yapılacak olan avan projelerin yapım
aşamasında İBB Park Ve Bahçeler Müdürlüğü Tarafından ağaç tespiti yapılacak ve nitelikli
ağaçların tümü korunacaktır.
3.10. İlgili kurum ve kuruluşların uygun görüşlerinin alınması koşulu ile 1/1000 ölçekli
uygulama imar planlarında park, meydan, okul bahçeleri, ticaret alanları, dini tesis alanı,
sosyal ve kültürel tesis alanı olarak belirlenen alanların altında otopark düzenlenebilir, bu
alanlar olağanüstü koşullarda sığınak olarak kullanılabilir.
3.11. 1/1000 ölçekli uygulama imar planlarında ihtiyaca göre, bu planda belirtilen
kademelerde veya daha düşük kademelerde yollar ihdas edilebilir.
3.12. Kavşak Düzenleme Alanı olarak belirtilen alanların düzenlemesi 1/1000 Uygulama İmar
Planlarında netleştirilecektir.
4. MERKEZ ALANLARI
4.1. Planlama Alanı geneli karma kullanımlara konu olacaktır. Bu işlevler İstanbul’un dünya
ölçeğinde diğer metropollerle rekabet edebilir düzeye erişmesine hizmet edecek ofis, ticaret,
turizm, rezidans, konut, sosyo-kültürel ve donatı alanları gibi MİA işlev alanlarını içerecektir.
4.2. Planlama alt bölgelerinde uygulama yapılabilmesi için minimum parsel büyüklüğü net 3
000 (üç bin) m²dir. Yeni yapılacak olan ifrazlarda minimum ifraz boyutu net 6 000 (altı bin)
m²dir. Bu değerler 1/1000 ölçekli İmar Planları ve Kentsel Tasarım Rehberi kapsamında
gerekli durumlarda %5 oranına kadar değiştirilebilir.
4.3. Planlama Alt Bölgeleri için 1/1000 uygulama İmar Planları’nda belirlenecek olan
yapılaşma (inşaat) alanının maksimum %50si konut olarak kullanılabilir. Geri kalan alan
madde 4.1’de tanımlanan işlevlerden oluşacaktır.
4.4. Planlama Alt Bölgeleri için geliştirilecek 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planlarında
belirtilecek yapılaşma katsayıları net parsel üzerinden hesaplanır ve üç farklı tercihte
kullanılabilir. Aşağıda belirtilen tercihlerdeki oranlar uygulama sürecinde ihtiyaç duyulan
ekonomik, mekânsal ve çevresel yapılabilirlik araştırmaları için öngörülmüş olup, işlevlerin
kütle ve hacimsel büyüklükleri ile ilgili detaylı ve ayrıntılı yapılaşma normları 1/1000 ölçekli
Uygulama İmar Planları ve Kentsel Tasarım Projeleri’nde belirlenecektir.
Tercih A: Toplam inşaat alanının % 31-50 arasını konut olarak kullanacaklar için
maksimum emsal 2.50
Tercih B: Toplam inşaat alanının % 0-30 arasını konut olarak kullanacaklar için
maksimum emsal 3.00
Tercih C: Toplam inşaat alanının tamamında turizm amaçlı konaklama ve eğlence
birimleri, spor aktiviteleri, sergi salonları, sinema, tiyatro gibi kültürel faaliyetlere yönelik ve
kamusal hizmet amaçlı yapılan yapılar için maksimum emsal 3.00
Tercih C’yi kullanacak kamusal hizmet ve konaklama amaçlı kullanımlar için zemin altı
kullanımlar inşaat emsali dışında tutulacaktır.
Tercih C’yi kullanacak kamusal hizmet ve
konaklama dışı diğer kullanımlar için de 1. bodrum kat emsal dışı olup, diğer bodrum katlar
emsale dâhildir.
4.5. Planda ‘M’ lejantı ile gösterilen mevcut yapılaşmış alanlarda 1/1000 Uygulama İmar
Planı ayrı ayrı etaplar halinde yapılabilir.
Bu alanların da proje bütünü ile uyumlu gelişmesinin özendirilmesi için yapılaşma koşulları
isteğe bağlı olarak aşağıdaki gibi olacaktır;
Kullanım türü (konut, ticaret, kültür, turizm) oranları serbesttir.
Minimum parsel büyüklüğü brüt 200 m2’dir.
Parsel büyüklüğü brüt 200-500 m2 arası olanlar için maksimum Emsal 0,50
Parsel büyüklüğü brüt 501-1999 m2 arası olanlar için maksimum Emsal 0,75
Parsel büyüklüğü brüt 2000-4999 m2 olması halinde yapı emsali;
o
Toplam inşaat alanının %41 ve üzerinde konut kullanacaklar için maksimum
Emsal 2'dir.
o
Toplam inşaat alanının %01-40 arasını konut kullanacaklar için maksimum
Emsal 2,25'dir.
Parsel büyüklüğünün brüt 5000 m2 ve üstünde olması halinde ise yapılaşma koşulları
için 4.4. no'lu maddedeki koşullar geçerlidir.
Çevresinde birleşebileceği yeterli boş parsel olmayan parseller ve yapı adaları büyüklükleri
için detaylı notlar 1/1000 İmar Uygulama Planlarında belirlenecektir.
4.6. Tüm alanlarda yer alacak işlevlerin otopark ihtiyacı, İstanbul Otopark Yönetmeliği ve
standartlar doğrultusunda ve Kentsel Tasarım Rehberi kapsamında kendi fonksiyon alanları
içerisinde çözümlenecektir. Bodrum katlarda yapılacak olan otopark alanları bu emsalden
sayılmayacaktır.
4.7. Planlama alanı bütününde her türlü yapılaşma için ayrıntılı jeolojik ve jeoteknik etüt
raporları hazırlanmadan uygulama yapılamaz.
Bu raporlar yapılaşma için gereken statik
projeler ve hesaplar için gerekli yerbilimsel verileri tam ve eksiksiz olarak içerecek olup, aynı
zamanda yapılaşmanın olacağı alanın çevresindeki yapılaşma öngörülerini de ele alacaktır.
4.8. 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı kapsamında geliştirilen Ulaşım Şeması, Büyükşehir
Belediyesi Ulaşım Planlaması ve uygulaması ile ilgili, yetkili ve sorumlu birimler için
yönlendirici niteliktedir. Uygulamalar ise, 1/1000 Uygulama İmar Planı ile Kentsel Tasarım
Rehberi kapsamında otopark ve diğer ulaşım ve dolaşım donanımları da kapsayan bir ihtiyaç
programı doğrultusunda yapılacaktır. Planlama alanı sınırı içinde gösterilen kavşak noktaları
şematik olup, uygulamalar İstanbul Büyükşehir Belediyesi Ulaşım Daire Başkanlığı’nca
onanacak uygulama projeleri doğrultusunda yapılacaktır.
4.9. Enerji nakil hattı altında kalan alanlarda yetkili kurum görüşü alınarak uygulama
yapılacaktır. Enerji teminini ve dağıtımına ilişkin planlama alanı genelinde güç ve
kapasitelerin belirlenmesi, bağlantı noktalarının tespit edilmesi ana bir elektrik şebeke planı
çerçevesinde Teknik Altyapı Programı kapsamında ele alınacaktır.
4.10. “A” lejantı ile gösterilen akaryakıt ve bakım istasyonlarında minimum parsel büyüklüğü
net 1500 m2 ve inşaat emsali 0.50’dir. Bu alanlar, ilgili yasa ve yönetmelikleri ve kurum
görüşleri doğrultusunda yapılır. Bu alanlar sonradan plan fonksiyonuna (merkez alanlarına)
dönüşecek alanlardır. Bu alanların plan fonksiyonunu uygulama talebi halinde plan notlarının
4.4 numaralı maddesindeki hükümler geçerlidir.
4.11. Tüm planlama alanı için hazırlanacak Kentsel Tasarım ve mimari avan projeleri;
“Estetik Kurul”un görüşleri doğrultusunda kesinleştirilecektir. Estetik Kurul bu projeler için
1/5000 ve 1/1000 ölçekli planların yanı sıra, bu alan için hazırlanacak Kentsel Tasarım
Rehberi’ne uygun olarak görüş geliştirecektir. Ancak Kentsel Tasarım Rehberi ve Estetik
Kurul tarafından belirlenmeyen konularda İstanbul İmar Yönetmeliği hükümleri geçerlidir.
4.12. Kadıköy-Kartal Metrosu kapsamında yapılacak yapılar, yatay yaklaşım sınırları 1/1000
ölçekli Uygulama İmar Planında gösterilecek olup, Tünellerin etkilenebileceği yatay yaklaşım
sınırları içinde
kalan
bölgeler
için,
İBB
Ulaşım
Müdürlüğü’nden görüş alınmadan uygulama yapılamaz.
Daire
Başkanlığı,
Raylı
Sistem
4.13. Yol boyu düzenlenen yeşil alanlardan parsellere cephe (giriş-çıkış) sağlanabilir, yol
kenarı otopark ihdas edilebilir, bu alanlar yol düzenlemesi kapsamında kullanılabilir.
5. DONATI ALANLARI
5.1. Donatı alanları toplamı her alt bölgeden % 40 oranında elde edilecektir. Donatı
alanlarının
kesin
büyüklükleri
ve
konumları,
1/1000
Uygulama
İmar
Planlarında
kesinleştirilecektir. Alt bölgeler bazında donatı alanları toplamının %40’ı aşması halinde,
planda öngörülen emsal değerleri brüt parsellerin %60’ı üzerinden hesaplanarak verilir.
Planda 'M' lejantı ile gösterilen mevcut yapılaşmış alanlar bu kapsam dışındadır.
5.2. Her alt bölge için belirlenen “Açık ve Yeşil Alanlar”da; 1/1000 ölçekli Uygulama İmar
Planları’nda Park, Kent Parkı, yeşil meydan, yeşil yürüyüş bantları, spor alanı ve rekreasyon
alanları yer alabilir. Bu alanlarda; toplam alanın maksimum %2’i oranında ve en fazla 1 katı
geçmemek kaydıyla lokanta, kafeterya, çay bahçesi, sosyal ve kültürel tesis, spor tesisi, trafo
binası, su deposu v.b. birimler yapılabilir.
5.3. S-14 no’lu alt bölgede Yeşil fonksiyonunda gösterilen taşocağı alanında Metropole
hizmet edebilecek park, sosyal-kültürel turistik ve eğlence tesisleri yer alabilir. Buradaki
uygulama ve bodrum kullanımları, arazinin fiziki durumu dikkate alınarak Kentsel Tasarım
Rehberi ve Estetik Kurul görüşü doğrultusunda oluşturulacak avan projeye göre yapılır.
5.4. Dolgu alanlarında Kıyı Kanunu hükümleri geçerlidir. Plan bütünlüğünün sağlanabilmesi
açısından bu alandaki düzenlemeler ilgili kurumların koordinasyonu ile hazırlanır. Bayındırlık
Bakanlığınca 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planları onanmadan uygulama yapılamaz.
5.5. Altyapı giderleri 3194 sayılı kanunun 23. maddesi kapsamında karşılanır.