bina özellikleri - Dega Emlak Kursu

Bina özellikleri
•
1.
2.
3.
4.
5.
Kullanım sınıflandırması
Taşınmazlar genellikle aşağıdaki gibi sınıflandırılırlar:
Konutlar
Ticari binalar
Endüstriyel işeletmeler
Tarımsal işletmeler
Özel amaçlı taşınmazlar
Bina ölçüleri
• En çok kullanılan bina ölçüleri:
A. Brüt inşaat alanı (gba)—duvarların dışından ölçmek üzere, inşaatın ,zemin altında kalan yerler dahil üstü kapalı
olmayan alanlar hariç toplam yer alanı.
gba tüm yer üstünde ve yer altında kalan alanları (bodrum) içerir. Endüstriyel binalar için standart ölçü
yöntemidir. Planlardan elde edilen ölçüler, gerçek bina ölçümleriyle kontrol edilmelidir.
B. Brüt yaşam alanı (gla)— balkonlar gibi ısıtılmayan alanlar hariç, zemin üstünde kalan toplam kapalı alan. Konut
mülklerinde alanı belirlemek için standart ölçüdür.
Brüt yaşam alanı, yalnızca zemin üzerinde kalan bitmiş yaşam alanlarını içerir. Buna göre brüt yaşam alanı bitmiş
tavanarası ve bitmiş bodrumları içermez. Bazı yerel standartlarda kapalı verenda ve sundurmaların da brüt yaşam alanına
dahil edildikleri görülmektedir. Ancak normalde bunların da ısıtılması ve bunların da kalan yaşam alanlarıyla aynı kalite
düzeyine getirilmiş olması gerekir. Bazı durumlarda bitmiş çatı aralıkları da yaşam alanı ölçümüne dahil edilmektedir. . Bu
durumda içten ölçüm ve 1,5 m’lik minimum yükseklik standardı kullanılmaktadır.
Brüt kiralanabilir alan (gla)— özellikle kiracıların kullanımı için düşünülmüş, bodrum ve asma katlar dahil, toplam
yer alanı . Measured from the center of ınterıor partıtıonıng to outsıde wall surfaces.
Brüt kiralanabilir alan yaygın
olarak alışveriş merkezlerinde kullanılmaktadır.
net kiralanabilir alan
ofis binaları net alan olarak kiralanır. Bu alan kiracı tarafından kullanılan gerçek alandır. Brüt alandan farkı
ortak alanların çıkarılmasıdır. Genel olarak toplam yer alanı, asansör boşlukları ve havalandırma kanalları gibi düşey
açıklıklar hariç olarak ölçülür. Çoğu kez bu tanımlar bina yönetimi ile yapılacak sözleşmelerde değişebilir. Bu nedenle ofis
binası tanıtımı yapılırken, brüt, bitmiş ve kiralanabilir bina alanlarının ayrı ayrı belirtilmesi gerekir.
E. Hacım depolar, ambarlar ve üretim binaları gibi belirli bir takım binalarda değerlemeci, m³ olarak hacmı
hesaplamalıdır.
Mimari
A. Mimari—bina dizayn ve yapı bilim ve sanatı
B. Mimari stil—bina biçimi ve süsleme karakteri
sürekli olarak değişen piyasa standartları ve zevkleri(moda) stile etkir. Aşağıdaki bina bileşenleri stili yansıtır:
1. Malzeme
örnekler: tahta, tuğla, taş ınclude wood, brıck, stone, süs işlemeleri, vınıl ve fiberglas
2. Yapı
örnekler: direk ve kuşak (post and beam) , balon iskelet(karkas) platform karkas, çelik iskelet, betonarme karkas,
hazır perde peton (precast concrete).
3. Ekipman
ısıtma, elektrik, sıhhı tesisat, hvac,ve iletişim sistemleri , güneş enerji sistemleri, gaz tesisatı
4. Dizayn
modern, koloniyal, çiftlik evi.
Fonksiyonel kullanılışlılık
mülkün ya da binanın güncel piyasa standart ve zevkine uygun olarak tasarlandığı kullanım için faydalı olabilme
ya da fonksiyonunu görebilme yeteneği, veya mimari stil, dizayn ve yerleşim, trafik paterni, oda tip ve boyutları açısından
binanın kullanım verimliliğidir.
Fonksiyonel yararlılık için genel standartlar aşağıdaki maddeleri içermektedir:
1.konfor
2.verimlilik
3.güvenlik(safety)
4. Güvenlik(securıty)
5.ulaşılabilirlik
6.bakım kolaylığı ve maliyeti.
7.uygunluk
8.çekicilik
9.karlılık
Uyumluluk
•
Bir binanın kullanımı, ya da kullanımları ve çevresi ile harmoni içinde olması kavramıdır.
bina biçimi, malzeme ve ölçek, imar, tarihsel bölgeler, mimari trendler ve teknoloji gibi uyumluluk faktörleri
uyumluluğa etki eder.
Bina tipleri
• Spesifik dizayn özellikleri farklı türlerdeki mülklerin fonksiyonel kullanılışlığına etkir.
• 1.
Konutlar
A. Konut standartları
konut standartları farklı bölgelere ve farklı gelir düzeylerine göre değişmektedir.
B. Yerleşim
dikkate alınması gerekenler, akış paterni, yatak odası yanı banyo, uygun klozet, mutfağa yakın yemek odası
C. Spesifik aktivitelerer için yer
Dikkate alınması gerekenler , yaşama, uyuma ve eğlence gibi farklı fonksiyonlar için farklı odalar veya bölgeler ,
Özellikler
D. Uygunluk :
dikkate alınması gerekenler boyut, tavan yüksekliği, izolasyon, mekanik sistemler, yatak odası ve banyo sayısı
D. Bakım kolaylığı ve maliyeti
dikkate alınması gerekenler düşük bakım gerektiren elemanlar ve enerji kaynaklarının verimliliği
Ticari mülk özellikleri
a fiziksel
göz önünde tutulması gereken özellikler: kolon açıklığı ınclude column spacıng, cumba(çıkma) derinliği,
döşeme canlı yük kapasitesi, tavan yüksekliği, asansörler, hvac olanağı
B. İş mektubu(work letter)
kiracı ile mal sahibi arasında, kiralanan mülkün, hangi iç bitirme düzeyinde (aydınlatma, iç bölmeler, kapı
aralıkları, elektrik gücü vb.) Ve ekipmanlarla teslim edildiğini gösteren bir sözleşmedir.
C. Enerji verimliliği:
bir aygıtın veya binanın enerji sisteminin verilen bir işlevi minimum efor, harcama ve kayıpla sağlayabilme
yeteneği verimlilik binanın karlılığına ve pazarlanabilirliğine etkir.
D. Perakende mağazalar ortak halka açık alanları (amenıtıes)
• Açık ve kapalı gezinti alanları, lobiler, dinlenme odaları, park alanları, asansörler, fast-food temek alanları
E. Park oranları
• Farklı türdeki perakende merkezleri, farklı miktarda park yeri ihtiyacı gerektirir. Bazılarının toplu taşıma
araçlarına bağlantıları vardır. Park yeri gereksiniminin belirlenmesinde temel faktörler, güvenlik, yeterlik ve elverişlilik’tir.
F. Oteller
• Göz önünde tutulması gerekenler, yanmazlık, ses seçirmezlik, güvenlik, park yeri, hvac sistemleri ve
restorantlar, lobiler, toplantı odaları, ve spor olanakları gibi destek sistemleri
Sınai mülk özellikleri
•
A.
•
B.
•
C.
D.
E.
•
Arsa, binalar ve ekipmanlar işleyen bir birim gibi işlev görmelidirler.
Dizayn esnekliği
Esnek bir dizayn, birden fazla kullanıma olanak verir ve binanın çekiciliğini artırır.
Arazi-bina oranı
Yüksek arazi-arsa oranı, park yeri, kamyon manevra alanı ve olası bir tevsi için yer ayırılmasını sağlar.
Transportasyon bağlantısı
Verimli çalışmaya uygun yerleşim
Diğer özellikler
Sprınklerler, yükleme limanları, kantarlar, konveyör sistemleri, işçi dolap ve soyunma yerleri, yemek salonları
Depo binaları ve ambarlar
A.
B.
C.
D.
E.
F.
G.
Erişim
Açık alanlar
Tavan yüksekliği
Taban taşıma kapasitesi
Sıcaklık ve nem kontrolları
Yükleme ve boşaltma olanakları
Soğuk hava ve dondurucu kapasitesi
H. Yangın koruması
Tarımsal işletmeler
A.
B.
1)
2)
3)
Machınery and equıpment binaları
Ahırlar
Hayvan barınakları
Kümesler
tahıl veya yem depoları
Özel amaçlı binalar
Özel amaçlı binaların mimarisi bunları tek bir kullanış biçimiyle sınırlar. Örnekler, camiler, kiliseler, tiyatro binaları,
spor salonları. İşlevsel yararlılık söz konusu kullanım için süregelen bir talep olup olmadığına bağlıdır.
Fiziksel inceleme
• Bir binanın fiziksel incelemesi binanın içi, dışı, mekanik sistemleri hakkında bilgi sağlar. Aşağıdakiler fiziksel
inceleme sırasında not edilmesi gereken kalemler hakkında bir check-lıst olarak kullanılabilir:
A. Dış tanıtım
1. Yapı-altı
A. Basamaklar
B. Döşeme
C. Temel direkleri veya kazıklar
D. Kolonlar
E. Payandalar
F. Kuşaklar
G. Temel duvarları
2. Yapı-üstü
A. İskelet - karkas
B. Yalıtım
C. Vantilasyon
D. Dış duvarlar
E. Dış kapılar
F. Pencereler, kafesler
G. Binanın yüzü
H. Çatı ve drenaj sistemi
I. Bacalar ve tesisatı havalandırma delikleri
J. Diğer özellikler
B. İç tanıtım
1. İç duvarlar ve kapılar
2. Alanların bölünmesi
A. Depolama alanları
B. Merdivenler, rampalar, asansörler, yürüyen merdivenler, ve yük asansörleri
3. İç taşıyıcılar
A. Kolonlar ve kirişler
B. Döşeme sistemi (altdöşeme)
C. Tavanlar
4. Boya, dekorasyon ve fınıshıng
A. Bodrumlar
B. Yer döşemeleri
C. Pervaz ve süpürgelikler
D. Şömineler
5. Çürümeye ve böcek hasarına karşı önlem
6. Diğer özellikler
Ekipmanlar ve mekanik sistemler
1.
A.
B.
2.
A.
B.
Sıhhi tesisat
Borulama
Aygıtlar
Enerji kullanan sistemler
Sıcak su sistemleri
Isıtma sistemleri
1) ılık yada sıcak hava
2) sıcak su
3) buhar
4) elektrik
C. Yakıtlar
1) kömür
2) fuel oıl
3) doğal gaz
4) lpg
5) electrik
D. İklimlendirme ve vantilasyon sistemleri
E. Elektrik sistemleri .
3. Diğer ekipmanlar
a. Yangın korunma ve savaş fıre protectıon
b. Asansörler, yürüyen merdivenler ve yürüyen yollar ve rampalar
c. İşaretleşme, alarm ve anons sistemleri
d. Yük boşaltma üniteleri
e. Prosese yönelik tamamlayıcı ekipmanlar
Kalite ve durum analizi
• Değerlemeci incelenen kalemlerin kalite ve durumunu analiz ederek açıklamalıdır. Bu inceleme aşağıdaki
konulara ışık tutar:
1. Satış karşılaştırması yaklaşımı için mülkün karşılaştırılabilirliği
2. Maliyet yaklaşımında maliyet ve amortisman belirlenmesi
3. Gelir kapitalizasyonu yaklaşımı için mülkün kira geliri üretme yeteneği
Bakımı gecikmiş kalemlerin tespiti
• Değerlemeci bakımı gecikmiş veya gereken önlemin alınmasını veya tamir gerektiren kalemleri belirlemek
durumundadır. Örnekler, boya rötuşları, kırık pencereler, yerinden çıkmış çatı olukları, eksik kiremitler, kırık kaldırım
taşları
Kısa ömürlü kalemlerin belirlenmesi
• Kısa ömürlü bileşenler kalan beklenen fiziksel ömürleri binanın kalan beklenen fiziksel ömründen daha kısa
olan elemanlardır. Bu kalemler aşınma ve yıpranmaya tabidirler. Ancak değerlemeci değerleme tarihi itibarıyla bu
kalemlerin yenilenmesi veya onarımını ekonomik olarak mümkün olsa bile dikkate almaz. Beklenen ömrü 20yıl olan 10yıllık bir çatı kısa ömürlü kalemlere bir örnektir.
Diğer yapılanmalar
• Değerlemeci ayrıca diğer yapılanmaları da kalite, uyumluluk, kullanışlılık toplam mülkün değerine olan katkı
açısından incelemek ve analiz etme durumundadır.
A. Dış binalar
1. Garajlar
2. Ahırlar, kümesler,köpek kulübeleri
3. Ambarlar
4. Bekçi klübeleri
B. Arsa yapılanmaları
1. Yüzme havuzları, tenis kortları ve tekne iskeleleri
2. Avlu, sundurma ve verandalar
3. Çitler ve duvarlar
4. Bahçe düzenlemeleri
5. Yollar ve park alanları
Yapılandırma analizi
•
A.
B.
C.
D.
Değerlemeci toplam yapılandırmayı aşağıdaki açılardan incelemelidir:
Resmi yönetmelik ve kanunlara uygunluk
Çevreye ugunluk
Arsaya uygunluk
Yapılandırmalı olarak mülkün en yüksek ve en iyi kullanımı
• Değerlemeci, değeri maksimize eden aşağıdaki faktörler açısından ideal yapılanma ve bina’yı araştırmak
durumundadır.
A. Fiziksel
b. Fonksiyonel
c. Dışsal
2. Yapılandırma analizi, mevcut yapılandırmanın ideal yapılandırmadan ne kadar az uzak olduğunu tespit etmeye
çalışır.
3.
Yapılandırma analizi aşağıdakiler de dahil olmak üzere alternatif kullanımlarla ilgili bilgi sağlar:
a.yenileme
b.çevirme
c.yıkma