Gayrimenkul Sertifikaları Tebliği Yeniden Yazıldı! : ProCompliance

This page was exported from ProCompliance [ https://procompliance.net ]
Export date: Tue Jul 18 16:03:45 2017 / +0000 GMT
Gayrimenkul Sertifikaları Tebliği Yeniden Yazıldı!
5 Temmuz 2013 tarihli ve 28698 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan "Gayrimenkul Sertifikaları Tebliği (VII128.2)"nde değişiklik yapan "Gayrimenkul Sertifikaları Tebliği (VII-128.2)'nde Değişiklik Yapılmasına Dair
Tebliğ (VII-128.2a)", 3 Ağustos 2016 tarihli 29790 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe girdi.
Yapılan değişiklikler ile Gayrimenkul Sertifikaları Tebliği adeta yeniden yazıldı. Gayrimenkul sertifikalarının
neredeyse ölü doğmasına sebep olan eski düzenlemede yer alan bir çok hüküm kaldırılarak ihraççıların eli
rahatlatıldı, ihtiyaca uygun, tahvil mantığından bağımsız gerçek bir gayrimenkul finansman / yatırım ürünü
oluşturuldu. Öte yandan, devlet destekli giden kentsel dönüşüm projelerinin sermaye piyasası yoluyla
finansmanı için gayrimenkul sertifikaları önemli bir enstrüman haline getirildi. Yapılan değişikliklerden önemli
satır başlarını aşağıda özetlemeye çalıştık:
1- Kentsel dönüşüm bölgelerinde uzlaşma sağlayan hak sahiplerine, bu hakları karşılığında gayrimenkul
sertifikası verilebileceğine ilişkin düzenleme yapıldı. Bu düzenleme sonucunda, kentsel dönüşüm alanlarına
yatırım yapanların veya halihazırda bu alanlarda gayrimenkulü bulunanların uzlaşma sonucunda sahip oldukları
haklar, gayrimenkul sertifikasına konu edilmek suretiyle alım satıma konu edilebilecek, borsada işlem
görebilecek, likite çevrilebilecek, değeri şeffaf bir ortamda, bağımsız denetim şirketlerinin gözetiminde takip
edilebilecek.
2- Gayrimenkul sertifikasının itfası işlemlerinin izahname veya ihraç belgesinde belirlenen şartlara uygun olarak
yapılıp yapılmadığı konusu bir bağımsız denetim şirketinin sorumluluğuna verilerek “edim sorumlusu” kavramı
getirilmiştir. Buna göre, proje bittikten sonra bağımsız bölümlerinin teslimi veya bunların satışı, satış fiyatı,
satıştan elde edilecek gelirin gayrimenkul sertifikası sahiplerine aktarılması vb. hususlar edim sorumlusu
tarafından belirli periyodlarla raporlanacak ve KAP aracılığı ile kamuya duyurulacaktır.
3- Bir gayrimenkul sertifikası ihracının birden fazla projeye dayalı olarak ihraç edilebilmesi imkanı getirildi.
Birden fazla projede yer alan bağımsız bölümler birlikte düşünülerek tek bir ihraca konu edilebilecek.
4- Halka arz edilecek gayrimenkul sertifikaları için banka garantisi şartı kaldırılıyor. Gayrimenkul sertifikasının
ruhuna aykırı olan ve yatırımın riskini gayrimenkul projesinin riskinden kopararak doğrudan banka riskine
bağlayan bu şartın kaldırılmış olmasının gayrimenkul sertifikası ihraçlarına katkı sağlayacağını düşünüyoruz.
5- Gayrimenkul sertifikası ihraç tutarının, gayrimenkul projesindeki tüm bağımsız bölümlerin hazırlanmış
değerleme raporuna göre belirlenmiş satış değerlerinin yüzde ellisini aşamayacağı hükmü, değişiklikten sonra
da korunuyor. Ancak ihraca banka garantisi verilmesi halinde ihraç tutarının kısıtlanmasına ilişkin bu hükmün
geçerli olmayacağı yönünde değişiklikten önce var olan hüküm kaldırılıyor. Buna göre banka garantisi
olsun/olmasın bir projenin gayrimenkul sertifikası ile finansman imkanı, proje değerinin en fazla yarısı ile
sınırlandırılıyor.
6- İhraççıların son yıllık finansal tablolarında yer alan özkaynaklar toplamının ödenmiş / çıkarılmış sermayeden
yüksek olması şartı eskiden yalnızca halka arz yoluyla yapılacak ihraçlarda şart iken yeni düzenleme ile tüm
ihraçları kapsayacak şekilde genişletiliyor. Yani gayrimenkul sertifikası ihraççısının özkaynak tutarı mutlaka
ödenmiş/çıkarılmış sermayesinden fazla olmalı. Ancak bu şart TOKİ, İller Bankası A.Ş. veya bunların bağlı
ortaklıkları ve iştiraklerinin ihraççı olması durumunda uygulanmayacak.
7- İhraççıların mutlaka derecelendirme kuruluşlarından notlandırma ölçeğine göre yatırım yapılabilir seviyeye
denk gelen uzun vadeli derecelendirme notu almış olması şartı getiriliyor. Ancak bu şart TOKİ, İller Bankası
A.Ş. veya bunların bağlı ortaklıkları ve iştiraklerinin ihraççı olması durumunda uygulanmayacak.
8- Asli edimin proje bitişinden önce talep edilmesi durumunda, tamamlanmayan gayrimenkule ilişkin bağımsız
bölümün teslimi yapılamayacağından gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi imzalanması gerekmekte idi. Yapılan
düzenleme ile bu durumda, hakkın tapu kütüğüne şerh konulması şartıyla alım hakkı sözleşmesi
düzenlenebilecek.
9- Tali edime ilişkin çok önemli değişiklikler yapıldı. Öncelikle, tali edimin proje bitişini takip eden 120 gün
için yapılması zorunluluğu kalktı. Yani ihraççı, gayrimenkulün gerçek değerinin proje bitiş tarihinden ne kadar
sonra oluşacağını tahmin ediyorsa tali edim süresini de (önceden izahname ve ihraç belgesinde yatırımcıların
bilgisine sunmak şartıyla) o uzunlukta belirleyebilecek.
10- Tali edimin yerine getirilmesi için bağımsız bölümlerin satışını en çok 3 defa açık artırmaya çıkmak şartıyla
gerçekleştirme zorunluluğu kaldırıldı. İhraççı, proje bitiş tarihini ve projeye ait bağımsız bölümlerin ne zaman
değerleme raporunda belirtilen fiyat ve şartlarda elden çıkarılabileceğini önceden izahnamede ve ihraç
belgesinde ilan ederek itfa tarihini de ona göre belirleyecek. Proje bittikten sonra apar topar bağımsız bölümlerin
satışı zorunluluğu kaldırıldığından projelerin gerçek değerlerinde elde çıkarılması bu değişiklik ile sağlanmış
oldu.
11- Satılamayan bağımsız bölümlerin ihraççı tarafından satın alınması şartı da kaldırılıyor. Buna göre
düzenlemede artık ne banka garantisi ne de ihraççının ödeme gücü söz konusu olacak. Başka bir ifade ile
gayrimenkul sertifikası yatırımcıları ihraççının ödeme gücünden bağımsız olarak gayrimenkulün değerine
yatırım yapacaklar artık sadece gayrimenkulün riskini satın almış olacaklar. Sermaye piyasasında ürün
çeşitliliğinin artırılması adına doğru bir iş yapıldığını, yeni düzenleme ile klasik tahvil veya teminatlı borçlanma
araçları ile bağlarından arınmış, farklılaştırılmış olarak gerçek gayrimenkul riskine dayalı bir ürünün
düzenlendiğini söylemek mümkün.
12- Tali edimde kısmi itfa getirildi. Tali edim süresi boyunca elden çıkarılan bağımsız bölümlerin satışından
elde edilecek hasılat, tüm bölümlerin satışının tamamlanmasını beklemeksizin gayrimenkul sertifikası
sahiplerine oransal olarak dağıtılarak kısmi itfa yapılabilecek. Açık artırma yolu ile toplu halde satış yapılması
zorunluluğu kaldırıldığından kısım kısım ancak gerçek değeri üzerinde yapılacak satışlar neticesinde elde
edilecek hasılat da tali edim süresinin sonunu beklemeden yatırımcılara aktarılabilecek.
13- İhraççı tarafından önceden belirlenen tali edim süresi sona erinceye kadar bağımsız bölümlerinin satışı
ihraççıya veya ihraççının ilişkili taraflarına yapılamayacak. Ancak, tali edim ifa süresi bitmesine rağmen
bağımsız bölümler, başlangıçta açıklanan değerleme raporunda belirtilmiş olan fiyatlardan elden
çıkarılamamışsa, o zaman yeni bir değerleme raporu hazırlanması şartıyla, tali edimin yerine getirilebilmesini
teminen ilişkili taraflara veya ihraççıya bu yeni / düşük fiyatlar üzerinden satış yapılabilecek.
14- Önceki düzenlemeye göre ihraçtan elde edilecek olan fonun ihraççıya intikali, ancak inşaat ilerleme
raporunda belirlenen oranlar ölçüsünde mümkündü. Yeni düzenleme ile ihraçtan elde edilecek fonun %10'luk
kısmının inşaat başlamadan önce doğrudan ve başka bir onaya/rapora ihtiyaç duyulmaksızın ihraççıya
aktarılacağı düzenlenmiştir. Kalan kısma ilişkin inşaat ilerleme raporunda yer alan oranlar çerçevesinde aktarım
zorunluluğu TOKİ ve İller Bankası A.Ş. ihraçları dışında devam etmektedir.
15- Talep etmeleri ve bakanlık tarafından yetki devri yapılması durumunda belediyeler, İller Bankası A.Ş. ve
TOKİ, bunlar tarafından anlaşma suretiyle belirlenecek tüzel kişiler, TOKİ'nin anlaşma yapacağı bağlı
ortaklıkları, iştirakleri, tüzel kişiler gayrimenkul sertifikası ihraç edebilecek.
Hayırlı olmasını diliyoruz.
ProCompliance
TEBLİĞ'İN YAYIMLANDIĞI 03.08.2016 TARİHLİ VE 29790 SAYILI RESMİ GAZETE'YE BURADAN
ULAŞABİLİRSİNİZ
İndir (Download)
Post date: 2016-08-11 09:18:54
Post date GMT: 2016-08-11 07:18:54
Post modified date: 2016-08-11 09:18:54
Post modified date GMT: 2016-08-11 07:18:54
Powered by [ Universal Post Manager ] plugin. MS Word saving format developed by gVectors Team www.gVectors.com