Gayrimenkul İş Planı Ne? Nasıl? Niçin? Kim Için? İSTANBUL PROJE YÖNETİM DERNEĞİ Ayșe Hasol Erktin Mart 2003 Gayrimenkul İş Planı Ne? Nasıl? Niçin? Kim İçin? YAP/SAT STRÜKTÜR ARSA SAHİBİ MİMAR MEKANİK BELEDİYE YAPIM YÖNETİMİ SATIȘ MÜTEAHHİT/ FİNANSÖR ELEKTRİK İSTANBUL PROJE YÖNETİM DERNEĞİ Ayșe Hasol Erktin Mart 2003 Gayrimenkul İş Planı Ne? Nasıl? Niçin? Kim İçin? • • • • • • • Talep Risk Pazarlama Șekil Finansman İhtiyacı Yatırım Boyutu Devletin Rolü : Kaliteli yapı. : Minimum – tekel durumu : Minimum : Satıș ağırlıklı : Minimum düzeyde : Tek bina düzeyinde : Büyük yatırımları devlet üstlenmekteydi. İSTANBUL PROJE YÖNETİM DERNEĞİ Ayșe Hasol Erktin Mart 2003 Gayrimenkul İş Planı Ne? Nasıl? Niçin? Kim İçin? • • Talep Risk • • • Pazarlama Șekil Finansman İhtiyacı • • Yatırım Boyutu Devletin Rolü : Değișken : Yüksek, ancak istatiksel olarak hesaplanabilir. Bilinçli risk alınabilir. : Yoğun : Kira ağırlıklı, ancak kısmen satıș da geçerli : Finansman kurulușlarından destekli büyük yatırımlar : Büyük binalar ya da kompleksler : Yalnızca kent planlama ve onay mercii İSTANBUL PROJE YÖNETİM DERNEĞİ Ayșe Hasol Erktin Mart 2003 Gayrimenkul İş Planı Ne? Nasıl? Niçin? Kim İçin? GAYRİMENKULDE ÖNCELİKLER İNȘAATIN KALİTESİ 70’Lİ YILLAR FİNANSMAN 80’Lİ YILLAR İSTANBUL PROJE YÖNETİM DERNEĞİ PAZARLAMA 90’LI YILLAR Ayșe Hasol Erktin PAZAR YARATMA 2000 VE ÖTESİ... Mart 2003 ??? Gayrimenkul İş Planı Ne? Nasıl? Niçin? Kim İçin? ARSA SAHİBİ SAT-KİRALA/YAP BELEDİYE KAMUOYU FİNANSÖR GİRİȘİMCİ •Fikir •Arsa •Finansman sahibi STRÜKTÜR DEĞER LEME MİMAR MEKANİK HIGHEST& BEST USE PROJE YÖNETİCİSİ ELEKTRİK YAPIM YÖNETİMİ GAYRİMENKUL İȘ PLANI PAZARLAMA ALTYAPI ÇEVRE PEYZAJ YAPIM TRAFİK YANGIN GÜVENLİK DİĞER?? YAPI DENETİMİ İȘLETMECİ İSTANBUL PROJE YÖNETİM DERNEĞİ Ayșe Hasol Erktin Mart 2003 İȘLETME YÖNETİMİ GAYRİMENKUL İŞ PLANI YöNTEM: • 1.Aşama - Beyin Fırtınası • Ne? Nasıl? Niçin? Kim İçin? • 2. Aşama - Teknik Uzmanlarla Fikir Alışverişi • Sağlama • 3. Aşama – İhtiyaç Programı, Bütçe, İş Programı Projenin Anayasası 1.AŞAMA - Beyin Fırtınası • Malsahibi, • Pazarlama uzmanları • Finansör • İşletmeci • Mimarlar • İlgili Gruplar katıldığı birkaç gün süren beyin fırtınası toplantıları Gayrimenkul İş Planı Ne? Nasıl? Niçin? Kim İçin? 1. Așama - Ne? Nasıl? Niçin? Kim İçin? Kilit sorular, amacın iyice sorgulanması, önceliklerin belirlemesi; hedeflerin doğrulaması • • • • • ișverenin amacı, imajı; binanın kalitesi, alan/boyut ihtiyaçları; yatırımın olumlu(avantajlı), olumsuz yönleri; binanın kimlere yönelik olacağı; ... İSTANBUL PROJE YÖNETİM DERNEĞİ Ayșe Hasol Erktin Mart 2003 2. AŞAMA – Teknik Uzmanlarla Fikir Alışverişi Sağlama • Taslak ihtiyaç programı, tüm kullanıcı gruplarıyla yeniden tartışılıyor. • Bu mekansal ihtiyaçların ve mekan ilişkilerinin ayrıntılarına iniliyor. 3. AŞAMA – İhtiyaç Programı Niceliksel 3.B. Konferans Ve Toplantı Salonları • Çok amaçlı • Dışarıya kiralanabilir 3.B.1. 150 kişilik ana salon Barkovizyon, projeksiyon, ses düzeni, kürsü olanağı Tiyatro oturma düzeni veya toplantı masası oturma düzenine uygun 3.B.2. 3x10 kişilik birleştirilebilir toplantı odası 3 ad. X 45 m2 = 135 m2 Self servis içecek/kurabiye köşesi Barkovizyon, projeksiyon, ses düzeni, kürsü olanağı Tiyatro oturma düzeni veya toplantı masası oturma düzenine uygun • Fuaye • Vestiyer • Wc (4 kadın, 4 erkek) 2 ad. X 20 m2 = Her hacimde birer WC engelliler için • Uydu mutfak Toplantı odaları, kafeterya mutfağına uzak olduğu takdirde 3.B.3. Ziyaretçi odaları Her binanın giriş katında, 1000 m2 lik ofis başına 3-4 kişilik Tüm kompleks için toplam 20 ad. x ~6 m2 = 3.B.4. Yedek toplanma hacmi ~5 ad. x ~15 m2 = 75 m2 Her binanın ihtiyacına göre şekillenebilecek Mescit, Sigara Odası ya da Kütüphane olarak kullanılabilecek Her binanın altındaki bodrum kat çekirdeğinde yer alacak Toplam Alan Sirkülasyon (%25) Konferans Ve Toplantı Salonları 1015 m2 225 m2 180 m2 12 m2 40 m2 25 m2 120 m2 812 m2 203 m2 1015 m2 3. AŞAMA – İhtiyaç Programı Niteliksel • 6. CEPHELER - MİMARİ ANLATIM Binaların dış görünüşü için aşağıdaki ilkeler belirtilmiştir: • • Sade Ofis parkı tasarımının, abartıdan uzak, ağırbaşlı ve sade olması istenmektedir. • Işık - aydınlık Binalar aydınlık olmalı ve bol gün ışığı almalı. Ofis parkının bütünlüğünde de "ışıklılık" ve "aydınlık" dikkate • Hafif Binaların hantal ve ağır görünüşlü olmasından kaçınılmalı. Ofis parkının teknolojik özelliklerini vurgulayan y malzemeleri seçilmeli. • • İnsan ölçeği "Park" özelliği, insan ölçeğine öncelik verilerek vurgulanmalı. Tasarımda, ölçüler abartılmamalıdır. • Özellikli renk seçimi Dış görünüş renkleri özellikli olmalıdır. Yalnızca bu projeye özgü bir renk sistemi geliştirilmelidir. Istanbu renkten kaçınılmalı. • Proje kimliği Projenin tanıtıcı yazılar, tabelalar ve grafiklerden çok, tasarımı ve kişiliğiyle dikkat çekmesi sağlanmalı. Ta • Proje kimliğinin vurgulanması Kompleksin her noktasında kimlik tekrar tekrar üstü kapalı olarak vurgulanmalı. Projenin kişiliğini belirleyecek olan bu özellik, 5 duyuya da hitap etmeli. İç mekanlarda da bu kimlik yer ye GAYRİMENKUL İŞ PLANI YöNTEM: • 1.Aşama - Beyin Fırtınası Ne? Nasıl? Niçin? Kim İçin? • 2. Aşama - Teknik Uzmanlarla Fikir Alışverişi Sağlama • 3. Aşama – İhtiyaç Programı, Bütçe, İş Programı Projenin Anayasası