mutlak değer - Torunlar GYO

advertisement
MUTLAK DEĞER
2011 Faaliyet Raporu
3,8
Toplam portföy değeri 3,8 milyar TL
221
AVM brüt kiralanabilir alan 221 bin m2
Kurumsal Profil 2 • Kilometre Taşları 3 • Vizyon, Misyon ve Hedeflerimiz 4 • Torunlar GYO Strateji Özeti 5 • Güç Odaklarımız 6 • 2011 Yılı Performansının Değerlendirilmesi 8
• Yönetim Kurulu Başkanı’nın 2011 Yılı Faaliyetlerine İlişkin Değerlendirmesi 12 • Yönetim Kurulu 18 • Üst Yönetim 20 • Denetçiler 21 • Makroekonomik Görünüm ve Sektör
Değerlendirmesi 22 • Türkiye’de GYO’lar 26 • Türkiye’de İnşaat ve Gayrimenkul Sektörünün Görünümü 27 • Konut Segmentindeki Gelişmeler 29 • Perakende Segmentindeki
Gelişmeler 31 • Ofis Segmentindeki Gelişmeler 33 • Torunlar GYO’nun Varlıkları 34 • Toplumla içiçe... 64 • Ödüllerimiz 67 • Geleceğe Yönelik Beklentiler… 70 • Kurumsal Yönetim
İlkeleri Uyum Raporu 72 • 28 Mayıs 2012 Tarihli 2011 Yılı Olağan Genel Kurul Toplantı Gündemi 85 • Kâr Dağıtım Önerisi ve Kararı 86 • 2011 Yılı Kâr Dağıtım Tablosu 87 • Bağımsız
Denetim Raporu 88 • 1 Ocak - 31 Aralık 2011 Hesap Dönemine Ait Konsolide Finansal Tablolar ve Finansal Tablolara İlişkin Açıklayıcı Notlar 95
Torunlar GYO
2011 Faaliyet Raporu
S/1
2,5
Net varlık değeri 2,5 milyar TL
Torunlar GYO’nun deneyim ve
vizyonuyla ülkemizin farklı
şehirlerinde geliştirdiği konut,
ofis, AVM ve karma projeleri;
lokasyonundan mimarisine, inşaat
kalitesinden yaşam konforuna
yatırımcısı için “mutlak değer”
ifade ediyor... Bugün de, yarın da...
Torunlar GYO
2011 Faaliyet Raporu
S/2
Kurumsal Profil
Sektörün önde gelen katılımcılarından biri
1977 yılından bu yana Türk gayrimenkul
piyasasında faaliyet gösteren Torunlar
Grubu, 1996’da gayrimenkul sektöründeki
faaliyetlerini AVM, konut, ofis ve otel
geliştirme projeleriyle genişletmek
üzere Torunlar GYO’nun öncü şirketi
olan Toray İnşaat’ı kurmuştur. 2008
yılında gayrimenkul yatırım ortaklığına
dönüştürülen Torunlar GYO, AVM, konut,
eğlence ve ofis odaklı gayrimenkul
geliştirme projelerine yatırım yapmaktadır.
Deneyimini vizyonuyla ileri taşıyan bir
şirket
Torunlar GYO’nun Türkiye gayrimenkul
sektöründeki kapsamlı deneyimi ve
bilgisi, kentsel gelişim, demografik
eğilimler ve hedef pazarlardaki potansiyel
müşteri profili hakkında net bir bakış
açısı kazandırırken, yerel belediyeler,
yükleniciler, satıcılar ve sektördeki diğer
katılımcılarla kurulan köklü ilişkiler arsa ve
bazı geliştirme fırsatlarına erişimde rekabet
avantajı sağlamaktadır.
2010 yılında halka arz olan ve İMKB Ulusal
100 endeksine kayıtlı Torunlar GYO’nun
%25,16’sı halka açıktır. Şirket İMKB’de
işlem gören GYO’lar arasında, portföy
büyüklüğü itibarıyla en büyük ikinci GYO
unvanını taşımaktadır.
Torunlar GYO, alışveriş merkezlerinde kiracı
karmasını oluşturmak için kapsamlı bir yurt
içi ve uluslararası marka perakende ağına
ve konut geliştirme projeleri için geniş bir
müşteri tabanına sahiptir. Ayrıca güçlü
piyasa itibarından yararlanmakta olan
Torunlar GYO, kiracılarının, müşterilerinin
ve Türk gayrimenkul piyasasının
diğer katılımcılarının Torunlar ismiyle
ilişkilendirdikleri kalite ve güven anlayışıyla
faaliyetlerini sürdürmektedir.
Torunlar GYO, kaynak bulma, arazi alımı,
proje finansmanı, izin alım, tasarım, inşaat
denetimi, satış ve pazarlama dahil olmak
üzere proje geliştirme ve yönetiminin tüm
aşamalarında faaliyet göstermektedir.
Şirket, bu temel hizmetlerin yanı sıra,
projelerin tamamlanmasının ardından
kiracı karması ve kira yönetimini, kira
yapılandırma, yenileme ve genişletme
çalışmalarını, alışveriş merkezlerinde
ziyaretçi trafiğini, doluluk oranlarını ve kira
gelirini azami düzeye getirmeyi amaçlayan
diğer faaliyetleri de yürütmektedir.
Türkiye’nin en büyük yerli AVM yatırımcısı
Türkiye’nin en büyük yerli AVM yatırımcısı
unvanına da sahip olan Torunlar GYO’nun
odaklandığı başlıca alan, İstanbul, Bursa,
Antalya ve Ankara gibi kentsel bölgelerde
geniş/çok geniş kapsamlı, sınıfının en iyisi
alışveriş merkezlerinin geliştirilmesi ve
varlık yönetimidir.
Torunlar GYO’nun 31.12.2011 itibarıyla 11
gayrimenkul, 3 gayrimenkul geliştirme
projesi, 3 arsa ve 4 iştirakten oluşan
portföyünde çalışır durumdaki beş alışveriş
merkezi ve toplam 221.176 m2 Brüt
Kiralanabilir Alan (BKA) bulunmaktadır.
Geliştirilmekte olan projeler arasında,
tamamlandığında yaklaşık 150.000 m2
toplam BKA’ya sahip olacağı tahmin edilen
Mall of İstanbul projesi dahil İstanbul ve
Samsun’da iki alışveriş merkezi projesi
ve henüz ticari gayrimenkul açısından
doymamış piyasaya sahip bölgelere yapılan
orta ölçekli yatırımlar yer almaktadır.
2012’de eski Ali Sami Yen Stadyumu
üzerinde geliştirilecek projenin inşaat izni
alındıktan sonra portföye dahil olması
beklenmektedir. 31.12.2011 itibarıyla
3,9 milyar TL olan konsolide toplam
varlıkları içinde %71,5’ini gayrimenkuller
ve gayrimenkul projeleri; gayrimenkul
portföyünün %56,1’ini ise alışveriş
merkezleri oluşturmaktadır. Büyüme
potansiyeli yüksek konut, ofis, AVM,
otel gibi çeşitli karma kullanım amaçlı
geliştirme projeleri ve proje geliştirilecek
arsalar da varlıklar bünyesinde yer
almaktadır.
Torunlar GYO
2011 Faaliyet Raporu
S/3
Kilometre Taşları
1977
• Türkiye inşaat ve gayrimenkul
piyasasında faaliyete geçti; küçük ölçekli
konut projeleri gerçekleştirmeye başladı.
1996
• TORAY İnşaat kuruldu.
1997
• Ankara’daki Ankamall ve Crowne Plaza
Oteli’nin sahibi olan Yeni Gimat A.Ş.’nin
hissedarı oldu. (bugün itibarıyla Yeni
Gimat hisse payı %14,83)
1999
• Torunlar’ın ilk AVM projesi ve Bursa’nın
ilk alışveriş merkezi Zafer Plaza açıldı.
• Açıldığı tarih itibarıyla Türkiye’nin en
büyük alışveriş merkezi olan AnkaMall’un
açılışını gerçekleştirdi.
2004
• Antalya’nın en büyük outleti Deepo
Outlet Center’ı hizmete açtı.
2005
• Marmaris’teki Netsel Turizm Yatırımları
A.Ş.’nin (Netsel Marina) %44,6 hissedarı
oldu.
• Torun Tower arsasını satın aldı.
2007
• Türkiye’deki en büyük alışveriş
merkezlerinden biri olan Korupark AVM
açıldı.
• BKA bazında, Türkiye ve Avrupa’daki
en büyük karma kullanımlı projelerden
biri olan ve 2013’ün ikinci yarısında
tamamlanması planlanan Mall of İstanbul
projesinin geliştirilme çalışmasına
başladı.
2008
• Torunlar GYO statüsüne geçti.
• Bursa’nın ilk modern sitesi olan Korupark
Evleri’nin 1. ve 2. etabını tamamladı ve
satışa sundu.
2010
• 21 Ekim 2010 itibarıyla borsaya kote olan
en büyük gayrimenkul şirketlerinden biri
kimliğiyle halka arzını gerçekleştirdi.
• Bulvar Samsun AVM inşaatına başladı.
• Nish İstanbul konutlarının ve ofislerinin
teslimini gerçekleştirdi.
• İstanbul’un 4. ve Türkiye’nin 5. büyük
alışveriş merkezi olan Torium Alışveriş
Merkezinin açılışını yaptı.
• Ali Sami Yen arsası projesine en büyük
ortak konumuyla katıldı.
2011
•Mall of İstanbul projesinin
inşaatına ve önsatışına başladı.
•Korupark III Terrace Evler
projesinin inşaatına ve
önsatışına başladı.
•Torun Tower projesinin
inşaatına başladı.
Torunlar GYO
2011 Faaliyet Raporu
S/4
Vizyon, Misyon ve Hedeflerimiz
Vizyon
Torunlar GYO markasını, AVM, eğlence
merkezi, konut, ofis, otel, lojistik merkezi,
ticari ve sınaî bina vb. çok amaçlı yaşam
ve iş merkezi yatırımları yapma, geliştirme
ve yönetme konularında dünyada ve
Türkiye’de aranan marka haline getirmek,
yüksek getirili yatırımlar yapmak. Şeffaflığı
ve güvenilirliği ön planda tutarak istikrarlı
şekilde büyümeyi sağlamak.
Misyon
• Konut, ofis, otel, alışveriş merkezleri
gibi insanı hedef alan yaşam merkezleri
geliştirme konusunda kaliteli yaşam
standardı ile eşdeğer en güvenilir isim
olmak,
• Planladığımız ve planlayacağımız
projelerimizde müşterilerimizin
ihtiyaçlarını, tercihlerini azami ölçüde
karşılayan ve faydalarını maksimize
eden konut, alışveriş, otel, eğlence ve iş
merkezleri projeleri geliştirmek ve inşa
etmek,
• Ödüllendirici ve tatmin edici bir iş ortamı
sağlayarak en iyi çalışanları çekmek ve
korumak.
Stratejik hedefler
Şirket aşağıdaki stratejileri
izleyerek rekabet avantajı sağlamayı
hedeflemektedir:
• Perakende tabanlı karma kullanım
projelerini geliştirmek ve alışveriş
merkezlerinde odaklanmaya devam
etmek,
• Alışveriş merkezlerinin aktif ve dinamik
yönetimi,
• Yüksek büyüme ve gelişme potansiyeli
taşıyan bölge ve gayrimenkul
çeşitlerinde fırsatları değerlendirmek,
• Kriz yönetimi geliştirmek ve bu sayede
krizleri fırsata çevirmek,
• Sektörde öncü rol oynamak, örnek
alınacak projeler geliştirmek,
• Gayrimenkul sektöründeki teknolojik
gelişmeler ile diğer teknolojik gelişmeleri
yeni projelerde kullanarak yaşamı
kolaylaştıran alanlar yaratmak,
• Teknoloji sayesinde sektörü çağın
ötesine taşımak,
• Uluslararası danışmanlık ve know-how
ile yerel tecrübelerimizi birleştirerek
geleceğin projelerini inşa etmek,
• Hissedarlarımıza en yüksek getiriyi
kazandırmak için değer artıran fırsatları
yakından izlemek,
• Sektördeki konumunu güçlendirerek
en yüksek kâr payı dağıtan güvenilir ve
yatırımcının tercih ettiği bir Gayrimenkul
Yatırım Ortaklığı olmak,
• Proje geliştirme ve inşaat aşamalarında
çevreye duyarlı standartları benimsemek,
uygulamak ve çevresel sürdürülebilirliğe
katkı sağlamak.
Torunlar GYO
2011 Faaliyet Raporu
S/5
Torunlar GYO Strateji Özeti
Geliştirme Portföyü
• Kentsel dönüşüm projelerinin takibi
ve yürütülmesinde başarılı geçmiş
performans
• Arazi geliştirme, fonlama gibi değer
yaratan faaliyetleri gerçekleştirmek
ve potansiyel gelişim alanlarını tespit
etmek
• Diğer varlık sınıflarında ortaya çıkan
fırsatları değerlendirmek
• Başarılı müşterek teşebbüsler
• Cazip yatırım fırsatlarına erişim
• Risk çeşitlendirmesi
Varlık Yönetimi
• Doluluk oranı optimizasyonu ve
kira artışını hedefleyen aktif varlık
yönetimi
• Artan talep ve gelişen tüketici ve
pazar trendlerine paralel varlık
yenileme ve genişletme
• Kiracı memnuniyeti ve makul getiriler
• Uygun kiracı karmasını oluşturmak
• Tanınmış Türk/yabancı kiracıları
çekmek için Torunlar Grubunun
itibarını, sektördeki bilinirliğini
kullanmak
Stratejik Bakış
• Ana odak noktası alışveriş
merkezlerinin geliştirilmesi
• Karma kullanımlı projelere odaklanma
• Geniş dinlence ve eğlence alanları
bulunan “yaşam merkezleri” yaratma
• Sınırlı arza sahip şehir merkezlerinde
yoğunlaşma
• Şehirlerde metro vb. ulaşım ağlarına
yakın konut projeleri geliştirmek
• Alışveriş merkezi dışındaki projelerde
fırsatları kovalamak
Torunlar GYO
2011 Faaliyet Raporu
S/6
Güç Odaklarımız
Köklü
Gayrimenkul geliştirme
alanında köklü bir geçmiş
Başarılı
Varlık yönetiminde başarısı
kanıtlanmış bir performans
Torunlar GYO inşaat sektöründen
gayrimenkul geliştirme ve yatırımı alanına
genişleyen engin bir deneyime ve köklü
bir geçmişe sahiptir. Kurulduğundan bu
yana tutarlı bir büyüme stratejisini hayata
geçiren Şirket, alışveriş merkezlerinin
tasarımı ve geliştirilmesi konusunda Türk
gayrimenkul sektörünün liderlerinden
biri olarak edindiği itibarı başarıyla
korumaktadır. Bu itibar, arazi bulma,
finansman ve maliyet yapısı, ruhsat süreci,
tasarım, inşaat ve pazarlama dahil olmak
üzere proje uygulama sürecinin tüm
aşamalarında çok değerli bilgiler edinme
ve uygulama kolaylığı sağlamaktadır.
Uzun süreli yerel deneyim ve iş bağlantısı
geliştirme yeteneğine sahip profesyonel
yönetim ekibi teknik vizyon, proje
tasarımı ve inşaat teknikleri konusunda
uluslararası standartlara ve uygulamalara
hakimiyetiyle önemli bir rekabet avantajı
kazandırmaktadır.
Torunlar GYO, alışveriş merkezlerinin
faaliyete geçmesinin ardından, varlık
yönetimi sürecinde de doğrudan ve aktif
olarak yer almaktadır. Bu çerçevede önde
gelen ulusal ve uluslararası markalardan
oluşan marka karması, eğlence alanları,
sosyal ve eğitsel farklılıklarla alışveriş
merkezlerinde ziyaretçi trafiğini ve doluluk
oranlarını maksimum düzeye getirmeyi
amaçlayan operasyonları bünyesinde
yürütmektedir. Torunlar GYO’nun
yönetimindeki AVM’lerin mağaza sayısı 570
ve ortalama doluluk oranı %99’dur.
konusundaki dinamik yaklaşımının en
belirgin örneğidir. Kiracılarının cirolarını
artırıcı öneri ve kampanyalar ile yönettiği
AVM’lerinde, sabit kira dışında cirodan
alınan kira paylarının artışını sağlamadaki
başarısı, Torunlar GYO’yu varlık yönetimi
konusunda sektörde ayrıcalıklı bir
konuma taşımaktadır. Şirket konut satış
stratejileri çerçevesinde, potansiyel konut
alıcılarına yönelik konut kredisi verilmesi
için başlıca ticari bankalar ile iş birliğini
geliştirmektedir. Bunun yanında konutların
uygun alıcılarına şirket finansmanı
sağlamak ve bu suretle banka kredisi
kullanmak istemeyen alıcılara da satış
yapabilmek stratejileri arasındadır.
Dünyadaki ekonomik durgunluğun
etkilerini başarıyla atlatmaya yardımcı
olan stratejileri, Şirket’in varlık yönetimi
Torunlar GYO
2011 Faaliyet Raporu
S/7
Geliştirme aşamasındaki projeler ve güçlü
finansal yapısı Torunlar GYO’ya gelecekteki
büyüme olanakları açısından rekabet
üstünlüğü kazandırmaktadır. 31 Aralık
2011 itibarıyla geliştirme aşamasındaki
projeler ve projelendirilecek arsalar değer
bazında gayrimenkul portföyünün %42’sini
oluşturmaktadır.
Torunlar GYO, mevcut projelere yeni ve
cazip geliştirme fırsatları sunan projeleri
ekleyerek gayrimenkul portföyünü
sürekli olarak büyütme fırsatları aramayı
sürdürmektedir. Yeni projelerin yanı sıra,
yenileme ve genişletme çalışmalarıyla da
kira gelirlerinde artış sağlanmaktadır.
Şirket’in güçlü finansal yapısı, büyüme
potansiyelini maksimum düzeye
çıkarmaya ve büyüme planlarını
finanse etmek için gereken esnekliği
kazandırmaya yardımcı olmaktadır.
Finansman politikası maksimum kredi/
portföy değeri oranını %40 ile kısıtlarken,
ihtiyatlı finansman stratejisi projelerle
ilgili kredi görüşmelerinde önemli bir artı
sağlamaktadır. Güçlü sermaye yapısı,
makroekonomik dalgalanmalar döneminde
geliştirme faaliyetlerini sürdürmeye de
olanak sağlamaktadır.
31 Aralık 2011
Aziz Torun
83.788.309
%37,41
Mehmet Torun
83.717.869
%37,37
Yunus Emre Torun
70.440
%0,031
Torun Pazarlama A.Ş.
63.396
%0,028
Ali Coşkun
3.522
%0,01’den az
Mahmut Karabıyık
3.522
%0,01’den az
56.352.942
%25,16
224.000.000
%100
Toplam
Güçlü finansal yapıyla
desteklenen mükemmel
büyüme potansiyeli
Torunlar GYO gelecekte de borç maliyetini
dikkatli bir şekilde yönetmeye kararlıdır.
Bu çerçevede finansman, yatırım ve faaliyet
esnekliğini maksimum düzeye çıkarmak
için özsermayenin kullanılmasına devam
edilecektir.
Sermaye ve Ortaklık Yapısı
Halka Açık Kısım
Güçlü
%25,16
Halka Açık
Kısım
%0,06
Diğer
%37,37
Mehmet
Torun
%37,41
Aziz
Torun
Torunlar GYO
2011 Faaliyet Raporu
S/8
2011 Yılı Performansının Değerlendirilmesi
%22
Toplam portföy değeri
3,8 milyar TL’ye ulaşırken
%22 oranında büyümüştür.
Toplam Portföy Değeri (milyon TL)
3.818,3
3.135,7
2
%2
10
11
Torunlar GYO, 2011 yılında büyüme yol
haritasındaki hedeflerine uygun, güçlü bir
performans sergilemiştir.
Torunlar GYO 3,8 milyar TL portföy değeri
ve 2,5 milyar TL net varlık değeri ile
sektörünün önde gelen şirketlerindendir.
Geçen yıla göre portföy değeri %22, net
varlık değeri %6,9 artmıştır.
31.12.2011 itibarıyla, Torunlar GYO
889,3 milyon TL hisse değeri ile halka açık
GYO’lar içinde %8,2 paya sahiptir.
Şirket’in önsatış ve kesin satışları 2011
yılında %83 artışla 425,2 milyon TL’ye
ulaşmıştır. Bunun 262,3 milyon TL’si konut
önsatış gelirleridir.
Şirket kendisinin işlettiği ve %99 doluluk
ile çalışan AVM’lerinde kira gelirlerini
(30.10.2010’da açılan Torium hariç)
birebirde %21,8 artırmıştır. AVM’lerden
ortak alan gelirleri dahil 123,5 milyon TL
gelir elde edilmiştir.
AVM’lerimizi 2011’de 38 milyon kişi ziyaret
etmiştir. Bu, geçen yıla göre toplamda
%32, Ekim 2010’da açılan Torium hariç
tutulduğunda birebirde %4,3 artışı ifade
etmektedir.
AVM’lerde kiracı mağazaların yarattığı ciro
geçen yıla göre %50 artışla 850,3 milyon TL
olmuştur.
Ankamall da dahil edildiğinde Torunlar
GYO’nun portföyünde 5 AVM ve 221.176 m2
BKA bulunmaktadır.
Şirket’in 2011’de yaptığı yatırım harcaması
tutarı %5 artışla 223,3 milyon TL olmuştur.
Portföy Dağılımı (NAD bazında)
Torium Evleri %0,2
MOI %21,2
NishIstanbul %1,1
Korupark III %2,0
Korupark I-II %0,9
Torun Tower %6,6
AnkaMall %4,7
Torium AVM %14,9
Netsel Marina %1,0
Bulvar Samsun %1,1
Korupark AVM %15,7
Deepo Antalya %6,1
Nakit %17,2
Zafer AVM %4,6
Diğer %0,9
Arsalar %1,8
Torunlar GYO
2011 Faaliyet Raporu
S/9
AVM Performansı
Aralık 2011
BKA (m2)
Kira Gelirleri+Ortak Alan Gelirleri (bin TL)
Birebir Gelir Artışı (%)
Birebir Ziyaretçi Artışı (%)
Mağaza Sayısı
Doluluk Oranı (%)
Bursa Zafer Plaza
23.448
8.900
5,95
7,0
127
99
Bursa Korupark
71.267
51.525
29,39
2,1
182
98
Antalya Deepo Outlet
18.069
14.968
9,61
2,7
81
100
İstanbul Torium
95.280
48.094
NA
NA
180
99
Toplam
208.064
123.487
21,84
4,3
570
99
AVM satış cirosu 2011 yılında
%50 artış göstermiştir.
38 milyona ulaşan ziyaretçi
sayısı %32 artmıştır.
AVM gelirleri %73 büyüyerek
123,5 milyon TL’ye ulaşmıştır.
AVM Satış Cirosu (milyon TL)
Ziyaretçi Sayısı (milyon)
AVM Gelirleri* (milyon TL)
850,3
567,5
38,0
71,3
47,5
%13
10
11
09
73
2
%3
%
0
%32
09
28,7
25,5
%5
430,4
123,5
0
%5
10
09
11
10
11
*Kira ve ortak alan gelirleri (%)
Önsatışlar 262,3 milyon TL
olarak kaydedilmiştir.
AVM gelirleri dağılımında
Korupark %41,7 paya sahiptir.
Önsatışlar (milyon TL)
AVM Gelirleri Dağılımı
262,3
Toplam satış gelirlerinde AVM
kira gelirlerinin payı %56,5’tir.
Satış Gelirlerinin Dağılımı
Zafer Plaza %7,2
Diğer %20,4
Korupark AVM %41,7
Konut %23,2
43,5
Deepo Antalya %12,1
0,7
09
10
11
Torium %38,9
AVM Kira %56,5
Torunlar GYO
2011 Faaliyet Raporu
S / 10
2011 Yılı Performansının Değerlendirilmesi
Başlıca Göstergeler
TL (000)
Satış Gelirleri
Konut Gelirleri
Kira Gelirleri
Diğer
Brüt Kâr
Brüt Marj
VAFÖK
VAFÖK Marjı
Yatırım Amaçlı Gayrimenkuller Değer
Artış Kazancı (Kaybı)
Faiz Gelirleri (Giderleri)
Kur Farkı Geliri (Gideri)
Net Kâr
Toplam Varlıklar
Özkaynaklar
Finansal Borçlar
Net Borç
VAFÖK (milyon TL)
82,2
71,7
%23
09
55,4
8
%4
10
11
VAFÖK Marjı (%)
60
50
24
09
10
11
2011
162.909
37.758
91.969
33.182
100.155
%61,5
82.218
%50,5
2010
232.928
161.064
53.899
17.965
80.018
%34,4
55.377
%23,8
Değişim %
-30,1
-76,6
70,6
84,7
25,2
27,1 p
48,5
26,7 p
182.534
166.660
9,5
1.334
-122.414
177.312
3.943.551
2.532.906
1.100.516
444.931
-20.975
3.562
214.245
3.203.839
2.369.083
783.263
344.599
106,4
-3.536,7
-17,2
23,1
6,9
40,5
29,1
Torunlar GYO’nun bilançosu %23 oranında
büyüme kaydetmiştir.
Torunlar GYO’nun 31.12.2010 tarihinde
3.204 milyon TL olan aktif toplamı,
31.12.2011 tarihi itibarıyla %23 oranında
artarak 3.944 milyon TL’ye yükselmiştir.
Özkaynakların aktif toplamına oranı %64,2,
yabancı kaynakların aktiflere oranı ise
yaklaşık %35,8’dir.
Şirket aktiflerinin %71,5’ini yatırım amaçlı
gayrimenkuller ve stoklar, %16,6’sını nakit
ve nakit benzeri varlıklar oluşturmaktadır.
2011’de ağırlıklı olarak Mall of İstanbul ve
Korupark 3 Teras Evler projesi için olmak
üzere 223,3 milyon TL yatırım yapılmıştır.
Bilançonun aktif tarafında en önemli
değişiklik nakit mevcudunda görülmektedir.
Şirket’in Mall of İstanbul ve Korupark III
Teras Evler projelerinin önsatışlarından
sağladığı 262,2 milyon TL nakit katkısı ile
31.12.2010’da 468,1 milyon TL olan nakit
ve finansal yatırımlardan oluşan hazır
değerler 2011’de 187,4 milyon TL artışla
655,5 milyon TL’ye çıkmıştır. Bu tutarın
597,3 milyon TL’si 90 günden kısa süreli
olarak değerlendirilirken, 268,2 milyon TL
ise döviz cinsinden yıllık %4,17-5,52 faiz
oranı ile YP mevduatta değerlendirilmiştir.
Şirket’in hazır değerlerinin %32’si dövize
bağlanmıştır.
Yatırım amaçlı gayrimenkullerin değeri
2011’de Mall of İstanbul ve Nishİstanbul
projesinde stoklara transferlerden dolayı
ancak %2,9 artarak 2.457 milyon TL’ye
çıkmıştır. Stoklar altında gösterilen
konut ve ofis 363,2 milyon TL olup,
bunun 50,9 milyon TL’si tamamlanmış
konutlardan, 258,2 milyon TL’si Mall of
İstanbul, 31,3 milyon TL’si Korupark III
Teras Evler, 4,1 milyon TL’si Ali Sami Yen
projesinden ve 18,7 milyon TL’si ise arsa ve
diğer projelerden oluşmaktadır.
Torunlar GYO
2011 Faaliyet Raporu
S / 11
Toplam Net Borç (000 TL)
Ortalama Kredi Vadesi (Yıl)
Ortalama Faiz Oranı*
Kaldıraç (toplam aktiflerin %’si olarak finansman kredileri)
Net Borcun Özkaynaklara Oranı
Net Borç /Aktifler (%)
Özkaynakların Aktiflere Oranı
LTV Oranı (Net Borç/Gayrimenkuller)
Faiz Karşılama Oranı (kere)
Net Borç/VAFÖK (kere)
* TL Krediler hariç
2011’de Korupark I’de 8, Korupark II’de
56 konutun teslimi yapılmıştır. Korupark
I ve II. Etapta toplam satılabilir 61 daire
bulunmaktadır. Nishİstanbul’da ise 8 ofis,
3 konut, 20 mağaza ve 5 işyeri satılmayı
beklemektedir.
Şirket’in 49,8 milyon TL KDV alacağı
bulunmaktadır.
Pasif tarafında ise, en ağırlıklı kalem
1.100 milyon TL ile banka kredileridir.
Bunun %73,7’si uzun vadeli kredilerdir.
Kredilerin %66’sı ABD doları, %30’u
Euro ve %3’ü TL cinsindendir. 31.12.2011
itibarıyla ağırlıklı ortalama kredi maliyeti TL
kredi hariç %5,14’ten %5,07’ye inmiştir.
Şirket’in net nakit pozisyonu -444,9 milyon
TL; net döviz pozisyonu açığı 859,9 milyon
TL’dir (118,9 milyon Euro ve 301,4 milyon
ABD doları).
2011 satış hasılatının %56,4’ünü AVM kira
gelirleri oluşturmuştur.
Gelir tablosu tarafında satışlar bir önceki
yıla göre %30 azalarak 162,9 milyon TL
gerçekleşmiştir. Bu düşüşün sebebi 2010
yılında tamamlanan Nishİstanbul projesinin
sağladığı geçen yılki konut satış geliridir.
Bu sebeple 2011’de toplam satış gelirleri
içinde tamamlanmış konut satış gelirlerinin
2011/12
-444.931
5
%5,07
%27,9
%-17,6
%-11,2
%64,2
%-14,9
61,6
5,4
payı azalmıştır. 2011 satış hasılatının
%56,4’ü AVM kira gelirleri, %23,1’i konut
satış gelirleridir. 30.10.2010’da açılan
Torium hariç tutulduğunda AVM kira
gelirlerindeki artış %21,8’dir.
2010’da Şirket %34,3 brüt marjla
çalışırken, 2011’de %61,4 brüt marjla
çalışmaktadır. Korupark AVM %73,4
(2010: %74,5), Antalya Deepo %74,9
(2010: %68,6), Zafer Plaza %72,9 (2010:
%72,9) marjla çalışmaktadır. Korupark
Konutları ise %49,5 brüt marj (2010: %51,7)
bırakmaktadır.
Şirket’in faaliyet giderleri %15,6 azalmıştır.
24,5 milyon TL faaliyet giderinin 6 milyon
TL’si vergi, resim ve harçlar, 10 milyon
TL’si konut satış pazarlama ve reklam
giderleridir.
VAFÖK marjı 27 puana yakın artış
göstermiştir.
Torunlar GYO bu dönemde operasyonel
performansını yansıtan vergi, amortisman
ve faiz (kur farkları dahil) öncesi kârını
(VAFÖK) %48,5 artışla 82,2 milyon TL’ye
yükseltmiştir. Gayrimenkul değer artışı/
azalışı hariç tutularak hesaplanan VAFÖK
marjı %23,8’den %50,5’e çıkmıştır.
Euro kurunda bir yılda %19, ABD doları
kurunda %22 artış meydana gelmiştir.
2010/12
-344.599
5
%5,14
%24,4
%-14,5
%-10,8
%73,9
%-13,4
-2,6
6,2
Değişim
%29,12
0
-0,06 pp
3,50 pp
-3,00 pp
-0,40 pp
-9,70 pp
-1,50 pp
NM
-0,8
Bunun neticesinde 122,4 milyon TL net
kur farkı gideri ortaya çıkmıştır. Net kâr,
bu kur farkına rağmen 182,5 milyon TL
gayrimenkul değer artış kazancı sayesinde
177,3 milyon TL olarak gerçekleşmiştir.
Toplam Yatırım Harcamaları (milyon TL)
223,3
213,3
%5
10
11
Torunlar GYO
2011 Faaliyet Raporu
S / 12
Yönetim Kurulu Başkanı’nın 2011 Yılı Faaliyetlerine İlişkin Değerlendirmesi
Güçlü vizyon
Şirketimizin güçlü vizyon ve
öngörüleri ile doğru projeleri
doğru zamanda lanse ederek
ekonomik dalgalanmalardan
etkilenme riskini bertaraf
edebilme yetkinliği, güçlü
finansal yapımızla birlikte bize
rekabet üstünlüğü sağlayan
unsurlardır.
Değerli paydaşlarımız,
2011, Torunlar GYO için yatırım ve her
anlamda büyüme yılı olmuştur. Çok
çalıştığımız, ürettiğimiz ve hayallerimize
daha çok yaklaştığımız bu dönemde global
anlamda zorlu makroekonomik şartların
olumsuz etkilerini bertaraf ederek başarılı
operasyonel sonuçlar aldık ve gelirlerimizi
artırdık.
Makroekonomik görünümde belirsizlikler
sürmekte, beklenen iyileşme
sağlanamamaktadır.
Temelinde devlet tahviliyle aşırı
borçlanmanın yer aldığı, gelişmiş
ekonomiler ve özellikle Euro Bölgesi’ndeki
ülkeleri tehdit eden küresel finansal krizin
yeni dalgası 2011 yılına damgasını
vurmuştur. 2011 yılında küresel ekonomi,
başta Avrupa borç krizi olmak üzere, Orta
Doğu ve Kuzey Afrika’da yaşanan politik
gerilim, ABD’nin para ve maliye
politikalarına ilişkin kaygılar ve Japonya
depreminden etkilenmiştir.
Kriz yeni bir aşamaya ulaşırken, devlet
tahvillerini portföylerinde taşıyan büyük
bankaların yeni sorunlu alacaklarla karşı
karşıya kalmaları sonucunda bir kısım
ülkede bankacılık sektörleri önemli
kayıplara uğramıştır. Bu gelişmeler, finansal
stresin uluslararası ölçekte artmasına yol
açmıştır. Bu süreçte büyük ölçekli kurumsal
yatırımcıların riskli varlıklardan ve
gelişmekte olan piyasalardan çıkmaya
başladıkları gözlenmiş, uluslararası portföy
yatırımlarında daralma izlenmiştir.
Sonuç olarak, gelişmekte olan ülkelerin
katkısıyla 2011 yılında küresel büyüme
%3,6 seviyesinde gerçekleşmiştir. IMF 2012
yılında bu oranın %3,5 olarak
gerçekleşebileceğini tahmin etmektedir.
Krize farklı uluslararası platformlarda
çözüm aranırken uzun vadede çare olarak
Torunlar GYO
2011 Faaliyet Raporu
S / 13
Avrupa ülkelerinin tam mali birliği kurması
görülmektedir. Bu konuda atılacak olumlu
adımların hızı ve başarısı krizin
atlatılmasındaki belirsizliklerin de ortadan
kalkma süresini kısaltacaktır.
Türkiye 2011’de GSYH büyümesini
sürdürmüştür.
2011 yılında gelişmekte olan ülkeler %6,2,
gelişmiş ülkeler ise %1,6 büyürken; Türkiye
güçlü makroekonomik yapısı sayesinde
olumlu yönde ayrışmıştır. Büyümenin
yavaşladığı, istikrarsızlığın arttığı bu
ortamdan Türkiye ekonomisi 2011 yılında
sınırlı ölçüde etkilenmiş; özellikle canlı iç
talep sayesinde %8,5 reel büyüme hızı ile
dünyanın sayılı ekonomik büyüme
performanslarından birine imza atmıştır.
2011 yılında mali disiplin başarıyla
korunurken, dış ticaret ve cari açıktaki artış
sürmüştür.
TCMB, 2010 sonundan başlayarak cari açığı
dengelemek adına bir dizi önlem almıştır.
Kredi genişleme hızını baskılamaya yönelik
çalışmaların, TL’de değer kaybının ve ÖTV
artışlarının etkisi ile iç talep düşmeye
başlamıştır. 2011 yılı sonunda hızlanan bu
seyrin sürmesi ve buna bağlı büyüme
hızının 2012’de gerilemesi beklenmektedir.
Türk varlıklarına olan güçlü talep global
sermaye piyasalarındaki trendlere paralel
olarak azalırken, Avrupa bankalarından
fonlama imkanlarının daralması cari açık
açısından endişe veren gelişmeler olarak
önemini korumaktadır. Turizm gelirleri ve
ihracat gelirleri açısından AB ülkelerinde
süregelen olumsuz şartların da cari açık
üzerindeki etkileri kaçınılmazdır.
2011 yılında inşaat sektörü ekonominin
geneline oranla daha hızlı büyümüştür.
İnşaat sektörü yarattığı katma değer,
yüksek istihdam potansiyeli ve etkilediği
sektörlerin çeşitliliği ile her zaman
ekonominin itici güçlerinden biri olmuştur.
2011 yılında inşaat sektörü ekonominin
geneline oranla daha hızlı ve %11,2
büyümüştür. Son iki yılda gerçekleşen hızlı
büyümenin ardından, 2012’de inşaatgayrimenkul sektöründe %5-6 arasında
daha ılımlı bir büyüme beklenmektedir.
2011 yılı sektörde konut fiyatları ve kiraların
ülke genelinde oldukça sınırlı arttığı bir
dönem olurken 2012 yılında yeni hazırlanan
“Afet Yasası” ve “Mütekabiliyet Yasası” ile
yeni markalı konut arzının devam edeceği
ve sektördeki canlılık ve gelişimin süreceği
öngörülmektedir.
2011 hedeflerimizi aştık.
Torunlar GYO’nun güçlü vizyon ve
öngörüleri ile finansal yapısı kriz şartlarında
rekabet üstünlüğünü artıran unsurlar
olmuştur. Şirketimiz, bu özelliklerine
dayanarak doğru projeleri doğru zamanda
lanse etme ve ekonomik dalgalanmalardan
etkilenme riskini bertaraf edebilme
yetkinliğini 2011 yılında ortaya koymuştur.
Torunlar GYO 2011’de öngördüğü
yatırımlarını gerçekleştirmiş ve 4 projenin
geliştirme ve ruhsat süreçlerini tamamlayıp
inşaatına başlamıştır. Bunlar, Türkiye’nin en
büyük karma projesi olmaya aday Mall of
İstanbul başta olmak üzere, Korupark 3.
Etap Teras Konutları, Torun Towers ve
Samsun Bulvar AVM projeleridir. Ayrıca, Ali
Sami Yen projesi için proje geliştirme
çalışmalarına da başlanmıştır.
2011’de öngördüğümüz
yatırımlarımızı gerçekleştirdik
ve 4 projemizin geliştirme ve
ruhsat süreçlerini tamamlayıp
inşaatına başladık.
Torunlar GYO
2011 Faaliyet Raporu
S / 14
Yönetim Kurulu Başkanı’nın 2011 Yılı Faaliyetlerine İlişkin Değerlendirmesi
Mart 2011’de Korupark Teras Konutları ve
Nisan 2011’de Mall of İstanbul ön satışlarına
başlanmıştır. Bu projelere çok yoğun bir
talep gelmiş ve beklentimizin üzerinde satış
yapılarak 2011 satış hedefleri aşılmıştır.
Korupark Teras Konutları’nda 51,5 milyon
TL, Mall of İstanbul’da 210,8 milyon TL ve
toplamda 262,3 milyon TL taahhütlü ön
satış gerçekleştirilmiştir. 37,7 milyon TL
tutarında stoklardaki tamamlanan
dairelerden nihai satışların da ön satışlara
eklenmesi sonucunda toplam 300 milyon TL
konut satış geliri elde edilmiştir. Kira
gelirlerimizde 92,0 milyon TL’ye ve diğer
satış gelirlerimizde 33,2 milyon TL’ye varan
bir tutara ulaşılmıştır. Böylece ön satış ve
kesin satış gelirlerimiz dahil toplam ciromuz
425,2 milyon TL olarak gerçekleşmiştir.
Torunlar GYO, 2011 yılında 162,9 milyon TL
kesin satış geliri, 82,2 milyon TL vergi, faiz
ve amortisman öncesi kâr (VAFÖK)
kaydetmiştir. VAFÖK geçen yılın %48,5
üzerinde gerçekleşmiştir. %99 dolulukla
işlettiğimiz AVM’lerde birebirde kira
gelirimiz %21,8 artış göstererek sektör
ortalamasının üzerinde büyümüştür. 2011
sonunda toplam varlık değerimiz 3,9 milyar
TL, portföy değerimiz 3,8 milyar TL ve
piyasa değerimiz 889 milyon TL olmuştur.
Diğer projelerimize ilişkin olarak 2011
yılında...
• Nishİstanbul projesinin kalan üniteleri
15.07.2011 itibarıyla ortaklar arasında
fiilen paylaşılarak proje tamamlanmıştır.
• Ankara’nın en büyük AVM’lerinden
Ankamall’un yönetim firması Alman ECE
Projektmanagement G.m.b.H & CO. KG
aracılığıyla, ECE European Prime
Shopping Centre SCS SICAF SIF A, B ve C,
belli şartların sağlanması halinde,
Şirketimizin %14,83 paya sahip olduğu
iştiraki ve Ankamall AVM ile Crowne
Plaza Oteli’nin sahibi Yeni Gimat İşyerleri
A.Ş.’nin hisselerinin tamamını
525.000.000 ABD doları bedelle satın
almak maksadıyla teklifte bulunmuştur.
Şu anda Ece’nin Yeni Gimat’taki finansal
özel inceleme süreci devam etmektedir.
• Şirketimiz arsa geliştirme fırsatlarını
takip ederek İstanbul’un Anadolu
yakasında Maltepe ilçesinde 14.163 m2
bir arsayı konut projesi geliştirmek
amacıyla üçlü bir konsorsiyum içinde
20.000.000 ABD doları bedelle satın
almıştır. Bu arsanın %50’si Şirketimize
ait olup, 16.421 bin TL olarak
portföyümüze dahil edilmiştir.
• Ofis tarafında fiilen kiralamaya konu
alanımız sınırlı olup bu konudaki önemli
projelerimiz olan ve merkezi
konumlarıyla büyük potansiyel
barındıran Torun Tower, Mall of İstanbul
ve Ali Sami Yen’in 2013’ün sonunda
devreye girmesiyle ofis piyasasında da
çok önemli bir atılım gerçekleştirilecektir.
AVM yoğun bir portföyle lider ve öncü
konumunda olan bir GYO’yuz.
Torunlar GYO’yu sektörde ayrıştıran ve ana
stratejisini oluşturan önemli özelliklerinden
biri yüksek kira geliri elde etme hedefidir.
Bu doğrultuda, Şirketimiz gayrimenkul
değerinin %56,1’i alışveriş merkezlerinden
oluşan bir varlığa sahiptir. 2011 sonu
itibarıyla 221 bin m2’yi bulan BKA toplamına
sahip Şirketimiz bu alanı devam eden
yatırımlarıyla 2014 yılında yaklaşık 407 bin
m2’ye çıkarmayı hedeflemektedir. Bu
özelliğimize bağlı olarak istikrarlı, sürekli ve
önemli tutarda bir kira gelirimiz mevcuttur.
Bu yönümüz ortaklarımıza her yıl düzenli
olarak temettü dağıtabilme imkanını da
sağlamaktadır.
Torunlar GYO AVM’lerindeki operasyonları
yürütmekte, etkin ve esnek bir yönetim
anlayışıyla güçlü bir kiracı profilini elinde
tutmaktadır. AVM’lerimiz %99 doluluk
oranına sahiptir ve çok iyi bir kiracı
karmasıyla çalışmaktadır. Kiracılarımızda
sektördeki engin tecrübemizin getirdiği
yüksek bir bağlılık oranı izlenmektedir.
Hedefimiz ve beklentimiz kiracılarımızla
birlikte kazanmaktır. Bu düşünceden
hareketle, 2011 yılında Ağustos-Eylül
döneminde kurdaki aşırı hareketlenmelerde
kiracılarımızı korumaya yönelik kuru
sabitlemek gibi politikalar icra edilmiştir.
Diğer yandan, Şirketimizin mali
performansını olumsuz etkilememek üzere
bunun karşılığında cirodan elde edilen kira
katkısının oranı yükseltilmiştir.
Kiracılarımızın cirosundaki artış korunduğu
ölçüde, sabit kiralardaki potansiyel risk
kontrol edilerek karşılıklı menfaatler
korunmaya çalışılmıştır. Bu çalışma üç aylık
dönemlerle gözden geçirilmektedir.
Torunlar GYO
2011 Faaliyet Raporu
S / 15
Ustalık projemiz: Mall of İstanbul
Torunlar GYO, gayrimenkul sektöründe
ilkleri gerçekleştiren ve sektöre yenilikçi
bakış açısı getiren projelere imza
atmaktadır. Mall of İstanbul projesi de
Türkiye’nin ve Avrupa’nın en büyük karma
kullanım projesi olarak ulusal ve
uluslararası arenada farklılık yaratan ve
dikkat çeken bir proje olarak öne
çıkmaktadır.
Torunlar GYO’nun geliştirdiği ve ustalık
projemiz olarak kabul ettiğimiz Mall of
İstanbul’un Türkiye’deki karma projeler
arasında bir “ilk”i oluşturması yönünde bir
iddiaya sahibiz. Aynı zamanda önemli bir
kentsel dönüşüm projesi olan Mall of
İstanbul, 15.000 m2 eğlence alanı dahil 150
bin m2’lik AVM, 122 bin m2 konut, 32 bin m2
ofis alanı ve bir otelden oluşmaktadır.
Önemli bir kira getirisine sahip olacak
mağaza alanlarının dışında, 1.114 adet konut
ve 116 adet ofis ünitesi ile bu büyük projeyi
hayata geçirmek üzere inşaatına 2011 Mart
ayında başlamış bulunuyoruz.
Alışveriş merkezimiz yarattığı farklı
temalarla ve eğlence, spor gibi farklı
konseptlerle ilgiyi sürekli canlı tutmaya
yönelik bir yaklaşımla kendi içerisinde
sinerji yaratacaktır. Proje, konum itibarıyla
da E5-TEM bağlantı kavşağında,
havaalanına çok yakın ve İstanbul’un batı
yakası gibi hızlı gelişen bir bölgenin
merkezinde yer almanın avantajlarından
faydalanacaktır.
Bir prestij projesi: Ali Sami Yen
2010 yılı sonunda %65 ortaklıkla yatırım
portföyümüze kattığımız Ali Sami YenMecidiyeköy karma kullanım projesinin
geliştirme çalışmaları 2011 yılı içerisinde
sürdürülmüştür. Proje, gerek konumu
itibarıyla taşıdığı satış potansiyeli, gerekse
bölgede değişim projesi anlamına gelecek
bir tasarım konseptine sahip olması
açısından bizi heyecanlandırmaktadır. Bu
projede çevredeki yeşil alan eksikliğini
önemli ölçüde giderecek bir düzenlemenin
yanı sıra, yatay ofis yapılanmasıyla da
deneyim ve vizyonumuzu bütünleştiren bir
tasarıma imza attığımıza inanıyoruz. Burada
sunacağımız yeni ofis konsepti ölçek ve
özellikleriyle ofis anlayışına yeni bir soluk
getirecek ve bizim için bir prestij projesi
olacaktır.
Projenin inşaatına 2012 yılı 2. çeyreğinde
başlanması öngörülmektedir.
Yüksek talep
2011’de ön satışlarına
başlanan Korupark Teras
Konutları ve Mall of
İstanbul’da beklentimizin
üzerinde satış yapılarak 2011
satış hedefleri aşılmıştır.
Torunlar GYO
2011 Faaliyet Raporu
S / 16
Yönetim Kurulu Başkanı’nın 2011 Yılı Faaliyetlerine İlişkin Değerlendirmesi
Türkiye’de gayrimenkul sektörünün yıldızı
parlamaktadır.
Türkiye konjonktürel dalgalanmaları en az
hasarla aşacak siyasi istikrarın yanında,
güçlü finansal sistemi, esnek müteşebbis
profili, değerli insan kaynağı, lojistik
imkanları ile büyüme açısından eşsiz
avantajlara sahiptir. Türkiye’deki şirket
profilinin orta ölçekli ve kurumsallaşmış
şirketler ağırlıklı olması da, yönetim ve
karar süreçlerindeki esneklik avantajını
getirmektedir.
Bu avantajlar aynı zamanda Türkiye’yi
gelecek vaat eden, uluslararası sermayenin
kaçış mecraları aradığı bir dönemde cazibe
noktası olarak kurumsal ve bireysel
yatırımcıların yöneleceği ülke konumuna
taşıyabilecektir.
Türkiye’nin son yıllardaki başarılı gelişme
hızı ve modern bir ülke olarak geldiği
noktada yüksek standartlara sahip
gayrimenkul geliştirme kabiliyeti,
sektörümüz açısından ümit vericidir.
Uluslararası pek çok firma ülkemizde bölge
merkezleri ve ofisler oluşturmakta olup bu
eğilim hızla artmaktadır. 2012’de
kanunlaşması beklenen Mütekabiliyet
Yasası ile yabancı yatırımcıların
gayrimenkule olan talebinin gerek kiralama
gerekse satın almada artacağı
öngörülmektedir.
Dünyada gayrimenkul alım trendlerine
baktığımızda, İstanbul ilk sıradaki
Moskova’nın ardından gelmektedir. Deprem
riskine karşı daha güvenli, standartları
yüksek, modern geleceğin binalarını
üretmek adına son yıllarda kat edilen aşama
konut, ofis, AVM alanlarında her geçen gün
artan uluslararası talebi etkileyen önemli bir
bileşen olmaktadır.
Alışveriş merkezleri açısından gelişimi
değerlendirdiğimizde; yerli ve uluslararası
perakende markalarının yoğun rekabetinin
yaşandığı, yerli ziyaretçilerin yanında
yabancı ziyaretçilerin sayısının arttığı ve
alışveriş, yeme-içme, kültür, sanat, eğlence
kısaca yaşama dair her şeyin bir çatı altında
toplandığı yüksek metrekareli yaşam
alanlarına hızlı bir yönelim gözlenmektedir.
Yeni AVM kavramı; temalı projeler ve daha
ötesinde müzelerin içinde yer aldığı,
beklentileri aşan ve farklılaşan merkezler
oluşturma temelinde gelişmektedir.
Proje geliştirmedeki yenilikçi bakış açımız
ve çevreye duyarlılığımız ödüllerle
taçlandırılmaktadır.
Torunlar GYO olarak sürdürülebilir bir
gelecek için sosyal ve çevresel sorumluluk
anlayışı ile doğaya uyumlu, ihtiyacı kadar
tüketen, ekosisteme duyarlı projeler
geliştirerek yaşadığımız dünyaya karşı
sorumluluğumuzu yerine getirme
hassasiyeti içindeyiz. Torium’un 2011
yılında almaya hak kazandığı LEED Altın
Sertifikası da bu hassasiyetimizin somut bir
kanıtı olmuştur. Torium’un çevreye duyarlı
yaklaşımı ile Türkiye’de bir ilke daha imza
atması bizleri daha da cesaretlendirmiştir.
Bundan sonraki projelerimizde de çevreye
duyarlı yaklaşımımızı sürdürmek, öncü ve
örnek projeler hayata geçirmek öncelikli
hedeflerimiz arasında yer alacaktır.
2011 yılında “Mall of İstanbul” 3 ödül birden
kazanmıştır. Proje, dünyanın önde gelen
perakende ve eğlence sektörü dergisi
Retail&Leisure International’ın düzenlediği
The Global RLI Awards 2011’de Geleceğin
Projeleri Üstün Başarı ödülünün yanı sıra;
dünyanın en prestijli gayrimenkul
yarışmalarından “Avrupa Gayrimenkul
Ödülleri 2011”de En İyi Karma Kullanım
Projesi ve En iyi Alışveriş Merkezi Geliştirme
Projesi kategorilerinde büyük ödül almaya
hak kazanmıştır.
Mall of İstanbul’un aldığı ödüller, ülkemizin
ve sektörümüzün kat ettiği aşamayı
ispatlaması açısından çok değerlidir. Mall of
İstanbul’da, rezidans, alışveriş merkezi, otel
ve ofis gibi birbirinden farklı dört konsepti
bir arada ve uyum içinde sunmak ve
geleceğin yaşam koşullarına uygun bir proje
yaratmak üzere alanında uzman uluslararası
mimar ve danışmanlarla birlikte titiz bir
çalışma yürütülmüştür. Uluslararası bu
ödüller çabalarımızın karşılığını aldığımızın
bir göstergesidir.
Kurumsal yönetim konusunda artan
hassasiyete sahibiz.
Halka açık bir şirket olan Torunlar GYO,
aralarında uluslararası yatırımcıların da
olduğu bir paydaş kitlesine sahiptir.
Kurumsal yönetim anlayışı ve GYO olarak
tabi olduğumuz yatırımcıyı koruma hedefine
yönelik kurallar çerçevesinde belirli
standartlar geliştirmek ve uygulamak
durumundayız. Etik iş ilkelerine harfiyen
uymaya özen gösteren bir kurumsal ortaklık
olarak tüm eylemlerimizi hesap verebilirlik
ve şeffaflık ilkelerine uygun olarak
gerçekleştiriyoruz.
Torunlar GYO
2011 Faaliyet Raporu
S / 17
Kurumsal yönetim ilkeleri gereği, halka arz
sırasında yatırımcılarımıza taahhüt ettiğimiz
gibi, Torunlar GYO uzun dönem büyüme
planının gerektirdiği yatırım fon ihtiyaçları
ve ekonomik koşullardaki olağanüstü
olumsuz değişikler hariç, her yıl net
dağıtılabilir kârının en az %50’sini temettü
olarak dağıtmayı ilke edinmiştir. Yönetim
Kurulumuz 2011 mali dönemi için
hissedarlarımıza 22,4 milyon TL temettü
dağıtılmasını Olağan Genel Kurulda öneri
olarak sunacaktır.
Şirketimiz hisse performansını desteklemek
ve küçük yatırımcımızı korumak için 30
milyon TL kaynak ayırarak hisse geri alım
programını hayata geçirmiştir. Bu program
kararlılıkla uygulanmaktadır.
2012’ye umutla bakıyoruz.
“Koşma yılı” olarak tabir ettiğimiz 2010 ve
2011’in ardından 2012’nin global
konjonktürün etkisiyle bir “yürüme yılı”
olacağını öngörüyoruz. Bunun konut ve
gayrimenkul piyasalarında durgunluk ve
küçülme değil, göreceli tempo kaybı olacak
şekilde tezahürünü beklemekteyiz.
Çift haneli enflasyonun 2012 Mayıs ayından
itibaren baz etkisinin devreye girmesiyle
inmesi, yılın 2. yarısından itibaren de
enflasyonda iyileşen görünüm ile birlikte
piyasalarda tüm faiz oranlarının daha makul
seviyelere gelmesi beklenmektedir.
2012’nin ortalama konut kredisi faiz oranı
muhtemelen 2011’den yüksek olacaktır;
ama bu yönetilemeyecek bir risk değildir.
Şirketimiz güçlü finansman kaynaklarına
sahiptir. Halka arzdan elde ettiğimiz
kaynakların yanı sıra ön satış gelirlerimiz,
güçlü özsermayemiz, uzun vadeli ve düşük
maliyetle kredi sağlama imkanlarımız
yatırımlarımız için gerekli fonu bize
sağlamaktadır. Şirketimiz, ticari
gayrimenkul ağırlıklı olmak üzere yeni proje
geliştirmeye yönelik çalışmalarını
sürdürecektir. Bu çerçevede, İstanbul ve
gayrimenkul projeleri açısından ilgi çekici
diğer şehirlerde rezidans, ofis binaları ve
alışveriş merkezi gibi yatırım
alternatiflerinin değerlendirilmesine devam
edilmektedir.
Önümüzdeki dönemde de bulundukları
bölgeye ve şehre değer katan projeler
geliştirmeye devam edeceğiz. Türkiye’nin
AVM’de en büyük yerel geliştirme şirketi
olan Torunlar GYO; konutta da ilk beşe
girme ve karma projeler geliştirmede önde
gelen şirketlerden biri olarak konumlanma
hedefiyle büyüme planlarına yön
vermektedir.
Başta bize güvenerek yarınlarımıza ortak
olan hissedarlarımız ve özverili
çalışmalarıyla bizi başarıya götüren
çalışanlarımız olmak üzere tüm
paydaşlarımıza şahsım ve Yönetim
Kurulumuz adına teşekkür ediyorum.
Saygılarımla,
Aziz Torun
Yönetim Kurulu Başkanı ve Genel Müdür
Türkiye’nin AVM’de en büyük
yerel geliştirme şirketi olan
Torunlar GYO; konutta da
ilk beşe girme ve karma
projeler geliştirmede önde
gelen şirketlerden biri olma
hedefiyle büyüme planlarına
yön vermektedir.
Torunlar GYO
2011 Faaliyet Raporu
S / 18
Yönetim Kurulu
Aziz TORUN
Yönetim Kurulu Başkanı ve Genel Müdür
Ali COŞKUN
Yönetim Kurulu Başkan Yardımcısı
Mehmet TORUN
Yönetim Kurulu Üyesi
1950 yılında Erzincan, Kemah’ta doğdu. İstanbul
Üniversitesi İktisat Fakültesi’nden 1975 yılında
mezun oldu. Ayrıca İstanbul Üniversitesi Edebiyat
Fakültesi Sosyoloji Bölümü’ne son sınıfa kadar
devam etti.
1939 yılında Kemaliye, Başpınar’da doğdu. Yıldız
Teknik Üniversitesi Elektrik Mühendisliği’ni
bitirdi. İşletme Ekonomisi İhtisası yaptı. Hamburg
Wirtschaft Academie Şeref Diploması’na sahip
Yeminli Mali Müşavir olup, Almanca ve İngilizce
bilmektedir. Evli ve 2 çocuk babasıdır.
1962 yılında, küçük bir ticarethanede baba
Osman Torun’un yanında ticari hayatlarına
başlayan Aziz ve Mehmet kardeşlerden küçüğü
olan Mehmet Torun 1953 yılında Erzincan ili,
Kemah ilçesi, Ağaçsaray köyünde doğmuştur.
Genç yaşta iş hayatına başlayarak, büyük bir
başarı için gereken adımları atmıştır. Evli ve 3
çocuk babasıdır.
1976-1982 yıllarında Çalışma ve Sosyal Güvenlik
Bakanlığı’nda İş Müfettişliği yaptı. Bu dönemde,
İktisat Fakültesi’nde doktora seminerlerine
devam etti.
1982 yılında İş Müfettişliği görevinden ayrılarak
özel sektörde iş hayatına devam kararı aldı. Bir
süre sonra Torunlar Şirketler Topluluğu’nun
kuruluşuyla Topluluk bünyesinde görev almaya
başladı. Halen Torunlar GYO’nun Yönetim Kurulu
Başkanlığı’nı yürütmektedir. Evli ve 2 çocuk
babasıdır.
Genel Müdür, Yönetim Kurulu Üyesi, Murahhas
Aza, Yönetim Kurulu Başkanı ve Kurucu olarak
görev yaptığı bazı şirketler arasında Çanakkale
Seramik A.Ş., Kale Porselen Elektroteknik Sanayi
A.Ş., Kalebodur Seramik San. A.Ş., Türk Suudi
Yatırım Holding A.Ş., Türkiye Şeker Fabrikaları
A.Ş., Bisan Bisiklet Sanayi ve Ticaret A.Ş., Coşkun
Mühendislik Müşavirlik Ltd. Şti., Emsay Sanayi ve
Ticaret A.Ş. yer almaktadır.
20., 21. ve 22. Dönem İstanbul Milletvekilidir.
TBMM Milli Savunma Komisyonu Başkanlığı, Plan
ve Bütçe Komisyonu Üyeliği, Sanayi, Ticaret,
Enerji, Maden, Bilim ve Teknoloji Komisyonu
Üyeliği yapmıştır. 58. ve 59. Hükümetlerde
Sanayi ve Ticaret Bakanı olarak görev yapmıştır.
Halen Torunlar Şirketler Grubu’nun bünyesinde
bulunan; Torunlar Gıda San. ve Tic. A.Ş., Torun
Çay A.Ş., Tobaş Torun Bio Enerji A.Ş., Torun
Pazarlama A.Ş., Torunlar Yağ A.Ş., Ulusal Dış
Ticaret A.Ş., Kütahya Şeker Fabrikası A.Ş.’de
Yönetim Kurulu Başkanı, Torun Yapı San. Tic.
A.Ş., Depa Bitkisel Yağ A.Ş.’de Yönetim Kurulu
Başkan Yardımcısı, Nokta İnşaat A.Ş.’de Yönetim
Kurulu Başkan Vekili, Netsel Turizm A.Ş.’de
Yönetim Kurulu Üyeliği devam etmektedir.
Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.
kurucu ortaklarındandır.
Torunlar GYO
2011 Faaliyet Raporu
S / 19
Yunus Emre TORUN
Yönetim Kurulu Üyesi / Genel Müdür Yardımcısı
Mehmet MUMCUOĞLU
Bağımsız Yönetim Kurulu Üyesi
Prof. Dr. Ali ALP
Bağımsız Yönetim Kurulu Üyesi
1980 yılında İstanbul‘da doğdu. 2002 yılında
Marmara Üniversitesi, İktisadi İdari Bilimler
Fakültesi İktisat Bölümü, 4 yıllık lisans eğitimini
tamamlayarak mezun oldu. 2002-2003 yıllarında
U.C.L.A. California, USA‘da ileri düzeyde İngilizce
eğitimi aldı. Halen Torunlar Gıda Sanayi ve Ticaret
A.Ş.’de Yönetim Kurulu üyesi ve Torunlar
Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.’de Genel
Müdür Yardımcısı ve Yönetim Kurulu üyesi olarak
çalışmaktadır. İngilizce bilmektedir. Evli ve bir
çocuk babasıdır.
1952 yılında Kayseri‘de doğdu. 1974 yılında
İstanbul Üniversitesi İşletme Fakültesi‘nden
mezun oldu. 2005‘den itibaren T.C. Ziraat Bankası
A.Ş. Yönetim Kurulu Başkan Vekilliği görevini
sürdürmektedir. T.C. Ziraat Bankası A.Ş. Yönetim
Kurulu Üyeliği, T.C. Ziraat Bankası A.Ş. Yönetim
Kurulu Murahhas Üyeliği gibi görevlerde
bulunmuştur. İngilizce ve Almanca bilmektedir.
Evli ve 2 çocuk babasıdır.
1964 yılında Rize‘de doğdu. 1987 yılında Ankara
Üniversitesi Siyasal Bilgiler Fakültesi‘nden mezun
oldu. 1987 yılında Ankara Üniversitesi İşletme
Bölümü’nde lisans, 1991 yılında Marmara
Üniversitesi İşletme Bölümü’nde yüksek lisans ve
1995 yılında Ankara Üniversitesi İşletme
Bölümü’nde doktora programlarını
tamamlamıştır. 2007 yılından bu yana TOBB
Ekonomi ve Teknoloji Üniversitesi İşletme
Bölümü’nde Profesör olarak öğretim üyeliği
görevini sürdürüyor. Daha önce de aynı bölümde
doçent olarak öğretim üyeliği görevinde bulundu.
Paralel olarak 2005 yılından bu yana Bilkent
Üniversitesi’nde yarı zamanlı öğretim üyesi
olarak hizmet veriyor. Öncesinde ÜAK’da
Finansman ve Muhasebe Doçenti ve University of
Illinois at Urbana-Champaign’da misafir öğretim
üyesi olarak hizmet verdi. Maastricht School of
Management’da doktora araştırmasını yürüttü.
Mahmut KARABIYIK
Yönetim Kurulu Üyesi
1961 yılında Afyon, Sincanlı‘da doğdu. 1982
yılında İstanbul Üniversitesi Hukuk
Fakültesi’nden mezun oldu. 1983 yılında yaptığı
avukatlık stajının ardından ağırlıklı olarak Ticaret
Hukuku, Şirketler Hukuku, Banka ve Sermaye
Piyasası Hukuku, İcra-İflas Hukuku alanlarında
olmak üzere avukatlık yapmaktadır.
Torunlar GYO
2011 Faaliyet Raporu
S / 20
Üst Yönetim
Soldan Sağa: Remzi AYDIN, İlham İnan DÜNDAR, Aziz TORUN, Yunus Emre TORUN, Yezdan KANAAT, İsmail KAZANÇ
Aziz TORUN
Yönetim Kurulu Başkanı ve Genel Müdür
Remzi AYDIN
Genel Müdür Yardımcısı / İnşaat
İsmail KAZANÇ
Genel Müdür Yardımcısı / Finans
Aziz Torun’un özgeçmişi Yönetim Kurulu
bölümünde yer almaktadır.
1969 yılında Elazığ’da doğdu. 1992 yılında Fırat
Üniversitesi İnşaat Mühendisliği Bölümü’nden
mezun oldu. 1993 yılında Torunlar Şirketler
Grubu’nda inşaat mühendisi olarak göreve
başladı. O tarihten bu yana grup bünyesinde
çeşitli pozisyonlarda görev almış olup halen
Torunlar GYO A.Ş.’de proje uygulamalarından
sorumlu Genel Müdür Yardımcısı olarak görev
yapmaktadır.
1972 yılında Tekirdağ’da doğdu. 1994 yılında
Bilkent Üniversitesi İşletme Bölümü’nden mezun
oldu, 2001 yılında University of Southampton’dan
Finansal Piyasalar Yüksek Lisans derecesini aldı.
2008-2009 yılları arasında Arap Türk Bankası’nda
genel müdür yardımcısı olarak, 2006-2008 yılları
arasında İş Bankası’nda Hazine Bölümü grup
müdürü olarak, 2002-2006 yılları arasında İş
Bankası’nda Hazine Bölümü müdür yardımcısı
olarak ve 1994-2002 yılları arasında İş
Bankası’nda teftiş kurulu müfettişi olarak çalıştı.
Yunus Emre TORUN
Yönetim Kurulu Üyesi / Genel Müdür Yardımcısı
Yunus Emre Torun’un özgeçmişi Yönetim Kurulu
bölümünde yer almaktadır.
İlham İnan DÜNDAR
Genel Müdür Yardımcısı / AVM Kiralama
1960 yılında Eskişehir’de doğdu. 1984 yılında
Anadolu Üniversitesi İktisadi İdari Bilimler
Fakültesi Kütahya İdari Bilimler Yüksek
Okulu’ndan mezun oldu. 1985 yılında İstanbul
Üniversitesi İşletme İktisadi Enstitüsü’nden
İşletmecilik İhtisas Sertifikası almaya hak
kazandı.
Grup bünyesinde 2007 yılında Torun AVM Yatırım
Yönetim A.Ş.’de genel koordinatör olarak
başladığı görevini 2008 yılından bu yana Torunlar
GYO’da AVM yönetiminden sorumlu Genel Müdür
Yardımcısı olarak devam ettirmektedir.
Yezdan KANAAT
Genel Müdür Yardımcısı / Proje Geliştirme
1975 yılında İstanbul’da doğdu. 1998 yılında İTÜ
Mimarlık Bölümü’nden mezun oldu, 1999 yılında
İTÜ’de İşletme Yüksek Lisans Programı’nı
tamamladı.
2006-2008 yılları arasında Doğuş-GE GYO A.Ş.’de
grup müdürü ve proje geliştirmeden sorumlu
genel müdür yardımcısı olarak, 2004-2006 yılları
arasında Garanti GYO A.Ş.’de müdür yardımcısı
olarak, 2002-2004 yılları arasında Garanti GYO
A.Ş.’de yatırımlar yetkilisi olarak, 2000-2002
yılları arasında İktisat GYO A.Ş.’de yetkili olarak
ve 1998-2000 yılları arasında Yüksel İnşaat
A.Ş.’de uzman olarak çalıştı.
Torunlar GYO
2011 Faaliyet Raporu
S / 21
Denetçiler
Kadir BOY
Mehmet Akif ULUSOY
1956 yılında Sakarya-Gevye‘de doğdu. 1979
yılında Ankara Üniversitesi Siyasal Bilgiler
Fakültesi‘nden mezun oldu. 1980 yılında girdiği
Maliye Bakanlığı Hesap Uzmanları Kurulu’nda;
1983 yılında Hesap Uzmanlığı’na, 1990 yılında
Baş Hesap Uzmanlığı’na atandı. 1987-1988’de bir
yıl, 1993 yılında 4 ay süreyle mesleki inceleme ve
araştırmalarda bulunmak üzere İngiltere’ye
gitmiştir. 1990-1993 yıllarında; sırasıyla Hesap
Uzmanları Kurulu İstanbul Grup Başkan
Yardımcılığı ve Kurul Başkan Yardımcılığı
görevlerinde bulunmuştur. 15.12.1993 tarihinde
İstanbul Defterdar Yardımcılığı görevine
getirilmiştir. Bu görevde altı yıla yakın hizmet
yaptıktan sonra, 02.03.1999 tarihinden itibaren
İstanbul Defterdar Vekili olarak görev yapmış ve
12.01.2000 tarihinde İstanbul Defterdarlığı
görevine asaleten atanmıştır. 2004-2005 yılları
arasında Maliye Bakanlığı Müsteşar Yardımcısı
iken kendi isteği üzerine emekli olmuştur. Evli ve
1 çocuk babasıdır.
1961 yılında Kütahya Tavşanlı’da doğdu. 1982
yılında Ankara Üniversitesi Siyasal Bilgiler
Fakültesi’nden mezun olmuştur. 1983 yılında
Maliye Bakanlığı Hesap Uzmanları Kurulu’nda
Hesap Uzmanı Yardımcısı olarak göreve başlamış
ve 1993-2003 yılları arasında Başhesap Uzmanı
olarak çalışmıştır. 1995-2006 yılları arasında
İstanbul ve İzmir’de Vergi Dairesi Başkanlığı ve
Defterdarlık görevlerinde bulunmuş, 2007’de
Gelir İdaresi Başkanlığı’na vekaleten atanmıştır.
Bu görevin ardından TC Lefkoşa Büyükelçiliği
Maliye Müşavirliği’ne getirilmiştir. Evli ve 2 çocuk
babası olup, İngilizce bilmektedir.
Torunlar GYO
2011 Faaliyet Raporu
S / 22
Makroekonomik Görünüm ve Sektör Değerlendirmesi
%3,6
2010 yılında bir önceki
yıla göre %5,2 oranında
büyüyen dünya ekonomisinin,
2011 yılında yaklaşık
%3,6 büyüdüğü tahmin
edilmektedir.
Global Ekonomik Görünüm
2011 yılının ikinci çeyreğinde başta Euro
Bölgesi’nde yaşanan kamu borcu krizi
olmak üzere bir dizi gelişme sonucunda
küresel görünüm yeniden bozulmuş ve
piyasalara belirsizlik hakim olmuştur.
Euro Bölgesi’nde Yunanistan ve Portekiz
gibi yüksek borçluluk seviyesine sahip
çevre ülkelerde baş gösteren borç krizi
zaman içinde merkez ülkelere de “bulaşıcı”
etkisi ile yayılırken, ülke bankacılık
sektörlerini de etkisi altına almıştır. Bu
durumun ABD ve diğer gelişmiş ülkelerdeki
iktisadi faaliyet hacminde ve istihdamda
gözlemlenen zayıf toparlanma eğilimi ile
birleşmesi ise gelişmiş ülkelerin büyüme
oranlarının kaçınılmaz olarak gerilemesine
yol açmıştır.
Kriz sonrası dönemde küresel toparlanmanın
itici gücü olan gelişmekte olan ülkeler
ise her ne kadar daha güçlü ekonomik
temellere sahip olsalar da gelişmiş
ülkelerden kaynaklanan bu belirsizlik
ortamında küresel ekonomik faaliyetin
yavaşlamasından etkilenerek önceki
yıla göre daha düşük büyüme rakamları
kaydetmişlerdir.
Kriz sonrası toparlanmanın yaşandığı 2010
yılında bir önceki yıla göre %5,2 oranında
büyüyen dünya ekonomisinin, 2011 yılında
yaklaşık %3,6 oranında büyüdüğü tahmin
edilmektedir. IMF “World Economic Outlook”
Nisan 2012 revize raporunda, 2012 yılında
dünya ekonomisinin %3,5 oranında
büyümesi beklenmektedir. Yine aynı
raporda, Euro Bölgesi büyüme rakamı, 2012
yılı için eksi %0,2 olarak tahmin edilmiştir.
Torunlar GYO
2011 Faaliyet Raporu
S / 23
Türkiye Ekonomisinin Görünümü
Büyüme (GSYH, %)
TÜFE (%)
ÜFE (%)
TL/USD (yıl sonu)
TL/EUR (yıl sonu)
EUR/USD (yıl sonu)
TCMB haftalık repo faizi (%)
TCMB gecelik repo faizi (%)
Aylık ortalama konut kredi faizi (yıl sonu, %)
Konut kredisi büyüme oranı (%)
İnşaat sektörü büyüme oranı (%)
Konut yapı izinleri (büyüme, %)
Konut satış fiyatı ve kira büyüme oranı (%)
Ticari gayrimenkul yatırım büyümesi (%)
Türkiye Ekonomisinin Görünümü
Büyüme eğilimi azalarak devam etmiştir.
Türkiye ekonomisi 2010 yılındaki %9,2’lik
güçlü büyümeyi takiben 2011 yılı 1. çeyreği
itibarıyla piyasa beklentilerinin üzerinde
ve %11,9 oranında büyüme kaydetmiştir.
Bu sonuçla ülkemiz dünya ekonomileri
arasında en yüksek büyüme performansı
gösteren ekonomilerden biri olurken,
yılın 2. çeyreğinden itibaren iktisadi
faaliyetteki ivme kaybedilmiş, büyüme
oranı 2. çeyrekte %9,1; 3. çeyrekte ise %8,4
olarak gerçekleşmiştir. Ağırlıklı olarak yurt
içi talepten kaynaklanan GSYH büyümesi yıl
bazında %8,5 olarak gerçekleşmiştir.
2011
8,50
10,45
11,09
1,92
2,47
1,29
5,75
12,50
1,20
21,40
11,20
-30,00
Enflasyon oranında
10,00
Baz 2012
4,00
6,50
6,00
1,75
2,36
1,35
5,75
10,00
1,00
15,00
5,00
5,00
Enflasyon oranında
8,00
Enflasyonda iki haneli rakamlara
dönülmüştür.
2011 yılında yıllık TÜFE artışı Aralık ayı
itibarıyla %10,45 olarak gerçekleşmiştir.
Döviz kuru gelişmelerinin temel mal
fiyatları üzerindeki yansımaları enflasyonu
artırıcı etki yapmıştır. Üretici fiyat
endeksi (ÜFE) artışı ise %13,33 olarak
gerçekleşmiştir. ÜFE’de görülen bu artış
2011 yılı için sanayi sektörü endeksindeki
artıştan kaynaklanmıştır.
Gerçekleşen yıl sonu enflasyon rakamı,
%5,5 olan hedefi ciddi bir oranla aşmış ve
TCMB bu durum nedeniyle Ekim 2011’den
itibaren sıkı para politikaları uygulamaya
başlamıştır.
Tüketici Güven Endeksi gerilemektedir.
Tüketici güven endeksi ekonomi ile ilgili
genel bir fikir vermekte, tüketicilerin
harcama alışkanlıklarını ve ekonomiye
bakışlarını göstermektedir. Endeks,
ekonomide görülen iyileşme ile birlikte,
2010 yılı sonunda %91 iken, 2011 yılı
sonunda %92’ye yükselmiştir.
En iyi
6,00
4,50
4,80
1,60
2,16
1,35
En Kötü
2,00
8,50
7,30
2,00
2,70
1,35
6,00
12,50
6,00
10,00
10,00
%8,5
Türkiye ekonomisi 2010
yılındaki %9,2’lik güçlü
büyümeyi takiben 2011 yılında
%8,5 oranında büyüme
sergilemiştir.
Torunlar GYO
2011 Faaliyet Raporu
S / 24
Makroekonomik Görünüm ve Sektör Değerlendirmesi
ING Mortgage Barometresi
TÜİK Tüketici Güven Endeksi
TÜİK Tüketici Güven Endeksi- ING Mortgage Barometresi
100
96,4
2011 yılında 77,1 milyar ABD
dolarına yükselen cari açık
GSYH’nin %10’una ulaşmıştır.
Dış ticaret açığı, cari açığın
artmasında en büyük etken
olmuştur.
Dış ticaret açığı ve cari açık dikkatle
izlenmelidir.
TÜİK’in verilerine göre, 2011 yılı ihracatı
%18,5 artış kaydederek 134.954 milyon
ABD doları olmuştur. Yıllık ithalat ise
%29,8 artarak 240.833 milyon ABD
dolarına ulaşmıştır. Buna bağlı olarak, dış
ticaret açığı 2011 yılında 105.879 milyon
ABD dolarına yükselmiştir. 2010’da %61,4
olan ihracatın ithalatı karşılama oranı ise
2011’de %56’ya gerilemiştir.
Şub 12
76,0
Oca 12
Eyl 11
Ağu 11
Ara 10
Kas 10
Ekm 10
Eyl 10
Ağu 10
Tem 10
Cari açık
93,2
92,3
78,0
76,0
74,0
İşsizlikte düşüş görülmüştür.
Etkileyici büyüme performansıyla beraber
işsizlik rakamında dikkate değer bir
iyileşme olmuş ve 2010 yılı sonunda %11,9
olan işsizlik oranı, 2011 sonunda %9,8’e
gerilemiştir. Bu rakamlar Türkiye’nin,
işsizliği yüksek oranda artan diğer ülkelere
kıyasla dünyada en iyi performans gösteren
ülkelerden biri olduğunu göstermiştir.
İşsizlik oranını düşürmek hükümetin
önceliklerinden biri olmuş, bu bağlamda
özel sektör yatırımlarının artması için
yeni teşvikler yürürlüğe konmuş ve
esnek çalışma saatleri için bir ön hazırlık
yapılmıştır.
91,0
Ara 11
78,0
Tem 11
75,0
Haz 11
76,0
70
May 11
75,0
82,0
83,0
78,0
Nis 11
75
84,0
92,0
89,7
86,0
81,0
79,0
91,7
Kas 11
80,0
93,7
94,8
92,5
86,0
84,0
80
93,4
93,5
Eki 11
89,0
87,4
91,3
Şub 11
87,5
91,0
Ocak 11
85
91,3
90,4
90
93,6
Mar 11
95
Yıl genelinde en büyük ihraç pazarımız
Euro Bölgesi’nde devam eden sorunlar ve
alternatif pazarlar olarak değerlendirilen
Orta Doğu ve Kuzey Afrika’daki siyasi
gelişmeler Türkiye’nin ihracatını olumsuz
etkileyen faktörler arasında ön plana
çıkmıştır.
Ekonominin özellikle ara malları ithalatına
bağımlı yapısal özelliği ve başta petrol ve
doğalgaz olmak üzere enerji ihtiyacı için
yurt dışı kaynaklara bağımlı olması cari
açık üzerinde olumsuz etki yapmaktadır.
2010 yılında 46,6 milyar ABD doları olan
cari açık, 2011 yılı için 77,1 milyar ABD
dolarına yükselirken GSYH’nin %10’una
ulaşmıştır. Cari açıktaki yıllık artış oranı ise
%65,3 olmuştur. 2011 yılı itibarıyla %47,7
oranında artan dış ticaret açığı, cari açığın
artmasında en büyük etken olmuştur.
2011 yılı yabancı sermaye yatırımlarının
15,7 milyar ABD dolarına yükseldiği; portföy
yatırımlarına bakıldığında ise 22,1 milyar
ABD doları olduğu görülmektedir. 2011 yılı
artış oranı yabancı sermaye yatırımlarında
%68,8, portföy yatırımlarında ise %37,3
olarak gerçekleşmiştir.
Torunlar GYO
2011 Faaliyet Raporu
S / 25
Bütçe performansındaki olumlu seyir
2011’de de sürmüştür.
Bütçe 2011 yılını hedefin yarısı tutarında
17,4 milyar TL açıkla kapatmıştır. Faiz dışı
fazla ise hedef ve öngörülerin iki katına
yakın bir tutarda 24,7 milyar TL olarak
gerçekleşmiştir. Buna göre bütçe açığı/
GSYH oranı Maastricht kriterinin neredeyse
yarısı seviyesinde iken, GSYH’nin
yaklaşık %2’si tutarında bir faiz dışı fazla
gerçekleştirilmiştir.
TCMB politikaları yıla damgasını
vurmuştur.
TCMB, döviz piyasasındaki dalgalanmalar
ile küresel ekonomideki gelişmelerin yurt
içi ekonomik faaliyet üzerindeki olumsuz
etkilerini sınırlandırmak ve enflasyon
beklentilerinin güçlenmesinin önüne
geçmek adına yıl boyunca bir dizi önlem
almıştır.
2011’de Türk lirası ve yabancı para
likiditesinin yönetilmesi ve rezervlerin
güçlendirilmesine yönelik olarak zorunlu
karşılıklar da aktif bir politika aracı
olarak kullanılmaya devam edilmiştir.
Diğer yandan kredilerin makul oranlarda
büyümesi için diğer kurumların katkısıyla
gerekli tedbirler alınmıştır.
2011’in ikinci yarısında küresel risk
iştahındaki azalışa bağlı olarak gelişmekte
olan ülkelerden hızlı sermaye çıkışları
yaşanmış ve bu doğrultuda Türk lirasında
aşırı değer kaybı belirginleşmiştir. Bu
gelişmenin enflasyonu artırıcı etkisine tepki
olarak TCMB borç verme faizini belirgin
şekilde yükseltmiştir.
26 Ekim 2011 tarihinde Türk lirasının
değerini önemli ölçüde güçlendirecek
fiyat istikrarı, faiz politikası, döviz rezerv
politikası, zorunlu karşılık politikası ve
finansal istikrardan oluşan beş maddelik
bir eylem planı açıklanmıştır.
Para Politikası Kurulu’nun Kasım ayı
toplantısında alınan kararla politika faizi
olan bir hafta vadeli repo ihale faiz oranı
%5,75, gecelik borçlanma faiz oranı %5,
borç verme faiz oranı %12,5, açık piyasa
işlemleri çerçevesinde piyasa yapıcısı
bankalara repo işlemleri yoluyla tanınan
borçlanma imkanı faiz oranı %12’de sabit
tutulmuştur.
Merkez Bankası 2011’de de dalgalı döviz
kuru rejimini uygulamaya devam ederken,
döviz kurlarındaki değişimleri yakından
izlemiş ve kurlarda ekonomiyi olumsuz
etkileyecek fiyat oluşumları gözlendiğinde
alım-satım yönünde müdahalelerde
bulunmuştur.
İMKB kötü bir performans sergilemiştir.
2010 yılını rekor bir yükselişle 66.004,48
puandan tamamlayan İMKB 100 Endeksi
2011 yılında düşüşe geçerek yıl sonunda
51.266,62 puana düşmüştür. Son bir
yıllık dönem içinde TL bazında %22, ABD
doları bazında ise %36 seviyesinde değer
kaybeden Endeks’in, son 6 aylık dönemde
ise değer kayıpları sırasıyla %17 ve %29
seviyesinde gerçekleşmiştir. Önümüzdeki
dönem için global ekonomideki
belirsizlikler ve kaygılar İMKB’nin 2012
yılı performansına ilişkin öngörüleri
sınırlamaktadır.
İMKB 100
2010 yılını rekor bir yükselişle
66.004,48 puandan
tamamlayan İMKB 100
Endeksi 2011 yılında düşüşe
geçerek yıl sonunda 51.266,62
puana düşmüştür.
Torunlar GYO
2011 Faaliyet Raporu
S / 26
Türkiye’de GYO’lar
Türkiye’de Gayrimenkul Yatırım
Ortaklıkları (“GYO”) ilk olarak 1995 yılında
kurulmuştur. 1997 yılında Sermaye Piyasası
Kurulu (“SPK”) düzenlemeleri gereğince
halka açılıp İMKB’ye kote olmuşlardır. SPK
tebliğleri kapsamında faaliyet gösteren
sermaye piyasası kurumları olan GYO’lar,
1 Ocak 2010 tarihinden itibaren geçerli
mevzuat değişikliği gereği, kuruluş
tarihinden azami 3 ay sonra en az %25
oranında hisselerini halka arz etmek üzere
Kurula başvurmakla yükümlüdür. Tabi
oldukları yasal mevzuat gereği GYO’lar,
şeffaflık ve hesap verebilirlik ilkelerinin
geçerli olduğu kurumsal yapılardır.
GYO’ların halka açık şirketler olması,
hem sektör, hem de yatırımcılar
açısından önemli avantajları beraberinde
getirmektedir. Sektörde faaliyet yürüten
şirketler, halka açılmak suretiyle kapsamlı
gayrimenkul projeleri geliştirmeye olanak
sağlayacak şekilde finansman imkanlarını
güçlendirmektedir. Yatırımcılar ise, GYO
şirketlerinde pay sahibi olarak bireysel
tasarruflarıyla gerçekleştiremeyeceği
projelere dolaylı olarak ortak olmaktadır.
GYO sektörü ülkemizde henüz yeni
olmasına karşın, devletin sağladığı vergisel
teşvikler sektöre kayda değer miktarda
kurumsal sermaye girişine neden olmuştur.
Bunu, Türk halkının yatırım alışkanlıkları
arasında gayrimenkullerin önemli bir
yere sahip olması da önemli ölçüde
desteklemiştir.
Gayrimenkul sektörünün talebi artan bir
sektör olması, bu talebi karşılamak üzere
kurumsal sermayeye ihtiyaç duyulması
ve GYO’ların küçük yatırımcıların küçük
meblağlar karşılığında da olsa gayrimenkul
yatırımı yapabilmesini olanaklı kılması yeni
kuruluş veya dönüşüm şeklinde GYO’ların
sektöre girmesinde etkili olmaktadır.
2012 yılı ilk çeyreği itibarıyla halka
açık 24 GYO ve kuruluş izni almış 5 GYO
bulunmaktadır.
31 Aralık 2011 itibarıyla İMKB Gayrimenkul
Yatırım Ortaklıkları Endeksi (XGMYO)
29.849, İMKB 100 Endeksi ise 51.266
seviyesindedir. 2011 yılında Türk lirası
bazında; İMKB Ulusal 100 Endeksi %22,
Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Endeksi
%17, Torunlar GYO hisse senedi ise %37
oranında azalmıştır.
31.12.2011 31.12.2010 Fark %
İMKB100
(XU100)
İMKB GYO
(XGMYO)
TRGYO
51.266
66.004 (22,3)
29.849
36.063
3,97
(17,2)
6,34 (37,3)
Torunlar GYO hisse senedinin 2011 yılı
günlük ortalama işlem hacmi 805.177
TL olarak gerçekleşmiştir. 2011 yıl sonu
kapanış fiyatı 3,97 TL olan hisse, yılı 11,30
TL olan pay başına net aktif değerine göre
%64,8 iskonto ile kapatmıştır.
31 Aralık 2011 sonu itibarıyla GYO
sektöründe faaliyet gösteren 24 adet
GYO’nun piyasa değerleri toplamı
10.840.900 TL’dir. Buna göre Torunlar
GYO’nun sektör içerisindeki payı piyasa
değerine (PD) göre %8,2’dir.
GYO’lar
Emlak Konut GYO
SAF GYO
Torunlar GYO
Akmerkez GYO
İş GYO
Sinpaş GYO
Diğer GYO’lar
Sektör Toplam Piyasa Değeri
milyon TL
4.875,0
1.179,2
889,3
629,8
600,0
594,0
2.073,6
10.840,9
Yıl içerisinde, 28.07.2011 tarihli ve 28008
sayılı Resmi Gazete’de “Gayrimenkul
Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar
Tebliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair
Tebliğ” (Seri: VI, No: 29) yayımlanmış olup,
söz konusu Tebliğ ile yapılan değişikliklerin
bazıları aşağıda sunulmuştur.
• Üç ayda bir hazırlanan ve net aktif
değerin açıklandığı portföy tablosu
uygulaması, 30.06.2011 tarihli portföy
tablosunun kamuya açıklanmasıyla
sonlandırılmıştır. 30.09.2011 tarihi
itibarıyla portföy bilgilerine Seri: XI No:
29 sayılı “Sermaye Piyasasında Finansal
Raporlamaya İlişkin Esaslar Tebliği”
uyarınca kamuya açıklanan finansal
raporlarda yer verilmektedir.
• Daha önce portföy değeri üzerinden
hesaplanan yatırım ve diğer faaliyet
sınırlamaları artık “bilanço aktif
toplamı” üzerinden hesaplanmakta
ve portföy sınırlamalarının kontrolüne
ilişkin bilgilere Yönetim Kurulu Faaliyet
Raporunda yer verilmektedir.
• Alımından itibaren 5 yıl geçen ve
üzerinde proje geliştirilmeyen arsa ve
arazilere yapılacak yatırımlara ilişkin
daha önce %10 olan limit, yeni Tebliğ
ile aktif toplamının %20’si olarak
belirlenmiştir.
• GYO’ların kullanabilecekleri krediye
ilişkin daha önce şirket net aktif
değerinin üç katı olan limit, yeni Tebliğ
ile konsolide olmayan özsermayenin beş
katı olarak belirlenmiştir.
• GYO’lara; gayrimenkule dayalı olması
şartı aranmaksızın yabancı sermaye
piyasası araçlarına yatırım yapma imkanı
getirilmiştir.
Torunlar GYO
2011 Faaliyet Raporu
S / 27
Türkiye’de İnşaat ve Gayrimenkul Sektörünün Görünümü
Yabancıların Türkiye’den gayrimenkul satın
alımları 2011 yılında 2 milyar ABD doları
ile geçen yılın 2,5 milyar ABD doları olan
satışlarının altında kalmıştır. Bu gerilemede
dünya ekonomisindeki sorunların
derinleşmesi ile Türkiye’de yabancılara
gayrimenkul satışına ilişkin mütekabiliyet
tartışmalarının artması etkili olmuştur.
2011 yılı ticari gayrimenkul sektörü için
de hareketli bir yıl olmuştur. Ekonomik
büyüme, tüketici güveninde ve perakende
harcamalarda artış, yabancı ilgisi ve iş
dünyasının beklentilerindeki iyileşme
ile birlikte alışveriş merkezi ve ofis alt
pazarlarında büyüme hızlanmıştır.
2012 yılında sonuçlanması beklenen bazı
hukuksal düzenlemelerin de gayrimenkul
geliştirme sektörünün büyümesine önemli
ivme kazandırması beklenmektedir.
GSYH
İnşaat
2008
2009
8,5
11,2
17,1
2007
9,2
2006
-4,8
-16,1
2005
-0,7
-8,1
2004
8,4
9,3
9,4
14,1
2003
4,7
5,7
2002
6,9
2001
5,3
7,8
13,9
Kaynak: TÜİK
6,2
2000
-5,7
-17,4
1999
18,5
İnşaat Sektörü Büyüme Hızı
6,8
2011 yılında Türkiye ekonomisi
beklenilenden daha iyi bir performans
sergilemiş, Türkiye gayrimenkul fiyatları
ve finansal sisteminin yapısı itibarıyla
balon riski en az olan ülke olarak yılı
olumlu sonuçlar ile kapamıştır. 2011
yılında büyümenin kontrol edilmesi amaçlı
politikalara rağmen, ekonomik büyüme
%8,5 olarak gerçekleşmiştir. 2011’de
inşaat sektörü genel ekonomik büyümenin
üzerinde büyüme seyrini sürdürmüştür.
İlk çeyrekte inşaat sektörü %14,8’lik
büyüme sağlayarak yine öncü sektörlerden
biri olmuştur. İkinci çeyrekte %13,2’lik
bir büyüme kaydeden sektör, %10,6 ile
3. çeyrekte de çift haneli büyümesini
sürdürmüştür. İnşaat sektöründe yaşanan
bu büyümenin arkasındaki en önemli itici
güç kamu sektörünün inşaat harcamaları
olmuştur. Yıl bazında inşaat sektörü
%11,2’lik bir büyüme gerçekleştirmiştir.
İnşaat sektörü istihdamı 1,9 milyon ile
rekor seviyeye ulaşmıştır. Buna bağlı
olarak inşaat sektöründeki istihdamın
toplam istihdam içindeki payı da %7,6’ya
yükselmiştir.
2009’da 518 bin adet, 2010’da 916 bin adet
inşaat ruhsatı verilirken, 2011’de 2010’a
göre %29 azalış ile 645 bin adet inşaat
ruhsatı verildiği görülmektedir.
4,9
Türk inşaat sektörü GSYH büyümesindeki
ve TL’deki değerlenme/değer kaybı ve
faizlerdeki değişim ile şekillenen tüketici
güvenindeki değişikliklere aşırı duyarlıdır.
2010 yılında ekonomi %9,2 ile kriz sonrası
hızlı bir büyüme göstermiş, inşaat sektörü
de %17,1 ile hızlı bir büyüme yaşamıştır.
2005=100 Temel Yıllı Bina İnşaatı Maliyet
Endeksi, 2011 yılında, bir önceki yıla göre
%13,7 artış göstermiştir. İnşaat maliyeti
içinde malzeme, konut maliyetinin yaklaşık
%20’sini oluşturmaktadır.
Konut sektörü, inşaat ruhsatları içindeki
2011’deki %58 payı ve birçok ürüne (çelik,
çimento, cam, ev aletleri) olan katkısı
sebebiyle Türk inşaat sektöründeki
büyümenin başlıca iticisidir. İnşaat izinleri
2011’de aylık konut kredi faizlerindeki
tırmanış sebebiyle (Eylül’de %1,16’dan
Aralık’ta %1,48) ve 2010’daki yüksek
baz etkisi sebebiyle %29 gerilemiştir.
Faizlerdeki artışın sebebi, Merkez
Bankası’nın politikası ve bankaların
fonlama endişeleridir.
-3,4
-3,1
2011 yılında küresel inşaat ve gayrimenkul
sektörüne bakıldığında gelişmiş ülkelerde
işkolunda “durağanlığın” hakim olduğu,
gelişmekte olan ülkelerde ise kriz öncesi
döneme kıyasla gayrimenkul yatırımlarının
yavaş da olsa canlandığı görülmektedir.
2010
2011
Torunlar GYO
2011 Faaliyet Raporu
S / 28
Türkiye’de İnşaat ve Gayrimenkul Sektörünün Görünümü
2B Yasası
2B Yasası olarak bilinen taslak kanun,
orman vasfını yitirmiş arazilerin, ticari
ve konut gayrimenkul geliştirimi için
kullanıma açılmasına olanak verecektir.
Mevcut durumda, özellikle büyük
şehirlerde ve merkezi bölgelerde geliştirme
projelerinin çok kısıtlı olmasının en
önemli sebebi, arazi geliştirme imkanının
çok az olmasıdır. 492.000 hektar
büyüklüğündeki 2B arazileri kanununda
yapılan değişiklik ile belediye gibi kamu
kuruluşları ile malikler/kiracılar arasındaki
anlaşmazlıkların ortadan kalkması ve
11-15 milyar TL gelir elde edilmesi
beklenmektedir.
Ticaret kanunu
Ocak 2011’de kabul edilen ve Ocak
2013’te uygulamaya geçecek olan yeni
Ticari Kanun bürokratik işlemleri önemli
oranda azaltacak, ortaklıklarda azınlıkları
koruyucu önlemler getirecek, şirketleşmeyi
kolaylaştıracak ve tüm şirketlere
uluslararası muhasebe standartlarına
uyum şartını getirecektir. Bu çerçevede,
yeni Kanunun, Türkiye’ye girmek isteyen
216.258
175.728
175.053
148.951
İnşaat Ruhsatı
Yapı Kullanma İzinleri
162.040
130.593
144.948
165.743
101.900
175.666
94.788
125.975
87.955
160.135
120.846
108.967
89.948
113.802
128.172
135.571
131.015
113.994
91.639
119.822
86.564
148.346
87.620
121.403
91.463
449.120
İnşaat Ruhsatı ve Yapı Kullanma İzinleri (adet)
92.304
94.648
Mütekabiliyet Yasası
Hükümet 2012 yılının Nisan ayında
çıkarmayı amaçladığı bir kanunla, mevcut
düzenlemede değişiklik yaparak, yabancı
gerçek kişilerin Türkiye’de konut alımında
aranan mütekabiliyet şartını kaldırmayı
planlamaktadır. Söz konusu kanunun
yürürlüğe girmesiyle birlikte, tüm yabancı
gerçek kişilerin Türkiye’de konut alımı
yapabilecek olmalarının, bu yatırımcı
havuzunu ciddi bir şekilde genişleten
bir faktör olması beklenmektedir.
Yeni düzenlemenin, özellikle Körfez
ülkeleri, Rusya ve Türki Cumhuriyetler
vatandaşlarından güçlü bir talep yaratması
beklenmektedir. GYODER’e göre, 20052010 yılları arasında yabancı yatırımcılar
tarafından yapılan konut yatırım tutarı
USD 7,3 milyara ulaşmıştır. Yabancılara
konut satışı düzenlemesi ile Azerbaycan,
BAE, Kazakistan, Kuveyt, Katar ve Suudi
Arabistan’dan ilave talep (2012-2016 arası
26,5 milyar ABD doları) yaratılacaktır.
Ç1 08 Ç2 08 Ç3 08 Ç4 08 Ç1 09 Ç2 09 Ç3 09 Ç4 09 Ç1 10 Ç2 10 Ç3 10 Ç4 10 Ç1 11 Ç2 11 Ç3 11 Ç4 11
Kaynak: TÜİK
yabancı gayrimenkul geliştiricileri/
yatırımcıları ve aynı zamanda, genel olarak,
yabancı sermayeyi olumlu etkileyeceği için
özellikle ofis pazarında kiracı talebini de
olumlu etkilemesi beklenmektedir.
Afet Hazırlık Kanun Tasarısı
Türkiye’de 19,2 milyon konutun %40’ının
inşaat izni olmadığı ve/veya deprem
dayanıklılık standartlarına uymadığı için
yıkılması ve yenilenmesi gerekmektedir.
Kanunla başta deprem olmak üzere, tabii
afetler sebebiyle meydana gelmesi olası
can ve mal kayıplarını önlemeyi, mülkiyet
haklarına saygılı şekilde sağlıklı ve düzenli
kentleşmeyi, daha düşük maliyet ile
en fazla sosyal faydanın sağlanmasını,
kaynakların planlı, sağlıklı ve verimli
kullanılması ilkelerinin hayata geçirilmesini
hedeflemektedir. Kanunun öncelikle afet
riski yüksek bölgelerde uygulanması
hedeflenmektedir. Bu süreçle birlikte ilgili
kurumların özel sektörle geliştireceği
ortaklıkların ve büyük ölçekli kentsel
dönüşüm projelerinin gündeme gelmesi ve
sağlıklı kentler için yeni yatırım alanlarının
ortaya çıkması beklenmektedir.
Torunlar GYO
2011 Faaliyet Raporu
S / 29
Konut Segmentindeki Gelişmeler
Ekonomideki soğutma çabalarına, konut
kredileri genişlemesinin kontrolü hedefine
ve konut kredileri faizlerindeki yükselişe
rağmen yeni konut projeleri iştahını
korumuş, konut satışları sürmüş ve yeni
markalı konutların arzı hızlanmıştır. Tapu
kayıtlarına göre, 2010 yılında 357 bin
adet, 2011 yılında 419 bin adet konut
satışı gerçekleşmiştir. Bu, geçen yılın aynı
dönemine göre %17 artışı ifade etmektedir.
Konut kredisi kullanma iştahı yılın ikinci
yarısından itibaren yavaşlasa da, 2011 yılı
sonu itibarıyla %21,5 artışla 69,5 milyar
TL konut kredisi kullanılmıştır. 2010’da
aylık %1,05 olan konut kredisi faizi
2011’de ortalama %1,15’e yükselmiştir.
2011’de ortalama vade 67 aydır (5,6 yıl).
Konut kredilerinin 2012’de yıllık %12 artış
göstererek GSYH içindeki payının stabil
kalması beklenmektedir.
Faiz oranlarındaki yükselme, bankaların
kredi kullandırma konusundaki iştahlarında
azalma ve tüketici güvenindeki zayıflama
kredi genişleme hızını yavaşlatmaktadır.
Mevcut konut fiyatlarının artışı devam
etmiştir. REIDIN.com - GYODER Yeni
Konut Fiyat Endeksi 2011 yılı sonuçlarına
göre, Aralık ayında 2007 Haziran=100
temel yıllı Türkiye Kompozit Satılık
Konut Fiyat Endeksi’nde geçen yılın aynı
dönemine göre ise %7,77 oranında artış
gerçekleşmiştir. TCMB’nin 26 ilde son
iki yılda yapımı gerçekleşen konutların
değerleme raporları analiz edilerek
hesaplanan Türkiye Yeni Konutlar Fiyat
Endeksi (TKYFE) (2010=100) ise 2011
yılı sonunda bir önceki yıla göre %10,25
oranında artmıştır.
Konut Satışları (adet)
118.867
24.249
18.756
101.754
18.494
16.720
107.308
22.343
18.026
91.071
18.768
15.705
97.517
20.922
15.977
83.697
16.320
13.867
90.270
21.485
15.814
18.994
16.348
85.857
116.229
25.254
22.767
111.913
22.896
22.434
56.909
34.042
108.861
26.091
22.003
92.516
21.386
17.857
109.333
24.360
21.690
113.088
28.346
23.783
29.411
23.757
112.168
194.743
Türkiye
İstanbul
Ankara
Ç1 08 Ç2 08 Ç3 08 Ç4 08 Ç1 09 Ç2 09 Ç3 09 Ç4 09 Ç1 10 Ç2 10 Ç3 10 Ç4 10 Ç1 11 Ç2 11 Ç3 11 Ç4 11
Kaynak: TÜİK
%10,25
Türkiye Yeni Konutlar Fiyat
Endeksi (TKYFE) (2010=100)
2011 yılı sonunda bir önceki
yıla göre %10,25 oranında
artmıştır.
Torunlar GYO
2011 Faaliyet Raporu
S / 30
Konut Segmentindeki Gelişmeler
%25,00
%20,00
%14,40 %15,00
%12,48
1.487
%9,86
%11,68
%9,53
%10,00
1.365
5.210
%10,47
2.822
3.761
2.851
1.165
1.186
-0.093
0.00
-0.507
1.00
%12,06
1.610
2.00
2.354
3.00
3.085
4.00
2.909
%20,67
%18,12 %18,61
%11,05
%17,47
%12,93
%18,17
%16,19
%11,49
5.00
4.633
6.00
4.822
Konut Kredileri Faizi
Konut Kredileri
Konut Kredileri ve Faizleri (bin TL)
%5,00
Şub 12
Oca 12
Ara 11
Eki 11
Kas 11
Eyl 11
Ağu 11
Tem 11
Haz 11
May 11
Nis 11
Mar 11
Şub 11
Ara 10
Ocak 11
Kas 10
Ekm 10
Eyl 10
%0,00
Ağu 10
-1.00
Tem 10
Kaynak: TCMB
Yeni Konut Fiyat Endeksi-Bina İnşaatı Maliyet Endeksi
125,0
120,0
121,1
115,0
116,9
110,0
105,0 103,4
100,0
95,0
97,8
103,8
99,5
105,8
101,6
107,4
103,6
112,1
110,5
112,7
122,2
115,3
106,6
Ç4 11
Ç3 11
Ç2 11
Ç1 11
Ç4 10
Ç3 10
90,0
Ç2 10
Mevcut konut sahiplik
oranı %61’dir. 2012-2016
arasında konut talebinin yıllık
644.000 adet olacağı tahmin
edilmektedir.
Ç1 10
644.000
2012-2016 arasında konut talebinin yıllık
644.000 adet olacağı tahmin edilmektedir.
Daha önce başlayan projelerin
tamamlanması ile her vasıfta konut arzı
2012 yılında yavaşlayarak sürecektir. 2012
yılında beklenen konut talebi ve yeni konut
arzları çerçevesinde konut fiyatlarında artış
enflasyona paralel olarak sınırlı kalacaktır.
Konut talebi; GSYH büyümesi, nüfus artışı,
şehirleşme, hanehalkı büyüklüğündeki
düşüş, konut kredisi faizleri, ertelenmiş
talep ve ödeme gücü ile yakından ilgilidir.
Konut sahiplik oranı %61’dir. Yıllık %1
nüfus artışı, %4,5 ortalama GSYH artışı,
%1,7 ortalama şehirleşme, %1,7 hanehalkı
büyüklüğündeki düşüş ve %12 ortalama
ödeme gücündeki artış varsayımı ile
TCMB Türkiye Konut Fiyat Endeksi
TÜİK Bina İnşaatı Maliyet Endeksi
Torunlar GYO
2011 Faaliyet Raporu
S / 31
Perakende Segmentindeki Gelişmeler
Perakende sektörü ciroları 2011 yılını %17
büyüme ile kapatırken, tüketici eğilim
endekslerinin hem aylık, hem de yıllık
bazda düşüş göstermesi iç talepteki
yavaşlama eğiliminin çok güçlü olmasa da
azalmaya devam ettiğine işaret etmektedir.
2011 yılında tüm alt sektörler 2010 yılı
büyüme oranlarının üzerinde bir ciro
gerçekleşmesi yakalamıştır.
Ziyaretçi endeksi 2010’a göre yıl
ortalamalarında 2011’de %5’lik bir artış
gerçekleşmiştir. Özellikle Ekim-Kasım ve
Aralık aylarında havaların soğuması ile
birlikte AVM ziyaretleri yükselmiş, ziyaretçi
sayısındaki bu artış cirolara da olumlu
yönde yansımıştır.
2010 Aralık Ayı sonu itibarıyla 264 olan
AVM sayısı, 2011 yılı sonunda 302’ye
ulaşmıştır. 2011’de eklenen 38 AVM ve
1.201.500 m2 perakende arzı ile birlikte,
ülke genelinde AVM’lerdeki toplam BKA
7.630.500 m2’ye ulaşmıştır. Alan büyümesi
2007-2008 döneminde 950.000-1.000.000
m2 ve 2009-2010 döneminde 800.000850.000 m2 idi. Türkiye’de henüz 81 ilin
49’unda AVM bulunmaktadır.
2011 yılında metrekare gelişimi toplamda
ve tüm alt sektörlerde 2010 yılının üstünde
bir artış hızı ile gerçekleşmektedir. Mağaza
sayısı 62 bine yükselmiştir.
AYD’ye göre 2011 sonunda AVM’leri
1,3 milyar kişi ziyaret etmiş ve 39,2 milyar
TL (yıllık %24 artış) ciro yapılmıştır. 2010’da
ciro %32 artış ile 27,8 milyar TL idi (2009:
21 milyar TL).
102
106
129
132
104
102
106
20,00
95
110
101
112
100
119
97
115
100
108
97
103
95
108
97
99
112
136
143
Ciro ve Ziyaretçi Endeksleri
10,00
5,00
Oca 11 Şub 11 Mar 11 Nis 11 May 11 Haz 11 Tem 11 Ağu 11 Eyl 11 Eki 11 Kas 11 Ara 11 Oca 12
Kaynak: TÜİK
15,00
0,00
Nakdi Kredi Faiz Oranı
Ciro Endeksi (Genel)
Ziyaretçi Sayısı Endeksi (Genel)
2011’de eklenen 38 AVM ve
1.201.500 m2 perakende arzı
ile birlikte, ülke genelinde
AVM’lerdeki toplam BKA
7.630.500 m2’ye ulaşmıştır.
Torunlar GYO
2011 Faaliyet Raporu
S / 32
Perakende Segmentindeki Gelişmeler
BKA Gelişimi
İstanbul
Diğer İller
Türkiye
2009 Sonu
81
2,29
155
3,41
236
5,70
Adet
BKA (milyon m2)
Adet
BKA (milyon m2)
Adet
BKA (milyon m2)
*2013 sonu
Kaynak: Jones Lang LaSalle
2010 Sonu
93
2,66
171
3,87
264
6,53
2011 Sonu
104
3,08
198
4,55
302
7,63
Metrekare verimliliği mağaza sayısı
gelişimine paralel seyretmiş, 2010 yılı
ortalamasında 412TL/m2 olan cirolar,
2011’de %14’lük artışla 468TL/m2’ye
ulaşmıştır.
Verimlilik
Metrekare verimliliği
mağaza sayısı gelişimine
paralel seyretmiş, 2010 yılı
ortalamasında 412 TL/m2 olan
cirolar, 2011’de %14’lük artışla
468 TL/m2’ye ulaşmıştır.
En olumlu iyileşme, gıda dışı
perakendecilikte yaşanmıştır; ancak devam
eden sektör yatırımları nedeniyle gelecek
dönemde mevsimsel olarak verimlilikte
düşüş yaşanması mümkündür.
Yıllık %12 istihdam gelişimi ile organize
perakende, Türkiye genelindeki işsizlik
oranlarının, özellikle genç ve kadın
işsizliğinin, 10 yılın en düşük seviyesine
inmesinde önemli bir rol oynamıştır. Hazır
giyim perakendesinde yaşanan mevsimsel
dalgalanma, genel seyri etkilemeyecek
düzeyde kalmıştır.
İnşaat Halinde
29
1,12
37
0,98
66
2,10
Toplam*
133
4,20
235
5,53
368
9,73
2011 yılında, gerçekleşen çarpıcı ekonomik
büyüme ve tüketici harcamasına bağlı
olarak, hem uluslararası hem de yerel
perakendecilerin pazara talebi oldukça
kuvvetli gerçekleşmiştir. Avrupa’daki
ekonomik yavaşlama, Orta Doğu ve Kuzey
Afrika’daki politik belirsizliğin de etkisiyle,
Türkiye, perakendecilerin genişlemesi için
en çekici pazarlardan biri haline gelmiştir.
2013 sonu itibarıyla 2.096.000 m2 BKA’nın
66 alışveriş merkezinde aktif hale gelmesi
beklenmektedir. Mevcut durumda inşaat
halinde bulunan arzın da eklenmesiyle,
Türkiye’deki toplam BKA’nın 368 alışveriş
merkezinde 9.726.500 m2’ye ulaşacağı
öngörülmektedir. 2011 sonunda Türkiye’de
perakende yoğunluğu 1.000 kişi başına
103 m2’dir. 2013’te bu oranın 124 m2/1.000
kişiye ulaşması beklenmektedir.
Torunlar GYO
2011 Faaliyet Raporu
S / 33
Ofis Segmentindeki Gelişmeler
Dünya ve Avrupa’daki ekonomik bozulmaya
karşın İstanbul ofis piyasasında canlılık
devam etmiştir. İstanbul çokuluslu
şirketlerin Orta Doğu ve Kuzey Afrika
ve BDT bölgelerinin operasyon merkezi
olarak seçilmesi dolayısıyla Türkiye’nin en
gelişmiş ve aktif ofis pazarıdır. 2011’de hızlı
ekonomik büyümeye bağlı olarak yeni ofis
kiralama talebinde artış, özellikle A sınıfı
ofislerde boşluk oranlarında gerileme ve
kiralarda yeniden sınırlı ölçüde artış, yabancı
şirketlerin talebinde hissedilir artış ve yeni
gelişen ofis alt bölgeleri görülmüştür.
Türk lirasının değer kaybı nedeniyle bazı
satın alma işlemleri ertelenmiş veya
kiralama işlemlerinde pazarlık süreçleri
uzamıştır. Yine buna bağlı olarak bir
dönem ofis kiralarında döviz bazında
artış beklenmemektedir. Ofis arzında
hızlı genişleme sürmektedir. İlk üç çeyrek
sonunda İstanbul’da A sınıf ofis arzı
227 bin m2 genişlemiştir. Son çeyrekte de
190 bin m2 ilave arz katılmaktadır. Mevcut
ofis bölgelerine ek olarak finans merkezi
Ataşehir, kentsel dönüşüm sürecindeki
Kartal ve Kağıthane bölgeleri hızlı genişleme
göstermektedir. Kiralama talebi de
canlılığını korumaktadır. Yabancı şirketlerin
kiralamaları sürmektedir. Ancak hem yerli,
hem de yabancı şirketlerin daha küçük
metrekare ofislere talep eğilimi artmaktadır.
İstanbul’un merkezi alanları ofis talebinde
kilit ilgi alanları olarak kalmaktadır. Diğer
yandan, İzmir ve Ankara giderek daha
yüksek faaliyet seviyelerine tanıklık
etmektedir. İstanbul sağlıklı gelişme
gösteren bir proje portföyüne sahip olmakla
birlikte, mevcut stokun çoğunluğu eski
ve/veya yapı yönetmeliğine uymadığı için
boşluk oranı düşüktür.
İstanbul A sınıfı ofis arzı Merkezi İş Alanları
(MİA), MİA dışı Asya ve Avrupa olmak
üzere 3 ana alt pazarda yoğunlaşmaktadır.
İstanbul ofis pazarında belli miktarda yeni
arzın görülmeye devam etmesine rağmen,
pazarda halen kurumsal A sınıfı ofis arzında
bir boşluk bulunmaktadır. Buna karşın,
planlanan güçlü ve kaliteli projelerin bu
durumu telafi etmesi beklenmektedir.
2011 dördüncü çeyrek itibarıyla,
İstanbul’daki mevcut A sınıfı ofis stoku
yaklaşık 2,88 milyon m2’ye ulaşmıştır.
Bu oran geçen yılın aynı dönemi ile
karşılaştırıldığında, yaklaşık 0,32 milyon m2
ile %13’lük bir artışı temsil etmektedir.
Temsil ettiği %40’lık oran ile MİA pazardaki
en büyük ofis alt pazarı olmuştur. Onu
%31’lik oran ile MİA dışı Asya ve %29’luk
oran ile MİA dışı Avrupa alt pazarları takip
etmektedir.
2011 yılında kiralama işlem hacimlerinde
MİA dışı Asya %50 ile en yüksek paya
sahipken, onu %32 ile MİA ve %18 ile MİA
dışı Avrupa alt pazarları takip etmektedir.
Pozitif ekonomik görünüme bağlı olarak,
2012 yılında da kiralama hacmindeki artışın
A Sınıfı Ofis Stoku
2011 Sonu
Avrupa
Asya
*2013 sonunda tamamlanacak
Kaynak: Jones Lang LaSalle
Alt Pazar
Merkezi İş Alanı (MİA)
MİA Dışı
devam etmesi ve bu ivme ile birlikte kira
seviyelerinde belli bir artışın oluşması
beklenmektedir.
Tamamlanan projelerin etkisiyle, İstanbul
A sınıfı ofis alanlarındaki boşluk oranı 2011
sonu itibarıyla %9,1’e yükselmiştir. MİA
Bölgesi halen diğer alt pazarlara göre en
düşük boşluk oranına sahip olmasına karşın,
2011 başında %2,8 olan boşluk oranı 4Ç
2011’de %4’e yükselmiştir.
Colliers’a göre, A sınıfı ofis ortalama
kira rakamları 4Ç 2011’de m2/ay olarak
Taksim’de 45,3 ABD doları, Etiler’de 35,3
ABD doları, Maslak’ta 26,9 ABD doları,
Levent’te 32,7 ABD doları, Gayrettepe’de
29,3 ABD doları, Şişli’de 35 ABD doları,
Kavacık’ta 21,8 ABD doları, Ümraniye’de
18,4 ABD dolarıdır.
2011’de Etiler’de Royal Bank of Scotland
binası %7,5 brüt verimle, Maslak’taki 29.000
m2 Akbank kuleleri 95 milyon ABD dolarına
ve Eyüp’teki 25.500 m2 AG Plaza 45 milyon
Euro’ya satılmıştır.
Mevcutta pazara 2013 yılında girmesi
beklenen güçlü bir gelecek arz
bulunmaktadır ve yaklaşık 682.000 m2’lik
ofis alanının şu an inşaat halinde olduğu
bilinmektedir. Pazara girecek stok ile
birlikte, İstanbul A sınıfı ofis stokunun 2013
sonunda yaklaşık 3,6 milyon m2’ye ulaşması
beklenmektedir.
Mevcut BKA (m2)
1.160.000
770.000
950.000
Devam Eden Projelerdeki BKA (m2)*
303.000
195.000
184.000
Torunlar GYO
2011 Faaliyet Raporu
S / 34
Torunlar GYO’nun Varlıkları
Torunlar GYO’nun
31.12.2011 itibarıyla
toplam varlıkları
3,9 milyar TL’ye,
portföy değeri
3,8 milyar TL’ye
ulaşmıştır.
(%)
38
30
13
17
2
Binalar
Projeler
İştirakler
Para ve Sermaye Piyasası Araçları
Arsa
Torunlar GYO
2011 Faaliyet Raporu
S / 35
Torunlar GYO
2011 Faaliyet Raporu
S / 36
1
1
2
3
37
56
Gayrimenkul Portföy Kompozisyonu (%)
Otel
Operasyonel
Varlıklarımız
İstanbul
• Torium AVM
• Nish İstanbul
Ankara
• Ankamall
Bursa
• Korupark AVM
• Korupark Evleri
• Zafer Plaza AVM
Antalya
• Deepo Outlet Center
Muğla
• Netsel Marina
Projelerimiz
İstanbul
• Mall of İstanbul
• Ali Sami Yen Projesi
• Torun Tower
Bursa
• Korupark Terrace
Samsun
• Bulvar Samsun AVM
Marina
Arsa
Satışa Hazır
Gayrimenkuller
Devam Eden Projeler
AVM’ler
Torunlar GYO
2011 Faaliyet Raporu
S / 37
Portföy Değeri (milyon TL)
Arsalar
Zafer AVM
2010
2011
24,4
70,0
143,2
176,8
Korupark AVM
540,5
600,2
Torium AVM
549,9
567,3
Korupark I-II
50,1
35,6
Nishİstanbul
41,7
40,3
Torium Evleri
7,1
8,0
637,3
810,2
MOI
Korupark III
50,4
74,7
Torun Tower
237,7
253,3
AnkaMall
139,5
181,0
Netsel Marina
29,0
37,7
Bulvar Samsun
16,1
41,4
Deepo Antalya
208,8
232,4
Nakit
438,7
655,6
Diğer
21,4
33,8
3.135,7
3.818,3
Toplam
Gayrimenkullerin ve iştiraklerin değerleri; Standart Gayrimenkul Değerleme Uygulamaları A.Ş.’ye yaptırılan 31.12.2011 tarihli değerleme
raporlarından alınmış olup, gerçeğe uygun değerleri temsil etmektedir.
Torunlar GYO
2011 Faaliyet Raporu
S / 38
TORIUM
Proje Detayı
Mülkiyet
Torunlar GYO (%100)
Faaliyete geçme tarihi
30 Ekim 2010
Yatırım maliyeti
221 milyon TL
Doluluk oranı (%)
%99 (Aralık 2011 itibarıyla)
Mağaza sayısı
180
Ana kiracılar
Migros, Electro World, C&A, H&M,
M&S, Teknosa, Tekzen, YKM, Zara
Ekspertiz değeri
(Aralık 2011)
567,3 milyon TL
(298,6 milyon ABD doları)
Aralık 2011 itibarıyla
ortalama kira süresi
4 yıl
BKA/BSA
95.280 m2 BKA AVM
5.723 m2 BSA Konut
Kiralama/Mülkiyet
durumu
Kira geliri+ortak alan
geliri
Ziyaretçi sayısı
Mülkiyet
48,1 milyon TL
10.179.530
Torunlar GYO
2011 Faaliyet Raporu
S / 39
AVM ve konut karma kullanım projesi olan
Torium, İstanbul’un yaklaşık üç buçuk
milyon nüfusunun on dakikada ulaşabildiği;
Beylikdüzü, Esenyurt, Gürpınar, Bahçeşehir,
Küçük Çekmece, Florya, Büyük Çekmece’yi
kapsayan şehrin en kalabalık yerleşim
bölgesinde yer almaktadır. D100 (E5)
otoyolu üzerinde Haramidere Kavşağı’nda
2010 Ekim ayında faaliyete giren Torium,
çevresindeki bağlantı yolları ve çeşitli toplu
taşıma alternatifleri ile kolay ulaşılabilirlik
imkanına sahiptir. Yapımı devam eden
Avcılar-Beylikdüzü metrobüs hattı ile
ziyaretçi yoğunluğu daha da artacaktır.
Torunlar GYO tarafından İstanbul’da yapılan
ilk alışveriş merkezi yatırımı olarak dikkat
çeken Torium İstanbul’un en büyük
dördüncü ve Türkiye’nin en büyük beşinci
alışveriş merkezi olma özelliğini
taşımaktadır. 256 bin m2 toplam inşaat
alanına sahip olan Torium, konsepti ile
perakende ve alışveriş merkezi sektöründe
yeni bir akıma da öncülük etmektedir. Bu
konseptle eğlence ve yeme içme alanları,
kiralanabilir alan içerisinde %25 orana
ulaşmaktadır. Türkiye’nin ilk ve tek kar
merkezi “Snowpark” 4.500 m2’de eğlenceli
spor kompleksi olarak Torium’un tüm
ülkede bilinirliğini sağlamaktadır. Her yaşın
eğlence anlayışına göre tasarlanmış 3.500
m2 kapalı “Starpark” lunapark ve 1.766
koltuk sayısı ve 9 salon ile Cinetech
Sinemaları ve 12 hat bowling salonuyla
beraber İstanbul’un sayılı adreslerinden biri
olmaktadır.
Bulunduğu bölgenin genç ve çalışan nüfus
avantajını iyi değerlendiren Torium, güçlü
bir mağaza karması oluşturmuştur. Alışveriş
merkezlerinde ilk defa 11 metre aks aralıkları
ile mağazalara geniş cephe kazandırılırken,
markaların bölgede büyük metrekarelerde
kendilerini sunmaları sağlanmaktadır.
Alışveriş merkezinin bir diğer önemli özelliği
açık cadde mağazaları formundaki çarşı
katıdır. Bu kat restoran, kafe, bowling
salonu ve açık hava oturma alanları ile
ziyaretçilere yeni bir konfor ortamı
sunmaktadır. Geniş atrium ve galerileri; gün
ışığından maksimum yararlanan aydınlık
cephe; gösteri özellikli su havuzları, zengin
peyzajı ile ferah bir alışveriş merkezidir.
Sahip olduğu farklılıkları ziyaretçilerine
hissettirme yönünde sürekli etkinlikler
düzenlemekte olan Torium, Türkiye’nin
çevreye duyarlı ilk alışveriş merkezi olarak
bir ilk’e imza atmaktadır.
2011 yılı değerlendirmesi
Torium AVM’de ilk tam faaliyet yılı olan
2011’de sürekli kampanya ve etkinliklerle
ziyaretçi girişi 800-1.000 bandında tutulmuş
ve 2011 Eylül döneminden itibaren de
artarak devam etmiş; toplam ziyaretçi sayısı
10,2 milyon olmuştur.
2011 kira ve ortak alan gelirleri 48,1 milyon
TL’ye ulaşmış olan alışveriş merkezindeki
kiraların çoğu (%70) ABD doları bazındadır.
2011’de müşteriye yönelik satış odaklı
kampanyalar (araba-ev-tatil), kiracıya
yönelik destek kampanyaları (puanlı
kampanya), özel gün ve bayram etkinlikleri,
Torium’a özel etkinlikler (Snowfest-Genç
orkestralar yarışıyor), Sinema etkinlikleri
(Narenciye değil, öğrenciye kampanyasıMinitech kampanyası) düzenlenmiştir.
2011’de Akbatı AVM’nin açılması ile bölgede
artan rekabete karşılık, Torium’un en büyük
gücü Torun AVM’nin yönetim becerisi, bilgi
gücü ve kiracı ilişkilerindeki uzmanlığıdır.
2012’de 13 milyon ziyaretçi ve bir önceki yıla
göre %20 ciro artışı hedeflenmektedir.
Torium AVM ile aynı kompleks içinde
bulunan Torium konutlarının satışlarına
başlanmıştır.
Torunlar GYO
2011 Faaliyet Raporu
S / 40
NISHİSTANBUL
Konut adedi/
Satılabilir alan (m2)
Ofis sayısı/Satılabilir
alan (m2)
Mağaza adedi/
Kiralanabilir alan (m2)
Proje Detayı
Mülkiyet
Torunlar GYO (%60)
Kiralama/Mülkiyet
durumu
Mülkiyet
İnşaat başlama tarihi
2YY 2008
Faaliyete geçme tarihi
Kasım 2010
Ekspertiz değeri (*)(**)
(Aralık 2011)
*
Henüz satılmamış olan bölümler.
GYO payı
**
585/53.204
63/16.925
52/10.937
40,3 milyon TL
(21,2 milyon ABD doları)
Torunlar GYO
2011 Faaliyet Raporu
S / 41
Nishİstanbul, İstanbul’un Avrupa yakasında
Yenibosna, Bahçelievler’de Atatürk
Havalimanı’ndan 1,5 km mesafede E5
otoyolunun kenarında bulunan konut, ofis
ve perakende alanından müteşekkil karma
kullanımlı bir projedir. Proje Torunlar Özyazıcı Proje Ortaklığı tarafından
yürütülmüştür. Torunlar GYO’nun projedeki
payı %60‘tır.
Nishİstanbul’da 585 adet konut birimi inşa
edilmiş ve satışa sunulmuştur. Üç konut
bloğu, bir ofis bloğu ve mağaza
birimlerinden oluşan projenin inşaatı Ekim
2010’da tamamlanmıştır.
Proje merkezi lokasyonu nedeniyle hem iş,
hem de yaşam alanını bir arada
bulundurma özelliğini taşımaktadır.
270 m2’den 1.080 m2’ye kadar farklı
büyüklükteki alanlardan oluşan ofisler,
havaalanına yakın olması nedeniyle
uluslararası ticaretle iştigal eden firmalar
için büyük bir önem arz etmektedir.
Torunlar GYO
2011 Faaliyet Raporu
S / 42
ANKAMALL
Proje Detayı
Mülkiyet
Torunlar GYO’nun (%14,83)
hissesine sahip olduğu Yeni Gimat
Ana kiracılar
Migros, Koçtaş, Tepe Home, Electro
World, Boyner, Mudo City,
Marks&Spencer, LCW
Faaliyete geçme tarihi
1999
Kiralanabilir alan (m2)
88.421 (TRGYO Payı 13.112)
Ekspertiz değeri
(GYO payı)
181 milyon TL
(95,3 milyon ABD doları)
Doluluk oranı (%)
%100 (Aralık 2010 itibarıyla)
Net faaliyet geliri
62 milyon TL
Mağaza sayısı
315
Kiralanmış/Mülkiyet
durumu
Mülkiyet
Kira gelirleri
90,6 milyon TL
Torunlar GYO
2011 Faaliyet Raporu
S / 43
İstanbul ve Konya karayollarının kesişim
noktasında, Yenimahalle’de yer alan
Ankamall’a Akköprü Metro İstasyonu’nu
alışveriş merkezine bağlayan bir yaya yolu
ile direkt olarak ulaşılabilmektedir. BKA
bazında Ankara’nın en büyük ve Türkiye’nin
dördüncü büyük alışveriş merkezidir.
Ankamall Alışveriş Merkezi kiracı karması,
merkezi konumu, ulaşım kolaylığı
bakımından; ücretsiz 6.000 araçlık otoparkı
ve 315 mağazası ile önemli bir rekabet
gücüne sahiptir. Gayrimenkul ayrıca 21 katlı
ve 280 odalı Crowne Plaza Hotel’i
içermektedir.
2011 yılı değerlendirmesi
Ankamall 1.000’i aşkın yatırımcının yer aldığı
bir kooperatif olarak kurulan Yeni Gimat
şirketinin mülkiyetindedir. Torunlar GYO, 31
Aralık 2011 itibarıyla bu şirketin %14,83’lük
pay ile en büyük hissedarıdır.
Ankamall’da kiralar ABD doları bazındadır.
2011 yılı kira gelirleri %25,8 artışla
90,6 milyon TL olmuştur.
ECE European Prime Shopping Centre Funds
15 Temmuz’da Torunlar GYO’nun %14,83
hissesine sahip olduğu Ankamall ve Crowne
Plaza Hotel’in tamamını almak için
525 milyon ABD doları teklifte bulunmuştur.
Torunlar GYO
2011 Faaliyet Raporu
S / 44
KORUPARK AVM
Proje Detayı
Mülkiyet
Torunlar GYO (%100)
Faaliyete geçme tarihi
2007 2YY
Kiralanabilir alan (m )
71.267
Doluluk oranı (%)
%98 (Aralık 2011 itibarıyla)
Mağaza sayısı
189
Ana kiracılar
(BKA'nın %34'ü): Tesco Kipa,
Koçtaş, Beymen, C&A, Boyner ve
Electro World
2
Ekspertiz değeri
(Aralık 2011)
Aralık 2011 itibarıyla
ortalama kira süresi
Ortalama son on iki
aylık net faaliyet kârı
(TL/m2/ay başına)
Kiralama/Mülkiyet
durumu
Kira geliri+ortak alan
geliri
Ziyaretçi sayısı
600,2 milyon TL
(315,9 milyon ABD doları)
1,8 yıl
44,10 TL
Mülkiyet
51,5 milyon TL
10.322.773
Torunlar GYO
2011 Faaliyet Raporu
S / 45
Mayıs 2007’de Bursa’da Torunlar GYO’nun
ikinci yatırımı olarak hizmete giren
Korupark, Türkiye’nin en büyük ilk onbeş
alışveriş merkezi arasında yer almaktadır.
Şehrin batısına ve bu bölgedeki gelişme
aksına ve çevre bağlantı yollarına hakim
olan bir lokasyondadır. Otobüs, hafif raylı
taşıma sistemi, minibüs gibi toplu taşıma
araçları ile ulaşılabilir konumdaki Korupark,
şehrin sayfiye bölgesine ve İstanbul-Güney
Marmara-Ege bağlantısını sağlayan feribot
iskelesine ulaşımı sağlayan Mudanya yolu
üzerinde yer almaktadır. Bulunduğu bölge
şehrin lüks ve yeni yerleşim bölgelerine
komşudur.
Türkiye’nin ana caddeye en uzun cepheli
alışveriş merkezi olan Korupark aynı
zamanda karma bir projedir. Birinci ve ikinci
etapları tamamlanan ve Bursa’nın en
prestijli yerleşim alanı Korupark Evleri’nde
genelde şehrin A ve B sosyo-ekonomik statü
grubunda yer alan aileler ikamet
etmektedirler. Bu farklılık alışveriş
merkezinin çekim gücünü artıran etkenler
arasındadır.
Korupark, Bursa’nın en prestijli alışveriş
merkezi olarak dikkat çekmekte olup birçok
ulusal ve uluslararası marka Bursa’da ilk
mağazalarını burada açmışlardır. %51
ulusal, %46 uluslararası zincir markanın
yanında %3 lokal marka ile sadece bölgenin
değil, tüm Türkiye’nin referans kabul
edebileceği bir mağaza karmasına sahiptir.
AVM yeraltında 2.000 ve yer üstünde 420
araç kapasitesinde iki otopark ile üç mağaza
katına sahiptir.
AVM bir hipermarket (12.000m2), bir
yapı-market (5.127m2), sinema kompleksi
(dokuz salon) ve eğlence alanını (eğlence
parkı, çocuklar için oyun merkezi) içeren
toplam 5.317m2 alana sahiptir.
2011 yılı değerlendirmesi
Korupark Alışveriş Merkezi, Bursa’ya
kazandırdığı yeni markaları, yeni alışveriş
alışkanlıkları ve organizasyonları ile açıldığı
günden itibaren sadece bir alışveriş merkezi
olmadığını, bir yaşam merkezi olduğunu
kanıtlamıştır. Büyüklüğü, eksiksiz mağaza
karması, ferah mimarisi ve koşulsuz müşteri
memnuniyeti yaklaşımları ile Korupark,
başta Bursa olmak üzere Güney Marmara
Bölge’sinin önemli çekim merkezlerinden
biridir.
Ticari gayrimenkul alanının en prestijli
ödüllerinden biri olan “2010 ICSC Avrupa
Alışveriş Merkezi Ödülleri”nde finale kalan,
2010 yılı “AMPD Ödülleri-Yılın Pazarlama
Kampanyası” dalında mansiyonla, 2011 yılı
“AMPD Ödülleri-Jüri Özel Ödülü”ne layık
görülen Korupark, güçlü marka karmasına
yeni halkalar eklemeye devam etmektedir.
Korupark sektörel değerlendirmeler sonucu
yenilediği mağaza karması ve kalitesi ile
Bursa’daki sektör öncülüğünü
sürdürmektedir. Birçok önemli ulusal ve
uluslararası marka Korupark’ta yer almak
için talepte bulunmaktadır.
Alışveriş merkezindeki kiraların çoğu (%87)
Euro üzerinden alınmaktadır. 2011 yılında
kira ve ortak alan gelirleri %29,3’lük artış ile
51,5 milyon TL’ye yükselmiştir.
Ortak alan giderini karşılama oranı 2010
yılında %87,83 iken, 2011 yılında %94,25
olarak gerçekleşmiştir.
Net faaliyet gelirindeki artış ise %27,52
olarak gerçekleşmiş ve Korupark AVM
hedeflediği faaliyet gelirinin üzerinde bir
rakamla 2011 yılını kapatmıştır.
Korupark Alışveriş Merkezinin 2011 yılı
cirosu %14,71’lik artış ile 344,6 milyon TL
olarak gerçekleşmiştir. 2011 yılında
10.322.773 olan ziyaretçi sayısında 2010
yılına göre %2,12’lik artış görülmüştür. 15
Aralık 2011 tarihinde hizmete giren BursaRay
ile birlikte 2012 yılındaki ziyaretçi
sayılarında %10 artış yaşanacağı
öngörülmektedir. BursaRay’ın faaliyete
geçmesi ile ulaşım açısından hiçbir sorun
yaşamayacak olan Korupark’ın, Bursa’nın
diğer ucundan gelecek ziyaretçileri bile tek
vasıta ile ulaşımlarını çok rahat
gerçekleştirebileceklerdir.
Torunlar GYO
2011 Faaliyet Raporu
S / 46
KORUPARK EVLERİ I-II
Proje Detayı
Mülkiyet
Torunlar GYO (%100)
Kiralama/Mülkiyet
durumu
Mülkiyet
İnşaat başlama tarihi
Mayıs 2006
Bitiş tarihi
1. Etap: Ocak 2008
2. Etap: Aralık 2008
Faaliyete geçme tarihi
Şubat 2008
Toplam yatırım
123,3 milyon TL
(85 milyon ABD doları)
Satılan konutlar (%)
%92 (Aralık 2011 itibarıyla)
Ekspertiz değeri (kalan
birimler) (Aralık 2011)
35,6 milyon TL
(18,7 milyon ABD doları)
Torunlar GYO
2011 Faaliyet Raporu
S / 47
Korupark Evleri, Bursa-Mudanya yolu
üzerinde, alışveriş merkezi ve konutlardan
oluşan karma projenin bileşenlerindendir.
Bursa’daki ilk kapalı özel site olarak iki ayrı
etapta inşa edilen ve satışa sunulan
Korupark Evleri, Bursa’nın değeri gün
geçtikçe daha da artan yeni gelişim
bölgesindedir.
Korupark 1. Etap Konutları: 1. Etap 6 Blok’tan
(343 daire-Brüt 57.119 m2) oluşmaktadır.
Korupark 2. Etap Konutları: 7 Blok’tan
oluşan 2. Etap’ın (403 daire-Brüt 66.721 m2)
inşaat işlerine 2007 yılında başlanmış;
%100’ü tamamlanmıştır.
31 Aralık 2011 itibarıyla 60 konutluk
(14.664 m2) stok mevcuttur.
Torunlar GYO
2011 Faaliyet Raporu
S / 48
ZAFER PLAZA
Aralık 2011 itibarıyla
ortalama kira süresi
Ortalama son on iki
aylık net faaliyet kârı
(TL/m2/ay başına)
Kiralama/Mülkiyet
durumu
Kira geliri+ortak alan
geliri*
Proje Detayı
Mülkiyet
Torunlar GYO (%72,26)
Faaliyete geçme tarihi
1999
Kiralanabilir alan (m2)
23.449 (GYO Payı 16.944)
Doluluk oranı (%)
%99 (Aralık 2011 itibarıyla)
Mağaza sayısı
127
Ana kiracılar
%8 ana kiracı ve katlı mağaza
(BKA'nın %23'ü): Migros, M&S,
YKM, Teknosa ve Boyner
Ekspertiz değeri
(Aralık 2011)
176,8 milyon TL
(93 milyon ABD doları)
Ziyaretçi sayısı
*
1,8 yıl
50,90 TL
Mülkiyet
8,9 milyon TL
12.442.061
Zafer Plaza’nin 2011’de elde ettiği toplam gelirden Torunlar GYO’nun %72,26
payına düşen aslında 15,5 milyon TL’dir. Ancak 2011’de bunun 8,9 milyon TL’si
bölüm geliri olarak kaydedilmiştir ve geri kalan tutar Zafer Plaza İşletmecilik
A.Ş.’de rezerv olarak tutulmuştur.
Torunlar GYO
2011 Faaliyet Raporu
S / 49
Türkiye’nin beşinci büyük şehri Bursa’nın ilk
alışveriş merkezi Zafer Plaza, Ekim 1999’da
hizmete girmiştir. Şehir merkezinde, yaya ve
araç trafiğinin en yoğun olduğu bölgede yer
almaktadır. Çevrenin mimari dokusunu
koruyabilmek için, cadde seviyesinin altında
3 kat çarşı ve 3 kat otopark olmak üzere 6
kat inşa edilmiştir. Yapının ortasında
bulunan ve alışveriş merkezini gün ışığı ile
buluşturan cam piramit aynı zamanda şehrin
sembol yapıları arasındadır.
%72,26 Torunlar GYO A.Ş, %18,93 Bursa
Büyükşehir Belediyesi, %8,81 de muhtelif
hissedarlara aittir. Oluşturulan havuz
protokolü esaslarına göre kurulan Zafer
Plaza İşletmecilik A.Ş unvanlı işletme şirketi
tarafından yönetilmektedir.
Zafer Plaza, 2000 yılında AMDP, Alışveriş
Merkezleri ve Perakende Merkezleri Kurulu
tarafından “En iyi Alışveriş Merkezi”
seçilmiştir.
54.000 m2 olan toplam inşaat alanı 2009’da
konsept yenileme ile birlikte büyütülerek
57.122 m2’ye çıkmıştır. Metro, tramvay ve
diğer toplu ulaşım araçlarının ara durak
istasyonunda bulunmaktadır.
Tüm gelir gruplarına hitap eden markalara
sahip Zafer Plaza, iddialı ve güncelliğini
koruyan marka karması, iki department
store mağazasıyla her dönem trendlerin
merkezinde kalabilen bir alışveriş merkezi
özelliğini korumaktadır.
Marka karmasının gençleşmesi, mağazaların
dekorasyonlarını yenilemeleri, teknoloji
konusunda odaklanma, çocuklar ve gençler
için eğlence parkı, altı salona sahip Cinetech
sinemaları Zafer Plaza’nın rekabet gücünü
artırmaktadır.
Zafer Plaza’nın çevresinde de hızlı bir
değişim yaşanmaktadır. Alışveriş merkezine
200 metre mesafede komşu bölgede kentsel
dönüşüm projesi olarak yapılan 2.750 adet
konutta 2010 yılının son çeyreğinden
itibaren yaşam başlamıştır. Kükürtlü ve
Çekirge bölgelerinde binalarda yenilenmeler
ile genç ailelerin bu bölgeye yerleşmeye
başladıkları gözlenmektedir. Ayrıca
Cumhuriyet Caddesi üzerinden Zafer
Plaza’ya ulaşan tramvay, bölgenin ve Zafer
Plaza’nın çekim gücünü artıran
gelişmelerdir.
2011 yılı değerlendirmesi
Bursa, 6 AVM ile İstanbul, Ankara ve
İzmir’den sonra dördüncü sırada
gelmektedir. Bin kişi başına kiralanabilir
alan büyüklüğü ise 143 m2’dir ve 103 m2 olan
Türkiye ortalamasının üzerindedir.
Şehrin merkezinde olması avantajı ile şehrin
her yerinden kolayca ulaşılabilecek bir
noktada olması Zafer Plaza’yı aynı zamanda
kapı giriş sayısı en yüksek alışveriş merkezi
konumuna getirmektedir.
2011 yılında ziyaretçi sayısını %7,04 artıran
Zafer Plaza 12.442.061 ziyaretçi ile halen
Bursa’nın en çok ziyaret edilen alışveriş
merkezi durumundadır.
Kentin kültürel ve sanatsal anlamda da
merkezlerinden biri olarak bir yaşam
merkezine dönüşen Zafer Plaza, 12 yıldan
beri birbirinden farklı etkinliklerle
dinamikliğini korumakta, sosyal sorumluluk
projelerine önem vererek farklılaşmaktadır.
Zafer Plaza Alışveriş ve Yaşam Merkezi’nin
cirosu 2011 yılında, sektör yıllık ciro
büyümesine yakın %9,49 artış göstererek
132 milyon TL’ye yükselmiştir. M2 başına
aylık ciro ortalaması 2011 yılında 539,00 TL
ile %7,57 artış göstermiştir.
Kira ve ortak alan geliri 2011 yılında %23,2
artışla 21,5 milyon TL (Torunlar GYO %72,26
payı 15,5 milyon TL) olarak gerçekleşmiştir.
Sözleşme yenileme çalışmaları Nisan 2012
itibarıyla tekrar gündeme gelecektir.
Kiraların çoğu (%62) ABD doları cinsinden
alınmaktadır.
Net faaliyet geliri %32 gibi önemli bir oranda
artmıştır. 2011 yılı sonunda mağaza doluluk
oranı %98,45 olmuştur.
Torunlar GYO
2011 Faaliyet Raporu
S / 50
DEEPO OUTLET CENTER
Proje Detayı
Mülkiyet
Torunlar GYO (%100)
Faaliyete geçme tarihi
24 Ekim 2004
Kiralanabilir alan (m )
18.069
Doluluk oranı (%)
%100 (Aralık 2011 itibarıyla)
Mağaza sayısı
82
Ana kiracılar
LCW, Ayakkabı Dünyası, Mudo
Outlet, Collezione, Sarar, Aydınlı
Group
2
Ekspertiz değeri
(Aralık 2011)
Aralık 2011 itibarıyla
ortalama kira süresi
Ortalama son on iki
aylık net faaliyet kârı
(TL/m2/ay başına)
Kiralama/Mülkiyet
durumu
Kira geliri+ortak alan
geliri
Ziyaretçi sayısı
191,5 milyon TL
(100,8 milyon ABD doları)
3 yıl
51,10 TL
Mülkiyet
14,9 milyon TL
4.552.305
Torunlar GYO
2011 Faaliyet Raporu
S / 51
Akdeniz Bölgesi’ndeki en büyük outlet olan
Deepo, Türkiye’nin en önemli turizm merkezi
olan Antalya’da havalimanının hemen
karşısında yer almaktadır. Gıda toptan satış
depolarından, outlet anlayış ve konseptine
göre dönüştürülen projede iklim koşulları
dikkate alınarak iki ana galeri ile dolaşım
sadeliği ön plana çıkartılmıştır. 2004 yılında
açılan Deepo, Antalya’nın Alanya, Manavgat,
Side gibi ilçelerinin ve turistik alanlarının
güzergahında ve Isparta-Konya karayolu
bağlantısındadır. AVM’nin yakın çevresinde
ticaret ve iş kompleksleri yoğun olarak yer
almaktadır.
başarmaktadır. Biletli yolculara HavaalanıDeepo arası uçuş saatine kadar ulaşım
hizmeti verilmektedir.
Antalya, Türkiye’nin diğer büyük şehirlerine
uzaklığı ve turist ağırlıklı hareketliliği
nedeniyle markalar için sezon sonu ürün
eritilmesinde doğru adres olarak kabul
edilmektedir. Projenin veriminin her yıl bir
öncesine göre artması, ulusal ve uluslararası
birçok marka için Deepo’nun cazibesini
artırmıştır.
400 m2 satranç kulübünde sosyal amaçlı
hizmet verilmekte ve ulusal turnuvalar
düzenlenmektedir.
Antalya Havalimanı karşısında yer almanın
avantajını en iyi şekilde kullanan Deepo;
bina içerisinde konumlandırılan ‘departure
boards’ uçuş bilgi panoları ve havayolları
check-in desk hizmetleri ile fark yaratmakta;
uçuş bekleme sürelerinin Deepo’da
geçirilmesi anlamında olumlu katkı
sağlamaktadır.
Bölgeyi iyi tanımak ve turizm ile ilgili doğru
stratejiler oluşturmak, bölge nüfusunun
alışveriş alışkanlığına uygun mağaza
karması oluşturmak rekabet üstünlüğü
sağlayan bir diğer unsurdur. Yıllık
5.000.000’a yakın sayıda ziyaretçinin %25’i
dış, %35’i iç turizm kaynaklıdır. Mevsimlik
dağılımlar homojen yapıya sahiptir.
Antalya Havalimanı’nda turistlere Antalya
şehir haritası dağıtımı yapan tek kuruluş
olan Deepo bu girişimi ile yerli ve yabancı
turistlerin ziyaret programına girmeyi
Oteller bölgesi ile Deepo arasında toplu
ulaşım hattı girişimlerimiz sonucu
konulmuştur. Oteller bölgesi ve Deepo
arasında yaz boyunca düzenli tarifeye sahip
taşıma hizmeti sağlanmaktadır.
Atrium bölgesinde zenginleştirilen lunapark
ve 5D sinema, çocuklar ve gençler için de
Deepo’nun bilinirliğini ve tercih
yoğunluğunu artırmıştır.
2011 yılı değerlendirmesi
2011 yılında %2,6 artışla 4.552.305 ziyaretçi
ağırlanmıştır. Yaz sezonu turizm açısından
çok verimli olmuş, geçen yıla göre %64’lük
artışla 231.000 turist AVM’yi ziyaret etmiştir.
Ağustos ayında Deepo tarihinin en yüksek
ziyaretçi sayısına ulaşılmıştır.
Ciro verimliliği m2’de 606 TL olup geçen yıla
göre %16’lık artış sağlanmıştır. Yılın
geneline bakıldığında Mart (Nevruz
nedeniyle İranlı turist sayısının artışının
etkisi ile) ve Haziran - Temmuz - Ağustos
ayları cirosal anlamda çok iyi geçmiştir.
Mağazaların ciro beyanları geçen yıla göre
toplamda %16 artmış; toplam ciro 118,8
milyon TL olmuştur.
Antalya Deepo’da kiraların çoğu (%80) Euro
cinsinden alınmaktadır. 2011 yılı kira ve
ortak alan gelirleri 15 milyon TL olarak
gerçekleşmiştir.
Bölgenin imarının 2012 yılında onaylanması
beklenmektedir. 2012 yılı sonunda
genişleme projesine başlanması
planlanmaktadır.
Antalya Deepo Genişleme Projesi
Mülkiyet
Tahmini inşaata
başlama tarihi
Tahmini inşaatı
bitirme tarihi
Tahmini faaliyete
geçiş tarihi
Kiralanabilir alan
(m2)
Torunlar GYO +
Hastalya
3Ç 2012
1Ç 2013
1Ç 2013
26.651
Tahmini yatırım
37 milyon TL
(19,5 milyon ABD
doları)
Kiralama/
Mülkiyet durumu
Kısmen mülkiyet,
kısmen Hastalya’dan
kiralanmış
Mevcut durum
İmar sürecinde
Torunlar GYO
2011 Faaliyet Raporu
S / 52
NETSEL MARİNA
Proje Detayı
Mülkiyet
Torunlar GYO (%44,6)
Faaliyete geçme tarihi
1989
Arsa
37.478 m2
Kapasite
770 yat
Kiralanabilir alan (m2)
7.692 (GYO’nun payı 3.431)
AVM doluluk oranı (%)
%82 (Aralık 2011 itibarıyla)
Mağaza sayısı
75
Ana kiracılar
Migros, Lacoste, Sisley, Tommy
Hilfiger, Paul&Shark, Stefanel, Mudo
Ekspertiz değeri
(GYO payı)
37,7 milyon TL
(19,8 milyon ABD doları)
AVM kira gelirleri
2 milyon TL
Toplam kira gelirleri
15,9 milyon TL
Kiralama/Mülkiyet
Durumu
Mülkiyet
Torunlar GYO
2011 Faaliyet Raporu
S / 53
Türkiye’nin en büyük 3 marinasından biri
olan Marmaris Netsel Marina, sürekli
geliştirilen modern alt yapısı ile mavi
yolculuk hattının ortasında, yat trafiğinin
ülkemizde en yoğun olduğu bölgede hizmet
vermektedir. Torunlar GYO ve Koç grubu
ortak yatırımı olarak işletilmekte olan
marina 22 yıllık güçlü bir markaya sahiptir.
2011 yılı değerlendirmesi
Marina’da çeşitli etkinliklerle ilginin canlı
tutulmasına çalışılmaktadır. Bunlardan en
geniş katılımlısı olan Marmaris Yarış
Haftası’nda yaklaşık 150 yatın ve 1.200
kişinin katıldığı etkinlik, her Ekim ayının son
haftasında büyük bir canlılık ve tanıtım
olanağı sağlamaktadır.
Netsel Marina; uluslararası yatçıların
gümrük ve pasaport kontrolü gibi
zorunlulukları yerine getirebilecekleri az
sayıda marinadan biridir. Netsel Marina
yanında bulunan Marmaris Cruise Port
Limanına yılda 70’in üzerinde gemi ile
yaklaşık 100.000 yolcu gelmektedir ve
Marmaris’e geçişi Netsel Marina’dan yapan
yolcular marinanın sunduğu hizmetlerden ve
dinlenme tesislerinden yararlanmaktadırlar.
Ayrıca Türkiye marinaları içinde 6.400 m2 ile
en büyük perakende alanına sahip olması da
Netsel’in cazibesini artırmaktadır. Netsel
Marina’nın alışveriş bölümünde:
AVM’de de öncelikle temalı günler
(Sevgililer Günü, Anneler Günü vb.) rutin
olarak kutlanmakta, ayrıca bazı turnuvalarla
Marmarislinin AVM sahasına gelmesi teşvik
edilmektedir. Her yıl düzenlenen Yılbaşı
Partisi en geniş katılımlı olandır ve ortalama
1.000 kişinin etkinliğe geldiği
gözlenmektedir.
• Migros
• Akdeniz bölgesinde yat meraklıları için
seçkin ve tanınmış mekanlar olan 9
restaurant ve bar
• Ulusal ve uluslararası markalara ev
sahipliği yapan 40 mağaza
• Anfitiyatro
• Çamaşırhane
• Otopark
• ATM üniteleri
• Yat kiralama şirketlerine ve acentelere ait
ofisler
bulunmaktadır.
Marmaris Netsel Marina denizde 720,
karada 50 olmak üzere toplam 770 tekne
kapasitesine sahiptir.
7.692 m2’lik BKA’ya sahip alışveriş merkezini
günlük ortalama 2.500-3.000 kişi ziyaret
etmektedir. AVM’nin 2011 yılı cirosu %24,5
artışla 2,4 milyon TL gerçekleşmiştir.
Doluluk oranı 2010’daki %75 seviyesinden
%82’ye çıkmıştır. 2011 yılı kira gelirleri ise
%24,8 artış göstererek 2,1 milyon TL
olmuştur.
Netsel Marina yenileme yatırımlarıyla
rekabetçi üstünlüğünü pekiştirmeyi
hedeflemektedir. Bu çerçevede, marinanın
yüzer iskeleleri 4 yıllık program
çerçevesinde yenilenmektedir. 2009-2012
dönemi olarak belirlenen bu 4 yıllık süreç
sonucunda, marinada bulunan yüzer
iskelelerin hepsi yenilenmiş olacaktır. 2011
yılında yapılan yatırımlar toplamı 645.750 TL
olurken yüzer iskele yenilemesi 395.385 TL
ile en büyük yatırım kalemini
oluşturmaktadır.
Sosyal tesislerin tadilatı çalışmaları
başlatılmış durumdadır ve özellikle 2012
yılındaki çalışmalarla marinanın yüzünün
yenilenmesine katkı sağlanacaktır. Yüzme
havuzu yenilenmiş ve beğeni kazanmıştır.
Torunlar GYO
2011 Faaliyet Raporu
S / 54
MALL OF İSTANBUL
Proje Detayı
Mülkiyet
Torunlar GYO (%100)
İnşaat başlama tarihi
Mart 2011
Tahmini bitiş tarihi
2YY 2013
Tahmini faaliyete geçiş
tarihi
4Ç 2013
Tahmini yatırım
695 milyon TL
(370 milyon ABD doları)
Konut sayısı/BSA
- BKA
153.963 m2 BKA AVM,
122.000 m2 BSA Konut,
32.000 m2 BSA Ofis
Ekspertiz değeri
810,2 milyon TL
(426,4 milyon ABD doları)
(Aralık 2011)
Kiralama/Mülkiyet
durumu
Mülkiyet
Mevcut durumu
İnşaat halinde
Torunlar GYO
2011 Faaliyet Raporu
S / 55
AVM, konut ve ofisten oluşan ve Türkiye’nin
en büyük karma projesi olması beklenen
Mall of İstanbul, aynı zamanda bir kentsel
dönüşüm projesi olarak dikkat
çekmektedir.
Mall of İstanbul Projesi, TEM Otoyolu
üzerinde yer alan Mahmutbey Gişeleri’nin
yanında gerçekleştirilmektedir. Atatürk
Uluslararası Havalimanı’ndan beş kilometre
uzaklıkta yer alan arazinin çok yakınında
projesi tamamlanmış ve planlaması devam
eden metro hattı bulunmaktadır.
İstanbul için yeni bir yaşam merkezi olarak
tasarlanan Mall of İstanbul’un toplam
inşaat alanı 656.000 m2’dir. Alışveriş
merkezinin 11.558 m2’si çocuk eğlence,
sinema kompleksi ve konferans/tiyatro
salonu ile zenginleştirilmiş 153.963 m2
BKA’lık bir alana inşa edilmesi
planlanmaktadır. Projenin 122.000 m2’lik
bir satılabilir konut alanı, 32.000 m2’lik ofis
alanı ve diğer parselde 300 odalı beş
yıldızlı oteli içermesi hedeflenmektedir.
18.03.2011’de inşaat izni alınan projenin
Mart sonunda inşaatına başlanmıştır. Proje
için 370 milyon ABD dolarlık tahmini
yatırım bütçesi ayrılmıştır ve 2013’ün ikinci
yarısında tamamlanması öngörülmektedir.
Torunlar GYO portföyünün inşası devam
eden en önemli yatırımlarından biri Mall of
İstanbul projesidir. Projenin inşası ve
satışları hızla devam etmektedir. Mall of
İstanbul Projesi, konutlar, AVM ve ofis
olmak üzere 3 ayrı şekilde takip edilmekte
olup hafriyat çalışmalarının %100’ü ve kaba
inşaat’ın %50’si tamamlanmış durumdadır.
Projenin ön satışları 23.04.2011 tarihinde
başlamış ve büyük bir taleple
karşılanmıştır. 31.12.2011 tarihine kadar
1.114 konuttan 541 adedi (55.421m2) ve 116
ofisten 40 adedi (7.239m2) ön satış
sürecinde satılmıştır.
Projenin finansmanı için ilgili 31.05.2011
tarihinde, Türkiye İş Bankası ile 3 yıl geri
ödemesiz 10 yıl vade ile 250 milyon ABD
dolarlık bir kredi anlaşması imzalanmıştır.
Torunlar GYO
2011 Faaliyet Raporu
S / 56
MECİDİYEKÖY ALİ SAMİ YEN PROJESİ
Proje Detayı
Mülkiyet
Kiralama/Mülkiyet
durumu
Tahmini inşaata
başlama tarihi
Satın alınan arsa
Gelir paylaşımı (%45)
Torunlar GYO (%65), Aşçıoğlu (%30),
Kapıcıoğlu (%5)
Arsa alanı (m2)
34.640
Gelir paylaşımı
Satılabilir alan (m )
57.500 m2 (37.375 m2)* Konut,
65.200 m2 (42.380 m2)* Ofis,
6.000 m2 (3.900 m2)* Mağaza
2Ç 2012
Konut sayısı
409
Ekspertiz değeri
300 milyon TL (195 milyon ABD
doları)/195 milyon TL
(125 milyon ABD doları)* (Aralık 2010)
Mevcut durumu
İnşaat izin aşamasında
Tahmini bitiş tarihi
2YY 2014
Tahmini faaliyete geçiş
tarihi
2YY 2014
Tahmini yatırım
355 milyon TL
(189,1 milyon ABD doları)/231 milyon TL
(123 milyon ABD doları)*
2
* Torunlar GYO’nun sahip olduğu pay baz alınarak hesaplanmıştır
Torunlar GYO
2011 Faaliyet Raporu
S / 57
Torunlar GYO’nun %65 hisse ile ortak
olduğu Torunlar-Aşçıoğlu-Kapıcıoğlu Proje
Ortaklığı’nın girişimi olarak, İstanbul
Mecidiyeköy’de eski Ali Sami Yen
Stadyumu arsasında karma kullanım
projesi olarak tasarlanmaktadır.
Üç otopark katı ile 200 bin metrekare üzeri
inşaat alanına sahip proje her biri 40 katlı
üç adet blok olarak planlanmaktadır.
Bloklardan ikisi konut olarak kullanılırken,
bir blok A Sınıfı Ofis Kulesi ve yatay ofisler
olarak geliştirilecektir. Araziye farklı
konumlarla yerleştirilen bloklar, bitkilerin
güneşe doğru yönlenmesi anlamına da
gelen “tropizm” yorumundan esinlenerek
tasarlanmıştır. Bu tasarım sayesinde üç
bloğun tüm cepheleri, başta İstanbul
Boğazı olmak üzere Marmara Denizi’ne
kadar uzanan kentin farklı panoramik
manzaralarını katlarına taşıyacaktır.
Modern yaşamın tüm taleplerine cevap
verecek donatı ve özelliklerle muhteşem bir
görüş açısına sahip rezidans kuleleri
1+1’den 4+1’e kadar çeşitli metrekarelerde
dairelerden oluşacaktır.
Eski Ali Sami Yen Stadyumu arazisine
yapılacak proje sayesinde Mecidiyeköy,
modern bir kent meydanına da kavuşacaktır.
Zemin altı alanlar bahçe ve teraslı ofis katları
olarak projelendirilmektedir. Ayrıca projenin
giriş kısmı 10.000 m2’lik restoranlar, kafeler
ile zenginleştirilmiş bir kent meydanı olarak
tasarlanmaktadır. Diğer yandan projenin
batı kısmında bulunan açık alışveriş sokağı
da, projenin şehir ile entegrasyonunu
artıracak şekilde planlanmaktadır.
İzin sürecine paralel 2012 yılı 2. çeyreğinde
inşaat sürecine başlanması planlanan
projenin ön satışlarına da aynı yıl içinde
başlanması hedeflenmektedir.
Torunlar GYO
2011 Faaliyet Raporu
S / 58
TORUN TOWER
Proje Detayı
Mülkiyet
Torunlar GYO (%100)
İnşaata başlama tarihi
Kasım 2011
Tahmini bitiş tarihi
4Ç 2013
Tahmini faaliyete geçiş
tarihi
4Ç 2013
Tahmini yatırım
157,9 milyon TL
(84 milyon ABD doları)
Ekspertiz değeri
(Aralık 2011)
253,3 milyon TL
(133,3 milyon ABD doları)
Kiralama/Mülkiyet
durumu
Mülkiyet
Mevcut durumu
İnşaat halinde
Torunlar GYO
2011 Faaliyet Raporu
S / 59
Torun Tower, İstanbul’un şehir merkezinde,
Şişli’de, Büyükdere Caddesi üzerindeki
anayolda yer almakta olup metro
bağlantısına sahiptir.
Torun Tower’ın A sınıfı ofis projesi olması
amaçlanmaktadır. 92.899 m2’lik bir inşaat
alanı üzerine kurulması hedeflenen Torun
Tower’ın 35 katlı bir kuleden oluşması
planlanmaktadır. Binanın inşa edildiği
arsanın tamamı Torunlar GYO’ya aittir. A
sınıfı ofisler 44.760 m2’lik bir alanı, zemin
altı yatay ofisler 8.000 m2’lik alanı ve
perakende birimler ise 2.415 m2’lik bir alanı
kaplayacak şekilde planlanmıştır.
Zemin üzerinde A sınıfı ofis alanı, zemin
altında bahçelerle zenginleştirilmiş geniş
ofisler ile ticari alan ve toplantı alanları yer
almaktadır. Binanın çok modern bir mimari
ve inşaat teknolojisi ile şehrin bir simgesi
olması planlanmaktadır.
Gayrettepe’de bulunan Torun Tower
projesinin inşaatına 2011 yılında
başlanmıştır. Torun Tower Projesinin
ruhsatının alınmasından sonra iksa,
hafriyat ve kaba inşaat sözleşmeleri
imzalanmış, hafriyatın %75’i
tamamlanmıştır.
Torunlar GYO
2011 Faaliyet Raporu
S / 60
KORUPARK TERRACE
Proje Detayı
Mülkiyet
Torunlar GYO (%100)
İnşaata başlama tarihi
Nisan 2011
Tahmini faaliyete geçiş
tarihi
4Ç 2012
Tahmini yatırım
90 milyon TL
(47,8 milyon ABD doları)
Ekspertiz değeri
(Aralık 2011)
Kiralama/Mülkiyet
durumu
Konut adedi sayısı/
BSA
Mevcut durumu
74,7 milyon TL
(39,3 milyon ABD doları)
Mülkiyet
680 adet/102.260 m2 Konut
İnşaat halinde
Torunlar GYO
2011 Faaliyet Raporu
S / 61
Korupark Terrace, Korupark AVM ve
Korupark Evleri’nin bitişiğinde yer alan
arazide lüks konut yerleşimi olarak
projelendirilmiştir.
7 blok ile 680 daireden oluşan Korupark
Terrace evlerinde, daire tiplerinin 1+1’den
4+1’e kadar uzanan çeşitliliğe sahip olması,
bütün dairelerin iç peyzaja bakıyor olması,
yüksek ve alçak blok seçeneklerinin
sunulması gibi farklılıklar ön plana
çıkmaktadır.
102.260 m2’lik konut alanına sahip olan
projenin inşaatına 22.04.2011’de
başlanmıştır. III. Etap işleri 2 ayrı faz
şeklinde planlanmıştır. İlk faza ait kaba
inşaat işleri tamamlanmış olup, ince
imalatlar devam etmektedir. 2. faza ait
kaba inşaat işleri devam etmektedir.
Projenin 31.10.2012’de tamamlanması ve
teslimatların 2012 yılı sonuna kadar
yapılması hedeflenmektedir.
2011 yılında satışına başlanan Korupark
konutları III. Etap için satışlar Türk Lirası
üzerinden yapılmaktadır. 218 adet (27.558
m2) konut 31 Aralık 2011 itibarıyla ön satış
sürecinde satılmıştır.
Torunlar GYO
2011 Faaliyet Raporu
S / 62
BULVAR SAMSUN AVM
Proje Detayı
Mülkiyet
Torunlar GYO (%40)
Kiralama/Mülkiyet
durumu
Kiralama
Mevcut durumu
İnşaat halinde
Alan bilgileri
Arsa: 17.400 m2
Toplam inşaat alanı: 37.500 m2
Brüt kiralanabilir alan
Alışveriş merkezi: 14.950 m2
Ofis: 950 m2
Tamamlanma tarihi
İnşaat izni: Eylül 2010
İnşaat başlama tarihi: Kasım 2010
İnşaat bitiş tarihi: Haziran 2012
Yatırım harcamaları
29 milyon TL (15,4 milyon ABD doları)
11,6 milyon TL (6,1 milyon ABD doları)*
Ekspertiz değeri
41,4 milyon TL (21,8 milyon ABD doları)
* Torunlar payına düşen
Torunlar GYO
2011 Faaliyet Raporu
S / 63
Bulvar Samsun Alışveriş Merkezi
Samsun’daki eski bir sigara fabrikasının
arazisi üzerinde inşa edilmektedir. Torunlar
GYO, TTA Gayrimenkul Yatırım ve Yönetim
A.Ş.’deki hissesi vasıtasıyla projenin %40
hissesine sahiptir. Projenin diğer ortağı
Turkmall Gayrimenkul’dür.
Arazi belediye tarafından 30 yıllığına
verilen kiralama hakları kapsamında
geliştirilmektedir. 14.943 m2’lik BKA’ya
sahip olacak ve 17.401 m2’lik alan üzerinde
restore edilecek olan Bulvar Samsun
Alışveriş Merkezi’nin, Samsun şehir
merkezindeki ilk alışveriş merkezi olması
planlanmaktadır.
Bulvar Samsun Alışveriş Merkezi, şehir
merkezinin güneyinde bulunan, çevresi
konut amaçlı ve ticari binalarla çevrili bir
konumda bulunmaktadır. Eski sigara
fabrikası depolarının restore edilmesi ile
gerçekleşecek proje, pek çok modern
mağazanın faaliyetlerini sürdürdüğü iki ana
meydan arasında yer almakta ve araziye
çevre yollarından ve bağlantı yollarından
kolayca ulaşılabilmektedir.
2011 yılında başlanan projenin Haziran
2012’de tamamlanması hedeflenmektedir.
Torunlar GYO
2011 Faaliyet Raporu
S / 64
Toplumla içiçe...
Torunlar GYO, toplumla paylaşımcı ve
sosyal sorumluluğunu yansıtan iletişim
yaklaşımıyla her an hayatın içinde…
Torunlar GYO 2011 yılı ile birlikte iletişim
ve marka yatırımlarını artırmış; mecra
çeşitliliğine dayalı yoğun bir iletişim
stratejisi izlemiştir. Bu yoğun iletişim farklı
etkinlik ve çalışmalarla desteklenerek
Şirketin bilinirliğini ve marka değerini
yükseltmektedir.
Konut, ofis ve AVM projeleriyle modern ve
sıcak “yaşam alanları” yaratan Torunlar
GYO AVM’lerin, eğlence ve alışveriş
dışında; eğitim, kültür, sanat, spor
gibi farklı alanlarda da önemli bir katkı
sağlayıcı olduğunu vurgulamayı ve bu
kapsamda ziyaretçi nezdinde saygınlığı
artırmayı hedefleyen etkinlikleri hayata
geçirmektedir. Torunlar GYO, günlük
yaşamın içinde yer alan AVM’lerinde
sosyal sorumluluk niteliği taşıyan projelere
de ev sahipliği yapmaktadır. Torunlar
GYO gerçekleştirdiği iletişim ve marka
yatırımlarıyla da farklılaşmakta; topluma
yakın, saygın duruşunu ve marka imajını
güçlendirmektedir.
Dinozorlara Yolculuk Sergisi
Yenilikçi yaklaşımı ve ilklerle farklılaşan
Torium, bir ilki daha gerçekleştirerek,
dünyanın en ünlü hareket eden dinozorlar
sergisi olan “Dinozorlara Yolculuk Sergisi”
ne 10 Mart - 12 Haziran 2011 tarihleri
arasında ev sahipliği yapmıştır.
“Dinozorlara Yolculuk Sergisi”, 350 yıldan
uzun bir süredir doğal hayat ile ilgili bilgiler
üreten ve paylaşan, İngiltere’nin dünya
çapında en önemli ziyaret merkezinden
biri olan ve 300’den fazla bilim adamının
çalıştığı, dünyanın önde gelen bilim
ve araştırma merkezi “Natural History
Museum” ile dünyanın en başarılı robot
üretimini gerçekleştiren Japon “Kokoro”
şirketinin ortak çalışmasıdır.
Özellikle 8-18 yaş arası gençlerden
yoğun ilgi gören sergi, animatronik
robotlarla gençlerin, hem doğa tarihinde
büyüleyici bir yolculuk yapmasını hem de
teknolojinin canlandırmada geldiği üst
düzeyi tanımasını sağlamıştır. “Dinozorlara
Yolculuk Sergisi” toplam 112.465 kişi
tarafından ziyaret edilmiştir.
ICT işbirliği ile getirilen, sergi düzenleme
konusunda uzman “Natural History
Museum” teknik ekibi ve Torium teknik
ekibi, 750 m2’lik sergi alanını detaylı
bir çalışmanın ardından, 20 günde
hazırlamış; sergi alanı, dinozorların doğal
yaşam alanlarını en gerçekçi atmosferde
yansıtabilmek amacıyla, büyük boy yapay
ve gerçek bitkiler ile dekore edilmiş, özel
aydınlatma ve ses efektleriyle donatılmıştır.
“Eğlenceli bilim ve eğlenceli eğitim”
amacıyla özellikle yeni nesil ziyaretçi
kitlesini hedefleyen sergide, engelli, sosyal
yardım destekli eğitim görenler, emekli
eğitimciler gibi kitlelere, ulaşım ve yemekli
ağırlamayı da içerecek şekilde ücretsiz
sergi giriş imkanıyla sosyal sorumluluk
katkısı sağlanmıştır.
Proje için oldukça güçlü bir medya planı
hazırlanmış; tüm mecraların etkin ve yoğun
olarak kullanılması sayesinde, kampanya
güçlü bir şekilde duyurulmuştur. Görselyazılı basın ve internet haberleri sayesinde
proje, 3.428.639 $ PR değerine ulaşmıştır.
Torunlar GYO
2011 Faaliyet Raporu
S / 65
Bursa Klasik Otomobil Turu Korupark’tan
start aldı…
Osmangazi Rotary Kulübü ve İstanbul
Klasik Otomobil Kulübü ile geçtiğimiz
yıl gerçekleştirilen Klasik Otomobil
Turu sonucunda Uludağ Üniversitesi
Çocuk Sağlığı ve Hastalıkları Ana
Bilim Dalı’na Sitrosantifrüj cihazı
bağışlanmıştı. Çocuklarda görülen
kanser rahatsızlıklarında erken teşhis
ile çocukların kurtarılabileceği hedefiyle
hayata geçirilen projenin ikinci ayağı bu yıl
yine Korupark Alışveriş Merkezi’nden start
almıştır.
Osmangazi Rotary Kulübü, merkezi
İstanbul’da bulunan Klasik Otomobil
Kulübü ve Bursa Korupark Alışveriş Merkezi
ile ortaklaşa düzenlenen “2. Bursa Klasik
Otomobil Turu” ile anlamlı bir etkinliğe
daha imza atmıştır. Çocukların erken teşhis
ile kanser hastalığından kurtulmalarını
sağlamak amacıyla başlatılan; bu yıl ikincisi
gerçekleştirilen “Bursa Klasik Otomobil
Turu” projesi sonunda sponsorların
destekleri ile Uludağ Üniversitesi Çocuk
Sağlığı ve Hastalıkları Anabilim Dalı’na
Mikrotom cihazı kazandırılmıştır.
Rus-Türk-Ukrayna Kültürleri 2. Dostluk
Şenliği 10-18 Aralık tarihleri arasında
Deepo’da gerçekleşti.
Deepo Outlet Alışveriş Merkezi 10-18 Aralık
tarihlerinde Rusya Dostluk ve Kültür Derneği
ve Ukrayna Ailesi Derneği’nin katkılarıyla
önemli bir şenliğe ev sahipliği yapmıştır.
Geçen yıl birincisi düzenlenen Dostluk
Şenliğinin bu yıl ikincisi gerçekleşmiştir.
Rus-Türk-Ukrayna halklarının ulusal, sosyal
ve kültürel anlamda kaynaştırılması ve
güçlendirilmesi hedeflenen şenlikte, pek
çok yerli ve yabancı katılımıyla birbirinden
farklı pek çok aktivite ve sürprizle adeta
bir karnaval havası yaşanmıştır. Yaklaşık
10.000 kişinin ziyaret ettiği şenlik,
Antalya’da yaşayan 3 ülke insanını bir
araya getirerek kültürlerin tanınması ve
kaynaşmaları adına tam not almıştır.
“Genç Orkestralar Yarışıyor”
Torium AVM’nin sponsorluğunda Doğulu
Müzik işbirliğiyle düzenlenen “Genç
Orkestralar Yarışıyor”, Torium açık çarşı
katında kurulan açık sahnede 24 Haziran 30 Temmuz 2011 tarihleri arasında 6 hafta
boyunca gerçekleştirilmiştir. Sosyal medya
ile desteklenen ve Pop, Rock, Jazz, Blues ve
Funk kategorilerinde müzik yapan gençlerin
yarıştığı ve toplam 200 başvurunun
yapıldığı yarışmada, ön elemeyi geçen
40 grup “Final” heyecanını yaşamak için
kıyasıya yarışırken izleyicilere de keyifli
anlar yaşatmışlardır.
Birinci olan grubun her üyesine 2.000
TL’lik, ikinci olan grubun her üyesine 1.000
TL’lik, üçüncü olan grubun her üyesine ise
500 TL’lik hediye çeki verilmiştir. Ayrıca ilk
5’e giren gruplar Doğulu Müzik tarafından
yapılacak “single” fırsatına da sahip
olmuşlardır.
Torunlar GYO
2011 Faaliyet Raporu
S / 66
Toplumla içiçe...
İstanbul Shopping Fest rüzgârı Torium
AVM’den esti.
18 Mart - 26 Nisan 2011 tarihleri arasında
İstanbul’da yaşanan alışveriş festivali
“İstanbul Shopping Fest” kapılarını Torium
AVM’de açmıştır. 40 gün süren İstanbul
Shopping Fest süresince Torium’da
bulunan mağazalar yeni sezon ürünlerini
yüzde 30’lara varan indirim fırsatları ve
sürprizler ile ziyaretçilerine sunmuştur.
Festivalin coşkusunu Torium’da alışveriş
yaparak yaşayanlar ayrıca farklı hediyeler
ve indirim çekleri kazanma şansı da
bulmuştur.
Noel Baba’dan çocuklara yeni yıl
hediyeleri
2012 yılına girerken, Zafer Plaza Alışveriş
Merkezi ve Korupark’ta bulunan çam
ağaçlarında asılı, ihtiyaç sahibi çocukların
yeni yıl dileklerinin yer aldığı zarflarda
yazılan ve resmedilen hediyeler, Zafer Plaza
AVM ziyaretçileri ve çalışanları tarafından
alınarak çocukların yeni yılı mutlu
karşılamalarına katkıda bulunulmuştur.
Çocuklar, Burger King ve Mc Donald’s
da yedikleri öğle yemeğinin ardından
kendilerine verilen hediyeleri sevinç ve
mutluluk içinde almışlardır. Hürriyet Bursa,
Radyo Aktif, Korupark ve Zafer Plaza iş
birliği ile 2. defa hayata geçirilen proje
kapsamında, ihtiyaç sahibi çocukların
oyuncak bebekten, takım elbiseye, kitap
setinden, süslü abiye elbiseye, uzaktan
kumandalı arabadan, mp3 çalara,
ayakkabıdan, trene kadar çeşitli dilekleri
yerine getirilmiştir.
Torunlar GYO, günlük yaşamın
içinde yer alan AVM’lerinde
sosyal sorumluluk niteliği
taşıyan projelere ev sahipliği
yapmaktadır.
Torunlar GYO
2011 Faaliyet Raporu
S / 67
Ödüllerimiz
Torium Türkiye’nin LEED sertifikalı ilk
alışveriş merkezi oldu.
Torium Alışveriş Merkezi’nin çevreye
duyarlı ve enerji tasarrufunu teşvik eden
uygulamaları Amerikan Çevre Dostu Binalar
Konseyi tarafından tescillenmiştir.
Torunlar GYO’nun İstanbul’daki ilk AVM
yatırımı Torium, dünyanın en önemli
yeşil bina sertifikalarından biri olarak
kabul edilen “LEED” (Enerji ve Çevre
Dostu Tasarımda Liderlik) Sertifikası’nı
Türkiye’de almaya hak kazanan ilk ve tek
alışveriş merkezi olmuştur. Çevreye duyarlı
uygulamalarıyla Torium, Avrupa’da da LEED
Altın sahibi en büyük binalardan biri olma
başarısını göstermiştir.
Klasik binalara göre daha sağlıklı, çevreye
saygılı, işletme giderleri ile daha ekonomik
ve kârlı olan yüksek performanslı binaları
tanımlayan LEED yeşil bina derecelendirme
sistemi, gönüllü bir standarttır. Binalar,
sürdürülebilir alanlar, su verimliliği, enerji
ve atmosfer, malzeme ve kaynaklar, iç
mekan kalitesi ve tasarımda yenilik gibi
6 ana kriter üzerinden değerlendirilerek
puanlanmaktadır. 4 farklı sertifika seviyesi
üzerinden verilen LEED’de Torium yüksek
bir puan alarak Gold seviyesinde sertifika
almaya hak kazanan Avrupa’nın en büyük
binalarından birisi olmuştur.
Dünyanın herhangi bir yerinde Torium gibi
büyük ölçekli bir binanın LEED alabilmesi
ciddi bir özveri ve çaba gerektirmektedir.
256 bin metrekarelik alanı ile Torium
önemli bir başarıya imza atmış, hem dünya
hem de Türkiye için örnek bir projedir.
Torium, “AVM Oskarları”nda finalde
Torium Alışveriş Merkezi ticari gayrimenkul
alanının en prestijli ödüllerinden “ICSC
Avrupa Alışveriş Merkezi Ödülleri”nde
finale kalmıştır. “AVM Oskarları” olarak da
bilinen ödülleri kazananlar, Nisan ayında
Berlin’de düzenlenecek 2012 ICSC Avrupa
Konferansı’nda açıklanacaktır.
Torium Alışveriş Merkezi, Uluslararası
Alışveriş Konseyi tarafından 1977 yılından
beri organize edilen ve “AVM Oskarı” olarak
kabul gören “Avrupa Alışveriş Merkezleri
Ödülleri” için “Large” kategorisinde 2011
yılı finalistlerinden biri olarak seçilmiştir.
Torunlar GYO
2011 Faaliyet Raporu
S / 68
Ödüllerimiz
Torium’u çevreye duyarlı bina yapan uygulamalar
Proje arazisinin uygunluğu, toplu taşıma ile kolay erişilebilirliği, ücretsiz servis ve
çevreye duyarlı düşük emisyonlu araçların kullanımını teşvik eden uygulamalar
sayesinde Torium karbon salımını düşürerek daha temiz bir çevre için gerekli
hassasiyetleri göstermektedir.
Torium Alışveriş Merkezi
ticari gayrimenkul alanının en
prestijli ödüllerinden “ICSC
Avrupa Alışveriş Merkezi
Ödülleri”nde finale kalmıştır.
Isı adası etkisinin azaltılarak bina soğutma yükünün hafifletilmesi ve çevresel etkilerin
azaltılması için Torium’da otoparkların %50’si yer altında bulunurken, güneş yansıtıcı
etkisi yüksek olan malzemeden üretilmiş yeşil çatı uygulamalarına yer verilmiştir.
Bunun yanı sıra binada su verimliliği gözetilerek kullanılan malzemeler ve geri
dönüşüm üniteleri sayesinde şebeke suyu kullanımından da %45 oranında tasarruf
sağlanabilmektedir.
Klozet ve pisuarların tamamında binanın soğutma kulelerindeki atık sular
kullanılmaktadır. Ayrıca, sensörlü bataryalar ve peyzajda kullanılan nem sensörlü
damlama sulama araçlarıyla da su tasarrufuna katkı sağlanmaktadır.
Enerji verimliliğinin de maksimum oranda gözetildiği Torium’da %33 oranında
enerji tasarrufu sağlanmaktadır. Doğal havalandırma, aydınlatma ve soğutma
uygulamalarının yanı sıra ısı geri kazanım sistemleri, %100 verimli yoğuşmalı kazan,
frekans konvertörlü pompa ve fanlar, Lowe camlar ve çatı tipi klima ünitesi Torium’un
enerji sarfiyatını azaltmaktadır.
Bunun yanı sıra Türkiye’nin en büyük kapalı kar merkezi olan Snowpark’ın
soğutmasında kullanılan enerji, kış aylarında binanın ısıtmasında kullanılarak ısıtma
için kullanılan enerjiden ciddi oranda tasarruf sağlanmasına olanak tanımaktadır.
Soğutma sisteminde ozona zararlı Kloroflorokarbon (CFC) içeren gazların
kullanılmadığı Torium’da doğal kaynakların kullanımını düşürmek amacıyla, inşaat
maliyetinin %37’si kadar geri dönüştürülmüş yerel malzemeler kullanılmıştır.
Torium’da metal, plastik, kağıt, cam ve karton atıklar farklı kaplarda ve bina içinde
kolay ulaşılabilir alanlarda kontrollü bir biçimde toplanmakta ve geri dönüşüm
tesislerine gönderilmektedir. Ayrıca, bina kullanıcılarına sağlıklı ortamlar sağlamak
için, bina içerisine uluslararası ASHRAE (Amerikan Isıtma, Soğutma ve Klima
Mühendisleri Birliği) standartlarına göre %30 daha fazla taze hava verilmektedir.
Kullanım yoğunluğu yüksek olan alanlarda ise karbondioksit sensörleri kullanılarak iç
mekan hava kalitesi kontrol altında tutulmaktadır.
İnşaat aşaması ile başlayan çevre duyarlılığı çalışmaları kapsamında şantiye
çalışanlarının ve bina kullanıcılarının sağlığını ve konforunu sağlamak için bir dizi
uygulama hayata geçirilmiştir. Düşük emisyonlu boya, yapıştırıcı, kaplama ve dolgu
malzemelerinin kullanıldığı Torium’da klima santrallerinde yüksek verimli filtreler
kullanılmıştır.
Torunlar GYO
2011 Faaliyet Raporu
S / 69
3 ödül
Sunduğu yaşam vaadiyle
global standartlarda
farklılaşmış bir proje olarak
geliştirilen “Mall of İstanbul”
uluslararası üç büyük ödüle
layık bulunmuştur.
Mall of İstanbul’a uluslararası üç büyük
ödül
Torunlar GYO tarafından Türkiye’nin
en büyük karma (mixed use) kullanım
projelerinden birisi olarak geliştirilen
“Mall of İstanbul”, dünyanın önde gelen
perakende ve eğlence sektörü dergisi
Retail&Leisure International’ın düzenlediği
The Global RLI Awards 2011’de Geleceğin
Projeleri Üstün Başarı ödülüne (Highly
Commended Project) layık görülmüştür.
The Global RLI Awards, her yıl dünya
çapında yenilikçi düşünce ve yaklaşımlar
içeren projeleri ödüllendirmektedir.
Sunduğu yaşam vaadiyle uluslararası
standartlarda farklılaşmış bir proje olarak
geliştirilen Mall of İstanbul, rezidans,
alışveriş merkezi, otel ve ofis gibi
birbirinden farklı dört konsepti bir arada
ve uyum içinde sunarak geleceğin yaşam
koşullarına uygun bir platform niteliğini
taşımaktadır.
“Mall of İstanbul”, dünyanın en prestijli
gayrimenkul yarışmalarından “Avrupa
Gayrimenkul Ödülleri 2011”de (European
Property Awards) En İyi Karma Kullanım
Projesi (Best Mixed Use Development) ve
En iyi Alışveriş Merkezi Geliştirme Projesi
(Best Retail Development) kategorilerinde
de büyük ödül almaya hak kazanmıştır.
Korupark Alışveriş Merkezi 14. AMPD
Ödüllerinde “Engelsiz Alan” projesi ile jüri
özel ödülüne layık görüldü.
Alışveriş Merkezleri ve Perakendeciler
Derneği’nin (AMPD) “14. AMPD Perakende
Zirvesi” kapsamında yılın en iyi alışveriş
merkezlerini ve perakendecilerini
belirlemek için düzenlediği AMPD 20112012 Ödülleri kapsamında; Bursa Korupark
Alışveriş Merkezi, “Yılın Sosyal Sorumluluk
Projesi” dalında engelsiz alan bayrağı
kazandığı “Engelsiz Alan” projesi ile jüri
özel ödülüne layık görülmüştür.
Türkiye’de ilk kez kamu binaları ve
halka açık yerlerin denetimi Bursa Kent
Konseyi tarafından yapılırken, “Engelsiz
Alan” kavramı da kurumları teşvik
etmek amacıyla bu proje ile birlikte ilk
kez kullanılmaya başlanmıştır. Bu proje
kapsamında Korupark Alışveriş Merkezi de
denetlenen kurumlar arasında yer alarak,
mevcut fiziksel koşulları ile engellilere
uygun bir alan olarak “Engelsiz Alan”
bayrağını almaya hak kazanan ilk ve tek
alışveriş merkezi olmuştur.
Torunlar GYO
2011 Faaliyet Raporu
S / 70
Geleceğe Yönelik Beklentiler…
Torunlar GYO’nun büyüme planları
doğrultusunda 2012 yılında projelerine
ilişkin beklenti ve hedefleri aşağıda
özetlenmiştir.
Torun Tower ve Mall of İstanbul proje
inşaatları devam ederken, 2012 2.
çeyrekte Mecidiyeköy projesi inşaatı ve ön
satışlarına başlanması planlanmaktadır.
Şirket 2012’de 278,9 milyon TL kesin satış
geliri hedeflemektedir.
Korupark Teras Evleri 3. Etap inşaatının
2012 dördüncü çeyrekte bitirilmesi ve 2012
yılında 104 milyon TL kesin satış geliri elde
edilmesi beklenmektedir.
2012- 2014 döneminde Paşabahçe eski
Tekel arsası hariç 1,1 milyar TL yatırım
yapılacaktır.
Kuvvetli finansal pozisyonumuz sayesinde
Mall of İstanbul ve Korupark Teras Evleri
projelerinde peşinat oranına göre farklı
ödeme seçenekleri sunulmaktadır.
Torium ve Zafer Plaza’da döviz cinsinden
kiralarda kur sabitlemesi ($=1,70TL,
Euro=2,35TL) kademeli olarak
kaldırılacaktır.
BKA+BSA (m2)
Perakende
Konut
Ofis
Otel
Marina
Diğer
Toplam
Arsa
2011
221.176
26.331
2.150
2.907
3.431
4.140
260.135
78.654
Bulvar Samsun Alışveriş Merkezi’nin
Haziran 2012’de açılması planlanmaktadır.
Şehirlere göre BKA dağılımı 2011
İstanbul %44
Bursa %42
Antalya %7
Ankara %6
Muğla %1
Kira gelirlerinde %10 yıllık artış
beklenmektedir.
Elverişli nakit pozisyonu sayesinde yeni
arsa satın alma (Maltepe) ve ihale fırsatları
(Paşabahçe eski Tekel arsası) takip
edilmektedir.
2012
227.156
128.591
2.530
2.907
3.431
4.140
368.755
78.654
2013
407.770
260.532
72.204
2.907
3.431
6.555
753.399
78.654
2014
407.770
297.907
114.584
2.907
3.431
12.555
839.154
78.654
Şehirlere göre BKA dağılımı 2014
İstanbul %65
Bursa %25
Antalya %5
Ankara %2
Samsun %2
Muğla %1
Torunlar GYO
2011 Faaliyet Raporu
S / 71
Kurumsal
Yönetim ve
Finansal
Bilgiler
Torunlar GYO
2011 Faaliyet Raporu
S / 72
Kurumsal Yönetim İlkeleri Uyum Raporu
1- Kurumsal Yönetim İlkelerine Uyum Beyanı:
Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. 4 Temmuz 2003 tarih ve 35/835 sayılı kararı ile kabul edilerek ilk defa Temmuz 2003’te
kamuya açıklanan ve Şubat 2005’te de düzeltme ve ilavelere tabi tutulan “Sermaye Piyasası Kurumsal Yönetim İlkeleri”ni ve 30.12.2011
tarihli ve 28158 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan “Kurumsal Yönetim İlkelerinin Belirlenmesine ve Uygulanmasına İlişkin Tebliği” (Seri:
IV No: 56) benimsemektedir. Torunlar bu ilkelerin uygulanmasının, Şirketimize, menfaat sahiplerine ve nihayetinde ülkemize getireceği
faydaların bilincindedir. Sermaye Piyasası Kurulu tarafından yayınlanan Kurumsal Yönetim İlkelerine uyum sağlanması ile ilgili çalışmalar
devam etmektedir.
Şirketimizin vizyon ve misyonu ile stratejik hedeflerimize ulaşmanın yolunun Kurumsal Yönetim İlkelerini uygulayarak varılacağının bilinci
ve anlayışı içerisindeyiz. Kurumsal Yönetim’in ana prensipleri olan adillik, şeffaflık, sorumluluk ve hesap verebilirlik ilkeleri Şirketimiz
tarafından benimsenmiştir.
Sermaye Piyasası mevzuatına ve Kurumsal Yönetim İlkelerine uyum çerçevesinde Şirketimiz bünyesinde Kurumsal Yönetim Komitesi
kurulmuştur. Yönetim Kurulumuzun 24.05.2010 tarihli toplantısında bağımsız yönetim kurulu üyesi Ali Alp ile Şerife Cabbar ve Lütfü Vardı
Kurumsal Yönetim Komitesi üyeliğine ve bağımsız yönetim kurulu üyesi Mehmet Mumcuoğlu ile Ali Coşkun ve Mahmut Karabıyık da
Denetimden Sorumlu Komite üyeliğine seçilmişlerdir.
Uluslararası platformda Türkiye’yi ve Türk Gayrimenkul Yatırım Sektörünü en iyi şekilde tanıtmayı, güvenilirliği ve şeffaflığı ilke edinmiş
Ortaklığımızın 01.01.2011 - 31.12.2011 faaliyet dönemine ilişkin Sermaye Piyasası Kurulu‘nun (SPK) benimsemiş olduğu Kurumsal Yönetim
İlkelerine ilişkin Kurumsal Yönetim İlkelerine Uyum Raporu aşağıda bilgilerinize sunulmaktadır. Rapora, faaliyet raporunun yanı sıra
Şirketimizin web sayfasındaki Yatırımcı İlişkileri Bölümü’nden de erişilebilmektedir.
Aziz TORUN
Yönetim Kurulu Başkanı - Genel Müdür
Torunlar GYO
2011 Faaliyet Raporu
S / 73
Kurumsal Yönetim İlkeleri Uyum Raporu
Bölüm I. PAY SAHİPLERİ
2- Pay Sahipleri ile İlişkiler Birimi:
Yurtiçi ve yurtdışı yatırımcıların doğru ve zamanında bilgilendirilmesi halka arz sonrası işlemlerin takibi süreçlerini yönetmek üzere
Finanstan Sorumlu Genel Müdür Yardımcılığı’na bağlı Yatırımcı İlişkileri Bölümü oluşturulmuştur. Ayrıca Genel Kurul toplantılarında
hissedarların yararlanabileceği dokümanların hazırlanması ve hissedarların bu dokümanlara kolayca ulaşmasının sağlanması da bu
bölümün görevleri arasındadır
Bölüm ayrıca Şirket hakkında gelen bilgi taleplerini cevaplar. Mümkün olan tüm iletişim fırsatlarıyla (birebir görüşme, konferanslara
katılım, toplantılar, web sitesi, telefon, e-posta, yatırımcı bültenleri, yatırımcı sunumları vb.) Torunlar GYO hissedarlarını ve Şirket
hakkında rapor hazırlayan aracı kuruluş analistlerini şirket hakkında bilgilendirir.
Yatırımcı İlişkileri Bölümüne yöneltilen sorular Şirketimiz Bilgilendirme Politikasına uygun olarak cevaplanmaktadır.
25.01.2011 tarihinden geçerli olmak üzere Dr. Haluk Yükler Yatırımcı İlişkileri Direktörü olarak atanmıştır.
Şirketimiz ile ilgili bilgi almak isteyen tüm pay sahipleri [email protected] adresine e-posta göndererek bilgi taleplerini iletebilirler.
Ayrıca diğer tüm iletişim kanalları pay sahiplerinin kullanımına açıktır.
Torunlar GYO ve projeleri ile ilgili gelişmelerden düzenli olarak haberdar olmak için ‘‘www.torunlargyo.com.tr’’ adresinden ‘’ Yatırımcı
Geri Bildirimi’’ne tıklanarak, elektronik posta adresinin sistemimize kaydedilmesi yeterlidir.
Finanstan Sorumlu Genel Müdür Yardımcısı: İsmail Kazanç
Adres: Rüzgarlıbahçe Mah. Selvi Çıkmazı No.4 34805 Beykoz-Istanbul Türkiye
Telefon: +90 216 425 20 07
Faks: +90 216 425 03 12
E-posta: [email protected]
Yatırımcı İlişkileri Direktörü: Dr. Haluk Yükler
Adres: Rüzgarlıbahçe Mah. Selvi Çıkmazı No 4 34805 Beykoz-Istanbul Türkiye
Telefon: +90 216 425 20 07
Faks: +90 216 425 20 07
E-posta: [email protected]
3- Pay Sahipleri Bilgi Edinme Haklarının Kullanımı:
Bilgilendirme
Torunlar GYO’nun Bilgilendirme Politikası, bütün pay sahiplerine ve yatırımcılara eşit davranılmasını gerektirmekte, aynı içeriğe sahip
olan bilgilerin doğru ve aynı anda ulaştırılmasını öngörmektedir. Pay sahiplerinin o anda kamunun bilgisi dahilinde olmayan işlemler
hakkındaki bilgi talepleri de bu politikaya uygun olarak değerlendirilmekte ve kişiye özel açıklama yapılmasına hiçbir zaman izin
verilmemektedir.
Pay sahiplerinden gelen sözlü ve yazılı bilgi talebi Sermaye Piyasası Mevzuatı ve İMKB mevzuatı çerçevesinde yanıtlanmaktadır.
Pay sahiplerinin bilgi edinme hakları özenle kullandırılmaktadır. Bilgiler, Kamuyu Aydınlatma Platformu ve basın yoluyla halka
açıklanmaktadır. Pay sahiplerinin halka açık bilgilere daha kolay ulaşmasını sağlamak amacıyla ve Kurumsal Yönetim İlkeleri Bölüm II,
Madde 1.11.5 uyarınca, halka yönelik bütün açıklamalar Şirketin Internet sitesinde (www.torunlargyo.com.tr) Türkçe ve İngilizce olarak
yayınlanmaktadır.
Torunlar GYO
2011 Faaliyet Raporu
S / 74
Kurumsal Yönetim İlkeleri Uyum Raporu
Yerli ve yabancı yatırımcılar genel olarak genel kurul toplantısı, sermaye artırımı ve mali tabloların kamuya duyurulması dönemlerinde
veya duyurulmasından sonra, ihtiyaç duydukları bilgileri elektronik posta ve birebir toplantı yapmak sureti ile bilgilendirilmektedir.
Telefonla ulaşan talepler derhal, elektronik posta ile de en kısa sürede yerine getirilmektedir.
Pay sahiplerinden dönem içinde şirketimize yapılmış cevaplanmamış yazılı başvuru bulunmamaktadır. 2011 yılında telefon aramaları
dışında 80 yerli yatırımcının sorularına e-posta ile cevap verilmiş olup sorular ağırlıklı olarak hisse performansı, bedelsiz sermaye artırımı,
genel kurul tarihi ve gündemi, temettü, hisse geri alımı ile ilgili olmuştur. Hissedarlardan gelen dilek, şikayet ve öneriler üst yönetime de
iletilmiştir.
Yabancı fonlarla toplam 130 yabancı yatırımcı ile birebir görüşme yapılmıştır. Şirketin sahip olduğu AVM’ler, kiracı mağaza sayısı,
brüt kiralanabilir alan, yıl içinde geliştirilen projelerin ilerleme durumları, yılsonu satış hedefleri vb. konularda bilgi taleplerinde
bulunmuşlardır.
2010 yılsonu finansalları için 07.04.2011’de ve 30.06.2011 finansalları için 25.08.2011 tarihlerinde iki analist toplantısı yapılmıştır.
2011’de 12 yatırım bankası şirketi takibe aldı. Bunlardan yedisi yabancıdır.
Ayrıca telefon ve e-posta yolu ile analistlerin soruları cevaplandırılmaktadır. Şirketin KAP’a yaptığı açıklama ve basın bültenleri aynı anda
analist ve yatırımcılara da Türkçe ve İngilizce olarak geçilmektedir.
01.01.2011 - 31.12.2011 tarihli dönemde Ortaklığımız ile ilgili olarak 46 adet özel durum açıklaması yapılmıştır. Ortaklığımız ile ilgili tüm
özel durum açıklamaları KAP’a zamanında yapılmaktadır. Pay sahiplerinin haklarının kullanımı için gerekli olan elektronik ortam ile ilgili
çalışmalar tamamlanmıştır. Web sitemizden mali raporlar ve diğer linkler aracılığı ile mali ve idari bilgilere ulaşılmaktadır.
4- Genel Kurul Bilgileri:
Genel Kurul Toplantıları için gündem belirlenirken, her bir maddenin karışıklığa yer vermeyecek şekilde açık ve anlaşılabilir olmasına özen
gösterilmektedir. Gündem maddelerinde mevzuat gereği görüşülmesi gereken tüm konuların kapsanmasına dikkat edilmektedir.
2010 Yılı Olağan Genel Kurul toplantısı 25.05.2011 tarihinde Saadetdere Mah. E 5 Üzeri Harami dere Esenyurt İstanbul adresindeki
Torium Alışveriş Merkezi Konferans Salonunda İstanbul Sanayi ve Ticaret Müdürlüğü’nün 24.05.2011 tarih ve 32091 sayılı yazılarıyla
görevlendirilen Bakanlık Komiseri Sn. Fevzi ÜLKER’in gözetiminde yapılmıştır. Toplantıya ait davet kanun ve esas sözleşmede öngörüldüğü
gibi ve gündemi ihtiva edecek şekilde, Türkiye Ticaret Sicil Gazetesi ve Ülke çapında yayın yapan bir gazetede ilan edilmek, bir kısım pay
sahiplerine imza mukabilinde bildirmek suretiyle süresi içerisinde yapılmıştır. Ayrıca Sermaye Piyasası Kurulunun 30.05.2009 Tarih ve
27243 Sayılı Resmi Gazetede Yayımlanan Seri: VIII No: 61 Sayılı “ Bilgi Belge ve Açıklamaların Elektronik Ortamda İmzalanarak KAP’a
Gönderilmesine İlişkin Esaslar Hakkında Tebliğ’i ile bu Tebliğe dayanılarak oluşturulan mevzuat hükümleri uyarınca KAP’ta ilan edilmiştir.
Genel Kurul Toplantısında, 224.000.000 TL’lik sermayeye tekabül eden 224.000.000 adet hisseden, 88.165.697 adet paya karşılık
88.165.967 TL paya malik hissedarların asaleten, 105.560.916 adet paya karşılık 105.560.916 TL paya malik hissedarın vekaleten olmak
üzere toplam 193.726.883 adet hisse temsil edilmiş olup gerek kanun gerekse ana sözleşmede öngörülen toplantı nisabı sağlanmıştır.
Toplantı tutanağı ve temsil ilzam ile ilgili 26.05.2011 tarih ve 2011/31 sayılı Yönetim kurulu kararımız 26.05.2011 tarihinde tescil edilmiş
olup, 15.06.2011 tarih ve 7837 sayılı Türkiye Ticaret Sicil Gazetesinin 626-631 numaralı sayfalarında ilan edilmiştir.
Olağan Genel Kurul Toplantısında, 2010 yılına ait bilanço ve gelir tablosu ile Yönetim Kurulu yıllık faaliyet raporu, Denetçiler ve
Bağımsız Denetçi raporları okunmuş ve oybirliği ile kabul edilmiştir. 2010 yılı dağıtılabilir kârının tamamının dağıtılmasına oybirliğiyle
karar verilmiştir. Yönetim Kurulu ve Denetim Kurulu üyeleri ayrı ayrı oybirliği ile ibra edilmiştir. Şirket ana sözleşmesinin 6, 21 ve 27
maddesindeki değişikliklerin kabulüne oybirliği ile karar verildi. Değerleme tutarının üzerinde bedelle satın alınan taşınmazlar, Kurumsal
Yönetim ilkeleri gereğince oluşturulan kâr dağıtım politikası, bilgilendirme politikası, etik kurallar, 2010 yılı içerisinde yapılan bağış ve
yardımlar, verilen teminat, rehin ve ipotekler ile 2011 için imzalanan bağımsız denetim sözleşmesi genel kurulun bilgisine sunulmuştur.
Torunlar GYO
2011 Faaliyet Raporu
S / 75
Kurumsal Yönetim İlkeleri Uyum Raporu
İlk yapılacak olağan genel kurul toplantısına kadar görev yapmak üzere, Yönetim Kurulu Üyeliklerine, A Grubu paydaşlardan Aziz
TORUN ve Ali COŞKUN, B Grubu paydaşlardan Mehmet TORUN ve Yunus Emre TORUN, Bağımsız Yönetim Kurulu üyeliklerine Mehmet
MUMCUOĞLU ve Prof. Dr. Ali ALP, Genel kurul tarafından seçilmesi gereken yönetim kurulu üyeliğine de Mahmut KARABIYIK seçilmiştir.
İlk yapılacak olağan genel kurul toplantısına kadar görev yapmak üzere, Denetim Kurulu üyeliklerine, Kadir BOY ve Mehmet Akif ULUSOY
seçilmiştir.
Olağanüstü Genel Kurul Toplantısı, 12 Eylül 2011 Tarihinde Şirket merkezinde İstanbul Sanayi ve Teknoloji Müdürlüğü’nün 09.09.2011
tarih ve 10548 sayılı yazılarıyla görevlendirilen Bakanlık Komiseri Sn. Ferit ÖZTÜRK’ün gözetiminde yapılmıştır. Toplantıya ait davet kanun
ve esas sözleşmede öngörüldüğü gibi ve gündemi ihtiva edecek şekilde, Türkiye Ticaret Sicil Gazetesi ve Ülke çapında yayın yapan bir
gazetede ilan edilmek, bir kısım pay sahiplerine de imza mukabilinde bildirmek suretiyle süresi içerisinde yapılmıştır. Ayrıca Sermaye
Piyasası Kurulunun 30.05.2009 Tarih ve 27243 Sayılı Resmi Gazetede Yayımlanan Seri: VIII No: 61 Sayılı “ Bilgi Belge ve Açıklamaların
Elektronik Ortamda İmzalanarak KAP’a Gönderilmesine İlişkin Esaslar Hakkında Tebliğ’i ile bu Tebliğe dayanılarak oluşturulan mevzuat
hükümleri uyarınca KAP’ta ilan edilmiştir.
Genel Kurul Toplantısında, 224.000.000 TL’lik sermayeye tekabül eden 224.000.000 adet hisseden, 88.208.505 adet paya karşılık
88.208.505 TL paya malik hissedarların asaleten, 104.377.049 adet paya karşılık 104.377.049 TL paya malik hissedarın vekaleten olmak
üzere toplam 192.585.454 adet hisse temsil edilmiş olup gerek kanun gerekse ana sözleşmede öngörülen toplantı nisabı sağlanmıştır.
Toplantı tutanağı 15.09.2011 tarihinde tescil edilmiş olup, 21.09.2011 tarih ve 7904 sayılı Türkiye Ticaret Sicil Gazetesinin 476 ve 477
numaralı sayfalarında ilan edilmiştir.
Olağanüstü Genel Kurul Toplantısında, 2011/32 sayılı SPK Bülteni’nde yayınlanan Sermaye Piyasası Kurulu’nun 14.07.2011 tarih ve
22/696 sayılı kararı ile kabul edilen “İMKB’de İşlem Gören Şirketlerin Kendi Paylarını Satın Alımları Sırasında Uygulanacak İlke ve Esaslar”
başlığını taşıyan İlke Kararı’na uygun olarak Yönetim Kurulu’nun 26.08.2011 tarih ve 2011/40 kararı ile kabul edilen Geri Alım Programı
kabul edilmiş ve uygulanması hususunda Yönetim Kuruluna yetki verilmiştir.
Genel Kurul tutanaklarına Şirket internet (web) sitemizden ulaşılmaktadır.
5- Oy Hakları ve Azınlık Hakları
Ana Sözleşmenin 9. maddesinde belirtildiği gibi; Yönetim kurulu üyelerinin seçiminde aday göstermede imtiyaz hakkı tanıyan paylar
dışında imtiyaz veren herhangi bir menkul kıymet çıkarılamaz. Halka açılma sonrası hiçbir şekilde yönetim kuruluna aday gösterme
imtiyazı da dâhil imtiyaz yaratılamaz.
Şirketin idaresi, üçüncü kişilere karşı temsil ve ilzamı, Türk Ticaret Kanunu hükümleri çerçevesinde genel kurul tarafından bir yıl için
seçilen Türk Ticaret Kanunu ve Sermaye Piyasası Mevzuatı’nda belirtilen şartları haiz 7 (yedi) üyeden oluşan bir yönetim kuruluna aittir.
Ana Sözleşmenin 13. maddesindeki esaslar çerçevesinde; A ve B grubu payların yönetim kurulu üyelerinin seçiminde aday gösterme
imtiyazı vardır. Yönetim kurulu üyelerinin iki adedi A Grubu pay sahiplerinin iki adedi B Grubu pay sahiplerinin gösterdiği adaylar
arasından ve diğer üç üye genel kurulda gösterilen adaylar arasından olmak üzere, genel kurul tarafından seçilir.
Genel Kurul toplantılarında ve Şirketimiz Ana sözleşmesinde imtiyazlı oy hakkı yoktur, Genel Kurul toplantılarında hazır bulunan pay
sahiplerinin veya vekillerin her hisse için bir oy hakkı vardır. Pay sahipleri ile Şirketimiz arasında iştirak ilişkisi bulunmamaktadır.
Şirketimiz ana sözleşmesinde birikimli oy kullanımı yöntemi yer almamaktadır.
Yönetim Kurulumuzda azınlık payı ile temsil eden üye bulunmamaktadır.
Torunlar GYO
2011 Faaliyet Raporu
S / 76
Kurumsal Yönetim İlkeleri Uyum Raporu
Genel Kurul Toplantılarında oy hakkına sahip kişiler oylarını bizzat kullanabilecekleri gibi, şirkette pay sahibi olan/olmayan birini de
vekil olarak atayabilir. Pay sahibi olan vekalet sahipleri, kendi oylarının dışında, temsil ettikleri paylara ait olan her pay için oy kullanma
hakkına sahip bulunmaktadırlar.
Genel Kurul Toplantısında gündem maddelerinin oylanmasında el kaldırma usulü ile açık oylama yöntemi kullanılmaktadır.
6- Kâr Dağıtım Politikası ve Kâr Dağıtım Zamanı
Ana sözleşmenin 38. maddesi gereği, TTK’nun ve Sermaye Piyasası Kanunu’nun ilgili çerçevesinde kâr dağıtımı ve kâr dağıtım zamanı
Genel Kurulca kararlaştırılmaktadır. Şirketimiz söz konusu hükümlere bağlı kalmak şartıyla, şirket kâr payı dağıtım politikasını belirler.
Kâr payı dağıtımı Torunlar GYO için, ortakların menfaati açısından her zaman önem verilen bir unsurdur. Şirketimizin büyüme stratejileri
ve kâr payı dağıtımı arasındaki hassas denge titizlikle yönetilmektedir. Bu politikada yapılacak herhangi bir değişiklikte kamuoyu ayrıca
bilgilendirilecektir.
Kârın dağıtımında imtiyazlı hisse bulunmamaktadır.
BÖLÜM II- KAMUYU AYDINLATMA VE ŞEFFAFLIK
7- Payların Devri
Ana Sözleşmenin 8. maddesinde belirtildiği gibi; A ve B grubu pay sahiplerinin, sahip oldukları C grubu dışındaki payları satmak istemeleri
halinde, satmak isteyen pay sahibi (SATICI), öncelikle satmak istediği pay grubunda pay sahibi olanlara taahhütlü mektupla satış isteğini
bildirecektir. Bu yazılı istekte, satmak istediği pay miktarı ve pay satış fiyatı bilgilerinin yer alması zorunludur. Bildirimi alan pay sahipleri 7
işgünü içinde alma isteklerini, taahhütlü mektupla karşı tarafa ulaşacak şekilde bildirmezlerse, SATICI, pay satma isteğini, yönetim kurulu
üyeliğine aday gösterme imtiyazına sahip diğer pay grubundaki pay sahiplerine iadeli taahhütlü mektupla bildirecektir. Bu bildirimde de,
satmak istediği pay miktarı ve fiyatı bilgilerine yer verilmesi zorunludur. Bildirimi alan pay sahipleri 7 işgünü içinde alım istekleri SATICI ’ya
ulaşacak şekilde iadeli taahhütlü mektupla bildirimde bulunmazlarsa, SATICI, payını üçüncü kişilere satmakla yetkilidir. Ancak bu satış,
teklifte bulunduğu pay sahiplerine önerdiği koşullardan fiyat, ödeme koşulları gibi hususlarda daha elverişli koşullarda gerçekleştirilemez.
Bu fıkra hükmüne aykırı olarak gerçekleştirilen pay devirleri, yönetim kurulu tarafından pay defterine kaydedilmez. C grubu payların devri
kısıtlanamaz.
Şirket ana sözleşmesinde Halka arz edilen C grubu payların pay devrini kısıtlayan bir hüküm yoktur.
Ana sözleşme Şirketin www.torunlargyo.com.tr adresinde bulunan internet sitesinde Türkçe olarak yayınlanmıştır.
8- Şirket Bilgilendirme Politikası
SPK’nın Özel Durumların Kamuya Açıklanmasına İlişkin Esaslar Tebliği (Seri: VIII, No: 54) kapsamında yer alan hususlar gözetilerek
kamu doğru ve zamanında bilgilendirilir. Bunun yanı sıra, pay sahipleri ile diğer menfaat sahiplerinin kararlarını etkileyebilecek nitelikte
her türlü önemli bilgi kamuya açıklanır. Kamuya açıklanan bilgilerin hissedarlar için kolay erişilebilir olması açısından bu bilgiler web
sitemizde de ilan edilmektedir. Ayrıca dönem içerisinde bilgilerin zamanında, doğru, eksiksiz, anlaşılabilir, yorumlanabilir, düşük maliyetle
kolay erişilebilir ve eşitlik ilkesine uyumlu olarak kamuya açıklanmasını teminen Şirket Bilgilendirme Politikası kabul edilmiş olup,
Genel Kurulun bilgisine sunulmuştur. Bilgilendirme politikası, Şirketin www.torunlargyo.com.tr adresinde bulunan internet sitesinde
yayınlanmıştır.
Bu kapsamda Yatırımcı İlişkileri Bölümü, şirketimizin hak ve menfaatlerini de gözetecek ve bilgi paylaşımında asimetriyi önleyecek şekilde,
bilginin zamanında, doğru ve anlaşılabilir, analiz edilebilir şekilde paylaşılmasını sağlamak amacıyla, pay sahipleri ve ilgili bütün diğer
taraflarla iletişimi yürütmektedir.
Torunlar GYO
2011 Faaliyet Raporu
S / 77
Kurumsal Yönetim İlkeleri Uyum Raporu
9- Özel Durum Açıklamaları
Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) Mevzuatı uyarınca gerekli olan bütün diğer konulara ek olarak şirketin mali durumunda ve/veya
faaliyetlerinde önemli bir değişikliğin meydana gelmesiyle sonuçlanabilecek bütün gerçekleşmeler hakkındaki bilgiler kamuya derhal
açıklanmaktadır. Ancak, kamuya yapılan hiçbir açıklama, Şirketin rekabet gücünü engelleyebilecek ve dolayısıyla Şirket, pay sahipleri ve
menfaat sahipleri açısından zararlı sonuçlar doğurabilecek olan bir bilgiyi içeremez ve Şirkete ait ticari sırlar açıklanamaz. Torunlar GYO
kamuya yönelik açıklamaları SPK’nın ve İMKB’nin mevzuat ve yönetmeliklerine uygun olarak yapmaktadır.
Şirketimiz tarafından 01.01.2011-31.12.2011 dönemi içinde, SPK’nın Özel Durumların Kamuya Açıklanmasına İlişkin Esaslar Tebliği (Seri:
VIII, No:54) kapsamında, Takasbank, Merkezi Kayıt Kuruluşu ve diğer kişi, kurum ve kuruluşlar tarafından Torunlar GYO hakkında geçilen
haberler hariç olmak üzere toplam 46 adet özel durum açıklaması yapılmıştır. Şirketin tüm özel durum açıklamaları İMKB’ye yalnız KAP
(kamuyu Aydınlatma Platformu) sistemi üzerinden yapılmaktadır.
Kamuya yapılan açıklamalar Şirket Internet sitesinde de yer almaktadır.
Periyodik mali tablolar, dipnotlar ve yıllık ara dönem faaliyet raporları şirketin gerçek finansal durumunu gösterecek şekilde hazırlanarak
kamuya duyurulur. Mali tablolar SPK tebliğleri kapsamında ulusal/uluslararası muhasebe standartlarına uygun ve konsolide olarak
hazırlanmaktadır. Uygulanan muhasebe politikalarına mali tablo dipnotlarında yer verilmektedir. Faaliyet raporumuz şirketimiz hakkında
bilgi sahibi olmak isteyen herkesin gerekli bilgilere ulaşmasını sağlayacak kadar detaylı hazırlanmaktadır ve her dönemde mevzuata/
ihtiyaçlara göre güncellenecektir.
Şirketimiz her yıl bağımsız denetim şirketi seçmekte ve denetim şirketine ilişkin tebliğ uyarınca gerekli rotasyonlar yapılmaktadır.
Bağımsız denetim hizmeti alınan şirketten danışmanlık hizmeti alınmamaktadır.
Yine SPK Kurumsal Yönetim İlkeleri doğrultusunda şirket web sitesinde “Kâr Dağıtım Politikası”, “ Bilgilendirme Politikası” ve “Etik
Kurallar”a da yer verilmektedir.
Şirket hakkında TV, yazılı basın, Internet ve radyo da dahil olmak üzere ulusal basın-yayın organlarında yer alan tüm haberler ve
söylentiler medya izleme şirketleri tarafından takip edilmekte ve şirket üst yöneticilerine ek olarak ilgili şirket çalışanlarına da günlük
olarak raporlanmaktadır. Şirket ile ilgili gerçeğe dayalı olmayan bir haber yayınlanırsa, Yatırımcı İlişkileri bölümü tarafından durum
değerlendirilir. İMKB veya SPK tarafından açıklama isteğini takiben veya gerekli hallerde açıklama isteği beklenmeksizin Torunlar GYO
politikasına uygun olarak ilgili bildirimler yapılmaktadır.
10- Şirket İnternet Sitesi ve İçeriği
Şirket internet sitesi erişimi www.torunlargyo.com.tr adresinden sağlanmaktadır. Web sitemizde Torunlar GYO, Portföy, Yatırımcı İlişkileri,
GYO sektörü ve Haberler ana bölümleri yer almaktadır. Şirket web sitesinin Yatırımcı İlişkileri başlığı altında, kurumsal yönetim ilkeleri
uyum raporu, esas sözleşmesinin son hali, periyodik mali tablo ve raporlar, portföy tabloları, izahnameler, halka arz sirkülerleri, değerleme
raporları, analist raporları, özel durum açıklamaları, sermaye artırım tablosu, kâr dağıtım politikası, bilgilendirme politikası, etik kurallar,
fiyat tespit raporu ve genel kurul bilgileri ve hızlı bağlantılar internet sitesinde yer almaktadır.
Ortaklık ve yönetim yapısının son durumlarını yansıtabilmek için internet sitesi sürekli güncellenmektedir. Şirket, internet sitesi yolu ile
ulaşan her türlü bilgi talebini ivedilikle cevaplamaktadır.
Torunlar GYO
2011 Faaliyet Raporu
S / 78
Kurumsal Yönetim İlkeleri Uyum Raporu
11- Gerçek Kişi Nihai Hakim Pay Sahibi/Sahiplerinin Açıklanması
Halka Arz Sonrası Ortaklık ve Sermaye Yapısı:
Halka arz edilen hisse senetlerimiz 21.10.2010 tarihinden itibaren İMKB’de işlem görmektedir.
ADI SOYADI/
TİCARET UNVANI
Aziz TORUN
Aziz TORUN
Torun Pazarlama A.Ş.
Ali COŞKUN
Mehmet TORUN
Mehmet TORUN
Yunus Emre TORUN Yunus Emre TORUN Torun Pazarlama A.Ş.
Mahmut KARABIYIK
Halka arz sonu yeni hissedarlar
Toplam Sermaye
GRUBU
TÜRÜ
Pay Oranı %
PAY TUTARI (TL)
A
C
A
A
B
C
B
C
B
B
C
Nama Nama Nama Nama Nama Nama Nama Nama Nama Nama Nama 20,03
17,37
0,01
0,002
20,02
17,36
0,02
0,02
0,01
0,002
25,16
100,00
44.870.280
38.918.029
31.698,00
3.522
44.835.060
38.882.809
35.220
35.220
31.698,00
3.522
56.352.942
224.000.000
SPK’nın Seri: VIII No: 54 tebliği kapsamında, Şirketimizin, yönetim kurulu başkan ve üyeleri, genel müdür ve yardımcıları, ortaklıkta önemli
karar ve yetki sorumluluğu taşıyan diğer kişiler ve sermayenin veya toplam oy haklarının doğrudan veya dolaylı olarak %5 veya daha
fazlasına sahip ortaklarının veya söz konusu kişilerle birlikte hareket edenlerin Torunlar GYO hisse senetlerini almaları ya da satmaları
durumunda özel durum açıklaması yapmaları gerekmektedir.
12- İçeriden Öğrenebilecek Durumda Olan Kişilerin Kamuya Duyurulması
Şirketimizin Yönetim Kurulu Üyeleri, denetçileri ve üst yönetimde görev alan kişilerin isimleri ile yıl içinde üst yönetimde yapılan
değişiklikler faaliyet raporunda yer almaktadır.
31.12.2011 Tarihi itibariyle içsel bilgiye erişimi olan Şirket yetkilileri:
Kişi
Aziz TORUN
Ali COŞKUN
Mehmet TORUN
Yunus Emre TORUN
Mahmut KARABIYIK
Mehmet MUMCUOĞLU
Prof. Dr. Ali ALP
Kadir BOY
Mehmet Akif ULUSOY
Emre TORUN
Yezdan KANAAT
Remzi AYDIN
İsmail KAZANÇ
İlham İnan DÜNDAR
Görevi
Yönetim Kurulu Başkanı - Genel Müdür
Yönetim Kurulu Başkan Vekili
Yönetim Kurulu Üyesi
Yönetim Kurulu Üyesi-Genel Müdür Yardımcısı
Yönetim Kurulu Üyesi
Bağımsız Yönetim Kurulu Üyesi
Bağımsız Yönetim Kurulu Üyesi
Denetçi
Denetçi
Genel Müdür Yardımcısı
Genel Müdür Yardımcısı
Genel Müdür Yardımcısı
Genel Müdür Yardımcısı
Genel Müdür Yardımcısı
İçsel bilgiye ulaşanlar listesi her çeyrekte ara dönem faaliyet raporlarında da yayımlanmaktadır.
Torunlar GYO
2011 Faaliyet Raporu
S / 79
Kurumsal Yönetim İlkeleri Uyum Raporu
BÖLÜM III - MENFAAT SAHİPLERİ
13- Menfaat Sahiplerinin Bilgilendirilmesi
Torunlar GYO kurumsal yönetim uygulamaları, menfaat sahiplerinin mevzuat, yasal düzenlemeler ve karşılıklı sözleşmelerle düzenlenen
haklarını garanti altına alır. Şirketin çalışanları, ortakları, iştirakleri ve iş ilişkisi içinde bulunduğu üçüncü şahıs ya da kurumlar bu
konulardaki önerilerini ya da ihlalleri doğrudan Şirket yöneticilerine iletebilirler.
Şirket çalışanları ve diğer menfaat sahipleriyle açık ve dürüst iletişim kanalları kurulmakta olup, kendilerini ilgilendiren hususlarda
bilgi edinmeleri için azami dikkat gösterilmektedir. Menfaat sahipleri Şirket ile ilgili olarak, kendilerini ilgilendiren hususlarda
bilgilendirilmektedirler. Şirketimiz hisselerini satın almayı düşünen potansiyel yatırımcılar, Yatırımcı İlişkiler Bölümümüzle doğrudan
iletişim kurarak bilgi taleplerini iletebilmektedirler. Torunlar GYO Yatırımcı İlişkileri, kendilerini Şirket hakkında e-posta, telefon ya da
toplantı ile bilgilendirmektedir.
Yönetim Kurulunca yayınlanmış olan Etik Kurallar çerçevesinde bütün menfaat sahiplerinin hakları gözetilmektedir.
14- Menfaat Sahiplerinin Yönetime Katılımı
Menfaat sahiplerinin yönetime katılmaları konusunda her türlü iletişim kanalını açık tutmak ve oluşabilecek bütün engelleri ortadan
kaldırmak esastır. Faaliyetimiz nedeniyle etkilediğimiz ya da faaliyetlerimizi etkileyen kişi, grup ya da kuruluşların tümü paydaşlarımızdır.
Görüş ve değerlendirmeleri bizim için değer ifade etmektedir.
Bu kapsamda Etik Kurallarda da belirtildiği şekilde, işyeri politikası çalışanlarla sürekli iletişim içerisinde, onların istekleri de göz önünde
bulundurularak belirlenmekte ve güncellenmektedir. Genel Müdür başkanlığında koordinasyon sağlama amaçlı şirket çalışanlarının
katıldığı düzenli toplantılar yapılmaktadır. Bu toplantılar, Şirket üst yönetiminin karar alma sürecinde önemli rol oynamaktadır.
Diğer menfaat sahiplerinin yönetime katılımı konusunda bir model oluşturulmamıştır.
15- İnsan Kaynakları Politikası
Şirketin insan kaynakları politikası gereği belirlenen hedef ve stratejiler doğrultusunda; nitelikli insan gücü istihdam edilir. Organizasyon,
insan gücünün verimini artıracak şekilde oluşturulur.
Yasalar ve şartların gerektirdiği seviyede sağlıklı ve güvenli çalışma şartları oluşturulur ve imkanlar nispetinde geliştirilmeye çalışılır.
İşe alımlarda görevin gerektirdiği özellikler ön planda tutulur. Çalışanların iş ve kişisel gelişimini sağlayacak konularda eğitimler
düzenlenir. Kişisel gelişim için çalışanlara eşit fırsatlar sunulur ve tatmin edici kariyer olanakları sağlanmaya çalışılır.
Çalışanlara yönelik uygulamalarda cinsiyet, yaş, etnik köken ve dini inanca yönelik ayrım yapılmaz.
16- Müşteri ve Tedarikçilerle İlişkiler Hakkında Bilgiler
Şirketimiz her zaman için Etik Kurallarını benimseyen ortaklarla işbirliğini geliştirmeye önem vermiştir. Müşteriler ile profesyonelce
kurulan ilişkilerde dürüst ve eşit davranılmaktadır, sözleşmelerin güvenirliliği ön planda tutulmakta ve taahhütler zamanında yerine
getirilmektedir. Tedarikçilerle kurulan ilişkilerin uzun dönemli güvene dayalı olmasına önem verilmektedir.
Torunlar GYO
2011 Faaliyet Raporu
S / 80
Kurumsal Yönetim İlkeleri Uyum Raporu
17- Sosyal Sorumluluk
Şirketimiz her türlü faaliyetinde sosyal sorumluluk bilinciyle yasalara ve çevresel değerlere uyum konusunda özen göstererek hareket
etmektedir. Dönem içinde, çevreye verilen zararlardan dolayı şirket aleyhine açılan dava bulunmamaktadır.
01.01.2011 - 31.12.2011 tarihleri arasında hiçbir bağış ve yardım yapılmamıştır.
TRN’de 01.01.2011-31.12.2011 döneminde aşağıda dökümü yazılı 1.056.628,87 TL’lik bağış ve yardımlar yapılmıştır.
- Milli Eğitim Bakanlığı’na bilgisayar bağışı
- Akdeniz Üniversitesi inşaatına inşaat malzeme bağışı - Büyükçekmece Belediyesine muhtaç kişiler için yapılan gıda yardımı - Erzincan Valiliği Sosyal Yardımlaşma ve Dayanışma Vakfı aracılığı ile
muhtaç okul öğrencilerine giysi yardımı 39.712,86 TL
500.522,19 TL
21.119,94 TL
495.273,88 TL
TTTA‘da 01.01.2011-31.12.2011 döneminde aşağıda dökümü yazılı 13.018 TL‘lik bağış ve yardımlar yapılmıştır.
- Ladik Belediyesi Çocuk Kütüphanesine bilgisayar malzemeleri ve demirbaş malzeme yardımı
18- Yönetim Kurulunun Yapısı, Oluşumu ve Bağımsız Üyeler
Şirketin idaresi, üçüncü kişilere karşı temsil ve ilzamı, Türk Ticaret Kanunu hükümleri çerçevesinde genel kurul tarafından bir yıl için
seçilen Türk Ticaret Kanunu ve Sermaye Piyasası Mevzuatı’nda belirtilen şartları haiz 7 (yedi) üyeden oluşan bir yönetim kuruluna aittir.
A ve B grubu payların yönetim kurulu üyelerinin seçiminde aday gösterme imtiyazı vardır. Yönetim kurulu üyelerinin iki adedi A Grubu pay
sahiplerinin, iki adedi B Grubu pay sahiplerinin gösterdiği adaylar arasından ve diğer üç üye genel kurulda gösterilen adaylar arasından
olmak üzere, genel kurul tarafından seçilir. Genel Kurul tarafından seçilen 3 adayın 2 tanesi Bağımsız adaylardan seçilir.
TORUNLAR GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. -Yönetim Kurulu üyeleri
Kişi
Aziz TORUN
Ali COŞKUN
Mehmet TORUN
Yunus Emre TORUN
Mahmut KARABIYIK
Mehmet MUMCUOĞLU
Prof. Dr. Ali ALP
Görevi
Yönetim Kurulu Başkanı- Genel Müdür
Yönetim Kurulu Başkan Vekili
Yönetim Kurulu Üyesi
Yönetim Kurulu Üyesi-Genel Müdür Yardımcısı
Yönetim Kurulu Üyesi
Bağımsız Yönetim Kurulu Üyesi
Bağımsız Yönetim Kurulu Üyesi
Yönetim Kurulu Üyeleri 25.05.2011 tarihinde yapılan Olağan Genel Kurul Toplantısı’nda ilk Genel Kurula kadar görev yapmak üzere
seçilmişlerdir.
Torunlar GYO, Kurumsal Yönetim İlkeleri gereğince, bağımsız yönetim kurulu üyelerinin mevcudiyetlerinin, gerek Şirketin faaliyetlerinin
gelişmesi ve güçlenmesi açısından gerekse daha profesyonel bir yönetim anlayışının geliştirilmesi açısından önemli katkılar sağlayacağını
düşünmektedir.
Geçmiş faaliyet dönemi itibariyle, bağımsızlığı ortadan kaldıran bir durum yaşanmamıştır.
Torunlar GYO
2011 Faaliyet Raporu
S / 81
Kurumsal Yönetim İlkeleri Uyum Raporu
Yöneticilere ilişkin yasaklar ana sözleşmenin 21. maddesinde belirtilmiştir;
“Yönetim kurulu üyeleri, genel kuruldan izin almak suretiyle kendileri veya başkaları namına bizzat ya da dolaylı olarak Şirketle şirket
konusuna giren bir ticari işlem yapabilecekleri gibi şirketin konusuna giren bir ticari işlemi kendileri veya başkaları hesabına yapabilirler
ve aynı tür ticari işlemlerle meşgul bir şirkete sınırsız sorumlu ortak sıfatıyla girebilirler.
Yönetim kurulu üyeleri ile, yönetim kurulunun alacağı kararlarda taraf olan kimseler arasında son iki yıl içerisinde istihdam, sermaye veya
ticari anlamda doğrudan veya dolaylı bir ilişki kurulmuş olması veya eş dâhil üçüncü dereceye kadar kan veya sıhrî hısımlık bulunması
durumunda, bu durumda bulunan yönetim kurulu üyesi bu hususu gerekçeleri ile birlikte yönetim kuruluna bildirmek ve toplantı
tutanağına işletmekle yükümlüdür.
Yönetim kurulu üyeleri kişisel menfaatlerine veya usul ve füruu ile eş dâhil üçüncü dereceye kadar kan ve sıhrî hısımlarının menfaatlerine
olan hususların müzakeresine iştirak edemez. Bu hükme aykırı hareket eden üye, Şirketin, ilgili olduğu işlem sonucu doğan zararını tazmin
etmek zorundadır.
Yönetim kurulu üyeleri, yönetim kurulunun alacağı kararlarda taraf olan kimselerden Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar
Tebliğinin 4 üncü maddesinin birinci fıkrasının (g) bendi anlamında bağımsız olmaması durumunda, bu hususu gerekçeleri ile birlikte
yönetim kuruluna bildirmek ve toplantı tutanağına işletmekle yükümlüdür.”
Yönetim Kurulu üyelerimizin, tamamı bu hükümlere uygun hareket etmektedir.
19- Yönetim Kurulu Üyelerinin Nitelikleri
Şirketin tüm Yönetim Kurulu üyeleri, SPK Kurumsal Yönetim İlkeleri IV. Bölümünün 3.1.1, 3.1.2 ve 3.1.5 maddelerinde yer alan niteliklere
sahip olmakla birlikte, sahip oldukları bilgi birikimi, eğitim ve tecrübeleriyle gerek sektörde, gerekse iş dünyasında örnek alınacak nitelikte
profesyonellerdir.
Yönetim Kurulu Üyelerinin kısa özgeçmişlerine Şirketin Internet sitesinden ve faaliyet raporunun ilgili bölümlerinden ulaşılabilir.
20- Şirketin Vizyon ve Misyonu ile Stratejik Hedefleri
Vizyon:
Torunlar GYO markasını, AVM, eğlence merkezi, konut, ofis, otel, lojistik merkezi, ticari ve sınai bina vb. çok amaçlı yaşam ve iş merkezi
yatırımları yapma, geliştirme ve yönetme konularında Dünyada ve Türkiye’de aranan marka haline getirmek, yüksek getirili yatırımlar
yapmak. Şeffaflığı ve güvenirliği ön planda tutarak istikrarlı şekilde büyümeyi sağlamak.
Misyon:
• Konut, ofis, otel, alışveriş merkezleri gibi insanı hedef alan yaşam merkezleri geliştirme konusunda kaliteli yaşam standardı ile eşdeğer
en güvenilir isim olmak,
• Planladığımız ve planlayacağımız projelerimizde müşterilerimizin ihtiyaçlarını, tercihlerini azami ölçüde karşılayan ve faydalarını
maksimize eden konut, alışveriş, otel, eğlence ve iş merkezleri projeleri geliştirmek ve inşa etmek,
• Ödüllendirici ve tatmin edici bir iş ortamı sağlayarak en iyi çalışanları çekmek ve korumak.
Torunlar GYO
2011 Faaliyet Raporu
S / 82
Kurumsal Yönetim İlkeleri Uyum Raporu
Stratejik hedefler:
Şirket aşağıdaki stratejileri izleyerek rekabet avantajı sağlamayı hedeflemektedir:
• Perakende tabanlı karma kullanım projelerini geliştirmek ve alışveriş merkezlerinde odaklanmaya devam etmek,
• Alışveriş merkezlerinin aktif ve dinamik yönetimi,
• Gayrimenkul sektörlerindeki gelişmeleri takip etmek,
• Yüksek büyüme ve gelişme potansiyeli taşıyan bölge ve gayrimenkul çeşitlerinde fırsatları değerlendirmek,
• Kriz yönetimi geliştirmek ve bu sayede krizleri fırsata çevirmek,
• Sektörde öncü rol oynamak, örnek alınacak projeler geliştirmek,
• Gayrimenkul sektöründeki teknolojik gelişmeler ile diğer teknolojik gelişmeleri yeni projelerde kullanarak yaşamı kolaylaştıran alanlar
yaratmak,
• Teknoloji sayesinde sektörü çağın ötesine taşımak,
• Uluslararası danışmanlık ve know-how ile yerel tecrübelerimizi birleştirerek geleceğin projelerini inşa etmek,
• Hissedarlarımıza en yüksek getiriyi kazandırmak için değer artıran fırsatları yakından izlemek,
• Sektördeki konumunu güçlendirerek en yüksek kâr payı dağıtan güvenilir ve yatırımcının tercih ettiği bir Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı
olmak.
21- Risk Yönetim ve İç Kontrol Mekanizması
Şirketimizin maruz bulunduğu risklerin sistemli bir şekilde yönetilmesi amacıyla risk yönetimi İcra Komitesi görevleri arasına alınmıştır.
Risk yönetim sistemini yönetim kuruluna karşı temsil etmek üzere İcra Komitesi Başkanlığına Aziz TORUN, İcra Komitesi Üyeliklerine Yunus
Emre TORUN, Yezdan Kanaat, İlham İnan DÜNDAR, Remzi Aydın ve İsmail KAZANÇ seçilmiştir.
Şirket bünyesindeki iç ve dış denetim sürecinin uygulama etkinliğinin, katma değerinin, muhasebe, mali raporlama ve iç kontrol ile ilgili
iç sistemlerin işleyişi ve yeterliliğinin sağlanması maksadıyla Denetim Komitesi Görev ve Çalışma Esasları Yönetmeliği hazırlanmış ve
Denetim komitesi kurulmuştur. Denetim Komitesi Başkanlığına bağımsız yönetim kurulu üyelerinden Mehmet MUMCUOĞLU, Denetim
komitesi üyeliklerine Ali COŞKUN ve Mahmut KARABIYIK seçilmiştir.
22- Yönetim Kurulu Üyeleri ve Yöneticilerin Yetki ve Sorumlulukları:
Şirket esas sözleşmesinin 16.ncı maddesinde yer verilmiştir; Yönetim Kurulu, Türk Ticaret Kanunu, Sermaye Piyasası Kanunu ve işbu ana
sözleşme ile kendisine verilmiş bulunan görevleri yerine getirmekle yükümlüdür. İlgili mevzuat ve işbu ana sözleşme hükümlerine göre
Genel Kurul kararını gerektirmeyen tüm iş ve işlemler Yönetim Kurulu tarafından yerine getirilir. Yönetim Kurulu özellikle;
• Şirketin misyon ve vizyonunu belirleyerek kamuya açıklar,
• Şirketin hedeflerine ulaşma derecesini, faaliyetini ve geçmiş etkinliğini sürekli ve etkin bir şekilde gözden geçirir,
• Şirket faaliyetlerinin, onaylanan yıllık finansman ve iş planlarının gerçekleşme düzeyini belirler ve bunların zaman ve koşullarını saptar,
• Şirketin karşı karşıya kalabileceği risklerin etkilerini en aza indirebilecek bir risk yönetim ve iç denetim düzeni oluşturur ve sağlıklı
işlemesi için gerekli önlemleri alır,
• Şirketin faaliyetinin mevzuata, ana sözleşmeye, iç düzenlemelere ve oluşturulan politikalara uygunluğunu gözetir,
• Şirketin pay sahipleri ve halkla ilişkilerine ilişkin yaklaşımını belirler, Şirket ile pay sahipleri ve/veya çalışanları arasında yaşanabilecek
anlaşmazlıkların giderilmesi için çözüm önerileri geliştirir,
• Pay sahiplerinin haklarının kullanılmasında mevzuata, ana sözleşme hükümlerine, şirket içi düzenlemelere ve oluşturulan politikalara
tam olarak uyulmasını sağlar ve bu amaca yönelik olarak kurumsal yönetim komitesi ve bünyesinde oluşturulan pay sahipleri ile ilişkiler
birimi ile yakın işbirliği içerisinde olur,
• Yıllık iş programı, bütçe ve personel kadrosunu belirleyip, onaylar, bunlarda gerekebilecek değişiklikleri irdeler ve kararlaştırır,
• Bilanço ile gelir tablosunun, dönemsel mali tabloların ve yıllık faaliyet raporunun Sermaye Piyasası Kurulu Kurumsal Yönetim İlkeleri de
dahil olmak üzere mevzuat ve uluslararası standartlara uygun olarak hazırlanması, gerçeğe uygun ve doğru düzenlenmesi ve gerekli
yerlere sunulması sorumluluklarını taşır,
• Şirketin bilgilendirme politikasını belirler,
• Şirket yapısının günün koşullarına uygunluğunu sağlamak için gerekli önlemleri alır, yöneticilerin ve sair çalışanlarının işbaşı eğitimi ve
kariyer planlamalarını düzenler, etkinliklerinin ölçülmesi ve ödüllendirme esaslarını saptar,
Torunlar GYO
2011 Faaliyet Raporu
S / 83
Kurumsal Yönetim İlkeleri Uyum Raporu
• Şirket ve çalışanları için etik kurallar belirler, nitelikli personelin uzun süre Şirkete hizmet etmesini sağlamaya yönelik teşvik ve önlemler
alır,
• Genel kurul toplantılarının yasa ve ana sözleşmeye uygun olarak yapılmasını gözetir,
• Genel Kurul kararlarının yerine getirilmesini denetler,
• Şirket bünyesinde oluşturulacak komiteleri ve çalışma esaslarını belirler, bunların üyelerini saptar, etkin ve verimli çalışmalarını sağlar,
Yönetim Kurulu gerek yasa gerekse işbu ana sözleşme ile kendisine yüklenen görev ve sorumlulukları yerine getirirken, kendi
sorumluluğunu bertaraf etmeksizin, bunları kısmen Şirket bünyesindeki komitelere görevlerini de açıkça belirtmek suretiyle devredebilir.
Bu madde çerçevesinde, Şirket, Yönetim Kurulu tarafından yönetilir ve dışarıya karşı temsil olunur. Yönetim Kurulu, Türk Ticaret Kanunu,
Sermaye Piyasası Kanunu ve ilgili sair mevzuatla ve Genel Kurulca kendisine verilen görevleri ifa eder.
23- Yönetim Kurulunun Faaliyet Esasları
Şirket ana sözleşmemizin 19. maddesine göre; Yönetim Kurulu, Şirket işleri açısından gerekli görülen zamanlarda, başkan veya başkan
vekilinin çağrısıyla toplanır. Ancak ayda en az bir kez toplanması mecburidir. Yönetim kurulu üyelerinden veya denetçilerden her biri
de başkan veya başkan vekiline yazılı olarak başvurup kurulun toplantıya çağrılmasını talep edebilir. Başkan veya başkan vekili yine de
Kurulu toplantıya çağırmazsa üyeler de re’sen çağrı yetkisine sahip olurlar. Yönetim Kurulu Başkanı, kurul toplantı, çağrı ve görüşmelerinin
düzgün şekilde yapılmasını ve alınan kararların tutanağa geçirilmesini sağlamakla yükümlüdür; bu sorumluluğunu Yönetim Kurulu
Sekretaryası aracılığıyla yerine getirir. Toplantılarda her üyenin bir oy hakkı vardır. Oy hakkı şahsen kullanılır. Üyelerden biri toplantı
yapılması talebinde bulunmadıkça, bir üyenin yaptığı öneriye, diğer üyelerin muvafakatlerini yazılı olarak bildirmeleri suretiyle de
karar alınabilir. Yönetim kurulunun toplantı gündemi yönetim kurulu başkanı tarafından diğer yönetim kurulu üyeleri ve genel müdür
ile görüşülerek tespit edilir. Acil hallerde toplantı gündemi doğrudan yönetim kurulu başkanı tarafından belirlenebilir. Yönetim kurulu
kararı ile gündemde değişiklik yapılabilir. Toplantı yeri Şirket merkezidir. Ancak yönetim kurulu, karar almak şartı ile başka bir yerde
de toplanabilir. Yönetim kurulu en az dört kişi ile toplanır ve kararlarını toplantıya katılanların çoğunluğu ile alır. Oylarda eşitlik olması
halinde o konu gelecek toplantıya bırakılır. Bu toplantıda da eşit oy alan öneri reddedilmiş sayılır. Yönetim kurulunda oylar kabul veya
red olarak kullanılır. Red oyu veren, kararın altına makul ve ayrıntılı red gerekçesini yazarak imzalar ve şirket denetçilerine iletir. Olumsuz
oy kullanan bağımsız üyelerin ayrıntılı karşı oy gerekçeleri, Şirketin web sayfasında kamuya açıklanır. Toplantıya katılmayan üyeler,
yazılı olarak, vekil tayin etmek suretiyle veya başka bir surette oy kullanamazlar. Yönetim Kurulu üyelerinin toplantılara bizzat katılmaları
esastır. Toplantıya katılamayan, ancak görüşlerini yazılı olarak bildiren üyenin görüşleri diğer üyelerin bilgisine sunulur.
Yönetim Kurulu, 01.01.2011 - 31.12.2011 faaliyet dönemi içinde 54 kez toplanmıştır.
Yönetim Kurulu kararlarının oybirliği ile alınması esastır. SPK’nın GYO Tebliği (21.nci madde), özellik arz eden kararlar oy birliği ile
alınmadığı takdirde, İMKB’ye gönderilecek özel durum açıklaması ile kamuya duyurulmasını zorunlu tutmaktadır. Bugüne kadar, bu
konuda kamuya açıklama gerektiren bir durum yaşanmamıştır.
24- Şirketle Muamele Yapma ve Rekabet Yasağı
Faaliyetlerimizi düzenleyen, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği’nin 20. maddesine göre, Yönetim Kurulu üyeleri,
yönetim kurulunun alacağı kararlarda taraf olan kimselerden bu Tebliğ’in 4üncü maddesinin (g) bendi anlamında bağımsız olmaması
durumunda, bu hususu gerçekleri ile birlikte yönetim kuruluna bildirmek ve toplantı tutanağına işletmekle yükümlüdür.
25- Etik Kurallar
Şirketimiz Yönetim Kurulu kararı ile kabul edilen şirket etik kuralları Genel Kurulun tarafından da kabul edilmiştir. Genel Kurul tutanakları
içerisinde yer alan Etik Kurallar tutanakla birlikte KAP’ta duyurulmuş ve Şirketin www.torunlargyo.com.tr adresinde bulunan internet
sitesinde Türkçe olarak yayınlanmıştır.
Torunlar GYO
2011 Faaliyet Raporu
S / 84
Kurumsal Yönetim İlkeleri Uyum Raporu
26- Yönetim Kurulunu Oluşturan Komitelerin Sayı, Yapı ve Bağımsızlığı
İcra Komitesi: Şirketimizin maruz bulunduğu risklerin sistemli bir şekilde yönetilmesi amacıyla risk yönetimi İcra Komitesi görevleri
arasına alınmıştır. Risk yönetim sistemini yönetim kuruluna karşı temsil etmek üzere İcra Komitesi Başkanlığına Aziz TORUN, İcra Komitesi
Üyeliklerine Yunus Emre TORUN, Yezdan Kanaat, İlham İnan DÜNDAR, Remzi Aydın ve İsmail KAZANÇ seçilmiştir.
Denetim Komitesi: Şirket bünyesindeki iç ve dış denetim sürecinin uygulama etkinliğinin, katma değerinin, muhasebe, mali raporlama
ve iç kontrol ile ilgili iç sistemlerin işleyişi ve yeterliliğinin sağlanması maksadıyla Denetim Komitesi Görev ve Çalışma Esasları
Yönetmeliği hazırlanmış ve Denetim komitesi kurulmuştur. Denetim Komitesi Başkanlığına bağımsız yönetim kurulu üyelerinden Mehmet
MUMCUOĞLU, Denetim komitesi üyeliklerine Ali COŞKUN ve Mahmut KARABIYIK seçilmiştir.
Kurumsal Yönetim Komitesi: Şirketin Kurumsal yönetim ilkelerine uyumu sağlamak, izlemek ve geliştirmek amacıyla Kurumsal Yönetim
Komitesi Görev ve Çalışma Esasları Yönetmeliği hazırlanmış ve Kurumsal Yönetim Komitesi kurulmuştur. Kurumsal Yönetim Komitesi
Başkanlığına Bağımsız yönetim kurulu üyelerinden Ali ALP, Kurumsal Yönetim Komitesi üyeliklerine Şerife CABBAR ve Lütfü VARDI
seçilmiştir.
27- Yönetim Kuruluna Sağlanan Mali Haklar
Yönetim Kurulu üyelerinin, ücretleri genel kurul tarafından belirlenmekte olup, 25.05.2011 tarihli Olağan Genel Kurul Toplantısında,
Yönetim Kurulu üyelerine net 2.500.-TL, denetçilere net 2.000.-TL aylık ücret ödenmesine karar verilmiştir.
Dönem içinde, şirketin Yönetim Kurulu üyelerine ve yöneticilerine borç verme, lehine kefalet verme vb. işlemler olmamıştır.
Torunlar GYO
2011 Faaliyet Raporu
S / 85
28 Mayıs 2012 Tarihli 2011 Yılı Olağan Genel Kurul Toplantı Gündemi
1.
Açılış ve Başkanlık Divanı seçimi,
2. Genel Kurul Toplantı Tutanağının Genel Kurul adına Başkanlık Divanı’nca imzalanması ve bununla yetinilmesi için yetki verilmesi,
3. 2011 yılı faaliyet ve hesapları hakkında Yönetim Kurulu Raporunun okunması
4. Denetçiler Raporu ve Bağımsız Dış Denetim Şirketi Başaran Nas Bağımsız Denetim ve Serbest Muhasebeci Mali Müşavirlik A.Ş. rapor
özetinin okunması
5. Şirketin Bilanço, Kâr ve zarar hesabının aynen ya da değiştirilerek tasdiki,
6. Kazançların dağıtılmasına ilişkin teklifin aynen ya da değiştirilerek kabul veya reddi,
7.
Yönetim Kurulu Üyeleri’nin 2011 yılı faaliyetinden dolayı ibra edilmeleri
8. Denetçilerin, 2011 yılı faaliyetinden dolayı ibra edilmeleri,
9. Görev süreleri dolmuş bulunan Yönetim Kurulu Üyelerinin tekrar seçilmeleri veya değiştirilmeleri ve görev süresinin tayini,
10. Görev süreleri dolmuş bulunan Denetçilerin tekrar seçilmeleri veya değiştirilmeleri ve görev süresinin tayini,
11. Yönetim Kurulu Başkan ve Üyelerinin huzur hakkı ile Denetçilerin aylık brüt ücretlerinin tespiti,
12. Şirket ana sözleşmesinin 3, 6, 13, 20, 22, 24, 27, 32, 35 ve 42’nci maddesi ile ilgili tadilat tasarı metinlerinin görüşülmesi, kabul ve
reddi, (İlan tarihi itibariyle Gümrük ve Ticaret Bakanlığı izni alınmamıştır.)
13. Kurumsal Yönetim İlkeleri gereğince Yönetim Kurulu tarafından kabul edilen Şirket Ücret Politikasının Genel Kurul’un bilgisine
sunulması,
14. Kurumsal Yönetim İlkeleri gereğince Yönetim Kurulu tarafından kabul edilen Denetim Komitesi, Kurumsal Yönetim Komitesi,
Aday Gösterme Komitesi, Riskin Erken Saptanması ve Ücret Komitesi Çalışma Esasları Yönetmeliklerinin Genel Kurul’un bilgisine
sunulması,
15. Sermaye Piyasası Kurulu tarafından yayınlanan Sermaye Piyasası Bağımsız Dış Denetleme hakkında yönetmelik gereği Yönetim Kurulu tarafından yapılan bağımsız denetleme kuruluşu seçiminin onaylanması,
16. Hisse geri alım programı hakkında bilgi verilmesi,
17. Sermaye Piyasası Kurulu düzenlemeleri kapsamında ilişkili taraflara 2011 yılı içerisinde yapılan işlemler hakkında Genel Kurula bilgi
verilmesi,
18. Sermaye Piyasası Kurulu’nun 09/09/2009 tarih ve 28/780 sayılı karar gereği, verilen teminat, rehin ve ipoteklerin Genel Kurul’un
bilgisine sunulması,
19. Yönetim Kurulu Üyeleri’ne şirket konusuna giren işleri bizzat veya başkaları adına yapmaları ve bu nevi işleri yapan şirketlere ortak
olabilmeleri ve diğer işlemleri yapabilmeleri hususunda Türk Ticaret Kanunu’nun 334-335. Maddeleri gereğince izin verilmesi,
20. Dilek ve temenniler,
21. Kapanış.
Torunlar GYO
2011 Faaliyet Raporu
S / 86
Kâr Dağıtım Önerisi ve Kararı
TORUNLAR GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ
YÖNETİM KURULU KARARI
KARAR NO
: 2012 / 10
TARİH
: 05.04.2012
YÖNETİM KURULU ÜYELERİ
: 1-AZİZ TORUN
2-ALİ COŞKUN
3-MEHMET TORUN 4- YUNUS EMRE TORUN
5- MAHMUT KARABIYIK
6-MEHMET MUMCUOĞLU
7- PROF. DR. ALİ ALP
GÜNDEM
: 2011 Yılı Kâr Dağıtım Önerisi hk.
KARAR
: Yönetim Kurulu, Başkanın daveti üzerine şirket merkezinde toplandı.
Yönetim Kurulumuzun 05.04.2012 tarih 2012/10 no.lu toplantısında;
Şirketimizin, Sermaye Piyasası Kurulunun Seri: XI No:29 sayılı Tebliğ hükümleri çerçevesinde düzenlenen mali tablolarımızda yer alan
2011 Yılı net dönem kârı 177.312 bin TL; Vergi Usul Kanunu hükümleri çerçevesinde düzenlenen mali tablolarımızda yer alan net dönem
kârımız ise 25.853 bin TL’dir. Vergi Usul Kanunu hükümlerine göre hesaplanan 25.853 bin TL net dönem kârımızdan %5 Birinci Tertip Kanuni Yedek Akçe (1.293 bin TL) ayrılması gerekmektedir. Sermaye Piyasası Kurulunun Seri: XI No:29 sayılı Tebliğ hükümleri çerçevesinde
düzenlenen mali tablolarımızda yer alan dağıtılabilir net dönem kârının mukayesesi sonrasında Vergi Usul Kanunu hükümleri çerçevesinde
hesaplanan net dağıtılabilir dönem kârımızın ikinci tertip yasal yedek akçe ayrıldıktan sonra %96’sının nakden temettü olarak dağıtılması
mümkün görülmektedir.
Bu çerçevede;
• 2011 Yılı net dönem kârından, Birinci Tertip Kanuni Yedek Akçe ayrılması ile bulunacak rakamdan net dağıtılabilir dönem kârı
24.560.124,19 TL üzerinden ödenmiş sermayenin %5’i tutarında 11.200.000 TL Birinci Temettü, 11.200.000 TL İkinci Temettü, dağıtılabilir
kârdan 1.040.124,19 TL Olağanüstü Yedek ayrılmasına, dağıtılması planlanan toplam kâr payından sermayenin %5’i düşüldükten sonra
kalan tutarın onda biri tutarında 1.120.000 TL İkinci Tertip Kanuni Yedek Akçe ayrılmasına,
• Ayrılan Yedek Akçeler ve Olağanüstü Yedekler sonrasında bakiye kalan 22.400.000 TL’nin Ortaklara Temettü olarak dağıtılmasına
yönelik teklif hazırlanmasına ve Genel Kurulun onayına sunulmasına,
• Genel Kurul tarafından kâr dağıtımına karar verilmesi halinde, kâr dağıtım işlemlerinin 31.05.2012 akşamına kadar tamamlanmasına,
• İş bu kâr dağıtım önerisine ilişkin kararımızın Sermaye Piyasası Kurulu kararları çerçevesinde hazırlanan 2011 yılı kâr dağıtım tablosunun
bir suretinin Sermaye Piyasası Kuruluna sunulmasına,
oybirliği ile karar verilmiştir.
Torunlar GYO
2011 Faaliyet Raporu
S / 87
2011 Yılı Kâr Dağıtım Tablosu
TORUNLAR GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.
2011 Yılı Kâr Dağıtım Tablosu (bin TL)
Ödenmiş/Çıkarılmış Sermaye
Toplam Yasal Yedek Akçe (Yasal Kayıtlara Göre)
Esas Sözleşme uyarınca kâr dağıtımında imtiyaz var ise söz konusu imtiyaza ilişkin bilgi
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
10.
11.
12.
13.
14.
15.
16.
17.
18.
19.
20.
Dönem Kârı
Ödenecek Vergiler (-)
Net Dönem Kârı (=)
Geçmiş Yıllar Zararları (-)
Birinci Tertip Yasal Yedek (-)
Net Dağıtılabilir Dönem Kârı(=)
Yıl içinde yapılan bağışlar (+)
Birinci temettünün hesaplanacağı bağışlar eklenmiş net dağıtılabilir dönem kârı
Ortaklara Birinci Temettü
- Nakit
- Bedelsiz
- Toplam
İmtiyazlı Hisse Senedi Sahiplerine Dağıtılan Temettü
Yönetim Kurulu üyelerine, çalışanlara vb.’ye temettü
İntifa Senedi Sahiplerine Dağıtılan Temettü
Ortaklara İkinci Temettü
İkinci Tertip Yasal Yedek Akçe
Statü Yedekleri
Özel Yedekler
OLAĞANÜSTÜ YEDEK
Dağıtılması Öngörülen Diğer Kaynaklar
- Geçmiş Yıl Kârı
- Olağanüstü Yedekler
- Kanun ve Esas Sözleşme Uyarınca Dağıtılabilir Diğer Yedekler
224.000
8.097
2011
SPK’ya Göre
Yasal Kayıtlara (YK) Göre
177.312
25.853
177.312
25.853
1.293
176.019
1.062
177.081
11.200
11.200
1.293
24.560
-
11.200
1.120
-
152.499
1.040
DAĞITILAN KAR PAYI ORANI HAKKINDA BİLGİ
PAY BAŞINA TEMETTÜ BİLGİLERİ
GRUBU
TOPLAM TEMETTÜ TUTARI (TL)
1 TL NOMİNAL DEĞERLİ HİSSEYE İSABET EDEN TEMETTÜ
TUTARI (TL)
ORAN (%)
BRÜT
22.400.000,00
0,1
10,0
NET
22.400.000,00
0,1
10,0
DAĞITILAN KÂR PAYININ BAĞIŞLAR EKLENMİŞ NET DAĞITILABİLİR DÖNEM KÂRINA ORANI
ORTAKLARA DAĞITILAN KÂR PÂYININ BAĞIŞLAR EKLENMİŞ NET DAĞITILABİLİR DÖNEM
KÂRINA ORANI (%)
ORTAKLARA DAĞITILAN
KÂR PAYI TUTARI (TL)
22.400.000,00
12,6
Torunlar GYO
2011 Faaliyet Raporu
S / 88
Bağımsız Denetim Raporu
BAĞIMSIZ DENETİM RAPORU
Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. Yönetim Kurulu’na
1. Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.’nin ve bağlı ortaklıklarının (hep birlikte “Grup” olarak anılacaktır) 31 Aralık 2011 tarihi
itibarıyla hazırlanan ve ekte yer alan konsolide bilançosunu, aynı tarihte sona eren yıla ait konsolide kapsamlı gelir tablosunu, konsolide
özkaynak değişim tablosunu, konsolide nakit akım tablosunu ve önemli muhasebe politikalarının özeti ile dipnotlarını denetlemiş
bulunuyoruz.
Finansal Tablolarla İlgili Olarak Grup Yönetiminin Sorumluluğu
2. Grup yönetimi konsolide finansal tabloların Sermaye Piyasası Kurulunca yayımlanan finansal raporlama standartlarına göre
hazırlanması ve dürüst bir şekilde sunumundan sorumludur. Bu sorumluluk, finansal tabloların hata ve/veya hile ve usulsüzlükten
kaynaklanan önemli yanlışlıklar içermeyecek biçimde hazırlanarak, gerçeği dürüst bir şekilde yansıtmasını sağlamak amacıyla gerekli iç
kontrol sisteminin tasarlanmasını, uygulanmasını ve devam ettirilmesini, koşulların gerektirdiği muhasebe tahminlerinin yapılmasını ve
uygun muhasebe politikalarının seçilmesini içermektedir.
Bağımsız Denetim Kuruluşunun Sorumluluğu
3. Sorumluluğumuz, yaptığımız bağımsız denetime dayanarak bu konsolide finansal tablolar hakkında görüş bildirmektir. Bağımsız
denetimimiz, Sermaye Piyasası Kurulu’nca yayımlanan bağımsız denetim standartlarına uygun olarak gerçekleştirilmiştir. Bu standartlar,
etik ilkelere uyulmasını ve bağımsız denetimin, finansal tabloların gerçeği doğru ve dürüst bir biçimde yansıtıp yansıtmadığı konusunda
makul bir güvenceyi sağlamak üzere planlanarak yürütülmesini gerektirmektedir.
Bağımsız denetimimiz, finansal tablolardaki tutarlar ve dipnotlar ile ilgili bağımsız denetim kanıtı toplamak amacıyla, bağımsız denetim
tekniklerinin kullanılmasını içermektedir. Bağımsız denetim tekniklerinin seçimi, finansal tabloların hata ve/veya hileden ve usulsüzlükten
kaynaklanıp kaynaklanmadığı hususu da dahil olmak üzere önemli yanlışlık içerip içermediğine dair risk değerlendirmesini de kapsayacak
şekilde, mesleki kanaatimize göre yapılmıştır. Bu risk değerlendirmesinde, Grup’un iç kontrol sistemi göz önünde bulundurulmuştur.
Ancak, amacımız iç kontrol sisteminin etkinliği hakkında görüş vermek değil, bağımsız denetim tekniklerini koşullara uygun olarak
tasarlamak amacıyla, Grup yönetimi tarafından hazırlanan finansal tablolar ile iç kontrol sistemi arasındaki ilişkiyi ortaya koymaktır.
Bağımsız denetimimiz, ayrıca Grup yönetimi tarafından benimsenen muhasebe politikaları ile yapılan önemli muhasebe tahminlerinin ve
finansal tabloların bir bütün olarak sunumunun uygunluğunun değerlendirilmesini içermektedir.
Bağımsız denetim sırasında temin ettiğimiz bağımsız denetim kanıtlarının, görüşümüzün oluşturulmasına yeterli ve uygun bir dayanak
oluşturduğuna inanıyoruz.
Görüş
4. Görüşümüze göre, ilişikteki konsolide finansal tablolar, Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.’nin 31 Aralık 2011 tarihi itibarıyla
finansal durumunu, aynı tarihte sona eren yıla ait finansal performansını ve nakit akımlarını, Sermaye Piyasası Kurulunca yayımlanan
finansal raporlama standartları (bkz. Dipnot 2) çerçevesinde doğru ve dürüst bir biçimde yansıtmaktadır.
Başaran Nas Bağımsız Denetim ve
Serbest Muhasebeci Mali Müşavirlik A.Ş.
a member of
PricewaterhouseCoopers
Haluk Yalçın, SMMM
Sorumlu Ortak Başdenetçi
İstanbul, 5 Nisan 2012
Torunlar GYO
2011 Faaliyet Raporu
S / 89
Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.
1 Ocak - 31 Aralık 2011 Hesap Dönemine Ait Konsolide Finansal Tablolar ve
Finansal Tablolara İlişkin Açıklayıcı Notlar
İÇİNDEKİLER
SAYFA
KONSOLİDE BİLANÇOLAR..............................................................................................................................................................................90
KONSOLİDE KAPSAMLI GELİR TABLOLARI....................................................................................................................................................92
KONSOLİDE ÖZKAYNAK DEĞİŞİM TABLOLARI..............................................................................................................................................93
KONSOLİDE NAKİT AKIM TABLOLARI............................................................................................................................................................94
KONSOLİDE FİNANSAL TABLOLARA İLİŞKİN AÇIKLAYICI NOTLAR......................................................................................................... 95-156
NOT 1
ŞİRKET’İN ORGANİZASYONU VE FAALİYET KONUSU......................................................................................................................... 95
NOT 2
FİNANSAL TABLOLARIN SUNUMUNA İLİŞKİN ESASLAR.................................................................................................................... 98
NOT 3
BÖLÜMLERE GÖRE RAPORLAMA .................................................................................................................................................... 117
NOT 4
NAKİT VE NAKİT BENZERLERİ.......................................................................................................................................................... 118
NOT 5
FİNANSAL VARLIKLAR VE BORÇLAR.................................................................................................................................................120
NOT 6
DİĞER FİNANSAL YÜKÜMLÜLÜKLER................................................................................................................................................122
NOT 7
TİCARİ ALACAK VE BORÇLAR ..........................................................................................................................................................124
NOT 8
YATIRIM AMAÇLI GAYRİMENKULLER...............................................................................................................................................126
NOT 9
STOKLAR......................................................................................................................................................................................... 127
NOT 10 MADDİ DURAN VARLIKLAR..............................................................................................................................................................128
NOT 11 DİĞER VARLIK VE YÜKÜMLÜLÜKLER...............................................................................................................................................130
NOT 12 ÖZKAYNAK YÖNTEMİYLE DEĞERLENEN YATIRIMLAR.......................................................................................................................130
NOT 13 ŞEREFİYE......................................................................................................................................................................................... 131
NOT 14 TAAHHÜTLER, KOŞULLU VARLIK VE YÜKÜMLÜLÜKLER...................................................................................................................132
NOT 15 ÖZKAYNAKLAR ...............................................................................................................................................................................132
NOT 16 ESAS FAALİYET GELİRLERİ...............................................................................................................................................................135
NOT 17 PAZARLAMA, SATIŞ VE DAĞITIM GİDERLERİ, GENEL YÖNETİM GİDERLERİ......................................................................................136
NOT 18 NİTELİKLERİNE GÖRE GİDERLER...................................................................................................................................................... 137
NOT 19 DİĞER FAALİYETLERDEN GELİR/GİDERLER .....................................................................................................................................138
NOT 20 FİNANSAL GELİRLER/GİDERLER......................................................................................................................................................138
NOT 22 VERGİ VARLIK VE YÜKÜMLÜLÜKLERİ..............................................................................................................................................139
NOT 23 İLİŞKİLİ TARAF AÇIKLAMALARI........................................................................................................................................................140
NOT 24 FİNANSAL ARAÇLARDAN KAYNAKLANAN RİSKLERİN NİTELİĞİ VE DÜZEYİ....................................................................................... 141
NOT 25 FİNANSAL ARAÇLAR (GERÇEĞE UYGUN DEĞER AÇIKLAMALARI VE
FİNANSAL RİSKTEN KORUNMA MUHASEBESİ ÇERÇEVESİNDEKİ AÇIKLAMALAR)............................................................................152
NOT 26 BİLANÇO TARİHİNDEN SONRAKİ OLAYLAR......................................................................................................................................153
NOT 27 FİNANSAL TABLOLARI ÖNEMLİ ÖLÇÜDE ETKİLEYEN YA DA FİNANSAL TABLOLARIN AÇIK,
YORUMLANABİLİR VE ANLAŞILABİLİR OLMASI AÇISINDAN AÇIKLANMASI GEREKLİ OLAN DİĞER HUSUSLAR.................................154
NOT 28 EK DİPNOT: PORTFÖY SINIRLAMALARINA UYUMUN KONTROLÜ.....................................................................................................154
Torunlar GYO
2011 Faaliyet Raporu
S / 90
Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.
1 Ocak - 31 Aralık 2011 ve 2010 Hesap Dönemlerine Ait
Konsolide Bilançolar
(Tutarlar Aksi Belirtilmedikçe Bin Türk Lirası (“TL”) Olarak İfade Edilmiştir.)
Not
referansları
31 Aralık
2011
31 Aralık
2010
Dönen varlıklar
841.271
572.789
Nakit ve nakit benzerleri
Finansal yatırımlar
Ticari alacaklar İlişkili taraflardan alacaklar Ticari alacaklar Stoklar Verilen avanslar
Diğer dönen varlıklar
597.388
58.197
71.081
3.307
67.774
100.805
9.742
4.058
438.664
49.706
35.417
14.289
43.061
1.759
39.599
Duran varlıklar
3.102.280
2.631.050
Finansal yatırımlar
5
Ticari alacaklar 7
Verilen avanslar
11
Stoklar
9
Özkaynak yöntemi ile değerlenen yatırımlar
12
Yatırım amaçlı gayrimenkuller 8
Maddi duran varlıklar
10
Maddi olmayan duran varlıklar
Diğer duran varlıklar
11
-
60.079
108.063
262.406
164.189
2.457.490
874
86
49.093
29.459
4.729
61.750
6.992
125.458
2.388.865
1.115
82
12.600
Toplam varlıklar
3.943.551
3.203.839
VARLIKLAR
Takip eden açıklama ve notlar konsolide finansal tabloların tamamlayıcı parçasını oluştururlar.
4
5
7
23
7
9
11
11
Torunlar GYO
2011 Faaliyet Raporu
S / 91
Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.
1 Ocak - 31 Aralık 2011 ve 2010 Hesap Dönemlerine Ait
Konsolide Bilançolar
(Tutarlar Aksi Belirtilmedikçe Bin Türk Lirası (“TL”) Olarak İfade Edilmiştir.)
Not
referansları
31 Aralık
2011
31 Aralık
2010
Kısa vadeli yükümlülükler
388.394
282.544
Finansal borçlar 5
Finansal kiralama işlemlerinden borçlar
Diğer finansal yükümlülükler
6
Alınan avanslar
11
Ticari borçlar 7
İlişkili taraflara borçlar
23
Ticari borçlar
7
Dönem kârı vergi yükümlülüğü
Diğer kısa vadeli yükümlülükler
11
289.143
-
1.313
52.383
38.864
6.803
32.061
409
6.282
231.141
20
3.877
3.110
34.536
3.501
31.035
9.860
1.022.251
552.212
811.373
210.785
85
8
552.122
90
-
Özkaynaklar
2.532.906
2.369.083
Ödenmiş sermaye
Hisse senedi ihraç primleri
Kârdan ayrılmış kısıtlanmış yedekler
Hazine hisseleri
Geçmiş yıllar kârları
Net dönem kârı
224.000
301.770
3.947
(836)
1.826.713
177.312
224.000
301.770
3.127
1.625.941
214.245
3.943.551
3.203.839
KAYNAKLAR
Uzun vadeli yükümlülükler
Finansal borçlar
5
Alınan avanslar
11
Çalışanlara sağlanan faydalara ilişkin karşılıklar
Diğer uzun vadeli yükümlülükler
11
15
15
15
15
15
15
Toplam kaynaklar
31 Aralık 2011 tarihli konsolide finansal tablolar, 5 Nisan 2012 tarihinde Yönetim Kurulu adına Genel Müdür Yardımcısı İsmail Kazanç ve
Muhasebe Müdürü Lütfü Vardı tarafından imzalanmıştır.
Takip eden açıklama ve notlar konsolide finansal tabloların tamamlayıcı parçasını oluştururlar.
Torunlar GYO
2011 Faaliyet Raporu
S / 92
Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.
1 Ocak - 31 Aralık 2011 ve 2010 Hesap Dönemlerine Ait
Konsolide Kapsamlı Gelir Tabloları
(Tutarlar Aksi Belirtilmedikçe Bin Türk Lirası (“TL”) Olarak İfade Edilmiştir.)
Not
referansları
Satış gelirleri
Satışların maliyeti (-)
16
16
1 Ocak-
1 Ocak31 Aralık 2011 31 Aralık 2010
162.909
(62.754)
232.928
(152.910)
Brüt kâr
100.155
80.018
Genel yönetim giderleri (-)
Pazarlama satış ve dağıtım giderleri (-)
Yatırım amaçlı gayrimenkuller değer artışları
Diğer faaliyet gelirleri
Diğer faaliyet giderleri (-)
(13.777)
(10.738)
182.534
1.747
(7.333)
(23.498)
(5.542)
166.660
540
(1.069)
252.588
217.109
45.227
52.203
(170.905)
14.725
23.077
(39.392)
Sürdürülen faaliyetler vergi öncesi kârı
179.113
215.519
Sürdürülen faaliyetler vergi gideri (-)
(1.801)
(1.274)
Sürdürülen faaliyetler dönem kârı
177.312
214.245
Diğer kapsamlı gelir
-
-
Toplam kapsamlı gelir
177.312
214.245
0,79 1,16
17
17
19
19
19
Faaliyet kârı
Özkaynak yöntemiyle değerlenen yatırımların kâr/zararlarından paylar
Finansal gelirler
Finansal giderler (-)
Hisse başına kâr (tam TL)
Takip eden açıklama ve notlar konsolide finansal tabloların tamamlayıcı parçasını oluştururlar.
12
20
20
22
21
Torunlar GYO
2011 Faaliyet Raporu
S / 93
Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.
1 Ocak - 31 Aralık 2011 ve 2010 Hesap Dönemlerine Ait
Konsolide Özkaynak Değişim Tabloları
(Tutarlar Aksi Belirtilmedikçe Bin Türk Lirası (“TL”) Olarak İfade Edilmiştir.)
Ödenmiş Hazine hisse Hisse senedi
Kârdan ayrılmış
sermaye
senetleri ihraç primleri kısıtlanmış yedekler
Geçmiş yıllar
kârları
Net dönem
kârı
Özkaynak
toplamı
1 Ocak 2010
176.100
-
-
3.127
1.090.300
535.641
1.805.168
Transferler
Sermaye artırımı
Toplam kapsamlı gelir
-
47.900
-
-
-
-
-
301.770
-
-
-
-
535.641
-
-
(535.641)
-
214.245
349.670
214.245
31 Aralık 2010
224.000
-
301.770
3.127
1.625.941
214.245
2.369.083
1 Ocak 2011
224.000
-
301.770
3.127
1.625.941
214.245
2.369.083
-
-
-
-
-
(836)
-
-
-
-
-
-
820 -
-
-
213.425 -
(12.653)
-
(214.245)
-
-
177.312 (836)
(12.653)
177.312
224.000
(836)
301.770
3.947
1.826.713
177.312
2.532.906
Transferler
Hisse senedi geri alımı
Dağıtılan temettüler
Toplam kapsamlı gelir
31 Aralık 2011
Takip eden açıklama ve notlar konsolide finansal tabloların tamamlayıcı parçasını oluşturur.
Torunlar GYO
2011 Faaliyet Raporu
S / 94
Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.
1 Ocak - 31 Aralık 2011 ve 2010 Hesap Dönemlerine Ait
Konsolide Nakit Akım Tabloları
(Tutarlar Aksi Belirtilmedikçe Bin Türk Lirası (“TL”) Olarak İfade Edilmiştir.)
Not
referansları
1 Ocak -
31 Aralık 2011
1 Ocak 31 Aralık 2010
177.312
214.245
1.801
(182.534)
126.481
(49.639)
48.305
(45.227)
422
(2.564)
291
(5)
-
-
1.274
(166.660)
4.804
(18.233)
39.208
(14.725)
85
(969)
183
85
8.250
(129)
74.643
67.418
Ticari alacaklardaki değişim
İlişkili taraflardan alacaklardaki değişim
Stoklardaki değişim
Verilen avanslar
Ticari borçlardaki değişim
İlişkili taraflara borçlardaki değişim
Alınan avanslar
Diğer varlıklardaki değişim
Diğer yükümlülüklerdeki değişim
Ödenen vergiler
(109.257)
32.110
(80.381)
(54.296)
1.006
3.302
260.058
(952)
(3.570) (1.392)
8.738
18.879
49.879
(61.750)
22.423
3.494
(61.923)
(19.444)
5.499
(833)
İşletme faaliyetlerinden elde edilen net nakit
121.271
32.380
Yatırım amaçlı gayrimenkul alımları
Yatırım amaçlı gayrimenkul çıkışları
8
Maddi duran varlıklara ilaveler
10
Maddi olmayan duran varlıklara ilaveler
İştiraklerden temettü geliri
12
(107.699)
-
(16)
(38)
6.496
(131.682)
5.907
(874)
(98)
4.745
Yatırım faaliyetlerinde kullanılan net nakit
(101.257)
(122.002)
Finansal yatırımlardaki artış
Tahsil edilen/(ödenen) faizler, net
Alınan banka kredileri
Ödenen banka kredileri
Ödenen temettü
Hisse geri alımı
İlişkili taraf kredilerindeki artış
Sermaye artışı ve hisse senedi ihraç primleri
(28.738)
1.257
575.540
(399.047)
(12.653)
(836)
-
-
(29.459)
(26.978)
281.031
(120.919)
1.982
349.670
Finansal faaliyetlerden elde edilen net nakit
135.523
455.327
Nakit ve nakit benzeri değerlerdeki net artış
155.537
365.705
4
438.664
72.639
Nakit ve kredili mevduat hesapları kur farkları
3.187
320
Bloke mevduatlar
-
(121.447)
597.388
317.217
İşletme faaliyetlerinden sağlanan nakit akımı
Toplam kapsamlı gelir
Vergi öncesi kâr ile işletme faaliyetlerinden sağlanan net nakit girişleri mutabakatı için gerekli düzeltmeler:
Vergi gideri
Yatırım amaçlı gayrimenkuller değer artışları
8,19
Gerçekleşmemiş kur farkı giderleri
Faiz gelirleri
20
Faiz giderleri
20
Özkaynak yöntemiyle değerlenen yatırımların kârlarındaki paylar
12
Şüpheli ticari alacak karşılığı gideri 7
Türev finansal araçların gerçeğe uygun değerleme farkları Amortisman
18
Kıdem tazminatı karşılığı
Giderleştirilen şerefiye
13
Diğer
20
Varlık ve yükümlülüklerdeki değişimler öncesi net nakit
İşletme sermayesinde gerçekleşen değişimler:
Nakit ve nakit benzeri değerlerin dönem başı bakiyesi
Nakit ve nakit benzeri değerlerin dönem sonu bakiyesi
Takip eden açıklama ve notlar konsolide finansal tabloların tamamlayıcı parçasını oluştururlar.
4
Torunlar GYO
2011 Faaliyet Raporu
S / 95
Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.
31 Aralık 2011 Tarihli Finansal Tablolara İlişkin Açıklayıcı Dipnotlar
(Tutarlar Aksi Belirtilmedikçe Bin Türk Lirası (“TL”) Olarak İfade Edilmiştir.)
NOT 1 - ŞİRKET’İN ORGANİZASYONU VE FAALİYET KONUSU
Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi (“Torunlar GYO” veya “Şirket”), Toray İnşaat Sanayi ve Ticaret A.Ş. unvanıyla 1996
yılında İstanbul, Türkiye’de kurulmuştur. Şirket 25 Ocak 2008 tarihinde yayınlanan Ticaret Sicili Gazetesindeki ana sözleşme değişikliğiyle,
Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. olarak 21 Ocak 2008 tarihinde tescil edilmiştir. Şirket, Sermaye Piyasası Kurulu’na (“SPK’’)
kayıtlı olup, 21 Ekim 2010 tarihinden itibaren hisse senetleri İstanbul Menkul Kıymetler Borsası’nda işlem görmektedir. 31 Aralık 2011 tarihi
itibariyle Torunlar GYO’nun, Bağlı Ortaklıklarının, Müşterek Yönetime Tabi Ortaklıklarının ve İştiraklerinin (hepsi birlikte “Grup” olarak
adlandırılmıştır). Grup’un 31 Aralık 2011 itibariyle toplam personel sayısı 105’dir (31 Aralık 2010: 132). Torunlar GYO’nun dönem sonu
personel sayısı 79’dür (31 Aralık 2010: 34) ve nihai ana ortağı Torun Ailesi’dir (Not 15).
Şirket Türkiye’de İstanbul Ticaret Sicil Odası’na kayıtlı olup merkezi aşağıdaki adreste bulunmaktadır:
Rüzgarlıbahçe Mahallesi Selvi Çıkmazı Sokak No: 4 Beykoz 34805 İstanbul/Türkiye
Şirket’in ana faaliyet konusu; gayrimenkuller, gayrimenkule dayalı sermaye piyasası araçları, gayrimenkul projeleri ve sermaye piyasası
araçlarına yatırım yapmak gibi Sermaye Piyasası Kurulu’nun (“SPK”) gayrimenkul yatırım ortaklıklarına ilişkin düzenlemelerinde yazılı
amaç ve konularda iştigal etmektir.
Bağlı Ortaklıklar
Torunlar GYO ’nun Bağlı Ortaklıkları, Türkiye’de faaliyet göstermekte olup, temel faaliyet konuları aşağıda belirtilmiştir (Not 2):
Bağlı ortaklık
Toray İnşaat Danış Yapı Adi Ortaklığı (“Toray Danış”)
TRN Alışveriş Merkezleri Gayrimenkul Proje Yatırım ve Yönetim A.Ş. (“TRN”)
Faaliyet konusu
İnşaat/Taahhüt
Geliştirme ve Yönetim
Toray Danış
9 Ekim 2007 tarihinde Torunlar GYO ile Danış Yapı Madencilik Nakliyat Petrol Gıda Oto Tamiri ve Yedek Parça Sanayi ve Ticaret Ltd. Şti.
arasında imzalanan adi ortaklık sözleşmesiyle kurulmuştur. Adi ortaklığın konusu, T.C. Toplu Konut İdaresi Başkanlığı (“TOKİ”) tarafından
adi ortaklık adına ihale edilen İstanbul Küçükçekmece ilçesi Kayabaşı mevkiinde bulunan arazinin hafriyat döküm alanı olarak ihale
şartlarına uygun şekilde kullanılmasıdır. Halihazırda Şirket’in faaliyetleri sona ermiş olup, tasfiye halindedir.
TRN
Şirket, 9 Mart 2010 tarihinde gerçekleştirdiği Olağanüstü Genel Kurul’da, halihazırda mevcut imar durumuyla gayrimenkul portföyünde
bulunması sakıncalı olan Antalya İli, Merkez İlçesi, Koyunlar Köyü’nde bulunan Antalya Deepo Alışveriş Merkezi’ni kayıtlı değerleri
üzerinden “kısmi bölünme” yolu ile yeni kurulacak TRN’ye devretme kararı almıştır. Buna ek olarak, TRN’ye alışveriş merkezi konseptinin
dışında kalan, ancak, ileride yapılacak parselasyon planı nedeniyle, konseptin bütünlüğünün korunması ve ilave projelerin uygulanmasına
imkân sağlanması bakımından lüzumlu olduğu düşülen Antalya İli Koyunlar Köyü’nde bulunan taşınmazlar da (“Antalya Deepo ilave arsa”)
devir işlemine dahil edilmiştir. TRN 31 Mart 2010 tarihinde İstanbul Ticaret Müdürlüğü tarafından onaylanarak tescil edilmiştir.
Torunlar GYO
2011 Faaliyet Raporu
S / 96
Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.
31 Aralık 2011 Tarihli Finansal Tablolara İlişkin Açıklayıcı Dipnotlar
(Tutarlar Aksi Belirtilmedikçe Bin Türk Lirası (“TL”) Olarak İfade Edilmiştir.)
Müşterek Yönetime Tabi Ortaklıklar
Torunlar GYO’nun Müşterek Yönetime Tabi Ortaklıkları, Türkiye’de faaliyet göstermekte olup, temel faaliyet konuları ve müteşebbis
ortakları aşağıda belirtilmiştir (Not 2):
Müşterek Yönetime Tabi Ortaklıklar
Faaliyet konusu
Müteşebbis ortaklar
Torunlar Özyazıcı Proje Ortaklığı (“Torunlar Özyazıcı”)
Konut
projesi
Özyazıcı İnşaat Elektrik, Makine,
Müşavirlik ve Taah. Ltd. Şti.
TTA Gayrimenkul Yatırım Geliştirme ve
AVM Anaterra Gayrimenkul Yatırım
Yönetim A.Ş.(“TTA”)
projesi
İnşaat ve Ticaret A.Ş.
Torunlar Aşçıoğlu Kapıcıoğlu
Konut
Aşçıoğlu İnşaat Taah. Turizm
Proje Ortaklığı (“Torunlar Aşçıoğlu Kapıcıoğlu”)
projesi
Ticaret A.Ş.
Kapıcıoğlu İnşaat
Sanayii ve Ticaret A.Ş.
Torunlar Özyazıcı
Torunlar Özyazıcı; 26 Ocak 2009 tarihinde imzalanan proje ortaklığı sözleşmesiyle adi ortaklık olarak kurulmuştur. Proje ortaklığının
amacı; Yenibosna İstanbul’da Nishistanbul projesinin inşaatının yapılması ve satılmasıdır. Bu proje 17’şer katlı 4 bloktan oluşan toplam 63
ofis, 585 konut, 52 adet mağazayı içermektedir.
Torunlar Özyazıcı’nın projenin arsa sahibi ile yaptığı hasılat paylaşımı sözleşmesi gereği, toplam proje gelirinin %31’i arsa sahiplerine,
kalan %69’un ise %60’ı Torunlar GYO’ya, %40’ı proje ortağı Özyazıcı İnşaat Elektrik, Makine, Müşavirlik ve Taah. Ltd. Şti.’ye dağıtıma
konudur. Torunlar Özyazıcı projenin tamamlanmasını takiben 2012 yılının içerisinde tasfiye başvurusunda bulunularak tasfiye edilmesi
planlanmaktadır.
TTA
Mülkiyetleri Samsun Büyükşehir Belediyesi adına kayıtlı, Samsun İli, İlkadım İlçesi 205 Ada, 2, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14 no.lu parseller ile 376
Ada, 1 no.lu parsel ve 377 Ada, 5 no.lu parselleri kapsayan alan üzerindeki “Eski Sigara Fabrikası ve Müştemilatlarının”, Samsun Kültür
ve Tabiat Varlıkları Koruma Bölge Kurulu’na projesi onaylattırılarak, alışveriş merkezi ve/veya otel olarak yenilenmesi; iki katlı yer altı
otoparkının yapılarak, işletme hakkının Samsun Büyükşehir Belediyesine bırakılması; Tapuya 30 yıl süre ile sınırlı ayni hak tesisi (daimi
ve müstakil üst hakkı tesisi) yapılarak, alışveriş merkezi ve/veya otelin işletme cirosundan Samsun Büyükşehir Belediyesine pay verilmek
suretiyle, 30 yıl süre ile işletilmesi; süre sonunda, Samsun Büyükşehir Belediyesine devredilmesi işi ihalesini Şirket’in dahil olduğu ortak
girişim grubu kazanmış olup, söz konusu iş ile alakalı olarak, 7 Ocak 2010 tarihinde TTA Gayrimenkul Yatırım ve Yönetim A.Ş. unvanıyla
kurulmuştur.
Ağustos 2011’de Turkmall Gayrimenkul Geliştirme Yönetim ve Yatırım A.Ş. ‘ye ait olan 450.000 adet ve 450.000 TL nominal bedelli hisse
senedi ile Ahmet Demir’e ait olan 50.000 adet ve 50.000 TL nominal bedelli hisse senedini Anaterra Gayrimenkul Yatırım İnşaat ve Ticaret
A.Ş.’ye devretmiştir. Devir sonrasında TTA’nın yeni ortaklık yapısı %40 Torunlar GYO, %8 Torunlar Gıda Sanayi Ticaret A.Ş., %1 Aziz Torun,
%1 Mehmet Torun, %50 Anaterra Gayrimenkul Yatırım İnşaat ve Ticaret A.Ş. şeklindedir.
Torunlar GYO
2011 Faaliyet Raporu
S / 97
Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.
31 Aralık 2011 Tarihli Finansal Tablolara İlişkin Açıklayıcı Dipnotlar
(Tutarlar Aksi Belirtilmedikçe Bin Türk Lirası (“TL”) Olarak İfade Edilmiştir.)
Torunlar Aşçıoğlu Kapıcıoğlu Proje Ortaklığı
Mülkiyeti T.C. Başbakanlık Toplu Konut İdaresi Başkanlığı tarafından, İstanbul İli, Şişli İlçesi, Dikilitaş Mahallesi, Ali Sami Yen
Stadyumunun bulunduğu, 58 Pafta, 1199 ada, 384 no.lu parselin arsa satışı karşılığı gelir paylaşım işi, özel teknik şartnamede belirtilen
ada parsellerdeki arsa üzerine, tüm giderleri yüklenici tarafından karşılanmak üzere, turizm ticaret alanları ve rekreasyon alanının
yapılması işini Şirket’in dahil olduğu ortak girişim grubu kazanmış olup, söz konusu iş ile alakalı olarak, 18 Ekim 2010 tarihinde Torunlar
Aşçıoğlu Kapıcıoğlu Proje Ortaklığı unvanıyla kurulmuştur. Ortaklık yapısı %65 Torunlar GYO, %35 Aşçıoğlu İnşaat Taahhüt Turizm ve
Ticaret A.Ş. ve %5 Kapıcıoğlu İnşaat Sanayi ve Ticaret A.Ş. şeklindedir. Söz konusu proje kapsamında Toplu Konut İdaresi Başkanlığı ile 10
Kasım 2010 tarihinde Arsa Satış Karşılığı Gelir Paylaşımı sözleşmesi imzalanmıştır. Mali tabloların hazırlandığı tarih itibariyle proje ruhsat
aşamasında olup inşaat çalışmalarına henüz başlanmamıştır.
İştirakler
Torunlar GYO’nun iştirakleri, Türkiye’de faaliyet göstermekte olup, temel faaliyet konuları aşağıda belirtilmiştir:
İştirak
Faaliyet konusu
Yeni Gimat İşyerleri İşletmesi A.Ş. (“Yeni Gimat”)
Netsel Turizm Yatırımları A.Ş. (“Netsel”)
Ankamall AVM ve Crowne Plaza Hotel mülk sahibi
Marmaris Marina işletmesi
Yeni Gimat
Yeni Gimat, 30 Temmuz 1999 tarihinde 1.049 ortağın kurucu üye olarak iştirakiyle kurulmuştur. 2006 yılından itibaren Ankamall AVM’ye,
2007 yılından itibaren ise Ankara Crowne Plaza oteline sahiptir. Yeni Gimat’ın 31 Aralık 2011 tarihi itibariyle A grubu (nama yazılı) 907
ortağı bulunmaktadır (31 Aralık 2010: 927). Şirket’in doğrudan elinde bulundurduğu %14,83 ve hissedarlarının sahip olduğu %5,00 hisse
ile en büyük paya sahip ortak olması ve Yeni Gimat’ın yönetim kurulunda temsil edilmesi nedeniyle, Yeni Gimat üzerinde önemli derecede
etkisi olduğundan konsolide finansal tablolara özkaynak yöntemi ile konsolide edilmiştir.
Netsel
Netsel; 6 Ekim 1987 yılında Net Turizm Ticaret ve Sanayi A.Ş. ile Yüksel İnşaat A.Ş.’nin önderliğinde kurulmuş olup üzerinde faaliyet
gösterdiği arazi 22 Aralık 1988 tarihinden itibaren 49 yıllığına Kültür ve Turizm Bakanlığı’ndan kiralanmıştır. 1992 yılında Net Turizm sahip
olduğu hisseleri Marmara Bankası’na, 1994 yılında ise Yüksel İnşaat sahip olduğu hisseleri Çukurova Grubu’na satarak devretmiştir.
Marmara Bankası’nın tasfiye sürecini takiben, Netsel özelleştirme kapsamına alınmış ve 31 Mayıs 2005 ve 7 Haziran 2005 tarihlerinde
imzalanan “Hisse Devir Temlik Sözleşmeleri”ne istinaden %44,60’lık kısmı Torunlar GYO’ya, 22 Ağustos 2005 tarihinde imzalanan “Hisse
Devir Temlik Sözleşmeleri”ne istinaden %55’lik kısmı Tek-Art Kalamış ve Fenerbahçe Marmara Turizm Tesisleri A.Ş.’ye (Koç Holding
A.Ş.’nin bağlı ortaklığı) geçmiştir. Geriye kalan %0,40’lık kısım Torun ailesinin kontrolündendir.
Torunlar GYO
2011 Faaliyet Raporu
S / 98
Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.
31 Aralık 2011 Tarihli Finansal Tablolara İlişkin Açıklayıcı Dipnotlar
(Tutarlar Aksi Belirtilmedikçe Bin Türk Lirası (“TL”) Olarak İfade Edilmiştir.)
NOT 2 - FİNANSAL TABLOLARIN SUNUMUNA İLİŞKİN ESASLAR
2.1 Sunuma İlişkin Temel Esaslar
Uygulanan muhasebe standartları
Şirket ve Türkiye’de yerleşik bağlı ortaklıkları ve müşterek yönetime tabi işletmeleri, yasal defterlerini ve kanuni finansal tablolarını Türk
Ticaret Kanunu ve vergi mevzuatınca belirlenen muhasebe ilkelerine uygun olarak tutmakta ve hazırlamaktadır.
Sermaye Piyasası Kurulu (“SPK”), Seri: XI, No: 29 sayılı “Sermaye Piyasasında Finansal Raporlamaya İlişkin Esaslar Tebliğ” (“Seri: XI,
No: 29 sayılı Tebliğ”) ile işletmeler tarafından düzenlenecek finansal raporlar ile bunların hazırlanması ve ilgililere sunulmasına ilişkin
ilke, usul ve esasları belirlemektedir. Bu Tebliğ, 1 Ocak 2008 tarihinden sonra başlayan hesap dönemlerine ait ilk ara finansal tablolardan
geçerli olmak üzere yürürlüğe girmiştir ve bu Tebliğ ile birlikte Seri: XI, No: 25 sayılı “Sermaye Piyasasında Muhasebe Standartları
Hakkında Tebliğ” (“Seri: XI, No: 25 sayılı Tebliğ”) yürürlükten kaldırılmıştır. Bu tebliğe istinaden, işletmelerin finansal tablolarını Avrupa
Birliği tarafından kabul edilen haliyle Uluslararası Finansal Raporlama Standartları’na (“UMS/UFRS”) göre hazırlamaları gerekmektedir.
Ancak Avrupa Birliği tarafından kabul edilen UMS/UFRS’nin Uluslararası Muhasebe Standartları Kurulu (“UMSK”) tarafından
yayımlananlardan farkları Türkiye Muhasebe Standartları Kurulu (“TMSK”) tarafından ilan edilinceye kadar UMS/UFRS’ler uygulanacaktır.
Bu kapsamda, benimsenen standartlara aykırı olmayan, TMSK tarafından yayımlanan Türkiye Muhasebe/Finansal Raporlama Standartları
(“TMS/TFRS”) esas alınacaktır.
Rapor tarihi itibarıyla, Avrupa Birliği tarafından kabul edilen UMS/UFRS’nin UMSK tarafından yayımlananlardan farkları TMSK tarafından
henüz ilan edilmediğinden dolayı, ilişikteki finansal tablolar SPK Seri: XI, No: 29 sayılı Tebliğ’i çerçevesinde UMS/UFRS’ye göre
hazırlanmış olup finansal tablolar ve dipnotlar, SPK tarafından yapılan duyurular ile uygulanması zorunlu kılınan formatlara uygun olarak
sunulmuştur.
Grup, muhasebe kayıtlarının tutulmasında ve kanuni finansal tablolarının hazırlanmasında, SPK tarafından çıkarılan prensipleri ve şartları,
Türk Ticaret Kanunu (“TTK”), vergi mevzuatı ve Türkiye Cumhuriyeti Maliye Bakanlığı (“Maliye Bakanlığı”) tarafından çıkarılan Tekdüzen
Hesap Planı şartlarını esas almaktadır. SPK Finansal Raporlama Standartları’na göre hazırlanan bu konsolide finansal tablolar, gerçeğe
uygun değerleri ile gösterilen finansal varlık ve yükümlülüklerin dışında, tarihi maliyet esası baz alınarak bin Türk Lirası (“TL”) olarak
hazırlanmıştır. Konsolide finansal tablolar, tarihi maliyet esasına göre hazırlanmış kanuni kayıtlara SPK Finansal Raporlama Standartları
uyarınca doğru sunumun yapılması amacıyla gerekli düzeltme ve sınıflandırmalar yansıtılarak düzenlenmiştir.
Yüksek enflasyon dönemlerinde finansal tabloların düzeltilmesi
SPK, 17 Mart 2005 tarih ve 11/367 sayılı kararı uyarınca, Türkiye’de faaliyette bulunan ve SPK Finansal Raporlama Standartları’na uygun
finansal tablo hazırlayan şirketler için, 1 Ocak 2005 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere enflasyon muhasebesi uygulamasına son
vermiştir. Dolayısıyla konsolide finansal tablolarda, 1 Ocak 2005 tarihinden başlamak kaydıyla, UMSK tarafından yayımlanmış UMS 29
“Yüksek Enflasyonlu Ekonomilerde Finansal Raporlama” standardı uygulanmamıştır.
Fonksiyonel ve Raporlama Para Birimi
Grup bünyesinde yer alan şirketlerin finansal tablolarındaki her bir kalem, şirketlerin operasyonlarını sürdürdükleri temel ekonomik
ortamda geçerli olan para birimi kullanılarak muhasebeleştirilmiştir (‘fonksiyonel para birimi’). Gruptaki tüm şirketlerin hem fonksiyonel,
hem de raporlama para birimi TL’dir.
Torunlar GYO
2011 Faaliyet Raporu
S / 99
Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.
31 Aralık 2011 Tarihli Finansal Tablolara İlişkin Açıklayıcı Dipnotlar
(Tutarlar Aksi Belirtilmedikçe Bin Türk Lirası (“TL”) Olarak İfade Edilmiştir.)
Konsolidasyon Esasları
Konsolide finansal tablolar ana ortaklık Torunlar GYO ile Bağlı Ortaklıklar, Müşterek Yönetime Tabi Ortaklıklar ve İştiraklerinin aşağıdaki
belirtilen esaslara göre hazırlanan hesaplarını kapsamaktadır. Konsolidasyona dahil edilen şirketlerin finansal tablolarının hazırlanması
sırasında, tarihsel maliyet esasına göre tutulan kayıtlarına SPK Finansal Raporlama Standartlarına uygunluk ve Şirket tarafından
uygulanan muhasebe politikalarına ve sunum biçimlerine uyumluluk açısından gerekli düzeltmeler ve sınıflandırmalar yapılmıştır.
Bağlı Ortaklıklar
Konsolide finansal tablolar Şirket ve Şirket’in bağlı ortaklıkları tarafından kontrol edilen ya da müşterek kontrol edilen işletmelerin
finansal tablolarını kapsar. Kontrol, bir işletmenin faaliyetlerinden fayda elde etmek amacıyla finansal ve operasyonel politikaları üzerinde
kontrol gücünün olması ile sağlanır.
Bağlı Ortaklıklar, Şirket’in ya (a) doğrudan ve/veya dolaylı olarak kendisine ait olan ve Şirket’in üzerinde oy haklarına sahip olduğu
hisseler neticesinde şirketlerdeki hisselerle ilgili oy hakkının %50’den fazlasını kullanma yetkisine sahip olduğu ya da (b) oy hakkının
%50’den fazlasını kullanma yetkisine sahip olmamakla birlikte mali ve işletme politikaları üzerinde fiili hakimiyet etkisini kullanmak
suretiyle, mali ve işletme politikalarını Şirket’in menfaatleri doğrultusunda kontrol etme yetkisi ve gücüne sahip olduğu şirketleri ifade
eder.
Bağlı Ortaklıklar, faaliyetleri üzerindeki kontrolün Grup’a transfer olduğu tarihten itibaren konsolidasyon kapsamına alınmış ve kontrolün
ortadan kalktığı tarihte de konsolidasyon kapsamından çıkartılmıştır. Gerekli olması halinde, Grup’un izlediği muhasebe politikalarıyla
aynı olması amacıyla bağlı ortaklıkların finansal tablolarında muhasebe politikalarıyla ilgili düzeltmeler yapılmıştır.
Bağlı Ortaklıklara ait bilançolar ve gelir tabloları tam konsolidasyon yöntemi kullanılarak konsolide edilmiş olup Şirket ve Bağlı
Ortaklıkların sahip olduğu payların kayıtlı iştirak değerleri, ilgili özkaynaklar ile karşılıklı olarak netleştirilmiştir. Şirket ile Bağlı Ortaklıklar
arasındaki grup içi işlemler ve bakiyeler konsolidasyon işlemi sırasında netleştirilmiştir. Şirket’in sahip olduğu hisselerin kayıtlı değerleri
ve bunlardan kaynaklanan temettüler, ilgili özkaynaklar ve kapsamlı gelir tablosu hesaplarından netleştirilmiştir.
Konsolide bağlı ortaklıkların net varlıklarındaki ana ortaklık dışı paylar Grup’un özkaynağının içinde ayrı olarak belirtilir. Ana ortaklık dışı
paylar, ilk işletme birleşmelerinde oluşan paylar ile birleşme tarihinden itibaren özkaynakta meydana gelen değişikliklerdeki ana ortaklık
dışı payların toplamından oluşur. Konsolide edilen bir bağlı ortaklığın ana ortaklık dışı paya düşen birikmiş zararları, söz konusu bağlı
ortaklığın ana ortaklık dışı özkaynak tutarını aşabilir. Bu durumda birikmiş zarar ve ana ortaklık dışı paya düşecek daha sonraki cari yıl
zararları, ana ortaklık dışı pay ile ilişkilendirilir.
Toray Danış
TRN
31 Aralık 2011
%
31 Aralık 2010
%
-
99,99
99,99
99,99
Torunlar GYO
2011 Faaliyet Raporu
S / 100
Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.
31 Aralık 2011 Tarihli Finansal Tablolara İlişkin Açıklayıcı Dipnotlar
(Tutarlar Aksi Belirtilmedikçe Bin Türk Lirası (“TL”) Olarak İfade Edilmiştir.)
Müşterek Yönetime Tabi Ortaklıklar
Müşterek Yönetime Tabi Ortaklıklar, Şirket ve Bağlı Ortaklıkları ile bir veya daha fazla müteşebbis ortak tarafından müştereken yönetilmek
üzere, bir ekonomik faaliyetin üstlenilmesi için bir sözleşme dahilinde oluşturulan şirketleri ifade etmektedir. Grup, bu müşterek kontrolü,
kendisinin doğrudan ya da dolaylı olarak sahip olduğu hisselerden yararlanarak sağlamaktadır.
Müşterek Yönetime Tabi Ortaklıklar oransal konsolidasyon yöntemi kullanılmak suretiyle konsolidasyon kapsamına alınırlar. Oransal
konsolidasyon yönteminde, Müşterek Yönetime Tabi İşletmelere ait finansal tablolarda yer alan varlık, yükümlülük, özkaynaklar, gelir ve
giderler Grup’un sahip olduğu etkin ortaklık oranları ile konsolidasyon işlemine tabi tutulmaktadır. Müşterek kontrol edilen varlıklardan
kaynaklanan yükümlülük ve giderler, tahakkuk esasına göre muhasebeleştirilir. Müşterek kontrole tabi ortaklıkların varlıklarının
kullanılmasından ya da söz konusu varlıkların satışından elde edilen gelirden Grup’a düşen pay, ilgili ekonomik faydaların Grup’a akışının
muhtemel olması ve tutarlarının güvenilir bir şekilde ölçülebilmesi halinde kayda alınır.
Grup ile Grup’un müşterek olarak kontrol ettiği işletmeleri arasındaki işlemler neticesinde oluşan gerçekleşmemiş kâr ve zararlar, Grup’un
müşterek yönetime tabi teşebbüsteki payı oranında elimine edilir.
31 Aralık 2011 ve 2010 tarihleri itibariyle konsolidasyon kapsamında yer alan Müşterek Yönetime Tabi Ortaklıklardaki Torunlar GYO’nun
doğrudan ve dolaylı oy hakları ile etkin ortaklık oranları (%) aşağıdaki gibidir:
Torunlar Özyazıcı
TTA
Torunlar Aşçıoğlu Kapıcıoğlu
31 Aralık 2011
%
31 Aralık 2010
%
60,00
40,00
65,00
60,00
40,00
65,00
Müşterek Yönetime Tabi Ortaklıklardan, Torunlar Özyazıcı 26 Ocak 2009, TTA 7 Ocak 2010, Torunlar Aşçıoğlu Kapıcıoğlu ise 18 Ekim 2010
tarihinde kurulmuş olup bu tarihten sonraki işlemler konsolidasyon kapsamına dahil edilmiştir.
Müşterek Yönetime Tabi Ortaklıklar ile ilgili dönen varlıklar, duran varlıklar, kısa vadeli yükümlülükler ve net gelirler toplamı konsolide
finansal tablolara oransal konsolidasyon yöntemi ile konsolide edilmiş olup, bunlara ait birleştirilmiş tutarlar olarak aşağıda gösterilmiştir:
Torunlar GYO
2011 Faaliyet Raporu
S / 101
Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.
31 Aralık 2011 Tarihli Finansal Tablolara İlişkin Açıklayıcı Dipnotlar
(Tutarlar Aksi Belirtilmedikçe Bin Türk Lirası (“TL”) Olarak İfade Edilmiştir.)
Müşterek Yönetime Tabi Ortaklıklardan elde edilen birleştirilmiş tutarlar(*)
31 Aralık 2011
31 Aralık 2010
Dönen varlıklar
Duran varlıklar
84.955
276.195
65.339
53.553
Toplam varlıklar
361.150
118.892
Kısa vadeli yükümlülükler
Uzun vadeli yükümlülükler
Özkaynaklar
72.299
154.525
134.326
22.546
96.346
Toplam yükümlülükler ve özsermaye
361.150
118.892
Net dönem kârı
62.754
56.428
Yukarıda belirtilen birleştirilmiş tutarlar, oransal konsolidasyon yöntemiyle konsolide edilen Müşterek Yönetime Tabi Ortaklığın, konsolidasyon amaçlı sınıflandırmalar ve
düzeltme kayıtları sonrası kendi solo finansal tablolarında gösterildiği şekli ile bakiyelerini ifade etmektedir.
(*)
İştirakler
Grup’un, önemli etkilere sahip olduğu ancak kontrolünün olmadığı iştiraklerdeki yatırımlar, özkaynak yöntemiyle
muhasebeleştirilmektedir. İştiraklerin elde edilmesi sonrasında oluşan kâr ve zararlardan Grup’un hissesine düşen tutarlar konsolide gelir
tablosunda “özkaynak yöntemi ile değerlenen yatırımlardan elde edilen kâr” hesabı altında muhasebeleştirilmiştir. İştiraklerde meydana
gelen zarardan Grup’un hissesine düşen miktar, iştirak üzerinde sahip olunan paya eşit veya paydan fazla olursa ve Grup teminatsız
alacaklar da dahil olmak üzere daha önceden bir yükümlülüğe girmemiş veya iştirak adına ödemelerde bulunmadıysa, daha fazla zarar
yazamamaktadır. Grup tarafından kabul edilen politikalarla bütünlük sağlanması açısından gerekli olduğu takdirde iştiraklerin muhasebe
politikaları üzerinde değişiklik yapılabilmektedir.
Şirket ile iştirakleri arasındaki işlemlerden doğan gerçekleşmemiş kârlar ve zararlar Grup’un iştiraklerdeki payı ölçüsünde düzeltilmiştir.
Önemli etkinin sona erdiği tarihteki yatırımın kayıtlı değeri, o tarihten sonra gerçeğe uygun değeri güvenilir olarak ölçülebildiğinde
gerçeğe uygun değerinden aksi takdirde maliyet bedeli üzerinden gösterilir.
Torunlar GYO
2011 Faaliyet Raporu
S / 102
Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.
31 Aralık 2011 Tarihli Finansal Tablolara İlişkin Açıklayıcı Dipnotlar
(Tutarlar Aksi Belirtilmedikçe Bin Türk Lirası (“TL”) Olarak İfade Edilmiştir.)
31 Aralık 2011 ve 2010 tarihleri itibariyle iştiraklerdeki Torunlar GYO’nun doğrudan ve dolaylı oy hakları aşağıda gösterilmiştir (%):
Yeni Gimat
Netsel
İştiraklerden elde edilen birleştirilmiş tutarlar(*)
Toplam varlıklar
Toplam yükümlülükler
Net dönem kârı
31 Aralık 2011
%
31 Aralık 2010
%
14,83
44,60
14,83
44,60
31 Aralık 2011
31 Aralık 2010
1.298.052
236.961
291.611
974.310
171.416
91.073
Yukarıda belirtilen birleştirilmiş tutarlar, özkaynak yöntemi ile konsolide edilen iştiraklerin konsolidasyon amaçlı sınıflandırmalar ve düzeltme kayıtları sonrası kendi solo
finansal tablolarında gösterildiği şekli ile bakiyelerini ifade etmektedir.
(*)
Yeni Gimat’dan elde edilen birleştirilmiş tutarlar
Toplam varlıklar
Toplam yükümlülükler
Net dönem kârı
Netsel’den elde edilen birleştirilmiş tutarlar
Toplam varlıklar
Toplam yükümlülükler
Net dönem kârı
31 Aralık 2011
31 Aralık 2010
1.265.554
227.405
284.956
946.455
165.026
87.003
31 Aralık 2011
31 Aralık 2010
32.498
9.556
6.655
27.855
6.390
4.070
Netleştirme/Mahsup
Finansal varlık ve yükümlülükler, gerekli kanuni hak olması, söz konusu varlık ve yükümlülükleri net olarak değerlendirmeye niyet olması
veya varlıkların elde edilmesi ile yükümlülüklerin yerine getirilmesinin eş zamanlı olduğu durumlarda net olarak gösterilirler.
İşletmenin sürekliliği
Grup konsolide finansal tablolarını işletmenin sürekliliği ilkesine göre hazırlamıştır.
2.2. Muhasebe Politikalarında Değişiklikler
Muhasebe politikalarında yapılan önemli değişiklikler ve tespit edilen önemli muhasebe hataları geriye dönük olarak uygulanır ve önceki
dönem finansal tabloları yeniden düzenlenir. Şirket, 1 Ocak 2008 tarihinden itibaren SPK’nın Seri: XI, No: 29 sayılı tebliğini uygulamaya
başlamış, karşılaştırmalı finansal bilgileri de bu kapsamda yeniden sunmuştur. SPK’nın Seri: XI, No: 29 tebliğinin uygulanması Şirket’in
muhasebe politikaları üzerinde önemli bir değişikliğe neden olmamıştır.
Torunlar GYO
2011 Faaliyet Raporu
S / 103
Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.
31 Aralık 2011 Tarihli Finansal Tablolara İlişkin Açıklayıcı Dipnotlar
(Tutarlar Aksi Belirtilmedikçe Bin Türk Lirası (“TL”) Olarak İfade Edilmiştir.)
Karşılaştırmalı Bilgiler ve Önceki Dönem Tarihli Finansal Tabloların Yeniden Düzenlenmesi
Finansal durum ve performans trendlerinin tespitine imkan vermek üzere, Grup’un konsolide finansal tabloları önceki dönemle
karşılaştırmalı olarak hazırlanmaktadır. Cari dönem konsolide finansal tabloların sunumu ile uygunluk sağlanması açısından
karşılaştırmalı bilgilerde sınıflandırmalar yapılmıştır. Bu kapsamda 31 Aralık 2010 tarihli konsolide bilançoda stoklar içerisinde yer alan
1.716 TL tutarındaki verilen sipariş avansları diğer dönen varlıklara, kısa vadeli stoklar içerisinde yer alan Ali Sami Yen Projesine ilişkin
2.337 TL tutarında tamamlanmamış konutlar ve Korupark 3. etaba ilişkin 4.655 TL tutarında tamamlanmamış konutlar, uzun vadeli stoklara
sınıflandırılmıştır.
Standartlarda değişiklikler ve yorumlar
Grup cari dönemde Uluslararası Muhasebe Standartları Kurulu (UMSK) ve UMSK’nın Uluslararası Finansal Raporlama Yorumları Komitesi
(UFRYK) tarafından yayınlanan ve 1 Ocak 2011 tarihinde başlayan yıla ait dönemler için geçerli olan yeni ve revize edilmiş TMS/TFRS’lerdeki
değişiklik ve yorumlardan Grup’un finansal tabloları üzerinde etkisi olan değişiklik ve yorumları uygulamıştır.
1 Ocak 2011 tarihinden itibaren geçerli olan standart, değişiklik ve yorumlar:
• UMS 32 (değişiklik), “Finansal Araçlar: Sunum”, 1 Şubat 2010 tarihinde veya bu tarihten sonra başlayan yıllık raporlama dönemlerinde
geçerlidir. Değişiklik, ihraç edenin fonksiyonel para birimi dışında bir para biriminde ihraç edilen hisse senetlerinin
muhasebeleştirilmesine açıklık getirmektedir.
• UFRYK 19, “Finansal Borçların Özkaynağa Dayalı Finansal Araçlarla Ödenmesi”, 1 Temmuz 2010 tarihinde veya bu tarihten sonra
başlayan yıllık raporlama dönemlerinde geçerlidir. Yorum, borçlu ve alacaklının bir finansal borcun koşullarını yeniden belirledikleri ve
sonucunda ilgili borcun kısmen veya tamamen, borçlunun alacaklıya ihraç edeceği özkaynağa dayalı finansal araçlarla ödenmesine karar
verdikleri durumların nasıl muhasebeleştirileceğine açıklık getirmektedir.
• UFRS 1 (değişiklik), “UFRS’nin İlk Defa Uygulanması”, 1 Temmuz 2010 tarihinde veya bu tarihten sonra başlayan yıllık raporlama
dönemlerinde geçerlidir. Değişiklik, , UFRS 7’de yapılan değişikliklerle ilgili halihazırda UFRS kullananlara getirilen geçiş hükümleri ile
ilgili benzer uygulamaları UFRS’yi ilk defa uygulayanlara da sağlamıştır.
• UMS 24 (revize), “İlişkili Taraf Açıklamaları”, 1 Ocak 2011 tarihinde veya bu tarihten sonra başlayan yıllık raporlama dönemlerinde
geçerlidir. Revize standart ilişkili taraf tanımını basitleştirmiştir ve tanıma açıklık getirmiştir. Ayrıca revize standart kamu iktisadi
teşebbüslerinin diğer kamu iktisadi teşebbüsleri ve devlet ile olan tüm işlemlerini açıklama zorunluluğunu ortadan kaldırmıştır.
• UFRYK 14 (değişiklik), “Asgari Fonlama Gerekliliğinin Peşin Ödenmesi”, 1 Ocak 2011 tarihinde veya bu tarihten sonra başlayan yıllık
raporlama dönemlerinde geçerlidir. Değişiklik, en eski karşılaştırmalı dönemden başlamak üzere geriye dönük olarak uygulanır.
Değişiklik, UFRYK 14’ün, “UMS 19 - Tanımlanmış Fayda Varlığının Sınırı, Asgari Fonlama Koşulları ve Bu Koşulların Birbiri İle Etkileşimi”
üzerindeki beklenmeyen sonuçlarını düzeltmek üzere yapılmıştır.
• UFRS’lerin geliştirilmesi projesi kapsamında, 2010 yılı içinde 6 tane standarda ve 1 tane yoruma değişiklik getirilmiştir; UFRS 1, UFRS 3,
UFRS 7, UMS 27, UMS 34 ve UFRYK 13.
Yukarıdaki standart ve yorumlardaki değişiklikler 1 Ocak 2011 tarihinden itibaren geçerli olup konsolide finansal tablolarda önemli etkisi
olmamıştır.
Torunlar GYO
2011 Faaliyet Raporu
S / 104
Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.
31 Aralık 2011 Tarihli Finansal Tablolara İlişkin Açıklayıcı Dipnotlar
(Tutarlar Aksi Belirtilmedikçe Bin Türk Lirası (“TL”) Olarak İfade Edilmiştir.)
31 Aralık 2011 tarihinde henüz yürürlüğe girmemiş standart, değişiklik ve yorumlar:
• UFRS 7 (değişiklik), “Finansal Araçlar: Açıklamalar”, 1 Temmuz 2011 tarihinde veya bu tarihten sonra başlayan yıllık raporlama
dönemlerinde geçerlidir. Değişiklik, transfer işlemlerinde şeffaflığı arttırma ve finansal varlık transferleri ile ilgili maruz kalınan risklerin
ve bu risklerin işletmenin finansal durumu üzerindeki etkilerinin daha iyi anlaşılması amacını taşımaktadır.
• UFRS 1 (değişiklik), “UFRS’nin İlk Defa Uygulanması”, 1 Temmuz 2011 tarihinde veya bu tarihten sonra başlayan yıllık raporlama
dönemlerinde geçerlidir. Değişiklik, bir işletmenin fonksiyonel para biriminin hiper enflasyona maruz kalması sebebiyle UFRS’lere
uygunluk sağlayamadığı bir dönemin ardından nasıl UFRS’ye uygun finansal tablo yayınlayacağını açıklamaktadır.
• UMS 12 (değişiklik), “Gelir Vergileri”, 1 Ocak 2012 tarihinde veya bu tarihten sonra başlayan yıllık raporlama dönemlerinde geçerlidir.
Değişiklik, makul değeri ile ölçülen yatırım amaçlı gayrimenkullere ilişkin ertelenen vergi varlık ve yükümlülüklerinin ölçümlemesine
ilişkin mevcut prensiplere istisna getirmektedir.
• UMS 1 (değişiklik), “Finansal Tabloların Sunumu”, 1 Temmuz 2012 tarihinde veya bu tarihten sonra başlayan yıllık raporlama
dönemlerinde geçerlidir. Değişikler sonucu ortaya çıkan temel gelişme işletmelerin diğer kapsamlı gelir altında gösterdiği hesapları
potansiyel olarak gelir tablosu ile ilişkilendirilecek olarak gruplaması zorunluluğunun getirilmesidir.
• UMS 19 (değişiklik), “Çalışanlara Sağlanan Faydalar”, 1 Ocak 2013 tarihinde veya bu tarihten sonra başlayan yıllık raporlama
dönemlerinde geçerlidir. Değişiklikler, koridor metodunu yürürlükten kaldırmakta ve finansal giderlerin net fonlama temelinde
hesaplanmasını öngörmektedir. .
• UFRS 9, “Finansal Araçlar”, 1 Ocak 2015 tarihinde veya bu tarihten sonra başlayan yıllık raporlama dönemlerinde geçerlidir. Bu standart,
UMS 39 “Finansal Araçlar: Muhasebeleştirme ve Ölçme” standardının değiştirilme sürecinde ilk adımdır. UFRS 9 finansal araçların
ölçümünde ve sınıflandırılmasında yeni zorunluluklar getirmektedir.
• UFRS 10, “Konsolide Finansal Tablolar”, 1 Ocak 2013 tarihinde veya bu tarihten sonra başlayan yıllık raporlama dönemlerinde geçerlidir.
Standart, kontrol konseptini bir işletmenin konsolidasyon kapsamına alınması için belirleyici unsur kabul ederek var olan prensipleri
geliştirmektedir. Standart, kontrolün belirlenmesinin zor olduğu durumlarda ek açıklamalar getirmektedir.
Grup yukarıda yer alan değişikliklerin operasyonlarına olan etkilerini değerlendirip 1 Ocak 2012 tarihinden itibaren uygulayacaktır.
2.3. Muhasebe politikaları ve tahminlerindeki değişiklikler ve hatalar
Muhasebe politikaları ve muhasebe tahminlerinde değişiklik ve hatalar olması durumunda, yapılan önemli değişiklikler ve tespit
edilen önemli muhasebe hataları geriye dönük olarak uygulanır ve önceki dönem finansal tabloları yeniden düzenlenir. Muhasebe
tahminlerindeki değişiklikler, yalnızca bir döneme ilişkin ise, değişikliğin yapıldığı cari dönemde, gelecek dönemlere ilişkin ise, hem
değişikliğin yapıldığı dönemde, hem de ileriye yönelik olarak uygulanır. Grup’un cari yıl içerisinde muhasebe tahminlerinde önemli bir
değişiklik olmamıştır.
2.4. Önemli muhasebe politikalarının özeti
Konsolide finansal tabloların hazırlanmasında izlenen önemli muhasebe politikaları aşağıda özetlenmiştir:
Nakit ve nakit benzeri değerler
Nakit ve nakit benzeri değerler, eldeki nakit, vadesiz ve üç aydan kısa vadeli banka mevduatları ile tutarı belirli, nakde kolayca çevrilebilen
kısa vadeli ve yüksek likiditeye sahip ve değerindeki değişim riski önemsiz olan vadesi üç ay veya daha kısa olan yatırımları içermektedir
(Not 4).
Torunlar GYO
2011 Faaliyet Raporu
S / 105
Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.
31 Aralık 2011 Tarihli Finansal Tablolara İlişkin Açıklayıcı Dipnotlar
(Tutarlar Aksi Belirtilmedikçe Bin Türk Lirası (“TL”) Olarak İfade Edilmiştir.)
İlişkili taraflar
Konsolide finansal tablolar açısından ortaklar, önemli yönetim personeli ve Yönetim Kurulu üyeleri, aileleri, Torun Ailesi ve onlar
tarafından kontrol edilen veya onlara bağlı şirketler, iştirak ve ortaklıklar ilişkili taraflar olarak kabul ve ifade edilmişlerdir. (Not 23).
Dövizli işlemler
Dönem içinde gerçekleşen dövizli işlemler, işlem tarihlerinde geçerli olan döviz kurları üzerinden çevrilmiştir. Dövize dayalı parasal varlık
ve yükümlülükler, bilanço tarihinde geçerli olan döviz kurları üzerinden fonksiyonel para birimine çevrilmiştir. Dövize dayalı parasal varlık
ve yükümlülüklerin çevirimlerinden doğan kur kazancı veya zararları konsolide kapsamlı gelir tablosuna yansıtılmıştır.
Finansal yatırımlar
Sınıflandırma
Grup’un, finansal varlıkları, ticari alacaklar ile nakit ve nakit benzerlerinden oluşmaktadır. Yönetim, finansal varlıklarının sınıflandırmasını
satın alındıkları tarihte yapar.
a) Krediler ve alacaklar
Krediler ve alacaklar, sabit veya belirli ödemeleri olan, aktif bir piyasada işlem görmeyen ve türev araç olmayan finansal varlıklardır.
Vadeleri bilanço tarihinden itibaren 12 aydan kısa ise dönen varlıklar, 12 aydan uzun ise duran varlıklar olarak sınıflandırılırlar.
Ticari alacaklar çoğunlukla konut projelerinin satış vaadi sözleşmelerine dayalı olarak vadeli satışlardan kaynaklanan alacaklar ile alışveriş
merkezi kira alacaklarından oluşmaktadır.
b) Türev finansal araçlar
Grup’un 31 Aralık 2011 tarihi itibariyle bir adet faiz oranı swap işlemi bulunmaktadır. Söz konusu türev enstrüman ekonomik olarak Grup
için kredilerden dolayı maruz kaldığı nakit akış riskinden kaynaklanan risklere karşı etkin bir koruma sağlamakla birlikte, risk muhasebesi
yönünden 31 Aralık 2011 tarihi itibariyle UMS 39 “Finansal araçların muhasebeleştirilmesi” standardına ait gerekli dokümantasyon
koşulunu taşımaması nedeniyle konsolide finansal tablolarda “Diğer finansal yükümlülükler” hesap kalemi altında türev finansal araçlar
olarak muhasebeleştirilmiştir.
Muhasebeleştirme ve Ölçümleme
Finansal varlıklar, alım-satımın yapıldığı tarihte kayıtlara alınır. Alım-satım yapılan tarih, yönetimin varlığı alım satım yapmayı vaat
ettiği tarihtir. Gerçeğe uygun değer değişimleri gelir tablosu ile ilişkilendirilen finansal varlıklar hariç diğer yatırımlar deftere ilk olarak
gerçeğe uygun değerine işlem maliyeti eklenmek suretiyle kaydedilir. Gerçeğe uygun değeriyle ölçülen ve gelir tablosuyla ilişkilendiren
finansal varlıklar, gerçeğe uygun değeriyle değerlenir ve işlem maliyetleri, kapsamlı gelir tablosunda giderleştirilir. Finansal varlıklardan
doğan nakit akım alım hakları sona erdiğinde veya transfer edildiğinde ve Grup tüm risk ve getirilerini transfer ettiğinde, finansal
varlıklar defterlerden çıkartılır. Gerçeğe uygun değeriyle ölçülen ve gelir tablosuyla ilişkilendiren finansal varlıklar müteakip dönemlerde
gerçeğe uygun değerleriyle muhasebeleştirilmektedirler. Krediler ve alacaklar etkin faiz oranı kullanılarak iskonto edilmiş değerleriyle
muhasebeleştirilmektedir.
Torunlar GYO
2011 Faaliyet Raporu
S / 106
Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.
31 Aralık 2011 Tarihli Finansal Tablolara İlişkin Açıklayıcı Dipnotlar
(Tutarlar Aksi Belirtilmedikçe Bin Türk Lirası (“TL”) Olarak İfade Edilmiştir.)
Alım satım amaçlı türev finansal araçlar, konsolide finansal tablolara ilk olarak maliyet değerleri ile yansıtılır ve kayda alınmalarını
izleyen dönemlerde gerçeğe uygun değerleri üzerinden değerlenir. Bu enstrümanların gerçeğe uygun değerlerinde meydana gelen
değişikliklerden kaynaklanan kazanç ve kayıplar gelir veya gider olarak konsolide kapsamlı gelir tablosu ile ilişkilendirilir.
Gerçeğe uygun değeri pozitif olan türev ürünleri konsolide bilançolarda varlıklarda, negatif olanlar ise yükümlülüklerde
muhasebeleştirilmektedir.
Ticari alacaklar ile ilgili değer düşüklüğü tespiti ticari alacaklar ile ilgili muhasebe politikalarında açıklanmıştır.
Ticari alacaklar ve borçlar
Şirket tarafından bir alıcıya ürün ya da hizmet sağlanması sonucunda oluşan ticari alacaklar, tahakkuk etmemiş finansman gelirlerden
netleştirilmiş olarak gösterilirler. Tahakkuk etmemiş finansman gelirleri sonrası ticari alacaklar, orijinal fatura değerinden kayda
alınan alacakların izleyen dönemlerde elde edilecek tutarlarının etkin faiz yöntemi ile iskonto edilmesi ile hesaplanır. Belirlenmiş faiz
oranı olmayan kısa vadeli alacaklar, orijinal etkin faiz oranının etkisinin çok büyük olmaması durumunda, maliyet değerleri üzerinden
gösterilmiştir (Not 7).
Şirket, tahsil imkânının kalmadığına dair objektif bir delil olduğu takdirde ilgili ticari alacaklar için şüpheli alacak karşılığı ayırmaktadır.
Söz konusu bu karşılığın tutarı, alacağın kayıtlı değeri ile tahsili mümkün tutar arasındaki farktır. Tahsili mümkün tutar, teminatlardan ve
güvencelerden tahsil edilebilecek meblağlar da dahil olmak üzere tüm nakit akışlarının, oluşan ticari alacağın orijinal etkin faiz oranı esas
alınarak iskonto edilen değeridir.
Şüpheli alacak tutarına karşılık ayrılmasını takiben, şüpheli alacak tutarının tamamının veya bir kısmının tahsil edilmesi durumunda, tahsil
edilen tutar ayrılan şüpheli alacak karşılığından düşülerek diğer gelirlere kaydedilir.
Ticari borçlar, satıcılardan doğrudan ürün ve hizmet almak suretiyle oluşan borçlardır. Ticari borçlar ve diğer yükümlülükler tahakkuk
etmemiş finansman giderlerinden netleştirilmiş olarak gösterilirler. Tahakkuk etmemiş finansman giderleri sonrası ticari borçlar ve diğer
yükümlülükler, orijinal fatura değerinden kayda alınan borçların izleyen dönemlerde ödenecek tutarlarının etkin faiz yöntemi ile iskonto
edilmesi ile hesaplanır. Belirlenmiş faiz oranı olmayan kısa vadeli borçlar, orijinal etkin faiz oranının etkisinin çok büyük olmaması
durumunda, maliyet değerleri üzerinden gösterilmiştir.
Avanslar
Konut projeleriyle ilgili yapılan satış vadesi sözleşmeleri dolayısıyla alınan avanslar, konutların muhtemel teslim tarihi göz önüne alınarak
kısa ve uzun vadeli olarak sınıflandırılır. Diğer operasyonel sebeplerden alınan avanslar, avansın alınma amacına ve süresine yönelik
olarak kısa ve uzun vadeli olarak sınıflandırılır.
Finansal borçlar ve borçlanma maliyeti
Finansal borçlar, alındıkları tarihlerde, alınan finansal borç tutarından işlem giderleri çıkartıldıktan sonraki değerleriyle kaydedilir.
Finansal borçlar, takip eden tarihlerde, etkin faiz oranı ile hesaplanmış iskonto edilmiş değerleri ile konsolide finansal tablolarda takip
edilirler. 1 Ocak 2009’dan sonra başlayan projeler için kullanıma veya satışa hazır hale getirilmesi için önemli ölçüde zaman geçmesi
gereken varlıklar (“özellikli varlıklar”) söz konusu olduğunda, elde edilmesi, inşası veya üretimi ile doğrudan ilişkilendirilebilen borçlanma
maliyetleri, ilgili özellikli varlığın maliyetinin bir parçası olarak aktifleştirilir. 1 Ocak 2009’dan önceki dönemlerde UMS 23’te o zaman
mevcut olan opsiyon çerçevesinde borçlanma maliyetleri giderleştirilmekteydi.
Torunlar GYO
2011 Faaliyet Raporu
S / 107
Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.
31 Aralık 2011 Tarihli Finansal Tablolara İlişkin Açıklayıcı Dipnotlar
(Tutarlar Aksi Belirtilmedikçe Bin Türk Lirası (“TL”) Olarak İfade Edilmiştir.)
Finansal kiralamalar
Grup - kiracı olarak
Finansal Kiralama
Finansal kiralama yoluyla elde edilen maddi duran varlık, varlığın kiralama döneminin başındaki vergi avantaj veya teşvikleri
düşüldükten sonraki gerçeğe uygun değerinden veya asgari kira ödemelerinin o tarihte indirgenmiş değerinden düşük olanı üzerinden
aktifleştirilir. Anapara kira ödemeleri yükümlülük olarak gösterilir ve ödendikçe azaltılır. Faiz ödemeleri ise, finansal kiralama dönemi
boyunca konsolide kapsamlı gelir tablosunda giderleştirilir. Finansal kiralama yoluyla edinilen varlıklar ağırlıklı olarak yatırım amaçlı
gayrimenkullerin ayrılmaz bir parçasını oluşturduğundan, (asansör, yürüyen merdiven vs.) yatırım amaçlı gayrimenkullerin maliyeti içinde
sınıflandırılmaktadır. Yatırım amaçlı gayrimenkuller finansal tablolarda piyasa değeri ile gösterilmekte olup bu değer finansal kiralama ile
alınan bu ek parçaları da kapsamaktadır. Finansal kiralama sözleşmelerinden kaynaklanan borçlar bilançoda “Finansal borçlar” kaleminde
gösterilmektedir. Finansal kiralama ile ilgili faiz ve kur farkı giderleri kapsamlı gelir tablolarına yansıtılmaktadır (Not 5).
Operasyonel Kiralama
Mülkiyete ait risk ve getirilerin önemli bir kısmının kiralayana ait olduğu kiralama işlemi, işletme kiralaması olarak sınıflandırılır. İşletme
kiraları olarak yapılan ödemeler, kira dönemi boyunca doğrusal yöntem ile kapsamlı gelir tablosuna gider olarak kaydedilir.
Grup - kiralayan olarak
Operasyonel Kiralama
Operasyonel kiralamada, kiralanan varlıklar, konsolide bilançoda yatırım amaçlı gayrimenkuller altında sınıflandırılmış ve elde edilen
kira gelirleri kiralama dönemi süresince, eşit tutarlarda konsolide kapsamlı gelir tablosuna yansıtılmıştır. Kira geliri kira dönemi boyunca
doğrusal yöntem ile konsolide kapsamlı gelir tablosuna yansıtılmaktadır. Grup’un ana faaliyet konusu olan kiralama gelirleri, gelirler
altında sınıflandırılmaktadır (Not 16).
Dönem vergi gideri ve ertelenen vergi
Şirket Kurumlar Vergisi Kanunu’nun 5. maddesi d-4 bendine göre Kurumlar Vergisi’nden muaftır. Gelir Vergisi Kanunu’nun 94. maddesi
6-a bendine göre ise gayrimenkul yatırım ortaklıklarının kazançları stopaja tabi tutulmuş olmakla birlikte, 93/5148 sayılı Bakanlar
Kurulu kararı ile stopaj oranı “0” olarak belirlenmiştir. Bu nedenle Şirket’in ilgili döneme ilişkin kazançlarından kaynaklanan bir vergi
yükümlülüğü mevcut değildir (Not 22).
Grup’un bağlı ortaklıklarından Toray Danış ve müşterek yönetime tabi ortaklıklarından Torunlar Özyazıcı ve Torunlar Aşçıoğlu Kapıcıoğlu
adi ortaklık statüsünde olup, kurumlar vergisi mükellefiyeti yoktur. Vergi, doğrudan özkaynaklar altında muhasebeleştirilen bir
işlemle ilgili olmaması koşuluyla, kapsamlı gelir tablosuna dahil edilir. Aksi takdirde vergi de ilgili işlemle birlikte özkaynaklar altında
muhasebeleştirilir. Şirket’in bağlı ortaklıklarından TRN, Antalya Deepo’nun gayrimenkul portföyünde bulunmasının sakıncalı olması
dolayısıyla, kısmi bölünme yoluyla kurulmuş olup, ilgili gayrimenkuller TRN’ye devredilmiştir. Anonim şirket statüsünde kurulmuş olan
TRN, Kurumlar Vergisi Kanunu’na tabidir.
Ertelenen vergi, yükümlülük yöntemi kullanılarak, varlık ve yükümlülüklerin konsolide finansal tablolarda yer alan kayıtlı değerleri ile vergi
değerleri arasındaki geçici farklar üzerinden hesaplanır. Ertelenen vergi hesaplanmasında yürürlükteki vergi mevzuatı uyarınca bilanço
tarihi itibariyle geçerli bulunan vergi oranları kullanılır (Not 22). Şirketin kurumlar vergisi istisnası bulunduğundan, herhangi bir ertelenmiş
vergi varlığı ve yükümlülüğü bulunmamaktadır. Bağlı ortaklıklardan TRN’nin sahip olduğu Antalya Deepo AVM ile ilgili sakıncanın
giderilmesini takiben TRN’nin, Torunlar GYO ile birleşmesi planlandığından, ilgili yatırım amaçlı gayrimenkulün gerçeğe uygun değeri ile
taşınan değeri arasındaki farktan ertelenen vergi hesaplanmamıştır.
Torunlar GYO
2011 Faaliyet Raporu
S / 108
Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.
31 Aralık 2011 Tarihli Finansal Tablolara İlişkin Açıklayıcı Dipnotlar
(Tutarlar Aksi Belirtilmedikçe Bin Türk Lirası (“TL”) Olarak İfade Edilmiştir.)
Kıdem tazminatı karşılığı
Kıdem tazminatı karşılığı, Şirket’in, Türk İş Kanunu uyarınca personelin emekliye ayrılmasından doğacak gelecekteki olası
yükümlülüklerinin tahmini toplam karşılığının bugünkü değerini ifade eder. Türkiye’de geçerli olan çalışma hayatını düzenleyen yasalar
ve Türk İş Kanunu uyarınca, grubun bir yılını tamamlayan ve sebepsiz yere işten çıkartılan, askerlik görevini yapmak için çağrılan, vefat
eden, 25 yıllık hizmet süresini doldurup (kadınlarda 20 yıl) emeklilik yaşını doldurarak (kadınlarda 58, erkeklerde 60 yaş) emekli olan
çalışanlarına kıdem tazminatı ödeme yükümlülüğü vardır. 23 Mayıs 2002 tarihi itibariyle ilgili yasa değiştiğinden, emeklilikten önceki
hizmet süresiyle bağlantılı, bazı geçiş süreci maddeleri çıkartılmıştır.
Ödenecek tazminat her hizmet yılı için bir aylık maaş tutarı kadardır ve bu miktar 31 Aralık 2011 tarihi itibariyle 2.731,85 TL ile
sınırlandırılmıştır (31 Aralık 2010: 2.517 TL).
Tanımlanmış sosyal yardım yükümlülüğünün bugünkü değeri ile ilgili ayrılan karşılık öngörülen yükümlülük yöntemi kullanılarak
hesaplanır. Tüm aktüeryal karlar ve zararlar konsolide kapsamlı gelir tablosunda muhasebeleştirilir.
UFRS, belirli fayda planları dahilinde muhtemel tazminat yükümlülüğünün tahmin edilebilmesi için aktüer değerleme öngörülerinin
geliştirilmesini gerektirir. Konsolide finansal tablolarda, Grup öngörülen yükümlülük yöntemini uygulayarak ve geçmiş yıllardaki
deneyimlerine dayanarak, hizmet süresini sonlandırdığı tarih itibariyle kıdem tazminatı almaya hak kazananları temel alarak bir
yükümlülük hesaplamaktadır. Bu karşılık, gelecekte çalışanların emekliliklerinden doğacak muhtemel yükümlüklerin bugünkü değerinin
tahmin edilmesiyle bulunmaktadır.
Temel varsayım, her yıllık hizmet için belirlenen tavan karşılığının enflasyon ile orantılı olarak artmasıdır. Böylece uygulanan iskonto
oranı enflasyonun beklenen etkilerinden arındırılmış gerçek oranı gösterir. Şirket’in kıdem tazminatı karşılığı, kıdem tazminatı tavanı her
altı ayda bir ayarlandığı için, 1 Ocak 2012 tarihinden itibaren geçerli olan 2.805,04 TL tavan tutarı (1 Ocak 2011: 2.623,23 TL) üzerinden
hesaplanmaktadır.
Borç karşılıkları, koşullu varlıklar ve yükümlülükler
Karşılıklar; Grup’un bilanço tarihi itibariyle mevcut bulunan ve geçmişten kaynaklanan yasal veya yapısal bir yükümlülüğün bulunması,
yükümlülüğü yerine getirmek için ekonomik fayda sağlayan kaynakların çıkışının gerçekleşme olasılığının muhtemel olması ve yükümlülük
tutarı konusunda güvenilir bir tahminin yapılabildiği durumlarda muhasebeleştirilmektedir. Gelecek dönemlerde oluşması beklenen
faaliyet zararları için karşılık ayrılmaz.
Geçmiş olaylardan kaynaklanan ve mevcudiyeti işletmenin tam olarak kontrolünde bulunmayan gelecekteki bir veya daha fazla kesin
olmayan olayın gerçekleşip gerçekleşmemesi ile teyit edilebilmesi mümkün yükümlülükler ve varlıklar konsolide finansal tablolara dahil
edilmemekte ve şarta bağlı yükümlülükler ve varlıklar olarak değerlendirilmektedir (Not 14).
Stoklar
Stoklar, maliyetin veya net gerçekleşebilir değerin düşük olanı ile değerlenir. Stoklara dahil edilen maliyet unsurları Grup tarafından
satış amaçlı konut inşa etmek için elde tutulan arsalar ve bu arsalar üzerinde inşaatı devam etmekte olan konutların maliyetlerinden
oluşmaktadır. Stokların maliyeti tüm satın alma maliyetlerini, dönüştürme maliyetlerini ve stokların mevcut durumuna ve konumuna
getirilmesi için katlanılan diğer maliyetleri içerir. Stokların birim maliyeti, elde etme maliyeti veya net gerçekleşebilir değerin düşük olanı
yöntemi kullanılarak belirlenmiştir. İnşaatına 1 Ocak 2009 öncesi başlanan stokların (UMS 23’e göre özellikli varlık olarak tanımlanan
stoklar) üzerine borçlanma maliyetleri aktifleştirilmezken bu tarihten sonra başlayan projelerde ilişkilendirilebilinen borçlanma maliyetleri
aktifleştirilmektedir. Halihazırda veya ileride üzerinde konut inşaatı yapılacak arsalar stoklar içerisinde değerlendirilmiştir. Stoklar, konut
inşaatlarının muhtemel bitiş tarihi göz önüne alınarak kısa ve uzun vadeli olarak sınıflandırılmıştır. (Not 9).
Torunlar GYO
2011 Faaliyet Raporu
S / 109
Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.
31 Aralık 2011 Tarihli Finansal Tablolara İlişkin Açıklayıcı Dipnotlar
(Tutarlar Aksi Belirtilmedikçe Bin Türk Lirası (“TL”) Olarak İfade Edilmiştir.)
Maddi duran varlıklar ve ilgili amortismanlar
Maddi duran varlıklar elde etme maliyeti üzerinden, birikmiş amortisman ve gerekli olduğu durumlarda değer düşüklüğü karşılığı
ayrıldıktan sonraki net değerleri ile gösterilmektedir. Maliyet bedeli, varlığın faaliyetini planlanan gibi gerçekleştirmesi için katlanılan
doğrudan ilişkilendirilebilen maliyetleri de içerir.
Amortisman, maddi duran varlıkların tahmin edilen faydalı ömürleri baz alınarak doğrusal amortisman yöntemi kullanılarak ayrılmaktadır
(Not 10).
Maddi duran varlıklar için tahmin edilen faydalı ömürler aşağıdaki gibidir:
Yıllar
Motorlu taşıtlar
Demirbaşlar
5
4-5
Maddi duran varlığın kapasitesini genişleterek kendisinden gelecekte elde edilecek faydayı artıran nitelikteki yatırım harcamaları maddi
duran varlığın maliyetine eklenmekte ve kalan faydalı ömrü boyunca amortismana tabi tutulmaktadır. Bu kalemler haricindeki harcamalar
ise gider olarak muhasebeleştirilmektedir.
Maddi duran varlıkların bilançoda taşınan değeri tahmini geri kazanılabilir değerinin üzerinde olması durumunda söz konusu varlığın
değeri geri kazanılabilir değerine indirilir ve ayrılan değer düşüklüğü karşılığı gider hesapları ile ilişkilendirilir.
Maddi duran varlıkların elden çıkartılması sonucu oluşan satış kârı veya zararı, kayıtlı değeri ile tahsil olunan tutarların karşılaştırılması
sonucu belirlenir ve cari dönemde ilgili gelir ve gider hesaplarına yansıtılır.
Maddi Olmayan Duran Varlıklar
Satın alınan maddi olmayan duran varlıklar, maliyet değerlerinden birikmiş itfa payları ve birikmiş değer düşüklükleri düşüldükten sonraki
tutarıyla gösterilirler. Bu varlıklar beklenen faydalı ömürlerine göre doğrusal itfa yöntemi kullanılarak itfaya tabi tutulur. Beklenen faydalı
ömür ve itfa yöntemi, tahminlerde ortaya çıkan değişikliklerin olası etkilerini tespit etmek amacıyla her yıl gözden geçirilir ve tahminlerdeki
değişiklikler ileriye dönük olarak muhasebeleştirilir.
İnşaat Sözleşmeleri
Grup’un UMS 11 “İnşaat Sözleşmeleri” kapsamına giren bir faaliyeti yoktur. Grup’un gayrimenkul alanındaki faaliyetleri UFRYK 15
“Gayrimenkul İnşaatına Yönelik Anlaşmalar” adlı yorumda da teyit edildiği üzere UMS 18 “Hasılat” çerçevesinde muhasebeleştirilmektedir.
Satış amaçlı elde tutulan duran varlıklar
Satış amaçlı elde tutulan duran varlıklar kayıtlı değerlerinin, kullanılmak suretiyle değil, satış işlemi sonucu geri kazanıldığı durumlarda
satış amaçlı elde tutulan duran varlıklar olarak sınıflandırılır ve amortisman ayrılması durdurulur. Satış amaçlı elde tutulan duran varlıklar
kayıtlı değerleri ile gerçeğe uygun değerlerinden satış giderlerinin çıkarılması sonucu oluşan değerden, düşük olanı ile değerlenir.
Şirket’in 31 Aralık 2011 itibariyle satış amaçlı elde tutulan duran varlıkları yoktur (31 Aralık 2010: Yoktur).
Torunlar GYO
2011 Faaliyet Raporu
S / 110
Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.
31 Aralık 2011 Tarihli Finansal Tablolara İlişkin Açıklayıcı Dipnotlar
(Tutarlar Aksi Belirtilmedikçe Bin Türk Lirası (“TL”) Olarak İfade Edilmiştir.)
Yatırım amaçlı gayrimenkuller
Mal ve hizmetlerin üretiminde kullanılmak veya idari maksatlarla veya işlerin normal seyri esnasında satılmak yerine, kira elde etmek veya
değer kazanımı amacıyla veya her ikisi için tutulan araziler ve binalar yatırım amaçlı gayrimenkuller olarak sınıflandırılır ve gerçeğe uygun
değer yöntemi ile değerlenir. Yatırım amaçlı gayrimenkullerin gerçeğe uygun değerindeki bir değişiklikten kaynaklanan kazanç veya zarar,
oluştuğu dönemde kapsamlı gelir tablosuna dahil edilir (Not 8).
Grup, yatırım amaçlı gayrimenkullerini gerçeğe uygun değer yöntemi ile değerlemektedir. 1 Ocak 2009’dan sonra başlayan dönemler için
geçerli olmak üzere UMS 40’da yapılan değişiklik gereği gerçeğe uygun değerleme yöntemi uyguladığında inşaat halindeki gayrimenkuller
de gerçeğe uygun değerleriyle değerlenir. İnşaat halindeki gayrimenkuller gerçeğe uygun değer tespitinin güvenilir bir biçimde
yapılamaması durumunda bu tespitin güvenilir bir şekilde yapıldığı ya da yatırımın tamamlandığı tarihten önce gelen tarihe kadar maliyet
metodu ile değerlenmektedir.
Şerefiye
Şerefiye amortismana tabi tutulmaz, bunun yerine yılda bir kez (31 Aralık tarihi itibariyle) veya şartların değer düşüklüğünü işaret ettiği
durumlarda daha sık aralıklarla değer düşüklüğü testine tabi tutulur (Not 13). Şerefiye üzerinden hesaplanan değer düşüklüğü zararları
takip eden dönemlerde söz konusu değer düşüklüğünün ortadan kalkması durumunda dahi kapsamlı gelir tablosu ile ilişkilendirilemez.
Şerefiye, değer düşüklüğü testi sırasında nakit üreten birimler ile ilişkilendirilir.
Varlıklarda değer düşüklüğü
Şirket, maddi duran varlıkları da içeren her varlık için her bir bilanço tarihinde, söz konusu varlığa ilişkin değer kaybının olduğuna dair
herhangi bir gösterge olup olmadığını değerlendirir. Böyle bir gösterge mevcutsa, o varlığın geri kazanılabilir tutarı tahmin edilir. Eğer
söz konusu varlığın veya o varlığa ait nakit üreten herhangi bir biriminin kayıtlı değeri, kullanım veya satış yoluyla geri kazanılacak
tutarından yüksekse değer düşüklüğü meydana gelmiştir. Geri kazanılabilir tutar varlığın net satış fiyatı ile kullanım değerinden yüksek
olanı seçilerek bulunur. Kullanım değeri, bir varlığın sürekli kullanımından ve faydalı ömrü sonunda elden çıkarılmasından elde edilmesi
beklenen nakit akımlarının tahmin edilen bugünkü değeridir. Değer düşüklüğü kayıpları kapsamlı gelir tablosunda muhasebeleştirilir. Bir
varlıkta oluşan değer düşüklüğü kaybı, o varlığın geri kazanılabilir tutarındaki müteakip artışın, değer düşüklüğünün kayıtlara alınmalarını
izleyen dönemlerde ortaya çıkan bir olayla ilişkilendirilebilmesi durumunda daha önce değer düşüklüğü ayrılan tutarı geçmeyecek şekilde
geri çevrilir.
Finansal bilgilerin bölümlere göre raporlaması
Faaliyet bölümleri raporlaması işletmenin faaliyetlere ilişkin karar almaya yetkili merciine yapılan raporlamayla yeknesaklığı sağlayacak
biçimde düzenlenmiştir. İşletmenin faaliyetlere ilişkin karar almaya yetkili mercii bölüme tahsis edilecek kaynaklara ilişkin kararların
alınmasından ve bölümün performansının değerlendirilmesinden sorumludur. Yönetim kurulu, işletmenin faaliyetlere ilişkin karar almaya
yetkili mercii olarak belirlenmiştir. (Not 3).
Gelirlerin kaydedilmesi
Gelirler, faaliyetlerinden dolayı Şirket’e ekonomik getiri sağlanması olasılığı olduğu ve gelirin güvenilir olarak ölçülebilmesinin mümkün
olduğu zaman muhasebeleştirilir. Gelirler, katma değer vergisi ve satış vergileri düşüldükten sonra net olarak gösterilmiştir. Gelirin
oluşması için aşağıdaki kriterlerin yerine gelmesi gerekmektedir.
Torunlar GYO
2011 Faaliyet Raporu
S / 111
Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.
31 Aralık 2011 Tarihli Finansal Tablolara İlişkin Açıklayıcı Dipnotlar
(Tutarlar Aksi Belirtilmedikçe Bin Türk Lirası (“TL”) Olarak İfade Edilmiştir.)
Gayrimenkul kiralamalarından elde edilen kira gelirleri
Kiralanan gayrimenkullerden elde edilen kira gelirleri, tahakkuk esasına göre kaydedilmektedir. Gelir, bu işlemle ilgili oluşan ekonomik
faydaların Şirket’e girişi mümkün görülüyorsa ve bu gelirin miktarı güvenilir bir şekilde ölçülebiliyorsa gerçekleşir. Dönemsel kira
indirimleri gerçekleştiği dönemlerde kira gelirlerinden netleştirilerek gösterilmiştir.
Genel giderler yansıtma gelirleri
Şirket’in sahibi olduğu alışveriş merkezleriyle ilgili Torunlar GYO’ya kesilen ortak alan gideri faturaları yapılan anlaşmalara istinaden,
alışveriş merkezi işletmecilerine ve/veya kiracılara tahakkuk esasına göre yansıtılır.
Konut satışı
Konutların (envanter altında sınıflandırılan konutlar ve ofisler) satışından elde edilen gelir, aşağıdaki şartlar karşılandığında
muhasebeleştirilir:
• Grup’un mülkiyetle ilgili tüm önemli riskleri ve kazanımları alıcıya devretmesi (satılan konutların risk ve kazanımlarının alıcıya transferi
genellikle konutların kesin tesliminin yapılması ile oluşmuş sayılır).
• Grup’un mülkiyetle ilişkilendirilen ve süregelen bir idari katılımının ve satılan mallar üzerinde etkin bir kontrolünün olmaması,
• Gelir tutarının güvenilebilir bir şekilde ölçülmesi,
• İşlemle ilişkili olan ekonomik faydaların işletmeye akışının olası olması ve
• İşlemden kaynaklanacak maliyetlerin güvenilebilir bir şekilde ölçülmesi.
Faiz geliri
Faiz geliri, kalan anapara bakiyesi ve ilgili finansal varlıktan beklenen ömrü boyunca elde edilecek tahmini nakit girişlerini söz konusu
varlığın net defter değerine getiren efektif faiz oranına göre ilgili dönemde tahakkuk ettirilir.
Temettü geliri
Hisse senedi yatırımlarından elde edilen temettü geliri, hissedarların temettü alma hakkı doğduğu zaman konsolide finansal tablolara
yansıtılır.
Ödenmiş sermaye
Adi hisse senetleri özkaynaklarda sınıflandırılırlar. Yeni hisse senedi ihracıyla ilişkili maliyetler, vergi etkisi indirilmiş olarak tahsil edilen
tutardan düşülerek özkaynaklarda gösterilirler.
Hisse senedi ihraç primleri
Hisse senedi ihraç primi Şirket’in elinde bulunan bağlı ortaklık ya da özkaynak yöntemiyle değerlenen yatırımların hisselerinin nominal
bedelinden daha yüksek bir fiyat üzerinden satılması neticesinde oluşan farkı ya da Şirket’in iktisap ettiği şirketler ile ilgili çıkarmış olduğu
hisselerin nominal değer ile gerçeğe uygun değerleri arasındaki farkı temsil eder.
Torunlar GYO
2011 Faaliyet Raporu
S / 112
Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.
31 Aralık 2011 Tarihli Finansal Tablolara İlişkin Açıklayıcı Dipnotlar
(Tutarlar Aksi Belirtilmedikçe Bin Türk Lirası (“TL”) Olarak İfade Edilmiştir.)
Hazine hisse senetleri
Şirket’in İMKB’den almış olduğu kendi hisse senetleri hazine hisse senetleri olarak adlandırılır ve özkaynakların içerisinde nominal
değerleri üzerinden kaydedilir. Hazine hisselerinin alım/satımı kapsamlı gelir tablosu ile ilişkilendirilmez, doğrudan özkaynaklar üzerinde
muhasebeleştirilir.
Hisse başına kazanç
Konsolide kapsamlı gelir tablosunda belirtilen hisse başına kazanç, ana ortaklık payına düşen konsolide net kârın ilgili dönem içinde
mevcut hisselerin ağırlıklı ortalama adedine bölünmesi ile tespit edilir.
Türkiye’de şirketler, sermayelerini hâlihazırda bulunan hissedarlarına, geçmiş yıl kazançlarından ve yeniden değerleme fonlarından
dağıttıkları “bedelsiz hisse” yolu ile artırabilmektedirler. Bu tip “bedelsiz hisse” dağıtımları, hisse başına kazanç hesaplamalarında,
finansal tablolarda sunulan tüm dönemlerde ihraç edilmiş hisse gibi değerlendirilir. Buna göre, bu hesaplamalarda kullanılan ağırlıklı
ortalama hisse sayısı, hisse senedi dağıtımlarının geçmişe dönük etkilerini de hesaplayarak bulunur.
Nakit akım raporlaması
Konsolide nakit akım tablolarında yer alan nakit ve nakit benzerleri, vadesi üç ayı geçmeyen nakit ve banka mevduatlarını içermektedir
(Not 4).
Netleştirme/mahsup
İçerik ve tutar itibarıyla önem arz eden her türlü kalem, benzer nitelikte dahi olsa, finansal tablolarda ayrı gösterilir. Önemli olmayan
tutarlar, esasları ve fonksiyonları açısından birbirine benzeyen kalemler itibarıyla toplanarak gösterilir. İşlem ve olayların özünün mahsubu
gerekli kılması sonucunda, bu işlem ve olayların net tutarları üzerinden gösterilmesi veya varlıkların değer düşüklüğü indirildikten sonraki
tutarları üzerinden izlenmesi, mahsup edilmeme kuralının ihlali olarak değerlendirilmez.
Temettüler
Grup, temettü gelirlerini ilgili temettüyü alma hakkı oluştuğu tarihte, konsolide finansal tablolara yansıtmaktadır. Temettü borçları kâr
dağıtımının bir unsuru olarak beyan edildiği dönemde yükümlülük olarak konsolide finansal tablolara yansıtılır.
Bilanço tarihinden sonraki olaylar
Bilanço tarihinden sonraki olaylar, dönem kârına ilişkin herhangi bir duyuru veya diğer seçilmiş finansal bilgilerin kamuya
açıklanmasından sonra ortaya çıkmış olsalar bile, bilanço tarihi ile bilançonun yayımı için yetkilendirme tarihi arasındaki tüm olayları
kapsar. Şirket, bilanço tarihinden sonraki düzeltme gerektiren olayların ortaya çıkması durumunda, konsolide finansal tablolara alınan
tutarları bu yeni duruma uygun şekilde düzeltir (Not 26).
2.5 Önemli Muhasebe Değerlendirme, Tahmin Ve Varsayımları
Konsolide finansal tabloların hazırlanması, bilanço tarihi itibariyle raporlanan varlıklar ve yükümlülüklerin tutarlarını, koşullu varlıkların ve
yükümlülüklerin açıklamasını ve hesap dönemi boyunca raporlanan gelir ve giderlerin tutarlarını etkileyebilecek tahmin ve varsayımların
kullanılmasını gerektirmektedir. Bu tahminler yönetimin en iyi kanaat ve bilgilerine dayanmakla birlikte, muhasebe tahminleri doğası
gereği gerçekleşen sonuçlarla birebir aynı tutarlarda neticelenmeyebilir. Gelecek finansal raporlama döneminde, varlık ve yükümlülüklerin
kayıtlı değerinde önemli düzeltmelere neden olabilecek tahmin ve varsayımlar aşağıda belirtilmiştir:
Torunlar GYO
2011 Faaliyet Raporu
S / 113
Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.
31 Aralık 2011 Tarihli Finansal Tablolara İlişkin Açıklayıcı Dipnotlar
(Tutarlar Aksi Belirtilmedikçe Bin Türk Lirası (“TL”) Olarak İfade Edilmiştir.)
Yatırım amaçlı gayrimenkullerin gerçeğe uygun değerleri:
Konsolide finansal tablolarda, yatırım amaçlı gayrimenkul olarak sınıflandırılan taşınmazların gerçeğe uygun değerinin bulunması
esnasında kullanılan ekspertiz raporlarının temel varsayımları aşağıda belirtilmiştir:
Şirket, 2011 yılında yatırım amaçlı gayrimenkullerinin gerçeğe uygun değerlerinin tespitine yönelik değerleme çalışmalarını Standart
Gayrimenkul Değerleme Uygulamaları A.Ş.’ye, 2010 yılında ise Prime Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.’ye yaptırmıştır. Şirket
yönetimi yatırım amaçlı gayrimenkullere yapılan harcamaların ilgili gayrimenkulün gerçeğe uygun değerindeki etkisinin harcama tutarına
eşit olduğunu varsaymaktadır.
Konsolide finansal tablolarda, yatırım amaçlı gayrimenkul olarak sınıflandırılan taşınmazların gerçeğe uygun değerinin bulunması
esnasında kullanılan ekspertiz raporlarının temel varsayımları olarak değerleme yöntemi, iskonto oranı, yıllık kira artış oranı,
kapitalizasyon oranı (son değerin bulunmasında kullanılan iskonto oranı) ve emsal m2 değerleri aşağıda tablo formatında gösterilmiştir.
31 Aralık 2011 Mall of İstanbul
Bursa Korupark AVM
Torium AVM
Torun Tower
Bursa Zafer Plaza AVM
Antalya Deepo AVM
Antalya Deepo ilave arsalar
İstanbul İkitelli Kayabaşı arsa
İstanbul Beyoğlu Kemankeş binası
Bursa Korupark bağımsız bölümler
Bulvar Samsun AVM
31 Aralık 2010 Ekspertiz
raporu
Değerleme
İskonto
Yıllık kira Kapitalizasyon
artış oranı
oranı
tarihi
yöntemi
oranı(*)
27/02/2012
27/02/2012
27/02/2012
27/02/2012
27/02/2012
27/02/2012
27/02/2012
27/02/2012
27/02/2012
27/02/2012
27/02/2012
%7,50
%8,10
%7,50
-
%7,50
%7,10
-
-
-
-
%7,50
26.698
150-500
350
4.389
500-1.750
-
Ekspertiz
raporu
Değerleme
İskonto
Yıllık kira Kapitalizasyon
artış oranı
oranı
tarihi
yöntemi
oranı(*)
Emsal
m2 değeri
TL
Mall of İstanbul
31/12/2010
Bursa Korupark AVM
31/12/2010
Torium AVM
31/12/2010
Torun Tower
31/12/2010
Bursa Zafer Plaza AVM
31/12/2010
Antalya Deepo AVM
31/12/2010
Antalya Deepo ilave arsalar
31/12/2010
İstanbul İkitelli Kayabaşı arsa
31/12/2010
İstanbul Beyoğlu Kemankeş binası 31/12/2010
Bursa Korupark bağımsız bölümler 31/12/2010
Nishistanbul mağazalar
31/12/2010
Gelir indirgeme
Gelir indirgeme
Gelir indirgeme
Emsal karşılaştırma
Gelir indirgeme
Gelir indirgeme
Emsal karşılaştırma
Emsal karşılaştırma
Emsal karşılaştırma
Gelir indirgeme
Gelir indirgeme
%10,50
%10,10
%10,50
-
%10,50
%10,10
-
-
-
-
%10,50
Gelir indirgeme %10,00-%10,50
Emsal karşılaştırma
-
Gelir indirgeme
%8,50
Gelir indirgeme
%9,00
Gelir indirgeme
%11,50
Gelir indirgeme
%9,50
Gelir indirgeme
%9,50
Emsal karşılaştırma
-
Emsal karşılaştırma
-
Emsal karşılaştırma
-
Gelir indirgeme
%9,50-10,00
Gelir indirgeme
%10
%3,00
%2,00
%3,00
-
%3,00
%3,00
-
-
-
-
%3
Emsal
m2 değeri
TL
%3,00
-
%2,00
%3,50
%3,00
%3,00
%3,00
-
-
-
%2,50-3,00
%3
%6,50-%7,00
-
%6,50
%6,50
%7,00
%6,50
%6,50
-
-
-
%6,50-7,00
%7
1.000
60-400
261
3.096
-
Iskonto oranları her bir gayrimenkul için çoğunlukta olan döviz cinsinden nakit akımları baz alınarak tespit edilmiştir. Türkiye’de Avro ve ABD Doları kira sözleşmeleri sıklıkla
tercih edilen para birimleridir.
(*)
Torunlar GYO
2011 Faaliyet Raporu
S / 114
Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.
31 Aralık 2011 Tarihli Finansal Tablolara İlişkin Açıklayıcı Dipnotlar
(Tutarlar Aksi Belirtilmedikçe Bin Türk Lirası (“TL”) Olarak İfade Edilmiştir.)
i. Şirket, 31 Aralık 2011 tarihi itibariyle yatırım amaçlı gayrimenkuller ve stoklar altında sınıflandırdığı, İstanbul İli, Başakşehir İlçesi,
İkitelli - 2 Mahallesi’nde kain 140.926 m² sahalı arsa üzerinde Mall of Istanbul Projesi’ni gerçekleştirmektedir.
Mall of İstanbul Projesine ilişkin inşaat ruhsatı 18 Mart 2011 tarihinde alınmış olup eşanlı olarak inşaat başlatılmıştır. Proje, 129.186 m2
kapalı alana sahip AVM, 8.433 m2 kapalı alana sahip ofis ve toplam 97.700 m2 kapalı alana sahip 4 konut bloğu ile 421.209 m2’lik ortak
alanı içeren toplam 656.529 m2 kapalı alan üzerinde kurulu olacaktır. 4 konut bloğu içerisinde 1.114 adet daire ve 1 ofis bloğu içerisinde
116 adet ofis yer alacak olup, AVM’nin toplam kiralanabilir alanı 150.000 m2 olarak belirlenmiştir. 31 Aralık 2011 tarihi itibariyle projenin
tamamlanma oranı %27’dir. Projenin 2013 yılının son çeyreğinde tamamlanacağı öngörülmektedir.
Şirket Mall of İstanbul Projesi’nde yer alan AVM ile ilişkili yatırım maliyetlerini yatırım amaçlı gayrimenkuller içerisinde, satışı yapılacak
olan konutlar ve ofisler ile ilgili maliyetleri ise stoklar içerisinde takip etmektedir.
Sermaye Piyasası Kurulu’nun Seri: IV No: 1 Tebliğ hükümlerince Standart Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.’ye hazırlatılan 27
Şubat 2012 tarihli ve SvP_11_TRGYO_08 numaralı ekspertiz raporunda söz konusu projenin 31 Aralık 2011 tarihindeki gerçeğe uygun değeri
toplam 839.056 TL olarak belirlenmiştir (Prime Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.’ye hazırlatılan 31 Aralık 2010 tarihli ve 2010/
TGYO/10 numaralı ekspertiz raporunda söz konusu gayrimenkulün gerçeğe uygun değeri 645.787 TL olarak belirlenmiştir).
Projenin belirlenen gerçeğe uygun değerinin, yatırım amaçlı gayrimenkuller ve stok olarak dağılımının, mevcut tamamlanma seviyesinde
sağlıklı bir şekilde yapılamamasından dolayı Grup 2011 yılına ilişkin bir değer artışını yatırım amaçlı gayrimenkuller üzerine yansıtmamıştır.
31 Aralık 2011 itibariyle Mall of İstanbul Projesine ilişkin yatırım amaçlı gayrimenkuller içerisinde 531.084 TL, stoklar içerisinde 258.264
TL olmak üzere toplam 789.348 TL konsolide mali tablolarda yer almakta olup projenin 31 Aralık 2011 tarihi itibariyle belirlenen gerçeğe
uygun değeri 839.056 TL’dir.
ii. Şirket, 31 Aralık 2011 tarihi itibariyle yatırım amaçlı gayrimenkuller altında sınıflandırdığı, Bursa İli, Osmangazi İlçesi, Emek Köyü’nde
kain 53.185,61 m² yüzölçümlü alan üzerinde tesis edilmiş olan Bursa Korupark Alışveriş Merkezi Mayıs 2007 tarihinde hizmete açılmıştır.
Alışveriş merkezinin yönetim işleri Torun Alışveriş Merkezleri Yatırım ve Yönetim A.Ş. tarafından yürütülmektedir.
Sermaye Piyasası Kurulu’nun Seri: IV No: 1 Tebliğ hükümlerince Standart Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.’ye hazırlatılan 27
Şubat 2012 tarihli ve SvP_11_TRGYO_10 numaralı ekspertiz raporunda söz konusu gayrimenkulün 31 Aralık 2011 tarihindeki gerçeğe uygun
değeri 600.229 TL olarak belirlenmiştir (Prime Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.’ye hazırlatılan 31 Aralık 2010 tarihli ve 2010/
TGYO/04 numaralı ekspertiz raporunda söz konusu gayrimenkulün gerçeğe uygun değeri 540.510 TL olarak belirlenmiştir).
iii. Şirket, 31 Aralık 2011 tarihi itibariyle yatırım amaçlı gayrimenkuller altında sınıflandırdığı, İstanbul İli, Büyükçekmece İlçesi, Esenyurt
Köyü’nde kain 44.571 m² yüzölçümlü alan üzerine Torium Alışveriş Merkezi projesini gerçekleştirmiştir. Torium AVM projesi tamamlanmış
olup, AVM 30 Ekim 2010 tarihinde ziyarete açılmıştır.
Sermaye Piyasası Kurulu’nun Seri: IV No: 1 Tebliğ hükümlerince Standart Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.’ye hazırlatılan 27
Şubat 2012 tarihli ve SvP_11_TRGYO_04 numaralı ekspertiz raporunda söz konusu gayrimenkulün gerçeğe uygun değeri 567.276 TL olarak
belirlenmiştir (Prime Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.’ye hazırlatılan 31 Aralık 2010 tarihli ve 2010/TGYO/11 numaralı ekspertiz
raporunda söz konusu gayrimenkulün gerçeğe uygun değeri 549.876 TL olarak belirlenmiştir). Torium projesi kapsamında, Torium
AVM’den bağımsız olarak inşa edilen Torium Konutları stoklar içerisinde takip edilmektedir (Not 9).
Torunlar GYO
2011 Faaliyet Raporu
S / 115
Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.
31 Aralık 2011 Tarihli Finansal Tablolara İlişkin Açıklayıcı Dipnotlar
(Tutarlar Aksi Belirtilmedikçe Bin Türk Lirası (“TL”) Olarak İfade Edilmiştir.)
iv. Şirket, 31 Aralık 2011 tarihi itibariyle yatırım amaçlı gayrimenkuller altında sınıflandırdığı, İstanbul İli, Şişli İlçesi, 2.Bölge’de kain 14.992
m² yüzölçümlü alan üzerine Torun Tower Projesi’ni gerçekleştirmektedir. Torun Tower Projesi’ne ilişkin ruhsat 30 Eylül 2011’de alınmış
olup, inşaat çalışmaları Kasım 2011’de başlamıştır. Proje toplam 106.929 m2 brüt alanlı, 152 bağımsız bölüm ve tek bloktan oluşmaktadır.
Sermaye Piyasası Kurulu’nun Seri: IV No: 1 Tebliğ hükümlerince Standart Gayrimenkul Değerleme Uygulamaları A.Ş.’ye hazırlatılan 27
Şubat 2012 tarihli ve SvP_11_TRGYO_02 numaralı ekspertiz raporunda söz konusu gayrimenkulün 31 Aralık 2011 tarihindeki gerçeğe uygun
değeri 253.266 TL olarak belirlenmiştir. (Prime Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.’ye hazırlatılan 31 Aralık 2010 tarihli ve 2010/
TGYO/09 numaralı ekspertiz raporunda söz konusu gayrimenkulün gerçeğe uygun değeri 237.736 TL olarak belirlenmiştir.).
v. Şirket, 31 Aralık 2011 tarihi itibariyle yatırım amaçlı gayrimenkuller altında sınıflandırdığı, Antalya İli, Merkez İlçesi, Koyunlar Köyü’nde
kain 67.319,78 m² yüzölçümlü alan üzerinde tesis edilmiş olan Antalya Deepo Alışveriş Merkezi Ekim 2004 tarihinde hizmete açılmıştır.
Alışveriş merkezinin kiralama ve yönetim işleri Torun Alışveriş Merkezleri Yatırım ve Yönetim A.Ş. tarafından yürütülmektedir.
Sermaye Piyasası Kurulu’nun Seri: IV No: 1 Tebliğ hükümlerince Standart Gayrimenkul Değerleme Uygulamaları A.Ş.’ye hazırlatılan 27
Şubat 2012 tarihli 2012/SvP_11_TRGYO_14 numaralı ekspertiz raporunda söz konusu gayrimenkulün 31 Aralık 2011 tarihindeki gerçeğe
uygun değeri 197.763 TL olarak belirlenmiştir (Prime Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.’ye hazırlatılan 31 Aralık 2010 tarihli ve
2010/TGYO/01 numaralı ekspertiz raporunda söz konusu gayrimenkulün gerçeğe uygun değeri 180.492 TL olarak belirlenmiştir).
Standart Gayrimenkul Değerleme Uygulamaları A.Ş.’nin, ilgili gayrimenkulün, gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne alınmasında,
Kepez Belediyesi İmar Müdürlüğü ve Antalya Büyükşehir Belediye İmar Müdürlüğü’nce bölgeye ait 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı’nın
onaylanması ve bunu takiben alışveriş merkezi için gerekli yasal izinlerin tamamlanması koşuluyla bir sakınca olmadığı görüşü mevcuttur.
Bu nedenle Şirket, 9 Mart 2010 tarihinde gerçekleştirdiği Olağanüstü Genel Kurul’da, Antalya İli, Merkez İlçesi, Koyunlar Köyü’nde bulunan
Antalya Deepo Alışveriş Merkezi’ni kayıtlı değerleri üzerinden “kısmi bölünme” yolu ile 31 Mart 2010 tarihi itibariyle tescil edilen TRN
Alışveriş Merkezleri Yatırım ve Yönetim A.Ş.’ye (“TRN”) devretme kararı almıştır. İlgili transfer 31 Mart 2010 tarihinde gerçekleştirilmiştir.
vi. Şirket, 31 Aralık 2011 tarihi itibariyle yatırım amaçlı gayrimenkuller altında sınıflandırdığı, Bursa İli, Osmangazi İlçesi, Şehreküstü
Mahallesi’nde kain 9.622 m² yüzölçümlü alan üzerinde tesis edilmiş olan Bursa Zafer Plaza Ekim 1999 tarihinde hizmete açılmıştır.
Alışveriş merkezinin kiralama ve yönetim işleri Zafer Plaza İşletmecilik A.Ş. tarafından yürütülmektedir.
Sermaye Piyasası Kurulu’nun Seri: IV No: 1 Tebliğ hükümlerince Standart Gayrimenkul Değerleme Uygulamaları A.Ş.’ye hazırlatılan 27
Şubat 2012 tarihli ve SvP_11_TRGYO_09 numaralı ekspertiz raporunda söz konusu gayrimenkulün 31 Aralık 2011 tarihindeki gerçeğe uygun
değeri 176.777 TL olarak belirlenmiştir (Prime Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.’ye hazırlatılan 31 Aralık 2010 tarihli ve 2010/
TGYO/03 numaralı ekspertiz raporunda söz konusu gayrimenkulün gerçeğe uygun değeri 143.156 TL olarak belirlenmiştir). Bu tutarlar ilgili
gayrimenkulün Şirket hissesine düşen kısmı nispetindedir.
vii. Şirket, 31 Aralık 2011 tarihi itibariyle yatırım amaçlı gayrimenkuller altında sınıflandırdığı, Samsun İli, Büyükşehir Belediyesi’ne ait olup
üzerinde şirket lehine 30 yıllık irtifak hakkı tahsis edilen arsada, TTA Gayrimenkul Yatırım Geliştirme ve Yönetim A.Ş. (TTA) Bulvar Samsun
AVM projesinin inşaatına 2011 yılında başlanmış olup, AVM’nin 2012 yılı içinde Haziran ayında ziyarete açılması planlanmaktadır.
Sermaye Piyasası Kurulu’nun Seri: IV No: 1 Tebliğ hükümlerince Standart Gayrimenkul Değerleme Uygulamaları A.Ş.’ye hazırlatılan 27
Şubat 2012 tarihli ve 2012/SvP_11_TRGYO_16 numaralı ekspertiz raporunda söz konusu arsa üzerinde tahsis olunan irtifak hakkı ile
yapılmakta olan AVM binasının 31 Aralık 2011 tarihindeki gerçeğe uygun değeri 103.583 TL olarak belirlenmiş olup Grup’un %40’lık iştirak
oranı üzerinden hissesine düşen karşılığı 41.433 TL’dir. Söz konusu AVM ve irtifak hakkının gerçeğe uygun değerinin belirlenmesinde gelir
indirgeme yöntemi kullanılmış ve irtifak hakkı süresince ödenecek nisbi yıllık irtifak hakkı bedelleri gelecek nakit akımlarının içerisinde
dikkate alınmıştır.
Torunlar GYO
2011 Faaliyet Raporu
S / 116
Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.
31 Aralık 2011 Tarihli Finansal Tablolara İlişkin Açıklayıcı Dipnotlar
(Tutarlar Aksi Belirtilmedikçe Bin Türk Lirası (“TL”) Olarak İfade Edilmiştir.)
viii. Şirket’in, 31 Aralık 2011 tarihi itibariyle yatırım amaçlı gayrimenkuller altında sınıflandırdığı, Antalya İli, Merkez İlçesi, Koyunlar
Köyü’nde (Deepo AVM’ye bitişik parsellerde) kain 79.334 m² yüzölçümlü arsası mevcuttur. Arsa üzerine yapılacak yeni yapılaşma ile Deepo
AVM’nin büyütülmesi planlanmaktadır.
Sermaye Piyasası Kurulu’nun Seri: IV No: 1 Tebliğ hükümlerince Standart Gayrimenkul Değerleme Uygulamaları A.Ş.’ye hazırlatılan 27
Şubat 2012 tarihli ve 2012/SvP_11_TRGYO_15 numaralı ekspertiz raporunda söz konusu gayrimenkulün gerçeğe uygun değeri 34.606 TL
olarak belirlenmiştir (Prime Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.’ye hazırlatılan 31 Aralık 2010 tarihli ve 2010/TGYO/02 numaralı
ekspertiz raporunda söz konusu gayrimenkulün gerçeğe uygun değeri toplam 28.334 TL olarak belirlenmiştir).
ix. Şirket’in, 31 Aralık 2011 tarihi itibariyle yatırım amaçlı gayrimenkuller altında sınıflandırdığı, İstanbul İli, Küçükçekmece İlçesi, Kayabaşı
Köyü’nde kain 60.833 m² yüzölçümlü arsası mevcuttur. Arsanın kullanımı ile ilgili Grup henüz bir karar vermemiş olup, halihazırda değer
artış amacıyla elinde bulundurmaktadır.
Sermaye Piyasası Kurulu’nun Seri: IV No: 1 Tebliğ hükümlerince Standart Gayrimenkul Değerleme Uygulamaları A.Ş.’ye hazırlatılan 27
Şubat 2012 tarihli ve 2012/SvP_11_TRGYO_03 numaralı ekspertiz raporunda söz konusu gayrimenkulün gerçeğe uygun değeri 21.292 TL
olarak belirlenmiştir (Prime Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.’ye hazırlatılan 31 Aralık 2010 tarihli ve 2010/TGYO/14 numaralı
ekspertiz raporunda söz konusu gayrimenkulün gerçeğe uygun değeri 15.904 TL olarak belirlenmiştir).
x. Şirket, 31 Aralık 2011 tarihi itibariyle yatırım amaçlı gayrimenkuller altında sınıflandırdığı, İstanbul İli, Beyoğlu İlçesi, Kemankeş
Mahallesi’nde kain 1.501 m² yüzölçümlü arsa üzerinde binası mevcuttur. Bina restore edilerek otel projesi gerçekleştirilecektir.
Sermaye Piyasası Kurulu’nun Seri: IV No: 1 Tebliğ hükümlerince Standart Gayrimenkul Değerleme Uygulamaları A.Ş.’ye hazırlatılan 27
Şubat 2012 tarihli ve 2012/SvP_11_TRGYO_06 numaralı ekspertiz raporunda söz konusu gayrimenkulün 31 Aralık 2011 tarihindeki gerçeğe
uygun değeri 17.119 TL olarak belirlenmiştir (Prime Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.’ye hazırlatılan 31 Aralık 2010 tarihli ve
2010/TGYO/13 numaralı ekspertiz raporunda söz konusu gayrimenkulün gerçeğe uygun değeri 12.703 TL olarak belirlenmiştir).
xi. Şirket’in, 31 Aralık 2011 tarihi itibariyle yatırım amaçlı gayrimenkuller altında sınıflandırdığı, Bursa İli, Osmangazi İlçesi, Emek Köyü’nde
kain Bursa Korupark Alışveriş Merkezi’nin eklentileri olan bir adet yunus havuzu, sosyal tesisler, ofis ve depoları bulunmaktadır.
Sermaye Piyasası Kurulu’nun Seri: IV No: 1 Tebliğ hükümlerince Standart Gayrimenkul Değerleme Uygulamaları A.Ş.’ye hazırlatılan 27
Şubat 2012 tarihli ve 2012/SvP_11_TRGYO_11 numaralı ekspertiz raporunda söz konusu gayrimenkulün 31 Aralık 2011 tarihindeki gerçeğe
uygun değeri 16.645 TL olarak belirlenmiştir (Prime Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.’ye hazırlatılan 31 Aralık 2010 tarihli ve
2010/TGYO/07 numaralı ekspertiz raporunda söz konusu gayrimenkulün gerçeğe uygun değeri toplam 9.324 TL olarak belirlenmiştir).
2.6 Portföy sınırlamalarına uyum
Finansal tablo dipnotlarından Not 22: ‘Ek Dipnot: Portföy Sınırlamalarına Uyumun Kontrolü’ içerisinde sunulan bilgiler, SPK’nın Seri XI, No:
29 sayılı ‘Sermaye Piyasasında Finansal Raporlamaya İlişkin Esaslar Tebliği’’nin 17. maddesi uyarınca finansal tablolardan türetilmiş özet
bilgiler niteliğinde olup, SPK’nın Seri VI, No: 11 sayılı ‘Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği’’nin portföy sınırlamalarına
uyumun kontrolüne ilişkin hükümleri çerçevesinde hazırlanmıştır. Not 22’de yer verilen bilgiler konsolide olmayan veriler olup söz konusu
bilgiler konsolide finansal tablolarda yer verilen bilgilerle örtüşmeyebilir.
Torunlar GYO
2011 Faaliyet Raporu
S / 117
Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.
31 Aralık 2011 Tarihli Finansal Tablolara İlişkin Açıklayıcı Dipnotlar
(Tutarlar Aksi Belirtilmedikçe Bin Türk Lirası (“TL”) Olarak İfade Edilmiştir.)
NOT 3 - BÖLÜMLERE GÖRE RAPORLAMA
Torunlar GYO’nun raporlanabilir bölümleri yönetim tarafından proje bazında takip edilmektedir. Kaynakların tahsisi ve kullanımı ile
ilgili karar alma mekanizması da aynı baza dayanmaktadır. Diğer bölümler altında sınıflandırılan önemli kalemler Bursa Korupark
bağımsız bölümler ve İstanbul İkitelli Küçükçekmece arsalar gibi diğer büyük projelerle bağlantılı olup doğrudan onların parçası olmayan
bölümlerdir.
Torunlar GYO’nun her bir faaliyet bölümü tarafından uygulanan muhasebe politikaları Şirket’in konsolide finansal tablolarında kullanılan
SPK tarafından yayımlanan finansal raporlama standartlarıyla aynıdır. Her bir bölüm ile ilgili bilgiler aşağıda yer almaktadır. Bölümlerin
performansında brüt kâr dikkate alınmaktadır.
a) 31 Aralık 2011 itibariyle ve bu tarihte sona eren dönem için, raporlanabilir bölümler itibariyle endüstriyel bölümlere göre gruplanmış
bilgiler aşağıdaki gibidir:
Korupark AVM
Torium AVM
Korupark Konutlar
Antalya Deepo AVM
Nishistanbul Projesi
Zafer Plaza AVM
Torium Konutlar
Ankamall ve CrownePlaza Hotel
Mall of Istanbul Projesi
Torun Tower
Ali Sami Yen Projesi
Maltepe Arsası
Bulvar Samsun AVM
Diğer
Toplam
Toplam
bölüm geliri
Brüt
kâr
Amortisman
ve itfa payları
Yatırım
harcamaları(*)
İştiraklerden elde
edilen gelir(**)
51.525 48.094 25.379 14.968 11.809 8.900 569 -
-
-
-
-
-
1.665 37.830
26.602
12.573
11.214
5.131
6.491
(177)
-
-
-
-
-
-
491
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
291
281 7.957 27.631 339 316 -
5.358 -
145.722 5.214 1.807 16.421 10.140 2.066 42.259
2.968
162.909
100.155
291
223.252
45.227
Yatırım harcamaları, konsolide finansal tablolarda stok olarak sınıflandırılan kalemlere ve yatırım amaçlı gayrimenkul olarak sınıflandırılan alışveriş merkezlerine yapılan
yatırımları içermektedir.
(**)
İştiraklerden elde edilen gelirler içerisinde yer alan 42.259 TL Ankamall AVM ve Crowne Plaza Hotel kira geliri ihtiva eden iştiraklerden Yeni Gimat’dan elde edilen gelirleri,
diğer altında sınıflandırılan 2.968 TL ise iştiraklerden Netsel’den elde edilen geliri ifade etmektedir.
(*)
Torunlar GYO
2011 Faaliyet Raporu
S / 118
Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.
31 Aralık 2011 Tarihli Finansal Tablolara İlişkin Açıklayıcı Dipnotlar
(Tutarlar Aksi Belirtilmedikçe Bin Türk Lirası (“TL”) Olarak İfade Edilmiştir.)
b) 31 Aralık 2010 itibariyle ve bu tarihte sona eren dönem için, raporlanabilir bölümler itibariyle endüstriyel bölümlere göre gruplanmış
bilgiler aşağıdaki gibidir:
Nishistanbul Projesi
Korupark Konutlar
Korupark AVM
Antalya Deepo AVM
Torium AVM(***)
Zafer Plaza AVM
Torium Konutlar
Ankamall ve Crowne Plaza Hotel
Mall of Istanbul Projesi
Torun Tower Diğer
Toplam
Toplam
bölüm geliri
Brüt
kâr
Amortisman
ve itfa payları
Yatırım
harcamaları(*)
İştiraklerden elde
edilen gelir(**)
119.444
41.909 39.822
13.656
9.377
8.400
-
-
-
-
320
9.342
21.691
29.672
9.380
3.572
6.126
-
-
-
-
235
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
183
85.554
1.983
250
1.637
98.599
-
6.741
-
18.277
239
-
12.910
1.815
232.928
80.018
183
213.280
14.725
Yatırım harcamaları, konsolide finansal tablolarda stok olarak sınıflandırılan kalemlere ve yatırım amaçlı gayrimenkul olarak sınıflandırılan alışveriş merkezlerine yapılan
yatırımları içermektedir.
(**)
İştiraklerden elde edilen gelirler içerisinde yer alan 12.910 TL Ankamall AVM ve Crowne Plaza Hotel kira geliri ihtiva eden iştiraklerden Yeni Gimat’dan elde edilen gelirleri, diğer
altında sınıflandırılan 1.815 TL ise iştiraklerden Netsel’den elde edilen geliri ifade etmektedir.
(***)
Torium AVM 30 Ekim 2010 tarihinde açılmış olup, bölüm gelirleri ve brüt kâr açılıştan sonra oluşmuş olan AVM faaliyet gelirleridir.
(*)
NOT 4 - NAKİT VE NAKİT BENZERLERİ
31 Aralık 2011
31 Aralık 2010
Kasa
Banka
- Vadesiz mevduat
- Vadeli mevduat
Diğer hazır değerler
2
3
191
596.934
261
32
438.591
38
597.388
438.664
Torunlar GYO
2011 Faaliyet Raporu
S / 119
Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.
31 Aralık 2011 Tarihli Finansal Tablolara İlişkin Açıklayıcı Dipnotlar
(Tutarlar Aksi Belirtilmedikçe Bin Türk Lirası (“TL”) Olarak İfade Edilmiştir.)
31 Aralık 2011 ve 2010 tarihleri itibarıyla konsolide nakit akım tablolarında yer alan nakit ve nakit benzeri kalemler aşağıdaki gibidir.
31 Aralık 2011
31 Aralık 2010
Nakit ve nakit benzerleri
Eksi: Bloke mevduatlar(*)
597.388
-
438.664
(121.447)
Nakit akım tablosundaki hazır değerler
597.388
317.217
31 Aralık 2010 tarihi itibariyle 75.000 ABD Doları karşılığındaki vadeli mevduat bilanço dönemine tahakkuk eden faiziyle birlikte, bankayla yapılan kredi sözleşmesi gereği alınan
100.000 ABD Doları tutarındaki krediye ilişkin bloke olarak tutulmaktadır. Bloke mevduatın, bloke altında kaldığı süre boyunca faiz oranı yıllık %5,60 vade tarihi ise 25 Şubat
2011’dir.
(*)
Nakit ve nakit benzeri varlıkların vade dağılımı aşağıdaki gibidir:
31 Aralık 2011
31 Aralık 2010
30 güne kadar
30 - 90 gün arası
438.619
158.769
266.508
172.156
597.388
438.664
31 Aralık 2011
31 Aralık 2010
ABD Doları
Avro
166.915
43.542
166.316
22.501
210.457
188.817
31 Aralık 2011
(%)
31 Aralık 2010
(%)
5,52
4,17
11,44
5,52
4,09
8,84
Nakit ve nakit benzeri değerlerin TL cinsinden yabancı para dağılımı aşağıdaki gibidir:
Vadeli mevduatlara ilişkin ortalama etkin yıllık faiz oranları (%):
ABD Doları
Avro
Türk Lirası
Torunlar GYO
2011 Faaliyet Raporu
S / 120
Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.
31 Aralık 2011 Tarihli Finansal Tablolara İlişkin Açıklayıcı Dipnotlar
(Tutarlar Aksi Belirtilmedikçe Bin Türk Lirası (“TL”) Olarak İfade Edilmiştir.)
NOT 5 - FİNANSAL VARLIKLAR VE BORÇLAR
Finansal Yatırımlar
Vadesi üç aydan uzun vadeli mevduatlar:
Para cinsi
Faiz oranı (%)
Vade
31 Aralık 2011
31 Aralık 2011 - TL
31 Aralık 2010 - Avro
%12,50
%4,00
Aralık 2012
Ocak 2012
58.197
29.459
Finansal Borçlar
31 Aralık 2011
31 Aralık 2010
160.604
128.539
811.373
155.539
75.602
552.122
1.100.516
783.263
Kısa vadeli banka kredileri
Uzun vadeli kredilerin kısa vadeli kısımları
Uzun vadeli banka kredileri
31 Aralık 2011
Ağırlıklı ortalama
etkin faiz oranı (%)
Para
birimi
Orijinal
tutar
TL
karşılığı
%5,03
%14,50
%4,93
%5,88
%4,94
ABD Doları
TL
Avro
ABD Doları
Avro
45.344
38.027
15.110
49.783
14.118
85.650
38.027
36.927
94.034
34.505
%5,02
%4,94
ABD Doları
Avro
290.408
107.545
548.556
262.817
Toplam banka kredileri
1.100.516
Kısa vadeli banka kredileri
Uzun vadeli banka kredilerinin kısa vadeli kısmı
Uzun vadeli banka kredileri
Torunlar GYO
2011 Faaliyet Raporu
S / 121
Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.
31 Aralık 2011 Tarihli Finansal Tablolara İlişkin Açıklayıcı Dipnotlar
(Tutarlar Aksi Belirtilmedikçe Bin Türk Lirası (“TL”) Olarak İfade Edilmiştir.)
31 Aralık 2010
Ağırlıklı ortalama
etkin faiz oranı (%)
Para
birimi
Orijinal
tutar
TL
karşılığı
Kısa vadeli banka kredileri
Uzun vadeli banka kredilerinin kısa vadeli kısmı
%3,61
%8,64
%3,00
%6,36
%4,88
ABD Doları
TL
Avro
ABD Doları
Avro
86.900
19.141
1.001
32.630
12.276
134.347
19.141
2.051
50.447
25.155
Uzun vadeli banka kredileri
%5,82
%4,91
ABD Doları
Avro
198.250
119.871
306.495
245.627
Toplam banka kredileri
783.263
31 Aralık 2011 ve 2010 tarihleri itibarıyla uzun vadeli banka kredilerinin geri ödeme planı aşağıdaki gibidir:
31 Aralık 2011
31 Aralık 2010
2012
2013
2014
2015
2016 ve sonrası
-
148.125
170.750
140.588
351.910
142.442
95.665
91.443
66.851
155.721
811.373
552.122
31 Aralık 2011
31 Aralık 2010
685.170
415.346
-
584.633
196.500
2.130
1.100.516
783.263
Kredilerin yeniden fiyatlandırmaya kalan sürelerine ilişkin faize duyarlılık dağılımı aşağıdaki gibidir:
3 aydan kısa(*)
3 - 12 ay arası
1 - 5 yıl arası
(*)
31 Aralık 2011 itibariyle bu tutarın 288.239 TL’lik bölümünün faizi 2012 yılına kadar faiz para swap işlemleri ile sabitlenmiştir (31 Aralık 2010: 264.489 TL) (Not 6).
Torunlar GYO
2011 Faaliyet Raporu
S / 122
Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.
31 Aralık 2011 Tarihli Finansal Tablolara İlişkin Açıklayıcı Dipnotlar
(Tutarlar Aksi Belirtilmedikçe Bin Türk Lirası (“TL”) Olarak İfade Edilmiştir.)
NOT 6 - DİĞER FİNANSAL YÜKÜMLÜLÜKLER
Türev finansal araçlar
31 Aralık 2011
Türev ürün
tutarı
Rayiç değer
yükümlülük
Faiz para swap işlemleri
288.239
(1.313)
288.239
(1.313)
Türev ürün
tutarı
Rayiç değer
yükümlülük
Faiz para swap işlemleri
264.489
(3.877)
264.489
(3.877)
31 Aralık 2010
Grup, 9 Haziran 2009 tarihinde uzun vadeli kredisinin 24 Ocak 2010 ile 24 Ocak 2012 arasındaki Euribor’a endeksli faiz ödemelerini
sabitlemek için faiz para swap işlemine girmiş, Euribor’u 2009-2012 aralığı için %2,74, kredinin toplam faizini %4,94 olarak sabitlemiştir.
NOT 7 - TİCARİ ALACAK VE BORÇLAR
Kısa vadeli ticari alacaklar
31 Aralık 2011
31 Aralık 2010
Alacak senetleri
Ticari alacaklar
İlişkili taraflardan alacaklar (Not 23)(*)
Müteşebbis ortaklardan alacaklar
Alınan çekler
İlişkili taraflardan alınan senetler (Not 23)
56.734
9.372
3.307
2.332
1.632
-
6.389
10.000
35.312
105
73.377
51.806
(2.296)
-
(1.874)
(226)
71.081
49.706
Eksi: Şüpheli ticari alacaklar
Eksi: Tahakkuk etmemiş finansman geliri
Grup, 31 Aralık 2010 tarihi itibariyle Torunlar Aşçıoğlu Kapıcıoğlu’na 97.165 TL tutarında, Ali Sami Yen Projesi kapsamında, TOKİ’ye yapılması gereken 95.000 TL’lik avans
ödemesine ilişkin kaynak sağlamış olup, söz konusu tutarın müşterek yönetime tabi ortaklıktaki Grup payı oranı olan %65’i aşan kısmı 34.008 TL, ilişkili taraflardan alacaklar
içerisinde Torunlar Aşçıoğlu Kapıcıoğlu Proje Ortaklığı’ndan alacaklar olarak gösterilmiştir. Torunlar Aşçıoğlu Kapıcıoğlu Proje Ortaklığı 2011 yılı içerisinde banka kredisi temini
sonrasında Grup’a söz konusu avans ödemesine ilişkin borcunu ödemiştir.
(*)
Torunlar GYO
2011 Faaliyet Raporu
S / 123
Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.
31 Aralık 2011 Tarihli Finansal Tablolara İlişkin Açıklayıcı Dipnotlar
(Tutarlar Aksi Belirtilmedikçe Bin Türk Lirası (“TL”) Olarak İfade Edilmiştir.)
Uzun vadeli ticari alacaklar
31 Aralık 2011
31 Aralık 2010
Alacak senetleri
Eksi: Tahakkuk etmemiş finansman geliri
60.079
-
5.377
(648)
60.079
4.729
31 Aralık 2011
31 Aralık 2010
(1.874)
(1.789)
(422)
(85)
(2.296)
(1.874)
31 Aralık 2011
31 Aralık 2010
3-6 ay arası
6 aydan daha uzun
(293)
(2.003)
(85)
(1.789)
(2.296)
(1.874)
Şüpheli ticari alacaklar karşılığının dönem içerisindeki hareketleri aşağıdaki gibidir:
Dönem başı
Dönem içinde ayrılan karşılıklar Dönem sonu
Karşılık ayrılan şüpheli ticari alacakların yaşlandırması aşağıdaki gibidir:
Torunlar GYO
2011 Faaliyet Raporu
S / 124
Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.
31 Aralık 2011 Tarihli Finansal Tablolara İlişkin Açıklayıcı Dipnotlar
(Tutarlar Aksi Belirtilmedikçe Bin Türk Lirası (“TL”) Olarak İfade Edilmiştir.)
Kısa vadeli ticari borçlar
31 Aralık 2011
31 Aralık 2010
Ticari borçlar
İlişkili taraflara borçlar (Not 23)
Müteşebbis ortaklara borçlar
Borç senetleri
30.217
6.803
1.033
811
28.221
3.501
952
1.862
38.864
34.536
31 Aralık 2011 ve 2010 tarihleri itibariyle ticari borçların büyük bölümü devam etmekte olan projelere ilişkin olarak taşeronlara olan
borçlardan oluşmaktadır.
NOT 8 - YATIRIM AMAÇLI GAYRİMENKULLER
31 Aralık 2011 ve 2010 tarihleri itibariyle yatırım amaçlı gayrimenkullerin hareket tablosu aşağıdaki gibidir:
1 Ocak 2011
İlaveler
Çıkışlar Transferler
Bursa Korupark AVM
Torium AVM
Mall of İstanbul(*)
Torun Tower(**)
Antalya Deepo AVM
Bursa Zafer Plaza AVM
Bulvar Samsun AVM
Antalya Deepo ilave arsa
Nishistanbul mağazalar
Kayabaşı arsa
Kemankeş binası
Korupark bağımsız bölümler
(*)
Gerçeğe uygun
değer değişimi
31 Aralık 2011
540.510
549.876
645.787
237.736
180.492
143.156
-
28.334
25.673
15.904
12.073
9.324
281
7.954
88.530
5.214
339
-
10.140
1.927
316
-
-
139
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
(203.233)
-
-
-
473
-
(25.989)
-
-
-
59.438
9.446
-
10.316
16.932
33.621
30.820
4.345
-
5.388
5.046
7.182
600.229
567.276
531.084
253.266
197.763
176.777
41.433
34.606
21.292
17.119
16.645
2.388.865
114.840
-
(228.749)
182.534
2.457.490
Mall of İstanbul projesine ilişkin inşaat ruhsatı 18 Mart 2011 tarihinde alınmıştır.
Söz konusu proje, 129.186 m2 alışveriş merkezi, 97.700 m2 konut, 8.433 m2 ofis ve 421.209 m2 ortak alan olmak üzere toplam 656.528 m2’lik inşaat alanına sahip karma projedir.
Projenin inşaatına Mart 2011’de başlanılmış olup, tamamlanma zamanlaması 2013’ün son çeyreği olarak planlanmaktadır. Prime Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
tarafından hazırlanan 31 Mart 2011 tarihli ve 2011/TGYO/10 numaralı ekspertiz raporuna göre, ilgili proje içerisinde yer alan toplam 146.039 m2 satılabilir alana sahip konut ve ofis
bölümüne ait arsanın değeri 203.233 TL olarak belirlenmiş olup proje bitiminde satışı yapılacak olan konut ve ofislere ait söz konusu arsa bedeli stoklara transfer edilmiştir. Proje
kapsamında 31 Aralık 2011 itibariyle, 540 konut ve 40 ofis olmak üzere toplam 580 ünitenin ön satış taahhüt sözleşmelerine istinaden 210,785 TL tutarında avans alınmıştır
(Not 11).
Mall of Istanbul Projesine bitişik konumdaki 858 Ada, 1 parsel numarasında, üzerinde proje geliştirmek amaçlı tutulan 8.506,82 m2 yüzölçümlü 112.123/240.000 hisseli arsası
bulunmakta olup söz konusu parsel üzerinde, S.S. Masko İstanbul Mobilya Ahşap Eşya İmalatçıları Site İşletme Kooperatifi (MASKO) mülkiyetindeki 858 Ada, 1 Parseldeki
122.071/240.000 hissesine tekabül eden 9.261,58 m2 yüzölçümlü taşınmaz için MASKO ile “Düzenleme Şeklinde Arsa Payı Karşılığı Kat Yapım Sözleşmesi” imzalanmıştır.
Grup 8 Mart 2011 tarihinde Mall of İstanbul projesini gerçekleştirdiği İstanbul İli, Başakşehir İlçesi, İkitelli 2 mahallesinde kain 858 ada 2 no’lu parselin bitişindeki, 858 ada,
1 parsel numarasında kayıtlı 18.209,90 m2 yüzölçümlü taşınmazda 1 hissedara ait olan toplam 52,73 m2 alanlı hisse 158 TL bedelle satın alınmıştır. Satın alım sonrasında söz
konusu parseldeki Torunlar GYO nun hissesi 17.821.13 m2 olmuştur.
(**)
Grup, İstanbul İli, Şişli İlçesi, Mecidiyeköy mahallesinde bulunan 306 pafta, 2011 ada, 5 no’lu parsel üzerinde ofis katlarından oluşan “Torun Tower Projesi”ni başlatmıştır.
Projeye ilişkin inşaat ruhsatı 30 Eylül 2011’de alınmış olup, inşaata Kasım 2011’de başlanmıştır. Projenin 2013 yılı içerisinde tamamlanması öngörülmektedir.
Torunlar GYO
2011 Faaliyet Raporu
S / 125
Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.
31 Aralık 2011 Tarihli Finansal Tablolara İlişkin Açıklayıcı Dipnotlar
(Tutarlar Aksi Belirtilmedikçe Bin Türk Lirası (“TL”) Olarak İfade Edilmiştir.)
1 Ocak 2010
İlaveler
Çıkışlar Transferler
Mall of İstanbul Torium AVM(*)
Bursa Korupark AVM
Torun Tower Antalya Deepo AVM Bursa Zafer Plaza AVM
Antalya Deepo ilave arsa
Nishistanbul mağazalar
Kayabaşı arsa
Kemankeş binası
Korupark bağımsız bölümler
(*)
Gerçeğe uygun
değer değişimi
31 Aralık 2010
619.419
399.617
590.042
167.656
124.981
149.201
14.772
-
13.646
11.045
6.051
18.277
98.599
250
239
334
-
1.303
12.617
-
-
63
-
-
-
-
-
-
-
(4.179)
-
-
-
-
(1.728)
-
-
-
-
-
-
-
-
-
8.091
53.388
(49.782)
69.841
55.177
(6.045)
12.259
17.235
2.258
1.028
3.210
645.787
549.876
540.510
237.736
180.492
143.156
28.334
25.673
15.904
12.073
9.324
2.096.430
131.682
(4.179)
(1.728)
166.660
2.388.865
Cari dönem transfer tutarı konut yapılmak üzere stoklara devredilen arsa maliyetlerinden oluşmaktadır.
31 Aralık 2011 ve 2010 tarihleri itibariyle yatırım amaçlı gayrimenkullerin üzerindeki kredilerden kaynaklanan ipotekler aşağıdaki gibidir:
Orijinal
tutar
Döviz
cinsi
31 Aralık
2011
31 Aralık
2010
Mall of İstanbul(*)
Bursa Korupark AVM
Torium
Torun Tower
300.000
225.000
120.000
100.000
ABD Doları
Avro
ABD Doları
ABD Doları
566.670
549.855
226.668
188.890
461.048
185.520
154.600
1.532.083
801.168
(*)
Söz konusu ipotek 31 Mayıs 2011 tarihinde Türkiye İş Bankası A.Ş. lehine tesis edilmiştir.
Geliştirme aşamasındaki Mall of İstanbul, Torun Tower ve Bulvar Samsun AVM projeleri ile ilgili olarak yatırım amaçlı gayrimenkuller
üzerinde 2011 yılında aktifleştirilen borçlanma maliyetlerinin toplam tutarı sırasıyla 7.555 TL, 1.121 TL ve 1.354 TL’dir.
Torunlar GYO
2011 Faaliyet Raporu
S / 126
Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.
31 Aralık 2011 Tarihli Finansal Tablolara İlişkin Açıklayıcı Dipnotlar
(Tutarlar Aksi Belirtilmedikçe Bin Türk Lirası (“TL”) Olarak İfade Edilmiştir.)
NOT 9 - STOKLAR
Kısa vadeli stoklar
31 Aralık 2011
31 Aralık 2010
Arsalar(*)
16.421
1.728
Tamamlanmış konutlar
- Nishistanbul(**)
- Korupark 2. etap(***)
- Torium
- Korupark 1. etap(***)
50.930
30.683
10.432
7.552
2.263
40.030
9.091
20.271
6.818
3.850
Tamamlanmamış konutlar - Korupark 3. etap(***)
31.294
31.294
-
2.160
1.303
100.805
43.061
Diğer
Geliştirme aşamasındaki Mall of İstanbul konutları üzerinde 4.028 TL tutarındaki borçlanma maliyeti aktifleştirilmiştir. Korupark 3. etap
geliştirmesine ilişkin olarak dış kaynak kullanılmamış olduğundan, bu proje üzerinde herhangi bir borçlanma maliyeti aktifleştirilmemiştir.
31 Aralık 2011 tarihi itibariyle 16.421 TL tutarındaki arsa 19 Temmuz 2011’de, üzerinde konut projesi gerçekleştirmek amacıyla satın alınan İstanbul İli, Maltepe İlçesi 251 ada’da
bulunan arsadan oluşmaktadır.
(*)
(**)
İstanbul İli, Yenibosna mahallesinde 243DS3A pafta, 338 ada, 1 parsel’de kayıtlı Nishistanbul projesinde bulunan 8 adet ofis (brüt 2.150 m²), 3 adet konut (brüt 291 m²) ve 20
adet mağaza (brüt 3.425,17 m2) bulunmaktadır. Nishistanbul Projesinden henüz paylaşımı yapılmamış 5 adet İşyeri (brüt 1.289 m²) üzerinde Torunlar GYO A.Ş.’nin %60 payı vardır.
(***)
Şirket, Mayıs 2006 yılında Bursa Mudanya yolu üzerinde Bursa ili, Osmangazi İlçesi’nde 3 etap ve toplam 83.207,30 m²’lik arsa üzerinde Bursa Korupark Evleri projesine
başlamıştır. Projenin 343 konuttan oluşan birinci etabı ile ilgili 31 Aralık 2011 tarihine kadar 54.873,10 m2’lik 329 konutun satışı ve teslimatını gerçekleştirmiştir (31 Aralık 2010:
53.295,67 m2’lik 321 adet). Birinci etabın inşaatı 2008 yılında tamamlanmıştır. Projenin 403 konuttan oluşan ikinci etabı ile ilgili 31 Aralık 2011 tarihine kadar 56.479,42 m2’lik 356
konutun satışı ve teslimatını gerçekleştirmiştir (31 Aralık 2010: 46.078,13 m2’lik 300 adet). İkinci etabın inşaatı 2009 yılında tamamlanmıştır. Birinci ve ikinci etapta 31 Aralık 2011
tarihi itibariyle satışlar sonrası kalan satılabilir sırasıyla 2.245,90 m2’lik 14 daire ve 10.241,58 m²’lik 47 daire bulunmaktadır (31 Aralık 2010: Birinci etap 3.823,33 m2’lik 22 adet ve
ikinci etap 20.642,87 m2’lik 103 adet).
Projenin üçüncü etabı kapsamında 17 blok ve 678 konut 2 adet işyeri yer almakta olup, 20 Mart 2011 tarihi itibari ile inşaatına, 30 Nisan 2011 itibariyle de proje ön satışlarına
başlanılmıştır. 31 Aralık 2011 itibariyle toplam 218 adet konut için satış taahhüt sözleşmesi imzalanmış ve 51.489 TL tutarında avans alınmıştır (Not 11). Projenin tamamlanma
tarihi 30 Eylül 2012 olarak öngörülmektedir.
Torunlar GYO
2011 Faaliyet Raporu
S / 127
Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.
31 Aralık 2011 Tarihli Finansal Tablolara İlişkin Açıklayıcı Dipnotlar
(Tutarlar Aksi Belirtilmedikçe Bin Türk Lirası (“TL”) Olarak İfade Edilmiştir.)
Uzun vadeli stoklar
31 Aralık 2011
31 Aralık 2010
Tamamlanmamış konutlar
- Mall of İstanbul projesi
258.264
- Ali Sami Yen projesi
4.142
- Korupark 3. etap -
2.337
4.655
6.992
262.406
NOT 10 - MADDİ DURAN VARLIKLAR
1 Ocak
2011
İlaveler Transferler
Çıkışlar 31 Aralık
2011
Maliyet
Demirbaşlar
Taşıtlar
Yapılmakta olan yatırımlar
456
842
473
366
195
-
-
-
(473)
-
(120)
-
822
917
-
1.771
561
(473)
(120)
1.739
Demirbaşlar
Taşıtlar
(142)
(514)
(139)
(118)
-
-
-
48
(281)
(584)
(656)
(257)
-
48
(865)
1.115
-
-
-
874
Birikmiş Amortisman
Net defter değeri
Torunlar GYO
2011 Faaliyet Raporu
S / 128
Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.
31 Aralık 2011 Tarihli Finansal Tablolara İlişkin Açıklayıcı Dipnotlar
(Tutarlar Aksi Belirtilmedikçe Bin Türk Lirası (“TL”) Olarak İfade Edilmiştir.)
1 Ocak
2010
İlaveler
Çıkışlar 31 Aralık
2010
Maliyet
Demirbaşlar
Taşıtlar
Yapılmakta olan yatırımlar
160
737
-
296
105
473
-
-
-
456
842
473
897
874
-
1.771
Demirbaşlar
Taşıtlar
(97)
(393)
(45)
(121)
-
-
(142)
(514)
(490)
(166)
-
(656)
407
1.115
Birikmiş Amortisman
Net defter değeri
Maddi olmayan duran varlıklarda 2011 yılı içerisinde toplam 34 TL tutarında amortisman ilavesi olmuştur (31 Aralık 2010: 17). Bu şekilde
cari dönemde gelir tablosu ile ilişkilendirilen toplam amortisman gideri 291 TL’dir (31 Aralık 2010: 183 TL).
NOT 11 - DİĞER VARLIK VE YÜKÜMLÜLÜKLER
31 Aralık 2011
31 Aralık 2010
9.742
2.129
1.457
49
423
1.759
37.862
1.526
17
194
13.800
41.358
Verilen avanslar(*)
KDV alacağı
Peşin ödenen giderler
108.063
47.678
1.415
61.750
11.192
1.408
157.156
74.350
Diğer dönen varlıklar
Verilen avanslar
Katma Değer Vergisi alacağı
Gelecek aylara ait giderler
Peşin ödenen vergi ve fonlar
Diğer Diğer duran varlıklar
Verilen avanslar, Ali Sami Yen Projesi kapsamında Torunlar Aşçıoğlu Kapıcıoğlu Proje Ortaklığı tarafından TOKİ’ye ödenen 165.250 TL’nin (31 Aralık 2010: 95.000 TL) Grup’a
düşen payından (%65) oluşmaktadır.
(*)
Torunlar GYO
2011 Faaliyet Raporu
S / 129
Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.
31 Aralık 2011 Tarihli Finansal Tablolara İlişkin Açıklayıcı Dipnotlar
(Tutarlar Aksi Belirtilmedikçe Bin Türk Lirası (“TL”) Olarak İfade Edilmiştir.)
Diğer kısa vadeli yükümlülükler
31 Aralık 2011
31 Aralık 2010
Alınan avanslar Alınan depozito ve teminatlar
Ertelenen gelirler
Ödenecek vergi ve fonlar
Borç karşılıkları
Personele borçlar
Diğer
52.383
2.368
1.785
1.110
545
372
102
3.110
4.846
1.395
1.743
990
321
565
58.665
12.970
31 Aralık 2011 tarihi itibariyle alınan avansların 51.489 TL’lik kısmı Korupark 3. etap konutlara ilişkin olarak verilmiş satış taahhütlerinden
oluşmaktadır. Grup, ilgili konutları 31 Aralık 2012 tarihine kadar teslim etmeyi planlamaktadır.
Diğer uzun vadeli yükümlülükler
31 Aralık 2011
31 Aralık 2010
Alınan avanslar(*)
Diğer
210.785
8
-
210.793
-
31 Aralık 2011 tarihi itibariyle konut satışlarından alınan avansların tamamı Mall of İstanbul projesi kapsamındaki konutlara ilişkin olarak verilmiş satış taahhütlerinden
oluşmaktadır (Not 8).
(*)
Torunlar GYO
2011 Faaliyet Raporu
S / 130
Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.
31 Aralık 2011 Tarihli Finansal Tablolara İlişkin Açıklayıcı Dipnotlar
(Tutarlar Aksi Belirtilmedikçe Bin Türk Lirası (“TL”) Olarak İfade Edilmiştir.)
NOT 12 - ÖZKAYNAK YÖNTEMİYLE DEĞERLENEN YATIRIMLAR
Yeni Gimat
Netsel
31 Aralık 2011
%
TL
%
TL
14,83
44,60
153.957
10.232
14,83
44,60
115.886
9.572
164.189
125.458
31 Aralık 2010
31 Aralık 2011
31 Aralık 2010
Dönem başı 125.458
115.478
İştiraklerden gelir ve giderler (net)
İştiraklerden alınan temettüler
45.227
(6.496)
14.725
(4.745)
Dönem sonu
164.189
125.458
31 Aralık 2011
31 Aralık 2010
Yeni Gimat
Netsel
42.259
2.968
12.910
1.815
Toplam
45.227
14.725
31 Aralık 2011
31 Aralık 2010
Dönem başı net kayıtlı değer
-
8.250
Konusu kalmayan şerefiye
-
(8.250)
Dönem sonu net kayıtlı değer
-
-
Özkaynak yöntemiyle değerlenen yatırımlardan gelir ve giderler
NOT 13 - ŞEREFİYE
Torunlar GYO
2011 Faaliyet Raporu
S / 131
Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.
31 Aralık 2011 Tarihli Finansal Tablolara İlişkin Açıklayıcı Dipnotlar
(Tutarlar Aksi Belirtilmedikçe Bin Türk Lirası (“TL”) Olarak İfade Edilmiştir.)
NOT 14 - TAAHHÜTLER, KOŞULLU VARLIK VE YÜKÜMLÜLÜKLER
Koşullu varlık ve yükümlülükler aşağıdaki gibidir:
31 Aralık 2011
31 Aralık 2010
-
47.831
36.000
16.521
Alınan ipotekler
Alınan teminatlar
31 Aralık 2011 ve 2010 tarihleri itibariyle Grup’un operasyonel finansal kiralamalardan elde edeceği tahmini asgari kira gelirlerinin,
halihazırdaki sözleşme süreleri dikkate alındığında, toplamı aşağıdaki gibidir:
31 Aralık 2011
31 Aralık 2010
0-1 yıl arası
1-5 yıl arası
5-10 yıl arası
108.908 438.104 481.623 81.029
215.328
765.334
Yukarıda belirtilen asgari kira gelirlerinin hesaplanmasında; Korupark AVM, Torium AVM, Zafer Plaza AVM ve Deepo AVM’ye ait kiralar
dikkate alınmış olup Grup’un iştiraklerinden Yeni Gimat’ın sahip olduğu Ankamall ve Crowne Plaza Hotel’e ilişkin kiralar dahil edilmemiştir.
Grup’un 31 Aralık 2011 ve 2010 tarihleri itibariyle teminat/rehin/ipotek pozisyonu aşağıdaki gibidir:
Şirket tarafından verilen Teminat-Rehin-İpotekler (“TRİ”)
31 Aralık 2011
31 Aralık 2010
A. Kendi tüzel kişiliği adına vermiş olduğu TRİ’lerin toplam tutarı
B. Tam konsolidasyon kapsamına dahil edilen ortaklıklar lehine vermiş olduğu
TRİ’lerin toplam tutarı
C. Olağan ticari faaliyetlerinin yürütülmesi amacıyla diğer 3. kişilerin borcunu
temin amacıyla vermiş olduğu TRİ’lerin toplam tutarı
D. Diğer verilen TRİ’lerin toplam tutarı
i) Ana ortak lehine vermiş olduğu TRİ’lerin toplam tutarı
ii) B ve C maddeleri kapsamına girmeyen diğer şirket lehine vermiş olduğu
TRİ’lerin toplam tutarı
iii) C maddesi kapsamına Girmeyen 3. kişiler lehine vermiş olduğu
TRİ’lerin toplam tutarı
1.587.677
801.168
8.148
2.428
-
-
-
-
-
-
-
-
1.595.825
803.596
31 Aralık 2011 itibariyle Grup’un yatırım amaçlı gayrimenkulleri üzerinde 1.532.083 TL tutarında ipoteği bulunmaktadır (31 Aralık 2010:
801.168 TL) (Not 8).
Torunlar GYO
2011 Faaliyet Raporu
S / 132
Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.
31 Aralık 2011 Tarihli Finansal Tablolara İlişkin Açıklayıcı Dipnotlar
(Tutarlar Aksi Belirtilmedikçe Bin Türk Lirası (“TL”) Olarak İfade Edilmiştir.)
31 Aralık 2011
Döviz
TL
Tutarı
Karşılığı
Avro
ABD Doları
TL
225.000
520.000
63.742
549.855
982.228
63.742
31 Aralık 2010
Döviz
TL
Tutarı
Karşılığı
225.000
220.000
2.428
461.048
340.120
2.428
1.595.825
803.596
Kullanılan krediler kapsamında, Korupark AVM ve Torium AVM’ ye ait kira gelirleri temlik edilmiştir.
Grup ayrıca bilanço tarihi itibariyle inşaatı devam etmekte olan Mall of İstanbul ve Korupark 3. Etap projelerindeki kredili konut satışlarına
ilişkin olarak, söz konusu konutların tamamlanıp tapuları sözleşme taraflarına devir oluncaya kadar kullanılan banka kredilere garantör
olmuştur. Söz konusu kredi garantörlükleri 31 Aralık 2011 tarihi itibariyle 3 farklı bankada toplam 182.500 TL ve 2 bankada da limit
tanımlanmadan belirlenmiştir (31 Aralık 2010: Yoktur).
NOT 15 - ÖZKAYNAKLAR
Şirket, çıkarılmış sermayesinin 176.100.000 TL’den 224.000.000 TL’ye arttırılması nedeni ile ihraç edilecek 47.900.000 TL ve mevcut
ortakların sahip olduğu 8.452.942 TL olmak üzere toplam 56.352.942 TL nominal değerli payların halka arzına ait izahname 7 Ekim 2010
tarihinde İstanbul Ticaret Sicil Memurluğunca tescil edilmiş olup, 14 Ekim 2010 tarih ve 7669 sayılı Ticaret Sicil gazetesinin 641-735
aralığındaki 95 adet sayfada yayınlanmıştır. Halka arz edilen hisse senetleri 21 Ekim 2010 tarihinden itibaren İMKB’de işlem görmektedir.
Şirket’in hissedarları ve sermaye yapısı 31 Aralık 2011 ve 2010 tarihleri itibariyle aşağıdaki gibidir:
Hissedarlar
%
A Grubu
(bin adet)
B Grubu
(bin adet)
C Grubu
(bin adet)
31 Aralık
2011
37,41
37,37
0,03
0,02
0,01’den az
0,01’den az
25,16
44.870
-
-
32
4
-
-
-
44.835
35
32
-
4
-
38.918
38.882
35
-
-
-
56.353
83.788
83.717
70
64
4
4
56.353
Nominal sermaye
44.906
44.906
134.188
224.000
Aziz Torun
Mehmet Torun
Y. Emre Torun
Torun Pazarlama A.Ş.
Ali Coşkun
Mahmut Karabıyık
Diğer (Halka açık kısım)
Torunlar GYO
2011 Faaliyet Raporu
S / 133
Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.
31 Aralık 2011 Tarihli Finansal Tablolara İlişkin Açıklayıcı Dipnotlar
(Tutarlar Aksi Belirtilmedikçe Bin Türk Lirası (“TL”) Olarak İfade Edilmiştir.)
A ve B grubu payların, ana sözleşmesinin 13. maddesindeki esaslar çerçevesinde yönetim kurulu üyelerinin seçiminde aday gösterme
imtiyazı vardır.
Şirket Yönetim Kurulu’nun 27 Ağustos 2010 tarihli ve 63 numaralı kararı ile Esas Sözleşmenin “Sermaye ve Paylar” başlıklı 8. maddesi
uyarınca, 176.100.000 TL olan çıkarılmış sermayenin, 1.000.000.000 TL kayıtlı sermaye tavanı içerisinde ve halka arz edilmek üzere
224.000.000 TL’ye yükseltilmesine ve söz konusu sermaye artırımı nedeniyle kayıtlı sermaye sisteminde arttırılan 47.900.000 TL nominal
değerli C grubu nama yazılı payların hamiline yazılı olarak mevcut ortakların yeni pay alma hakları tamamen kısıtlanarak ve Şirket
oraklarından Aziz Torun ve Mehmet Torun’a ait C grubu nama yazılı paylardan 4.191.251’er adet pay ve Torun Pazarlama A.Ş.’ ye ait C
grubu nama yazılı 70.440 adet payın halka arz edilmesine ve halka arz sonrasında yeterli fazla gelmesi durumunda Aziz Torun ve Mehmet
Torun’a ait C grubu nama yazılı paylardan 4.226.471’er adet payın ek satışa konu edilerek Seri: I No:40 sayılı “Payların Kurul Kaydına
Alınmasına ve Satışına İlişkin Esaslar Hakkında Tebliğ” ve diğer ilgili sermaye piyasası mevzuatı çerçevesinde tamamen halka arzına karar
verilmiştir. İstanbul Menkul Kıymetler Borsası Yönetim Kurulu’nun 7 Ekim 2010 tarihli kararı ile Şirket’in 47.900.000 TL nominal değerli
C grubu payları 21 Ekim 2010 tarihinden itibaren Kurumsal Ürünler Pazar’ında işlem görmeye başlamıştır. Şirket bu halka arz sonucunda
47.900.000 TL nominal değerli hisse senetlerinden 349.670.000 TL nakit elde etmiş aradaki fark olan 301.770.000 TL de hisse senetleri
ihraç primleri olarak finansal tablolarda takip edilmektedir.
Türk Ticaret Kanunu’na göre, yasal yedekler birinci ve ikinci tertip yasal yedekler olmak üzere ikiye ayrılır. Türk Ticaret Kanunu’na göre
birinci tertip yasal yedekler, şirketin ödenmiş sermayesinin %20’sine ulaşılıncaya kadar, kanuni net kârın %5’i olarak ayrılır. İkinci tertip
yasal yedekler ise ödenmiş sermayenin %5’ini aşan dağıtılan kârın %10’udur. Türk Ticaret Kanunu’na göre, yasal yedekler ödenmiş
sermayenin %50’sini geçmediği sürece sadece zararları netleştirmek için kullanılabilir, bunun dışında herhangi bir şekilde kullanılması
mümkün değildir.
1 Ocak 2008 itibariyle yürürlüğe giren Seri: XI No: 29 sayılı tebliğ ve ona açıklama getiren SPK duyurularına göre “Ödenmiş Sermaye”,
“Yasal Yedekler” ve “Hisse Senedi İhraç Primleri”’nin yasal kayıtlardaki tutarları üzerinden gösterilmesi gerekmektedir. Söz konusu
tebliğin uygulanması esnasında değerlemelerde çıkan farklılıkların:
• “Ödenmiş Sermaye”den kaynaklanmaktaysa ve henüz sermayeye ilave edilmemişse, “Ödenmiş Sermaye” kaleminden sonra gelmek
üzere açılacak “Sermaye Düzeltmesi Farkları” kalemiyle;
• “Yasal Yedekler” ve “Hisse Senedi İhraç Primleri”nden kaynaklanmakta ve henüz kâr dağıtımı veya sermaye artırımına konu olmamışsa
“Geçmiş Yıllar Kâr/Zararıyla”, ilişkilendirilmesi gerekmektedir. Diğer özkaynak kalemleri ise SPK Finansal Raporlama Standartları
çerçevesinde değerlenen tutarları ile gösterilmektedir.
Payları borsada işlem gören halka açık anonim ortaklıklar, kâr dağıtımı hususunda SPK tarafından belirlenen aşağıdaki esaslara tabidir:
Kâr dağıtımının SPK’nın Seri: IV. No: 27 sayılı “Sermaye Piyasası Kanununa Tabi Olan Halka Açık Anonim Ortaklıkların Temettü ve Temettü
Avansı Dağıtımında Uyacakları Esaslar Hakkında Tebliği”nde yer alan esaslar, ortaklıkların esas sözleşmelerinde bulunan hükümler ve
şirketler tarafından kamuya açıklanmış olan kâr dağıtım politikaları çerçevesinde gerçekleştirilmesine karar verilmiştir.
Bunun yanında söz konusu SPK Kararı ile konsolide finansal tablo düzenleme yükümlülüğü bulunan şirketlerin, yasal kayıtlarında bulunan
kaynaklarından karşılanabildiği sürece, net dağıtılabilir kâr tutarını, Seri: XI. No: 29 sayılı Tebliğ çerçevesinde hazırlayıp kamuya ilan
edecekleri konsolide finansal tablolarında yer alan net dönem kârlarını dikkate alarak hesaplamaları gerektiği düzenlenmiştir.
Torunlar GYO
2011 Faaliyet Raporu
S / 134
Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.
31 Aralık 2011 Tarihli Finansal Tablolara İlişkin Açıklayıcı Dipnotlar
(Tutarlar Aksi Belirtilmedikçe Bin Türk Lirası (“TL”) Olarak İfade Edilmiştir.)
Şirket’in SPK’nın Seri: XI, No:29 sayılı tebliğine göre özkaynak tablosu aşağıdaki gibidir.
31 Aralık 2011
31 Aralık 2010
Ödenmiş sermaye
Hisse senedi ihraç primi
Kârdan ayrılan kısıtlanmış yedekler
Hazine hisse senetleri Geçmiş yıllar kârları
Net dönem kârı 224.000
301.770
3.947
(836)
1.826.713
177.312 224.000
301.770
3.127
1.625.941
214.245
2.532.906 2.369.083
Şirket 21 Kasım ile 15 Aralık 2011 tarihleri arasında 3,90 TL - 4,34 TL (TL - tam) fiyat aralığından toplam 205.000 adet ve işlem tutarı 836
TL olan hisse senetlerini geri almıştır. Geri alınan hisselerin ortalama alış fiyatı 4,08 TL (TL - tam) olup, alış işlemleri sonucunda alınan
payların toplam hisse adedine oranı %0,45 olmuştur.
Şirket’in 31 Aralık 2011 ve 2010 tarihleri itibariyle yasal kayıtlarında yer alan net dağıtabilir dönem kârı ile kâr dağıtımına konu edilebilecek
diğer kaynaklar aşağıdaki gibidir:
31 Aralık 2011
31 Aralık 2010
Net dağıtabilir dönem kârı
Olağanüstü yedek
Hisse senedi ihraç primi
24.560
4.152
301.770
12.799
4.152
301.770
330.482
318.721
Torunlar GYO
2011 Faaliyet Raporu
S / 135
Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.
31 Aralık 2011 Tarihli Finansal Tablolara İlişkin Açıklayıcı Dipnotlar
(Tutarlar Aksi Belirtilmedikçe Bin Türk Lirası (“TL”) Olarak İfade Edilmiştir.)
Şirket’in 31 Aralık 2011 ve 2010 tarihleri itibariyle kârdan ayrılan kısıtlanmış yedeklerinin detayı aşağıdaki gibidir:
31 Aralık 2011
31 Aralık 2010
I. Tertip yasal yedekler
II. Tertip yasal yedekler
1.441
2.506
767
2.360
3.947
3.127
NOT 16 - ESAS FAALİYET GELİRLERİ
20112010
Satış gelirleri
Kira gelirleri
Konut satış gelirleri
Ortak alan gelirleri Ticari mal satışları
Diğer
91.969
37.758
31.518
1.513
151
53.899
161.064
14.012
3.785
168
162.909
232.928
Ortak alan giderleri
Satılan konut maliyetleri
Kira ve AVM yönetim komisyonu giderleri
Satılan ticari malın maliyeti
Nishistanbul proje şerefiye bedeli
Diğer
(36.560)
(20.231)
(4.790)
(1.156)
-
(17)
(16.113)
(122.099)
(3.383)
(2.637)
(8.250)
(428)
(62.754)
(152.910)
100.155
80.018
Satışların maliyeti
Brüt kâr
Torunlar GYO
2011 Faaliyet Raporu
S / 136
Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.
31 Aralık 2011 Tarihli Finansal Tablolara İlişkin Açıklayıcı Dipnotlar
(Tutarlar Aksi Belirtilmedikçe Bin Türk Lirası (“TL”) Olarak İfade Edilmiştir.)
Operasyonel kiralama gelirleri ağırlıklı olarak alışveriş merkezlerinden elde edilen kira gelirlerinden oluşmakta olup, ayrıca hafriyat
alanı kira gelirlerini de içermektedir. Grup’un faal alışveriş merkezleri, Ankara Ankamall, Bursa Korupark, Bursa Zafer Plaza ve Antalya
Deepo ve İstanbul Torium’dur. Ayrıca 31 Aralık 2011 tarihi itibariyle inşaat halinde olan Bulvar Samsun AVM de 2012 yılından itibaren
şirketin AVM’leri arasında yer alacaktır. Ankamall, Şirket’in iştiraklerinden Yeni Gimat’a aittir. Bursa Korupark, İstanbul Torium ve Antalya
Deepo’nun işletmesi ilişkili şirketlerden Torun AVM Yatırım ve Yönetim A.Ş. (“Torun AVM”), Bursa Zafer Plaza’nın işletmesi Zafer Plaza
İşletmeciliği A.Ş. tarafından yapılmaktadır (Not 23).
Ortak alan giderleri, Şirket’in sahip olduğu alışveriş merkezlerinin elektrik, su, güvenlik, temizlik, reklam ve diğer ortak alan giderlerinden
oluşmaktadır. Ortak alan gelirleri ise, ortak alan giderlerinin kiracılara yansıtılan kısmını ifade etmektedir.
Ticari mal satışları ve satılan ticari malın maliyeti Torium AVM kiracılarına satışı yapılan makine, teçhizat ve ekipman giderleri ile
Nishistanbul projesinde konut sahiplerine satışı yapılan beyaz eşya giderleri ile ilişkilidir.
NOT 17 - PAZARLAMA, SATIŞ VE DAĞITIM GİDERLERİ, GENEL YÖNETİM GİDERLERİ
20112010
Genel yönetim giderleri
Vergi, resim ve harçlar
Personel giderleri
Danışmanlık giderleri
Bağışlar
SPK kotasyon ve halka arz giderleri
Amortisman giderleri Ulaşım ve seyahat giderleri
Diğer
(6.047)
(2.956)
(1.661)
(1.062)
(494)
(291)
(265)
(1.001)
(5.056)
(1.487)
(943)
(4.161)
(10.818)
(183)
(165)
(685)
(13.777)
(23.498)
SPK kotasyon ve halka arz giderleri, İMKB kotasyon, SPK kurul kaydı, danışmanlık, müşavirlik gibi halka arz süreciyle ilişkili masraflardan
oluşmaktadır.
Vergi, resim ve harçların büyük kısmı emlak vergilerinden oluşmaktadır, söz konusu emlak vergileri 2011 yılı için, 3.726 TL, 2010 yılı için
3.047 TL’dir.
Torunlar GYO
2011 Faaliyet Raporu
S / 137
Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.
31 Aralık 2011 Tarihli Finansal Tablolara İlişkin Açıklayıcı Dipnotlar
(Tutarlar Aksi Belirtilmedikçe Bin Türk Lirası (“TL”) Olarak İfade Edilmiştir.)
Grup 2011 yılı içerisinde yapmış olduğu bağışlardan 501 TL’lik kısmını sahip olduğu Antalya Deepo AVM adına Akdeniz Üniversitesi
inşaatına inşaat malzemesi olarak bağışlanmıştır, 495 TL’lik kısmını ise Erzincan Valiliği Sosyal Yardımlaşma ve Dayanışma Vakfı aracılığı
ile muhtaç okul öğrencileri için giysi yardımı olarak bağışlamıştır. 2010 yılında ise 4.000 TL tutarındaki bağış, Grup’un sahip olduğu
Korupark AVM’ye metro ile toplu ulaşım sağlanması ve durağa “Korupark” ismi verilmesi amacıyla Bursa Büyükşehir Belediyesi’ne
verilmiştir.
Pazarlama satış giderleri
Konut satışı pazarlama giderleri
Reklam giderleri
Alışveriş merkezi pazarlama ve organizasyon giderleri
Diğer
20112010
(6.860)
(2.987)
-
(891)
(1.626)
(2.462)
(973)
(481)
(10.738)
(5.542)
NOT 18 - NİTELİKLERİNE GÖRE GİDERLER
20112010
Ortak alan giderleri
Satılan konut maliyetleri
Konut satışı pazarlama giderleri
Vergi, resim ve harçlar
Kira ve AVM yönetim komisyonu giderleri
Reklam giderleri
Personel giderleri
Danışmanlık giderleri
Satılan ticari mal ve hizmet maliyetleri
Bağışlar
SPK kotasyon ve halka arz giderleri
Amortisman giderleri
Ulaşım ve seyahat giderleri
Şerefiye giderleri
Alışveriş merkezi pazarlama ve organizasyon giderleri
Diğer
(36.560)
(20.231)
(6.860)
(6.047)
(4.790)
(2.987)
(2.956)
(1.661) (1.156)
(1.062)
(494)
(291)
(265)
-
-
(1.909)
(16.113)
(122.099)
(1.626)
(5.056)
(3.383)
(2.462)
(1.487)
(943)
(2.637)
(4.161)
(10.818)
(183)
(165)
(8.250)
(973)
(1.594)
(87.269)
(181.950)
Torunlar GYO
2011 Faaliyet Raporu
S / 138
Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.
31 Aralık 2011 Tarihli Finansal Tablolara İlişkin Açıklayıcı Dipnotlar
(Tutarlar Aksi Belirtilmedikçe Bin Türk Lirası (“TL”) Olarak İfade Edilmiştir.)
NOT 19 - DİĞER FAALİYETLERDEN GELİR/GİDERLER
20112010
Diğer faaliyet gelirleri
Yatırım amaçlı gayrimenkuller değer artışları (Not 8)
Diğer
182.534
1.747
166.660
540
184.281
167.200
Stok değer düşüklüğü karşılığı
Diğer
(5.377)
(1.956)
(1.069)
(7.333)
(1.069)
31 Aralık 2011
31 Aralık 2010
Diğer faaliyet giderleri
NOT 20 - FİNANSAL GELİRLER/GİDERLER
Finansal gelirler
Vadeli mevduat faiz gelirleri
49.639
18.233
Türev finansal araçlardan oluşan gelirler, net
2.564
Kur farkı geliri, net-
3.562
Diğer
-
1.282
52.203
23.077
Finansal giderler
Kur farkı gideri, net(*)
Faiz gideri
Diğer
(122.414)
(48.305)
(186)
(39.208)
(184)
(170.905)
(39.392)
(*)
Grup, raporlama tarihi itibarıyla kur farklarını net olarak gösterdiğinden, kur farkı gelirleri, aynı dönem içerisinde oluşan kur farkı giderleri ile netleştirilerek gösterilmiştir.
Torunlar GYO
2011 Faaliyet Raporu
S / 139
Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.
31 Aralık 2011 Tarihli Finansal Tablolara İlişkin Açıklayıcı Dipnotlar
(Tutarlar Aksi Belirtilmedikçe Bin Türk Lirası (“TL”) Olarak İfade Edilmiştir.)
NOT 21 - HİSSE BAŞINA KAZANÇ
Türkiye’de şirketler, sermayelerini halihazırda bulunan hissedarlarına, geçmiş yıl kazançlarından ve yeniden değerleme fonlarından
dağıttıkları “bedelsiz hisse” yolu ile artırabilmektedirler. Bu tip “bedelsiz hisse” dağıtımları, hisse başına kâr hesaplamalarında, ihraç
edilmiş hisse gibi değerlendirilir.
Hisse başına kâr hesaplamaları, hissedarlara dağıtılabilir net kârın ihraç edilmiş bulunan hisse senetlerinin sene içerisindeki ağırlıklı
ortalama adedine bölünmesi ile yapılmıştır.
Hissedarlara ait net kâr
İhraç edilmiş hisselerin sene içindeki ağırlıklı ortalama adedi
31 Aralık 2011
31 Aralık 2010
177.312
224.000.000
214.245
185.468.871
0,79
1,16
NOT 22 - VERGİ VARLIK VE YÜKÜMLÜLÜKLERİ
Şirket Kurumlar Vergisi Kanunu’nun 5. maddesi d-4 bendine göre Kurumlar Vergisi’nden muaftır. Gelir Vergisi Kanunu’nun 94. maddesi
6-a bendine göre ise gayrimenkul yatırım ortaklıklarının kazançları stopaja tabi tutulmuş olmakla birlikte, 93/5148 sayılı Bakanlar Kurulu
kararı ile stopaj oranı “0” olarak belirlenmiştir. Bu nedenle Şirket’in ilgili dönemdeki kazançlarına ilişkin herhangi bir vergi yükümlülüğü
mevcut değildir. Cari dönem kurumlar vergisi Şirket’in iştirak ve bağlı ortaklıklarının kârları üzerinden hesaplanan vergi tutarlarından
oluşmaktadır.
31 Aralık 2011 ve 2010 tarihlerinde sona eren yıllara ait kapsamlı gelir tablosuna yansıtılmış vergi tutarları aşağıda özetlenmiştir:
31 Aralık 2011
31 Aralık 2010
Cari dönem kurumlar vergisi
Ertelenen vergi
(1.801)
-
(1.274)
-
(1.801)
(1.274)
Ertelenen vergi
Şirket, 25 Ocak 2008’de gerçekleşen GYO dönüşümü nedeniyle Kurumlar Vergisi’nden muaf olduğundan dolayı yükümlülük yöntemi
kullanılarak, varlık ve yükümlülüklerin bilançodaki kayıtlı değerleri ile vergi değerleri arasında oluşan geçici farklar üzerinden ertelenen
vergi hesaplamamaktadır.
Torunlar GYO
2011 Faaliyet Raporu
S / 140
Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.
31 Aralık 2011 Tarihli Finansal Tablolara İlişkin Açıklayıcı Dipnotlar
(Tutarlar Aksi Belirtilmedikçe Bin Türk Lirası (“TL”) Olarak İfade Edilmiştir.)
NOT 23 - İLİŞKİLİ TARAF AÇIKLAMALARI
a) 31 Aralık 2011 ve 2010 tarihleri itibariyle ilişkili taraflarla bakiyeler aşağıdaki gibidir:
31 Aralık 2011
31 Aralık 2010
İlişkili taraflara ticari borçlar
Torun Yorum
Torun Yapı
Diğer
607
171
24
701
4
802705
İlişkili taraflara diğer ticari borçlar
Torun AVM
Torunlar Gıda
4.941
1.060
2.776
20
6.001
2.796
İlişkili taraflardan ticari alacaklar
Torun AVM
Torunlar Aşçıoğlu Kapıcıoğlu Proje Ortaklığı
Torun Yorum
Diğer
3.137
155
13
2
1.304
34.008
-
3.307
35.312
Torun AVM, Grup’un sahip olduğu İstanbul Torium AVM, Antalya Deepo AVM ve Bursa Korupark AVM’lerinin işletmeciliğini yapmaktadır.
Bursa Korupark AVM için imzalanan yönetim sözleşmesi gereği, AVM’ye ait aylık TL bazındaki kiracılara kestiği kira bedeli faturaları
toplamı üzerinden (KDV hariç) %2 yönetim ücreti ödenmektedir. Antalya Deepo AVM’ye ait aylık TL bazındaki kiracılara kestiği kira bedeli
faturaları toplamı üzerinden (KDV hariç) %2 yönetim ücreti ödenmektedir.
a) 31 Aralık 2011 ve 2010 tarihleri itibariyle ilişkili taraflardan alacaklar aşağıdaki gibidir:
31 Aralık 2011
31 Aralık 2010
Torunlar Gıda -
105
-105
İlişkili taraflardan alınan senetler
b) 31 Aralık 2011 ve 2010 tarihleri itibariyle ilişkili taraflardan alınan kira ve faiz gelirleri aşağıdaki gibidir:
20112010
İlişkili taraflara yapılan satışlar
Torun AVM
Zafer Plaza İşletmeciliği A.Ş.
Torunlar Gıda
Torun Yapı
26.245
8.912
9
-
21.000
8.553
6
6
35.166
29.565
Torunlar GYO
2011 Faaliyet Raporu
S / 141
Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.
31 Aralık 2011 Tarihli Finansal Tablolara İlişkin Açıklayıcı Dipnotlar
(Tutarlar Aksi Belirtilmedikçe Bin Türk Lirası (“TL”) Olarak İfade Edilmiştir.)
Zafer Plaza İşletmeciliği A.Ş., Şirket’in sahip olduğu Zafer Plaza AVM’nin işletmeciliğini yapmaktadır. Zafer Plaza AVM için imzalanan
yönetim sözleşmesi gereği, Torunlar GYO 2011 yılı için 8.900 TL ve 2010 yılı için yıllık sabit 8.400 TL kira geliri elde etmiştir.
c) 31 Aralık 2011 ve 2010 tarihleri itibariyle ilişkili taraflara ödenen komisyon, hizmet ve faiz giderleri aşağıdaki gibidir:
20112010
İlişkili taraflardan yapılan alımlar
Torun AVM
Torun Yorum
Torun Yapı
Torunlar Gıda
Torun Pazarlama A.Ş.
Diğer
22.579
7.943
2.242
782
103
7
7.860
8.936
86
55
-
33.656
16.937
31 Aralık 2011 tarihi itibariyle Torun Yorum’a olan ticari borç, Torun Yapı’nın inşaatı devam eden projelerde yüklenici firma olarak
çalışmasından kaynaklanmaktadır.
20112010
Faiz giderleri:
Torunlar Gıda
Torun AVM 1.171
349
265
1.520
265
İlişkili taraflara verilen avanslar
20112010
Torun Yorum
1.109-
d) Üst Yönetime Sağlanan Faydalar
Ücret ve primler
20112010
1.553
862
Üst yönetime sağlanan faydaların tamamı kısa vadeli ücret ve benzeri faydalardan oluşmakta olup, uzun vadeli faydalar içermemektedir.
NOT 24 - FİNANSAL ARAÇLARDAN KAYNAKLANAN RİSKLERİN NİTELİĞİ VE DÜZEYİ
Şirket faaliyetlerinden dolayı, borç ve sermaye piyasası fiyatlarındaki, döviz kurları ile faiz oranlarındaki değişimlerin etkileri dahil çeşitli
finansal risklere maruz kalmaktadır. Şirket’in toptan risk yönetim programı, mali piyasaların öngörülemezliğine odaklanmakta olup,
Şirket’in mali performansı üzerindeki potansiyel olumsuz etkilerin en aza indirgenmesini amaçlamıştır.
Torunlar GYO
2011 Faaliyet Raporu
S / 142
Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.
31 Aralık 2011 Tarihli Finansal Tablolara İlişkin Açıklayıcı Dipnotlar
(Tutarlar Aksi Belirtilmedikçe Bin Türk Lirası (“TL”) Olarak İfade Edilmiştir.)
Likidite riski
Likidite riski, Şirket’in net fonlama yükümlülüklerini yerine getirmeme ihtimalidir. Grup yönetimi likidite riskini, günlük işlemler için
yeterli seviyede nakit ve nakit benzeri bulundurmak ve yüksek kalitedeki kredi sağlayıcılarının erişilebilirliğinin sürekli kılınması suretiyle
bilançonun beklenen nakit akışına uygun yönetilmesi prensibi ile bertaraf edilmektedir. Grup yönetimi ayrıca inşaat maliyetleri ve yatırım
amaçlı gayrimenkul alımı için kullanılan finansal borçların vade yapılarını, mümkün olduğu ölçüde yine bu gayrimenkullerden elde edilecek
kira gelirlerinin nakit akışına göre düzenlemeye çalışmaktadır. Konut projelerinin inşaat maliyetlerinin karşılanması için bu projelerdeki
finansman yükünün hafiflemesi amacıyla; Grup, müşterileriyle satış vaadi sözleşmesi imzalamak suretiyle nakit avans almaktadır.
31 Aralık 2011 tarihi itibariyle Grup’un finansal yükümlülüklerinin vadelerine göre analizi aşağıdaki gibidir:
Kayıtlı
değeri
Sözleşme
uyarınca
3 aydan
3-12 ay
1 yıl -
nakit akışı
kısa
arası
5 yıl arası
5 yıl
ve üzeri
Kısa vadeli finansal yükümlülükler (Türev olmayan):
Finansal borçlar Alınan avanslar
Ticari borçlar İlişkili taraflara borçlar
Diğer kısa vadeli yükümlülükler
290.456
52.383
32.061
6.803
6.691
321.201
52.383
32.061
6.803
6.991
67.718 -
32.061
6.803
6.991
253.483 52.383
-
-
-
-
-
-
-
-
-
388.394
419.439 113.573 305.866 -
-
Uzun vadeli finansal yükümlülükler (Türev olmayan):
Finansal borçlar Borç karşılıkları
Diğer uzun vadeli yükümlülükler
811.373
85
210.793
927.652
85 210.793
-
-
-
-
-
-
709.094 85 210.793
218.558
-
1.022.251 1.138.530
-
-
919.972 218.558
1.410.645
1.557.969 113.573 305.866 919.972 218.558
Kayıtlı
Türev finansal araçlar
değeri
Sözleşme
uyarınca
3 aydan
3-12 ay
1 yıl -
nakit akışı
kısa
arası
5 yıl arası
5 yıl
ve üzeri
Türev nakit girişleri
Türev nakit çıkışları
288.239 288.239
(288.239) (288.239)
Vadeli döviz işlemleri net nakit girişi
288.239 (288.239)
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Torunlar GYO
2011 Faaliyet Raporu
S / 143
Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.
31 Aralık 2011 Tarihli Finansal Tablolara İlişkin Açıklayıcı Dipnotlar
(Tutarlar Aksi Belirtilmedikçe Bin Türk Lirası (“TL”) Olarak İfade Edilmiştir.)
31 Aralık 2010 tarihi itibariyle Grup’un finansal yükümlülüklerinin vadelerine göre analizi aşağıdaki gibidir:
Kayıtlı
değeri
Sözleşme
uyarınca
3 aydan
3-12 ay
1 yıl -
nakit akışı
kısa
arası
5 yıl arası
5 yıl
ve üzeri
Kısa vadeli finansal yükümlülükler (Türev olmayan):
Finansal borçlar Ticari borçlar İlişkili taraflara borçlar
Diğer kısa vadeli yükümlülükler
235.038
31.035
3.501
12.970
254.567
31.035
3.501
12.970
27.491
31.035
3.501
12.970
227.076
-
-
-
-
-
-
-
-
282.544
302.073
74.997
227.076
-
-
Uzun vadeli finansal yükümlülükler (Türev olmayan):
Finansal borçlar Borç karşılıkları
552.122
90
642.101
90
-
-
-
90
475.080
-
167.021
-
552.212
642.191
-
90
475.080
167.021
834.756
944.264
74.997
227.166
475.080
167.021
Kayıtlı
Türev finansal araçlar
değeri
Sözleşme
uyarınca
3 aydan
3-12 ay
1 yıl -
nakit akışı
kısa
arası
5 yıl arası
5 yıl
ve üzeri
Türev nakit girişleri
Türev nakit çıkışları
264.489
(264.489)
264.489
(264.489)
-
-
-
-
264.489
(264.489)
-
-
-
-
-
-
-
Vadeli döviz işlemleri net nakit girişi
Faiz oranı riski
Grup, faiz kazanan varlık ve faiz ödenen yükümlülükleri nedeniyle, faiz oranlarının değişiminden doğan faiz oranı riskine açıktır. Bu risk,
faiz oranına duyarlı varlık ve yükümlülüklerin miktar ve vadelerini dengeleyerek bilanço içi yöntemlerle veya gerekli olduğu durumlarda
türev araçlar kullanılarak yönetilmektedir.
Bu kapsamda, alacak ve borçların sadece vadelerinin değil, faiz yenilenme dönemlerinin de benzer olmasına büyük önem verilmektedir.
Finansal borçların piyasadaki faiz oranı dalgalanmalarından en az düzeyde etkilenmesi için, bu borçların “sabit faiz/değişken faiz”, “kısa
vade/uzun vade” ve “TL/yabancı para” dengesi, hem kendi içinde hem de aktif yapısı ile uyumlu olarak yapılandırılmaktadır.
Şirket’in bilançosunda diğer finansal yükümlülük olarak sınıfladığı türev finansal araçları fiyat değişimlerine bağlı olarak faiz riskine maruz
kalmaktadır. 31 Aralık 2011 tarihinde TL para birimi cinsinden olan faiz %1 oranında yüksek/düşük olsaydı ve diğer tüm değişkenler sabit
kalsaydı vergi öncesi kâr 17 TL yüksek/düşük olacaktı (31 Aralık 2010: 41 TL).
Torunlar GYO
2011 Faaliyet Raporu
S / 144
Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.
31 Aralık 2011 Tarihli Finansal Tablolara İlişkin Açıklayıcı Dipnotlar
(Tutarlar Aksi Belirtilmedikçe Bin Türk Lirası (“TL”) Olarak İfade Edilmiştir.)
Şirket’in bilançosunda finansal borçlar olarak sınıfladığı değişken faizli krediler faiz değişimlerine bağlı olarak faiz riskine maruz
kalmaktadır. 31 Aralık 2011 tarihinde ABD Doları ve Avro para birimi cinsinden olan faiz %1 oranında yüksek/düşük olsaydı ve diğer tüm
değişkenler sabit kalsaydı vergi öncesi kâr 3.273 TL düşük/yüksek olacaktı (31 Aralık 2010: 1.040 TL).
31 Aralık 2011 ve 31 Aralık 2010 tarihlerinde bilanço kalemlerine ilişkin ortalama etkin yıllık faiz oranları aşağıdaki gibidir:
ABD
31 Aralık 2011 (%)
TL
Avro
Doları
Dönen varlıklar
Nakit ve nakit benzerleri
%11,44
%4,17
%5,52
Kısa vadeli yükümlülükler
Finansal borçlar
%14,50
%4,94
%5,07
Uzun vadeli yükümlülükler
Finansal borçlar
%4,94
%5,02
ABD
31 Aralık 2010 (%)
TL
Avro
Doları
Dönen varlıklar
Nakit ve nakit benzerleri
Ticari alacaklar
%8,84
%7,16
%4,09
-
%5,52
-
Kısa vadeli yükümlülükler
Finansal borçlar
%8,64
%4,74
%4,36
-
%4,91
%5,82
Uzun vadeli yükümlülükler
Finansal borçlar
Şirketin faiz oranına duyarlı finansal araçlarını gösteren tablo aşağıdaki gibidir:
31 Aralık 2011
31 Aralık 2010
Sabit faizli finansal araçlar
Vadeli mevduatlar
Finansal yatırımlar
Finansal borçlar
596.934
-
493.609
438.591
29.459
518.736
Değişken faizli finansal araçlar
Finansal borçlar
606.907
264.527
Torunlar GYO
2011 Faaliyet Raporu
S / 145
Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.
31 Aralık 2011 Tarihli Finansal Tablolara İlişkin Açıklayıcı Dipnotlar
(Tutarlar Aksi Belirtilmedikçe Bin Türk Lirası (“TL”) Olarak İfade Edilmiştir.)
Şirket’in 31 Aralık 2011 tarihleri itibariyle aktif ve pasiflerinin yeniden fiyatlandırmaya kalan vadelerine göre dağılımı aşağıdaki gibidir:
31 Aralık 2011
1 yıldan
uzun
Faizsiz
3 aya
kadar
3-12 ay
arası Nakit ve nakit benzerleri
596.934 Finansal yatırımlar
Ticari alacaklar
28.292 İlişkili taraflardan alacaklar
3.307 Stoklar
-
Verilen avanslar
-
Diğer dönen varlıklar
4.058
Yatırım amaçlı gayrimenkuller
-
Maddi varlıklar
-
Maddi olmayan duran varlıklar
-
Özkaynak yöntemi ile değerlenen yatırımlar
-
Verilen uzun vadeli avanslar
-
Diğer duran varlıklar
-
Uzun vadeli stoklar
-
-
58.197
39.482
-
-
9.742
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
60.079 -
-
-
-
-
-
-
-
108.063
49.093 -
454
-
-
-
100.805 -
-
2.457.490 874 86 164.189 -
-
262.406
597.388
58.197
127.853
3.307
100.805
9.742
4.058
2.457.490
874
86
164.189
108.063
49.093
262.406
Toplam varlıklar
632.591
107.421
217.235
2.986.304
3.943.551
Banka kredileri
Diğer finansal yükümlülükler
Ticari borçlar
Alınan avanslar
İlişkili taraflara borçlar
Çalışanlara sağlanan faydalara ilişkin karşılıklar
Diğer yükümlülükler
(685.170)
(1.313)
(32.061)
-
(6.803)
-
(6.691)
(415.346)
-
-
(52.383)
-
-
-
-
-
-
(210.785)
-
-
(8)
-
-
-
-
-
(85)
-
(1.100.516)
(1.313)
(32.061)
(263.168)
(6.803)
(85)
(6.699)
Toplam kaynaklar
(732.038)
(467.729)
(210.793)
(85)
(1.410.645)
(99.447)
(360.308)
6.442
2.986.219
2.532.906
Net yeniden fiyatlandırma pozisyonu
Toplam
Torunlar GYO
2011 Faaliyet Raporu
S / 146
Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.
31 Aralık 2011 Tarihli Finansal Tablolara İlişkin Açıklayıcı Dipnotlar
(Tutarlar Aksi Belirtilmedikçe Bin Türk Lirası (“TL”) Olarak İfade Edilmiştir.)
3 aya
kadar
3-12 ay
arası Nakit ve nakit benzerleri
Finansal yatırımlar
Ticari alacaklar
İlişkili taraflardan alacaklar
Diğer dönen varlıklar
Stoklar
Yatırım amaçlı gayrimenkuller
Maddi varlıklar
Maddi olmayan duran varlıklar
Özkaynak yöntemi ile değerlenen yatırımlar
Diğer duran varlıklar
266.439
-
13.584
35.417
39.642
-
-
-
-
-
-
172.156
-
705
-
-
-
-
-
-
-
-
Toplam varlıklar
355.082
Banka kredileri
Finansal kiralama borçları
Ticari borçlar
İlişkili taraflara borçlar
Çalışanlara sağlanan faydalara ilişkin karşılıklar
Diğer yükümlülükler
Toplam kaynaklar
Net yeniden fiyatlandırma pozisyonu
31 Aralık 2010
1 yıldan
uzun
Faizsiz
Toplam
-
29.459
4.729
-
-
-
-
-
-
-
74.350
69
-
-
-
-
51.769
2.388.865
1.115
82
125.458
-
438.664
29.459
19.018
35.417
39.642
51.769
2.388.865
1.115
82
125.458
74.350
172.861
108.538
2.567.358
3.203.839
(444.920)
(20)
(31.035)
(3.501)
-
(12.970)
(342.220)
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
(90)
-
(787.140)
(20)
(31.035)
(3.501)
(90)
(12.970)
(492.446)
(342.220)
-
(90)
(834.756)
(137.364)
(169.359)
108.538
2.567.268
2.369.083
Kredi riski açıklamaları
Grup. vadeli satışlardan kaynaklanan ticari alacakları ve bankalarda tutulan mevduatları dolayısıyla kredi riskine maruz kalmaktadır.
Grup. banka mevduatlarını ticari ilişkisini sürdürdüğü ve Türkiye’de kurulu bulunan en büyük 10 banka içerisinde yer alan ticari bankalarda
tutmaktadır.
Ticari alacakların önemli bir kısmı ilişkili şirketlerdendir. İlişkili olmayan şirketlerden olan riskin yönetiminde alacakların mümkün olan en
yüksek oranda teminat altına alınması prensibi ile hareket edilmektedir. Bu kapsamda kullanılan yöntemler şunlardır:
• Banka teminatları (teminat mektubu, akreditif vb)
• Gayrimenkul ipoteği
• Çek-senet
Teminatlar ile güvence altına alınmayan müşteriler için risk kontrolü müşterinin finansal pozisyonu. geçmiş tecrübeleri ve diğer faktörleri
dikkate alarak müşterinin kredi kalitesinin değerlendirilmesi sonucu bireysel limitler belirlenmekte ve söz konusu kredi limitlerinin
kullanımı sürekli olarak izlenmektedir.
Torunlar GYO
2011 Faaliyet Raporu
S / 147
Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.
31 Aralık 2011 Tarihli Finansal Tablolara İlişkin Açıklayıcı Dipnotlar
(Tutarlar Aksi Belirtilmedikçe Bin Türk Lirası (“TL”) Olarak İfade Edilmiştir.)
31 Aralık 2011 tarihi itibariyle kredi riski detayları aşağıdaki gibidir:
31 Aralık 2011
Raporlama tarihi itibariyle maruz kalınan azami kredi riski
Azami riskin teminat, vs ile güvence altına alınmış kısmı
A. Vadesi geçmemiş ya da değer düşüklüğüne uğramamış finansal varlıkların net defter değeri
- Teminat vs ile güvence altına alınmış kısmı
B. Koşulları yeniden görüşülmüş bulunan
- Teminat vs ile güvence altına alınmış kısmı
C. Vadesi geçmiş ancak değer düşüklüğüne uğramamış varlıkların net defter değeri
- Teminat vs ile güvence altına alınmış kısmı
D. Değer düşüklüğüne uğrayan varlıkların net defter değerleri
- Vadesi geçmiş (Brüt defter değeri)
- Vadesi geçmemiş (Brüt defter değeri)
- Değer düşüklüğü (-)
- Net değerin teminat, vs ile güvence altına alınmış kısmı
Ticari alacaklar Bankalardaki
İlişkili taraf Diğer taraf
Mevduat
3.307 -
3.307 -
-
-
-
-
127.853
9.931 127.853
9.931
-
-
-
-
597.125
597.125
-
-
2.296 -
-
(2.296)
-
-
-
31 Aralık 2010 tarihi itibariyle kredi riski detayları aşağıdaki gibidir:
31 Aralık 2010
Ticari alacaklar Bankalardaki
İlişkili taraf Diğer taraf
Mevduat
Raporlama tarihi itibariyle maruz kalınan azami kredi riski
35.417
Azami riskin teminat, vs ile güvence altına alınmış kısmı
-
A. Vadesi geçmemiş ya da değer düşüklüğüne uğramamış finansal varlıkların net defter değeri
35.417
- Teminat vs ile güvence altına alınmış kısmı
-
B. Koşulları yeniden görüşülmüş bulunan
-
- Teminat vs ile güvence altına alınmış kısmı
-
C. Vadesi geçmiş ancak değer düşüklüğüne uğramamış varlıkların net defter değeri
-
- Teminat vs ile güvence altına alınmış kısmı
-
D. Değer düşüklüğüne uğrayan varlıkların net defter değerleri
- Vadesi geçmiş (Brüt defter değeri)
-
- Vadesi geçmemiş (Brüt defter değeri)
-
- Değer düşüklüğü (-)
- Net değerin teminat, vs ile güvence altına alınmış kısmı
-
19.018
3.970
15.048
-
-
-
2.096
2.096
438.591
438.591
-
1.874
-
(1.874)
-
-
Yukarıdaki tutarların belirlenmesinde alınan teminatlar gibi. kredi güvenilirliğinde artış sağlayan unsurlar dikkate alınmamıştır. Şirket’in
kredi riskine maruz finansal aktifleri içerisinde herhangi bir değer düşüklüğüne tabi tutulan varlık bulunmamaktadır. Buna ilaveten
Şirket’in bilanço dışı kredi riski içeren unsurları ve vadesi geçmiş ancak değer düşüklüğüne uğramamış varlıkları bulunmamaktadır.
-
Torunlar GYO
2011 Faaliyet Raporu
S / 148
Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.
31 Aralık 2011 Tarihli Finansal Tablolara İlişkin Açıklayıcı Dipnotlar
(Tutarlar Aksi Belirtilmedikçe Bin Türk Lirası (“TL”) Olarak İfade Edilmiştir.)
a) Vadesi geçmemiş ve değer düşüklüğüne uğramamış alacaklar ile koşulları yeniden görüşülmüş bulunan alacakların kredi kalitesine
ilişkin detaylar
31 Aralık 2011
31 Aralık 2010
Grup 1
Grup 2
Grup 3 -
127.853
-
14.515
-
127.853
14.515
Grup 1 - Yeni müşteriler (3 aydan kısa süredir müşteri olanlar)
Grup 2 - Önceki dönemlerde tahsilat gecikmesi yaşanmamış mevcut müşteriler (3 aydan uzun süredir müşteri olanlar)
Grup 3 - Önceki dönemlerde tahsilat gecikmesi yaşanmış, ancak gecikmeli olsa da tahsilat yapılmış mevcut müşteriler
b) Vadesi geçmiş ancak değer düşüklüğüne uğramamış alacakların yaşlandırma tablosu
31 Aralık 2011
31 Aralık 2010
0-1 ay arası
-
2.096
-
2.096
Döviz kuru riski
Grup, çok sayıda para birimi ile yaptığı operasyonları nedeniyle döviz kuru riskine maruz kalmaktadır. Bu riskin yönetiminde ana prensip,
kur dalgalanmalarından en az etkilenecek şekilde, diğer bir deyişle sıfıra yakın bir döviz pozisyonu seviyesinin korunmasıdır.
Bu amaçla para birimlerinin çapraz veya Türk Lirası’na karşı pozisyonlarının toplam özkaynak tutarına oranları belli sınırlar içinde
tutulmaya çalışılmaktadır.
Grup başlıca Avro ve ABD Doları cinsinden kur riskine maruz kalmaktadır.
Yabancı para pozisyonu
Yabancı para cinsinden varlıklar, yükümlülükler ve bilanço dışı kalemlere sahip olma durumunda ortaya çıkan kur hareketlerinden
kaynaklanacak etkiler kur riskini oluşturmaktadır.
Şirket’in yabancı para varlık ve yükümlülükleri 31 Aralık 2011 tarihi itibariyle bilanço dışı herhangi bir enstrümanla dengelenmemektedir.
Şirket 2011 ve 2010 yıllarında ihracat ve ithalat yapmamıştır.
Torunlar GYO
2011 Faaliyet Raporu
S / 149
Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.
31 Aralık 2011 Tarihli Finansal Tablolara İlişkin Açıklayıcı Dipnotlar
(Tutarlar Aksi Belirtilmedikçe Bin Türk Lirası (“TL”) Olarak İfade Edilmiştir.)
Grup’un döviz cinsinden sahip olduğu varlık ve yükümlülüklerin tutarları aşağıdaki gibidir:
Varlıklar
Yükümlülükler
Net bilanço pozisyonu
Bilanço dışı türev enstrümanların net pozisyonu
Yabancı para varlık pozisyonu - net
31 Aralık 2011
31 Aralık 2010
223.130 (1.067.927)
219.902
(771.110)
(844.797)
(551.208)
(15.111)
-
(859.908)
(551.208)
Aşağıdaki tablo 31 Aralık 2011 tarihi itibariyle Şirket’in yabancı para pozisyonu riskini özetlemektedir. Şirket tarafından tutulan yabancı
para varlıkların ve borçların kayıtlı tutarları TL cinsinden aşağıdaki gibidir:
Avro ABD
Doları
TL
karşılığı
Dönen Varlıklar
Parasal finansal varlıklar
Diğer varlıklar
19.433 17.817 1.616 92.985 88.366 4.619 223.130
210.457
12.673
Toplam varlıklar
19.433 92.985 223.130
(30.810)
(1.579)
(29.228)
(3)
(95.963)
(836)
(95.127)
-
(256.554)
(5.435)
(251.112)
(7)
Uzun Vadeli Yükümlülükler
Finansal yükümlülükler
(107.545)
(107.545)
(290.408)
(290.408)
(811.373)
(811.373)
Toplam yükümlülükler
(138.355)
(386.371)
(1.067.927)
Net bilanço pozisyonu
(118.922)
(293.386)
(844.797)
Aktif karakterli döviz cinsindenbilanço dışı türev ürünler
Pasif karakterli döviz cinsinden bilanço dışı türev ürünler
Döviz cinsinden bilanço dışı türev ürünlerin net pozisyonu
116.850
(116.850)
-
-
(8.000)
(8.000)
285.558
(300.669)
(15.111)
Net yabancı para yükümlülük pozisyonu
(118.922)
(301.386)
(859.908)
Avro karşısında
Amerikan Doları karşısında
(290.621)
(569.287)
Kısa Vadeli Yükümlülükler
Ticari borçlar
Finansal yükümlülükler
Diğer kısa vadeli yükümlülükler
Net yabancı para pozisyonu para birimlerine göre aşağıdaki gibidir;
Net yabancı para pozisyonu
(859.908)
Torunlar GYO
2011 Faaliyet Raporu
S / 150
Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.
31 Aralık 2011 Tarihli Finansal Tablolara İlişkin Açıklayıcı Dipnotlar
(Tutarlar Aksi Belirtilmedikçe Bin Türk Lirası (“TL”) Olarak İfade Edilmiştir.)
Aşağıdaki tablo 31 Aralık 2010 tarihi itibariyle Şirket’in yabancı para pozisyonu riskini özetlemektedir. Şirket tarafından tutulan yabancı
para varlıkların ve borçların kayıtlı tutarları TL cinsinden aşağıdaki gibidir:
Avro
ABD
Doları
TL
karşılığı
Dönen Varlıklar
Ticari alacaklar
Parasal finansal varlıklar
25.358
-
25.358
108.630
1.052
107.578
219.902
1.626
218.276
Toplam varlıklar
25.358
108.630
219.902
Kısa Vadeli Yükümlülükler
Ticari borçlar
Finansal yükümlülükler
(14.429)
(1.142)
(13.287)
(122.524)
(2.994)
(119.530)
(218.988)
(6.968)
(212.020)
Uzun Vadeli Yükümlülükler
Finansal yükümlülükler
(119.871)
(119.871)
(198.250)
(198.250)
(552.122)
(552.122)
Toplam yükümlülükler
(134.300)
(320.774)
(771.110)
Net bilanço pozisyonu
(108.942)
(212.144)
(551.208)
Aktif karakterli döviz cinsinden bilanço dışı türev ürünler
Pasif karakterli döviz cinsinden bilanço dışı türev ürünler
Döviz cinsinden bilanço dışı türev ürünlerin net pozisyonu
127.900
(127.900)
-
-
-
-
262.080
(262.080)
-
Net yabancı para yükümlülük pozisyonu
(108.942)
(212.144)
(551.208)
Avro karşısında
Amerikan Doları karşısında
-
-
-
-
(223.233)
(327.975)
Net yabancı para pozisyonu
-
-
(551.208)
Net yabancı para pozisyonu para birimlerine göre aşağıdaki gibidir;
Aşağıdaki tablo. Şirket’in ABD Doları, Avro ve diğer kurlardaki %10’luk değişime olan duyarlılığını göstermektedir. Bu tutarlar ABD
Doları’nın ve Avro’nun TL karşısında %10 oranında değer artışının/azalışının kapsamlı gelir tablosundaki etkisini ifade eder. Bu analiz
sırasında tüm değişkenlerin özellikle faiz oranlarının sabit kalacağı varsayılmıştır.
Torunlar GYO
2011 Faaliyet Raporu
S / 151
Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.
31 Aralık 2011 Tarihli Finansal Tablolara İlişkin Açıklayıcı Dipnotlar
(Tutarlar Aksi Belirtilmedikçe Bin Türk Lirası (“TL”) Olarak İfade Edilmiştir.)
31 Aralık 2011 ve 2010 tarihleri itibariyle döviz kuru duyarlılık analizi tabloları aşağıda gösterilmiştir:
31 Aralık 2011
Kâr/Zarar
Yabancı paranın
Yabancı paranın
değer kazanması
değer kaybetmesi
Özkaynaklar
Yabancı paranın
Yabancı paranın
değer kazanması değer kaybetmesi
ABD Doları kurunun %10 değişmesi halinde
ABD Doları net varlık/yükümlülüğü
(30.139)
30.139
-
ABD Doları riskinden korunan kısım
ABD Doları Net Etki
(30.139)
30.139
-
Avro kurunun %10 değişmesi halinde
Avro net varlık/yükümlülüğü
(11.892)
11.892
-
Avro riskinden korunan kısım
Avro Net Etki (11.892)
11.892
-
31 Aralık 2010
Kâr/Zarar
Yabancı paranın
Yabancı paranın
değer kazanması
değer kaybetmesi
-
-
Özkaynaklar
Yabancı paranın
Yabancı paranın
değer kazanması değer kaybetmesi
ABD Doları kurunun %10 değişmesi halinde
ABD Doları net varlık/yükümlülüğü
(21.214)
21.214
-
ABD Doları riskinden korunan kısım
ABD Doları Net Etki
(21.214)
21.214
-
Avro kurunun %10 değişmesi halinde
Avro net varlık/yükümlülüğü
(10.894)
10.894
-
Avro riskinden korunan kısım
Avro Net Etki (10.894)
10.894
-
-
-
Sermaye yönetimi
Şirket, sermayesini portföy çeşitlemesiyle yatırım riskini en düşük seviyeye indirerek yönetmeye çalışmaktadır. Şirket’in amacı; gelir
getiren bir işletme olarak devamlılığını sağlamak, hissedar ve kurumsal ortakların faydasını gözetmek aynı zamanda sermayenin maliyetini
azaltarak ve piyasa ortalamalarında net yükümlülük/özkaynak oranını devam ettirerek verimli sermaye yapısının sürekliliğini sağlamaktır.
Sermayeyi yönetirken Grup’un hedefleri ortaklarına getiri diğer paydaşlarına fayda sağlamak ve sermaye maliyetini azaltmak amacıyla en
uygun sermaye yapısını sürdürmek için Grup’un faaliyette bulunabilirliğinin devamını korumaktır.
Sermaye yapısını korumak veya yeniden düzenlemek için Grup ortaklara ödenecek temettü tutarını belirlemekte yeni hisseler
çıkarabilmekte ve borçlanmayı azaltmak için varlıklarını satabilmektedir.
Torunlar GYO
2011 Faaliyet Raporu
S / 152
Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.
31 Aralık 2011 Tarihli Finansal Tablolara İlişkin Açıklayıcı Dipnotlar
(Tutarlar Aksi Belirtilmedikçe Bin Türk Lirası (“TL”) Olarak İfade Edilmiştir.)
31 Aralık 2011 ve 2010 tarihleri itibariyle net yükümlülük/yatırılan sermaye oranı aşağıdaki gibidir:
31 Aralık 2011
31 Aralık 2010
Toplam yükümlülükler
Hazır değerler
1.410.645
(597.388)
834.756
(438.664)
Net yükümlülük
Özkaynaklar
813.257
2.352.906
396.092
2.369.083
224.000
224.000
%32
%17
Yatırılan sermaye
Net yükümlülük/özkaynak oranı
NOT 25 - FİNANSAL ARAÇLAR (GERÇEĞE UYGUN DEĞER AÇIKLAMALARI VE FİNANSAL RİSKTEN KORUNMA MUHASEBESİ
ÇERÇEVESİNDEKİ AÇIKLAMALAR)
Finansal araçların gerçeğe uygun değeri
Gerçeğe uygun değer bilgili ve istekli taraflar arasında, piyasa koşullarına uygun olarak gerçekleşen işlemlerde bir varlığın karşılığında el
değiştirebileceği veya bir yükümlülüğün karşılanabileceği değerdir.
Şirket finansal araçların tahmini gerçeğe uygun değerlerini halihazırda mevcut piyasa bilgileri ve uygun değerleme yöntemlerini
kullanarak belirlemiştir. Bununla birlikte, piyasa bilgilerini değerlendirip gerçeğe uygun değerleri tahmin edebilmek yorum ve muhakeme
gerektirmektedir. Sonuç olarak burada sunulan tahminler, Şirket’in cari bir piyasa işleminde elde edebileceği miktarların göstergesi
olamaz.
Gerçeğe uygun değerleri tahmin edilmesi pratikte mümkün olan finansal araçların gerçeğe uygun değerlerinin tahmini için aşağıdaki
yöntem ve varsayımlar kullanılmıştır:
Finansal varlıklar
Kısa vadeli olmaları nedeniyle kasa ve bankalardan alacakların kayıtlı değerlerinin gerçeğe uygun değerine yakın olduğu varsayılmaktadır.
Bilançoda gerçeğe uygun bedeli ile gösterilen yatırım amaçlı gayrimenkullerin gerçeğe uygun değerlerinin belirlenmesinde ekspertiz
değerleri esas alınır (Not 8).
Ticari alacakların kayıtlı değerlerinin, ilgili değer düşüklük karşılıklarıyla beraber gerçeğe uygun değeri yansıttığı öngörülmektedir.
Dönem sonu kurlarıyla çevrilen yabancı para cinsinden olan bakiyelerin gerçeğe uygun değerlerinin, kayıtlı değerlerine yakın olduğu
öngörülmektedir.
Torunlar GYO
2011 Faaliyet Raporu
S / 153
Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.
31 Aralık 2011 Tarihli Finansal Tablolara İlişkin Açıklayıcı Dipnotlar
(Tutarlar Aksi Belirtilmedikçe Bin Türk Lirası (“TL”) Olarak İfade Edilmiştir.)
Finansal yükümlülükler:
Finansal kiralama işlemlerinden borçların gerçeğe uygun değerlerinin, kısa vadeli olmaları nedeniyle kayıtlı değerlerine yakın olduğu
öngörülmektedir.
Türev finansal araçlar gerçeğe uygun değerlerinden taşınmaktadır.
Değişken ve sabit faiz oranlarına sahip yerli ve yabancı para banka kredilerinin gerçeğe uygun değerleri ile kayıtlı değerleri aşağıdaki
gibidir:
Kayıtlı değer
Gerçeğe uygun değer
31 Aralık 2011
31 Aralık 2010
31 Aralık 2011
31 Aralık 2010
Finansal borçlar
1.100.516
783.263
1.161.559
783.016
NOT 26 - BİLANÇO TARİHİNDEN SONRAKİ OLAYLAR
Hisse geri alımı
Grup, hisse performansını desteklemek ve küçük yatırımcıyı korumak amacıyla 30 milyon TL kaynak ayırarak hisse geri alım programını
hayata geçirmiştir. Bu çerçevede 21 Kasım ile 15 Aralık 2011 tarihleri arasında 3,90 TL – 4,34 TL (TL – tam) fiyat aralığından toplam 205.000
adet ve işlem tutarı 836 TL olan hisse senetlerini geri alınmış ve bilanço tarihi sonrasında, Mart 2012’de 5,16 – 5,30 fiyat aralığından
68.299 adet hisse senedini geri alınmıştır. Bu şekilde müteakip dönemde alınan payların sermayeye oranı %0,03 ve geri alınmış hisse
senetlerinin toplamının çıkarılmış sermayeye oranı %0,12 olmuştur.
Gayrimenkul alımları
Grup, Standart Gayrimenkul Değerleme Uygulamaları A.Ş.’nin 31 Aralık 2011 tarih SvP_TRGYO_08 nolu raporunda metrekare birim fiyatı
olarak 3.750 TL takdir edilen ve Mall of İstanbul projesinin gerçekleştirilmesinin planlandığı İstanbul İli, Başakşehir İlçesi, İkitelli-2
mahallesinde kain tapunun 858 ada 1 no’lu parsel sayılarında kayıtlı 18.208,90 metrekare yüzölçümlü taşınmazda 6 hissedara ait olan
toplam 105,46 metrekare alanlı hisseyi 2 Mart 2012 tarihinde 455 TL bedelle satın almıştır.
Grup 18 Ocak 2012 tarihinde Mall of İstanbul projesini gerçekleştirdiği İstanbul İli, Başakşehir İlçesi, İkitelli 2 mahallesinde kain 858 ada 2
no’lu parselin bitişiğindeki, 858 ada, 1 parsel numarasında kayıtlı 18.209,90 metrekare yüzölçümlü taşınmazda 1 hissedara ait olan toplam
180,12 metrekare alanlı hisse 779 TL bedelle satın almıştır.
Grup, 29 Mart 2012 tarihinde Özelleştirme İdaresi Başkanlığı tarafından İstanbul İli, Beykoz İlçesi, Paşabahçe Mahallesinde bulunan
taşınmazlar (Eski İçki Fabrikası) ile dolgu alan ve iskele-rıhtıma ilişkin düzenlenen ihaleye en yüksek teklifi vermiş olup teklif tutarı
355.000 TL’dir.
Torunlar GYO
2011 Faaliyet Raporu
S / 154
Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.
31 Aralık 2011 Tarihli Finansal Tablolara İlişkin Açıklayıcı Dipnotlar
(Tutarlar Aksi Belirtilmedikçe Bin Türk Lirası (“TL”) Olarak İfade Edilmiştir.)
Olası iştirak hisse satışı
Grup’un %14,83 payla ortak olduğu, Ankamall AVM ve Crown Plaza Hotel’in sahibi konumundaki Yeni Gimat İşyerleri İşletmesi A.Ş.’nin
hisselerinin ECE European Prime Shopping Center Fund A/B/C Invest Co. S.a.r.l.’ ye (ECE grubu) devrine ilişkin işlemlere esas olmak üzere
şirket nezdinde hukuki, teknik ve mali incelemeler yapmak için görevlendirme yapıldığı, incelemelerin başlayabilmesi için 15 Mart 2012
tarihi itibariyle gizlilik sözleşmesi imzalandığı, ECE Grubunun hukuki, teknik ve mali inceleme yapıldıktan sonra sonuçları tatmin edici
bulması halinde, hisse devrine ilişkin esas ve usullerin belirleneceği işlemlere esas teşkil edecek sözleşme taslaklarının müzakeresine
başlandığı öğrenilmiştir.
İştiraklerden temettü geliri
Grup, %44,60 payla ortak olduğu Netsel Turizm Yatırımları A.Ş.’den 2011 yılı kâr dağıtımına ilişkin olarak 21 Şubat 2012 tarihinde 3.453 TL
temettü geliri elde etmiştir.
NOT 27 - FİNANSAL TABLOLARI ÖNEMLİ ÖLÇÜDE ETKİLEYEN YA DA FİNANSAL TABLOLARIN AÇIK, YORUMLANABİLİR VE ANLAŞILABİLİR
OLMASI AÇISINDAN AÇIKLANMASI GEREKLİ OLAN DİĞER HUSUSLAR
Finansal Tabloların Onaylanması:
Grup’un 31 Aralık 2011 tarihinde sona eren hesap dönemine ait Sermaye Piyasası Kurulu’nun Seri: XI. No: 29 sayılı Tebliğ hükümlerine
göre hazırlanan bağımsız denetimden geçmiş konsolide finansal tabloları, faaliyet sonuçlarının gerçek durumunu yansıttığına ve Grup’un
izlediği muhasebe ilkeleri ile Sermaye Piyasası Kurulu düzenlemelerine uygun ve doğru olduğuna, konsolide finansal raporların Genel
Müdür Yardımcısı İsmail Kazanç ile Muhasebe Müdürü Lütfü Vardı tarafından elektronik ortamda imzalanmasına ve Sermaye Piyasası
Kurulu düzenlemeleri kapsamında gerekli bildirimlerin yapılmasına Şirket Yönetim Kurulu’nun 5 Nisan 2012 tarihli toplantısında karar
verilmiştir.
NOT 28 - EK DİPNOT: PORTFÖY SINIRLAMALARINA UYUMUN KONTROLÜ
SPK’nın Seri: VI, No: 11 sayılı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği çerçevesinde portföy sınırlamalarının kontrolüne
ilişkin bilgilere, konsolide olmayan finansal tablo hesap kalemleri kullanılmak suretiyle, Kurulca belirlenen şekilde yer verilir. Verilen
bilgiler konsolide olmayan veriler olup söz konusu bilgiler konsolide finansal tablolarda yer verilen bilgilerle örtüşmeyebilir.
Torunlar GYO
2011 Faaliyet Raporu
S / 155
Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.
31 Aralık 2011 Tarihli Finansal Tablolara İlişkin Açıklayıcı Dipnotlar
(Tutarlar Aksi Belirtilmedikçe Bin Türk Lirası (“TL”) Olarak İfade Edilmiştir.)
Bu kapsamda, portföy sınırlamalarına ilişkin bilgiler, 31 Aralık 2011 ve 2010 tarihleri itibariyle aşağıdaki gibidir:
Konsolide olmayan (bireysel) finansal tablo ana hesap kalemleri
A
B
C
Para ve sermaye piyasası araçları
Seri:VI, No:11, Md.27/(b)
Gayrimenkuller, gayrimenkule dayalı projeler,
gayrimenkule dayalı haklar
Seri: VI, No:11, Md.27/(a)
İştirakler
Seri: VI, No:11, Md.27/(b)
İlişkili taraflardan alacaklar (ticari olmayan)
Seri: VI, No:11, Md.24/(g)
Diğer varlıklar
D Toplam varlıklar (aktif toplamı)
E
F
G
H
I
İlgili
düzenleme
Seri: VI, No:11, Md.4/(i)
Finansal borçlar
Seri: VI, No:11, Md.35
Diğer finansal yükümlülükler
Seri: VI, No:11, Md.35
Finansal kiralama borçları
Seri: VI, No:11, Md.35
İlişkili taraflara borçlar (ticari olmayan)
Seri: VI, No:11, Md.24/(g)
Özkaynaklar
Seri: VI, No:11, Md.35
Diğer kaynaklar
31 Aralık
2011
31 Aralık
2010
655.483
464.472
2.545.012
446.290
-
204.415
2.198.696
377.727
170.769
3.851.200
3.211.664
963.218
1.313
-
-
2.563.236
323.433
779.348
3.877
20
2.384.233
44.186
3.851.200
3.211.664
D Toplam kaynaklar
Seri: VI, No:11, Md.4/(i)
Konsolide olmayan (bireysel) diğer finansal bilgiler
İlgili
düzenleme
31 Aralık
2011
31 Aralık
2010
Seri: VI, No:11, Md.27/(b)
Seri: VI, No:11, Md.27/(b)
Seri: VI, No:11, Md.27/(c)
389.684
655.483
-
307.960
464.472
-
Seri: VI, No:11, Md.27/(c)
Seri: VI, No:11, Md.27/(d)
Seri: VI, No:11, Md.27/(c)
Seri: VI, No:11, Md.32/A
Seri: VI, No:11, Md.35
-
-
-
-
52.378
52.533
Seri: VI, No:11, Md.25/(n)
-
-
A1
A2
A3
B1
B2
C1
C2
J
K
Para ve sermaye piyasası araçlarının 3 yıllık gayrimenkul
ödemeleri İçin tutulan kısmı Vadeli/vadesiz TL/döviz
Yabancı sermaye piyasası araçları
Yabancı gayrimenkuller, gayrimenkule dayalı projeler,
gayrimenkule dayalı haklar
Atıl tutulan arsa/araziler
Yabancı iştirakler
İşletmeci şirkete iştirak
Gayrinakdi krediler
Üzerinde proje geliştirilecek mülkiyeti ortaklığa ait olmayan
ipotekli arsaların ipotek bedelleri
Torunlar GYO
2011 Faaliyet Raporu
S / 156
Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.
31 Aralık 2011 Tarihli Finansal Tablolara İlişkin Açıklayıcı Dipnotlar
(Tutarlar Aksi Belirtilmedikçe Bin Türk Lirası (“TL”) Olarak İfade Edilmiştir.)
İlgili
31 Aralık
31 Aralık Portföy Sınırlamaları
düzenleme
2011
2010
1
2
3
4
5
6
7
8
Üzerinde proje geliştirilecek mülkiyeti ortaklığa ait olmayan
ipotekli arsaların ipotek bedelleri (K/D)
Gayrimenkuller, Gayrimenkule Dayalı Projeler,
Gayrimenkule Dayalı Haklar (B+A1)/D)
Para ve Sermaye Piyasası Araçları ile
İştirakler(A+C-A1)/D)
Yabancı Gayrimenkuller, Gayrimenkule Dayalı Projeler,
Gayrimenkule Dayalı Haklar, İştirakler,
Sermaye Piyasası Araçları (A3+B1+C1/D)
Atıl Tutulan Arsa/Araziler (B2/D)
İşletmeci Şirkete İştirak (C2/D)
Borçlanma Sınırı (E+F+G+H+J)/I
Vadeli/Vadesiz TL/Döviz (A2-A1)/D
İştirak
Seri: VI, No:11, Md.25/(n)
Asgari/
Azami
Oran
%0
%0
<%10
Seri:VI,No:11, Md.27/(a),(b)
%76
%78
>%50
Seri: VI, No:11, Md.27/(b)
%18
%17
<%50
Seri: VI, No:11, Md.27/(c)
Seri: VI, No:11, Md.27/(d)
Seri: VI, No:11, Md.32/A
Seri: VI, No:11, Md.35
Seri: VI, No:11, Md.27/(b)
%0
%0
%0
%40
%7
%0
%0
%0
%35
%5
<%49
<%20
<%10
<%500
<%10
İştirak oranı
(%)
İştirak değeri
31 Aralık 2011 31 Aralık 2010
%99,99
%14,83
%40,00
%60,00
%44,60
%65,00
236.938
153.957
32.570
11.943
10.232
650
212.630
115.886
338
39.300
9.573
-
446.290 377.727
TRN
Yeni Gimat
TTA
Torunlar Özyazıcı
Netsel
Torunlar-Aşçıoğlu-Kapıcıoğlu
Grup’un bağlı ortaklıkları, iştirakleri ve müşterek yönetime tabi ortaklıkları olan Yeni Gimat, Netsel, TTA, TRN, Torunlar Özyazıcı ve Torunlar
–Aşçıoğlu-Kapıcıoğlu Proje Ortaklığı’nın (hep birlikte “İştirakler”) 31 Aralık 2011 tarihindeki şirket değerlerine yönelik olarak hazırlanan
değerleme raporları bulunmamaktadır. Portföy sınırlamalarına uyumun kontrolü tablosunda yer alan İştiraklerin değerleri belirlenirken,
TRN, Yeni Gimat ve TTA iştiraklerinin, Grup’un finansal raporlama standartları doğrultusunda hazırlanan solo mali tablolarındaki net varlık
değerleri, Grup’un ilgili iştirakteki iştirak oranı ile çarpılarak hesaplanmıştır. Bu şekilde iştiraklerin sahibi oldukları ve gerçeğe uygun
değerleri ile solo mali tablolarında takip ettikleri yatırım amaçlı gayrimenkullerinden, bilanço tarihi itibariyle net alacak/yükümlülükleri
eklenmek/çıkarılmak suretiyle belirlenen net değerlerin söz konusu iştiraklerin gerçeğe uygun değerlerine yaklaştığı kabul edilmiştir.
İştiraklerin sahibi oldukları yatırım amaçlı gayrimenkulleri Not 1’de detaylı olarak açıklanmıştır. Netsel ve Torunlar Özyazıcı’nın şirket
değerleme raporları bulunmadığından ve önemlilik prensibi çerçevesinde Grup’un finansal raporlama standartları doğrultusunda
hazırlanan solo mali tablolarındaki net varlık değerleri Grup’un ilgili iştirakteki iştirak oranı ile çarpılarak hesaplanmıştır.
Torunlar, Aşçıoğlu, Kapıcıoğlu Proje Ortaklığı, Not 1’de detaylı olarak açıklandığı üzere, mülkiyeti T.C. Başbakanlık Toplu Konut İdaresi
Başkanlığı tarafından, İstanbul İli, Şişli İlçesi, Dikilitaş Mahallesi, Ali Sami Yen Stadyumunun bulunduğu, 58 Pafta, 1199 ada, 384 no.lu
parselin arsa satışı karşılığı gelir paylaşım işi, özel teknik şartnamede belirtilen ada parsellerdeki arsa üzerine, tüm giderleri yüklenici
tarafından karşılanmak üzere, turizm ticaret alanları ve rekreasyon alanının yapılması işi ile alakalı olarak, 18 Ekim 2010 tarihinde Torunlar
Aşçıoğlu Kapıcıoğlu Proje Ortaklığı unvanıyla kurulmuştur. 31 Aralık 2011 ve 2010 tarihleri itibariyle söz konusu proje ile ilgili olarak ruhsat
henüz alınmamış ve inşaat başlamamıştır. Bu çerçevede Grup, söz konusu iştirak değeri tarihi maliyet bedeli ile portföy sınırlamalarına
uyumun kontrolü tablosuna dahil etmiştir.
İletişim
Rüzgarlı Bahçe 95. Sokak No: 6
34805 Kavacık/Beykoz/İstanbul
Tel: (0216) 425 20 07
Faks: (0216) 425 03 12
Produced by Tayburn
Tel: (90 212) 227 04 36
www.tayburnkurumsal.com
www.torunlargyo.com.tr
Download