neden değerleme

PROJE
GELĠġTĠRME
DANIġMANLIĞI
www.degerliyorum.com
PROJE’nize DOKTOR ELĠ DEĞMĠġ GĠBĠ!
PROJE Doktoruna Kulak Verin, PROJE ’nizin Talibi Çıktığında Fırsatı
Kaçırmamak İçin Şimdiden “Check-Up” Yaptırın!
“PROJE Check-Up” nedir?
Bu çalıĢmanın amacı, her türlü gayrimenkul projesinin (Ofis-AVM-Depo) tasarım süreci boyunca proje mimarı ve proje
müellifleri ile koordineli Ģekilde çalıĢarak geliĢtirilecek olan projenin, kullanıcı istekleri, ziyaretçi beklentileri ve yatırımcı
hedefleri doğrultusunda ticari açıdan verimliliğinin sağlanması, iĢletmesel açıdan avantajlara sahip olması ve iĢletme
maliyetlerinin minimize edilmesi ve kullanım fonksiyonlarının kullanıĢlılık ve sürdürülebilirlik açısından en optimum Ģekilde
belirlenmesidir.
1.İlk Aşama “Mimari Özet”
2 . Mimari “Check-up” Raporu
GeliĢtirilecek olan projenin konsept çizimlerini hazırlayacak
Mimari özet raporundan sonra ya da proje konsepti belirlenmiĢ
mimarlara sunulmak üzere iĢverenin arsa üzerinde nasıl bir
planlar üzerinden, ileri aĢamada kullanıcı istekleri, ziyaretçi
gayrimenkul
beklentileri
projesi
geliĢtirmek
istediğini
genel
hatlarıyla
ve yatırımcı hedefleri
doğrultusunda; Projenin
özetleyecek bir proje tanıtım dokümanı ve mimari Ģartnamenin
verimliliğinin sağlanması, iĢletmesel açıdan avantajlara sahip
hazırlanmasıdır.
olması, iĢletme maliyetlerinin minimize edilmesi ve kullanım
“Mimari Özet” Hangi konuları kapsar?

Proje arsasının genel tanıtımı ve arsa özelliklerinin proje
konseptine olacak etkilerinin değerlendirilmesi, (imar


“Check-up” Hangi konuları kapsar?
Mimari çizimleri hazırlanmıĢ veya hazırlanmakta olan gayrimenkul
etkenler v.s.)
projesinin(Ofis-AVM-Depo) güçlü ve zayıf yanları aşağıda belirtilen
Projenin yer aldığı bölgedeki mevcut ve gelecekteki
konu başlıkları doğrultusunda analiz edilerek, elde edilen sonuçlar
piyasa koĢullarının değerlendirilmesi (komĢu projelerin
doğrultusunda raporlanır. Bu çalıĢma için, projeye ait mimari çizimler,
konseptleri, arz ve talep analizi, yeni trendler v.s.)
planlar, genel görünüĢ ve kesitler talep edilecektir.
Projede yer alacak olan binanın sayı, kat, Ģekil, konsept,
iĢleyiĢleri gibi özelliklerin genel olarak tanımlanması
Projenin piyasa beklentilerine uygun Ģekilde tasarlanması
için gerekli tavsiye ve önerilerin oluĢturulması

hazırlanarak sunulmaktadır.
durumu, plan notları, ulaĢım bağlantıları, çevresel
katlara göre binadaki kullanım türlerinin dağılımı ve

fonksiyonlarının en optimum Ģekilde belirlenip rapor halinde
Binada olması gereken teknik, mekanik ve sosyal
altyapının mimari projeyle uyumlu olması açısından
gerekli tavsiye ve önerilerin oluĢturulması
CHECK-UP RAPOR İÇERİK
1
MİMARİ PROJE TASARIM UNSURLARI
“Check-up” Raporu nasıl yazılır?
 Proje planları üzerinde incelemelerin yapılması, gerekli notların
alınması
I. Gayrimenkul’ün Arsa YerleĢim Planlaması
Proje Alanında Yoğunluk Hesabı
Yaya ve TaĢıt Trafiği Analizi
Otopark Alanları Analizi
Peyzaj Uygulamaları
II.
Ana Bina Konfigürasyonu
Yapısal Sistem
Binanın Fiziksel Özellikleri
Ortak Alan Kullanımı
Sosyal Alanlar
III.
YurtdıĢındaki Projeye ait Örnekleri
 Proje konusuyla ilgili her türlü mimari tasarım unsurlarının
belirtilmesi,
DıĢ Tasarım Unsurları
 Örnek projelerin incelenmesi, fotoğraflarla raporda belirtilmesi,
Pencere ve DıĢ Cephe Sistemleri
GiriĢler
ĠĢaretleme Sistemleri
DıĢ Aydınlatma Unsurları
IV.
Ġç Tasarım Unsurları
Kat Planlama
Kiralanabilir Alan Hesabı
Teslimat Uygulamaları
2
“Projeme Check-Up” için geç kalmış sayılır mıyım?
Bu hizmetimizin yaratacağı katma değerden maksimum düzeyde
yararlanabilmeniz için projenizin konsept aĢamasında bize
baĢvurabileceğiniz gibi, bu hizmetten projenizin her aĢamasında
faydalanabilirsiniz.
Mimari projeler çizilmeden önce yapılacak olan mimari özet raporu,
mimarın projeyi çizerken fikir sahibi olmasını ve proje planlarının
tamamlanmasının daha çabuk olmasını sağlar.
Çizilen projeler üzerinden check-up yapılarak gelecekteki projenin
daha verimli olması ve pazarlanmasının daha kolay yapılması
sağlanır.
ALTYAPI SİSTEMLERİ
I. Mekanik Tesisat Sistemleri
Havalandırma, Soğutma ve Isıtma Sistemleri
Yangın Algılama, Uyarı ve Söndürme Sistemleri
Asansör ve Hareketli Merdiven Sistemleri
Enerji Sistemleri ve Elektrik Tesisatı
Sıhhi Tesisat ve Tuvalet Alanları
II. Teknolojik Alt Yapı Sistemleri
ĠletiĢim ve ĠĢaretlendirme Sistemleri
Otomasyon ve Kontrol Sistemleri
Güvenlik Sistemleri
Proje “ Check-Up”a neden ihtiyaç duymalıyım?
Projenizin pazarlama aĢamasında sorunla karĢılaĢmak
istemiyorsanız…
Yabancı yatırımcılar geri geldiğinde hazır olmak istiyorsanız…
Projenizin modern hizmetlerden oluĢturmayı arzu ediyorsanız…
Yatırım maliyetinin yanında, iĢletme maliyetlerine de önem
veriyorsanız…
Projenizin performansının yüksek olmasını istiyorsanız…
Projenizi bir uzman kurumun değerlendirmesini uygun
görüyorsanız…
BaĢtan alacağınız önlemler ve uygulanması çok kolay olan
değiĢiklikler ile uzun yıllar canlı kalan Ofis-Depo-AVM
projelerinizin yaĢayacağı maddi sıkıntıları önlemek istiyorsanız…
PROJENİZE “Check-Up” yaptırın!
KUZEYBATI GAYRİMENKUL HİZMETLERİ
TASARIM DANIŞMANLIK DEPARTMANI KISMİ REFERANS LİSTESİ
PROJE ADI
FİRMA
Maltepe Ofis Projesi
Projeye Özgü Analiz Raporu
Öz Yapı
Göztepe Ofis Projesi
Nida ĠnĢaat ve Turizm A.ġ.
BahçeĢehir AVM Proje GeliĢtirme
ve ĠĢletme Raporu
Tulip Gayrimenkul Yatırım A.ġ.
Kavacık Ofis Projesi
Cevahir Yapı
Akkom Ofis Park-Modern
Ofis Binası Proje GeliĢtirme Raporu
AKKOM Müh. Ve ĠnĢaat
Nishistanbul Ofis Projesi Proje GeliĢtirme ve
Pazar AraĢtırması
Torun Yap-Özyazıcı ĠnĢaat
Soyak Levent Ofis Projesi
Koru Gayrimenkul A.ġ
Soyak Zincirlikuyu
Kule Gayrimenkul A.ġ
Aksaray Efor AVM Mimari ve Teknik Analiz Raporu
Efor AVM
Ġstanbul KuĢdili Projesi, Mimari ve Teknik Analiz Raporu
Hakan Kıran Mimarlık
Kavacık Plaza Proje GeliĢtirme
Seba,Konak ve Hedef ĠnĢaat\Probil
Finans Merkezi Ofis Binası
Nida ĠnĢaat ve Turizm A.ġ.
Zekeriyaköy Ticaret Merkezi
Özdenler ĠnĢaat
KasımpaĢa Pazar AraĢtırması ve En etkin ve Verimli
Kullanım
Analiz Raporu (Escort Toshiba Projesi)Residence
Nar Yatırım A.ġ.
AtaĢehir AVM Projesi Pazar AraĢtırma ve Fizibilite
Analizi(Escort Toshiba Projesi)
Nar Yatırım A.ġ.
AtaĢehir Finans Merkezi
TAO Gayrimenkul
Ayazağa Kültür Merkezi Projesi
Projeye Özgü Analiz Raporu
TURKMALL Real Estate Yatırım ve ĠnĢaat A.ġ.
EskiĢehir Batıkent ÇarĢı
Projeye Özgü Analiz Raporu
Batıkent Yapı Sanayi Ticaret Ltd. ġirketi
AtaĢehir Ofis Projesi
Mimari Özet Raporu
GÜRġEN A.ġ.
Bomonti I-TOWER Ofis Projesi
Fer Gayrimenkul GeliĢtirme ve ĠnĢaat A.ġ.
DİĞER HİZMETLERİMİZİ TANIYOR MUSUNUZ?
A.
B.
C.
D.
E.
F.
Pazar Araştırması ve Fizibilite Çalışması
Pazar Araştırması (Konut, Alışveriş Merkezi , Ofis , Otel , Sanayi&Lojistik )
Konu Mülk: Bu çalıĢmada konu mülkün bulunduğu bölge ele alınır.
Bölgede yer alan mevcut ve proje halindeki büyük ölçekli projelerin, konum, inĢaat alanı, kiralanabilir alan, kiracı
Yöntem: miksi, kira fiyatları, satıĢ fiyatları ve proje miksleri gibi bilgileri yer alır.
Gereken Evraklar: Mülkün konumunu gösteren harita ya da hava fotoğrafı.
Fizibilite Çalışması (Konut , Alışveriş Merkezi , Ofis , Otel , Sanayi&Lojistik )
Konu Mülk: Bu çalıĢmada mevcutta bir proje varsa bu proje ele alınır, yoksa imar durumuna göre bir proje geliĢtirilir.
Pazar araĢtırmasına dayalı olarak kira ve/veya satıĢ gelirleri ile, tahmini inĢaat maliyetlerine göre nakit akım
Ģeması oluĢturulur. Bu Ģemadan projenin Net Bugünkü Değeri (NPV) ve proje verimliliğini gösteren IRR
Yöntem: hesaplanır.
Gereken Evraklar: Mülkün (var ise) projesi ve imar durumu bilgileri.
En Etkin ve Verimli Kullanım Analizi
Konu Mülk: Bu çalıĢmada konu mülk arsa ya da binadır.
Konu mülk için çeĢitli kullanımlar değerlendirilir. Fiziksel ve yasal olarak yapılabilir olan kullanımlar için pazar
araĢtırmasına dayalı olarak kira ve/veya satıĢ gelirleri ile, tahmini inĢaat maliyetlerine göre nakit akım Ģeması
Yöntem: oluĢturulur. Bu Ģemadan projenin Net Bugünkü Değeri (NPV) ve proje verimliliğini gösteren IRR hesaplanır.
Gereken Evraklar: Mülkün tapusu ve imar durumu bilgileri.
AVM Yapılabilirlik Çalışması
Alışveriş Merkezi Hedef Kitle Analizi (Catchment Area Analizi)
Konu Mülk: Bu çalıĢmada konu mülk arsa ya da binadır.
ÇalıĢma kapsamında muhtemel AVM’ye 5-15-30 dakikada ulaĢım mesafelerinde ulaĢabilecek maksimum nüfusun
hesaplanması, ulaĢılabilinen maksimum nüfusun gelir seviyelerinin bölge haritaları üzerinde detaylı gösterimi ele
Yöntem: alınmaktadır.
Gereken Evraklar: Mülkün konumunu gösteren harita ya da hava fotoğrafı.
Alışveriş Merkezi Pazar Araştırması
Konu Mülk: Bu çalıĢmada konu mülkün bulunduğu bölge ele alınır.
Bölgede yer alan mevcut ve proje halindeki alıĢveriĢ merkezleri ile ilgili, konum, inĢaat alanı, kiralanabilir alan,
Yöntem: kiracı miksi, kira fiyatları ve trendleri gibi bilgiler yer alır.
Gereken Evraklar: Mülkü konumunu gösteren harita ya da hava fotoğrafı.
Check Up Çalışması
Check Up Analizi (Ofis, Alışveriş Merkezi, Lojistik, Rezidans)
Konu Mülk: Bu çalıĢma mevcut, inĢaat halinde ya da tasarı halindeki projeleri kapsamaktadır.
ÇalıĢma kapsamında, piyasa beklentileri doğrultusunda oluĢturulan ve sürekli güncellenen proje kontrol listeleri ve
tecrübelerimiz dahilinde, ilgili proje geliĢtirme sürecinin kontrol ve raporlaması yapılmakta ayrıca projeden sorumlu
Yöntem: geliĢtirme takımına danıĢmanlık yapılmaktadır.
Gereken Evraklar: Projeye ait mimari çizimler, planlar, genel görünüĢ, kesitler v.s.
Değerleme Çalışmaları
Arsa Değerlemesi
Konu Mülk: Bu çalıĢmada konu mülk arsadır.
Yöntem: ÇalıĢma kapsamında yaygın olarak, emsal yöntemi ve geliĢtirme yöntemi kullanılmaktadır.
Gereken Evraklar: Gereken evraklar, tapu, çap, imar durumu belgeleri ile vekaletnamedir.
Bina Değerlemesi: (Konut , Depo-Fabrika , Ofis , Otel , Alışveriş Merkezi )
Konu Mülk: Bu çalıĢmada konu mülk arsa, bina ile bütünleyici parçalarıdır.
ÇalıĢma kapsamında emsal yöntemi, gelir yöntemi (DCF), maliyet yöntemi ve geliĢtirme yöntemlerinden uygun
Yöntem: olanlar kullanılmaktadır.
Gereken evraklar, tapu, çap, imar durumu belgeleri, bina projeleri, vaziyet planı, taĢınmaz demirbaĢ listesi ile
Gereken Evraklar: vekaletnamedir.
KUZEYBATI.NET E-Marketing Çalışmaları
Hizmetlerimiz / Çözümlerimiz
Web Tasarım ve Yönetici Paneli
Web Sitenize Ayak İzinden Ziyaretçi Takibi
E-Mail Marketing
Online Anket
Sms Marketing
Dataroom
Mülk Yönetim Yazılımlarımız
Ofis Binaları ve ĠĢ Merkezleri Yönetim Sistemi, www.plazamen.com
PLAZAMEN
AlıĢveriĢ Merkezleri Yönetim Sistemi, www.avmagent.com
AVMAGENT
ġube Portföyü, Kiracı Portföyü Yönetim Sistemi, www.portalfoy.com
PORTALFOY