konut üretiminde bölgesel koşullara uygun alternatif finansman

İSTANBUL TİCARET ODASI
Yayın No: 1997-48
KONUT ÜRETİMİNDE
BÖLGESEL KOŞULLARA
UYGUN
ALTERNATİF FİNANSMAN
SİSTEMLERİ
VE
TEKNİKLERİ
Prof. Dr. İlhan ULUDAĞ
Kasım - 1997
Dizgi ve Baskı :
TAMBURACI MATBAACILIK TİCARET A.Ş.
Alayköşkü Cad. No. 20 Kat 1 Cağaloğlu/İSTANBUL
Tel.: (0.212) 522 94 80 Fax: (0.212) 522 30 04
ÖNSÖZ
Türkiye ekonomisinin gelişimine ve nüfusun hızla artmasına paralel olarak son
otuz yılda ülkemizde hızlı bir kentleşme olgusunun yaşandığı malumdur. Devlet
tarafından yeterli bir şekilde denetlenemeyen bu olgu da konut açığı sorununu ciddi
bir şekilde gündeme getirmektedir.
Söz konusu sorununun çözümü amacıyla yıllardır uygulanan politikaların
yetersiz kalması ve özellikle belirli bir konut finansman sisteminin belirlenememesi
plansız ve sağlıksız bir çarpık kentleşmeyi beraberinde getirmiştir.
Elinizdeki bu çalışmada, yüksek enflasyona karşı dayanıklı finans sistemleri
ve tekniklerinin nasıl olması gerektiği incelenerek ülkemiz için en uygun model
tartışılmış, özgün bir konut finansman modelinin ihtiyaç duyduğu kurumsal ve yasal
düzenlemelere yönelik önerilere yer verilmiştir.
"Konut Üretiminde Bölgesel Koşullara Uygun Alternatif Finansman Sistemleri
ve Teknikleri" adlı bu yayınımızın kendi kategorisinde çok önemli bir boşluğu doldu­
racağına inanarak, üyelerimize, araştırmacılara ve özellikle karar alıcılara yararlı
olmasını diler, araştırmayı hazırlayan Prof. Dr. İlhan Uludağ'a teşekkürlerimi
sunarım.
Prof. Dr. İsmail Özaslan
Genel Sekreter
İÇİNDEKİLER
SUNUŞ
^^y^^
BİRİNCİ BÖLÜM
I. GAYRİMENKULE DAYALI MENKUL KIYMETLERİN
YASAL DÜZENLEMELER AÇISINDAN DEĞERLENDİRİLMESİ
I.A İPOTEK KAVRAMI
I.A.1 İpoteğin Kurulması ve Özel Durumlar
I.A.2 İpotekte Derecelendirme
I.A.3 İpotekte Gayrimenkulun Devri ve İpoteğin Paraya Çevrilmesi
I.A.4 Bankalar Kanunu Açısından İpotek
I.B İPOTEKLİ BORÇ SENETLERİ
I.C İPOTEKLİ İRAT SENETLERİ
I.D REHİNLİ TAHVİLLER
I.D.1 Gayrimenkul Rehni Karşılığı Tahviller
I.D.2 Rehinli Tahviller
I.E KONUT SERTİFİKALARI
I.F GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI, MENKUL KIYMET İHRACI
I.G GAYRİMENKUL SERTİFİKALARI VE YATIRIM FONLARI
I.H VARLIĞA DAYALİ MENKUL KİYMETLER
II.GAYRİMENKULE DAYALI MENKUL KIYMETLERİN
SERMAYE PİYASASI AÇISINDAN DEĞERLENDİRİLMESİ
II.A İPOTEKLİ BORÇ SENETLERİ
II.B SERİ HALİNDE İPOTEKLİ BORÇ SENEDİ VE İRAT SENEDİ
II.C REHİNLİ TAHVİLLER
II.D KONUT SERTİFİKALARI
II.E GAYRİMENKUL YATIRIM FONLARI VE ORTAKLİKLARİ
II.F VARLIĞA DAYALİ MENKUL KIYMETLER
İKİNCİ BÖLÜM
I. KONUT FİNANSMANINDA İPOTEK PİYASALARI, İPOTEK BANKACILIĞI
VE MENKUL KIYMETLEŞTİRME
I.A KONUT FİNANSMAN SİSTEMLERİNE GİRİŞ
I.B İPOTEK PİYASALARI VE FONKSİYONLARI
I.B.1 Birincil ve İkincil İpotek Piyasaları
I.B.2 İkincil İpotek Piyasaları ve Sermaye Piyasası
II.GELENEKSEL (BİRİNCİL) İPOTEK PİYASASI VE KONUT FİNANSMAN
MODELİNDE İPOTEKLİ KREDİLER VE ETKİNLİĞİ
[I.A GELENEKSEL İPOTEKLİ KREDİLER
II.B DEĞİŞKEN FAİZLİ İPOTEKLİ KREDİLER
3
3
3
4
5
5
6
7
8
8
8
9
10
13
15
16
17
19
21
21
22
22
27
27
30
32
35
41
42
43
II.C AYARLANABİLİR FAİZLİ İPOTEKLİ KREDİLER
II.D FİYAT DÜZEYİNE AYARLI İPOTEKLİ KREDİLER
II.E NET DEĞERİ VEYA RANTI PAYLAŞAN İPOTEKLİ KREDİLER
II.F ERKEN ÖDEMELİ, TOPTAN ÖDEMELİ,
YİNELENEN İPOTEKLİ KREDİLER
II.G İNDİRİMLİ İPOTEKLİ KREDİLER
II.H HAYAT SİGORTALI, EMEKLİLİK BAĞLANTILI
İPOTEKLİ KREDİLER
II.J KAYDIRILABİLİR İPOTEKLİ KREDİLER
İli. İKİNCİL İPOTEK PİYASASINDA KONUT FİNANSMAN MODELİNDE
İPOTEĞE DAYALI MENKUL KIYMETLER VE ETKİNLİĞİ
III.A ÖDEME AKTARMALI İPOTEK SERTİFİKALARI
III.A.1 Ginnie Mae "Pass Trough"ları
III.A.2 Fannie Mae ve Freddie Mac "Pass Trough"ları
III.B İPOTEĞE DAYALI TAHVİLLER
III.C ÖDEME AKTARIMSIZ İPOTEK SERTİFİKALARI
III.D ŞERİTLİ İPOTEĞE DAYALI MENKUL KİYMETLER
III.E GAYRİMENKUL İPOTEK YATIRIM ARACI
IV. İPOTEKLİ KREDİLERİNİN MENKUL KIYMETLEŞTİRİLMESİ
IV.A MENKUL KIYMETLEŞTİRME SÜRECİNDE
HİZMET VEREN KURUMLAR
IV.B İPOTEĞE DAYALI MENKUL KIYMETLEŞTİRMENİN YARARLARI
IV.C İPOTEĞE DAYALI MENKUL KIYMETLEŞTİRME
SÜRECİNDEKİ AŞAMALAR
IV.D MENKUL KIYMETLEŞTİRMENİN GELİŞİM NEDENLERİ
IV.E MENKUL KIYMETLER İLE KREDİLER ARASINDA
BİR KARŞILAŞTIRMA
ÜÇÜNCÜ BÖLÜM
I. GELİŞMİŞ ÜLKELERDE KONUT FİNANSMANI VE UYGULAMALARI:
ABD'DE KONUT FİNANSMANI VE İLGİLİ KURUMLAR, UYGULAMALAR
I.A ABD'DE İPOTEKLİ KREDİ SUNAN
FİNANSAL VE UZMAN KURULUŞLAR
I.B İPOTEK PİYASALARI
I.B.1 Geleneksel İpotel^lere Karşı Garantili İpotekler
I.B.2 İpotek Piyasaları ve Araçlarında Finansal Düzenlemeler
(Menkul Kıymetleştirme) ve Kamu Desteği
I.B.2.1 Ev Sahipleri Kuruluşu.HOLC Home Owner's Corporation.
I.B.2.2 Çiftçiler Konut İdaresi.FMHA Farmers Home Administration
I.C BİRİNCİL (GELENEKSEL)VE İKİNCİL İPOTEK PİYASALARI,
MENKUL KIYMETLEŞTİRME
45
46
47
48
48
49
49
49
53
56
57
57
59
62
62
66
69
71
72
77
79
83
83
94
95
97
97
97
98
I.C.1 ABD'de İkincil İpotek Piyasasının Gelişimi
99
I.C.2 ABD'de İkincil İpotek Piyasısının Etkinlik Kazanması
101
I.C.3 ABD'de İpotek Piyasası Ve Kurumlarına Yönelik
Yasal Düzenlemeler
105
I.C.4 İpotek Kredileri Ve İpoteğe Dayalı Menkul
Kıymetlerde Güvence Sistemi
108
I.D ABD'DE İPOTEKLİ KREDİLER VE MENKUL KIYMETLEŞTİRME
HİZMETLERİNDE FİNANSAL FEDERAL KURUMLAR
110
1.D.1 Federal Konut İdaresi Banka Sistemi.FHLBS
Federal Home Loan Bank System
110
1,D.2 Federal Konut İdaresi. FHA
Federal Housing Administration
112
I.D.3 Eski Muharipler İdaresi. VA
Veteran's Administration
114
I.D.4 Federal Ulusal İpotek Birliği.FNMA
Federal National Mortgage Association.
(Fannie Mae)
115
I.D.5 Hükümet Ulusal İpotek Birliği.GNMA
Government National Mortgage Association.
(GinnieMae)
116
I.D.6 Federal Konut İdaresi İpotek Şirketi.FHLMG
Federal Home Loan Mortgage Corporation,
(Freddie Mac)
119
LE ABD'DE İPOTEK UYGULAMALARINDAKİ SON GELİŞMELER
122
I.E.1 İpotek Ödemeleri
125
I.E.2 İpotek Havuzlan
126
I.E.3 İpotek Piyasasındaki Son Yenilikler
127
I.F ABD'DE İZLENEN PARA POLİTİKASININ KONUT FİNANSMANI
ÜZERİNDEKİ ETKİLERİ
129
II. AVRUPA BİRLİĞİNDE KONUT FİNANSMAN SİSTEMLERİ VE İPOTEĞE
DAYALI MENKUL KIYMETLEŞTİRME
133
LA ALMANYA'DA KONUT FİNANSMANI
135
I.A.1 Reel Kredi Kurumlan (İpotek Bankaları,
Arazi Kredi Kurumları)
136
I.A.2 İpoteğe Dayalı Menkul Kıymetleştirme
(Pfandbriefe)
137
I.A.3 Yerel Yönetim Bankaları: Tasarruf Sandıkları
ve Konut Finansmanı
140
I.B İNGİLTERE'DE KONUT FİNANSMANI
141
I.B.1 İngiliz Yapı Topluluklan
(Building Societies)
141
I.B.2 İpoteğe Dayalı Menkul Kıymetleştirme
142
I.C FRANSA'DA KONUT FİNANSMANI
I.C.1 Genel Yapı
I.C.2 İpoteğe Dayalı Menkul Kıymetleştirme
I.D DİĞER AVRUPA BİRLİĞİ ÜLKELERİNDE KONUT FİNANSMANI
I.D.1 İsveç
I.D.2 İspanya
I.D.3 İtalya
I.D.4 Hollanda
I.D.5 Portekiz
I.D.6 Belçika
I.D.7 Danimakra
I.D.8 Finlandiya
I.D.9 Yunanistan
I.D.10 Lüksemburg
DÖRDÜNCÜ BÖLÜM
L
GELİŞMEKTE OLAN ÜLKELERDE KONUT FİNANSMANI VE ÖRNEK
UYGULAMALAR
LA KOLOMBİYA'NIN KONUT FİNANS SİSTEMİNDEKİ BAŞARILI
DENEYİMİ
LA.1 Sistemin Yapısı
LA.2 Değerlendirme
I.B BREZİLYA'NIN KONUT FİNANS SİSTEMİ MODELİ VE DENEYİMİ
LC NİJERYA'DA ÖZEL VE KAMUSAL DESTEKLİ KURUMSAL KONUT
FİNANSMANI
LC.1 Giriş
LC.2 Kent "Konut" Ekonomisi
LC.3 Finansal Sektör ve Konut Finansmanı
LC.4 Değerlendirme
LD MEKSİKA'DA KONUT FİNANS SİSTEMİ VE REFORM
LD.I Talep Yönünden Alınan Önlemler
LD.2 Arz Yönünden Alınan Önlemler
LE TUNUS, TAYLAND VE FİLİPİN'LERDE KONUT FİNANS SİSTEMLERİ
BEŞİNCİ BÖLÜM
L TÜRKİYEDE KONUT FİNANSMAN SİSTEMLERİ VE UYGULAMALARI
LA İPOTEKLİ KONUT KREDİLERİYLE FİNANSMAN SİSTEMİ
I.A.1 Bireysel Tasarruflarla Konut Finansmanı
I.A.2 Kamusal Fonlar Aracılığıyla Konut Finansmanı
I.A.3 Sosyal Güvenlik Kurumları Fonları Aracılığıyla
Konut Finansmanı
144
144
146
146
146
147
147
148
148
149
149
150
150
150
153
153
153
155
156
158
158
159
160
166
169
169
170
171
177
177
177
177
178
I.A.4 Bankaların İpotekli Konut Kredileri Yoluyla Konut Finansmanı
I.A.4.a T.Emlak Bankası Dışındaki Bankalar
I.A.4.b T.Emlak Bankası Uygulamaları
I.A.5 Kamu Konut Fonu'nun Getirdiği Konut Finansman Sistemi
I.A.6 Toplu Konut Fon'unun Getirdiği Konut Finansman Sistemi
I.A.S.a Toplu Konut İdaresi Kredileri
I.A.S.b Toplu Konut Kredileri ile Sağlanan Sübvansiyonlar
I.B ENDEKSLİ KREDİ SİSTEMLERİNİN AVANTAJLARI
I.B.1 Sabit Faiz ve Sabit Geri Ödeme Taksitli Kredilendirme
I.B.2 Toplu Konut İdaresi ve Endeksli Kredi Uygulamaları
I.B.3 Tek veya İki Endeksli Kredilendirme
I.B.4 Toplu Konut Fon'unun Sisteme Katkılan
I.B.5 Sistemin Zayıf Yönleri
I.C İPOTEĞE DAYALI MENKUL KIYMETLEŞTİRME İLE KONUT
FİNANSMAN SİSTEMİ
I.D ÖN BİRİKİM KOŞULLU KONUT KREDİLERİYLE KONUT
FİNANSMAN SİSTEMİ
ALTINCI BÖLÜM
ALTERNATİF KONUT FİNANSMAN SİSTEMLERİ KARŞISINDA
TÜRKİYE'NİN DURUMU VE ÖNERİLER
I. ÜLKEMİZDE KONUT EDİNMEYİ GÜÇLEŞTİREN VE KONUT AÇIĞINI
YARATAN FAKTÖRLER
I.A KONUT AÇIĞI VE BOYUTLARI
I.A.1 Konut Açığında Hızlı Nüfus Artışı ve Göç Olgusu
I.A.2 Konut Fiyatının Gelire Olan Oranının Önemi;
Konut Edinmeyi Güçleştiren Bir Faktör
I.B EKONOMİK POLİTİKALARDAN KAYNAKLANAN FAKTÖRLER
LB.1 Yüksek Oranlı ve Değişken Bir Yapı Gösteren Enflasyon
I.B.2 Yüksek Faizle Yapılan İç Borçlanmalar
I.B.3 Fon Kaynaklannın Yetersizliği
I.B.4 Gelir Dağılımındaki Dengesizlik
II. KONUT FİNANSMAN SİSTEMİNİN BAŞARI KOŞULLARI
III. KONUT FİNANSMAN POLİTİKASININ TEMEL İLKELERİ
ULA GELİŞMEMİŞ ÜLKELERDE KONUT FİNANSMANINI
ENGELLEYEN FAKTÖRLER
IV. ALTERNATİF KONUT FİNANSMAN SİSTEMLERİ YÖNÜNDEN
TÜRKİYE'NİN KOŞULLARININ BELİRLENMESİ
IV.A ALTERNATİF KONUT FİNANSMAN SİSTEMLERİ VE TÜRKİYE
IV.A.1 Türkiye'de Uygulanan Konut Finansman Sistemleri
179
179
181
185
186
188
189
190
190
190
195
196
199
202
207
209
211
211
214
218
219
219
221
222
222
228
229
232
232
232
234
IV.A.2 Konut Finansman Kaynakları Ve Türkiye
235
YEDİNCİ BÖLÜM
TÜRKİYE İÇİN ALTERNATİF KONUT FİNANSAN SİSTEMİNE İLİŞKİN
YASAL DÜZENLEME VE DEĞİŞİKLİK ÖNERİLERİ
L BANKACILIK SİSTEMİ ARACILIĞIYLA KONUT FİNANSMAN SİSTEMİNE
KATKILAR (Yasal Düzenleme ve Değişiklik Önerileri)
I.A TİCARET BANKACILIĞI AÇISINDAN
LB T.EMLAK BANKASI AÇISINDAN
I.C YAPI TASARRUF SANDIKLARI KURULMASI AÇISINDAN
I.D T.C MERKEZ BANKASI AÇISINDAN
LE TOPLU KONUT İDARESİ İŞLEVLERİNİN FİNANSAL
ETKİNLİĞİNİN ARTTIRILMASI AÇISINDAN
LF FİNANSAL KİRALAMA AÇISINDAN
LG GAYRİMENKUL YATİRİM SERTİFİKASI, KATILMA PAYLARI
AÇISINDAN
n. SERMAYE PİYASASI ARACILIĞIYLA KONUT FİNANSMAN SİSTEMİNE
KATKILAR{Yasal Düzenleme ve Değişiklik Önerileri)
İLA İPOTEĞE DAYALI MENKUL KIYMETLEŞTİRMEDE GARANTİ
VE SİGORTA UYGULAMALARI AÇISINDAN
ILB İPOTEĞE DAYALI MENKUL KIYMETLEŞTİRME SÜRECİNDEKİ
KURUMLAR VE FONKSİYONLAR AÇİSİNDAN
ILC İPOTEKLİ BORÇ SENETLERİNİN SERMAYE PİYASASINA
KAZANDIRILMASI AÇISINDAN
II.D VERGİSEL TEŞVİKLER VE ALT GELİR GRUPLARININ BAZI
ÖZEL SORUNLARI AÇISINDAN
GENEL DEĞERLENDİRME VE TÜRKİYE'YE ÖZGÜN KONUT FİNANSMAN
SİSTEMİ İLE İLGİLİ ÖNERİLERİMİZ
KAYNAKLAR
EK
239
239
239
248
251
252
253
258
258
258
259
260
265
271
SUNUŞ
Bilindiği gibi, kötü konut koşulları, kötü beslenmeden sonra düşük yaşam
düzeylerinin en açık bir göstergesi olarak kabul edilmiştir. Asya Faciası adlı
yapıtında da Gummar Myrdal, kalkınma düzeyi ile konut koşulları arasında bir
bağlantının varlığını ortaya koymuştur. Bu nedenle, konutun toplumsal açıdan
olduğu kadar, ekonomik açıdanda önemi son derece açıktır. Ayrıca çeşitli sektör­
lere kaynak aktarılmasında büyük katkısı bulunan konut sektörünün; sosyal,
kültürel, teknik, ekonomik, finans gibi tüm yönleriyle kalkınma modeli içindeki yerine
oturtulması gerekir.
Gerçekten de 1961 ve 1982 Anayasalanmızda, konut sorununun çözümlen­
mesinde, öncülük ve destek olması için politik yapıyı görevlendirerek ona sorumlu­
luk yüklediği görülmektedir.
Gelişmiş ülkelere konut finansmanının ihtiyaç duyduğu kaynaklar daha çok
para ve sermaye piyasasından sağlanırken, gelişmekte olanlarda ise bu konuda
özel kurulmuş kamu kuruluşlarının fonları yanında, bütçeden tahsis edilen fonlar yer
almaktadır. Bütçeden tahsis edilen fonlar vergilere veya bazı kesimlere yaptırılan
zorunlu tasarruflardan oluşmaktadır. Ancak bütçe kaynakları, bütçe açığı verilen
dönemlerde veya ekonomik kriz süreçlerinde son derece zorlandığından, konut
kesiminin finansmanına ayrılan kaynaklar kolaylıkla başka amaçlara
kaydırılabilmektedir. Ferdi tasarrufların konut finansmanına yönlendirilmesi ise
enflasyonist dönemlerde aksamakta ve alternatif finansal yatırım araçları (yüksek
faizli devlet tahvilleri veya mevduat gibi) ile rekabette de gücünü kaybetmektedir.
Hızlı bir nüfus artışı ve kentleşme olgusu yaşayan Türkiye'de konut açığı
sorunu gerçekten daha da ağırlaşmaktadır. Yıllar içinde bu sorun daha çok, kamu
destekli program ve uygulamalarla çözülmeye çalışılmış, piyasa mekanizmasına
dayalı etkin bir çözüm üretilememiştir. Böylece büyük kentlerimizin çevreleri her
geçen gün artarak denetimsiz ve sağlıksız bir kentleşme, gecekondu alanlarıyla
çevrelenmiş bulunmaktadır. Bu konuda Devlet, kentleşme olgusunu zamanında
yeterli şekilde yönlendiremediği için sonradan devreye girmek zorunda kalmıştır. Ne
planlı ve sağlıklı bir kentleşme sağlanabilmiş, ne de kuralları piyasa mekanizmasınca belirlenmiş, bir konut finansman modeli, sistemi ortaya koyulabilmiştir.
Hatta kent dışı gelişen alanları (gecekondular), kentsel sisteme entegre etme
çalışmaları yeterli olmadığından bu kez belediyeler aracılığıyla Hazine arazilerinin
işgalini "tapu tahsis belgeleriyle" yasallaştırma uğraşısı verilmiştir. Planlı bir
şehirleşmeyi amaçlayan bu girişim, daha çok gecekondu ticaretini, arsa spekülas­
yonunu geliştiren bir araç niteliği kazanmıştır.
Konut finansman sistemi olarak özel sektör finans kurumlarına ve serbest
piyasa mekanizmasına dayanmayan, bu nedenle konut finans kurumları yeterince
gelişmemiş ülkelerde (ki bir ölçüde ülkemiz de bu durumdadır), mevcut bankacılık
sisteminin daha çok yüksek ve ortanın üstü gelir grubuna yönelik ipotekli konut
kredilerini arzedebildiği görülmektedir. Konut açığı sorununun çözümü için daha çok
kamu destekli programlarda, kurumlarla sübvansiyonlara başvurulduğu ancak bu
desteğinde zaman zaman bu alandan çekilerek, siyasi tercihlerle başka alanlara
kaydırıldığı gözlenmektedir. Ayrıca bu konuyla ilgili otoritelerdeki çok başlılık, orga­
nizasyonda eksikliklere neden olurken, ilgili yasal düzenlemelerde ve uygulamalar­
da çok sık yapılan değişiklikler ise, sistemi olumsuz etkilemektedir. Devletin bu
sorun için ayırdığı kaynaklarla tamamen toplu konut üreterek çözmeye çalışması,
hem sorunun tam anlamıyla yurt çapında çözülmesini engellemekte, hem de özel
kesim finans sisteminin konut üretim ve kredilendirme yönündeki motivasyonunu,
arayışlarını negatif etkilemektedir.
Türkiye'de kamu kurumlarınca konut finansmanına verilen kredilerde faiz
oranı, 1980'e kadar, cari faiz haddinin altında tutulduğu için bu konudaki fonların
hızla eridiği ve ilgili kurumlann finansal sıkıntıya girdikleri gözlenmiştir. Bu gelişme
bu konuda yeni arayış ve çözümleri getirmeye yönelmiştir. Nitekim Toplu Konut
Fonu önceleri etkinliğini korurken, 1988'den itibaren Fon gelirlerinin Bütçeye
aktarılmasına başlamasıyla başarılı trendi giderek tersine dönmüştür.
1992 sonrası T.Emlak Bankası ve ticaret bankalarınca (tüketici kredisi kap­
samında) bireysel konut kredileri sunulmuştur. Ayrıca Emlakbank'ın bu dönemde
başlattığı Konut Edindirme Yardımı mevzuatını da değerlendirerek, uzun vadeli
dövize endeksli ve TL. karşılığı olarak kredilendirme yapılmış, ancak 1994 mali krizi
ve kaynakların sürekliliğinin olmaması, bu uygulamaların kapsamının oldukça da­
raltılmasına yol açmıştır.
Türkiye'de konut sorununu, Finansman sorunu olarak niteleyen görüşlerin,
kalkınma planlarında da ileri sürülen konut piyasasının en önemli sorununun
finansman olduğu görüşüyle birleştiği görülmektedir. İşte bu nedenle üzerinde çok
detaylı araştırmaların yapıldığı bu konuya yönelik incelememizde hareket noktası
olarak, Türkiye'de güncelliğini ve önceliğini sürdüren konut sorununun çözüm­
lenebilmesi için finansal açıdan, konut finansman sistemi ve kurumları araçları
açısından ne gibi düzenlemelerin, çarelerin önerilebileceği esas alınmıştır. Bu
amaçla dünyada mevcut konut finansman sistemleri gelişmiş ve gelişmemiş ülkeler
açısından en ilginç ve başanlı olanları seçilip, incelenmiş, Türkiye için alternatif bir
model arayışına gidilmiştir.
Bu arayış sürecinde, Türkiye'nin ulusal bir konut politikasını ortaya net ve
kesin bir şekilde koyması gerekirken, bu politikanın ve getirilecek sistemin ülkenin
ekonomik koşulları ve imkânları çerçevesinde mevcut kurumları değerlendirecek,
geliştirecek bir yapıya sahip olmasının, çözümü hızlandıracağı görüşüne varılmıştır.
Farklı gelir gruplarının yer aldığı toplumlarda, her gelir grubu için konut sorununun
çözümü için geliştirilmiş konut finansman modelinin uygulandığı görülmektedir.
Konut finans sistemi denildiği zaman bu tanım, konutun alt yapısından üretimine
kadar ve ondan sonrada tamamlanmış konutun alıcıya satışının finansmanı
aşamalarını kapsamaktadır. İşte bu nedenle, başarılı konut finans sistemleri, her
aşamayı birlikte düşünen ve çözümleyen niteliklere sahip kılınmıştır.
Ülkemizde bu sorunun çözümü için hangi modellerin denendiği ve neler
yapıldığı, ulaşılan sonuçlar, tesbitler çalışmamızda ortaya konulmuştur. Devletin
öncülüğünde ve kamu kaynaklı modellerle yapılan bu uygulamaların maalesef
birkaç büyük kentimizde, daha çok yüksek gelir gruplarına yönelik bir konut üretim
ve pazarlama hizmetine dönüştüğü görülmektedir. Halbuki amaç yurt çapında konut
açığı sorununu çözümlemek sağlıksız kentleşme, gecekondu bölgelerinin
gelişmesini önlemek yanında orta ve dar gelirli gruba da yönelik konut edinmeyi
kolaylaştıracak, mümkün kılacak bir konut finansman sistemini ortaya koymak
olmalıdır. Kuşkusuz bu konuda başanlı sonuçlar almış ülke deneyimleri, bu modelin
kamu kaynaklı, destekli programlardan çok, özel sektör finans kurumları, teknikleri
ve araçlan aracılığıyla gerçekleştirildiğini göstermektedir. Gelişmekte olan ve finans
piyasaları yeterince gelişmemiş ülkelerde ise bu konuda alınmış başarılı sonuçların
(Kolombiya ve Brezilya gibi) ise özel sektör finans kurumları hakimiyetinde ancak
gerektiği zaman ve gerektiği kadar devletin destek olabildiği modellerle
gerçekleştiği görülmektedir.
Özel sektör finans kurumlarına ve piyasa mekanizmasına dayalı konut finans­
man modeli çerçevesinde. Devlete ne görevler düşmektedir. Bunların başında
Devletin, piyasa mekanizmasına dayalı konut finansman sistemini, teşvik etmesi ve
kaynakları yönlendirmesi gelmektedir.
Herşeyden önce bu amaçla "ulusal bir konut politikasını" ortaya koymalıdır.
Konut finans sisteminin etkinliğini arttıracak yasal düzenlemeleri tamamlamalı ve
aksayan yönlerini iyileştirmelidir. Konut finans sisteminin mevcut finans sistemi
içinde kurulması imkânlarını araştırmalı, (bu konuda önerilen alternatif modelleri
incelemeli) henüz kurulmamış yeni finansal kurumlann kurulmasını özendirmelidir.
Konut finans sisteminde, ülkemizdeki koşullara uygun ipotek kredisi ve
ipoteğe dayalı menkul kıymetler gibi çeşitli finansal yatırım araçlarının yasal ve
uygulamadaki eksiklerinin giderilmesi, yasal düzenlemelerinin yapılmasını
sağlamalıdır. Konut finans sisteminin ve piyasayı yönlendiren denetim işlevini
üslenmelidir. Uzun vadeli fon toplayan hayat sigorta şirketleri gibi kuruluşlara,
ipoteğe dayalı menkul kıymetlere, belli bir oranda portföy yatırımı yapma zorunlu­
luğunu başlangıç dönemlerinde getirebilmelidir.
Özellikle 1980'li yılların başından itibaren hızlı kentleşme ve konut açığı sorun­
larına çözüm getirecek merkezi bir örgütün, yurt çapında ve ülke koşulları
çerçevesinde genel bir konut politikasını belirleyecek ve yönlendirecek merkezi bir
örgüte (ABD'deki Konut ve Kent Geliştirme Bakanlığı gibi) ihtiyaç bulunmaktadır. Bu
konuda halen faaliyette bulunan kamusal finans kurumları da bir üst otoriteye
bağlanabilir.
Ülkemizde tarihsel olarak ilk gelişme gösteren ve en gelişmiş finansal kurum­
ların bankacılık sektörümüzde yer aldığı malumdur. Ancak 1930 Dünya resesyonunun etkisiyle dünyada bankacılık sistemi, konut sektörünün dışında tutulmaya
çalışılmış ve bu durum o dönemlerdeki bankalar kanunlarına da yansımıştır.
Bununla beraber zaman içersinde bu tutumda esneklik oluşmuş, ve bankaların
gayrimenkul inşaat ve ticareti alanına iştirakte bulunmaları veya kredi açmaları
konusunda yasaklar giderek kaldırılmıştır. Bu gelişime karşın bizim bankalar kanun­
larımızda ticaret bankaları için bu yasaklar korunmuştur. Çünkü yatırım bankaları,
bu yasaklayıcı maddelere tabi tutulmamış ancak uygulamada bu bankaların
dünyadaki uygulamanın aksine bu yönde ve alanda faaliyetleri de her nedense
gerçekleşmemiştir: Yeni bankalar kanununda, bankaların yine gayrimenkul inşaatı
ve ticareti ile uğraşan şirketlere katılmaları, bunlara kredi açma yasağı devam
etmekle beraber, konut alanına bireysel ipotekli kredi açmaları serbesttir. Ancak bu
krediler, bu konuda her yönüyle düşünülmüş ve ortaya konulmuş her gelir düzeyine
yönelik ve yurt çapında işlerliği olabilecek bir konut finansman sistemi ortaya koyulamadığı için çok küçük bir gruba (yüksek gelir), kısa vadelerle hizmet veren bir
kredilendirme işlemini kapsamaktadır. Aynca bu bireysel krediler kapsamında
(ipotekli kredilerde dahil) VDMK ihraçları ile bu kredilerin menkul kıymetleştirilmesi
de mümkün kılınmış ise de, konut finansman sisteminin ihtiyaç duyduğu çeşitli araç
ve uzman kurumlar ve bunların teknikleri, araçlan henüz mevcut bankacılık sis­
temimizde ve sermaye piyasasında yer alamamış olduğundan, sistemin finansman
yönü, kendi kendini fonlayarak kredilerde devamlılığın ve yeterliliğin sağlanması
maalesef çok zayıftır, hatta yoktur denilebilir.
Ülkemizde konut sektörünün ve finansmanının sağlıklı bir gelişme sürecini
yakalayamamasının en önemil faktörlerinden biri bize göre bankalar kanununun
getirdiği bu yasaklamalar olmuştur. Sistem bu sınırlamalar içinde sıkışmış,
dünyadaki benzer uygulamaları yapacak finansal kurumları, teknikleri ve finansal
araçları ve de sermaye piyasasını menkul kıymetleştirme (securitization)
aracılığıyla sistemin finansmanına dahil edememiştir. Tüm bu konulardaki tesbitler,
öneriler çalışmamızda detaylı olarak ortaya koyulmaya çalışılmıştır.
Özellikle çalışmamızda, ipoteğe dayalı menkul kıymetler talebinin gelişmesi
ve yaygınlık kazanması, dolayısıyla işlevlerini yerine getirebilmesi için gerekli
koşulların neler olacağı ülkemiz açısından irdelenmiş ve konumuz açısından
yapılan saptamalar ve öneriler ortaya koıulmuştur.
Ülkemizin her ekonomik sorunun çözümünde engel olduğu gibi konut soru­
nuna da çok olumsuz etki yapan enflasyon olgusuna karşı da dayanıklı konut finans
sistemleri ve tekniklerinin nasıl olması gerektiği (kredilendirme yönünden) gerek
diğer ülke uygulamaları ve gerekse sistem olarak irdelenmiş ve ülkemizin yönünden
en idealinin nasıl olması gerektiği tartışılmıştır.
Ancak şu bir gerçektir ki, ipotekli kredilerin en geliştiği, konut finansman mo­
dellerine bile sorun önce bankacılık sektörü içinde çözümlenmekte ve sermaye
piyasası kurum ve teknikleriyle bu sektör desteklenmektedir. İşte bu nedenlerle
ülkemizde bu sorunun çözümü; konut finansmanına aktarılacak kamusal yeni fon
kaynakları ve kurumları yaratmaktan çok, bankacılık ve sermaye piyasası sis­
temimiz içinde mevcut olan fonların en etkin ve verimli bir şekilde bu amaçla
değerlendirilmesini kurumsal ve yasal düzenlemelere (organizasıon bozukluğunu
ortadan kaldıracak ulusal bir konut politikası çerçevesinde) bir an önce gidilebilmesine bağlı bulunmaktadır.
Kısaca, konut finansman sorununu başka finans modelleriyle değil, bankacılık
ve sermaye piıasasınm sahip olduğu ve olacağı finansman modelleriyle ortaya
çıkartılacak imkânlarla çözmeliyiz. Böyle olduğu takdirde, finansman sorunu daha
kısa sürede çözümlenmekte ve olumlu sonuçlar alınabilmektedir. Çalışmanın
sonunda 6 ve 7 bölümde Türkiye'ye uygun ve özgün bir konut finansman modeli
nin ihtiyaç duyduğu kurumsal ve yasal düzenlemelere yönelik teklif ve önerilerimiz
yer almaktadır.
Çalışmanın, Türkiye ekonomisine yararlı olmasını dilerim.
4.Haziran.1997
Prof.Dr. İlhan Uludağ
Marmara Üniversitesi
Bankacılık ve Sigortacılık
Yüksek Okul Müdürü
BİRİNCİ BÖLÜM
GAYRİMENKULE DAYALI MENKUL KIYMETLERİN
YASAL DÜZENLEMELERİ
VE
SERMAYE PİYASASI AÇISINDAN DEĞERLENDİRİLMESİ
I. GAYRİMENKULE DAYALI MENKUL KIYMETLERİN
YASAL DÜZENLEMELER AÇISINDAN DEĞERLENDİRİLMESİ
Bilindiği gibi yatırımcılar, genellikle riski düşük finansal araçları tercih etmek­
tedirler. Ancak finansal araçları ihraç edenlerin itibarı bazı hallerde yeterli güvenceyi
sağlayamadığından yatırımcı mevcut güvencenin yanında buna ek olarak başka
güvencelerde talep etmektedir. İşte bu konuda çoğu zaman menkul veya gayri­
menkul rehni (ipotek) gündeme gelmektedir. Bununla beraber gayrimenkuller, rehin
yoluyla diğer finansal araçlar için güvence oluşturmalan yanında, direkt olarak
kendileride bir finansal araç, başka bir deyişle yatırım aracı olarak da
değerlendirilmektedir. Bu konu yasal açıdan, gayrimenkullerin değerlerinin kıymetli
evraka bağlanması işlemi olup, ekonomik açıdan ise bu mekanizma aracılığıyla
gayrimenkullerin ekonomiye, finans sistemine katılmasının sağlanmasıdır.
Bu konuda yüzyıllar öncesine dayanan uygulamalara baktığımızda gayri­
menkul rehni başlıca iki amaçla kullanılmaktadır; Bir alacak karşılığında teminat,
güvence sağlamak ya da gayrimenkulun değerini devredebilir bir hale getirmek,
hatta buradan bir ekonomik gelir yaratmaktır.
Yukarıda kısaca belirttiğimiz bu amaçlar ülkemiz yasal düzenlemelerinde özel­
likle Medeni Kanunda yer almış, gayrimenkullerin değerinin tedavülüne olanak
sağlayıcı üç tür kıymetli evrak ihracına izin verilmiştir. Medeni Kanun'da yer alan
maddeleri çerçevesinde düzenlenen gayrimenkul (rehninin) üç tür uygulamaya yer
verdiği görülmektedir.
"İpotek, İpotekli Borç Senedi ve İpotekli İrat (Gelir) Senedi"
LA. İPOTEK KAVRAMI
Bir alacağı teminat sağlamak amacıyla, gayrimenkullerinin rehin edilmesi
(ipoteği)işlemlerinin M.Ö 2000 yılında ilk kez Mezopotamya'da görüldüğü ileri
sürülmektedir.'' Bunun yanında diğer eski bir örnek olarak Prusya'da Büyük
Friedrich'in 1769 tarihli Emirnamesi ile arazi sahiplerinin bir araya gelerek gayri­
menkul ortaklığı kurmaları ve bu kuruluşun ortaklarına verdikleri "gayrimenkul
değeri temsil eden senetler"in, büyük sermaye sahiplerine arz edilmesi yoluyla kredi
sağlamaları da gösterilmektedir. Bu kuruluşun, vade sonunda ana para ve faizleri
alacaklılara karşı ödemek ile yükümlü tutulmuş olması, bu konumda ilginç bir
deneyimi ortaya koymaktadır.
I.A.1 İpoteğin Konulması ve Özel Durumlar
İpotek, bir alacağın teminata bağlanması amacıyla bir taşınmazın bedelinden
Bodger, R-Torgersan, N-Guthman, H; Investment Principlesand Practices, Englewood Cliffs, 1986
ve Günver. G.R.; İpotekli Borç Senedi, TBB, Ankara 1994
alacağın tahsiline olanak sağlayan bir haktır. Bir başka deyişle, bu bir gayrimenkul
rehnidir ve bu rehin (ipotek) bir sözleşmeye (rehin sözleşmesi) dayanılarak
oluşturulur.
Söz konusu sözleşme, (Tapu Kanunu m.26) Tapu Sicil Muhafızı'nın
düzenleyeceği bir resmi senet (sözleşme)'ye dayanılarak yapılmaktadır.
İpotek, belli bir tutardaki mevcut alacak için ya da ileride doğabilecek bir
alacağın güvence altına alınması amacıyla konulabilir. Ayrıca bir başka kişinin bor­
cunun güvence altına alınması amacıyla bir kişi gayrimenkulunu ipotek edebilir.
Bilindiği gibi ipotek kurulması, ancak tapuda kaydı bulunan bir gayrimenkul üzerinde
mümkün olmaktadır. İpotek tutan, gayrimenkulun değeri ile sınırlı olmayıp,
değerinin üstüne de çıkabilir. Ancak zaman içerisinde gayrimenkul'ün değeri arta­
bilir ve üzerinde fazla değerde bir ipotek bulunuyorsa, onu karşılayabilir. Aynı
şekilde ipotek, gayrimenkul değerinin altında olabilir. Ancak bu durumda ipotek,
alacağın tamamı tahsil edilinceye kadar sürekliliğini korumaktadır.
Bu konuda Medeni Kanun çok çeşitli özel durumlarını ortaya koymaktadır.
Eski kadının kocası leyhine ipotek vermesi: Velayet altındaki çocuğun gayrimenku­
lunun ipotek konusu olması; Temsil yolu ile ipotek verilmesi; Ticaret şirketlerinin
ipotek verme durumları, üçüncü kişiye ait gayrimenkul üzerinde ipotek verme;
Müşterek Mülkiyet ve iştirak halinde mülkiyet durumlarında ipotek; Hizmet mülk­
lerinde ipotek; Kollektif ipotek gibi.
Ayrıca Medeni Kanun tarafından gayrimenkulun kendisinden başka bütünleyi­
ci parça ve eklentileri (mütemmim cüz ve teferruatlar) da ipoteğin kapsamına dahil
sayılmaktadır. Aynı şekilde kira alacakları da ipotekle sağlanan rehninin
kapsamında tutulmuştur. Bu durumda sigortanın, ipotekli gayrimenkulun malike ya
kendi adına ya da alacaklı hesabına yapılması mümkündür. İpotek süresinde her­
hangi bir riziko gerçekleşmiş ise sigorta tazminata "yasasın hükmü nedeniyle" de
kapsayan ipotek tapuya tescil edilmiş olduğundan, sigorta şirketi tazminatı bu
hükümler çerçevesinde belirmiş olacaktır.
I.A.2. İpotek'te Derecelendirme
Gayrimenkul sahibi gayrimenkulu üzerinde istediği gibi ipotek derecesini belir­
leme hakkına sahiptir. Eğer söz konusu gayrimenkul üzerinde birden fazla ipotek
tesis edilmekte ise. Medeni Kanun'ca kural olarak sabit dereceler sistemi denilen bir
prensibin kabul edildiğini görüyoruz. Bu kurala göre, gayrimenkul üzerinde ipotek
kurulurken, hangi ipotek derecesine kaydedilmiş ise aksine bir anlaşma bulunmu­
yorsa, ipotek o derecenin ifade ettiği güçte bir güvence, teminat oluşturmaktadır.
Medeni Kanun rehin konusunda derecelendirme dışında, sıralama hakkı da vererek
aynı derecede bulunan birden çok ipotek alacaklısı için öncelik hakkını çözümlemiş
bulunmaktadır.
I.A.3 İpotekli Gayrimenkulun Devri ve İpoteğin Paraya Çevrilmesi
Üzerinde ipotek bulunan bir gayrimenkul, üçüncü bir kişiye temlik edilirse,
(aksine bir sözleşme olmadıkça), borçlunun borcunda ve ipoteğin sağladığı temi­
natta bir değişiklik meydana gelmez. Ancak Medeni Kanun eski malike, borcundan
kurtulması için yeni bir durum sağlamıştır, şöyleki; (M.km.803 ve 803/C.2)
a) Yeni malik, ipoteğin temsil ettiği borcun yanında varsa kalan borcu da kabul
ettiği takdirde eski borçlu borcundan kurtulur.
b) Alacaklı, asıl alacaktan doğan hakkını eski borçluya karşı hala koruduğunu
bir yıl içinde yazılı olarak bildirmemişse, eski borçlu borcundan kurtulur.2
Bu koşullar altında gayrimenkulun yeni malikinin asıl borcu da, tapu memuru
tarafından alacaklıya ihtar edilir. Bu durum, bazen alacaklı aleyhine olabilir. Çünkü
yeni malik söz konusu asıl borcu ödeme gücüne sahip olmayabilir. Asıl ilk borçlu­
nun ödeme gücü yeterli olabilir. Bu nedenle alacaklının, ilk borçluya başvuma
imkanı da ortadan kalktığı için, alacağının ödenmemesi durumuyla karşılaşabilir.
İpoteğin paraya çevrilmesi konusunda ise bazı sorunlarla karşılaşmak da
mümkündür. Şöyleki, ipotekli gayrimenkulleri başlangıçta tahmin olunan değeri ile
paraya çevrilmesi sırasında aşırı bir değer kaybı ile karşılaşılmasıdır. Bu durumlar,
3182 sayılı Bankalar Kanunun "Bankaların Kredi İşlemlerinden Doğan Alacaklarının
Tahsillerinin Hızlandırılması'na ilişkin bölümünde düzenlenmiştir.
I.A.4 Bankalar Kanunu Açısmdan İpotek
İpotek kredileri, esas alınarak ipotek teminatı karşılığında verilmiş kredilerdir.
Hemen, hemen tüm gelişmiş ülkelerde ipotekli krediler, ipotek tesisi karşılığında arz
edilmektedir. Ancak ülkemizde Bankalar Yasası, ticari bankaların ipotek
karşılığında kredi vermesini yasaklamıştır. (Bankalar Hakkında 70 sayılı KHK'de
belirtilen alanlar dışında gayrimenkul ipoteği karşılığında kredi açılmasını yasak­
lamıştır). Yeni Bankalar Kanununda ipoteğe bağlı olan işlemler üzerindeki kısıtlama
kaldınlmıştır. Ancak krediler konusunda-ipotekli krediler-sadece Emlak Bank'a özel
bir konum sağlandığı görülmektedir. Ayrıca Bankalar alacaklarından dolayı edin­
mek zorunda kaldıkları gayrimenkulleri 3 yıl içinde elden çıkarmak kuralı ile, ticari
bankalara alacaklarının teminatı için ipotek almalarına herhangi bir sınırlama geti­
rilmese de, bankalann likiditelerinin korunması gözetilmiştir.3
Konumuz olan ipotek kredileri, ipotek karşılığında ve gayrimenkul alımının, ya
da yapımının finansmanı amacına yönelik krediler olup, bu krediler tüm ticari
bankalarda halen "tüketici kredisi"nin bir alt çeşidi olarak "konut kredisi" uygulan­
maktadır. Daha sonra bu konut kredileri, de diğer alacak çeşitleri ile biriikte Variiğa
Dayalı Menkul Kıymetler kapsamında, menkul değere dönüştürülebilmektedir.
2 iktisat Bankası, İpotek, Haziran 1986.
3 İktisat Bankası, A. g. k S. 15
Ancak bunlar kısa vadeli ve cari piyasa faiz haddinden arzedebilmekte olup, ipotek­
li krediler nlteliğindedirler, ve kapsamındadırlar.
Emlak Bank'ın verdiği konut kredileri de, onun özel uzmanlık kredileri olup,
İpotek Bankacılığının kendine özgü, sistematik yapısından uzaktır. Bu krediler,
kamu kaynaklı ya da kamu bankalarının kaynaklarına dayalı bir finansman türü
nlteliğindedirler.
Yeni Bankalar Kanunu taslağında, ipotekli kredilerin gerçek anlamda yer
alması için çalışmalar yapıldığı halde, taslak yasalaşmadığından, bu konu gelişmiş
finans piyasalarındaki şekilde halen çözümlenmemiştir.
I.B İPOTEKLİ BORÇ SENETLERİ
İpotekli borç senetleri, ipotek yanında gayrimenkul rehninin çeşitlerinden olup.
Medeni Kanun'da düzenlenmiş bir kıymetli evrak türüdür (m.812-843). İpotek işlemi
ile sadece alacakların, bir gayrimenkul rehni ile güvence altına alınması söz konusu
iken, ipotekli borç senedinde kişisel alacağı teminat altına almak yanında, ayrıca
gayrimenkullerin değerini tedavül ettirmek imkanı, fonksiyonu bulunmaktadır.
Kaldıki bu fonksiyon daha çok ön plana çıkmış bulunmaktadır.^
Gayrimenkul teminatına dayalı olarak ihraç edilen üç tür kıymetli evraklar
(ipotekli borç senetleri-İrat Senetleri ve Gayrimenkul rehini karşılığı ihraç edilen
tahviller) arasında nitelik bakımından büyük farklılıklar bulunmaktadır. Ayrıca,
Sermaye Piyasası Kanuna'na (SPK) getirilen değişiklikle ihracına imkan tanınan ve
ipotekli kredi alacaklarını karşılığında ihraç edilebilen "Varlığa Dayalı Menkul
Kıymet" ile Kamu Ortaklığı İdaresi tarafından ihraç edilmiş "Gayrimenkul
Sertifikalan" ve yine gayrimenkul portföyü işleten yatırım fonları tarafından ihraç
edilecek olan "Yatırım Fonu Katılma Belgeleri" de gayrimenkule dayalı olarak
ihraç edildiklerinden, bunların İpotekli Borç Senetleri ve İrat Senetleri ile
arasındaki farklılıkların belirlenmesi yararlı olur.
İpotekli borç senedinde, hem tedavül hem de teminat amacının bir arada yer
aldığı bir gayrimenkul rehni türü ve bunu temsil eden kıymetli evrak olduğu belirtil­
mişti. Yine bu tür kıymetli evrak, gayrimenkulun değerini temsil ederken, ayrıca
bağımsız bir alacak hakkını da saklamaktadır.
Burada mekanizma şöyle özetlenebilir. Bir gayrimenkul maliki ilk önce ipotek­
li borç senetlerini-gayrimenkülünü ipotek ettirmek suretiyle ve üzerinde belli değere
ve faiz oranlı bulunan, seri halinde hamiline olarak ihraç edilen-(tapu memuru ve
hakimin imzası bulunan) satarak, küçük tasarruf sahiplerinin dahi satın alabileceği
bir durum söz konusu olduğundan, parayı sağlayabilecektir. Bu senetler
başkalarına kolaylıkla devrolduğundan ve vadelerinde ödenerek geri alınan bu
senetlerin tekrar tedavüle çıkması da mümkün olduğundan tekrar ihraç masrafına
^ Reisoğlu, Seza; "Sermaye Piyasası Açısından Borç Senetleri" BTHAE Yayınları No: 164, ANKARA,
1984 8. 24 vd.
da (yeni ipotek tesisi ve ihraç harcaması gibi) gerek kalmayacaktır. .Bu yönleri ile bu
senetler oldukça caziptir.
İpotekli borç senetlerinin seri halinde ihracı ile gayrimenkullerin ekonomik
değerleri menkul kıymetleştirilerek (Securitization), sermaye piyasasına
kazandırıldığını gelişmiş ülkelerde görmekteyiz.
Bu senetler nama ve hamiline ihraç edilebilen bir kıymetli evrak olarak, mev­
cut bir borç için düzenlenebileceği gibi, hiçbir şekilde borç mevcut değil iken de
ihraç edilebilir. Bu nedenle krediyi temin öncesi senetlerin düzenlenmesi ve
ihracının mümkün olması, arzu edilen fonun toplanmasını kolaylaştırmaktadır.
İpotekli borç senetlerinin mevzuatımıza göre düzenlenmesi, gayrimenkul
sahibinin başvurusu ile başlar ve tapu siciline tescili yapılır. Senetlerin tutan. Tapu
idaresince biçilen gayrimenkul değerini aşamayacağı gibi senetler hakim, tapu
memuru, borçlu ve gayrimenkulun sahibi tarafından imzalanır. Tapuda kayıtlı gayri­
menkul üzerinde ihraç edilen bu senetlerin borçlusu, hem kendi gayrimenkulunu,
hemde bir başkasının gayrimenkulunu ipotek edebilir. Ancak senetlerin öden­
memesi halinde tüm malvarlığıyla senedin şahsen sorumlusu senedi ihraç eden
olurken, üçüncü şahıs sadece gayrimenkulu kadar sorumlu olmaktadır.^
Bu senetleri ihraç eden gerek kişi veya kuruluş senet bedellerini (ana para ve
faiz) bir itfa planı içinde ödemeyi taahhüt edecektir. Tüm ödemeler bitmedikçe
ipotek kaldırılamaz.
I.C. İPOTEKLİ İRAT SENETLERİ
Tarihsel gelişimine bakıldığında, Germen Hukukundan doğduğu anlaşılan irat
senedi, kilisenin faizli ödünçler hakkındaki yasakları aşmak için başvurulan bir
finansal amaç olarak ortaya çıkmıştır. Bu araç aracılığıyla, arazinin verim değerinin
bir kısmının ayrılarak, borçluya şahsi sorumluluk yüklemeden bu değer, akde konu
yapılmıştır.6 İrat senetleri de, ipotekli borç senetleri gibi, gayrimenkulun değerini
tedavül ettirme fonksiyonuna sahiptir. Ancak burada borçlu, ipotekli borç senedin­
den farklı olarak, sadece gayrimenkul değeri ile sınırlı sorumlu durumdadır. Bir
başka deyişle senetteki borç, eşyaya bağlı bir borç niletiğindedir. Eğer gayrimenkul
el değiştirirse, bu durumda mülkün yeni maliki, iradi senedi bankası sıfatında
kazanmış olacaktır.''
^ Günver.O.R; "Sermaye Piyasası Aracı Olarak İpotekli Bono Senedi" T B B ; Ankara, 1994
6 ibid;
^ Oğuzman, K; Seüçi, Ö; Eşya Hukuku, İstanbul, 1992
I.D REHİNLİ TAHVİLLER
I.D.1. Gayrimenkul Rehni Karşılığı Tahviller
Medeni Kanunun 811.844/2'ye göre, bir kredi kuruluşuna başvurarak kredi
alan borçlu, kredi kurumu yararma yasada yer alan gayrimenkul rehin şeklinden
birini tercih ederek ipotek tesis etmekte ve kredi kurumuda bu rehinli alacağm
karşılığmda tahvil ihraç etmektedir. Başka bir deyişle, tahviller kredi borçlusuna
değil, kredi kurumu tarafmdan ihraç edilmektedir. Bu tahvilleri alanlarm alacağmm
karşılığı, artık gayrimenkul rehni değil, kredi kurumunun rehinli alacağı olacaktır.^
Tahvillerin tapu siciline kaydedilmesini yasa zorunlu kılmıştır.
I.D.2 Rehinli Tahviller
Ayrıca Medeni Kanun'da aynı bölümde, "Rehinli Tahviller" adı altında bir
düzenleme daha yer almaktadır (m.884). Hamiline ve nama yazılı olarak ihraç
edilebilen bu tahviller, sahiplerine senet bedeli ve faizleri alma, talep etme hakkını
vermesi yanında, bu hakkın teminatı olarak, tahvili ihraç eden kuruluşun diğer
tarafta kendi sunduğu kişi ve kurumlardan sağladığı rehinli alacakları üzerinde
"Kanuni Rehin Hakkı"nı da tanımaktadır. Bu hak tahvil sahiplerine yasa tarafından
sağlanmıştır. Muhataptan ve teminatları tahsili ihraç eden kişi veya kurum olup bunlann rehinli alacaklandır.
Mekanizmayı kısaca şöyle özetlemek mümkündür. Genelde bir kredi kurumu
rehinli tahvil ihraç ederek fon toplamakta ve sonra bu fonları kredi olarak yine ipotek
karşılığında müşterilerine arzetmektedir. Artık bu devirinde rehinli tahvil sahiplerinin
alacaklarının teminatlı, kredi alanların kredi karşılığı verdikleri ipotekler olmaktadır.
Tahvil sahiplerinin rehin hakkının kanunla sağlamış olması, bunun dışında diğer
işlemleri gerektirmemesi oldukça pratik bir uygulama olduğu kadar kredi kurumları
açısından fon toplama ve fon arzetme, aracılık fonksiyonunu güçlendirici görün­
mektedir.
Ayrıca tahvil sahibi vadeden önce bedelin ödenmesini yasal olarak talep ede­
meyeceğinden, böyle bir hakkının olmamasından dolayı, kanunun ihraç ettiği
tahviller karşılığı sağladığı fonlar ile bu fonlan kredi olarak arzetmesi işleminde
dengeyi bozucu ve erken ödeme açısından bir sorun sözkonusu olmamaktadır.
Ancak yasa, uzun vadeli ve düşük faizli kredi sağlamak amacıyla "rehinli
tahvil" ihraç edecek kurumların Hükümet tarafından belirlenmesini istemiştir
(M.K.m.886). Aynca yasa bu tahvillerin Tapu Siciline kaydını aramamıştır. İhraç
eden kurumun, kredi kuruluşu olması ve ihraç sırasında bu kurumun yetkili ve güve­
nilir olup olmadığını tesbiti gereklidir. Modelin sağlıklı ve güven içinde çalışabilmesi
için kurum tayininin Hükümete bırakıldığı görülmektedir.
s Günver, A.g.k. S. 26
LE KONUT SERTİFİKALARI
İpotekli Borç Senetleri ve İrat Senetleri ile arasında hiçbir benzerlik bulun­
mayan bir menkul kıymet çeşididir. Ülkemizde konut üretiminde finansman yöntem­
lerinin yeterli olmaması nedeniyle bir alternatif fon üretimi enstrümanı olarak ortaya
çıkmış, fakat bazı özellikleri nedeniyle başarılı sonuçlara ulaşılamamıştır.
Bu konudaki ilk yönetmeliğe göre ^ ; Toplu Konut İdaresi, toplu konut pro­
jelerinde bir finansman yöntemi olarak kaynak oluşturmak amacıyla uygulanan ve
çıkarılan bu menkul kıymetlerin değeri, ait olduğu toplu konut projesinde brüt 1m^
standart konuta eşdeğer olarak belirlenmiştir. Burada tasarrufun korunmasına özen
gösterilmiştir. Sertifika sahipleri, almak istedikleri konutun m^'sine karşılık gelen ser­
tifikayı temin ettikleri takdirde, idareye başvuracak ve bir yıl içinde konuta sahip ola­
bileceklerdir. Birinci derecede likit olan bu menkul kıymetler, her an paraya
çevrilebilmekte, ancak 5 yıl vadeli olarak ihraç edilmişlerdir. Bu sertifikalar konut
üzerinde hiçbir aynı hak tesis etmediği gibi, ancak vadeleri sonunda konut alımında
bir ödeme aracı niteliğine sahip kılınmışlardır.
Sertifikalar hamiline yazılı olup, ikincil piyasada alım satımı serbest olan
menkul kıymetlerdir. Yasal açıdan bir başka değişle ana parası endekslenmiş diğeri
konuta endekslenmiş bir borç senedidir. Nominal değerin idarece belirlenmekte
olması, ve sertifikaların idare tarafından belirlenen ve garanti edilen fiyat üzerinden
geri alınması, bir anlamda menkul değerin fiyat tesbitinin Borsa dışı bir kurum
tarafından yapılması, bu kıymetlere yeterli aktiviteyi sağlayamamış, yatırımcıya
gerçek getiri hesabını yapma fırsatını verememiştir.
Özetlersek, yukarıda ülkemizde ilk uygulamadaki Konut Sertifikaları, Toplu
Konut İdaresi tarafından 1989'da "Hamiline Konut Sertifikası" adı altında Halkalı
Toplu Konut projesindeki 1 metrekare yapı bedeline endeksli olarak çıkarılmış ve
Menkul Kıymetler Borsa'sında işlem görmüştü. Daha sonra çıkanlan tebliğlerle
yasal yapı güçlendirilerek, modelin kurumsallaşması yönünde çalışılmış ve
başlangıç uygulamalarının Emlak Bank'ın Ataşehir projesinde başlatıldığı
görülmektedir.
En son olarak 20.07.1995 tarihinde yayınlanan SPK tebliği ile açıklanan ve
düzenlenen konut sertifikaları; bir toplu konut ya da işyeri projesinin finansmanı ve
satışını amaçlayarak çıkarılan bir menkul değer olup; ihraççıların bedellerini inşa
edilecek veya edilmekte olan gayrimenkul projelerinin finansmanında kullanılmak
üzere ihraç ettikleri, nominal değeri eşit, hamiline yazılı, seri halinde düzenlemiş
menkul kıymetler diye tanımlanmaktadır. Bu sertifikalar ihraç edenlere, yaptıkları
toplu konut için finansman sağlarken, yatırımcılara ise almayı düşündükleri konut
için bir yandan peşinat, diğer yandan da birikim yapmak şeklinde opsiyonlu bir
9 Konut Sertifikaları Yönetmeliği; 20313 sa. 15.10. 1989 ta.R.G.
"I O 3794 sa. Kanunla 2499sa. SPK'ya eklenen m/13/a ve buna dayalı çıkarılan SPK;
Tebliği, Seri III No: 14, (20.07.1995 tarih, 22348 sa R.G.)
imkan sağlamaktadır. İhraç yapacak ortakların, önerdikleri proje değerindeki bir işi
daha önce tamamlamış olmaları şartı aranmaktadır.
Konut sertifikalan için yapılan düzenlemeler, bir banka garantisini istemekte­
dirler. Bu garanti; ihraççı kuruluşun, proje tamamlandığında sertifika hamillerine
devretmesi ya da sertifikaların ana para ve faizlerinin ödenmesini, ayrıca serti­
fikalardan satılmayan kısmın satılarak sertifika hamillerine dağıtılmasını ihtiva
etmektedir.
Söz konusu projenin gerçekleşmemesi halinde geri ödeme koşulu
çerçevesinde, yüksek faiz uygulayan 5 bankanın faiz ortalamasına endeksli bir
yatınm yapılmış olmasına yönelik bir düzenlemenin yapıldığı anlaşılmaktadır.
I.F GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI, MENKUL KIYMETLER İHRACI
Ülkemizde gayrimenkulleri menkulleştirmenin ve gayrimenkule ait projelerin
sermaye piyasası yoluyla finanse edilmesinin iki yolundan biri olan Gayrimenkul
Yatırım Ortaklıkları, diğeri ise Gayrimenkul Sertifikaları ihraç etmektir.n
Daha önceki kısımda da belirttiğimiz gibi gayrimenkul yatırım ortaklığı
kişilerin ayrı, ayrı portföy oluşturması yerine, müşterek bir portföy
oluşturarak, büyük bir portföy işletmenin avantajlarından yararlanarak daha
iyi yönetmek, daha iyi risk dağıtımı yapmak, daha iyi projelere, alanlara (gayrimenkulle ilgili) gibi taahhütlere konulmuş kuruluşlardır. Bunları aynı zamanda
kollektif kuruşlar diye tanımlamakta mümkündür. Bu kuruluşların bir diğeride bilin­
diği gibi Yatırım Fonlarıdır. Bir üçüncüsü'de Yatınm Kulüpleri olup, halen bu kuru­
luşun ülkemizde uygulaması yoktur.
Bilindiği gibi gayrimenkul yatırım ortaklığı, bir anonim şirketler, halka açık
anonim şirkettir. Kayıtlı sermaye sistemine göre kurulup, sık, sık sermaye
arttınmma gidebilir. Böyle davranmasıda kurum için yararlıdır. Ancak bizim yasal
mevzuatımızda, yatırım ortaklıkları ve yatırım fonları "kapalı uçlu" olarak kurul­
dukları kurumların sermayesi sabit kabul edildiğinden bu sermayenin arttırılması
için sanki şirket yeniden kuruluyormuş gibi belli Ticaret Kanunu hükümlerinin emret­
tiği prosedür tekrar uygulanmakta ve böylece sermaye arttırılabilmektedir. Ya da
aksine sermaye azaltımına gidilmektedir. Buna karşılık Anglo-Sakson ülkelerinde
sabit sermaye sistemi yoktur. Yatınm ortaklığı kurulur, hisse senetlerini ihraç eder,
ne kadar hisse senedi ihraç ederse sermayesi o kadardır. İhraç ettiği miktarda ser­
mayesi artar veya azalır. Türkiye'de dahil olmak üzere Almanya, Fransa, isviçre gibi
kıta Avrupa'sı ülkelerde de Yatırım Ortaklıkları "kapalı uçlu" yani, bilinen Anonim
şirketler gibi kurulmaktadır."' ^
Sermaye Piyasası Kanununun ilk şeklinde yatırım ortaklıkları, sadece Menkul
Kıymetler Yatırım Ortaklığı olarak düzenlenmişti. Daha sonra Yatırım
n
Düzenleme için Bkz. Ek.1
'''' 7.04.1997 Dünya Finans Kulüp
Ortaklıklarının, sadece menkul kıymetlere değil, diğer kıymetlere de yatırım yapa­
bileceği, yapması gerektiği düşünülerek, (dünya uygulamasına bakılarak) 1992 ta­
rihli Sermaye Piyasası Kanunu değişikliği ile bu ibare kaldırılarak, Yatırım Ortaklığı
ibaresi getirildi.
Böylece Sermaye Piyasası Yasası m.35 ile bu tür ortaklıkların kuruluşu için
yasal yapı hazırlanmış olup, bu kurumlar; kendi hisse senetlerini halka arz
ederek fon toplayabilecek ve bu fonlarla sahip olacakları gayrimenkul port­
föyünü işleterek, ortaklanna (ki ortaklıktaki payı kadar portföy üzerinde
mülkiyet hakkı olan), çalışma dönemi sonunda kar dağıtmaktadırlar.
O halde gayrimenkuller ve gayrimenkule dayalı sermaye piyasası
araçlarından portföy oluşturup, işleten ve gayrimenkule dayalı projelere yatırım
yapan sermaye piyasası kurumları olarak tanımlanan Gayrimenkul Yatırım
Ortaklıkları, ülkemizde 1995'te yayınlanmış
SPK'nın tebliği doğrultusunda
yapılanma ve çalışma durumundadır.
Bu tür yatırım ortaklıkları kısaca şöyle işlemektedir. Yatırım ortaklıklarının
hisse senedini alıyor, parasını ödüyorsunuz. Böylece oluşan fonlarla
ortaklığın kuruluş giderleri ayrıldıktan sonra, artan meblağ hisse senetlerine
(tebliğde belirtilen ölçülerde), ya da esas faaliyet alanı olan kıymetlere (gayri­
menkul, altın, gümüş, kıymetli taşlar gibi) yatırılıyor. Böylece Menkul
Kıymetler, Gayrimenkul ve Altın Yatırım Ortaklıklan gibi türler ortaya çıkmıştır.
Aslında bir yatırım ortaklığı, sadece gayrimenkule, altına veya hisse senedine
yatırım yapmak zorunda değildir. Her ne kadar kendisi Gayrimenkul Yatırım
Ortaklığı olsa bile, tebliğin imkan verdiği sınırlarda gayrimenkul dışında, diğer
kıymetlere de yatırım yapabilir. Diğer ülkelerde karma yatırım ortaklıkları da vardır.
Her kıymet için ayrı portföy işletebilir. Diğer ülkelerde bu ortaklıklar, bazen bir ülke
bazında ve bir alanda uzmanlaşabiliyorlar.
Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları, ilgili tebliğe göse sadece gayrimenkuller
içinde değişik alanlarda ihtisas portföyleri kurabilmektedirler, (örneğin
arsalar, araziler, bina vs. ticari binalar, çiftlikler gibi).
Gayrimenkul yatırım ortaklıklarının diğer yatırım ortaklıklarından en
büyük farkı, gayrimenkulun bir defa diğer yatırım portföyleri gibi enflasyon­
dan ileri derecede etkilenen bir yatırım aracına sahip olmamalarından ileri
gelmektedir. Aksine gayrimenkul için enflasyona karşı çok dayanıklı yatırım aracı
olduğu açıktır. Bilindiği gibi gayrimenkuller yalnız enflasyon oranında değil,
şehirlerin hızla gelişmesinden dolayı kazandığı şehir rantı yanında,(eğer o ülkede
varsa) köyden kente geçiş olgusundan dolayı da, enflasyon ötesinde değer
kazanılabilmektedir.
Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarının kağıtları, borsadaki diğer kağıtlarla
karşılaştırıldığında çok düşük risk taşıyan yatırım araçları olduğu görülmektedir.
12 SPK, Seri VI No : 7
22.07.1995 tarih ve 22351 sa. R.G.
Bu ortaklıklar, çok küçük yatırımlarla büyük projelere katılmayı mümkün kılmaktadır.
Bu çalışmaların diğer ülkelerde gelir dağılımı üzerinde pozitif etkilerinin önemli
olduğu gözlenmektedir. Çünkü karlılığı yüksek gayrimenkul geliştirme projelerinden
bu büyük karların paylaşımında küçük tasarrufçularında yararlanması sağlanmak­
tadır.
Ayrıca gayrimenkulun enflasyona karşı korunmalı olması yanında, Likit
olduğunu söylemek-özellikle gayrimenkule dayalı hisse senedi içinmümkündür. Kaldıki gayrimenkul, gayrimenkul olarak her zaman bir piyasaya
sahiptir. Ancak hisse senedine dayalı böyle bir hakkı, kuşkusuz Borsada heran likite
dönüştürmek mümkündür. Çok sayıda küçük yatırımcının katıldığı bu projeler
riski düşürdüğü gibi, bu projelerde bir de Sermaye Piyasası yoluyla halkın dene­
timine, dış denetime de açık olması çok önemlidir. Portföylerin İMKB yoluyla
açıklanması, gerçek bir değer denetim hakkını sağlamaktadır.
Gayrimenkul Yatınm Ortaklıklarının bağlı olduğu yasal prosedür, gerek kuru­
luş gerek halka açılma, gerek kar dağıtma ve borsadan değer kazanma gibi diğer
yatırım ortaklıklarından önemli bir farklılığı yoktur. Ancak burada her yatırım port­
föyünde olduğu gibi yukanda da belirtildiği gibi risk dağıtma konusu önem kazan­
maktadır. Bu nedenle portföyün risk miktarını azaltmak ve enflasyona karşı koruma
gücünü anlatmak için, gayrimenkullerin bölgeler, çeşitler itibariyle iyi dağıtılması
gerekmektedir.
Görüldüğü kadanyla, bu ortaklıklar, kuruluş amaçları, yapılanması, faaliyet
alanı ve ilkeleriyle, konut sektörünün finansmanı açısından son derece önemli bir
kurum olup, böylece gayrimenkule dayalı kıymetler için özellikle ikincil piyasa
oluşturulması konusunda da büyük katkı yapmaktadırlar. Büyük ölçekli konut pro­
jelerinin, ticari yapı projelerinin üretiminin gerçekleşmesi yanında yatırımcıların da
gayrimenkuller üzerindeki değer artış kazançlarının da yararlanmasının sağlan­
masında önemli rol oynayan kurumlardır. Bu açıdan bu kurumun ürettiği menkul
kıymetler çok uygun bir sermaye piyasası finansman yatırım aracıdırlar.
Devletin bu kurumları teşvik ettiği, kurumlar vergisi istisnası ile hisse senedi
sahibi gerçek kişilerin elde edecekleri temettü ve değer artış kazançlarının gelir ver­
gisinden müstesna tutulmasıyla anlaşılmaktadır.
Tebliğe göre ortaklık şu aşamalarla sahip bulunmaktadır; Portföy
çeşitlendirmesine giderek yatırım riskini en aza indirecek biçimde dağıtmak, gayri­
menkul ve ona dayalı araçlara ilişkin gelişmeleri izlemek ve portföy yönetiminde
gerekli önlemleri almak, gerektiğinde değişiklikler yapmak başlıca amaçları olarak
tanımlanmıştır.
Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı kayıtlı sermayeli bir Anonim Ortaklık olarak
ve pay senetlerini halka arz etmek üzere kurulmaktadırlar. İşlemlerini sermaye
piyasası ve borsada yapmaktadır, zorundadır. Yatırım yapma yönünden ise şu şart­
lara tabidirler; Hiçbir ortaklığa %9'dan fazlasına sahip olacak şekilde yatırım
yapamazlar. Yabancı ülkelerdeki gayrimenkulere yatırım yapamazlar.
Sermaye ve yedek akçe toplamının %10'unu aşmayacak şekilde, gayrimenkule dayalı olmayan sermaye piyasası araçlarına da yatırım yapabilirler.
Ancak Risk Sermayesi Yatırım Ortaklıklarının pay senetlerine ve Yatırım
Fonlarının katılım belgelerine yatırım yapamazlar.
Portföyün sigorta edilme zorunluluğu bulunmaktadır. Ortaklık kredi yoluyla
borçlanabilir, ancak bunun tutarı sermaye ve yedek akçesinin %25'ini aşamaz.
Bununla beraber ortaklık borçlanma senedi ihraç ederken bu sınır sözkonusu
değildir.
Ortaklığın yaptığı tüm borçlanma, alım satım işlemlerinin ekspertiz raporlan ile
yapılması ve bu raporların her yıl yenilenmesi zorunlu tutulmuştur. Ortaklığın halka
arz işlemi, kuruluşu izleyen ilk 6 ayda,sermayenin %49'una ulaşacak şekilde
gerçekleşmesi öngörülmüştür. Bu işlemlerin bir aracı kurum aracılığıyla
yapılması istenmektedir.
I.G GAYRİMENKUL SERTİFİKALARI VE YATIRIM FONLARI
Bir önceki bölümde de değinildiği gibi, ülkemizde gayrimenkul menkulleştirmenin ve gayrimenkul projelerinin sermaye piyasası yoluyla finanse etmenin
başka yollarından birisi Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı, diğeri ise Gayrimenkul
Sertifikası ihraç etmektir.H
Sermaye Piyasası kurulunun, kurulmasına izin verdiği (m.37). Yatırım
Fonları; portföy işletmek üzere (ki buna gayrimenkul porföyü de dahildir)
oluşturduğu yatırım fonunca ihraç edeceği katılma belgelerini, yasa emrine veya
hamiline düzenlenebilen kıymetli evrak olarak tanımlamıştır. Bu menkul kıymetler.
Yatırım Fonunun işleteceği portföyden elde edeceği kazanca katılma hakkını tem­
sil ederler.
Gayrimenkul Sertifikalarının ülkemiz ekonomisine bir yatırım aracı şeklinde
kazandırılması, uygulamayı gösteren bir tebliğle
henüz çok yeni sayılır. Bu
menkul kıymet, gayrimenkul üretecek kurumun finansmanını temin etmek üzere
ihraç edilmektedir. Bilindiği gibi gayrimenkul yatırımı oldukça uzun bir süre almakta
ve yatırılan finansmanı, yine uzun sürede geri döndüren bir olgudur. Bu nedenle bu
alanda yatırımda bulunan girişimciler, ihtiyaç duydukları ön finansmanı mümkün
olduğu kadar ucuza maletmeye çalışırlar. İşte gayrimenkul sertifikaları bu açıdan
önem kazanmışlardır. Ayrıca bu sertifikaların bîr menkul kıymet olması, tasar­
ruf sahiplerine bir yandan taksitler halinde bir gayrimenkul alımına yol açmak­
ta diğer yandan da bu menkul kıymetlere nema sağlamaktadır. Bu açılardan
gayrimenkul sertifikaları oldukça önemli niteliklere sahip bir finansal araç
olarak, sermaye piyasasında yer almaktadır.
Gayrimenkul sertifikasının nemalandırılması ise kısaca şöyle açıklanmaktadır.
Bu konuda ilgili yasal düzenleme için bkz. (Ek.2)
""3 20.7.1995 ta. R.G. (19 No.lu SPK Tebliği
Menkul kıymeti İhraç eden kuruluş, tebliğ gereği bir bankanın teminat göstermesine
ihtiyaç duyacaktır veya örneğin inşaat şirketlerinin çıkarttığı bir gayrimenkul serti­
fikasında da, bir banka garantisi altında, sertifikanın hem asli edimi, hem ta­
rihi edimi garanti edilecektir. Asli edimi, hangi proje ve onun hangi bağımsız
bölümüne ait olduğunu gösterir. Ayrca yatırılan meblağ vadesi içinde bir kamu
bankasının bir yıllık mevcut faizi ortalaması kadar bir faizi de kapsamaktadır. Kişi
gayrimenkulu almaktan vazgeçtiği takdirde, dönem sonunda faizi ile birlikte parasını
geri almalıdır ve bunuda söz konusu banka garanti etmelidir. Ayrıca banka, menkul
kıymeti ihraç eden kuruluşun, söz konusu gayrimenkul projesini, süresi içinde biti­
rilmesini de garanti edecektir ki bu da tarihi edimi işaret etmektedir, özetle Banka,
hem asli edimi hem tarihi edimi garantilemektedir. Asli edim, tanımında da
anlaşılacağı gibi, gayrimenkul sertifikalarının sözkonusu gayrimenkulun hangi
bağımsız bölümleri için asledildiğini gösterir ve yatırımcı söz konusu mevzuat içinde
kaç tane gayrimenkul setrifikası gerekiyorsa o kadar sertifikayı kuruluşa teslim
ederek, gayrimenkule sahip olabilmektedir. Bu çeşit mekanizmada tasarruf sahip­
leri, hem gayrimenkul sahibi oluyor, hemde tasarrufu bir kayba uğramıyor (faiz
getirişi) banka hem asli edimi, hem tarihi edime garanti veriyor. Risk son derece
düşük düzeye iniyor. Bu nedenlerle gayrimenkul sertifikaları, oldukça güvenilir ve
verimli bir finansal enstrüman niteliklerine sahip görünmektedir.
Bilindiği gibi yasa. Yatırım Fonlarını sermaye piyasası araçları, gayri­
menkul, altın ve diğer kıymetli madenler portföyünü işletmek üzere kurulmuş
bir mal varlığı olarak tanımlamıştır. Ancak portföyde bulunan gayrimenkullerle
ilgili senetlere ilişkin esas ve işlemleri Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün bağlı
bulunduğu Bakanlık'ça çıkanlan yönetmeliklere bırakmıştır. Gayrimenkul Yatırım
Fonlarını uygulamada, katılma belgelerinin değerlendirilmesinde (Günlük
değerleme sonucu) ve belgelerin geri dönüşlerinde bunların tekrar elden
çıkanimasında güçlüklerle karşılaştığı, bu nedenle büyük ölçüde yaygınlık kazana­
madığı gözlenmektedir. Bununla beraber. Emlak Bankası'nın gayrimenkul serti­
fikalarını. Vakıf Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı'nın önemli bir talepte bulunduğu ve
verimli bulduğu görülmektedir.^^
Gayrimenkul sertifikası ve Gayrimenkul Yatırım Ortaklı klan nın önemli araçlar
oldukları ve birbirlerine rakip olmadıkları etki alanları aynı olmakla beraber, ayrı
fonksiyonlarda bulundukları görülmektedir. Örneğin gayrimenkul sertifikaları alan
yatırımcılar belli bir vadede gayrimenkulu alırken, Gayrimenkul Yatırım
Ortaklığı hisse senedini alan yatırımcılar ise onların nemasını paylaşmak­
tadırlar. Bu nedenle Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklan ile Gayrimenkul Yatınm
Fonları ve Gayrimenkul Sertifikaları birbirlerini tamamlayan ve gayrimenkulu
menkulleştirmenin çok önemli mekanizmalarıdır.
Ayrıca ilk düzenlemesinde yatırım fonlarında, gayrimenkullerin fon veya
ibid, Özel Ek. S. 7
ortaklığa alınırken bir kez, fon veya ortaklıktan çıkarılırken bir kez daha vergilendiril­
miş olması, kurumlara işlerlik kazandıramamıştır. Bu konu hem gayrimenkul yatırım
ortaklıkları, hem de yatırım fonları açısından çok önemlidir. Yatırım Ortaklıklarına ve
Yatırım Fonuna konulan gayrimenkuller de giriş ve çıkışta alım satım vergisinin
olması,(çitfe vergileme) bunun en az ilk aşamada vergi muafiyetine tabi olarak,
sadece proje geliştirlip satıldığında, nihai aşamada vergiye tabi olması halinde
külfet ve maliyet büyük ölçüde azalacaktır. Yatırım Fonlarının gayrimenkule dönük
çalışmalarının teşvikinde proje bazında yönlenmeleri daha yararlı olacaktır.
Örneğin, bir arsanın alınması, oraya bir projenin yapılması, proje şekillenirken
başlayan ranttan. Yatırım Fonu katılma belgesine sahip olanlann yararlanabilmesi
gibi.. Böyle olduğu takdirde, proje ilerledikçe oradaki ve bölgeledeki konut fiyat­
larının artması söz konusu olmakta ve bu rantın girişimci ile yatırımcı arasında
paylaşılması, sistemi güçlendirmektedir.
I.H. VARLIĞA DAYALI MENKUL KIYMETLER
1992 yılında Sermaye Piyasası Kurulunun bir tebliği ile (Varlığa Dayalı Menkul
Kıymetlerin Kurul Kaydına Alınmasına ve Genel Finans Ortaklıklarının Kuruluş
ve Faaliyet ikelerine Dair Esaslar Tebliği), kredi alacaklarının menkul kıymetleştirebilmesinin yasal alt yapısı hazırlanmıştır.O
Menkul kıymetleştirme işlemi önce kredilerin ve alacakların bir araya getiri­
lerek, bir bütün oluşturulmasını gerektirir. Daha sonra bu pakete dayanılarak
menkul kıymet ihraç edilmekte ve böylece alacakların yatırımcılara satılması işlemi
tamamlanmaktadır. Görüldüğü gibi varlığa dayalı menkul kıymet ihracı yoluyla
direkt fon sağlamak mümkün olmaktadır.
Kredi ve iştirak satışlarının 1880'ler öncesine kadar uzanmasına rağmen,
kredilerin menkul kıymet haline dönüştürülmesi oldukça yeni bir uygulamadır.
Menkul kıymetleştirme yöntemiyle ek bir fon yaratılmakta; menkul kıymet haline
dönüştürülen varlıklar ise bilanço dışında izlenmektedir. Bu yöntemin daha çok tek
başına satılmalan zor olan düşük meblağlı kredilerin pazarlanmasında kullanılmak­
ta olmasıdır.
Gayrimenkul rehninin bir çeşidi olan ipotekler karşılığı verilen kredilerin çoğu
konut finansmanına yönelik olup, bunlar genelde uzun vadeli ve düşük faizli kredi­
ler niteliğindedir. Bu nedenle bu tür krediler, finans kurumları açısından önemli bir
mali yük ve riski getirmekle beraber, bunun yanında kredi kurumunun kredi limit­
lerini de - geri dome süresinin uzunluğu nedeniyle - zorlamakta, daraltmaktadır. Bu
sorunları aşmak amacıyla, bir başka deyişle bu kurumlara yeni fon kaynakları yarat­
mak amacıyla, 1970'lerde ABD'de "kredi alacaklarının menkul kıymetleştirilmesi"(Securization) imkanı verilmiştir. Bu mekanizma özellikle konut kredisi arzeden
n
Bu konuda ilgili yasal düzenleme 31.7.1992 ta. 14 no.lu spk tebliği (Ek:3)
ve bu konularda uzmanlaşmış çok sayıda finans kurumuna, bankaya, konut finans­
manı için sürekli şekilde fon yaratma imkanını sağlamış bulunmaktadır.
Menkul kıymetleştirme yolu ile kredi kurumlarına, bilançonun aktifinde yer alan
alacaklarının (konut kredilerinden doğan ve bu arada ipoteğe dayalı olarak verilen
diğer kredilerde dahil olmak üzere) Varlığa Dayalı Menkul Kıymet (VDMK) ihracına
giderek, VDMK'leri alan yatırımcılar aracılığıyla, kurum kendi, krediden doğan ala­
caklarını likidite etmekte, finanse etmektedir. Verdiği fonlar, yıllarca beklemeden
tekrar kendisine dönmekte ve*yeni, yeni krediler arzetme imkanına kavuşmaktadır.
Söz konusu tebliğ, VDMK'lara karşılık gösterilecek olan alacak portföyünü
ihraç eden kurumun diğer mal varlıklarından ayrı özel bir hesapta izlemesini, ayrı
bir muhasebe tutmasını özellikle ihraç limitinin belirlenmesi açısından da zorunlu
görmüştür. Çünkü, VDMK'lerin geri ödenmesinde herhangi bir aksama söz konusu
olduğu takdirde VDMK hamilinin herhangi bir şekilde bir rehin hakkı bulunmamak­
tadır. Yasada böyle bir ayrıcalık tanınmamıştır. Bu nedenle ipotekli borç senedi ve
irat senetelerinden önemli bir noktada ayrılmaktadır.
Bankanın tasfiyesi ya da likitide sıkıntısına düşmesi durumunda VDMK ala­
caklısının, aynen diğer alacaklılar gibi aynı haklara sahip olması, onun avantjalı bir
rehin senedi niteliğini ortadan kaldırmaktadır.
II. GAYRİMENKULE DAYALI MENKUL KIYMETLERİN SERMAYE PİYASASI
AÇISINDAN DEĞERLENDİRİLMESİ
Bugün dünya ülkelerinin çoğunda gayrimenkuller rehin yoluyla, diğer yatınm
araçlarına bir teminat, bir güvence oluşturmaları yanında, direkt olarak bir yatırım
amacı olarak da değerlendirilmektedirler. Gayrimenkullere bağlanan değerlerin
finans piyasalarında hareketlilik kazanması ve bu kanaldan bu durağan varlıkların
ekonomiyle sisteme katılması yukarıda kısaca açıklamaya çalıştığımız-değerlerinin
menkul kıymetlere (kıymetli evraklar) bağlanması ve menkul kıymetleştirme
mekanizması- yaklaşımlarla, işlemlerle mümkün olabilmektedir. Ülkeden, ülkeye ta­
rihsel gelişimi farklılık gösteren bu olgu, ayrıca temsil eden menkul kıymetler
açısından da önemli ayrıcalıklar ortaya koymaktadır. Ancak yüzyıllar öncesinden bu
tür menkul kıymetleri ekonomik sisteme kazandırabilmiş olan ülkelerin, konut
finansmanı sonucunu buna parelel olarak çoktan çözmüş olduklarımda açıkça
görmekteyiz.
Yukarıda da değindiğimiz gibi, bizim hukuk sistemimizde de (Özellikle Medeni
Kanun) gayrimenkullerin değerini tedavül ettirmeyi amaçlayan, üç tür kıymetli evrak
ihracına imkan hazırlanmıştır. (M.K.m 844-852). "Gayrimenkul Karşılık Gösterilerek
Senet İhracı" adlı kısımda ipotekli Borç Senedi, İrat Senedi ve Gayrimenkul Rehini
Karşılığı Tahvil ihracı ile tertip halinde ipotekli Borç Senedi'nin düzenlendiğini daha
önceki bölümlerde açıklamaya gayret etmiştik. Gerçekten bunlardan İpotekli Borç
Senedi ve İrat Senedinin, diğerlerinden farklı olarak M.K.m 812'de bir gayrimenkul
türü olarak özellikle düzenlenmesi ve buna bağlı olarak yatırımcısına "rehin hakkını"
tam olarak sağlamış olması bu kıymetleri önemli avantajlara sahip kılmaktadır.
Şimdi bu kıymetleri sermaye piyasası yatırım aracı olarak değerlendirmeye
çalışalım.
İLA. İPOTEKLİ BORÇ SENETLERİ
Bilindiği gibi yasa koyucu, kişisel sorumluluk yanısıra, ipotekli borç senedi ala­
caklısına önemli bir güvence getirmiş, senetle belirlenen alacağın tamamının,
ipotekli gayrimenkulun değeri ile karşılanmasını sağlamıştır. Çünkü Medeni
Kanun'a göre ipotekli borç senedi "ancak, ipotekli gayrimenkulun değeri kadar
çıkarılabilir". Bu değeri^Tapu sicili belirler, eğer belirlemede bir hata varsa, bundan
doğacak zarardan devlet sorumlu olacaktır, denilmektedir. (M.K.m.917)
Bu nedenle bu menkul kıymet hamili, teminat yönünden tam güvencedir.
Yatırımcı olarak bu konuda herhangi bir kuşku söz konusu değildir. Sermaye
piyasası aracı olarak bu açıdan güvenilir bir yatırım aracı niteliğine sahiptir.
Diğer bir husus ise, ipotekli borç senedi, belli bir alacaklı lehine tesis
edilebileceği gibi ortada herhangi bir alacak yok iken de düzenlenlenebilir.
(Gayrimenkul malikinin Tapuya başvurması üzerine). Malik adına veya hamiline
olarak da düzenlenebiür.'^s Bu imkan, bu senetlerin sermaye piyasası yatırım aracı
olarak son derece uygun bir ortam hazırlamaktadır. Amaç fon yaratmaktır ve
gayrimenkulun değerini tedavül ettirmektir. Ayrıca bu fonları yaratırken finans
piyasası aracılığıyla küçük, küçük tasarruflara kadar ulaşabilmektir. Bu nitelikleriyle
tasarrufçular açısından da, güvenli ve cazip bir yatırım alanı olarak değerlendirildiği
gözlenmektedir.
Yasa yapıcı, senedi temsil eden gayrimenkul türü hakkında bir sınırlama
getirmemiştir. Tapuda kayıtlı olmasını öngörürken, ayrıca ipotekli borç senedinin
borçlusunun; kendi gayrimenkullerinin ipoteği dışında üçüncü bir şahısın
gayrimenkulunun ipoteğinide gösterebilmesine imkan tanıyarak, fon yaratma
kapasitesini genişletebilmiştir. Tabii burada senet borçlusu, borçtan tüm mal
varlığıyla sorumlu iken, üçüncü şahısı ipotekten şahsen sorumlu tutmayarak korutnuştur. Bu açıdanda, sermaye piyasasına daha geniş hacimde fon yaratma imkanı
yasal olarak tanınmış bulunmaktadır.
Yine ipotekli borç senedinin, borcunun ödenmiş olması halinde ipotekli borç
senedi, borçlunun talebi üzerine iptal edilmeyerek kendisine teslim edilmesi
hakkının yasal olarak tanınmış olması (M.K.m.841) borçluya. Tapu Sicilindeki
ipotek kaydını sildirme ve isterse senetleri tekrar tedavüle çıkarma hakkını da
sağlamaktadır. Bu tekrar tedavüle çıkarma, ihraç işlemlerini yeniden yapmak
maliyetinden ve külfetinden de kurtaracağından ihracçı açısından fayda sağlamaktadır.
"•5 Reisoğlu, As. M
Bu olumlu yönler yanında, ipotekli borç senedine ilişkin mevzuatımızda bazı
gereksiz hükümlerin de bulunduğu ile sürülmektedir. Şöyleki, kıymetli evrakta öde­
menin mutlaka senedin ibrazı kaşlığında yapılması öngörülmüşken, ipotekli borç
senedinde bu kurala bir istisna getirilmiştir. M.K.83Vde düzenlenen hükme
göre, ipotekli borç senedinin her el değiştirmesinde borçluya haberdar etme
yükümlülüğü getirmesi bakımından sakıncalı ve kıymetli evrak hukukundan
da ayrılması yönünden de gereksizdir.^^
Görüldüğü gibi m. 831'e göre, ipotekli borç senedine bağlanmış alacağın tem­
liki halinde, borçluya temliki hakkında kendisine bir ihbarda bulunulmadıkça, senet
hamiline yazılı olsa bile kuponsuz olan faiz ve yıllık taksitleri önceki alacaklıya
ödeyerek kurtulabilmektedir. Ancak bu senetlerin sermaye piyasasında sürekli
şekilde eldeğiştirmesi gerektiğine göre bu durumda ne olacaktır. Her
defasında her el değiştirdiğinde bu maddeye göre borçluya ihbarda bulunmak
gerekmektedir ki bunun fevkalade güç olduğu açıktır. Bu hüküm, bu senetlerin
sermaye piyasasındaki tedavülünü engelleyici bir etki yapmaktadır.
Bunun dışında bir konuda daha sermaye piyasası açısından, özellikle bu tür
menkul kıymet yatırımcısına külfet getiren bir yasal düzenleme bulunmaktadır ki o
da şudur. "Borcun ödenmemesi halinde, icra iflas Kanunu'nun, ipoteğin paraya
çevrilmesi hakkındaki hükümlerin(m.148-150) burada uygulanması"dır. Burada
ipotekli borç senedi maliki, senedi ihraç eden kuruluşu icra yoluyla takip
etmeden önce, oldukça maliyetli ve zaman alan ipoteğin paraya çevrilmesi
işlemlerini yapmakla zorunlu tutulmuştur. İcra İflas Kanunu'nun m.45'e göre
alacağı temin için verilmiş rehnin paraya çevrilmesi istenmeden, borçlu aleyhine
iflas ya da haciz yoluyla takip yapılamayacağı hükmü, senet malikini bağlamaktadır.
Görüldüğü kadarıyla bu hüküm bir yatırım aracı olarak ipotekli borç senedi
hamillerini olumsuz etkileyen ve de sermaye piyasasının yapısı ile
bağdaşmayan bir hüküm olarak karşımıza çıkmaktadır.
Bunların yanında, daha önce değindiğimiz, gayrimenkul değerinin (ipotekli
borç senedinin tesisinde) belirlenmesinde devletin sorumlu olması bazı hallerde
işlemler hakkında çok titiz davranılarak, prosedürünün uzamasına yol açabilecektir.
Yine senetlerin, ilgili hakimler ve tapu memurları tarafından imzalanması zorunluluğuda ihracı süre bakımından bazı hallerde olumsuz etkileyebilecek bir prosedür
olabilir. Ayrıca ipotekli borç senetleri maliklerini temsil edici vekil atama, yönetim
ilkeleri ve onların azli gibi konularda Medeni Kanun'da ve başka bir yasada özel bir
düzenleme bulunmamaktadır.
"•^ Ibid ve Oğuzman-Seliçi; A.g.k. S. 946
II.B. SERİ HALİNDE İPOTEKLİ BORÇ SENEDİ VE İRAT SENEDİ
İpotekli borç senetlerinin tertip halinde ihracı (M.K 845-852) maddeleri
arasında özel olarak düzenlenmiş bulunmaktadır.
Medeni Kanunun 845-852.ci maddeleri arasında düzenlenen, ipotekli borç
senetlerinin tertip halinde ihracı, Sermaye Piyasası Kanunu'na (SPK), ilk önce SPK
Seri:V No:1 Tebliğinin 2. maddesine düzenlenerek yansımıştır. Bu model yürürlük­
ten kalkmadan önce, "2 yıl ya da daha uzun süreli ve tertip halinde çıkarılmış
İpotekli Borç Senetlerinin ve İrat Senetlerinin menkul kıymet niteliğine sahip
bulunduğunu" göstermekteydi. Ancak bu hüküm, SPK'nın aracılık faaliyetlerine
ilişkin Yönetmeliği ile kaldırılarak, yerine Seri:V No:8 Tebliği gelmiş olmakla
beraber, burada "bu senetlerin menkul kıymet olduğu" şeklindeki tanımlama yer
almamıştır. Bu nedenle İpotekli Borç Senedi ve İrat senedinin sermaye piyasası
aracı olma niteliği, SPK.m.S/b.'deki menkul kıymet tanımlaması çerçevesinde
belirlenecektir.'''' Buna göre senetler, misli nitelikte ve yukarıda da değindiğimiz
m.845'e göre de tertip halinde ihracı sağlanabilecektir.
Bilindiği gibi bir kıymetli evrakın sermaye piyasası aracı niteliğini kaza­
nabilmesi, onun ancak seri halinde ihracı ile mümkün olabilmektedir. Tek, tek
çıkarılan kıymetli evraklar, bu nedenle bu niteliği haiz olamamaktadırlar.
İpotekli borç senedi ve irat senedinin, ihraç ve halka arz yöntemleri ve
koşulları SPK hükümlerine ve onun bu amaçlar çıkaracağı tebliğ hükümleri uyannca
belirlenecektir.
Her ne kadar Medeni Kanun, ipotekli borç senedi ve irat senedinin gerçek ve
tüzel kişiler tarafından ihraç edilebileceğini belirtmekte ise de SPK .3/h ise "menkul
kıymet ihracı yoluyla sermaye piyasasından fon toplayacak olanlann gerçek
kişi olamayacağını, bu nedenle gerçek kişiler tarafından ihraç edilen bu senetlerin,
sermaye piyasası yasal mevzuatına tabi olmayacağını" belirtmektedir.
Tertip halinde düzenlenen ipotekli borç senetlerinin ve irat senetlerinin ihraç
işlemleri, ihraç edilebilecek senet miktarı, ihraç kararının alınması, güvenilir kişi
(aracı kurum) tayini, izahname ve sirküler hazırlanması, senetlerin kurul kaydına
alınması, mahkeme onayı şeklinde gelişmektedir. Daha sonra rehin hakların korulması ve ipotekli borç senedi ve irat senedinin düzenlenmesi işlemleri gelmektedir.
Bu kapsamda rehin hakkının kurulması, gayrimenkul değerinin takdiri, rehin
sözleşmesi düzenlenmesi ve rehnin tescili ve sonunda senedin düzenlenmesi,
senetlerin aracı kuruluşa tevdii ve satışı, sonuçların SPK'ya bildihimesi işlemleri yer
almaktadır.
Bu bağlamda, ipotekli borç senedi ve irat senedinin tedavülü ve bu konuda
güvenliğin sağlanması, ilgili yasalarla düzenlenmiştir. Tedavül koşulları
M.K.m.838'de devir konusu ise TTK.559'da ele alınmış, nama, hamiline ve emre
••^Günver, A.g.k. 8.45 vd.
yazılı senetlerin tedavülü bu tür menkul kıymetler içinde detayda düzenlenmiş
bulunmaktadır. Tedavülde güvenliğin sağlanması konusunda ise M.K.m.836 ve
834-35'le ilgili hükümlere yer vermiştir. Bu konu mevzuatta ve literatürde, ipotekli
borç senedi ve irat senedinde kamu güveninin korunması, tapu kütüğüne iyi niyetle
güvenin korunması, senetlere karşı iyi niyetle güvenin korunması açısından ele
alınmıştır.
İpotekli Borç senetleri ve İrat Senetleri alacaklısının alacağı, rehin yoluyla
teminat altına alınmış olduğundan, alacağını cebri icra yoluyla almak istediğini
takdirde, yasa yapıcı kural olarak, önce rehinin paraya çevrilmesi yoluyla takip
yapma zorunluluğunun (MK.m.45) getirerek, alacaklıya büyük bir külfet ve mali yük
getirmiştir. Alacaklı, rehni paraya çevirdiği halde alacağını elde edememiş ise, bu
kez borçlunun mal varlığına başvuracaktır. Ancak bu müracaat sadece ipotekli borç
senedi için söz konusu olup, irat senedinde ise, borçlunun sorumluluğu rehinli gayrimenkulle sorumlu olduğundan, borçtan şahsen sorumlu olmadığından, alacaklı bu
senetlerde diğer takip yollarına başvuramayacaktır.
Mevcut mevzuata göre, tertip halinde düzenlenen İpotekli Borç Senedi ve
İrat Senedi ihracında halka arz edilmeksizin tek bir kişi veya kuruma satış
yapılabileceği gibi, halka arz yoluna da gidilebilir. Bu senetlerin SPK kaydına
alınması zorunludur. Yine bu senetlerin gayrimenkul rehni ile teminat altına alınmış
olması nedeniyle, ihraç edilecek değer itibariyle hem SPK'dan hem M.K'dan doğan
ihraç şartları ve limitleriyle karşılaştırmaktadır. Bu durum halka açık olan veya
olmayan Anonim ortaklıklara görede değişmektedir. Yine gayrimenkulun ortaklığın
aktifi dışında (üçüncü bir şahsa ait olması) bulunması halinde, değer tesbiti yoğun
bir prosedür gerektirmektedir.
İpotekli borç senetleri ve İrat Senetlerinin ihracmda M.K.m.844/1 hükmü
uyarınca, gayrimenkul rehni ile temin edilmiş senet çıkarma durumunda güvenilir
kişinin belirlenmesi ve atanmasına gerek duyulmamaktadır. Bu kişinin kim ve
nasıl özellikler taşıyacağı kanunda açıklanmamakla beraber, gayrimenkul rehnine
dayanarak ihraç edilen bu senetlerle, sermaye piyasasından fon talep edecek olan­
larla, tasarruflannı bu senetlere yatıracak olan yatınmcılann yararlannm korunması,
oldukça karmaşık olan ihraç işlemlerinin yürütülmesi ve senetlerin pazarlanması,
gerekli ön araştırmaların yapılması için uzmanlaşmış aracı kurumların bu işi
üstlenmesi uygun olacaktır."'^ Kaldı ki SPK'ya göre sermaye piyasası araçlarının
bu gibi işlemlerinin aracı kuruluşlarca yürütüleceği (m.32) bunlarında aracı kurum­
lar ile bankalar olduğu açıkça belirtilmiştir. O halde özetlersek ipotekli borç senet­
leri ve irat senetleri, bir aracı kurum veya bankalar marifetiyle ihraç edilecektir.
Çünkü bu konudaki kanun hükümlerine göre, güvenilir kişi, ödemeleri yap­
maya ve kabulü, tebligatları almaya, rehin, teminatlarının indirilmesine nza göster"•ö Manavgat. Ç; Aracı Kurumlar, Ankara, 1992, 8.13,14 ve Ibid;
Köprülü. B-Kaneti,; Sınırlı Aynı Haklar, İstanbul, 1983, S. 372 ve İbid
meye ve alacakimın, borçlunun veya gayrimenkul malikinin yararlarını tam bir özen
ve tarafsızlıkla korumaya yetkili bulunmaktadır. Güvenilir kişi olarak atanacak aracı
kuruluş, göreceği bu hizmetlere aracılık sözleşmesinde yer verecektir.""^
II.C. REHİNLİ TAHVİLLER
Daha önceki bölümde açıklandığı gibi. Medeni Kanundaki diğer rehinli model­
lerin dışında oldukça kendine özgü bir mekanizmayı içeren bir senet türüdür.
Bilindiği gibi bu modelde, bir kuruluş rehinli tahvil ihraç ederek fon toplamakta ve bu
fonları diğer kişi ve kurumlara kredi olarak arzedilen gayrimenkul rehni almaktadır.
Ayrıca kredi kuruluşunun bu rehin alacakları üzerinde, tahvil sahiplerine yasa koyu­
cu otomatik kanuni rehin hakkını tanımış bulunmaktadır.
Bu nedenle sahiplerinin rehin hakkının kanundan doğması, bu konuda başka
işlemlere ihtiyaç duyulmaması, rehinli tahvillerin sermaye piyasası aracı olma
niteliğini sağlamakta ve söz konusu piyasaya uyum kabiliyetini arttırmaktadır.
Burada tahvil sahipleri ile diğer taraftaki kuruma karşı borcuları arasında bulu­
nan kredi kurumu bir güveni, bir dengeyi sağlayıcı konumdadır. Bu nedenle
sözkonusu kendi kurumunun mali yapısının ve yönetiminin güçlü ve güvenilir
olması, şart olup, esasen bu niteliklere sahip olup olmadığı kurumun tahvil ihracı
sırasında yetkili makama (ki bu Sermaye Piyasası Kuruludur) istenilen teminatı
gösterme durumunda da ortaya çıkabilecektir. Kaldıki SPK'nın diğer aracı kurumlar
üzerindeki gözetimi sistemin sağlığını koruma amacıyla bu kurumun üzerinde de
söz konusu olacağından, tahvil ihracından doğan borçlar ile kurumun kredi alacak­
ları arasındaki dengenin korunmasına özen gösterilecektir.
Medeni Kanunun bütünlüğünü bozmadan bu senetleri, uygulamaya girmesi
için mevcut düzenlemelerin (Ticaret Sicili Nizamnamesi dahil) tekrar gözden geçi­
rilerek günümüz koşullarına daha uygun ve daha çok SPK ve Tapu Kadastro Genel
Müdürlüğüne yönelik yeni düzenlemelerle aktivite kazanması zor görünmemekte­
dir.
II.D KONUT SERTİFİKALARI
Bundan önceki bölümde konut sertifikaları açıklanırken, ülkemizdeki uygula­
manın istenilen sonuçlara pek ulaşamadığını vurgulamıştık. Sorunun daha çok bu
menkul kıymetler borsaya kote edildikleri halde, fiyat tesbitinin dışarıda
yapılmasından kaynaklandığı konusunda genel bir kabul vardır. Bu nedenle riskgetiri değerlemesi yapılamadığından, bu menkul kıymetler sermaye piyasasında iyi
bir pay alamamışlardır. Ayrıca konut sertifikalarını ihraç eden Toplu Konut
İdaresinin indeksler yardımıyla fiyat üzerinden geri alımları garanti etmiş olması, bu
kıymetler için serbest piyasa mekanizmasının çalışması bir bakıma engellenmiş ve
söz konusu fiyat için gerçek piyasa fiyatını temsil edip, etmediği konusunda
kuşkular doğmuştur. Ayrıca konut finansman aracı olarak ihraç edilen konut serti­
fikalarının vadenin ihraçtan itibaren 5 yıl gibi oldukça kısa bir süreyi içermesi, bu
kısa dönemde ancak üst orta gelir ve üst gelir gruplarının ancak bu mekanizma ile
konut sahibi olabilecekleri gibi psikolojik bir etki yarattığı da ileri sürülmektedir.
Bugün gelişmiş ülkelerdeki konut finans modellerinin ortalama 20-30 yıl arasında bir
süreyi kapsaması dikkate alınırsa, bu sürenin oldukça kısa belirlendiği anlaşılmak­
tadır. Bu yönleri ile sözkonusu kıymetlerin sermaye piyasasında mevcut yatırım
araçlarına, alternatif bir araç olma niteliğini yeterince kazanamadığı görülmektedir.
İLE Gayrimenkul Yatırım Fonları ve Ortaklıkları
Bu kurumlar esasen Sermaye Piyasası kurumları arasında yer aldıklarından,
kanun koyucu bu kurumları sermaye piyasasında aktif bir fonksiyon yapmak
amacıyla dizayn etmiş bulunmaktadır. Yatırım Fonları da bu amaçla düzenlenmiş
kurumlar olup bunlar Yatırım Ortaklıklarıyla beraber, portföylerinde bulunan gayri­
menkullerle, gayrimenkullere dayalı senetlerin tescil, şerh ve diğer tapu işlemlerinin
yerine getirilmesine ilişkin esaslarda. Tapu Kadastro Genel Müdürlüğüne ve ilgili
Bakanlığın yönetmeliklerine bağlı tutulmuşlardır. Yasa bu Yatırım Fonlarınada
gayrimenkul portföyü işletme yetkisini tanıyarak, sermaye piyasası kurumları
aracılığıyla konut finansmanı kolaylaştırmak ve bu amaçla çıkarılan menkul kıymet­
lerin portföylerde değerlendirilmesini sağlamak amacını gütmüştür.
Bu konuda söz konusu, yönetmeliklerin yayınlanmaması nedeniyle
Gayrimenkul Yatırım Fonları henüz kendilerinden beklenen fonksiyonları icra ede­
memişlerdir. Buna karşılık sermaye piyasasının yeterince gelişmediği ülkelerde bile
bu fonların oldukça aktif oldukları belirtilmektedir. Ancak bu durum Gayrimenkul
Yatırım Fonlannın portföylerinin değerleme sonucundan, özellikle gayrimenkullerin
getirişinin günlük olarak hesaplamasındaki güçlüklerden kaynaklandığı ileri
sürülmektedir. Bu nedenlerle bugün yatırım fonlarının ipotek piyasalannın geliştiği
ülkelerde konut finansmanında çok yaygın bir şekilde kullanıldığını söylemek
mümkündür. Bununla beraber ülkemizde mevcut sorunların çözümüyle tedavül
kabiliyeti yüksek gayrimenkule dayalı menkul kıymetlere özellikle gayrimenkul
yatırım ortaklığı ve fonlarının portföylerinde değerlendirmeler ile konut finansmanı
büyük bir kazanç sağlayacaktır.
ILF. VARLIĞA DAYALI MENKUL KIYMETLER
Bilindiği gibi bu menkul kıymetler, S.P.Kurulunun ilgili tebliğiyle (Varlığa Dayalı
Menkul Kıymetlerin Kurul Kaydına Alınmasına ve Genel Finans Ortaklıklannın
Kuruluş ve Faaliyet İlkelerine Dair) kredi alacaklarının menkul kıymetleştirilmesi
yolu açılmış idi. Bu konu bundan önceki kısımda açıklanmaya çalışılmıştır. Burada
konuya VDMK'lann sermaye piyasası aracı niteliğini ne ölçüde kazandıkları
açısından bakarsak, bu konuda tebliğde yer aldığı halde henüz uygulamaya geçile­
meyen Genel Finans Ortaklığı dikkati çekmektedir. Menkul kıymetleştirmenin
dayandığı alacakların, şirket aktiflerinden çıkarılarak bu amaç için kuruluş olan söz
konusu ortaklığa devredilmesi gerekmektedir. Ancak bu tür uygulamaya henüz
geçilemediği için, halen VDMK ihraç eden kuruluş, bir yandan da alacak port­
föyünün sahibi olduğu için tek muhatap yine kendisi olmaktadır. İhracçı kurumun
herhagi bir şekilde ödeme güçlüğüne düşmesi, tasfiyesi veya benzeri bir durumda,
VDMK'lann geri ödenmesinde bir aksama olduğunda, VDMK hamilinin rehin hakkı
olmadığından, riskli bir durum söz konusu olabilecektir. VDMK maliklerinin ihraçcı
kurumun diğer alacaklarıyla aynı haklara sahip olması menkul kıymet ihracının
dayandığı teminatı zayıflatmakta adeta bu tür menkul kıymetleri sermaye piyasası
yatırım aracı olmaktan ziyade klasik bir borçlanma aracı durumuna getirmektedir.
Kuşkusuz VDMK ile ilgili tebliğin önerdiği "Genel Finans Ortaklığı" işlerlik kazandığı
takdirde VDMK'lann beklenilen fonksiyonları haiz olacakları ümit edilmektedir.
VDMK ihraçcıları; Bankalar ve Genel Finans Ortaklıklarıdır.20 İşleme konu
olabilecek alacak türleri ise; Tüketici kredileri, konut kredileri, finansal kiralama
sözleşmelerinden doğan alacaklar, ihracat işlemlerinden doğan alacaklar (factoring
dahil) Anonim Ortaklıklarla, özelleştirme kapsamındaki KİT'lerin taksitli
satışlarından doğan senede bağlanmış alacaklardır.
Genel Finans Ortaklıkları, özellikle VDMK ihracı için kullanılmış olan ortaklıklar
olup, uygun alacakları temellük ederek bu işe girişmektedirler. Bankalar ise kendi­
leri kredilendirme yoluyla varlık ve alacakları yaratmaktadırlar.^"» Genel Finans
Ortaklıkları, öz kaynakların 20 katına kadar menkul değer çıkarabilmektedirler.
Menkul değer çıkarmak dışında bir finansman yöntemine başvuramamaktadırlar.
VDMK'ya ilişkin söz konusu tebliğde 14. madde'ye göre "alacakları temlik
eden kuruluş ile Genel Finans Ortaklıkları veya Banka arasında temlik sözleşmesi"
yapılacaktır. Temlik; Borçlar Yasası'nda düzenlenmiş olup, doğru ya da doğacak
bir alacağın devredilmesi anlamına gelir. Böylece alacak devredenin mal
varlığından çıkar, devralanın mal varlığına eklenir. Söz konusu temlik sözleşmesine
göre; Temlik eden kuruluşun, alacakların varlığından ve borçluların temerrüdünden
sorumlu olacağına ilişkin bir taahhüt vermesi istenmektedir. Bu taahhütte yer alacak
ibare ise şöyle belirtilmiştir. "Borcun muacceliyet kazanmasından itibaren üç gün
içinde ödenmemesi halinde borçlulara herhangibir ihtar, ihbar, protesto, icra takibi
ve daha ikamesine gerek olmaksızın Genel Finans Oratlıklarına veya Banka'ya
ödenmeyen borç turan ödeyeceğiz".
Temlik eden kuruluş bilançosundan çıkardığı varlık için bilanço dışı bir taahüt
riski taşımaya devam edecektir. Temlik olan kuruluş ise riskten bağışık olarak
sadece hizmet yapmış olmaktadır.
20 SPK. Seri III. No. 14 tebliği (31.07.1992/21301 tarih ve sayılı R.G.)
Aras, Güler; Menkul Kıymetleştirilmiş Kredi Uygulamaları ve Türkiye'de VDMK, İşletme ve Finans
Dergisi, Şubat, 1996, S. 52
Yine sözkonusu tebliğin 16. maddesi:"Ödenmesi banka garantisine dayan­
mayan VDMK ihraç edilemez." diyerek Bankaları garantör kılmaktadır. 17. madde
ise "VDMK'lara dayanarak teşkil eden varlıkların bir Banka'da saklanmasını" zorun­
lu kılmaktadır.
VDMK'ların halka arz yoluyla satışı için SPK kaydına alınması gerekli
görülmüştür. Sözkonusu Kurul kaydı herhangi bir teminat değildir. Sadece for­
malitelerin kontrolü amacıyla yapılmış bir işlemdir. Yine VDMK'lar Iskonto esasına
göre satılabileceği gibi, dönemsel ve değişken faiz ödemeli olarak da
çıkarılabilmektedir.
Bu konuda Iskonto ya da faiz oranlan ile ödeme planı; alacakların getirileri ve
vade yapıları gözönüne alınarak belirlenmek koşuluyla ihracçının kararına
bırakılmıştır. VDMK'ların ikinci el piyasada alım satımı serbest bırakılmıştır.
Görüldüğü gibi VDMK için getirilmiş düzenlemeler, piyasanın istekleri dikkate
alınarak, VDMK'ye bir sermaye piyasası aracı olarak yerleştirme gayretini taşımak­
tadır. Ancak işlemin esası olan temlike ilişkin hükümler kredi verenin sorumluluğunu
saklı tutacak şekilde düzenlenmiştir. VDMK'lara Banka garantisi koşulunun geti­
rilmesi ile VDMK, Banka Garantili Bonolara benzetilmiştir. Bu şekilde yatırımcı ek
bir güvence altına alınırken, kreditörler Bankalar'la bağımlı duruma getirilmiştir.
İKİNCİ BÖLÜM
KONUT FİNANSMANINDA İPOTEK PİYASALARI, İPOTEK
BANKACILIĞI VE MENKUL KIYMETLEŞTİRME
I. KONUT FİNANSMANINDA İPOTEK PİYASALARI
VE İPOTEK BANKACILIĞI
LA Konut Finansman Sistemlerine Giriş
Etkin bir konut finansman sisteminin; fon fazlası olan ekonomik birimlerden
(hane halkı, firma v.b) gerekli fonları toplayarak, bunları fon talebinde bulunan
(konut almak için borçlanma ihtiyacında olanlar) kişilere aktarma fonksiyonunda
bulunması gerekir. Ancak sistem bu fonksiyonu yerine getirirken, elindeki tasarrufu
borç olarak verebileceklere "bir getiri" sağlamak, diğer yandan da bu fonları alarak
borçlanan kesime de, geri ödeyebilecekleri kredi koşullarını arz edebilmelidir.
Bu sistem ne kadar etkin çalışırsa, kişiler konut sahibi olabilmek için para birik­
tirmeye mecbur kalmayacak, uygun ödeme koşulları çerçevesinde birikimlerini, kre­
dinin geri ödenmesinde kullanarak, çok yıllar öncesinden bir konut sahibi olabile­
ceklerdir.
Yine konut finans sisteminin etkinliği, o piyasada arz edilebilir yeterli hacimde
uzun vadeli konut kredilerinin varlığı ile değerlendirilir. Tabii böyle bir olgu da ancak
finans ve sermaye piyasalarının gelişmişlik düzeyi ile son derece bağımlıdır.
Konut satın alınacak düzeyde kredinin arz edilmesi, ödenebilecek koşullarda
bunun sunulması, geri ödeme süresinin uzun bir vadeye yayılması konut finans sis­
teminin başarısını belirleyen faktörlerdendir. Ayrıca konut finans sisteminin, konut
üretim düzeyi ile de yakın ilişkisi bulunmaktadır. Ortada satışa hazır veya olabilir
hacimde konut üretimi ve bunu üretenlerin uygun kar elde edebilmeleri, konut üre­
timinde devamlılık, bir artış sağlarken, konut talebinide uyaracaktır.
Mark Boleat, konut finansman sistemlerinin 4 ayrı grupta toplanabileceğini 22
belirtmektedir.
1) Doğrudan finansman
2) Sözleşme Karşılığında birikim/kredi sistemi
3) Mevduat finansman yöntemi
4) Konut kredi bankaları (ipotek bankaları vd). yöntemi.
1)Doğrudan finansman sisteminde ; Dostlardan alınan birikimlerle kredi
birikimlerini de ekleyerek veya konut üreticisinin krediyle satış yapması, ya da tama­
men bedelini ödeyerek, ya da bir kısmını taksitler halinde ödeyerek konut sahibi
olma yöntemidir. Bu yöntem kaynak kullanım etkinliği açısından çok verimsiz bir
yoldur. Kurumsal finansman yapısının gelişmediği ya da talebi karşılayacak
düzeyde fon arzedemediği, yine mevcut finansal kuruşların herhangi bir şekilde ve­
rimli çalışamadıkları ortamlarda kullanılan bir yöntemdir.
2)Sözleşme karşılığı birikim/kredi Sisteminde; Bireyler belirli bir süre,
piyasa faiz oranlarının altında bir getiriyle birikimlerde bulunur ve ondan sonra
22 Boleat, M; National Housing Finance System, Cromm Helm, London, 1985 S. 7-11 ve 1987
birikimiyle orantılı bir miktarda krediyi hak kazanır. Genellikle bu yöntemde
sağlanan kredi miktan, konutun bedelini tamamen karşılayamadığı için diğer finans
yöntemleriyle desteklenen bir mekanizmadır.
3) Mevduat finansman Sisteminde; ise mevdut toplayan fon kurumları
yoluyla konut finansmanı için kaynak yaratılmasına çalışılır. Ticari bankalar,
Tasarruf bankaları{Saving Banks), Tasarruf ve Kredi Birlikleri (Saving and Loan
Asso.) Emeklilik Fonları (Pension Funds), Yapı Toplulukları (Building Societies) gibi
bu konuda uzmanlaşmış finans kurumları piyasa faiziyle topladıkları mevduatların
bir kısmını (bazılarında tamamını) yine piyasa faiz oranlarıyla (bazıları devletçe
sağlanan özel vergi ve munzam disponibilite indirimi vb. gibi nedenlerle)
piyasa fon oranının altında konut (ipotek) kredisi olarak arzederler. Burada özellik­
le kısa vadeli mevduat ve kısa vadeli kredilerde uzmanlaşmış, ticaret bankaları için
bir kaynak-kullanım dengesizliği söz konusu olabileceği için, esasen bu bankalaristisnalar hariç-uzun vadeli kredilerle isteksizdirler.
4) Konut kredi bankaları yönteminde; Konut için arzettikleri ipotek kredileri­
ni, tekrar likidite etmek için bu krediler karşılığında ipoteğe dayah menkul kıymetleri
ihraç ederek, verdikleri fonları geri almaya çalışırlar.Çok çeşitli faiz ve vade
yapılarında olan bu menkul kıymetler, ikincil ipotek piyasasında yine bu piyasada
uzmanlaşmış finans kurumlarınca satın alınmaktadır. Özellikle Emeklilik Fonları ve
Sigorta Şirketleri de bu kıymetlerin önemli alıcılarındandır. ipotek bankaları ve
tasarruf bankaları (saving banks) bu piyasada aktif kurumlardır. Bu sistem kısa
vadeli fonlara (mevduat) bağlı olmadığından kaynak ve kullanım dengesi, vade ve
faiz açısından daha güçlü oluşturulmaktadır.
Bu sistemde yer alan ipotek bankaları gibi konut finans kurumları, genelde
sabit faiz oranlı ipotek kredileri arzetmekte, ancak bu kredileri, oluşturdukları havuz
lara dayanarak ihraç ettikleri menkul kıymetleri cari faiz oranlarında satarak
sağlamaktadırlar. Bu nedenle etkin bir ikincil ipotek piyasasına ihtiyaç vardır. Ayrıca
ipoteğe dayalı menkul kıymetlerin rekabet gücü olması için, pek çok hükümet bun­
lara vergisel avantajlar sağlamıştır. Bazı kurumlara (Emeklilik Fonları, Sandıkları,
sigorta şirketleri gibi) portföylerinde belli oranda tutmalarını sağlayacak düzen­
lemeler ve vergisel teşvikler getirilmiştir. İpotek finans kurumları bu açıdan teşvik
edici, özel uygulamalara tabii tutulmuştur. (Munzam, disponibilite ve vergisel avan­
tajlar gibi) Yatırımcılar açısından bu tür menkul kıymetlerin alımı cazip hale getir­
ilmeye çalışılmıştır. Tabii ki, ipotek bankalannın ve diğer uzman kurumlann ihraç
ettikleri ipoteğe dayalı menkul kıymetlerin güvencesi son derece önemli olup, bu
konuda söz konusu kıymetlerin ya kamusal ipotek finans kurumlarını ya da sigorta
kuruluşlarınca garanti edildiği veya sigortalanmaları zorunlu tutulmaktadır.
Daha çok gelişmekte olan ülkelerde görülen hızlı nüfus artışı, şehirleşme,
refah düzeyinin yükselişi, hızla gelişen konut üretim teknolojisi gibi nedenlerle konu­
ta karşı duyulan talebin sürekli bir artış gösterdiği görülmektedir. Konut talebinin
karşılanmasında pek çok küçük ve orta gelir düzeyindeki yatırımcı konut bedelinin
tamamını nakit olarak ödeyecek kaynağa sahip değildir. Hatta bunlarda dahil olmak
üzere, konut alımları çoğu zaman nakit ödenerek gerçekleşmemektedir.
Özetlersek, büyük ölçüde konut ve gelir getirici gayrimenkuller genellikle borçlanma
yoluyla sağlanan fonlarla alınabilmektedir. Bu amaçla borçlanmanın ilk en yaygın
kullanım şekli ipotek kredileri veya teminatsız krediler şeklinde başladığı görülmek­
tedir.
KONUT FİNANSMAN İŞLEMİ
B o r ç l a n m a y a karar verilir
(Borçlu)
t
İpotek başvurusu yapılır
(Kreditör'e)
H u k u k s a l Analiz
Borçlu Analizi
Konut Analizi
T
Kredi kararını a l m a
Olumlu
Değişikliklerle
Olumlu
Yeni Karar A l m a
Olumsuz
Kredi Pazar
Analizi
Bu konuda şu hususu vurgulamak gereklidir. Hızlı nüfus artışı, kentleşme,
yüksek inşaat teknolojisi gibi faktörler, yanında Devletin de bir sosyal Devlet olarak
konuya yaklaşım zorunluğu, bu amaçla getirdiği kolaylaştırıcı, teşvik edici yasal
düzenlemeler hatta bazı ülkelerde görülen özel işlevli bankaların da (Emlak Bank
gibi) etkisiyle, konut üretimi bireysel üretim görünümünden çıkıp, kitle halinde üre­
tim (Mass Production) yapısına girmiştir. Tabii bu gelişmede toplumda yaşayan
konut sorunu, imar, iskan sorunu, eski kentleri bozmamak, yeni kentler oluşturmak
gibi ihtiyaçlar gerek kamusal açıdan, gerekse özel sektörün bu yöndeki talepleri
karşısında duyarsız kalamamışlar, konut finansmanı konusunda özel hizmetler sun­
maya başlamışlardır.
Finansal kuruluşlar olarak daha çok arzedilen ipotek kredileri yanında, bir de
giderek sermaye piyasası ve kurumların bu fonksiyonda etkin bir rol oynamaya
başladığını görüyoruz. Genellikle konut finansmanı ve orta çaplı projelerin ipotek
(kredi) piyasalarından temin edilmesi yanısıra, daha çok büyük ölçekli pro­
jelerin finansmanının ise sermaye piyasası ve onun kurumları aracılığıyla
gerçekleşmeye başladığı gözlenmektedir. Kuşkusuz bu mekanizma en çok
ABD'de gelişmiş bir şekilde karşımıza çıkmaktadır. Bu ülkede konut finansmanıipotek piyasasında uzmanlaşmış finansal kurumlar-(Saving and Loan Association,
Saving Banks, Credit Unions gibi) yanında Yatırım Bankaları, Sigorta Kuruluşları da
çok aktif bir fonksiyona sahiptirler.
Bu gelişmeyi ABD'de çok açık bir şekilde görmek mümkündür. 1920'lerde özel
inşaat şirketleri konut piyasasındaki işlemlerin %80'ni kendileri yapmakta iken, bu
konuda uzmanlaşmış finansal kurumlar ise ancak kalan yüzde ile işlem yapa­
bilirken, 40 yıl sonra bu tablo adeta tamamen tersine dönmüş gibidir. Konut ya da
bina inşa ederek, bunu kredi ile satan özel inşaat şirketleri, bu kez sadece %23'ünü
almaktadır. (Toplam işlem değeri ise şudur; İpotekli borç ve kredi muameleleri 220
milyar dolar-1962).
Bu değerin %77,5'i 170 ABD milyar dolarını ipotekli kredi işlemlerinde uzman­
laşmış bankalar veya diğer finansal kurumlar almışlardır.23
Eskiden alıcı ile satıcı arasındaki anlaşmalarla yönlenen konut arz ve talebi
(uzmanlaşmış bankalara ve diğer kurumlara) bırakırken son yılarda da daha çok
kitle halinde konut üretim projelerinin finansmanında ise bu kez sermaye
piyasasının ve kurumlannın aracılık yapmaya başladığı ve Sermaye Piyasası
yatırım araçlannın yoğun şekilde devreye girdiği bir gelişim çizgisi gözlenmektedir.
I.B İPOTEK PİYASALARI VE FONKSİYONLARI
Kredi piyasaları, çeşitli amaçlarla talep edilen, bu kapsam içinde gayrimenkul
finansmanı amacıyla da talep edilen fonların arz edildiği, bu konuda uzmanlaşmış
23 Gürsoy, Bedri; Konut Sorunu ve Gayrimenkul Sermaye Piyasası, T. Emlak Kredi. 1984. Ankara
fon kurumlarının içinde yer aldığı sözkonusu kredilerle ilgili faiz ve diğer hizmetlerin
bedellerinin belirlendiği yurt çapında yasalarla düzenlenmiş, örgütlü piyasalardır.
Bu piyasalar daha çok bireysel kredi talebinde yapılan başvuruları karşılamak
amacıyla aracılık yapmaktadır. Arz edilen krediler, finansmanı yapılacak gayri­
menkule göre çeşitlilik göstermektedir. Konut finansman kredileri İle gelir getirici
gayrimenkullerin finansmanında olduğu gibi. Ayrıca bu piyasada Devletinde yer
aldığı, sosyal amaçlı konutların yapımına özendirmek amacı ile özel uygulamalar­
da yer aldığı görülmektedir. Bu piyasada kredi veren kuruluşlar, bazı kriterlere göre,
özel kredi paketleri ile fon talep edenlere aracılık yaparlar. Aslında küçük farklılıklar
göstermekle beraber kredi yoluyla konut finansmanında, genellikle fon talep eden
kişilerin kredibilitesi ile alınacak olan gayrimenkule teminat değerinin belirlenmesine
yönelik değişiklikler yapılmaktadır.
İpotek piyasası ve ona özgü fon kurumları ve özellikle ipotek bankacılığı
gerçek fonksiyonlarıyla ve boyutlarıyla maalesef ülkemizde gelişmemiştir.
Ülkemiz uygulamasına bu açıdan baktığımız zaman konut yapımının ve konut edin­
menin bankalarca finansmanı konusunda yıllardır süregelen bir uygulama vardır; ilk
başlarda Emlak Kredi Bankası (yeni adıyla Emlak Bank) uygulamaları yanında,
tüm ticari bankaların son yıllarda ağırlık verdikleri tüketici kredileri kapsamında kul­
landırdığı "konut edindirme kredileri" dir.
Buna karşılık, gelişmiş ülkelerde yıllardır faaliyette bulunan gerçek ipotek
piyasalarına baktığımızda şu özellikleri taşıdıklannı görmekteyiz. Öncelikle bu
piyasalar ikiye ayrılmaktadır; İskanla ilgli ipotek piyasaları ve iskanla ilgili olmayan,
gayrimenkuller tarafından güvence altına alınan kredilerle ilgili piyasalar.
Biz bunlardan ipotek piyasalarına baktığımız zaman, bu piyasaların ipotek
kredileri arz edilmesi için şu fonksiyonları yerine getirdiğini görmekteyiz; ipoteğin
tesis edilmesi (origination), kredinin yönetilmesi (servicing) yatınm, trasformasyon
ve sigorta hizmetleri.24
İpoteğin tesis edilmesi; bir finansal kurumun, ödünç almak isteyen birine bir
gayrimenkul ipoteği karşılığında kredi açması durumdadır. Kredinin yönetilmesi
ise; tesis edilmiş olan ipotek kredisine ait aylık ana para ve faiz ödemelerini tahsil
etme, kayıtlan tutma ve benzer işlemleri takip etme fonksiyonudur. Yatırım; ipoteği
nihai olarak portföyünde bulunduran kişi veya kuruluşun üstlendiği bir fonksiyon
olmaktadır. Krediyi açan ilk kimse onu portföyünde tutarsa, yatırımcıda kendisidir.
Eğer krediyi açan, ipoteği satarsa, artık yatırım fonksiyonu ikinci kreditöre geçmiş
olmaktadır. Transformasyon ise; basit ipotek kredisini kolayca pazarlanabilir ve
oldukça likit alan bir alete dönüştürme fonksiyonudur. Sigorta; kredinin öden­
memesi veya programa uygun bir şekilde ödenmemesi riskinin paylaşılması işlem­
leridir.
İpotek piyasasını, para piyasasından ayıran bazı belirgin özelikler bulunmak24 Enen, E ; " İkincil İpotek Piyasası" Para Finans Ansiklopedisi 1996, S. 816
31
tadır.25
a) Bu piyasada hizmet veren kurumlarm sunduğu krediler bir gayrimenkul
rehniyle teminata bağlanmış olduğundan, borçlunun ödeyememesi halinde borcun
tasfiyesi için kullanılabilecek hazır bir değerin varlığı mevcuttur.
b) İpotek kredileri genellikle borç alanların olanaktan ölçüsünde biçimlendirildiğinden vade ve meblağ olarak çok çeşitlidir. Bu çeşitlilik nedeniyle kredi olarak
ikincil piyasada devri kolay değildir.
c) İpotek kredisini veren kreditörler genellikle çoğu küçük ölçekli finansal
girişimci olduklarından borçlular hakkında yeterli ve sağlıklı biligi toplamada yeter­
sizdirler.
d) İpoteğe dayalı menkul kıymetler açısından ipotek piyasası daha gelişmiştir.
Buradaki menkul kıymetlerin belirli tip ve meblağlann bulunması, ihraç eden kurum­
ların tanınmış olması (belki de kıymetin sigorta veya garanti taşımasıda
mümkündür)yaygm bir talebe sahip olmalarını sağlamaktadır.
e) Yasal düzenlemeler ve devletin de yaptığı destek ve teşvik politikaları,
ipotek piyasalarında çok açık olarak hissedilmektedir. Ayrıca ipotek piyasaları
emlak piyasalarıyla çok yakın, parelel çalışan piyasalar olduğu için birisindeki can­
lanma, diğerini; aksine bir daralma ise diğerinde de durgunluğa yol açmaktadır.
Ancak emlak piyasasının, menkul kıymet piyasalannın güven vermediği dönem­
lerde hareketlendiği görülmektedir. Yine bazı durumlarda, kreditörler teminatın
cazip ve güvenilir olması nedeniyle, konut edinme ihtiyacında olmayanların başka
bir ihtiyaçlarını karşılamak amacıyla daha ucuz ve uygun vadeli bu krediyi kullanma
teşebbüsünde bulundukları görülmektedir.
Özetlersek, ipotek piyasası konut üretiminden, satışından başlayarak
para ve sermaye piyasalarından geçerek tasarrufların değerlendirilmesi
aşamasına kadar uzanan bir dizi işlemlerden oluşmaktadır. Şöyle ki bunları şu
şekilde sıralamak mümkündür; İpotekli kredi arzeden bir finans kurumu (çoğunluk­
la ABD'de ipotek bankalarınca) resmi ipotek işleminin kurulması veya kaldırılması;
konut, ticari yapı ve tarım arazisi üretimi ve el değiştirmesi; kredi fon ödemelerinin
menkul değere dönüştürülmesi; ipoteğe dayalı menkul değerlerin derecelendirilme­
si ve garanti edilmesi, yine bu değerlerin ve ipotekli emlakların piyasada el
değiştirmesi (ikincil piyasa işlemleri), vergilendirme ve teşvik uygulamaları, birikim­
lerin etkin değerlendirilmesi, konut ve fonların pazarlanmasındaki kolaylıklardır.
I.B.1 Birincil ve İkincil İpotek Piyasaları
Yukarıda fonksiyonlar açısından ipotek piyasaları kavramına baktığımız
zaman, piyasaların işlem yoğunluklarına göre ikiye ayrıldığını görmekteyiz. Birincil
ipotek piyasası, ikincil ipotek piyasası. Aslında bu piyasaları keskin bir şekilde
25 Lederman, Jess; The Handbook of Mortgage Banking, Probus, Chicago, İstanbul, 1993 S. 139
KONUT FİNANSMAN İŞLEMİ KATILIMCILARI
İpotek Alan(Kreditör)
Kaynak
Tür
1. S&L
1. Kısa vade
2. Sigorta 2. Uzun vade
3.Banka
4. Birey
5. REİT
senet
Borç Servisi
Hisse Yatınmcıları
1. Birey
2. Kurum
3. Ortaklık
4. REİT
Mülkiyet hakları
İpotek
Dokümanı
Konut Yatırımı
Nakit akışı
Finansal
Kiralama
Dokümanı
Konut
Kullanımı
Kreditörlere
kısıtlamalar
|Vergi, polis gücü
kullanım
kıstıiamaları
Hükümet
1. Federal
2.Devlet
3. Yerel
Finansal
Kiralama
Kiracı
1. Aile
2. Ticari
3. Endüstiriyel
4. Özel Araç
Kaynak: Austin J. Jaffe and C.F. Sirmans, Real Estate Investment Decision Making, Prentice
Hall, Inc., Englewood Cliffs, N.J 1982
birbirinden ayırmal< mümkün değildir. Çünkü her iki piyasada, ilgili tüm hizmetleri
arzedebilir. Ancak, birincil ipotek piyasasmda bazı finansal hizmetler daha ön plana
çıkmıştır; ipotek tesisi, ipoteğin yönlendirilmesi ve yatırım gibi. Buna karşılık ikincil
ipotek piyasalarında ise daha çok transformasyon ve sigorta kapsamında finansal
hizmetler gibi.
Bu açıdan birincil ipotek piyasasına bakıldığında, bu piyasa konut finans­
man kredisi talep eden ünitelerle, bu krediyi arzeden fon kurumlarının karşı karşıya
geldiği yerdir, ortamdır.
Bu piyasada herhangi kişiye veya kuruma, ipotek kredisi açıldığında bu
hizmet başlamış sayılır. Piyasanın katılımcıları konut satın almak isteyenler ile
konut finansmanı amacıyla kredi arzeden uzmanlaşmış kurumlardır. Ancak ipotek
tesis edildikten ve kredi açıldıktan sonra, bu ipotek kredisinin ilk alacaklı (kreditör)
kurum tarafından, başka bir fon kurumuna örneğin bu konuda uzmanlaşmış,
yatırımcı fon kurumlarından bir emeklilik fonuna (pension funds) sigorta kuruluşuna
(hayat sigorta şirketleri gibi), satılması halinde, bu işlemler ikincil ipotek
piyasasını oluşturmuş olur. Görüldüğü gibi bu piyasalar, daha transformasyon,
yatırım gibi hizmetlerde yoğunlaşmaktadırlar. Bu transformasyon sonrasında da,
borçlu için durum değişmez.Çünkü ödünç alan kişi yine anapara ve faiz ödemeleri­
ni ilk kredi aldığı kuruma yapmaya devam edecektir. Bu nedenle ipotekden doğan,
krediden doğan tüm problemlerin ilk muhatabı, ipoteği tesis eden fon kurumudur.
Birincil ipotek piyasasında sunulan finansal hizmetler işlemler kreditörlerin
yada kamunun ayırabildiği fonlar ölçüsünde yapılabilmekte fakat ikincil piyasa
oluşturularak hem ipoteğe dayalı menkul kıymetlerin, hem de ipotekli emlakların
devren el değiştirmesi kolaylaştınimadıkça kendi kendini finanse eden canlı bir
piyasadan söz edilememektedir.
İkincil piyasanın en önemli fonksiyonu, ipotek piyasasına elastik bir fon arzı
sağlanmasıdır. Yani talep oldukça onu karşılayabilme mekanizması oluşturmak­
tadır. İkincil piyasa sayesinde; konut edinmek isteyenlerin yeni kredi talebi,
aracıların ellerindeki sözleşme veya senetleri çıkarıp, buna cevap vermek üzere
yeniden fon bulmaları hızla sağlanması mümkün olmaktadır.
İkinci el piyasasının oluşumu, ipotekli kredilerin ilk borç veren tarafından
belli bir kar marjı, ücret ya da masraf karşılıkları düşülerek başkalarına
satılması ile gerçekleşmektedir. Bu da ya devlet kuruluşlarının sosyal amaçlarlabu sektöre fon aktarımında bulunmak amacıyla-verilmiş ipotekli kredileri devralmasıyla ya da kamusal olsun, özel olsun güçlü finansal kuruluşların bu ipotekli
kredileri menkul değere dönüştürüp birikim sahiplerine sunmasıyla olmaktadır. Bu
menkul değere dönüştürme işlemini, doğaldır ki ilk borç veren kendisi de yapa­
bilir. Ancak menkul değerleştirilen ipotekli borçların piyasada alıcı bulabilmesi için
yatırımcıda güven uyanması da gerekmektedir. İşte bu da, menkul değeri ihraç
eden kurumun itiban yanında bir sigorta şirketinin sigortasının, ya da bir kamu
kuruluşunun garantisinin alınmasıyla sağlanabilmektedir. Bu güvenin sağlan-
masının yanı sıra, tüm diğer yatırım araçları arasında ne ölçüde sağlam ve verimli
olduğunun tespiti ise derecelendirme Şirketleri (Raiting Company)tarafından
yapılmaktadır. Görülüyor ki ipoteğe dayalı menkul kıymetler piyasasında ipotekli
borç işleminden başlayarak çeşitli hizmet ve fonksiyonlar farklı kişi ve kurumlarca
yüklenilmiştir.
Görüldüğü gibi ikincil ipotek piyasaları, likidite sağlamak ve yeni finansal
araçlar, alternatifler yaratması açısından son derece önem taşımaktadır. Bu
piyasaların en gelişmiş örneği bilindiği gibi, ABD'dedir. İkincil piyasada yer alan
finansal kurumlar ve finansal araçların tedavül edebilmesi, söz konusu kurumların
hem kurulmaları, hem de gerçekleştirdikleri destekleme programları ile mümkün
olmuştur.
I.B.2 İkincil İpotek Piyasaları ve Sermaye Piyasaları
İkincil ipotek piyasasını, ipotek kredisinin bir birincil kreditör tarafından tesis
edildikten sonra alınıp, satıldığı piyasa olarak tanımlamıştık. Bu piyasalar bir ödünç
verenden, diğeride yönelik bütün tam ipotek transferlerini gerçekleştiren
piyasalardır. İlk kez kurulan bir ipotek kredisi, ikincil piyasada satılınca, borçlu
ödemelerini, yine ipoteği kendisine tesis eden kuruma yapmaya devam eder. Bu
durumda ipoteği tesis eden kurum ise bu ödemeleri, ipoteği devrettiği kuruma veya
kurumlara dağıtım fonksiyonunu yerine getirir.
İkincil ipotek piyasaları, ipoteğin dayandığı sermaye alımını kolaylaştırırken, diğer
yandan ipotek kredilerinin likiditesini ve pazarlanabilme kabiliyetini arttırıcı etkide
bulunurlar. Bu piyasalar sayesinde ipotek kredisi verenler, bunu devretme olanağı
bulduklarından bu hizmeti cazip bulmaktadırlar. İkincil ipotek piyasalarında özel si­
gorta kurumlarının yanında kamusal kurumlarında yer alması nedeniyle ipotek
kredilerinin geri ödenmemesi gibi bir durum söz konusu olmaz. Eğer ipoteği tesis
eden ilk ödünç verici (kreditör), bu değerleri tekrar mübadele edebileceği imkan ve
derinlikte ikincil piyasalar ve kurumlar (hatta bunların karşılığında menkul
değerleştirme sistemi ve araçları yeterli hacim ve nitelikte ise) mevcutsa, ipotek
aktiflerine doğal olarak bu piyasa yönlendirme arzusunda bulunacaklardır. Oldukça
likit olan ikincil piyasalar, liditeye dönmek isteyen ipotek kredisi vermiş satıcıları her­
hangi bir sermaye kaybına onları bırakmaksızın, ellerindeki varlıkların kolayca sata­
bilmelerine ortam hazırlamış olmaktadırlar. Bu kolaylıklar (likidite etme ve
pazarlayabilme), ikincil piyasaları ipotekler için cazip hale getirmiştir. Ancak bu
değerlerin sağlam bir yatırım niteliğini kazanması şu iki olguya bağlıdır.^6
a) İpoteğe bağlı menkul değerin daha uniform hale getirilmesi ve tek bir
kredilendirme kriterinin yerleştirilmesi; Bunun sağlanması çok önemlidir, çünkü
başarılı bir ikincil piyasada ürünün tek tip olması gereklidir. Daha öncede
26 Para ve Finans Ansiklopedisi, Creatful Yayıncılık; İstanbul 1997, 5817
belirttiğimiz gibi ipotek kredi başvurularınm ve değerlendirmelerininde standart
formlara bağlanması gereklidir. Bu konuda hangi ipoteklerin ikincil piyasa içinde
daha uygun olacağını belirleyen hükümet kuruluşlannın da önemli rolleri bulun­
maktadır.
b) İpotek sigortasının mevcut olması; ipotek sigortasının varlığı, özellikle kamu
kuruluşlarına sigortalanan ipotekleri herhangi bir hükümet yatırımı kadar güvenceli
hale getirmiştir.
İkincil piyasanın işleyiş sistemine baktığımızda, ilk önce ya kendi fonlan ile
(ipotek bankalan, tasarruf ve kredi birlikleri, tasarruf bankalan gibi) ya da fonlarını
kısa vadeli borçlanarak temin eden ve bu fonları kredi olarak arzeden uzmanlaşmış
kurumlarca kredi açılmaktadır. Daha sonra bu kurumlar büyük miktarda benzer nite­
likteki kredilere sahip olduklarında, bunları bir paket halinde oluşturak ya paketin
tümünü ya da pakete "bir iştirak" satabilir. Ancak burada alınıp satılan kredinin
faiz oranının diğer yatırımlara kıyasla daha cazip olması önem taşır. İkincil ipotek
piyasalanna biraz öncede belirtildiği gibi özel sektöre ait vede kamu sektörüne ait
fon kurumları katılırlar. İkincil piyasada ipotek satın alan özel sektör finansal kuru­
luşları, ticari bankalar, müşterek tasarruf bankaları (mutual saving banks), tasarruf
ve kredi birlikleri (saving and loan association), kredi birlikleri (credit unions), ipotek
şirketleri, sigorta şirketleri de dahil diğer kurumlar ve organizasyonlardır. Burada
ipotek şirketleri dışında sayılan finansal kurumlar, ipotek satın almak için
topladıkları fonları kullanmakta iken, ipotek bankaları daha farklı bir rol oynamak­
tadırlar. Bunlar adeta bir ipotek deposu gibi olup, uygun yatırımcı bulundukları
zaman bu depodan satış yaparlar. ABD ipotek uygulamasında yoğun yer alan
tasarruf ve kredi birliklerini ikincil ipotek piyasalarından aynı zamanda ipotek satan
alan ve büyük katılımcı kuruluş olarak görülmektedir.
Bu ikincil ipotek piyasaları yanında Sermaye piyasaları da bir yandan
ipotek kredisi veren kuruluşlara ve yatırım bankalarına likidite sağlarken, diğer yan­
dan da bilindiği gibi geleneksel fonksiyonu aracılığıyla, fon fazlası olan kişi ve
kurumlarda, fon açığı bulunan kişi ve kurumlara tasarruflann yeniden dağıtımını
gerçekleştirirler.
İpoteklerin ikincil piyasalardan sağlanan kredi ve ipoteklerin menkul
değerleştirmesiyle elde edilen yeni finansal araçların, menkul kıymetlerin
satışıyla, ipotekler finanse edilmiş olmaktadır. Bütün ipotekler ve ipotek kredileri
direkt olarak ikincil piyasada satılabilirler. İpotek kredisi veren kuruluşlar, yukanda
da değindiğimiz gibi bunları bir havuzda toplayarak, paket halinde, (sigorta kuru­
luşlarının veya garanti veren kuruluşların sağladığı güvence ile birlikte ikincil
piyasalara çeşitli yollardan) satmaktadırlar.^^
O halde ikincil ipotek piyasası ve sermaye piyasası kredi katılım payları ile
ipoteğe dayalı menkul kıymetlerin alım satımının yapıldığı yerler sermaye piyasası
27 Hinis, M.A "Financial Real Estate With Securities" J . Willey and Sons, 1988, 8 . 42 vd
36
olup, standart özelliklere sahip ipoteğe dayalı menkul kıymetlerin alım satımının,
ipotek kredilerine oranla daha kolay şekilde yapılabildiği piyasalardır. Organize
olmuş ve yasalarla örgütlenmiş ikincil ipotek piyasası ve kurumları yanında sermaye
piyasasının bilgisayar sistemleri yardımıyla işlem hacminin uluslararası boyutlara
ulaşması ile örgütlenmemiş sermaye piyasasıda (over the counter market) büyük
hacimde bu işlemleri (tezgah üstü satış) gerçekleştirmektedir-^^
Sermaye piyasasının ipoteğe dayalı menkul kıymet alım satımında en büyük
payı alması ve hizmeti vermesi nedeniyle gayrimenkullerin değerlendirilmesinin
yapılmasındaki bedellerinin tahmininden büyük zorluklar aşılmaya başlamıştır.
Piyasanın menkul kıymetleri değerlendirmesi yoluyla gayrimenkul fiyatları daha
gerçekçi belirlemeye imkan doğmuştur. İkincil ipotek piyasasında (securitazion)
menkul kıymetleştirme sonucu elde edilen ipoteğe dayalı menkul kıymetlerin önem­
li bir pay alması ve sermaye piyasasının yeterli derinliğe sahip olması bu fiyatlama,
değerleme sorununu önemli ölçüde çözmekte ve işlem hacmini anlatmaktadır.
I.C.İPOTEK BANKACILIĞI
İkincil ipotek piyasaları üzerinde biraz daha geniş bilgi vermeden, ipotek
bankacılığı (Mortgage Banks) üzerinde bazı özellikleri kısaca (ülke bazında
incelemeden önce) belirtmekte yarar vardır. Daha önce de belirttiğimiz gibi, konut
edindirme kredilerini; ya da Devletin bu amaçla özel olarak örgütlediği fon kurumları
ya da bunların yanında özel sektörün geliştirdiği ticari bankacılık kesimince arzedildiğini belirtmiştik. İşte ipotek bankacılığı tamamen bunlann dışında, uzmanlaşmış
finansal kurumlar olup, bu bankacılık modeli, kira düzeyinde bir aylık taksit
ödeme gücü olan kimselerden isteyen herkese dilediği konutu alması duru­
munda 30 yıla kadar, vade ile kredi sağlayan ve gerekli tonlamayı kendi
kaynağına dayanarak, gerektikçe fon üreten bir sistemdir.
İpotek bankacılığı bir uzmanlık işi olup, belli bir sektörün finansman
ihtiyaçlannı karşılamaya yönelik, fon temini ve tahsisi işlemini kapsamakta ve genel
olarak üç grup işlemde yoğunlaştığı görülmektedir;
a) Kredilendirmek; Kredi başvurusunu toplamak ve değerlendirmek, sonrada
fon bularak krediyi vermek.
b) Menkul Değerleştirmek; Kredi havuzu oluşturarak, mevcut varlıklara
dayanarak ipoteğe dayalı menkul değerleri pazarlamak.
c) Kredi hizmetlerini yapmak; İpotekli kredilerin geri ödenmesinde aylık
ödemeleri tahsil etmek, ayrıca tahsil edilen bu fonların ipoteğe dayalı menkul
kıymetler katılım sertifikası ya da katılım bonosu yatırımcılarına aydan aya öden­
mesini sağlamak, yani dağıtım yapmak.
İpotek bankaları bu işlemlerini, standart formlarla, standart değerlendirmeler
28 Johnson, H.Y. Financial Institutions and Markets, Mc Graw Hill, 1993, S. 75-78
yaparak, yine belirli vergilendirme işlemlerini tahakkuk ettirerek gerçekleştirir.
Kredilendirme işlemi; Konut kredisi vermeye yetkili tüm banka ve diğer mali
kurumlarca yapılmakta olup, talep direkt olarak hane halkından gelebileceği gibi
konut üretimi ya da pazarlaması yapan kişi veya kurumlar aracılığıyla da
gelebilir. Eğer talepte bulunanlar, ipotek bankaları ve benzeri kurumların yaptıkları
işlemler hakkında bilgi sahibi ise, prosedür uzun zaman almaz. Diğer yandan
bankalann gayrimenkullere ve kredilendirilecek kimseler hakkınca sağlıklı bilgi
toplayıp, gerçekçi bir değerlendirme yapması çok önem taşır.
Krediler için fon bulma kanalları ise başta mevduat toplamak, bono ve tahvil
ihraç etmek ya da pay senedi sermayeyi genişletme gibi yasal yönden düzenlenmiş
fon yaratma kaynaklarıdır.
İpotekli borcun Raiting (Değerlendirme) şirketlerince değerlendirilmesi, sigor­
ta şirketlerince sigortalanması ya da bu amaçla kurulmuş kamu sermayeli kurumları
tarafından garanti edilmesi için aranan koşulların (standartları) sağlaması ve belge­
lenmesi de gerekmektedir.
Menkul Değerleştirme, işlemi görmüş fonların, tekrar tedavül ve kullanıma
sokulması anlamında bir kaynak yenilenmesi işlemini gerçekleştirmektedir. İhraç
edilecek ipoteğe dayalı menkul kıymetler için banka, kendi kredilerinden bir havuz
yapabileceği gibi başka kurumların kredilerini de temliken devralma yoluna gidebilir.
İpoteğe dayalı menkul değerlerin pazarlanmasını yine banka yapabileceği gibi
bu konuda aracı kurumlarda kullanılabilir.
Kredi hizmetleri; Tahsilat, takibat, sigortacılarla çalışma konusunda genellik­
le kredi arzeden, veren kurumlar tarafından yapılırken, dağıtım işlerini yani tahsil
edilen fonların kurum tarafından temin edildiği kurumlar veya menkul kıymetler var
ise oralara ödenmesi işlemlerini, ipoteğe dayalı menkul kıymetleri ihraç edenler yük­
lenebilir.
İpotek bankacılığının kurumsal yapısına teknik açıdan baktığımızda bu tür
bankacılığın kendine özgü bir organizasyon, planlama ve bütçeleme kontrol sis­
temine sahip olduğunu görmekteyiz.29
Organizasyon yapısı; Banka dışındaki emlak danışmanları ve menkul değer
pazarlamacısı, aracı kurumlar gibi kuruluşlarla birlikte yakın çalışmaya uygun bir
şekilde düzenlenmektedir.
Planlama yapısı; İpotekli konut kredilerinin orta ve uzun vadeli olmaları
nedeniyle, uzun vadedeki stratejik gelişmeleri kapsamlı bir şekilde ele alınmalı,
alternatifler ve varsayımlar dikkatle seçilmeli ve düzeltmeler uygun geri beslemeler­
le sık zaman aralığında yapılmalıdır.
Bütçeleme-Kontrol; Çalışmaları ise fonların maliyetini piyasa koşullannda
sürekli gözlemleyerek, hesaplayarak, fonların erimesini engelleyici, ürünlerin fiyatlamasında ise alternatif yatırım araçlarının bulunduğu düzeyin altına düşmemek için
29 Lederman. J ; Handbook of Mortgage Banking, Probus Co. Chicago, 1993 S. 90
38
korunma (hedging) tekniklerinden yararlanılması yönünde olmaktadır.
Kontrol çalışmaları ise iç denetimin yanı sıra "kaynak maliyeti-kredi getirişi",
"menkul değerleştirme iskontosu-yeniden yatırım geritisi", "kredi kalitesi-kredi
getirişi" gibi dengelerin, ne durumda olduğunun sürekli kurum içi raporlarla izlen­
mesini kolaylaştıracak bir yapıda olmalıdır.
a) İpotek bankacılığının getirdiği kredi sisteminde bir kimse, başka bir konutu
olsun veya ipotek bankacılığın getirdiği kredi sisteminde olmasın yeni bir konut
almak istediğinde kredi için başvurabilir (yeterki kredinin taksitlerini ödeme gücüne
sahip olsun ve bunu ispatlayabilsin).
b) Satın almak istenilen konutun; tapusu olan bir arsa üzerinde, kat intifakı
kurulmuş yani binanın bağımsız bölümlerinin kullanımının kimlere ait olduğu, ne
oranda arsa payına sahip olduğu tapu kayıtlarına alınmış ilgili resmi otoriteden
oturma belgesi (iskan ruhsatı) alınmış olması gerekir.
c) Krediyi veren kurum ya da banka; konutun değerini araştırıp ileride kredinin
ödenmemesi halinde satışa çıkardığında, kredi borcundan kalan miktarı karşılayıp
karşılamayacağını, bu amaçla belli bir oranda peşinaten (ekspertiz değerinin %20'si
gibi) alıcı tarafından yüklenilmesini isteyebilir veya vereceği krediyi belli bir orana
sınırlayabilir. Ekspertiz değerinin %80'ine kadar kredi kullandıniması gibi.
d) Krediyi arazeden fon kurumunun, borçlunun ölümü halinde karşılaşacağı
riskler için bir sigorta ya da benzer bir kurumun kefalet garantisini arayabilir.
e) Tarafların istekleri ve aradıkları koşullar yerine geldiğinde şu işlemler
yapılır; tapu dairesinde mülkiyet değişir, satıcıya mal bedeli ödenir, belli bir ödeme
planı çerçevesinde borçlandığı için borçlanma belgele bağlanır, borca teminat
olarak alacaklı (kreditör) aleyhine ipotek koyulur. Bu durumda tüm tarafların elinde
hak ve yükümlülüklerine ait bilgi ve belgeler (ki bunlar kesinlikle kabul edilen bel­
gelerdir) bulunmaktadır.
f) Konutu satın alan ya kendi kullanmakta, ya da kiraya vermektedir. Ancak
her ay ana para ve faiz taksidini ödemekle mükelleftir. Borcu azaldıkça mülkünün
üzerindeki ipotek miktarının hükmü düşmektedir. Bir yandan da ekonominin
gidişatına göre konutun değeri, gayrimenkul piyasasında artmakta ya da azalmak­
tadır. Enflastyonist dönemlerde artarken, resesyon ise düşmektedir. Ancak her iki
durumda da gelişmenin diğer yatınm araçlanna oranla değerlendirilmesi objektif bir
kazanç-zarar sonucuna ulaştırır. Konut sahibi bu değerlendirmeye 30 yılın sonunda
yapabileceği gibi her yıl yapabilir. Belli bir süre sonunda ipotekli konutun sahibi evini
satıp, borçlarını kapatmayı da uygun görebilir. Bu durumda isabetli bir yatırım
yapmış ise satış sonrası kalan borçlarını ödedikten sonra kendine bir kar kalır,
yanlış yapmış ise zarar edecektir.
g) Alacaklı (kreditör), ya vadesi boyunca kredi taksidi tahsilatı yaparak bekler
(eğer borçlu, borcunu vadesini beklemeden bir erken ödeme yaparak kapatmazsa
veya ödememezlik ederek bir ipoteğin taksidi süreci başlatmazsa) ya kredi alacak­
larını bir faiz isl^ontosuyla başl<a birine veya kuruma devreder, ya da menkul
değerleştirme yöntemiyle, bilançosunun aktifinden çıkarıp birikim sahiplerine
satarak kazancını onlarla paylaşmakta, başta verdiği kredi bedeline yeniden sahip
olur. Böylece yeni krediler vermek, arzetmek olanağını kazanır.
Burada kısaca açıklanan süreç özetle şudur; "Krediyle konut almakredilendirme-Menkul değere dönüştürme". Bu modelin sağladığı kolaylıklar ise
taraflar için kısaca şunlardır.^o
Bireyler; aileler birikimlerinin on katı değerde bir konut alabilmekte ve
emekli oluncaya kadar (örneğin 20 yıl, 30 yıl boyunca) kira yerine faiz ve ana­
para ödeyerek mülk edinmeye yönelebiliyorlar. Koşulları değiştiğinde konutu
ve krediyi satarak (krediyi devrederek) sistemden çıkabiliyorlar. Ödediği faiz
giderini rant getirisiyle karşılayarak enflasyona karşı korunabiliyor, hatta artı
değer dahi kazanabiliyorlar.
Alacaklılar (kreditörler) ise; fonlarını emin ve verimli bir şekilde plase
edebilmekte, konut kredileri belli standartlara kavuştuğu için işlemler kolay
yapılabilmekte, gerektiğinde ipotek kredilerini menkul değere dönüştürerek
likiditeye dönebiliyorlar, isterlerse sermaye piyasası yatırım aracı olanipoteğe dayalı menkul değerler-ihraç etmek isteyen başka bankalara veya fon
kurumlarına temliken satabiliyorlar. Her iki mekanizma aracılığıyla likiditeye
geçiş ve bilançonun yapısını güçlendirmek kolaylaşmış olmaktadır.
Yatırımcılar Açısından; Birikimlerini sağlam ve yüksek getirili bir menkul
değere yatırarak değerlendirilmekte ve gerektiğinde kolayca likiditeye geçe­
bilmektedir.
Ne varki, tüm tarafların birlikte karlı çıkması, yararlanması tüm faktörlerin çok
iyi seçilmesine ve ekonominin dalgalanmalanna karşı sistematik olarak korunma
önlemlerinin alınmış olmasına bağlıdır. Esasen bu korunma önlemleri tüm riskler
için geliştirilmiş bulunmaktadır. Uygulamalarda bu konunun dikkatle ele alınması
gerekmektedir. Eğer taraflardan biri, diğer tarafın zararı pahasına kar sağlamak
amacını güder ve bu yönde bir uygulamaya yönelirse sistem fonksiyonundan uzak­
laşır, yıpranır. Bu nedenle sistemde, tüm tarafların, tüm katılımcıların kazanmasını
sağlamak esas prensip olmalıdır.
İpotek bankacılığı oldukça karmaşık bir yapıya ve fonksiyonlara sahip bulun­
maktadır. Bun bankacılığın başansı kurumsal nitelikleri ve gelişmiş gayrimenkul
piyasası ve kurumları yanında gelişmiş sermaye piyasası ve yatırım araçlarına bağlı
olduğu ölçüde ülkedeki ekonomik konjonktüre ve bu konuda yapılan yasal
düzenlemelerin niteliğine ve gelişmelerin takibine büyük ölçüde bağlıdır.
Ekonomik konjonktürden kast, sadece ülke ekonomisinin içinde bulunduğu
koşulları ve gidişatı değil, sözkonusu piyasada fon talep edenlerin, borçlunun, kreditörlerin, yatırımcıların da istekleri, beklentilerinin yansımasıyla ortaya çıkan piyasa
koşullarının durumudur. Ekonomik istikrarsızlık, belirsizlik var ise ipotek
Chadler, L; The Economics of Money and Banking, Harper and Brothers, Newyork, 1975 S. 344
vd. ve Eriş. H; İpoteğe Dayalı Menkul Değerler, Basılmamış Doktora Tezi M.Ü.B.S.E. 1997
bankacılığının finansal hizmetleri güçleşmekte ve mali problemlerle karşılaşmamak
için daha çok detayda inceleme araştırma yapmak zorunda kalmaktadır. Ekonomik
konjoktüre uygun alternatifler, maddeler, paketler geliştirerek, istekleri karşılamaya
çalışmaktadır. Bunun yanında yasal düzenlemelerin sürekli değişiklik göstermesi,
söz konusu ise kurumların kendilerini yeni düzene uyarlamaları ayrı bir sorun
getirmektedir. Kaldı ki bazen pratik çözümler önde gitmekte, yasal düzenlemeler
daha geriden takip etmektedir. Bu konularda yasal yetersizliğin ortaya çıkmasının
başlıca nedenlerini, düzenlemeleri yapan kurumlar arası koordinasyon eksikliği,
piyasayı ve gelişmeleri yakinen izlemesindeki yetersizlikler, politik yaklaşımların
etkisi altında kullanma yanında, piyasada çok sayıda finansal ürün ile bunların
uygulamaları içinde yeni yasal düzenlemenin hangisinin kapsamında
değerlendirileceği gibi faktörler olarak sıralamak mümkündür.
İpotek piyasasında daha sonra ortaya çıkan ipotek bankalarının önemleri ve
katkıları giderek artmıştır. Daha çok ipotek tesis ederek, bunu diğer kurumlara sat­
makta uzmanlaşmış şekliyle uygulamada yer alan bu finansal kurumlar, özellikle
sigortalı ya da garanti edilmiş ipotek sözleşmelerinin yaygınlık kazanmasında,
önemli rol oynamışlardır. Kendi bölgesinin dışındaki ipotek sözleşmelerine (sigortalı
veya garantisi bulunan) yatırım yapmak isteyen sigorta şirketlerine, emeklilik fon­
larına (pension funds) aracılık yapmakla, ipotek bankaları önemli bir görev
üstlendikleri gibi satış sonrası hizmetleri de üstlenerek ipotek sözleşmelerinin alınıp
satıldığı piyasayı geliştirici fonksiyonda bulunmaktadırlar.
II. GELENEKSEL (BİRİNCİL) İPOTEK PİYASASI VE KONUT FİNANS
MODELİNDE İPOTEKLİ KREDİLER VE ETKİNLİĞİ
Daha önceki bölümlerimizde ipotek borcunun ödenmesini temin etmek
amacıyla mülkiyet rehni olarak tanımlanmıştır. Her tür gayrimenkul (konut veya
konut olmayanlar), kendi aralannda çeşitli alt gruplara ayrılabilmektedirler. Konut
almayanlar ise ticari ve tanıma ait binalar, ofisler ve araziler olarak sınıflanabildiği
gibi, son yıllarda alışveriş merkezleri (shopping center), iş merkezleri (business cen­
ter), hastahaneler, fabrikalar ve kompleksleri şeklinde daha pek çok yapı çeşidi ve
grubu bulunmaktadır.
İpotek destekli menkul kıymetlerin (mortgage backed securities) ihracına
imkan veren, işte bu birincil, geleneksel ipotek piyasasında ki geleneksel ipotek
kredileri ve sistemini, finans mekanizmalarını incelemeye çalışacağız.
İLA. GELENEKSEL İPOTEKLİ KREDİLER
Bu tanımlama ABD ipotek finansmanında yer alan bir kavramdır.
(Konvansiyonel ipotekler) Çünkü 1929 dünya ekonomi bunalımından sonra Devlet,
Konut ve Kent Geliştirme Bakanlığı'na (The Department of Housing and Urban
Development) bağlı olarak, onun bünyesinde bazı Federal İpotek Finans Kurumları
kurmuştur. Daha önce bu kurumlarla ilgili detaylı bilgi, verildiği için sadece isimleri­
ni belirtirsek, bunlar FNMA, GNMA, FHMLC ve birde çiftçiler için kurulan konut
ipotek kurumudur (FHA) ve VA'yı görmekteyiz. FHLMC, GNMA ve FNMA belli özel­
likteki ipotekleri satın alıp, (FNMA ve GNMA, FHA ve VA garantili ipotekleri),
FHMLC ise geleneksel (konvansiyonel) ipotek kredilerini de satın alarak, hem ikin­
cil ipotek piyasasına ipoteğe dayalı menkul kıymet ihracını sağlamak için garanti
verirler ve de ihraçta yaparlar. Ancak bu ipoteklerde belli koşullar ararlar ve bu fe­
deral kurumların yaptığı bu ipotekli işlemlere "Kurumsal", özel kreditörlerin
yaptıkları ipotekli işlemlere "Geleneksel" denilmektedir. Ayrıca sabit oranlı ipotek­
ler de, geleneksel ipotek sınıfına dahil edilmektedir.
a) Sabit faizli ipotekler (Fixed Rate Mortgages), 1930'lardan itibaren uygu­
lanmaktadır. Başlangıçta 20 yıl vadeli ve daha sonra 30 yıla kadar vadeli olarak ve­
rilen bu ipotek kredileri, zaman içinde bazı değişiklikler geçirmiştir. Bunlardan biri
(çabuk ödemeli-quick pay), diğeri ise artan öz varlık ödemeli ipotekler (Growing
Equity Mortgage-GEM-) dir. Hatta taksit ödeme süresini aylık düzeyden, iki haf­
talığa indiren ödeme planları (biweekly)'ni içeren ipotek uygulaması da yapılmak­
tadır. Bu durumda 30 yıllık vade, 15 yıla inmiş olmaktadır. (Artan tutarlı ipotek
kredileri, Graduated Payment Mortgages) zamanla borçlunun gelirinin yükse­
leceği beklentisi ile hazırlanmış bir ödeme planıdır. Aylık geri ödeme taksitlerinin
tutarı faiz oranlarıyla ilişkili olmaksızın vade içinde sona yaklaştıkça arttınimaktadır.
GEM ipotekleri ise ipotek kredisi taksitleri 25 yıl olarak düzenlenir. Aylık tak­
sitler eşit olup, faiz oranı sabittir ve vade sonuna kadar değişmez. Aylık ödemeler
her yıl Mart ayında %4 arttırılır. Bu arttırım yalnız anapara üzerinden yapılır.
Böylece ödemede vade 15 yıla, hatta altına kadar indirilebilir. Klasik sabit faizli 25
yıllık ipotek kredilerine göre bu uygulamada %50 daha az faiz ödemesi yapılmaktadır.^"! Ayrıca GEM'e benzer İngiltere'de uygulanan bir ipotek kredisi de "Düşük
Başlangıçlı İpotek Kredisi" (Low Start Mortgages) geniş ölçüde uygulanmaktadır.
b) Geleneksel krediler içinde yer alan bir de Tek evli-Çok evli İpotekler
bulunmaktadır. Tek evli ipotekler, çok pahalı bir mülke ilişkin olmakta, ya da küçük
aile kredileri bir araya getirilerek havuz yapılmaktadır. Çok evli ipotekler ise daha
çok kompleks, site şeklinde planlanmış konut gruplarını kapsayan büyük projelere
uygulanır. Bunları ya büyük inşaat firmaları, ya da kooperatifler veya kamusal
kurumlar talep etmektedirler. Burada finansman, proje öncesinden başlayıp, yapım
Teker. M.B; Sermaye Piyasası Araçları Yoluyla Gayrimenkul Finansmanı, SPK Yay. No. : 43. 1996
ve Kidwell D; Peterson R. A.G.K. S. 538
aşaması dahil, hatta konut satışını da içine alan bir ipotek uygulamaya dayanır.
Bölümler halinde yapılıp, ipotekle satılması durumunda, diğer bölümlerin ihtiyaç
duyduğu finansman, tamamlanmış ve ipotekle satılmış kısımlardan sağlanan fon
akışlarıyla beslenmektedir. Böylece ilk aşamada verilen ipotek kredileri, daha
sonraki aşamalar için ipoteğe dayalı menkul kıyrn^etleştirme yoluyla fonlanabilmektedir.
c) Federal hükümetin ipotek finans kurumlarının piyasaya en önemli
katkılarından birisi de ipoteklerin belli standartlar altında düzenlenmesidir. Bu stan­
dartlara uygun olan ipotekler belli kredi limitinin altında, konutun değerine ve
alıcısının aylık gelirine göre belli faiz oranlannda yapılmaktadır.
Bunlar belli formlarda, alınan bilgilere göre değerlendirilmekte ve işlemlere
tabidirler. Bu nedenle bu tür ipotekler "Uygun ipotekler" (Non-Confirming
Mortgages)'dir ve Standartlaşmış ipoteklerdir. Bunların dışında kalanlar, standart
dışı ipotek olup, "Non Confirming Mortgages" uygun olmayan ipoteklerdir. Bunlar
genellikle özel bir piyasaya sahiplerdir. (Private Label Mortgages). Örneğin "Jumbo
İpotekler" standart limitin çok üstünde bulunan ipotekler veya kredileri temsil ederler.
d) Geleneksel sabit oranlı ve sabit taksitli geri ödemeli ipotek kredilerinin bir
çeşidide, değişken geri ödemeli ipotek kredileridir. Burada geri ödemelerin ya
ana para taksidi, ya da faiz oranı ya da ikisinin birden belli dönemlerde
arttınlmasma dayanan bir model söz konusudur. Genellikle bu geri ödemenin
değişimi, borçlunun taksit ödeme gücüne göre yeniden düzenlenmesiyle yapılır.
Ödemeler hayat sigortası tazminatıda eklenerek, mirasçılarına da konutun kalması
sağlanabilir. (Ödememe durumunda sigorta devreye girer). Graduated Payment
Morgtages veya dereceli ipotekler, diye de tanımlanan bu ipotekler, başlangıçta
taksit tutarlannın az olması bazen amortismana sahip olabilmekte ve bu durumda
ödenmeyen faiz tutarları ödenecek ana paraya eklenerek, ileriki dönemlere
aktarılmaktadır.
II.B DEĞİŞKEN FAİZLİ İPOTEKLİ KREDİLER
(Variable Rate Mortgages. VRM)
Sabit faizli ve sabit taksitli geleneksel ipoteklerin, enflasyonist ortamda ipotek
kurumuna maliyeti çok yüksek olduğundan, hem borç veren, hem de borç alan
tarafları güç duruma sokmaktadır. Bu nedenle değişken faiz oranlı ipotekler bir
alternatif olarak uygulamaya başlamıştır. Bu enstrüman; borçlunun kalan borcuna
uygulanan faiz oranının, vadesi boyunca sabit kalmasını engellemekte, referans bir
faiz (genellikle 3 aylık Hazine Bonusu faiz oranı) oranındaki değişmelere bağlı
olarak (aşağıya veya yukarıya doğru) değişmeye tabi tutulmaktadır. Bu mekanizma
bir anlamda, cari piyasa faiz haddinin tüm kredi portföyüne uygulamasını sağlamak­
tadır. Böylece risk bir bakıma, ipotek kurumundan, borç alana aktarılmış olmaktadır.
Bunun böyle olması, sürekli ve artan risk altında kalan ipotek kurumlarını, mali
finans açısından rahatlatmak ve diğer ipotek kredisi taleplerinin de rahatlıkla
karşılanmasına yol açacaktır. Konut finansmanı için istikrarlı bir fon akımının (kay­
naklar ve talepler açısından) sağlanması açısından bu model yararlı bulunmaktadır.
Bu ipotek sisteminde referans faiz, daha az dalgalanan bir referans faiz
oranının seçilmesiyle, ödünç alanlar için istikrarlı bir ödeme tutan söz konusu
olmayacağından doğan sakıncalar bir ölçüde giderilebilir. Kuşkusuz referans oranı
değiştikçe, bunun ipotek kredi faizine hangi dönemde ve hangi sıklıkta ve ne mik­
tarda yansıyacağı konusunda yasal düzenlemeler yapılmıştır.
Genellikle bu kuralları şu şekilde belirtebiliriz; Faiz oranlarının sadece 6 ayda
bir değiştirilebilmesi, her faiz oranında değişikliğin en çok %0,25 yapılabilmesi, eğer
bundan daha fazla artış gerekiyorsa, bu %0,25'in üstündeki oranın ikinci 6 ayda
aktarılması, bu değişmeler toplamı; cari faiz oranları ne kadar değişse de toplam
değişimin %2,5'u aşmaması, faiz artışlarını uygulamanın borç veren kuruma
bırakılmasına karşılık faizlerdeki düşüşü uygulamanın ise zorunlu yapılması gerek­
tiği, faiz artışının getirdiği ek maliyeti borçlunun 3 ay içinde cezasız olarak ödeye­
bilmesini, yine borçlunun aylık taksidini eski düzeyde tutmak hakkının saklı
olduğunu, bu nedenle ek maliyeti vadeyi uzatmak koşuluyla kabul de edebileceğini,
yasalann bu hakları tanıdığını, ancak 30 yıllık vadenin bu uzatmalarla ancak 10 yıl
daha uzatılabileceğini görmekteyiz.
Değişken faizli ipotek kredisi işlemi ilk kez California Tasarruf ve Kredi Birliği
(Saving and Loan Association) tarafından yapılmış ve daha sonra bu kurum, söz
konusu ipoteklere dayanarak, menkul kıymetlerde ihraç etmiştir.32
Bu tür ipotek borçlanma yöntemiyle, her iki tarafta risklerini en aza indirgemek
amacıyla, bu yasaların, kuralların düzenlendiğini, böylece ekonomik konjoktürdeki
belirsizliklerin karşısında birbirlerinin zararına kar elde etmek amacından uzak
olarak Konut finansmanının sağlanmasının amaçlandığı görülmektedir.
Özetlersek, bu tür ipotek kredisinin faiz oranındaki değişiklikler, periyodik
ödeme miktarının (aylık taksitler), vadeyi veya her ikisini değiştirmek suretiyle
gerçekleştirilmektedir.
Ayrıca değişken faiz oranlı ipoteğin, iki faiz oranlı uygulaması da bulunmak­
tadır. Biri borç bakiyesi üzerindeki faiz olarak, diğeri aylık ödemeleri hesaplamak
için kullanılan iki ayrı faiz oranı uygulanmaktadır. Borç bakiyesinin faizini hesapla­
mak için kullanılan faiz ise uzun vadeli faiz oranıdır. İkili değişken faizli ipoteğin, bir
başka çeşidi de sabit ödemeli fakat değişken faizli ipotektir. Aylık ödemeler
sabit, ancak referans faiz haddine bağlı olarak gelen ek faiz maliyeti anapara ve faiz
kısmı arasında dağıtılır. Referans faizler düşükken, ek faiz maliyeti daha çok ana­
para için tahsis edilirken, aksi durumda ise mevcut faiz yüküne ilave edilir.33
Değişken fazli ipoteğin, standart uygulamalan dışında bir diğer uygulama şekli
de Dönüştürülebilir ipotek kredileri (Convertible Adjustable Rate Mortgage)'
32 Eriş; A.g.k.
32 Bahadır, A.g.k. S. 18 ve Lederman J , A.g.k. S. 2
dir. Burada borçluya, değişken faizli krediyi, sabit faizli krediye dönüştürme fırsatı
tanımaktadır. Bu imkan, değişken faizli ipotek ödemelerinin 13. taksit ile 60. aylık
taksidi arasında, bir tarihte 30 yıl vadeli sabit faizli ipoteğe dönme tercihini getirmektedir.34
Değişken faizli ipoteğin bir başka çeşidi ise Derecelendirilmiş Ödemeli,
Değişken faizli ipotektir. Burada iki çeşit ipotek bir araya getirilmiştir. Dereceli
Ödemeli ipotekler (Graduated payments mortgages) ki bunlar taksit tutarları
başlangıçta düşük, daha sonraki dönemlerde kademeli olarak artmaktadır. Gelir
düzeyi giderek artacağı düşünülen borçluya ileride daha erken ödeme şansı ver­
ilmektedir.
Başlangıçta taksit tutarlarının az olması, bazen negatif amortismana neden
olmaktadır. Ancak bu durumda ödenmeyen faiz tutarları, ödenecek anaparaya
eklenerek gelecek dönemlere aktarılmaktadır. Diğer ipotek çeşidi ise değişken fai­
zli ipotektir. Bu tür birleştirilmiş ipotekte, borçlu bir başlangıç ödeme ve ödemeleri
için bir artış oranı seçer. Ödünç veren ise faizi, referans oranı endeksini kullanarak
hesaplar ve kredinin vadesinin ne kadar olacağını- değişeceği için-tesbit eder. Tabii
ödemeler de bir değişim içinde olacaktır.
Değişken Faizli ipoteğin bir diğer çeşidi ise Yeniden Müzakere Edilebilir,
Ayarlanabilir Faizli İpotekler (Renegatiable Rate Mortgage)'dır. 25-30 yıl vadeli,
uzun dönemli ipotekler olup, aylık ödemeler oldukça düşük tutulmaktadır. 3-4-5 yıl
gibi dönemlerde faiz oranları periyodik olarak ayarlanmaktadır. Bu ayarlar, belli bir
indekse göre yapılır ve faiz oranı değişimi vade sonuna kadar en fazla %5 her yıl
için ise en fazla %1,5 olabilmektedir. Faiz artışının yansıtılmasına, veya ne kadar
yansıtılacağın kurum karar verirken, faiz düşüşü olduğunda bu yansıtma zorunlu
tutulmuştur.
II.C. AYARLANABİLİR FAİZLİ İPOTEKLİ KREDİLER
(Adjustable Rate Mortgages)
Bu tür ipotek kredilerinde, kredi şartları (ana para, faiz oranı, geri ödeme tak­
sitleri ve vade) piyasa koşullarındaki değişmeler dikkate alınarak, özellikle borç
veren kurumun sermaye kaybını, aşınmasını önlemek amacıyla enflasyonist
süreçlerde uygulanan bir finansman modelidir. Bu koşulların ne ölçüde
değişebileceği yasal kurallar çerçevesinde, sözleşmelerle belirlenmektedir. Bu aynı
zamanda faizlerin düştüğü dönemde, yüksek faizli borcu kapatıp düşük faizli yeni
34 Bantell H. Beighley P. "The demand for Mortgage Credit" Fin. Inst and Markets" Ed. Polakaff,
M. Boston. 1981. 269 vd.
35 Kidwell D; The Fin. Ins and Market & Money. Texas 1989, 8 . 537 Lederman, J; Adjustable Rate
Mortgage and Mortgage Backed Securities, Chicago, 1991, S.2
bir borca girme şansımda vermektedir.^^ 1980 yılmda tüm tasarruf ve kredi birikim­
lerinin, tasarruf bankalannın FED'i durumunda olan Federal Home Loan Bank
Yönetimi, ipotek kredisi veren kurumların verdikleri ipoteklere, tüketiciyi korumak
amacıyla faiz artışlanna yıllık ve vadenin tamamı içinde (çeşitlere göre) ayrı, ayrı
limitler getirmiştir. Herşeye rağmen bu yöntemde borç veren kurum, faiz riskini
borçluya devretmiş olmaktadır. Ayrıca faiz oranının vade boyunca değişmesi belki
iki taraf içinde makul gözüküyorsa da, burada kredi sorunları ortaya çıkacaktır.
Borçlunun ödeme gücü aşılabilir. Bu durumda müzakere edilebilir. Ayarlanabilir faiz
oranlı ipotekler devreye girmektedir.
1980'den itibaren ABD'de uygulanan bu ipotek türü borç, veren kurumun kredi
faiz oranını, periyodik olarak ayarlamasına imkan vermektedir. Bu faizler için bilin­
diği gibi bir faiz oranı endeksi alınmaktadır. Burada FHLBS, her iki tarafa koruyucu
yönde kurallar getirmekte, gözetim ve denetim yapmaktadır. Çünkü göründüğü
kadarıyla risk, kurumdan borçluya kaydırılmaktadır veya uzun vadeli bir kredinin,
cari faiz haddinden yenilenen bir dizi kısa vadeli krediye dönüştürülmesidir.^^
Böylece sabit faizli kredi, kısa vadeli piyasa faizine dayalı bir krediye döndürülmek­
tedir. Burada kredi kurumu, kendini faiz riskinden korurken, ödünç alan borçlu da yıl
sonunda faiz oranı (örneğin 3 ay veya 6 ay vadeli hazine bonosu faizine göre)
yeniden ayarlanacağından, geri ödeme taksit sayısı artmaktadır. Hatta bu taksitler
daha da düşük tutulmaktadır. Ancak faiz oranları çok yükselirse, aylık ödeme tutar­
ları başlangıçtaki tutarları aşacaktır. Bu artık her iki taraf içinde sorun yaratabilecek
bir durumdur. Faiz riski borçluya kaydırılmak istenirken, bu kez kredi riski ile karşı
karşıya kalacaktır. Ancak biraz öncede belirtildiği gibi ayarlanabilir faiz oranı ipotek
kredilerinde, faiz oranının ne kadar ve kaç kez (vade boyunca) yapılabileceği
yasalar ve kurallarca düzenlenmiş ve belirsizlikten çıkarılmıştır.
Bu ihtiyaçla yeni bir ipotek türü uygulamaya girmiştir; Sınırlı Ayarlanabilir
Oranlı ipotek Kredileri (Capped Adjustable Rate Mortgages) Burada aylık
ödemeler için ya da faiz oranı için, veya her ikisi için birden tavan (plafond)'lar belir­
lenmiştir. Ekonomik koşulların zorladığı bu artışlar, ancak tavana kadar uygulamaya
geçebilir. Örneğin yıllık enflasyon %6 olduğu yıl, kredinin en fazla faiz oranı %5
artabileceğinden (yasalar, kurallar çerçevesinde), artan % 1 , ertesi yılın hesabına
bırakılır. Burada amaç, borçlunun ödeme gücünü zorlamadan, kredi kurumunda
kapital aşınmasını telafi ederek, her iki tarafıda korumak ve konut finansmanını
sağlıklı bir şekilde gerçekleştirebilmektedir.
II.D. FİYAT DÜZEYİNE AYARLI İPOTEKLİ KREDİLER
(PRICE-LEVEL ADJUSTABLE MORTGAGES)
Bu tür ipoteklerde, faiz oranı yerine anapara değişkendir veya başka bir
2 ^ Para ve Finans A.g.k. S. 175
deyişle bu ipotekte faiz oranı reel faiz oranı olarak algılanmakta ve bu sabit kalmak­
tadır. Bu faiz oranı, enflasyon primini içermez. Enflasyon primi faizle değil, borç
bakiyesine yansıtılır. Borçlu enflasyondan arınmış, kendi mevcut faizini öder, ancak
anapara borcu, enflasyon oranında artar. Örneğin borçlunun kredi borcu yıl sonun­
da 100.00$ ise, enflasyonda %10 oranında artmış ise yeni borç bakiyesi 110.000$
olacaktır. Faiz oranı sabit kalacak yeni sene içinde bu faiz oranı değişmeyecektir.
Bu tür ipoteklerde, kişilerin gelirlerinin enflasyon oranında artacağı varsayılarak bir
düzenlemeye gidilmiştir.^^
araştırılır ve kazanç, rant miktarı tesbit edilir. Hangi taraf bu konuda borçlu ise karşı
tarafa ödeyecektir. Eğer borçlu kendine düşen meblağı karşılayamıyorsa, kurum
Standart ve Fiyat Düzeyine Ayarlı İpotekte Nominal
ve Reel Ödemeler Akımlarının Karşılaştırılması
Standart ipotekte
Çeşitli e n f l a s y o n
Enflasyon
Fiyat d ü z e y i n e a y a r l ı
a y l ı k ödenneler
oranlanna göre
oranının % 5
İ p o t e k t e aylık ö d e m e l e r
Nominal
Iskonto Endeksi
olması durumunda
Nominal
Reel
Reel
aylık ödemeler
Yıl
(1)
1
2
3
4
5
212,7
212,7
212,7
212,7
212,7
(2)
202,6
189,2
183,7
173,3
159,0
(%5)
(%7)
(%3)
(%6)
(%9)
(3)
1,050
1,124
1,158
1,227
1,338
{%5)
(%7)
(%3)
(%6)
(%9)
(4)
(5)
(6)
202,6
202,6
202,6
202,6
202,6
212,7
223,4
239,0
246,1
260,9
202,6
198,8
206,4
200,6
195,0
İLE NET DEĞERİ veya RANTI PAYLAŞAN İPOTEKLİ KREDİLER
(Shared-Appreciation Mortgages-Equity Participation Mortgages)
Bu kredi tipleri, enflasyonist süreçte ortaya çıkan bir finans yöntemi olup, net
değeri paylaşan ipoteklerde, üçüncü bir kişi (yatırımcı bulunmakta) konutu ipotekle
alan kişinin sağlayacağı spekülatif kazanca ortak olmakta bu amaçla onun yaptığı
peşinat ve aylık ödemelerin bir kısmına katılmakta ve katılma oranında sonuçta pay
almayı garantilemektedir.
Ayrıca bu tür ipoteklerde çoğunlukla borç veren kredi kurumu, gayrimenkulun
değer artışı üzerinde paya sahiptir. Vade süresi maksimum 10 senedir. Eğer gayri­
menkul 10 yıldan daha kısa sürede satılırsa, satış fiyatı esas alınarak paylaşıma
gidilmektedir. Eğer 10 yıl içinde satılmamışsa, gayrimenkulun değeri piyasada
37 Melicher R.W. Real Estate Finance, South Western Publishing, 1989, S. 35 vd
ona yeni bir kredi açabilmektedir.^s
II.F ERKEN ÖDEMELİ, TOPTAN ÖDEMELİ, YENİLENEN İPOTEKLİ
KREDİLER (Early Pay off-Ballon Payment-Kollower Mortgages)
Erken ödemeli ipotek kredilerinde, peşinat ve taksit ödemeleri uzun bir vadeye
göre yürütülmekle beraber 3-5 yıl gibi önceden belirlenen bir sürede kalan borcun
ödenmesi, ödenmezse devam için koşulların yeniden görüşülmesi ya da konutun
satılması gündeme gelmektedir.39 Bu tip krediler bir konutu satın alma durumunda
geçerli olan kredilerdir.
Toptan ödemeli ipotek kredilerinde, 3-5 yıl için sabit oranlı bir kredi uygula­
ması yapılmakta, sürenin sonunda kalan borç tamamen ödenmektedir. Yoksa ve
satılarak bakiye borç, bedelden ödenmektedir. Bedelin artan kısmı, peşinat, mas­
raflar ve taksitler toplamından fazla olursa borçlu açısından da kar vardır. Borç
kalanı cari faiz oranıyla faiz ödenerek kapanır.
Yinelenen ipotek kredilerinde, kredi 3-5 yıl gibi orta vadeli periyodlarla kesilip,
baştan belirlenen ölçütlere göre kalan bakiye üzerinden yenilenerek sürdürülmek­
tedir. Bu kredi tipi taraflara hem uzun vadenin düşük taksitlerini ve istikrarını
sağlamakta, hem de ekonomik koşullardaki önemli değişikliklere uyum sağlamak
olanağını vermektedir.
II.G İNDİRİMLİ İPOTEK KREDİLERİ
(Bay-Dawn Mortgage)
Bu ipotek kredisi, bir krediden daha çok bir finansman yöntemidir. Bu ipotek­
lerde amaç kredi kullananlann aylık ödemelerini azaltmak olup, iki çeşit uygulamayı
kapsamaktadır;
Sabit indirimli ipotek; Örneğin kredi kullanan kişinin 50.000$'a ihtiyacı
vardır ve faiz oranı, 30 senelik sabit faizli ipotek için %15,5'dur. Aylık ödemelerin
652,26$ olarak ödenmesi gerekmekte ancak kredi kullanan kişinin aylık ödemeyi
yapacak gücü yok ise, ilk 3 sene için faiz oranında %2'lik bir indirim yapılarak aylık
taksit ödemesi 572,71 $'a indirilmektedir.
Bölünmüş indirimli ipotek; Bu uygulamada %15,5 olan faiz oranı ilk yıl için
%12,5 ikinci yıl %13,5 üçüncü yıl %14,5 olarak uygulanmakta dördüncü yıldan
itibaren normal ödemeler devam etmektedir.^o Anlaşıldığı kadar, ilk 3 yıl kurum
parasını kullandırmakta, ancak buna karşılık kendisi de alternatiflere göre daha
ucuz bir yoldan likidite ihtiyacını karşılamaktadır.
38 Bahadır, A.g.k. S. 20
39 Kidwell, A.g.k. S. 534 Eriş, A.g.k. S. 45
40 Bahadır, A.g.k. S. 19
II.H. HAYAT SİGORTALI, EMEKLİLİK BAĞLANTILI İPOTEKLİ KREDİLER
(Endowment Mortgage-Pension Linked Mortgages)
Bu uygulamada ipotek kredisiyle birlikte, bir de buna ek olarak emeklilik geliri
sağlayan hayat sigortası yapılmaktadır. Sigortanın vadesine kadar sadece kredinin
faizi ve sigortanın primi ödenmekte, vadesi geldiğinde sigortanın emeklilik ödemeside kredinin ana borcunu kapatmada kullanılmaktadır. Tüm bu ödemeler, kredi kul­
lananları aylık ödeme gücüne dayanılarak hesaplanmaktadır.
Emeklilik bağlantılı ipotek kredileri taksitleri, emeklilik maaşı gözönüne
alınarak ayarlanmaktadır. Bir önce açıklanan ipotek türünde devreye emekliliğe
dayalı hayat sigortası girerken, burada sadece borçlunun emekli maaşı gözönüne
alınarak ödeme planının yapıldığı görülmektedir. Böylece bu krediyi kullanan kişi
daha baştan emekli aylığının bir kısmını konut taksitlerine ayıracağını kabul etmektedir.
IIJ KAYDIRILABİLİR İPOTEKLİ KREDİLER
(Moveable Mortgage)
Bu uygulama, ticari ipoteklerde görülmektedir. Amaç, bir gayrimenkulun üze­
rine alınan kredi bakiyesinin başka bir gayrimenkule herhangi bir ekstra ücret'
ödemeden kaydırılabilmesidir. Bu hareketler genelde yolda birkez almak üzere
kısıtlanmıştır. Ancak vade sonuna kadar sayı olarak bir kısıtlama getirilmemiştir.
III. İKİNCİL İPOTEK PİYASASINDA KONUT FİNANSMAN MODELİNDE
İPOTEĞE DAYALI MENKUL KIYMETLER VE ETKİNLİKLERİ
ABD'de 1929 büyük buhran sonrası, konut sorununu çözmek amacıyla. Konut
ve Kent Geliştirme Bakanlığı (US Department of Housing and Urban Development)
bünyesinde ve öncülüğünde konut kredilerini teşvik eden, organize eden, ipoteğe
dayalı menkul kıymetlere garantiler veren, konut finansmanına fon aktaran kuru­
luşlar ve sistemler geliştirilmiştir. Bu çalışmalarla birincil ve ikincil ipotek piyasasını
düzenleyen yasalar ve ipotekli işlemlere standartlar getirilmiş, özellikle ikincil ipotek
piyasasını geliştirmek ve sermaye piyasasına bu piyasayı entegre etmek,
yatırımcıları ve fonları ikincil ipotek piyasasına cezbetmek, ipoteğe dayalı menkul
kıymetlere aktif bir piyasa yaratmak istenmiştir. Amaç, konut finansmanını üstle­
nen ipotek finans kurumlarının (kamusal-özel), üzerlerindeki uzun vadeli,
düşük faizli konut (ipotek) kredilerinin ikincil piyasada (sermaye piyasası)
lidikite edilmesini (menkul değerler aracılığıyla), böylece konut finansmanına
sürekli fon akımını sağlayabilmek ve daha büyük hacimlerde ipotek kredisi vere­
bilmeye ortam hazırlamaktadır.
Bu amaçla gelişen, ortaya çıkan ipotek bankacılığı da, topladığı mevduatlar,
ipotek kredilerinde kullanmak zorunda olduğundan, ipoteğe dayalı menkul
41 ibid.
GELENEKSEL VE İKİNCİL İPOTEK PİYASASINDAKİ İLİŞKİLER
Geleneksel (birincil) İpotek Piyasası
İpotek Kredisi
Veren Kurumlar:
İpotek
Kredisi
Verenler:
*FNMA
*FHLMC
* FHA (Federal
Konut Kurumu)
*VA (Emekliler
Birliği)
* F N M A (Fannie
Mae)
* F H L M C (Freddie
Mae)
*Tasarruf Kredi
Birlikleri (S&L's)
*Karşılıklı Tasarruf
Bankaları (Mutual
S a v i n g Banks)
* Kredi Birlikleri
(Credit Unions)
*Ticari Bankalar
*Jpotek Bankaları
*Diğer Konut
Kredisi V e r e n Ö z e l
Aracı Finansal
Kgrgmlar
B o n o v e Tahviller
İpoteğe dayalı m e n k u l
kıymetler
Kredi
ipotekli Kredi
T a l e p Edenler,
Alanlar
ipotek, Geri
Ödeme
V A , FHA, İpotek
G a r a n t i , Sigorta Garantisi v e y a Ö z e l
Sigorta Şirketi
Sigortası
Ginnie M a e
( G N M A ) Garantisi
T
* İpotek bankaları
* Menkul Kıymet A r a c ı
Kurumları
* Dealer
* Yatırımcılar
İkincil ipotek Piyasası (sernfiaye piyasası)
Kaynak: T a r a f ı m ı z d a n hazırlanmıştır.
kıymetlere yatırım yaparak amacına, (konut finansmanına) sadık kalabilmiştir. ABD
piyasalarında yaklaşık 20 yıldan beri (1985'ler) gelişme içinde olan bu menkul
kıymetler, aslında 1970'lerin sonlarında bu uygulamaya giren bir önceki bölümde de
açıkladığımız, ayarlanabilir faizli ipotekler ve diğer çeşitleri ile yeni ipotek yapılarının
ortaya çıkışından etkilenmiş ve bunların bir havuzda toplanarak "ödeme aktarmalı
menkul kıymetlerin" ihraç edilmesiyle, gayrimenkul finansmanında yeni bir sistem
ortaya çıkmıştır. "İpoteğe dayalı menkul kıymetleştirme"'^^. Böylece sabit faizli
ipotekler, geleneksel ipoteklerin sakıncalarından büyük ölçüde uzak kalınabilmiştir.
İlk ihraç 1970'de Ginnie Mae (GNMA) tarafından, geleneksel ipoteklerden
oluşturduğu havuza dayanarak yaptığı "ödeme aktarmalı menkul kıymetler (sertifikalar)"'la başlamıştır. Bunlar; GNMA'de söz konusu ilgili bakanlığa bağlı bir
hükümet ipotek finans kurumu olduğu için devlet garantisi altında ihraç edilmişlerdir.
Daha sonra ilk özel ihraç (daha önce açıklanmıştı) 1977'de Bank of Amerika
tarafından gerçekleştirilmiştir.
İpoteğe Dayalı Menkul Değerleri (Mortgage Backed Securities) bir diğer ben­
zer çeşidi olan Varlığa Dayalı Menkul Değerler (Asset Backed Securities)le
kanştırmamak gerekir. Çünkü dayandıkları teminatlar farklıdır. İpoteğe dayalı
menkul kıymetler, vadesi 30 yıla kadar uzanan konut, ticari, sinai, tarıma ait gayri­
menkullerin ipotek kredilerine, ipoteklerine dayanmaktadır. Teminatının sağlamlığı
nedeniyle diğerlerine oranla yatırım aracı olarak daha bir güvenilir olmaktadır.
İpotek kredisi veren banka ve diğer uzman kuruluşların likidite problemleri
çözülmekte, riskleri dağılmakta, daha az miktarda fonlarla daha fazla ipotek kredisi
verme imkanına kavuşmaktadırlar. Bu tür menkul kıymetlerin ihracıyla, para ve ser­
maye piyasaları yeni bir finansman ve yatırım aracı, enstrümanını
kazanmaktadırlar. Piyasa koşullarına uygun, pazar getirilidir. Dalgalı yüksek faizli,
çok çeşitli vadelerde işlemlerin yapıldığı para piyasasındaki diğer araçlarla rekabet
gücü yüksektir.
Bu menkul kıymetlerle ipotek piyasası, özellikle ikincil ipotek piyasası
gelişmiş, inşaat sektörünün finans piyasalarıyla entegrasyonu sağlanmış ve
gayrimenkul finansman sisteminde bir iş bölümüne gidilmiştir.
O halde ipoteğe dayalı menkul kıymetleri, ipoteğe bağlanmış gayrimenkul
kredilerinin anapara ve faiz taksitlerine, yani ipotekle teminata bağlanmış alacaklara
dayanan bir kıymetli evrak olarak tanımlamamız gerekmektedir. Yukarıda kısaca
belirtmeye çalıştığımız önemli etkileri olan bir menkul kıymetleştirme sistemidir. Bu
sistem aracılığıyla, ipotek kredisi veren banka ya da uzman kuruluşun
riskinde bekleyen ipotekli krediler için tekrar bir piyasa (ikincil) yaratılmakta
ve bu sayede kurumlar tekrar likiditeye dönebilmektedirler.'^^
42
43
ipoteğe Dayalı Menkul Kıymet İhracında Kurumlar
ve Bireylerarası İlişkiler
Menkul Kıymet İhraç Edenler (Originator)
ipotek Kredisi Verenler
Ve İpoteğe Dayalı
Menkul Kıymet İhraç
Edenler:
Hizmet Verener (Originator
Olmayanlar)
* Fannie Mac (FNMA)
* Freddie Mac (FHLMG)
* Tasarruf Kredi Birlikleri
(S&L's)
* Tasarruf Bankaları
* Kredi Birlikleri
* Ticari Bankalar
* İpotek Bankaları
* Diğer Konut Kredisi
veren Özel Aracı
Kurumlar
İpoteğe dayalı
menkul kıymetlerin
satışından
sağlanan gelirler
İpotek Kredisi
arzetmeyen finansal
kurumlar da bu
mekanizma içinde
yer alırlar.
İpotekli
Krediler
Yeddiemin gözetim
İpoteğe dayalı menkul
kıymetlerden oluşan
havuzun satışı
SPV
Destek Kredisi, Finansal
Garanti
Özel
Görevi
olan
kurum,
iflası
söz
konusu
değil
İpoteğe daJah
Menkul Kıymet alımı
ihracı
Yüklenen
Aracı Kurum
ipoteğe dayalı men. kıy.
satışı
SPV olmayanlar
Kaynak: tarafımızdan hazırlanmıştır.
^
Yatırımcılar
Kredi
Garantörü
ipoteğe dayalı menkul kıymetler çok çeşitlilik göstermekle beraber uygulama­
da en yaygın şekilde şu temel yapılarda formasyon kazandıkları görülmektedir.
1) Ödeme Aktarmalı İpotek Sertifikaları (Mortgage Pass Through Certificates).
2) İpoteğe Bağlı Tahviller (Mortgage Backed Bonds)
3) Ödeme Aktarimsiz, İpotek Teminatlı Menkul Kıymetler (Mortgage Pay
Through Securities or Pay Through Bonds)
4) Şeritli İpotek Destekli Menkul Kıymetler (Stripped Mortgage Backed)
5) Gayrimenkul İpotek Yatırım Aracı (Real Estate Mortgage Investment
Conduit)
Bu üç grup ipoteğe dayalı menkul kıymetler, kendilerinin ihraç edildiği menkul
kıymetleştirme yöntemine göre dizayn edilmişlerdir. Genelde bu konuda birkaç yön­
tem uygulanmaktadır. Birincisi ipotek borçlanndan oluşan bir havuzdan hisseye
sahip olunduğunu gösterir sertifikalardır. Havuzda bulunan ipotekli borçların
karşılaştığı nakit hareketler bu sertifikalara yansımaktadır. İkincisi seri halinde bono,
tahvil çıkarmak ve karşılığında ipotekli alacakları teminat göstermektedir. Burada
alacağın temlikinden (devrinden) çok, bir borçlanma olgusu söz konusudur. Üçüncü
yöntemde ise ipotek havuzunun sahibi menkul değerlerdir. Bu nedenle havuzun
yönetimi ve menkul değerle ilgili ödemeler daha farklı bir biçimde yapılmaktadır.^^
Bunun yanında, literatürde ipoteğe dayalı menkul kıymetler, çok çeşitli şekilde
sınıflanabilmektedir. Örneğin; Kamusal ve Özel Sektör ipoteğe dayalı menkul
kıymetler olarak yine taşıdıklan garanti ve sigorta kaynağına göre. Devlet garantili,
özel sigortalı, ihraç eden kurumca garantili, Faizi garantili, ana parası garantili,
garantisiz ipoteğe dayalı menkul değerler olarak tanımlanmaktadır.^^
Bir kere daha vurgulamak gerekir ki, ikincil ipotek piyasasının, ipoteğe dayalı
menkul kıymetlerin gelişimi, öncelikle hükümet ipotek finans kuruluşlan olan GNMA,
FNMA ve FHMLC'nin ve ondan önce FHA ve VA'nın verdikleri garantilerle gerçek­
leşmiştir.
III.A ÖDEiyiE AKTARIMLI İPOTEK SERTİFİKALARI
(Mortgage Pass Through Securities)
Bu sertifikalar, ipoteklerden oluşan bir havuzun mülkiyet hakkına katılımı ve
bu ipoteklerden kaynaklanan ödeme hakkını temsil etmektedir.
Ödeme aktarımlı ipotek sertifikaları(menkul kıymetler) ipoteklerinin bir havuz­
da toplanarak, ipoteklerin sağladığı faiz ve anapara ödemelerinin satılması için
oluşturulur. Bu havuzu oluşturan kuruluş, menkul kıymet ihraç etmek üzere ipotek
havuzunda yer alan hakları satın alan bir aracı kuruluş olup, ipoteklerle ilgili servis
hizmetlerini de yapmaktadır. Bir diğer deyişle ilk ipotek kredisini açan ve ipoteklerin
Johnson J . Hazel; Financial Institutions and Markets, McGraw Hill, Singapor, 1995 S 73 vd
45 Ibid,
ilk sahibi olan (originator) kurumlar (ki bunlar Saving and Loans, Saving Banks,
Credit Unions, Mortgage Banks, Commercial banks, etc) değillerdir. Bu kurumlar­
dan, benzer nitelikli ipotekleri satm alırlar (onların teklifi üzerine) ve havuz
oluştururlar. Bu ihraçcı kurum, ödemeleri toplar, ödemeleri servis ücretlerini, garan­
ti için yapılan ödemeler düştükten sonra, yatırımcılara (ipoteğe dayalı menkul
kıymet sahipleri) aktarırlar. Bu yatırımcılar, oransal olarak dağıtılmış, netleşmiş
ödemeleri getirilen alırlar ve hatta ipotek havuzunun içindeki ipotek kredilerinin
amortizasyon planlarına göre yatınmcılara her ay belli oranda anapara ödemeleri
de yapılır. Eğer ipotek havuzunda erken ödemeler oluyorsa, bu durum menkul
kıymetin hem fiyatını, hem getirişini etkilemektedir.
İpoteğin, ilk sahipleri, ipotek kredisini açan kurumlarda (yukarıda kısaca belirt­
tiğimiz), kendileri havuz yaparak, bu menkul kıymetleri ihraç edebilirler. Ancak bu
kurumlar, genellikle Devletin ipotek finans kurumlarınca (GNMA, FNMA,
FHLMC)'den garanti alarak, bu ihracı gerçekleştiririrler. Bunun dışında bu garanti­
leri almadan da, özel sigortacılık hizmetinden yararlanarak,sigortalayarak ihraç
yapan kurumlar da vardır. Fakat bunlar çok miktarda değildirler.
Belli bir ipotekli kredi havuzu ile buradan gelen düzenli ödemeler
üzerinde mülkiyet hakkını temsil eden bu menkul kıymetler, yatırımcılara,
menkul kıymetlerin bağlı olduğu alacaklardan aylık olarak tahsil edilen faiz ve
anapara ödemelerinin yine aylık olarak yapılmasını sağlamaktadır. Başka bir
deyişle, ipotekli kredi havuzuna bir taraftan gelen nakit, fon akımları, öbür taraftan
menkul kıymetler aracılığıyla fon ödemeleri olarak yatırımcılara aynen yansıtılmak­
tadır.
Bilindiği gibi ABD Kongresi, GNMA'ya 1970'de sigortalı ipotek kredileriyle
desteklenmiş menkul kıymetleri garanti altına alma yetkisi vermiştir. Buna daya­
narak bu konuda ilk uygulama Ginnie Mae (GNMA), tarafından başlatılmış (1975)
daha sonra bu sisteme FNMA ve FHLMC (diğer isimleriyle Fannie Mae ve Freddie
Mae) de katılmışlardır (1981)
Ginnie Mae (GNMA)'nın Pass Through (Ödeme Alctarmalı) Menlcul
Kıymet İhracında Kurumlar ve Bireyler Arası İlişkiler
ipotekler
ipotekler
ipotekli Kredi
Borçluları
Geri Ödemeler
ipotek Kredisi
Arzedenler ve
Menkul Kıymeti
Ihraççıları
Garanti (Sigorta)
(Originator)
GNMA, pass through satışı
İpotek Havuzu ve
ipoteğe Dayalı
Menkul Kıymet
İhracı
GNMA, pass - through satışı
Pass through satışı
Menkul Kıymet
Aracı Kurumları
(dealer)
Kaynak: Sherman Malsel, Agk. S.219 ve Tantan Agk. s. 60
FHA ve VA ve
FMHA Garantisi
veya
Sigortalanması
III.A.1 Ginnie Mae "Pass Through" Sertifikaları
Bu ödeme aktarımlı ipotek sertifikaları, günümüzde de ipoteğe dayalı menkul
içinde en güvenilir ve en tutulanlardandır. İlk kez bu kuruluşun başlattığı bu program
başarılı olmuştur ve halen en büyük ipoteğe dayalı menkul kıymet programı
GNMA'ın pass through'landır. Bunun nedeni yatırımıcıya çift güvence vermesidir.
Birincisi, bu kıymetlerin federal hükümet tarafından garantili ipoteklerden
oluşturulan havuza dayanılarak ihraç edilmesi, ikinöisi ise Ginnie Mae'in bu
pass through'lan satın alan yatırımcılara faiz ve. anapara ödemelerinin borçlular ödemese dahi-vadesinde yapılacağını garanti etmesidir. Tabii ki,
yatırımcı bu güvenceler karşısında Ginnie Mae'e aylık getirişinden bir komisyon
ödemektedir. Ginnie Mae'nin pass through'ları sigorta şirketleri, emekli sandıkları
(Pension Funds), ve bireysel yatırımcılar tarafından çok talep edilmektedir.
1975'te GNMA pass through'ları için Chicago Board of Trade bir future
piyasası açarak, bu menkul kıymetleri büyük ölçüde elinde tutan kurum ve bireysel
yatırımcılara, faiz oranlarındaki dalgalanmalardan korunmak için (hedge) bir aktif
ortam, piyasa hazırlamıştır.^^
1977'de ticari bir banka olan Bank of America, geleneksel ipotek kredileriyle
desteklenmiş pass through sertifikalar ihraç etmeye başlamıştır. Bunlar özel sigor­
ta tarafından sigortalanıyordu. Özel sektör pass through'ları halen piyasada nisbi
olarak küçük bir paya sahiptir.^^
GNMA pass through'larının özelliklerini şu şekilde belirtebiliriz.
a) Bu kıymetler, FHA ve VA garantili ipotek kredileriyle garantilenmişlerdir.
b) GNMA, direkt olarak ihraçcı kurum değildir FHA ve VA garantili havuzu
onayladığı takdirde, bu havuzu bir aracı kurum, fona (Trustee)ye emanet eder ve
GNMA garantili pass through'lar ihraç edilir.
c) Söz konusu havuza dahil olan ipotek kredilerinin benzer faiz oranlı ve vadeli
olması koşulları aranır ve ihraç edilen Ginnie Mae Pass through'lara ayrıca (ana
para ve faizlere dayalı) aylık ödeme garantisi verilir ki bu yatırımcı için çifte
güvencedir.
Özetlersek, ABD'de ilk kamusal ipoteğe dayalı menkul değerler birer federal
konut edindirme kuruluşu olan FMHA, VA, FHA'nın kredi garantilerini taşıyan ipotek
kredilerinden oluşan bir havuza dayandırılarak ve GNMA'nın bu ipotek havuzuna
verdiği "menkul değer garantisi" altında çıkarılmıştır. En az 25.000 dolarlık kupürler
halinde bulunuyordu.
4 ^ Tantan, Saadet; Menkul Kıymetleştirme; ABD Uygulamaları ve Bankacılık Sektörüne Etkileri,
SPK Yay, No. 44, 1996 S. 61
^'^ Hazelnut; A.g.k S.75 vd. ve Peasle J ; The Federal Income Taxation of MBS, Probus Publ,
Chicago, 1994 S.6
IILA.2 Fannie lUlae ve Freddi IVlae'nin Pass Tlırough Sertifil<aları
1981'de konvansiyonel (geleneksel) ve federal garantili ipotek havuzlarına
bağlı sertifikalar ihraç etmeye başlamıştır. Bu kurumların pass through'larının
(katılım sertifikalan) bağlı olduğu kredi havuzu sabit veya değişken faizli, genellikle
20-30 vadeli büyük miktarlı, konvansiyonel (geleneksel)ipotekleri kapsamaktadır.
Bu havuzdaki ipotekler standart olmayabilir, ancak benzer nitelikleri içermektedirler.
Bu sertifikaların Ginnie Mae sertifikalarından önemli bir farkı, Freddie Mac'nin
sadece aylık ödemelerinin faizine garanti vermesidii^. Eğer anapara ödemelerinin
gerçek, ilk borçludan tahsil edilememesi halinde bir yıl içinde yatırımcılara ödeme
garantisi de ayrıca verilmektedir. Ancak buradaki fark (Ginnie Mae'de ABD hüküme­
tinin garantisi varken), Freddi Mac'nin garantisinde hükümet kuruluşunun
güvencesinin bulunmasıdır. Yalnız şu konuyu da vurgulamakta yarar vardır.
Freddie Mae, kendini garantisiyle ihraç yaptığı gibi. Federal garanti taşıyan ipoteğe
dayalı menkul kıymetleri de ihraç edebilmekte, bu nedenle yaptığı hizmetler ve
garantiler için komisyon almaktadır. Fannie Mae de konvansiyonel ve federal garan­
tili ipotek havuzlarına dayalı menkul kıymetler ihraç etmektedir. 1984'te ilk defa
değişken faizli ipoteklere bağlı olarak yaptığı ihraçlarda, yatırımcılara anapara ve
faiz ödemeleri için (vadesinde) garanti vermektedir.
Özetlersek; Fannie Mae ve Freddie Mac, sigortasız veya özel sektör kurum­
larınca sigortalanmış ipotek kredilerini, bu kredileri veren kurumlardan alarak,
kendileri havuz oluşturmakta ve buna dayanarak pass through ihraç etmektedirler.
Bu havuzdaki ipotek kredilerinin tam homojen olması şart değildir, farklı faiz oran­
larında olabilirler. Faizin zamanında geri ödenmesini de ayrıca garanti ederler.
Garantiyi kendi adlarına (hükümet adına değil) vermektedirler.
III.B İPOTEĞE BAĞLI TAHVİLLER
(Mortgage Backed Bonds)
ABD'de, ipoteğe bağlı tahviller yerel hükümet kuruluşları, belediyeler çeşitli
konut finansman programları çerçevesinde sunulan kredilere bağlı olarak
sağladıkları ipoteğe bağlı gelirleri karşılık, güvence göstererek de ihraç edilirken,
Fannie Mae ve Freddie Mac tarafından da ihraç edilmektedir. Ayrıca ipotek port­
föyüne sahip tüm kuruluşlarca da ihraç edilmekte ve bu kıymetlere de önemli bir
talep bulunduğu görülmektedir.
İpoteğe dayalı tahviller,^ihraç eden kurumun bir borç yükümlülüğünü gösteren
menkul kıymetlerdir. Bu ihraç, pazarlaması kolay olan ipotek kredilerinin
oluşturduğu bir havuzla teminat altına alınır. İpotekten sağlanan gelirler, ipoteğe
dayalı tahvil yatırımcısına anapara ve faiz ödemesi olarak tahsis edilmez, çünkü
bunlar tahvildir ve belirli bir vadeleri bulunmaktadır (genelde 5 ve 12 yıl arası).
Ancak faizleri genelde 6 ayda veya yılda bir ödenirken, bilançosunun pasifinde yer
alır, bunun teminatı olan varlıklar (ipotek kredileri) ise aktifte bulunur. Herhangi bir
tahvil nasıl ihraç ediliyorsa, bunda da aynı işlem yapılır. Ancak ipotek teminatlı tahvil
durumunda, borçlu borcunu ödemezse, Yeddiemin (Trustee) Fon, tahvil sahipleri
adına ipotekli teminatı satabilir. Bu tür menkul kıymetlerde, tahvil ihracına borçlanan
kuruluşun genel fonları da teminat olarak gösterilebilir. Eğer böyle ise anapara geri
ödenmesi klasik tahvillerdeki gibi vade sonunda yapılır.
İpoteğe bağlı tahvilleri Freddie Mac ve Fannie Mae de ihraç etmektedir.
Fannie Mae, ipotekli alacaklarından oluşan aktifini teminat olarak göstererek
piyasadan borçlanmakta ve bu nedenle ihraç ettiği tahvilleri alan kurum ve bireysel
yatırımcılara belirttiği faiz ve vadelerle düzenli ödemelerde bulunmaktadır. Bu
tahvillerin teminatı, Fannie Mae'in karşılık gösterdiği alacaklarıdır ve bunun dışında
ek bir garanti, sigorta vermemektedir. Freddie Mac'de aynı işlemleri yapmaktadır.
Herşeye rağmen bu kurumların arkasında kamusal bir garanti olduğundan, bu
tahviller daha düşük faizle iyi bir talep bulmaktadırlar.
Daha önce de değinildiği gibi bu federal konut finans kredileri dışında, yerel
idareler, belediyeler ve özel kuruluşlar (konut finans kredisi veren, bu programları
yapanlar) da bu çeşit tahvilleri ihraç edebilirler.Bunlara karşılık ipotekten sağlanan
gelirleri teminat göstermektedirler. Belediye gibi yarı kamusal kuruluşlar önemli
vergi muafiyetleri nedeniyle daha düşük faizlerle bu tür menkul kıymetleri ihraç
ederek, konut finansmanı sağlamaktadırlar.
Ancak özel sektör kumşlarma ait bu tür tahvillerin talep ve kabul görmesi,
onların (rating) derecelendirme kurumlarından yüksek derece almalarına bağlıdır.
Bu ise ağır koşullara bağlıdır. İpotek havuzunun kalitesi, aile konut kredilerinden
oluşması, ikincil piyasaya sahip olabilmesi gibi. Ayrıca teminat olarak gösterilen
aktiflerin, tahvil ihracının ihraç edene getirdiği mali yükümlülüğün en az iki katı
olması gibi şartlar aranıyor. Böylece yatırımcıya önemli ölçüde güven verecek
koşulların, ihracattan önce yerine getirilmiş olması gerekiyor.
İpoteğe dayalı tahviller, nedeniyle derecelendirme kuruluşları önem kazanmış
ve piyasa da bu açıdan gelişme göstermiştir. Hatta ihraç eden kurumun mali yapısı
çok güçlü olmasa da, onun ihraç ettiği ipoteğe dayalı tahvil yüksek not alabilmekte
ve bu durum, tahvilin teminatının gerekenin üstünde bir değere sahip olduğunu
göstermektedir. Söz konusu teminatlar (rating) kurumlannca periyodik olarak üç
ayda bir kontrol edilmekte, eğer teminatın değeri tahvil ihraç sözleşmesindeki
değerin altına düşmüş ise ilave teminat istenmektedir. Rating kuruluşları, tahvili
AAA olarak değerlendirmiş ise, ihraç eden kurum, en ucuz maliyetle fon sağlamış
olmaktadır.48
48 Henderson, J ; ve Jonathan, S; Securitisation, Woodhead, London, 1988 8.31 ve Tantan, A.g.k. 8 . 64
58
III.C ÖDEME AKTARIMSIZ İPOTEK SERTİFİKALARI
(Mortgage Pay Through Securities, Pay Through Bonds)
Ödeme aktarimsiz ipotek sertifikaları, pay throuh'larda ipoteğe dayalı tahviller
gibi, ihraç eden kurumun sözkonusu ipotek kredilerinden oluşmuş havuzun güven
ceye aldığı yükümlülüklerdir. Bu tahviller de aynı pass throuh'larda olduğu gibi ihraç
eden kurumun bilançosunun pasif tarafında borçlu olarak gösterilir.49
a) İpoteğe bağlı tahvillerin çok kullanılan türlerinden biri olan "teminatlı ipotek
borçlan" (Collateralized Mortgage Obligations CMO's)'dır. Teminat karşılıklı
ipotek borcu (CMO's), ipotek kredisinin vadesinden önce ödenmesi nedeniyle, kredi
veren açısından karşılaşılan sorunlara bir çözüm olarak, ilk kez 1983'te Freddie
Mac tarafından "CMO" adlı yeni bir menkul kıymet yaratılmıştır. CMO'lar, ipotek­
lerden oluşan bir havuzdaki hisselerini gösteren (pass through'lar) tarafından
desteklenen ve aynen bir tahvil gibi ana para ve faiz ödenmesini sağlayan bir
menkul kıymettir.
Bilindiği gibi ipotekli kredilerden oluşan havuzlardaki hisseler, ipoteğe dayalı
menkul kıymetlerle (Mortgage Backed Securities) ikincil piyasaya finansal enstrü­
man oluşturmaktadırlar. Bunlara ipoteklerin sağladığı gelirler, bu pass trough'lar
aracılığıyla, yatırımcılara anapara ve faiz ödemeleri olarak aktarılmaktadırlar. Bu
nedenle bu tür kıymetlere "ödeme aktarmalı" (pass through) denilmiştir. Burada ise,
teminat karşılığı (collateral) bir kredinin geri ödeneceğinin garantisi olarak bir
mülkün ipotek altına alındığını, rehnedildiğini göstermektedir. Klasik ipoteğe bağlı
menkul kıymetler, bağlı oldukları ipotek havuzunun gelirlerini, yatırımcıya
yansıttığı için, 6 aylık veya yıllık ödemeleri, daha kısa vadeli yatırım tercih
eden tasarrufçuları pek cezbetmiyor. Bu probleme çözüm bulmak için çok serili
olarak ihraç edilen teminatlı ipotek borçları, yatırımcı tercihlerine uyacak bir
enstrüman olarak ihraç edilmiştir.
Böylece, "teminatlı ipotek borç" ihracı, farklı vadelere sahip, birkaç seri
tahvilden (üç sınıf) oluşmaktadır. Kısa vadeli seriler =A=, biraz üstündeki kısa vadeli
seriler =B=, en uzun vadeli tahviller de =Z= seri olarak tanımlanmaktadır.
İpotek havuzundan gelen nakit akışından, faiz ödemelerine düşen kısım, tüm
seri tahvil maliklerine üç ya da altı ayda bir aktarılırken, anapara geri ödemesi
sadece A serisi tahvil sahiplerine yapılıyor. A serisi tahvil sahiplerine ödendikten
sonra kalan kısım B serisine, yine bu ödemeden sonra kalan miktarda Z serisine
ödenebilmektedir. Hatta Z serisine, kendisinden önceki tüm seri tahvillerin faiz ve
anapara ödemeleri bittikten sonra faiz ve anapara ödemesi yapılmaktadır. Serilerin
farklı vadelere sahip olması, çok farklı tercihlerde bulunan yatınmcılara ulaşılmasını
sağlamıştır. Ayfık nakit akımını (ödemeyi) oransal olarak dağıtmak yerine, pass
through'larda olduğu gibi, CMO'ya getirilen değişik tahvil sınıfları serileri arasında
49 Hazelnut; A.g.k. S. 75 v d .
erken ödemeden doğan risk dağıtılmak istenmiş ve anaparanın dağıtımına serilerde
öncelik sıralaması yapılarak yeni bir çözüm getirilmiştir.
Ayrıca faiz ödemelerinde de tahvil serileri oranında oransal olarak, öncelikli bir
dağıtıma gidilmektedir. Örneğin A ve B serisi tahviller, ipotek destekli menkul
kıymetlerden gelen faizin 1/3'i A serisine, 2/3'si B serisine ödenmektedir. Faizli
ipotek destekli menkul kıymetler %12 öderse, A serisi tahvil sahibine %4, B serisine
%8 faiz ödenecektir. Anapara geri ödemelerine de yukarıda değinilmiştir. Bu konu­
da şu sistemi de açıklamak yararlı olur. İpotek teminatlı menkul kıymetlere yapılan
anapara geri ödemesi ve erken ödeme derhal CMO'ların seri tahvillerine transfer
edilmez, bir itfa fonuna aktanlır. Her 6 ay sonunda, itfa fonundaki biriken meblağa
bağlı olarak, CMO'lardan uygun bir miktar ihraç eden kurum tarafndan başabaş fi
yatlarla geri alınır ve bu tahviller sadece A serisi tahvillerin içinden kurayla seçilir.
Ne zaman tüm A serisi tahvillerin tamamı geri alındığında, CMO'yu ihraç eden
B serisi tahvilleri geri almaya başlar. Bu nedenle A serisinin kısa vadeye sahip
olduğu ve yüksek bir erken ödeme riski taşımasına karşılık, B serisi ise daha uygun
(fakat yine de kısa vade tanımı içindedir) bir vadeye ve daha düşük bir erken ödeme
riskine sahiptir. Bu seriler (A,B dışındakiler) daha uzun bir vadeye ve daha az erken
ödeme riskine sahip olacak şekilde düzenlenirler.^o
A serisi CMO'lar, piyasada kısa vadeli Hazine Bonoları ve şirket tahvillerine, B
serisi CMO'lar da orta vadeli, finansal enstrümanlara rakip durumdadırlar. Z serisi
CMO'lar ise uzun vadeli yatırımlar için tercih edilen bir yatırım aracı durumundadır.
CMO'ların hemen hemen %80'i, FNMA, GNMA ve FHLMC'nin ihraç ettiği
ipoteğe dayalı menkul kıymetlerle teminatlandınimıştır. CMO'ların yaratıcısı
olarak bilinen FHLMC (Freddie Mac), bugün çıkan CMO'ların sadece %20'sinden
sorumludur. Diğer kalan kısımdan da yatırım bankaları (Investment banking), inşaat
firmalan, ipotek tasarruf ve kredi birlikleri (S&L's), sigorta şirketleri sorumludur.
(1991'de CMO'ların toplam değeri 151 milyar dolara ulaşmıştır.)5i
Genel olarak pass through'ların geliri yatırımcılara dağıtılana kadar
vergilendirilmez. Teminat üzerindeki alacak hakkı, biraz sonra incelenecek olan bir
diğer pass through türü, (Strips)'lerdeki gibi yapılandırılmaz. CMO yatırımcılann,
farklı serilere farklı ödemeler alması, gelir vergisinin şirket ve yatırımcı düzeyinde
hesaba katılmasına neden olmuştur. ^ 2
CMO ihraçlarının yüksek kalitede olması, ihraç eden kurumun kredi
değerliliğinden ileri gelir. Bu ihraç eden kurumlar; iflasa tabi olmayan kuruluşlar ile
yüksek kredi değerliliği olan bir şirketin yan kuruluşlarıdır. Burada amaç, CMO ihraç
eden kurumu, potansiyel iflastan uzak tutmaktır. Bu nedenle bazen yan kuruluşun
ihraç ettiği'CMO'lar, ana kuruluşun menkul kıymetlerinden bile daha yüksek bir
50 Para ve Finans; A.g.k. S. 1551
51 Hazelnut; A.g.k. S. 74 vd.
52 Bahadır; A.g.k. S. 45
derece alabilir. Tasarruf ve Kredi Birlikleri, Tasarruf Bankaları ve Kredi Birlikleri
(Thrift lnstitution)'da direkt olarak CMO ihraç eden kurumlardır. Bilindiği gibi bu
kurumlar FSLIC (Federal Saving and Loans Insurance Corparation) Federal
Tasarruf ve Kredi Sigorta Kurumu tarafından sigortalıdırlar. Bu durum rating şirket­
lerince olumlu bir puandır. Eğer CMO konusunda bir problem çıkarsa, FSLIC bono
ödemelerini yüklenecektir. Aynı şekilde FDIC (Federal Deposit Insurance
Corporation) Federal Mevduat Sigorta Kurumu'nun sigortalandığı kurumlar
(Örneğin Ticaret Bankaları v.b. gibi )da CMO ihraç edebilmektedir.
Thrift institutions'lar mevcut varlık portföylerini likidite etmek için CMO
piyasasını kullanmaktadırlar. İpoteğe dayalı bonolar içinde CMO'yu daha etkin
değerlendirmektedirler. Bunların yanında menkul kıymetler dealer (securities dealer)'lar, CMO aracılığıyla arbitraj karı elde ederler. CMO'ların A serisi. Hazine
Bonosu üzerinde oldukça iyi faiz farkı ile satıldığı sürece CMO talebine yoğun
şekilde başvururlar. İnşaat holdingleri, firmaları da CMO piyasasını, vergi avanta­
jları ve muhasebe kolaylıkları nedeniyle tercih etmektedirler. Bu kurumların dışında
CMO talebinde bulunan, bu değerleri saklayan ipotek bankaları ve sigorta şirketleri
aynı zamanda ihraç edici kurumlardır.
b) CMO'nun erken ödeme riskine karşı koruyucu, bu riski azaltan belli bir geri
ödeme planına sahip özel serileri de ortaya çıkmıştır. Bu grup tahvillerinin erken
ödeme hızları belli bir dönem aralığı içine adeta hapsedilerek garanti altına
alınmıştır. Bunlar, kontrollü amortize edilen tahviler (planned amortisation
class bonds- PACS) olarak tanımlanır. Geri çağrılma ve temdit risklerine karşı
korumalıdırlar. Özellikle, şirket tahvilleri piyasasında bir risk artışı söz konusu
olduğunda, bu tahviller şirketler için daha güvenlidir, çekicidir. PAC'Ier "sinking fund
corparate bond'lara parelel bir yapıdadırlar.53
c) Bir de CMO'nun yeni bir türevi olarak. Amortisman Yapıları Belirlenmiş
Tahviller (Target Amortisation Class-TAC) bulunmaktadır.
Bu tahviller, bazı kurumsal yatırımcıların geri çağrılma ve temdit risklerine
karşı aynı anda korunmak isterken, bazıları da sadece bir riske karşı korunmayı
talep ederler. Örneğin geri çağrılma riskine karşı korunmak isteyenler için TAC
ortaya çıkmıştır. Ters TAC'Ier ise sadece temdit riskine karşı korunmak isteyenler
için geliştirilmiştir.
Herşeye rağmen CMO'ların erken ödeme riskini yok etmediği, sadece bu riski
yeniden dağıttığı gözden kaçmamalıdır. Tabii bu risk CMO serilerine göre azalabilmektedir.
53 Ibid, S. 41 Fabozzi, F; A.g.k. S. 287
IILD ŞERİTLİ İPOTEĞE DAYALI MENKUL KIYMETLER
(Stripped Mortgage Backed Securities)
İlk kez Fannie Mae tarafından 1986'da, ihraç edilmiştir. Bu menkul kıymetler,
ne ödeme aktarmalı (pass through) menkul kıymetlerde olduğu gibi anapara ve faiz­
leri; havuzdaki hisseye göre oransal olarak, ne de CMO'larda olduğu gibi öncelikli
seri tahvillere bağlı olarak seriler arasında eşit olmayan şekilde paylaştınlarak bir
dağıtım yapılmaktadır. Çünkü GMO'nun serilerindeki dağıtım sonucunda, iki tahvil
serisi hem farklı sentetik kupon oranları ortaya koymuş, hem de faiz değiştiğinde
ilgili teminattan farklı bir performans göstermişlerdir.^^
Bu nedenle Strips'lerde, tüm faizler "sadece faiz 10 serisi" diye tanımlanan,
tüm ana para "sadece anapara PO serisi" diye tamamlanan tahvil serilerine
paylaştırılmıştır. Böylece Strips'ler, kurumsal yatırımcılara, daha önce piyasada
bulunmayan (risk/getiri) özellikleri taşıyan sentetik menkul kıymetleri satın alma
imkanı vermişlerdir. Strips faizi sadece (10 Strips) veya ana paraya sadece (PO
Strips) olarak ifade etmekte ve ona göre faiz ve ana parayı dağıtmaktadır.
Strips'i nitelikli hale getiren anahtar husus yüzdelerin zaman içinde
değişmemesidir.55 (I0=lnterest Only) (PO=Principal only).
Piyasadaki yatırımcılann tavanı genişletecek ve onların taleplerini, tercihleri
doğrultusunda karşılayacak yeni oluşumlardan biri olan Strips, pass trough'ların
şeritli "stripped" ipotekli menkul kıymetlerdendir. Buradaki şeritler, iki sınıftadır.
Yukarıda da açıklandığı gibi, faiz şeridi ve anapara ödemeleri şerididir.^^ Böyle bir
menkul kıymetle örneğin yıllık faiz %10 olan bir ipotek, %14 kuponlu menkul kıymet
(premium security) ve % 6 Iskontolu menkul kıymet (discount security) şeritlerine
ayrılabilir. Şeritli menkul kıymetlerin ortaya çıkışı sıfır kupon (zero-coupon)
piyasasındaki gelişen tekniklerin bir yansımasıdır. İhraç eden kurumlar,
yatırımcıların
tercihlerini
karşılamak
amacıyla piyasayı
bölümlemeyi
amaçlamışlardır.57 Bu süreç 1985-86 yıllarında REMİG mevzuat ile başlamıştır.
III.E GAYRİMENKUL İPOTEK YATIRIM ARACI
(Real Estate Mortgage Investment Conduit)
1986'daki vergi reformu yasası, gayrimenkul ipotek araçlarını, vergi
muafiyetine sahip (tax-exempt vehicles) araçları yaratmıştır. Kısaca REMİC diye
tanımlanan bu finansal araçlar federal gelir vergisinden muaftırlar. Bu deyim ilk defa
(ABD Tax Reform Act)'de kullanılmış, ipotek teminatlandırılmış borçlanma taahhüt-
54 Bahadır; İbid,
55 Hazelnut, Ibid, S. 73 v d .
58 Henderson; ve Jonathan; A.g.k. S. 39 ve Tantan, A.g.k. S. 71
5^" Tantan, A.g.k, İbid, Julian Walmsley; The New Financial Instruments, John Wiley Sons, 1988. 8 . 261
lerinin, vergi yönünden ayrıcalıklı olarak yapılandırılarak ortaya çıkmıştır. CMO, bir
borçlanma ve finansman aracı iken REMİC, aktifteki varlıkların (alacak hakkına
bağlı) satışını sağlayan bir araçtır. İpotek kredilerinin devredilmesiyle borçlanma
için teminat gösterilmesi, vergi uygulamaları açısından farklı değerlendirilmektedir.
İpotek destekli borçlarda, bunları temsil eden menkul kıymetlerde, diğer ipoteğe
bağlı menkul kıymetlerdeki muhasebeleri ve vergileri kaldırmaktadırlar. Hatta
şeritleme (stripped) prosedürü dalıi dalıa basitieştirilmelctedir. 1986'da İlk kez
ipotek şeritleri, özel sektöre ait olup, ilk kamusal kurum olarak FNMA'da şeritli uygu­
lamayı başlatan kurum olmuştur.
Remle, CMO ve ipoteğe dayalı menkul kıymetleri ihraç eden kurumları ve
yatırımcıları şu sorunlardan uzaklaştırmıştır; CMO'lar varlıklarının satışı olarak
değil, teminatlı borç işlemi olarak kabul edildiğinden. Devlet Gelir Genel Müdürlüğü
(Internal Revenue Service-IRS) tarafından borçlarla ilgili araştırmaların, koşulların
yerine getirilmesinin incelenmesi yapılmakta, bu nedenle CMO'ların etkinliği azal­
makta, ihraç eden kurumun maliyeti artmaktadır. CMO'lar borç olarak niteliğinden,
minumum sermaye yeterliliğine tabi olduklanndan, ihraçları bu nedenle sınırlı
olmaktadır. Ayrıca 1986 vergi reformu öncesi, tasarruf kurumları ve yabancı
yatırımcılar için CMO piyasası yeterli düzeyde avantajlı bulunmuyordu.
İşte REMİC mevzuatı ve 1986 Vergi Reformu ile bu problemler çözülmeye
çalışılmıştır. Gerek vergi mükellefiyetleri, gerekse bürokrasinin azaltıcı işlemleri,
menkul kıymet yapılarının basitleştirilmesi yönündeki gelişmeler 1987'den itibaren
uygulamaya giren REMİC isimli araçlarla ortaya koyulmuştur. REMlC'Ier ipotek dışı
teminatlarda kullanılmamaktadır.^s
Bir daha vurgularsalc Remic'lerden önce CMO ve ipoteğe dayalı menkul
kıymet ihraç edenler, ve yatırımcılar şu sorunlarla karşılaşıyordu; CMO
ihraçları, varlık satışı olarak değil, teminatlı bir borç olarak işlem gördüğünden, ihraç
eden kurumun bilançosunda pasifte yükümlülük olarak gösteriliyor. Ayrıca
CMO'nun IRS'ın borç şartlarını karşılama gereği maliyeti artıyor ve etkinliğini
azaltıyordu. Yine REMlC'den önce tasarruf kurumları, CMO yatınmlannı vergi
amaçlan için şüpheli krediler karşılığının hesabında dikkate alınan aktifler içine ala­
mazlardı. Böylece bu kurumlar CMO'ya çok yakın bir ilgi göstermediler (1986'ya
kadar). Aynca yabancı yatırımcılarda 1986 sonrası daha avantajlı bir uygulamaya
geçtiler. Remle ile bu problemler çözülmeye çalışılmıştır.
Sadece ipotekli işlemlerde kullanılan Remic'lerde araç düzeyinde vergilendirme
yapılmaz. Bir şirket veya Fon olarak üretilebileceği gibi, bir ipotek havuzu
olarak da oluşturulabilir. Borç niteliğinde oldukları halde CMO'larda aranan
minumum sermaye yeterliliği, Remic'de aranmaz. İpotek varlıkları için Remic
avantajlı bir vergi sınıfı oluşturmaktadır. Remic sahibi yatırımcılar, gelirlerini
tekrardan satma hakkına sahip olduklanndan, diğerlerine oranla daha özgürdürler.
Ocampa, J; ve Rosenthal. J; Securization of Credit, John Wiley sons, 1988 S. 60 ve Tantan, A.g.k. S.73
Remic'i oluşturan iki unsur sözkonusu ipotek teminatı ve yatırım
yapılacak araçlar veya çok sınıflı (çeşitli) menkul kıymetlerdir. Teminat, nitelik­
li ipotektir. Bu ise o finansal enstrümanın bir gayrimenkul rehni ile teminatlandırılmış
olması demektir. Bu menkul kıymetler düzenli faizli menkul kıymetler olup
tahvillere benzemektedir. Nominal değer, borç yükümlülüğünün anaparası ile
karşılanır ve bunlann düzenli kupon ödemeleri yapılır. Düzenli faizli menkul
kıymetler hızlı ödemeli-yavaş ödemeli yapılarda veya kıdemli-ikincil yapılarda ihraç
edilebilir. Kıdemli/ikincil yapının avantajı, Remic mevzuatının bir ipotek havuzunda­
ki ikincil faizlerin kolayca alınıp satılmasıdır. İkincil faiz, düzenli faiz olarak nitelenemeyen her türlü faizlerdir. (Artık faiz)
Remic'in yapısındaki düzenli ve artık faizler, tasarruf kurumları (S&L's,
Savings Banks ete) ve REIT (Real estate Investment Trust) Gayrimenkul Yatırım
Ortaklığına, çok sınıflı ipoteğe dayalı menkul kıymetlere, Remic sayesinde
yatırım yapabilme imkanını vermiştir. Çünkü Remic mevzuatının uygulan­
abileceği ipotek havuzuna çok çeşitli menkul kıymetler bulunabilmektedir;
Örneğin %100 katılma sertifikaları, pass through'lar, pass through'lara kısmı
katılımlar ve haklar, şeritli (stripped) ipotek teminatlı menkul kıymetler, kıdemli veya
ikincil haklar ve nitelikli ipotekler (gayrimenkul hakkı ile teminatlandırılmış) gibi. Yine
ikinci tip teminat olarak, nitelikli ipoteklerden gelen nakit akışlarını tekrar yatırıma
dönüştürmek amacıyla oluşturulan mevcut faizli menkul kıymetlerdir.
Remic'in yatırımcılara sunduğu en önemli hizmet, yatırım aracının
likiditesidir. Çünkü Remic'Ier, kamusal kurumlarca, portföy yöneticilerince
serbestçe alınıp satılırlar. Aynı zamanda çok tranşların (dilimlerinin,
çeşitlerinin) olması, yatırımcılara farklı vadeler arasından seçim yapma
şansını vermektedir. Bu nedenle geniş bir talep tabanı vardır. Ayrıca Remic getirişi
yabancı yatırımcıların (%30) elde tutma stopaj vergisinden muaftır. Yine
geçmişte ipoteğe dayalı menkul kıymetlerde ipotek havuzunun homojenliği aranırdı.
Remic'lerde ise ihraççılara çok sınıflı (çeşitli) menkul kıymete dayanma ve çok
vadeli kıymet ihraç etme, bonolardan bazılarını alıkoyma veya tümünü satma
imkanı tanınmıştır. Vergi ile ilgili yapısal zorlanmalar olmadan bu ihraçlar yapılabilir.
GMO'larda hem ihraçcı, hem yatırımcı vergiye tabi iken, Remic'Ier sadece
yatırımcıyı vergiye tabî tutarlar. CMO ihracı borç olarak nitelendiğinden, borç için
vergi indirimi için sağlanan sermaye tabanına, Remic'de ise işlem, satış olarak nite­
lendiğinden böyle bir sermaye tabanına gerek yoktur. Bu gibi haklar, muafiyetler
Remic'leri daha ekonomik ve özgür kılmaktadır.
Özetlersek, Remic'Ier CMO'ların yeni bir versiyonu olup, gayrimenkul
ipotek yatırım kanalıdır. Remic, teminat kaşılıklı bir ipotek borcu çeşididir. Bir
ipoteğe ait nakit akımını, çeşitli yaratıcı kısımlara ayırmıştır. Bir tür ipotek di­
limidir (mortgage strip). Bu ipotek diliminde ipotek destekli menkul kıymetler port­
föyünden elde edilen gelirler, faiz ödemelerine ve ana para ödemelerine bölünür.
Sadece faiz dilimlerine (interest only strips) yatırım yapanlar bütün faiz ödemelerini
alırlarken, sadece anapara dilimlerine (principal only strips) yatırım yapanlar, ana­
para ödemelerinin tümünü alırlar. Stripped menkul kıymetler, Remic mevzuatıyla
daha basitleştirilmiş ve vergi muafiyetleri ile donatılmıştır.
(Tablo: 2; REMİC Menkul Kıymetleştirme İşlemlerinin Katılımcıları)
Katılımcı Olma
Nedenleri
Bilanço/
Satın
Finansal
Mevzuat
Katılımcılar Alma Satma Oluşturma Yönetme Raporlama Vergi Açısından
Yatırım
Bankacılan
Sigorta Şirketi
Tasarruf
Kurumlan
Emeklilik
Fonları
İpotek
Bankacıları
Banka
REIT
Master Sınırlı
Ortaklık
Müteahhid
Belediyefer
Kar-amacı
Gütmeyen
Kurumlar
(Üniversiteler,
Vakıflar)
Yabancılar
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
Kaynak: Kenneth Levethal & Co. alıntı: Calatchi, Ralp F. ve Sidney B.
Rosenberg; Property Finance, Euromoney Books, London, 1992, S.
143 iç: Tantan, A.g.k S. 79
IV. İPOTEKLİ KREDİLERİN MENKUL KIYMETLEŞTİRİLMESİ
Kredi kurumlarının, bilançosunda bulunan alacakların, alınıp satılabilir
menkul değerler haline getirilerek, aktif bir ikincil piyasa yaratan sürece ve
prosedüre "menkul kıymetleştirme" (securization), denilmektedir. Bu
prosedür hemen, hemen tüm fon kurumları için süreklilik arzeden bir fon
yaratma, bulma kaygılarına çözüm getirmiş, başarılı bir uygulama olmuştur.
İlk defa ABD'de 1970 yılında fikir aşamasından uygulamaya geçen "menkul
kıymetleştirme" mekanizması, federal hükümetin finans kurumlarınca (ipotek
hizmetlerinde uzmanlaşmış) denmiştir. 1970'de ONMA ve FHLMC veya diğer kısa
isimleriyle Ginnie Mae, Freddie Mac tarafından uygulanmıştır. GNMA, pass through
(ödeme aktarımlı sertifikalar)'la menkul kıymet ihraç etmiş ve ipotek
finansmanındaki bölgesel olarak arz ve talep dengesizliğini gidermek amacıyla, fon­
ları menkul kıymet piyasasından (hisse senedi-tahvil), ipotek piyasasına aktarmayı
amaçlamıştır.
Bundan önce ABD sermaye piyasası da ipotek teminatlı menkul kıymetler yer
almadığından, geleneksel ipotek birincil piyasası vardı ve bu piyasa yeterince etkin
değildi. Aynca bölgeler arası fon alışverişi veya fon akımı (kredi talebini karşılamak
amacıyla) yeterince serbest olmadığı için (bölgesel sınırlamalar), özellikle ipotek
piyasası ve buna bağlı menkul kıymetler piyasası gelişememişti. İşte Ginnie Mae'in
"pass through" sertifikaları aracılığıyla fonlar bu engelleri aşmış, ikincil ipotek
piyasası hızla gelişmiştir. Bu menkul kıymetler Devletin güvence verdiği (FHA ve
VA garantili) ipoteklere dayanarak ihraç edilmiş ve ikincil piyasayı oluşturmuştur.
Daha sonra Devlet güvencesi taşımayan geleneksel-konvansiyonel-ipoteklere
dayalı menkul kıymet ihracını yapan Freddie Mac, bu menkul kıymetleştirmede bir
aracı rolü oynamıştır. İpotekleri, ipotek kredilerini, ilgili uzman kurumlardan alıp
"Katılım Sertifikası" "participation certificate" olarak ihraç etmekte ve sermaye
piyasasından bunları arz etmektedir. Bu da bir pass through, menkul kıymetleştirme
işlemidir. Başarılı sonuçlar ve ikincil ipotek piyasasının gelişmesi özel sektörü
özendirmiş ve ilk defa 1877'de Bank of Amerika, ipoteğe dayalı menkul kıymet ihraç etmiştir.
1980'lerde ipotek dışında "Varlığa Dayalı Menkul Kıymetler" ihraç edil­
miştir. Otomobil kredileri, kredi kartı alacakları, leasing alacakları, işletme kredileri,
ihracat kredileri, sanayi kredileri de menkul kıymetleştirilmişlerdir.
*Kredi kurumlarının bilançolarında bulunan alacakların aktif bir ikincil piyasası
olan, alınıp satılabilir menkul değerler haline getirilmesi süreci olan "menkul
kıymetleştirme" en basit şekliyle şöyle gerçekleşiyor;
*Zaman içinde birçok kredi anlaşması yapmış olan kredi kurumu, bilançosun­
da bulunan ve aynı veya benzer koşullar taşıyan kredilerden bir alacak havuzu
oluşturur.
*Kredi veren kurum, oluşturduğu alacak havuzunu özel amaçlı bir kuruma
satar, veya yine böyle bir kuruma bu alacak havuzuna bağlı olarak menkul kıymet
ihraç etmesi talebiyle başvurur.
*Menkul kıymetleştirme uygulamalarını teşvik etmek amacıyla kurulmuş olan
özel amaçlı kurum, genellikle kendi portföyünde tutmak üzere satın aldığı alacak­
lara bağlı olarak bir menkul kıymet ihraç eder.
*İhraç edilen menkul kıymetleri satın alan yatırımcılara yapılacak ödemelere
karşılık, menkul kıymetin bağlı olduğu alacak havuzundan düzenli olarak gelen faiz
ve anapara ödemeleri teminat gösterilir.
*İhraç edilen menkul kıymetler ipotek bankaları ve yatınm bankalannın
aracılığıyla kurumsal yatınmcılara ve tasarruf sahiplerine satılır. Menkul kıymet
ihracını organize eden kurum, menkul kıymetlerin güvenilirliğini ve pazarlanabilirliğini
arttırmak için, ödemelerin düzenli yapılacağına dair bir güvence mekanizması temin eder.
*Satılan menkul kıymetlerden elde edilen fonlar krediyi veren kuruma veya
alacak havuzunu satın almış olan özel amaçlı kuruma aktarılır.
*Krediyi açmış olan kurum, krediyi kullananların yaptığı faiz ve anapara
ödemelerinin tahsil edilip menkul kıymetleri satın alan yatırımcılara aktarılmasında
aracılık etmeye cjevam eder.
*Menkul kıymetleştirme süreciyle kredi veren kuruma dönmüş olan taze fonlar
yeni kredi anlaşmalarında kullanılmak üzere sisteme tekrar girer.^^
(Varlığa Dayalı Menkul Kıymet İhraç Edenler)
Ihraççılar
1- Federal ipotek Kuruluşları
(GNMA, FNMA ve FHLMC)
2- Ticaret Bankaları
3- Tasarruf ve Kredi Birlikleri
4- Oto İmalatçıları Finans Şirketleri
(GMAC, CFC, FMCA, vb.)
5- Diğer finans şirketleri
6789-
Bilgisayar Kiraları
İmalatçılar (Sanayii Şirketleri)
Hayat Sigortası Şirketleri
Menkul Kıymet Firmaları
Birincil Derecede
Menkulleştiren Varlıklar
1- Konut ipotek kredileri
2- Otomobil Kredileri
3- Konut ipotek Kredileri
4- Otomobil Kredileri ve Kiraları
5- Otomobil ve taşınabilir
6- Bilgisayar firmaları
7- Ticari Alacaklar
8- Poliçe Sahiplerinin Kredileri
9- İpotek Kredileri (CMO'lar)
(Kaynak: Cristine A. Pavel, Securitization, Probus Publishing, Chicago, 1989, S. 2 3 İç: Tantan A.g.k S. 26)
Bu konuda bkz; Bilir, S; "Varlığa Dayah Menkul Kıymetler, Menkul Kıymetleştirme" Özel bölüm, Finans
Dünyası, 1993; Belet. N.Ö; "Varlığa Dayalı. Menkul Kıymetleştirme ve Apak.S. " Varlığa Dayalı Menkul
Kıymetler", Bankacılar, Temmuz 1992, Soloman Brothers, "Securitization and Mortgage Market"
August 1987
Menkul kıymetleştirme işleminde başlıca iki tür menkul kıymet ihracı şekli
vardır.
1) Pass-through ; Bu modelde aktifleri elinde tutan kurum (kredi açan), bu
kredileri bir Fon'a satar. Yeddiemin, Fon adına yatırımcılara sertifikaları ihraç eder.
Kredi açan kurum, kredileri fona devredince kurumun bilançosundan çıkarılır, ancak
buna karşılık bilançoya nakit girişi olur. Kurum artık, söz konusu aktif kalemi
(menkul kıymetleştirilen varlık) üzerindeki tüm haklannı, Fon'a devretmiş olur.
2) Pay Through; Bu modelde ise aktifteki söz konusu varlık (menkul kıymete
konu olan) bilançoda kalmakta ve bu varlıklardan oluşturulan havuza dayanarak
menkul kıymet ihraç edilmektedir. Bu kıymetler, artık ihraç eden kurumun finansal
tablosunda borç kalemi olarak gözükmektedir,
Menkul Kıymetleştirmenin, fon yaratma potansiyeli bankaların ilgisini
çekmiştir. Özellikle sermaye yeterliliği açısından "pass through" modeli çok yararlı
olmuştur. Ayrıca faiz gelirinin yerine hizmet gelirinin geçmesi, bankalar için karlı bir
aktivite alanı haline gelmiştir.
Bu yöntemle bilançolarında riskli aktifleri azaltırken kredi kurumları, öz kaynak
yeterliliğini daha rahat karşılamaktadırlar. Burada menkul kıymetlere yatırım yapan­
lar, krediyi veren kurumun değil, menkul kıymetlerin bağlı olduğu aktiflerin kalitesine
dayanarak yatırım yapıyorlar. Kuşkusuz bu güvencenin sağlanması için, derece­
lendirme yapan kuruluşların bu ihraçlara oldukça yüksek derece vermesi (AAA veya
AA gibi) (rating) gerekmektedir.
Böylece 1970'lerden itibaren ihraç edilen ve farklı faiz ve vadeleri içeren bu
menkul kıymetler, yatırımcılar için güvenilir bir yatırım aracı olmuştur. Diğer yandan
da kredi veren kurumlar, bu mekanizma sayesinde, likiditeye dönebilme şansını
bulmuşlar ve özellikle orta ve uzun vadeli, nisbeten düşük faizli ipotek kredilerinin
arzının süreklilik kazanması için ilave kaynağı yaratmak imkanına kavuşulmuştur.
Kısaca, ipotek kredisi veren banka ve kurumların aktifleri bu prosedür sayesinde,
kısa vadede likit hale gelebilmektedir.
Bilindiği gibi menkul değerleştirme yapan banka ya da ipotek kredisi açan
kurum, bilançosunun aktifinde duran ve vadesine kadar periyodik faiz kazancı
sağlayan alacaklılann bu faizinden (ya da bir kısmından) vazgeçmektedir. Buna
karşılık;
1- Parasına yeniden kavuşmaktadır; bir kaynak gereksinimi varsa, karşılan­
maktadır. Burada kaynakların ciro oranı (Turnover Rate) önem kazanmaktadır.
2- Oluşturduğu menkul değer portföyünün yönetimiyle bunun takibini de ken­
disi yapıyorsa bu iş için ücret alarak kazanç da sağlamaktadır. Eğer varlığa temlik
etmekle her türlü sorumluluğundan kurtularak bilançosundan çıkarıyorsa, işlem ta­
kibi yönünden rahatlamak ve bilançosunu daha likit hale getirerek güçlenmek avanKidwell, D; Peterson R.L. Financial Institutions, Markets and Money, Texas, Technic University,
1987, 8. 538
tajını yakalamaktadır. Bu bir sermaye ve kaynak yöntemi olayıdır, içinde bulunulan
piyasanın zorunluluklarına göre hareket edilecektir.
Aktiflerini menkul değerleştirmeye giden kurum, eğer konut sektörünü
finanse etmek ve bu alana kaynak bulmak gibi bir amaca sahip ise;
"Kredilendir, menkul değere dönüştür, tekrar kredilendir" çevrimini ne kadar hızlı
yapabilirse, ayırdığı başlangıç sermayesini o kadar katlayarak finansman sağlamış
olacaktır.
Şirketlerin alacakları, bilançolarının aktifinde yer alan bir değerdir. Vadesinde
defaten ya da belli bir vade süresince taksitler halinde tahsil edilerek nakde
dönüşecektir. Ancak alacakların vadesini beklemek veya sağladıkları itibara daya­
narak kredi kullanmak yerine, bunları kısa yoldan nakte dönüştürmek daha yararlı
olmaktadır ki, bunu sağlayan yöntem de; menkul değerleştirmedir.
İpotek kredilerinin Menkul Değere dönüştürülmesinde birçok kurum ve
kişi iş yapmakta ama sonuçta fon transferi, menkul değer aracı kullanılarak
yapılmaktadır. Menkul değerleştirmenin bir diğer boyutu da kredi verenin risk ve
sorumluluk durumuya ilgilidir; verdiği krediler bilançosunun aktifinde bir varlık ama
aynı zamanda bir risk olarak vadesine kadar bekleyecek iken menkul değere
dönüştürülmekle bilançodan çıkmakta yani risk sona ermektedir. Ancak, temlik
hukukunun uygulanmasında kayıt dışı bir sorumluluk sürdürülmektedir.
Menkul değerleştirmeye yönelmenin ekonomik motivasyonu, düşük maliyetli
kaynakları doğrudan sağlayabilme olanağıdır. Burada işlem maliyeti ve işletme
giderleri finansal aracılıkta hizmetlerine göre daha düşük olduğu gibi faiz ve kredi
risklerinden kurtulmuş olduğundan yönetim de kolaylaşmaktadır.
Yasal motivasyon ise, vergi avantajları ve bankaların mali güçlerinin
ölçümünde kullanılan Sermaye Yeterliliği Rasyo'nun, yüksek riskli aktiflerden çıkıp
daha düşük riskli yatırımlara geçmeyi gerektirmesidir.^i
IV. A. MENKUL KIYMETLEŞTİRME SÜRECİNDE
HİZMET VEREN KURUMLAR
1) Bu kurumlar ipoteğe dayalı menkul kıymetlere teminat olacak, aktif
değerlere sahip olanlar, ipotek kredisi açan kurumlardır. (Origanator) ABD uygula­
masında bu kurumlar başta Tasarruf Bankaları (Saving Banks, Mutual Saving
Banks). Kredi Birlikleri (Credit Unions) ve Ticaret Bankaları(Commercial Banks),
büyük sanayi kuruluşlarının finans şirketleri, sigorta şirketleri gelmektedir. Ancak
ticaret bankalarımda ipotek kredisi verdiği halde en çok otomobil kredilerini
menkulleştirdiği, hayat sigorta şirketlerinin de, poliçe sahiplerinin kredilerini
menkulleştirdiği görülmektedir.^^
61 Eriş, A.g.k
62 Bkz. Tantan, A.g.k S. (12-32) ve Rosenthal ve Ocampo, A.g.k S. (42-45), Fabozzi, F; Asset and
Liability Management, Probus Publ, Chicago. 1991 S. 425
Bu kurumların yanında bilindiği gibi federal ipotek kuruluşları(GNMA,FNMA ve
FHLMC)'de konut ipotek kredilerini menkulleştirmektedir. Yine menkul kıymet kuruluşlan, firmaları da bu işlemi yapmaktadır.
2) Yukarıda değindiğimiz kuruluşlar, verdikleri kredi karşılığında aldığı temi­
nat, ipoteği menkul kıymetleştirmek için sattıkları halde bu varlıklarla ilgili hizmetleri
(vadesinde anapara, faizin toplanması ve ilgili kurumlara dağıtımı) verirler. Yani
ipotek, menkul kıymete dönüşse bile borç ile borçlunun muhatabı, krediyi aldığı
kurumdur. Bu nedenle bu grup aynı zamanda hizmet verenlerdir.(Servicers)
3)İhraç edenler (issuers) denilen grup, aracı kurumlardır. Bu kurumları birçok
originator veya satıcıdan varlıkları alarak, bir havuz oluşturan ve yatırımcılara
menkul kıymetleri satan şirketlerdir. Yeterli ipoteğe sahip bulunmayan (havuz ola­
cak kadar) kurumlar, varlıklarını bu firmalara satarak bu süreçten yararlanabilir.
Bilindiği gibi en büyük aracı kurumlar ABD federal ipotek kuruluşlarıdır. Bu kuru­
luşlar, konut ipotek kredilerini (Saving and Loans Association), Tasarruf ve Kredi
Birliklerinden, Tasarruf Bankalarından, İpotek Bankerlerinden (Bankalarından),
Ticari Bankalardan satın alarak, paket oluşturur ve buna dayanarak menkul kıymet
ihraç ederek, yatırımcılara arz eder.
4) İhraç işlemleri, genelde yatırım bankalan (Investment Banks) aracılığıyla
yapılmaktadır. Bu kurumlar menkul değerleri ya halka arz ederek, ya da etmeksizin
aracılık yaparak yatırımcılara ulaşırlar. Bir yüklenicidir ve bu kıymetleri ihraç eden­
den tekrar satmak için satın alır. Bu bankalar ihraç eden kurumun yanında, garanti
sağlayan kurumlar, sigorta yapan kurumlar, yeddiemin ve derecelendirme yapan
kurumlarla çok yakın ilişki içinde çalışmaktadırlar.
5) Garanti veren kurumlar (credit enhancers), menkul kıymet ihracının riski­
ni azaltan bir hizmet verirler. Böylece menkul değerin fiyatını daha iyi düzeyde
oluşmasını sağlamak ve daha kolay pazarlanabilmesini temin etmek gibi bir fonksi­
yon ifade ederler. Bu garanti, ihraç eden kurum tarafından da verilir (itibarlı kurum­
lar) veya dışarıdan bir kurum tarafından da sağlanabilir. ABD'de bu olgu, ilk zaman­
larda FHA ve VA tarafından temin edilmiştir. Çiftçiler Konut İdaresi (Farmers Home
Administration)'da bu garantileri vermiştir. Daha sonra FNMA, GNMA ve FHLMG'de
bu gruba katılmışlardır.
1980'lere doğru artık özel sigorta kuruluşları da bu işleve sigortalayarak
(havuzu) başlamışlardır. Özellikle pass through yapıda (ödeme aktarmalı sertifika)
menkul kıymetleştirme tek bir havuzda oluştukları için burada içsel kredi garantileri
söz konusudur. Birincil hak sahipleri, havuzdan gelen ödemelerde ilk halk sahipleri,
ikincil hak sahipleri ise ikinci derecede hak sahibi olup, zararı gerektiğinde üslenmekîedir. Birinciler, Aa/AA derecesine sahip menkul kıymetlerdir.
6) Derecelendirme kuruluşları (Rating Agencies), menkul kıymetlerin kredi
riskinin ölçümünü yapan kuruluşlardır. (İlgili bölümde açıklanmıştır).
7)Yeddiemin (Trustee), kredi garantisi veren kurum ile origanator (varlığın
sahibi-ipotek kredisini arzeden ve ipotek alan) kredi kurumu (ki bu aynı zamanda
ilgili hizmetleri de sunmaktadır), ile yatırımcılar arasında bir aracı kurumdur. Bu
kurum, fon adına ihraççı kurumdan varlıkları satın almak, yatırımcıların serti­
fikalarını ihraç etmektedir. Örneğin ipotek kredisini veren (origanator) kurum, bu
ipoteği sattığından (menkul kıymetleştirmek için) krediyle ilgili hizmetleri borçluya
devam etmektedir. Ancak borçludan aldığı anapara aylık taksit ve faizleri,
Yeddiemin Fon'a yatırır ve Fon da bunları yatırımcılara (menkul kıymetleri satan
alanlar) iletir. Ayrıca Yeddiemin, yatırımcılara verilecek bilgi raporlarının gerçeğe
uygunluğunu kontrol etmekle yükümlüdür. Hatta ipotek kredisini açan ilk kurum,
daha sonra (menkul kıymetleştirme sonrası) borçluya olan ilişkisinde, hizmetlerinde
bir aksama yaparsa, bu görevleri de Yeddiemin Fon üstlenir.
8) Yatırımcılar (investor), ipoteğe dayalı menkul kıymetlerin alıcıları olan ya
bireylerdir, ya da kurumlardır. Bir piyasada kurumsal yatırımcıların güçlü olması ve
önemli bir paraya sahip olması piyasada (market maker) düzenleyici bir rol oyna­
malarına imkan hazırlar. Bu nedenle önemlidir.
IV.B İPOTEĞE DAYALI MENKUL KIYMETLEŞTİRMENİN YARARLARI
1985'lerden itibaren finans piyasalarında menkul kıymetleştirmenin ürünlerin
hızla gelişim göstermesi, kabul görüp çeşitlenmesinin nedeni bu mekanizmada yer
alan tüm tarafların yarar sağlamaları olmuştur. Bilindiği gibi özellikle geleneksel
ipotek kredileri veren kurum, kendi kredi riskini azaltmak için bir ön değerlendirme,
istihbarat yaparak ve sonra da borçluyu sürekli izlemek durumundadır. Kurumun
bilançosunda riskli bir aktif olan bu kalem bilançoda durduğu müddetçe (ki bunların
vadeleri çok uzundur), bu risk kurumun üzerinde kalmaktadır. Diğer taraftan kurum,
mudi ve müşterilerini kredilendirmek için, kendisine kredi bulacaktır. İşte bu neden­
lerle riskinin giderek artması onun leyhine bir durum değildir.
Halbuki, menkul kıymetleştirmede, bu riskli aktif bilançodan çı kani maktadır.
Bank of International Settlements (BIS) tarafından 1992 sonu itibariyle belirlenen
%8 sermaye yeterliliği rasyosu, finans piyasalarında fon kurumlarını adeta
menkul kıymetleştirmeye doğru yöneltmiştir. Çünkü bu rasyoyu iyileştirmek için
kurum ya sermaye arttırımana gidecektir, ya da riski aktifleri azaltacaktır yani
bilançosunu küçültecektir. En karlı ve verimli yol olarak (securization) seçilmiş,
bankaların kısa ve orta vadeli kredilerini içerecek şekilde menkul kıymetleştirmeye
gidilmiştir.
Menkul kıymetleştirmede, bir kurum yerine çok sayıda kurum veya en az üç
kurum (krediyi arzeden, varlık sahibi origanator), garantör ve derecelendirme
kurumu bulunmaktadır. Sonra bu kredi riski bunu en iyi şekilde karşılayabilecek
diğer kurumlara dağıtılmaktadır. Erken ödeme riski ve faiz oranı riski en, etkin
şekilde absorbe edilecek şekilde bir dağıtıma gidilmektedir. ^ 3
^ 3 Ocampa ve Rosenthal, A.g.k. S. 6 v d .
Ayrıca kredilerini satan kurumların borçlulardan faiz ve anapara ödemelerini
tahsil etme ve bu ödemelerini menkul değerleri satın almış olan yatınmcılara aktar­
maya devam etmelerine karşılık aldıkları komisyonlar, faiz geliri yerine riskli
hizmet geliri olarak geçmekte ve karlılık oranlarını da yükseltmektedir. Finans
kurumları bu mekanizma sayesinde aktif-pasif yönetiminde bir esneklik kazan­
maktadır. Ayrıca finans kurumları kısa vadeli faiz oranlarının dalgalı bir trendi
olduğu düşünülürse, menkul kıymet ihracı yoluyla uzun vadeli (faiz düşük de olsa)
borçlanma (ve de istikrarlı borçlanma) imkanı bulmaktadırlar. İşte bu nedenlerle
özellikle ipotek kredilerinde uzmanlaşmış finans kurumları ABD'de likidite
sıkıntısını, çok uzun vadeli bu tür aktiflerini menkul kıymetleştirerek
aşmışlardır. Uzun vadeli kredi portföylerini satmaları ve yine bu portföye dayanarak
diğer kurumların ihraç ettikleri menkul kıymetleri tekrar satın aldıklarını, böylece
alacaklarını likidite ettikleri görülmektedir, Bu durumda bilançoda uzun vadeli
(adeta donmuş) gibi alacakların (kredilerin) yerini, benzer getirili ancak aktif bir
ikinci ipotek piyasası ürünü olan ipoteğe dayalı menkul kıymetler almış olmak­
tadır. Derecelendirme ve garantör kurumların güvencesi altında bulunan (hatta yeddiemin-trustee) ve yüksek rating, bu değerlerin likidite derecelerini yatırımcının
da yoğun talepte bulunması, bu değerlerin likidite derecelerini de o ölçüde
arttırmıştır. Hatta bu menkul kıymetin kredi değerliliği, krediyi ilk açan kurumun
değerliliğinden yüksek olduğu için, bu aktifler daha düşük faizlerle piyasadan
sağlanan (yatırımcılardan) fonlarla da finanse edilmiş oluyor. Krediler satılıp bilanço
dışına çıktığından, bunları finanse etmek için alınmış yükümlülüklerin de bilançoda
tutulmasına ihtiyaç kalmıyor. Bu gibi nedenlerle finans kurumları Fon yönetiminde
bir araç olarak da (securization)'dan çok yönlü yararlanılmış olmaktadır.
IV.C İPOTEĞE DAYALI MENKUL KIYMETLEŞTİRMEDE İŞLEM SÜRECİNDEKİ
AŞAMALAR
Bir ipoteğe dayalı menkul kıymet iharcı için, hangi aşamalarda, hangi kurum­
ların ne gibi katkılarda bulunduğu aşağıdaki şekilde uygulama da dikkate alınarak
gösterilmeye çalışılmıştır.
I. Aşama
Konutu satan parayı almaktadır. Bu parayı konutu alan kredi verenden
sağlayarak ödemektedir. Arada emlakçı gibi aracılar bulunabilir. Kredi, kefil ve
garantör desteği ile sağlamlaştırılmakta ve ödenmeme riskine karşı sigorta edilmek­
tedir.
II. Aşama
Krediler, kredi verenin aktifinden çıkarılarak menkul değere dönüştürülmekte­
dir. Bu işlem kredi veren tarafından yapılabildiği gibi ayrı bir kurum tarafından da
yapılabilmektedir. Burada portföyün yönetimi, bir Yeddiemin'ce saklanması, dere­
celendirilmesi, garanti ve sigorta edilmesi, kamu otoritelerince kayda alınıp
İpoteğe Dayalı Menkul Kıymetleştirme
Güvence Verenler
İpoteğe dayalı
menkul kıymetleştirme
Kefil
Garantör
Sigortacı
İpotekli Konut
Kredisi Verenler
Kurumlar
(kamusal - özel)
Portföy
Yönetimi
1 ,
Konutu
Satanlar
Üretenler
Garantör
Konut
Emlak
Komisyon
culan
Yeddieminlik
,
i
Derece­
lendirme
(rating)
Alanlar
Sigortacı
(Borçla­
Kamu
Denetimi
nanlar
Tapu
Dairesi
(undenA^riting)
Pazarlayan
Kurumsal
Piyasa
Yatınmcılar
Gayrimenkul Yatırım
Ortaklığı
ipoteğe Dayalı Menkul
Kıymetler
Gayrimenkul Yatırım
Fonları
denetlenmesi, pazarianması ve nihayet yatırımcıya ulaştırılarak gerektiğinde el
değiştirmeyi sağlayacak piyasanın oluşturulması.
İki aşama olarak gruplandırdığımız bu prosedürde esas fonksiyon; Birikim
sahiplerine uygun bir yatırım alternatifi olarak, aktararak konut sektörüne (hem
üretip satanlara, hem satın alanlara) uygun koşullarda fon sağlamaktır.
Kurulan sistem tarafların tümü için tatminkar olup riskleri en aza indirgeyip,
kazançları maksimize etmeyi başaracak bir yapıda olmalıdır ki ekonomik konjonk­
türe ve sosyal ihtiyaçlara sürekli cevap verebilsin.64
Benzer karakterli bir grup kredi havuzu oluşturulması ve havuzdaki faizlerin
yatınmcılara satılmasıdır. Amerika'da ki ipotek kredilerinin menkul kıymetleştirilmesi buna en iyi örnektir (Pass through sertifikalar ve CMO'lar menkul kıymetleştirilmiş
aktifler). Bu değerler ilgili bölümde detayda işlenmiştir.
64 Ferran. E; Mortgage Securization, London, 1992, S.24 vd.
73
ipotekle Desteklenmiş Menkul Kıymetler (Mortgage-Backed Securities)
İpotek destekli menkul kıymetler şunlardan oluşur;
1- Pass-through sertifikalar (Pass-through certificates)
2- İpotek destekli tahviller (Mortgage-Backed bonds)
3- Pay-through tahviller (Pay-through bonds)
4- Stripped ipotek-destekli menkul kıymetler (Stripped mortgage
backed securities)
5- İpotekli gayrimenkul yatırım kanallari(Real Estate Mortgage
investment conduits) (REMIC)
Sertifika
satışı
satış
İpoteğe Dayalı
Menkul Kıymet
(Sertifikalar)
İhraçcı Kurumdan
Direkt Alan
Finansman Kurumları
Nakit
akışı
Nakit akışı
Sermaye Piyasası
İpotekli konut kredileri
Sertifikaların
satışı
sertifika ihracı)
ipoteğe Dayalı Menkul
Kıymetler İhraç
eden Finansal
Kurumlar
İpoteğe Dayalı Menkul
Kıymet (Sertifikalar)
Nakit
akışı
Yatınmcılar
Sertifika ihraç eden
İpoteklerin kredilerini
emanet alan
Fon
a. B a n k a A r a c ı l ı ğ ı ile K r e d i S a ğ l a n m a s ı
Krediye
Krediyi
Kayda
Kaynaklık
Açma
Alma
Hizmet
b. M e n k u l K ı y m e t l e ş t i r m e ile K r e d i S a ğ l a n m a s ı
Krediye
Yapının
Kredi
Derecelen­
Alım
Kaynaklık
Oluşturulması
Garantisi
dirilmesi
Satım
•
Hizmet
(Kaynak: Mc Kinsey & co Alıntı: James A. Rosenthal and Juan M. Ocampo, Securitization of Credit,
John Wiley Sons, 1988 ve Tantan Agk.s. 122)
GAYRİMENKUL SERTİFİKASININ İHRACINDA KATKISI BULUNANLAR
Bilindiği gibi tüm finansal işlemler bir şekilde yine bazı finansal kurumların
(intermediation),.aracı kurumların faaliyetleriyle yürütülür. En geniş şekliyle bunlar;
1) Komisyoncular; Bir ücret karşılığı borçlulara kredi verenleri bir araya
getirirler.
2)Aracılık yüklenimi yapanlar; (İhraç ve satış güvencesi verenler
UndenA^rites) Kredi verenlerle, borçlulan ve yine alıcılarla satıcıları bir araya getirir­
ler. Ancak borçlu veya satıcıya belli bir tarihte belli bir fiyattan belirlenmiş miktarı
taahhüt ederler. İhraç ve satış güvencesini verirler. Böylece menkul kıymet
talebindeki belirsizliği azaltırlar.
3)Yatırım Ortaklıkları ve Yatırım Fonları; Bunlar, bir varlık (aktif kalemlerden
oluşan) havuzun hisselerini satarlar. Bu fonlarla yatırımcılar çok az fonla katılma
imkanını bulmaktadırlar. Yatırımlarda çeşitlendirme sağlarlar.
4)Banka veya Banka Dışı Finansal Kurumlar; Mevduat kurumları(Bankalar,
tasarruf ve kredi birlikleri, Kredi Birlikleri ve mevduat kabul etmeyenler (Sigorta
Şirketleri, Emeklilik Fonlan ve Finans Şirketleri gibi), hepsi büyük miktarda kredi
verebilmektedir. Bunlar yerine bu değerlere dayanarak menkul kıymet ihracı yoluy­
la tekrar fonlanabilmektedirler. Menkul kıymet talebinin bu kadar büyük bir şekilde
artmasında üç faktör görülmektedir.^^
1- ABD ve diğer sanayi ülkelerinde tasarrufların kurumsallaştırılması:
Tasarrufçular yatırımlarını emeklilik fonlarına, sigorta şirketlerine ve yatırım fon­
larına yöneltmektedirler. Tasarrufların kurumsallaştıniması refahın ve yatınmcılann
karmaşıklığının artması ile ilerlemiştir. Gerçekten de, sofistike yatınmcılann artması
menkul kıymet talebinin yükselmesinde en önemli nedendir. Kısmen gelir vergisi
Cummins; A.g.k, İbid S. 27, ve Tantan A.g.k S.24-35
düşüncesi ve risk/getin karakteristiklen ile motive olan bireysel yatırımcılar, sıfır
kuponlu tahvillere ve hisse senetlerine özel ilgi göstermişlerdir.
2- İkinci faktör, risk yönetmede, özellikle fiyat riskini yönetmede kullanılan
options, future ve diğer riskten korunma enstrümanlarının gelişmesidir. Bu da
yatırımcıların nispeten likit ve güvenilir portföy oluşturmak için bankalara daha az
bağımlı olmaları anlamına gelmektedir. Yatırımcılar kredi portföylerinde transfor­
masyonu gerçekleştirebilmekte ve riskten korunabilmektedir. Eğer bankalar, bu
transformasyonu sağlamanın karşılığında ekonomik rant kazanıyor ve sermayeleri­
ni veya diğer kaynaklarını verimsiz kullanıyorlarsa, bu durumda transformasyon
süreci bankacılık sektörünün dışına finans şirketlerine değil, yatırımcılann portföy­
lerine yönelecektir.
Yüksek miktarda sermaye gereksinimi birçok kurumsal yatınmcıya nazaran
bankaların etkinliğini azaltmakta, (kredi analizinde mukayeseli avantajlarını den­
geleyerek). Eğer diğer etkinlikler bu yüksek sermaye ihtiyacını karşılamıyorsa,
birçok banka türü portföy, bankacılık sistemi dışında kurulmaktadır. Bu pazarı
düşük kaliteli varlıklar için genişlemektedir. Junk tahviller borçlular için faiz oranını
sabitleştiren bir swapli banka kredisinden daha ucuz hale gelmiştir.
3- Yatırımcıların transfer edilebilme veya likidite, hususunda artan istekleri: Bir
menkul kıymet, aynı vadeli bir mevduatla karşılaştırıldığında menkul kıymetin ikin­
cil piyasada tekrar katılma imkanı vardır. Mevduat sertifikası hariç tutulduğunda,
mevduat için böyle bir şey söz konusu değildir. Bazen, mevduata karşılık ödünç
para alınabilir veya bir ücret karşılığı mevduat vadesinden önce çekilebilir. Ancak,
yüksek cezai ödemeler, veya banka kredilendirmesi ile mevduat oranları arasındaki
geniş marj (spread) bu alternatiflerin cazibesini ortadan kaldırmaktadır. Faiz oran­
larının artan dalgalanması veya borçluların kredi değerliliğindeki dalgalanmalaryatırımcı için transfer edilebilirli- menkul kıymeti daha cazip hale getirmektedir.
4- Menkul kıymetleştirmeye teşvik, üçüncü-parti sigortacılar ve yatırım fonlarıtarafından arttırabilir. Ancak, toplam aktif veya toplam pasifle ilgili yeterli (yasal
mevzuat) sübvansiyonlar mevduatla fonlanmanın tercih edilmesini sağlayacaktır.
Mevduat toplayan finansal kurumlar, düşük fiyatlanmış mevduat sigortası,
vergi sübvansiyonları ve nihai kredi kurumuna (merkez bankası) ulaşmadaki süb­
vansiyonları nedeniyle uzun yıllar mevduatla fonlanmayı tercih ettikleri
düşünülebilir. Sübvansiyonları hak edebilme dürtüsü bankaları, ortalama kalitesi
yüksek varlıkları tutmaya yöneltmiştir. Bu sübvansiyonların azalmasıyla birlikte
menkul kıymetleştirmenin hız kazandığı ve banka varlıklarının kalitesinde düşme
görüldüğü söylenebilir. Aynı zamanda, teknolojik gelişmelerin sonucu bilgi işlem
maliyetlerinin azalması ile karmaşık işlemler, dolayısıyla menkul kıymetleştirme
mümkün hale gelmiştir.
IV. D MENKUL KIYMETLEŞTİRMENİN GELİŞİM NEDENLERİ
A) Alacaklı Açısından;
1. Banka sermaye yeterliliği rasyosuna uygun yapı sağlamak
Bankalar açısından, mali bünye denetimi aracı olan sermaye yeterliliği
rasyosuna ^6 daha uygun bir bilanço yapısına ulaşmak için risk puanı yüksek kredi­
lerin menkul değere dönüştürülerek satılması, böylece bilançodan çıkarılması iyi bir
avantajdır. Örneğin Almanya'da menkul değerleştirmenin gelişmemiş olması Alman
bankalarının sermaye yeterliliği oranını karşılamada problemleri olmayışına bağlanmaktadır.67
2. Risk yönetiminin kolaylaşması
Bankalar ve şirketler menkul değerleştirme yoluyla sabit (ya da ender olarak
belli tarih ve koşullara bağlı olarak değişken) bir faiz oranı üzerinden getiriye
bağlanmış olarak bekleyen alacaklarını devrettikleri zaman, faiz oranlarındaki
gelişmelere daha rahat ayak uydurabilecek olanaklara kavuşmaktadırlar.
Faiz riskinin yönetiminde rahatlamalarının yanısıra kredi riskinin yönetiminde
de menkul değerleştirme kuralları çerçevesinde avantajlar elde etmektedirler.
Özellikle ipoteğe dayalı menkul değerlerde taksit ödemeleri başka kurumlarca
ayrıca garanti altına alınmakta, kredi veren böyle bir sigortaya kavuşmaktadır.
3. Bilanço dışı kredilendirme olanakları;
Bilindiği gibi bankaların kredileri hem global olarak, hem de firma bazında belli
sınırlamalara tabidir. Kredilerin zaman zaman menkul değerleştirilerek devredilme­
si bu sınırları yeniden genişleterek bankaların kredi çalışmalarına rahatlık getirir.
4. Düşük maliyetli fon bulmak;
Başlangıç aşamasındaki organizasyon çalışmaları dışında aracılık ortadan
kalkmış olacağından fon sağlanması çok ucuzlayacak, neredeyse vadeyi göz
önüne almak uğruna geçilen faiz farkı düzeyine inecektir.
5. Likiditeye ulaşmak;
Menkul değerin satışıyla, kredi olarak verilmiş olan fonlar belli bir faiz iskontosuyla geri dönecek, dolayısıyla likidite kolayca tekrar sağlanacaktır. Menkul
değerleştirme kanunu varlıkların ileride ele geçecek gelirler olması dolayısıyla,
likiditeye geçiş daha önce alınmış ve topluca sağlanmış olacaktır.
6. Sermayeyi etkin bir biçimde kullanma olanakları sağlamak;
Belli bir alana yatırılmış olan sermayenin, yeniden kullanılabilmesi için tahsi66 Bankalar Yasasına İlişkin 8. No.lu Tebliğ. R.G. (1/4/1993 tarih. 21539 sa.)
Tantan, A.g.k Ibid, Eriş, A.g.k
tatları beklemek yerine, belli bir Iskontoyla tekrar tekrar kullanılarak devir hızı
arttıracak ve burada karşılaşılan fırsatların değerlendirilmesi ihtimali yükselecektir.
B) Yatırımcı Açısından
1. Yüksek getiri
Masrafları düşük bir finansman tekniği olarak, arz edenlere sağlanan
maliyet düşüklüğü, kısmen yatınmcısına yansıtılabilir. Böylece risk yönünden orta
düzeyde olduğu için, riski daha düşük yatırım araçlarına göre daha yüksek getiri ile
dengelenebilir. Her iki durumun birlikte etkisi yatırımcısına yüksek faiz getirişi
sağlamak olacaktır.
2. Likiditeden uzaklaşmak
Genellikle ikincil piyasanın gelişmişliğine bağlı olarak; özellikle menkul değeri
çıkaran kurumun, paraya geri çevirme koşulları çerçevesinden, yatırımcı kolayca ve
yüksek getirişini koruyarak likiditeye dönebilir.^s
3. Kredi riskinden korunmuş sağlam yatırımı alanı bulmak.
Menkul değerlere yatarım yaparak, dolaylı plasmanda bulunmak; Doğrudan
yapılan plasmanlara göre daha güvenli olacaktır.
C) Her iki Taraf Açısından;
1. Düşük aracılık masrafları;
Finansal aracılık yöntemlerinde hem mevduatın toplanması ve kredinin ve­
rilmesi sürecinin işletme giderleri, hem de faizler üzerindeki vergiler, fon kesintileri
çokluğu, bu yöntemle elimine edilmekte, düşük masraflar avantajını her iki taraf da
kullanmaktadır.
Hele ipoteğe dayalı menkul değer gibi, bir yandan da sosyal bir fonksiyonu
olan parasal işlemler çeşitli vergi avantajlarından ve sigortalardan yararlanmaktadır.
2. Yalınlık
3. Kolaylık
4. Kendi başına hareket edebilme rahatlığı
5. Fırsatların arttırılması ve paylaşılması
Menkul değerleştirmenin gerçek anlamda oluşması için aktifindeki varlığın
kesin olarak ve bütün sonuçlarıyla devredilerek bilançodan çıkaniması, görünmez
bir yüklenime dönüşmemesi gerekir. Ayrıca şu noktanın da gözden kaçırılmaması
gerekir; Herhangi bir borçlanma senedinin, varlıklarla teminatlandırılması menkul
değere dönüştürme değil, menkul değer durumunu güvence yönünden destekleme
anlamına gelir.
Menkul Kıymetleştirme
*Asıl borçlulara satış hakkında bilgi verilmez. Alacakların toplanmasında satıcı
Fabozzi, Modigliani; A.g.k. S. 31 vd.
hizmet etmeye devam etmektedir.
*Satılan alacaklar yüksek yatırım derecesi kalitesindedir. Alacakların
zamanında tahsilinde bir sorun yoktur.
*Satılan alacaklar düşük riskli olduğundan düşük getiri, alıcılarca kabul edilmektedir.
*Sermaye Yeterliliği Oranın önemini azaltmaktadır.
*VDMK'lere yüksek derecede alabilmek için, özel amaçlı kurum alacak port­
föyünün başlangıçta ve devamlı olarak kredi analizini yapar. VDMK'lerin alıcıları bir­
den fazla sayıda yatırımcıdır.
Ticaret bankaları, menkul kıymet piyasasında, 1980 sonraları, bir yatırımcı
olarak yer almaya başlamıştır. Özellikle değişken oranlı tahvilleri satın alan önemli
Menkul Kıymetleştirme
- Likiditeyi artırır
- Kredi riskini azaltır, nakit
akışını yeniden oluşturur.
Kredi Satışları
- Nadiren fonlama ile kredi açma
işlevini ayırmaktadır.
- Yatırımcı tarafından alınan kredi ile,
açılan kredi arasında herhangi bir fark yoktur.
(Kaynak: Tantan, A.g.k. 8.135)
IV.E. MENKUL KIYMETLER İLE KREDİLER ARASINDA BİR KARŞILAŞTIRMA
Krediler, bilindiği gibi çeşitli yönlerden menkul kıymetlerden ayrılmaktadırlar;
halka açılma, likidite, kontrat yapma gibi. Bir kredi işleminde banka ile borçlu
arasında bir sözleşme varken menkul kıymet alım, satımında borçlu ile yatırımcı
arasında söz konusu değildir. Yine bu sözleşmeden kamunun bilgisi yoktur, özel bir
anlaşmadır, yasal hakları karşılıklı olarak kapsamaktadır. Kredi veren banka, ile
müşteri arasında özel şartlar bulunabilir. Kredi limitleri, taahhütler, kredinin
alınacağı zaman, miktarı geri ödemeyle ilgili konular gibi.
Bir borcu temsil eden menkul kıymet ise, yatırımcı ile borçlu arasında açık bir
sözleşmeye dayanmaz. Anlaşma borçlu ile kredi verenler arasındadır. Artık bu
anlaşma ihraç nedeniyle değiştirilemez. İhracı yapan, satış güvencesini veren
kurumlar (yatırım bankaları gibi)(under writer), krediyi veren kurumla kredi şartlarını,
tartışır ve menkul kıymetleri ihraç eden sonra zaten satın alacak yatırımcılara
ulaşmaya çalışır. Bilindiği gibi yatırımcılar, menkul kıymetleri vade sonuna kadar
ellerinde tutmaya zorunlu değildir. (Borçlunun erken ödemesi yoksa). Yatırımcılar,
derecelendirme yapan (rating) ve bağımsız denetim yapan kuruluşlardan bilgi
sağlarlar. Yatırım bankaları da borçlulalarla yakın ilişkidedir. Yatınmcılarla, yatırım
bankası arasında açık bir sözleşme olup, bu kurumlar her konuda dürüst olmayı ve
gerekli özeni göstermekle sorumludur. Bunun için gerekli yasal düzenlemeler ve
denetim bulunmaktadır.^^
^ 9 Cumming, C ; " The Economics of Securization", FRB of Newyork, Autumn 1987 8.12 vd.
kurumlardan olmuşlardır.
Banka kredilerini, aktifte tutmamak, likit kalmak amacıyla menkul
kıymetleştirme ile fon teminine gidilmesi ticaret bankları da dahil, tüm kredi veren
kurumların ilgisini çekmiş, bilanço dışı faaliyet geliri elde etmeye yönelmiştir.
Faiz oranlarının, giderek dalgalanması, sadece bankaları değil, banka dışı
finansal kurumları (sigorta şirketleri, emeklilik fonları gibi) da etkilemiştir. Mevduat
yatırım fonlarının sunduğu menkul kıymetleri bu kurumlar talep etmekte isteklidirler.
Hatta onlar da, portföylerindeki faiz riskini düşürmek için uzun dönemli ticari ipotek
alacaklarını satmışlardır.
Bazen tasarruf ve kredi ve diğer ipotek finans kurumlarınca, bu kurumların
kendi garantileriyle ihraç edilen (ipoteğe dayalı menkul kıymetler, ipotek kredileri
havuzuna ilişkin toplam erken ödeme riski ile karşı karşıyadır.
Örneğin aktarımlı ipotek katılım sertifikalarında asıl risk erken ödenme
riskidir (Prepayment Risk). İlgili bölümlerde de belirtildiği gibi bu risk, ipotek
havuzundaki kredilerden bazılarının belirlenmiş ödeme takvimine uyulmadan erken
ödenmesinden kaynaklanmaktadır. Bu tür ipoteğe dayalı menkul kıymetlerin yapısı
gereği de; Erken yapılan ana para ödemeleri yatırımcılara, payları oranında
ödenerek kısmı itfaya gidilmektedir. Bu durumda aktarımlı İKS yatırımcısı her ay
kendisine ne kadar ödeme yapılacağını bilememektedir. Bu belirsizlik başlı başına
bir risk olmakla beraber erken ödeme; plan dışı geri dönen paraların aynı getiriyi
sağlamadığı zamanlar risk sayılmakta, özü itibariyle bir faiz riski olmaktadır.''^ Bir
başka deyişle, ipotek havuzuna her ay akan aylık ödemeler-ki bunlar önceden belli
olan taksitlerin yanısıra borcunu erken kapatmak isteyen borçluların yaptığı erken
ödemeleri de kapsar-katılımcılara yani ipoteğe dayalı menkul kıymetler sahiplerine
paylan oranında dağıtılır. Bu dağıtım yapılırken, yönetim masrafları düşülmekte,
hesap süresi kadar gecikme olabilmektedir. Eğer havuzdaki ipotek kredisi taksit­
lerinden ödenmeyenler olursa bu eksiklik de, sertifika sahiplerine aynen
yansıtılmaktadır. Yani ipotek kredisi havuzundaki fon akışı katılımcılara aynen
aktarılmaktadır. Dolayısıyla taksitlerin ödenmemesi ve ipoteklerin paraya çevrilme­
si için takibe geçilmesi gibi bir risk (Default Risk) olduğu gibi; borçlarm erken öden­
mesi ile yatırım beklenen getiriyi sağlamadan geri dönme riski de (Prepayment
Risk) vardır. Ancak bazı sigorta ve garantilerle ödenmeme riski önlenebilmektedir.
Kredinin erken ödenmesi; Eğer kredinin faiz oranı yüksek ise ve geri ödenerek
kapatıldığı tarihte piyasadaki cari faizler düşük ise bir risktir. Çünkü geri ödenen
para aynı getiriyi sağlayacak şekilde plase edilemeyecektir. Erken ödenme riskinin
ipoteğe dayalı menkul kıymetler yönünden teknik olumsuzluğu ise önceden kestirilmemesi bir belirsiz olarak baştan tereddüt yaratması ve ortaya çıktığında planları
aksatmasıdır.
''O Fabozzi, A.g.k. S. 490
ÜÇÜNCÜ BÖLÜM
GELİŞMİŞ ÜLKELERDE KONUT FİNANSMANI VE
UYGULAMALARI
LABD'DE KONUT FİNANSMANI VE İLGİLİ KURUMLAR, UYGULAMALAR
LA. ABD'DE İPOTEKLİ KREDİ SUNAN FİNANSAL VE UZMAN
KURULUŞLAR
Bu kurumları dört grupta toplamak mümkündür; Ticari Bankalar (Commercial
Banks) Tasarruf ve Kredi Sandıkları (Saving and Loan Associations SL's), Tasarruf
Bankaları (Saving Banks), Kredi Birlikleri (Credit Unions)^''
Bu kurumlardan ticari bankalar dışında olanlar, yani üç kurum değişik
menşelerine rağmen birbirine çok benzeyen özellikler gösterirler ve bu gruba banka
olmayan finansal kurumlar (mevduata dayalı), (Non bank, depository financial insti­
tution-thrift industry) da denmektedir.
Başlangıç tarihi olarak 1810 yılında İskoçya'da Ruthwell'de bir çiftçinin küçük
evinde kurulmuş olan Tasarruf Bankası, (Saving Banks) bu alandaki bankalardan
en eskisidir. İlk tasarruf bankalannın kurucuları, çalışan insanların tasarrufları için
bir gelecek vadediyor ve tasarrufları cesaretlendiriyorlardı. Çalışan kesime borç
verme işlemlerinde bu bankalann yanında, diğer Tasarruf ve Kredi Sandıkları
(S&L's) ve inşaat kurumları, (building society)'de güzel örnekler veriyorlardı. Pek
çok ülkede zayıf gelişme gösteren borç (ipotek) piyasaları, (ev edinme ve kişisel
borç verme) konularında bu kurumlar tutarlı bir aracılık fonksiyonu üstlenerek,
piyasayı ve talebi geliştirdiler.
Bu değişiklik fakat aynı amaçla yapılanmış kurumların (ABD'de S&L's, Saving
Banks, Credit Unions, İngiltere'de Building Society gibi) bugünün bilançolanna
baktığımız zaman geniş hacimde ipotekli borç verme ve bunu temsil eden menkul
kıymetlerde (ipoteğe dayalı menkul kıymetler) hisseleri bulunmaktadır. Hatta
ABD'deki Credit Union'ların ABD'deki diğer tasarruf ve borç kurumlarından çok
daha fazla tüketici kredisi portföyleri vardır. Bilindiği gibi bu kurumların müşterileri,
onlann ortağıdır. Hem ortak, hem mevduat sahibi olan kişinin, kurumdan borç alma
kolaylığı olduğundan, borçların çekiciliği artmıştır.
ABD'de ticaret bankaları dışındaki bu tasarruf ve borç kurumlarından (thrift
industry) Karşılıklı Tasarruf Bankaları (Mutual Saving banks)'ın toplam
hesaplannda %91'ini. Tasarruf ve Kredi Sandıklan (S&L's)'ınkinde ise %79'unu
borç vermeye yönelik vadeli hesaplar teşkil etmektedir.
Bu kurumlarda çek hesapları varlıkların %32'sini kapsamaktadır. Yine varlık
portföyleri ortalama olarak, borçlar portföyünden daha uzun vadelidir. Ayrıca bu
kurumlarda hiçbir mudinin önemli ölçüde hesabı yoktur. Varlıklar portföyünün yük­
sek derecede likit varlıklarından (kısa, vadesiz mevduat ve diğer aracılardaki mev­
duatlar) oluşan bir ihtiyatları vardır. Bu kazanılmış varlıklara ilaveten ipotekleri,
menkul kıymetler de önemli ölçüde bulunmaktadır. Ancak kazanılmış varlıklar (aktif
'^^ Bu konuda Bkz. Hazelnut J.J; "Financial Institutions and Markets" Mc Graww Hill, 1994. S. 402-424
ler), hala toplam varlıklar içinde en büyük bölümü kapsamaktadır (%80-90
arasında). Bu da bize bu finansal kurumların likit yapılarının güçlü olduğunu göster­
mektedir.
Yatırım fonlarında yer alan gayrimenkul (ipotek) portföyü özel ve devlet sigor­
taları sayesinde daha güvenilir kapital haline gelmişlerdir. Daha önceleri, bu garan­
tiden yoksun ipotekler ve bunları temsil eden menkul kıymetler bireysel olarak
piyasaya çıkmazlar, bölünmezler ve güvenilemez belirsiz sermaye varlıkları idi.
Ancak bu konuya teminat unsuru dahil edilince, ipoteklerin bir havuzda toplanması
ve bunlara dayanılarak menkul kıymet ihracı ve ikincil piyasada alınıp, satılabilme­
si, hatta belli bir projeyi finansman açısıyla ihraçlan gibi özellikler kazanmaları
mümkün olmuştur. Böylece ipoteklerde uzmanlaşmış Gayrimenkul Yatırım
Ortaklıkları, Gayrimenkul Yatırım Fonları da mevcut ipotek bankalarının, diğer
tasarruf ve kredi finansal kurumlannın yanında hızlı gelişim göstermişlerdir.
Bununla beraber tüm ipoteklerin ve ikrazlar (borç, verilen fonlar)'ın böyle bir araya
getirilip, sigortalandığını iddia etmekte doğru olmaz.
İpotek bankaları da diğer finansal kurumlar gibi hizmetlerde bulunmakta olup,
daha çok ipotek karşılığı borç verme bu borçların yönetiminde uzmanlaşmışlardır.
Finans şirketlerinin tesis kredilerinde kişisel borçlanmalarda, kiralamada (leasing)
da uzmanlaşmışlardır. ABD'de ki ipotek bankaları ile İngiltere'deki finans şirketleri,
fonlarını toptancı kaynaklardan sağlayıp, perakende hizmetlerle bu fonları borç
verirler. Buna karşılık, diğer, bu işte uzmanlaşmış (tasarruf ve kredi sandıkları,
tasarruf banları gibi) Kurumlar ise fonları (mevduat) ve perakende olarak temin
ettikleri gibi, yine bu fonları perakende olarak borç vermektedirler. Kısaca,
borçlanırken de perakende servis, borç verirken de perakende servis vermektedirler.
Tasarruf ve kredi (ikraz) kurumlarında (S&L's, Saving Banks ete.) olduğu gibi,
Yatırım Fonlarında da büyük miktarda aktif (varlık) bir araya toplanır ve böylece risk
çeşitlendirmesinin karlılığı meydana gelir. Fakat borç verme hem ikraz ilişkisi içinde
bulunduğu için müşterilerin mevduatlarını izleme sırasında, bir müşterinin borcunu
geri ödeme kabiliyetinin profilini de çıkarırlar. Sonuçta, sağlam ve riskli borçlular
tesbit edilerek, borç sözleşmeleri bu nitelikleri yansıtacak şekilde düzenlenmiş
olmaktadır. Bu eleme ve seçim yöntemlerine rağmen yine de bazı varlıkların riskli
kalmalan mümkündür. Burada arta kalan riskler, gayrimenkul yatınm fonlarında
hisse sahiplerinin üstüne aktarılmaz, aynı şekilde banka, sandık şeklindeki ikraz
kurumlarında da bu riskler, mudilere geçmez. Mevduatlar, ana para yanında faizle
birlikte istendiğinde (vadesinde) ödeneceği garantisi verilmiştir. Para piyasası
Yatırım Fonları ve diğer finansal kurumları bu garantiyi tam olarak sağlayamaz. Bu
nedenle bu kurumlarda sermaye yeterliliği rasyosu (capital adequacy ratio) önem
kazanmaktadır.
Banka ve banka dışı finansal kurumlar, mevduat kabul ediyorsa, mevduatları
istendiği anda, garanti ve ihbar müddet sonunda tekrar ödemek zorundadırlar.
Ancak bu olgu bazı diğer finansal şirketlerde daha değişik olmaktadır.
A.B.D'de Başlıca Federal ve Özel Konut Finansman Kuruiuşlan
Konut ve Kent Geliştirme Bakanlığı
(The US Development of Housing and Urban Development)
(1932)
Federal
Mevduat
Sigorta
Kuruluşu
(Federal
Deposit
Insurance
Corp)
FDIC
Federal Konut Kredisi
Banka Sistemi (Federal
Home Loan Bank System)
FHLBS FED statüsüne
benzer bir yapıda
(1934)
Federal Konut İdaresi
(Federal Housing
Administration) FHA
(1994)
Emekli askerler İdaresi
(Veterans Administration) VA
Konut finansman
alanında üst otorite
İpotek Kredisi veren ve
Menkul Kıymetleştirenler
Tasarruf Kredi Birlikleri
(Saving and Loan
Association)
Karşılıklı Tasarruf
Bankaları (Mutual Saving
Banks)
Ticari Bankalar (ipotek
Kredisi verenler)
Kredi Birlikleri (Credit
Unions)
(1946)
Çiftçiler Konut İdaresi
(Farmers Home
Administration) FMHA
(1938)
Federal Ulusal İpotek Birliği
(Federal National Mortgage
Association) FNMA Fannie
Mae (1968'de ikiye bölünür
FNMA ve GNMA)
(1966)
Hükümet Ulusal ipotek
Birliği (government
National Mortgage
Association) GNMA
'Ginnie Mac'
(1970)
Diğer ipotek Kredisi veren
ve bu alanda hizmet ve
yatırım yapan finansal
kurumlar
Tarafımızdan hazırlanmıştır
Federal Konut Kredisi
ipotek Şirketi (Federal
Home Loan Mortgage
Association) FHLMC
'Freddie Mac'
örneğin (Open ended) yatırım şirketleri gibi. Çünkü bu talepleri karşılayacak varlık
portföyleri tamamen pazarlanamaz ve bazende önemli kapital kaybı ile nakde
çevrilebilir. Bu beklenmedik durumlar için, talepleri güvence altına almakta yeterli
nakit ve nakte yakın kıymetler (ihtiyat)'ın, bütün varlıkların belli bir oranda tutulması
önem kazanmaktadır.
Ayrıca ABD'de Gayrimenkul Yatırım Fonları (Real Estate Investment Trust,
Reit), gayrimenkul ve ipoteklere yatırım yapan kapalı uçlu yatırım fonları olup, bu
piyasada çok etkin faaliyette olan kurumlardır.
ABD'de Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları uygulamaları ipotekli kredilere
yatırımdan çok büyük ticari binaların yapımı ya da geliştirilmesi çalışmalarının
finansmanı amacıyla kullanılmakta olup, 1970'li yıllarda büyük krizler yaşamış,
%70'e varan zararlara uğramıştır.Ancak büyük projeler için vazgeçilmez olduğu
anlaşılmaktadır.
Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklar gayrimenkule yatırım yapmak için pratik bir
araçtır. Yatırımcıların kendi yaklaşımlarına göre seçim yapmalarına olanak veren
farklı tipleri de vardır. ABD'de bu uygulama 19. yüzyılda başlamıştır. 1930'larda
vergi avantajlan kaldırılınca bir süre için yıldızı sönmüş ama 1960'da tekrar özel
vergi avantajları sağlanınca yeniden parlamıştır. 1960'da başlayan uygulama, bu
ortaklann kazançlarının vergilendirilmemesi, ortaklanna kesintisiz aktarmalannın
sağlanması şeklindedir. Ancak ortaklar bu gelirle kendi toplam gelirleri
çerçevesinde vergilendirilmektedir. Ne varki 1974'ten itibaren 10 yıldan fazla süren
bir dönemde gayrimenkullerin değer yitirmesi dolayısıyla bu piyasada bir kriz ken­
dini göstermiştir. Bu kriz sonucunda Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarının sermaye
yapıları ve yönetimleri açısından daha güçlü olmaları gerektiği anlaşılmıştır.
1980 vergi düzenlemeleriyle; getiriye yönelik gayrimenkul yatınm ortaklığı
(GMYO), mülkiyete yönelik gayrimenkul yatırım ortaklığına göre daha çekici duru­
ma gelmiştir.''^
1974 yılında GMYO çok büyük fonlar toplayarak, kaliteli yapı projelerinin
gerektirdiğinden fazla sermaye birikimi sağlamıştır. Bu yüzden riskli yapı projelerini
kredilendirdiler ve gereksiz gayrimenkul aldılar, sonunda zarar ettiler. Ancak
varlıkları-gayrimenkuller olsun, ipotekli krediler olsun-uzun vadede kaliteli varlıklar
olduğu için ayakta kalabilirler. Gayrimenkul Yatırım Fonları da şirket statüsünde
olmayan fakat gayrimenkul üzerine yatırım amacıyla kurulan tüzel kişilikler olup
ilişkiler itibariyle GMYO'na benzetmektedir.
Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Türleri
GMYO çeşitli ölçütlere göre sınıflandırılabilir.
1- Yatırımların yoğunlaştığı alanlara göre üç gruba ayırabiliriz;
a-Mülke yönelik GMYO; Bunlar esas itibariyle sermayelerini gayrimenkul satın
^ 2 Rosenberg Menocheîn; "REIT's Emerge as Sources of Real Estate Finance and Investment Real
Estate Rewiew, 1976 S. 4 1 ; Eriş, A.g.k. 3 4 v d , Teker; A.g.k. S. 59 vd;
alımı için kullanırlar.
b-İpotekli kredilere yönelik GMYO; Burada da GMYO ticari gayrimenkullerin uzun
vadeli kredilendirmesine ağırlık verilmektedir.
c- Karmaşık amaçlı GMYO; Bunlak mülk edinmek ve yetkili oldukları tüm
yatarımları dengeli bir şekilde yapmak suretiyle semayelerini belli bir alanda
yoğunlaştırmadan kullanan ortaklıklardır.
2- Sınırlı {Closed-end)/Sınırsız (open-end) Sermayeli GMYO
Sermayesi ve paydaşlığı sınırlı ortaklıklar, belli koşullarla ancak kararlar
dışında sermaye arttırmayacakları için ortakların yeni sermaye çıkarmaları ve pay
oranlarının düşmesi söz konusu olmayacaktır. Bizde düzenleme bu ortaklıklann
kayıtlı sermaye sistemine göre kurulmalarını öngördüğünde yönetim kurulunun
kararıyla, yeni pay senetleri çıkarılarak sermaye arttırımına kolayca gidilebilecek
böylece hem kolay finansman sağlayacak hem de yatırım fırsatları kolay
değerlendirilebilecektir.
3- Borçlanma olanağına sahip olan ve olmayan GMYO
Ülkemizdeki düzenleme GMYO'na borçlanma yoluyla finansman sağlama yo­
lunu belli koşullarla açık tutmaktadır.
4- Süreli-Süresiz GMYO
Süreli ortaklıklar belli bir tarihte işlevini tamamlayarak elindeki gayrimenkul
karıyla paraya çevirip, karıyla ortaklarına dağıtırlar, Süresiz GMYO ise alım-satım
ve işletme yaparak varlıklarını korurlar.
5- Belli gayrimenkul için kurulan GMYO ve belirsiz gayrimenkul için kurulan
GMYO.
FİNANSMAN ŞİRKETLERİ,
TÜKETİCİ VE İPOTEKLİ KREDİLERİN BÜYÜKLÜĞÜ
1989
T ü k e t i c i Kredileri
( İ p o t e k Hariç)
60
50
48.90
40
O
30
-O
N
>
20
10
O
0.39
3.47
0-05
05-10
10-15
15-20
20-50
50-100
Over 10
(1000 dolar)
İpotekli Konut Kredileri
39.02
0
>
5-10
10-15
15-25
25-50
Over 50
(1000 dolar)
Kaynak: Amerikan Financial Services Association Reserarch
and Second Mortgage Lending Report, 1989.
FİNANS ŞİRKETLERİNİN TÜKETİCİ VE İPOTEKLİ KONUT KREDİLERİNİN VADE
YAPISI, 1989
Tüketici Kredilerinde Vade
60 aydan fazla
(%4.9)
İpoteldi Konut Kredilerinde Vade
180 aydan fazla
(%6.6)
61-84 ay
(%5.7)
85-120 ay
(%15)
Kaynak: Amerikan Financial Services Association Reserarcfı Report
and Second Mortgage Lending Report, 1989.
TİCARET BANKALARININ, TASARRUF VE KREDİ KURUMLARININ VE YATIRIM
TASARRUF BANKALARININ AKTİF KOMPOZİSYONLARI,
1964 VE 1991
1964
CD
-D
N
O
>-
Nakit
Menkul
İpotekli K o n u t
İşletme
Tüketici
Kıymetler
Kredileri
Kredileri
Kredileri
Diğer
1991
•D
N
:Z3
>
Nakit
Menkul
İpotekli K o n u t
İşletme
Tüketici
Kıymetler
Kredileri
Kredileri
Kredileri
Diğer
Commercial
Savings a n d loan
Mutual savings
banks
associations
banks
Kaynak: Board of Governors of the Federal Reserve System, Flow of Funds Accounts,
Assents and Liabilities.
FİNANSMAN ŞİRKETLERİNDE, TÜKETİCİ VE İPOTEKLİ
KONUT KREDİSİ A Ç M A G E R E K Ç E L E R İ , 1989
T ü k e t i c i Kredileri
( İ p o t e k Hariç)
Senet
Ödemeleri
Otomobil
Ev D ö ş e m e s i
E v içi
Tatil,
Seyahat,
Satın A l m a
ve Aletleri
Tamirat
Eğitim
veya Tamiri
Diğer
İpotekli Konut Kredileri
Yeni Konut
Diğer
Satınalma
Gayrimenkullerin
Satınalınması
K a y n a k : A m e r i c a n Financial S e r v i c e s Association R e s e a r c h R e p o r t a n d
S e c o n d M o r t g a g e Lending Report, 1 9 8 9
Diğer
İPOTEKLİ KONUT KREDİLERİNDE TİCARET BANKALARININ PAYI (1961-1991)
36
-Apartman ve
İşyeri
32
- K o n u t , Ç i f t l i k , A p a r t m a n ve
-Konut ve
işyeri/
Çiftlik
24
0)
Kaynak: Board of Governors of t h e F e d e r a l Reserve System,
F l o w o f Funds A c c o u n t s , F i n a n c i a l A s s e t and L i a b i l i t i e s .
TÜKETİCİ KREDİLERİNDE TİCARİ BANKALARIN PAYI (1964-1991)
—
42
"T
1 — I — ^ — \ — r
1964
1967
1970
1973
]
1976
S a b i t ö d e m e l i Olmayan K r e d i l e r
Sabit ödemeli K r e d i l e r
Toplam K r e d i l e r
—j—r-
'
1979
1982
1985
r—>
1988
K a y n a k : Board o f G o v e r n o r s o f t h e F e d e r a l Reserve S y s t e m , F l o w
Funds A c c o u n t s , F i n a n c i a l A s s e t s and L i a b i l i t i e s .
1991
of
ABD Tasarruf Kredi Birlil^leri v.b (Tlırift)'nin Sayısı ve Bu Endüstrilerin
Aktif Değerleri(Milyon Dolar)
Dayanışmalı Tasarruf Bankaları
S&L's
Yıllar
Kurumlar
1920
1925
1930
1935
1940
1945
1950
1955
1960
1965
1970
1975
1980
1985
1986
1987
1988
1989
8.633
12.403
11.7//
10.266
7.521
6.149
5.992
6.071
5.320
6.185
5.669
4.931
4.613
3.246
2.817
2.648
2.328
2.099
Kurumlar
Aktif Tutarı
Aktif Tutar
618
610
594
559
542
534
530
528
516
505
497
476
460
403
403
499
621
770
2.520
5.509
8.829
5.875
5.733
8.747
16.893
37.656
71.476
129.580
176.183
338.200
629.800
1.069.547
953.570
966.585
924.534
753.175
5.586
7.831
10.164
11.046
11.925
15.924
22.252
30.383
39.598
56.383
76.373
121.100
166.600
157.400
210.281
284.270
425.966
498.522
Kaynak: Brumbaugh, R.Dan; Thrifts Under Seige; Restoring Order to Amerikan Banking, 1988,
S.7 (1990-1985) ve U.S League of Saving Institutions, Sourcebook, 1990
Seçilmiş Getiriler (1976-1989) (%)
Getiriler
Yıllar
1976
1977
1978
1979
1980
1981
1982
1983
1984
1985
1986
1987
1988
1989
Yen!
Ipoket krd.
oranları
9.10
9.02
9.61
10.89
12.90
15.00
15.38
12.57
12.38
11.55
10.17
9.31
9.19
10.13
3 aylık Haz.
Bonosu
4.99
5.27
7.22
10.04
11.51
14.08
10.69
8.62
9.57
7.49
5.97
5.83
6.67
8.11
S&L'
Aktif
8.18
8.44
8.73
9.29
9.72
10.11
10.82
10.99
11.34
11.46
10.54
9.53
9.31
11.14
Fonlar
6.38
6.44
6.67
7.47
8.94
10.92
11.38
8.82
9.08
8.60
7.51
6.69
6.90
8.40
Day. Tas. Bankaları
Fonlar
Aktif
7.23
7.43
7.73
8.26
8.79
9.42
9.71
10.04
10.62
11.17
11.08
10.57
10.44
11.39
5.98
6.03
6.14
6.80
7.96
9.48
9.64
7.31
7.57
6.83
6.77
6.38
6.60
7.60
LB İPOTEK PİYASALARI
İpotek, gerçek bir mal, mülk karşılığı verilen bir borç aracıdır. İpoteğe göste­
rilen geleneksel sosyal ilgiyi ve ipotek piyasasının ne kadar gelişmiş olduğunu
ipotek araçlarını ve bu konuda uzmanlaşmış kurum çeşitleri açıkça ortaya koymak­
tadır. İpotek piyasasının önemi onun sadece büyüklüğünden ileri gelmemek­
tedir. Halkın ürettiği fonların, tasarrufların ipotek kurumlanna ve piyasasına
akmasına karşı büyük bir ilgisi ve isteği gözlenmektedir. Özellikle tek aile evleri
üzerindeki ipotek miktarı, her Amerikan ailesinin kendi evine sahip olma arzusunu
açıkça yansıtırken, bu fırsatı da büyük ölçüde yakalayabildiği görülmektedir.
Kuşkusuz bu rüyanın gerçekleşmesinde, ipotek işlemlerinde uzmanlaşmış
finansal kurumlar ve çeşitli ipotek sözleşmelerinin, ipoteğe dayalı çeşitli
menkul değerlerin, kısacası geleneksel ipotek piyasasından ikincil ipotek
piyasası ve onun kurumlarına kadar herbirinin aynı hizmeti bulunmaktadır.
Tabiiki bu olgunun temelde nedeni geçmiş deneyime dayanmaktadır. Özellikle
ipotek piyasasındaki yenilikler 1970'ler sonrası oldukça hızlı gelişmiştir. ABD'de
ipotek alanında tüm bu gelişmeler olurken, Türkiye'de ise ipotek piyasası araçları
ve kurumlar aksine gelişmemiş, böylece sermaye piyasasında yaratılan fonlar
başka alanlara yönelmiştir.'^^
İpoteğin Özellikleri
İpotek, mülkün bir güvence olarak gösterildiği bir borç anlaşmasıdır. (Bina
veya araziler vb). Geleneksel ipotek, ikamet edilen mülkler için uzun vade (20-30
yıl), ticari mülkler için kısa vadeliydi. Geleneksel ipoteğin sabit bir faiz oranı
vardır, yani borçlu ve alacaklı bir oran üzerinde anlaşır ve anlaşmanın süresi
boyunca bu oranı sabit kalırdı. Fakat son yılların yüksek ve değişken faizleri ve
oranları, ayarlanabilir oranla ipoteklerin ihtiyacını geleneksel ipoteğe geçerli ve et­
kili bir alternatif olarak ortaya çıkartmıştır. Ayarlanabilir oranlı ipoteklerin, ipotek
piyasasındaki payının 1981'de yüzde 5 iken 1983'te yaklaşık %50'ye yük­
selmesi ilgi çekicidir.
İpotek Çeşitleri
İpotek sözleşmelerinde, ipotek yapan borçlu ile ipotek karşılığı borç veren
tarafın, gayrimenkul üzerindeki istekleri değişiklik gösterir. İkamet edilen veya ticari
gayrimenkuller için "birincil ipotek sözleşmeleri" genellikle aynıdır. Özellikle bu
anlaşmada, borç veren tarafın güvence gösterilen gayrimenkul üzerinde belli istekK a y n a k : Carron, Andrew, S; The Rescue of the Thrift Industry 1983 8.5
leri vardır. Ancak sözkonusu gayrimenkul üzerinde ikinci bir ipotek durumu
olursa, bu durum da borç veren taraf için daha fazla risk taşıması itibariyle bu
anlaşmalar daha yüksek faiz oranında ve daha kısa vadede gerçekleşmekte­
dir. Son yıllarda gayrimenkul fiyatlarının hızlı yükselişi ile bu ikincil ipotekler
yaygın hale gelmiştir. Bu fiyat yükselişleri alıcının gayrimenkulu almak için
ödemelerini yapmasını zorlaştırmıştır. Bu nedenle satıcının satışı tamamlamak için
bu küçük ikinci ipotekleri yapması adeta zorunlu olmuştur.
Son yıllardaki faizlerin yükselişi ve belirli dönemlerdeki kredi mevcu­
dunun azalması, ipotek anlaşmalarında yeniliklerin üretilmesini, ayarlanabilir
ipoteklere ek olarak adete zorunlu kılmıştır. Örneğin, borç veren kurumlar, daha çok
gelir getiren gayrimenkuller üzerinde enflasyondan dolayı alacağının değer
kaybını karşılamak amacıyla ek bir talepte daha bulunmak durumunda
kalmıştır. İşte bu amaçla finansmanının sağladığı binaların , ilerideki değer
artışlarından pay talep etmek istemiş ve bu isteği içeren kapsamlı ipotekler
ortaya çıkmıştır.
I.B.1 Geleneksel İpoteklere Karşı Garantili İpotekler
Literatürde ipotekler genelde garantili veya klasik olarak sınıflandırılmak­
tadır. Garantili ipoteker, borç veren finansal kuruluşa borcun geri ödemesini garan­
ti etmektedir, bu da alacaklının alacağını geri alamama ihtimalinin kalkması demektir.
İlk Garantörler; Federal Konut Edindirme İdaresi (Federal Housing Administration)
ve Muharipler İdaresi (Veterans Administration)(*) İpotek vererek borç fon talep
eden kişi veya kurumlara, ilgili uzman finansal kuruluşa başvurduğu zaman. Devlet
tarafından saptanan bazı karşılıkları yatırmak zorundadır. Buna ek olarak maksi­
mum ipotek oranı da yasalarla belirlenmiştir. Bilindiği gibi klasik ipotekler de, uzman
finansal kuruluşlar tarafından sağlanmakta ancak bu ipotekler Devlet tarafından
garanti altında bulunmamaktadır. Bu tür ipotekler, özel olarak sigortalanabilmekte fakat borç veren kurumlar, yine de borcun ödenmeme riskine katlanmak zorun­
dadırlar. Bu tür ipotekler daha çok riskli olmasına rağmen, daha kolay pazarlanabildikleri gözlenmektedir.
Birincil İpotek Piyasası, İpotek Fonlarında Talep ve Arz
İpotek kredileri, hem birincil, hemde ikincil ipotek piyasalarınca sağlan­
maktadır. Birincil piyasa; ipotek fonları ve borçları yanında ikincil piyasada satılmak
için bunlardan menkul kıymetleştirilmiş (securization) değerleri, hisse senetlerini de
kapsamaktadır. İkincil piyasayı ayrı olarak incelemek yararlıdır.(**)
İpotek fonlarına talep, nüfus artışı ve iç göç hareketliliği ile bütünleşen
73 Hazelnut; A.g.k S. 73 vd.
ekonomik faktörlerden oluşmaktadır. Nüfus artışı, hızlı coğrafik nüfus akımları,
evlere, ofis binalarına, ticari yapılara ve diğer gayrimenkullere talep olarak
sonuçlanmaktadır.
İpoteğe olan talebi daha iyi anlamak için değişik ipotek çeşitlerine olan talebi
sınıflandırmak daha yararlıdır. Yerleşim bölgesindeki nüfusun artması, ipotek talebi­
ni arttıracaktır. Buna ek olarak yeni projelerin gerçekleşmesi için yeni yatırımların
yapılması, ofis binalannın, apartman dairelerinin finanse edilmesi için olan ipotek
talebini arttıracaktır. Ofis alanları ve kiralık yerler için olan talep tahmin edilerek
gerçekleştirme masraflarıda tahmin edilmeli ve yatırımdan gelecek olan getiri de
hesaplanmalıdır. Bu yatırımlardan elde edilecek gelir ile fonların maliyeti
karşılaştırılarak fonlar için olan talep hesaplanabilmektedir.
İpotekler için birincil piyasa (yeni yaratılmış ipotekler için olan piyasa) klasik
olarak yöresel finansal kuruluşlarını, özellikle tasarruf ve borç kurumlarını (Saving
and Loan Asso, Saving Banks, Credit Unions etc.) kapsamaktaydı. İlk borç veren,
ipoteğin yaratıcısı olarak tanımlanırdı. Bu kişi veya kurum, ipoteği ya kendi portföyü
için elinde tutar ya da ikincil piyasa ipoteğinin alt yapısını hazırlardı. Bunlardan farklı
olarak İpotek Bankaları (Mortgage Banks), Emeklilik Fonlan, (Pension Funds),
Sigorta Şirketleri (Insurance Company), gibi birimler klasik olarak hizmet vermek­
tedirler. Emeklilik Fonları ve Sigorta Şirketleri ipotek kredileri düzenleyerek bir ücret
karşılığında kredinin süresi boyunca gerekli hizmetleri vererek, kayıtları muhafaza
etmek, ödemeleri kabul etmek ve gayrimenkulun vergi ve sigortalarını vermek gibi
görevler üstlendiler. İpotek bankalanndan farklı olarak ipotek borcu verenler,
düzenledikleri ipotekleri ellerinde tuttular, fakat daha sonraları ipotek düzen­
lemek ve bunları ikincil piyasaya sürmek gibi bir eğilime girmişlerdir. Ayrıca
bu dönemde, ipotek birincil piyasası da ipotek teminatlı tahvillerin, menkul
kıymetlerin geliştirilmesi, ile genişlemiştir. Gerçekten bu ipotek teminatlı tahvil­
lerin menkul kıymetlerin geliştirilmesi, o kadar büyük ölçüde ipotek piyasasını
değiştirdi ki, şimdi bu tahviller şirket hisse senetlerinin benzer düzeyine ulaşmıştır.
Bu çeşitli ipotek teminatlı menkul kıymetleri Hükümet Ulusal İpotek Birliği
(Government National Mortgage Association-GNMA),Federal Ulusal İpotek Birliği
(Federal National Mortgage Association-FNMA)tarafından yönlendirilmekte,
yöneltilmektedir.
Birinci olarak fon arzı, prensip olarak finansal kuruluşlardan sağlanmaktadır.
İkinci olarak, ipoteklerin çoğu Tasarruf ve Borç kurumları (Thrift Industry) ve ben­
zer finansal kurumlar tarafından tutulmaktadır. Tasarruflar ve borçlanılabilir fon
arzı, ev ipotek piyasasını oluşturmaktadır ve bunlar çok fertli ailelerin ikamet gayrimenkulleri için en önemli borç veren kaynaklardır. Bu tür fon arzında, tasarruf ve
borç birlikleri, finansal kurumlar (thrift), hayat sigorta şirketleri ve hatta ticaret
bankaları (ticari ipotek) önemli kaynakları sunan kurumlardır. Çiftlik ipoteklerinin
(*) Bu kurumlar, daha sonraki kısımlarda detayda incelenecektir.
( ) ikincil piyasa, bölüm ll'de detayda tartışılmıştır.
başlıca yatırımcıları ise hane halkı ve hükümet destekli ipotek kurumlandır.
1970'lerin başlarında ABD'de ki gayrimenkul yatırım ortaklıkları tröstleri,
ipotek fonlarının başlıca kaynağını oluşturmuştur. Özellikle gelir getiren gayrimenkullerde (ofis binaları ve apartman daireleri gibi) bu tröstler kısa vadeli, uzun
vadeli borç kaynaklarını ve menkul kıymet yatırımcılarını kapsamaktadır.
I.B.2. İpotek Piyasasında ve Araçlarında Yeni Finansal Düzenlemeler
(Menkul Kıymetleştirme) ve Kamu Desteği
ABD'de 1930'lara kadar hükümetin konut sektörünün finansmanı ile pek
ilgilenmediği görülmektedir. Ancak 1930'larda yaşanan büyük ekonomik buhrandan
sonra gayrimenkul fiyatlarının hızla düşmeye başlaması ve konut kredilerinin önem­
li ölçüde ödenemez hale gelişi sonucu, konut kredisi arzeden finansal kurum ve
bankaları çok zor duruma düşürmüştür. Bu durum karşısında federal hükümetin
konut sektörünün finansmanına yardım etmesi, bir takım düzenlemelere gitmesi için
pek çok neden ortaya çıkmıştır. Bir taraftan hane halkının konutlarını kaybetme
tehlikesi, diğer yandan konut finansmanında, ipotekli işlemlerde uzmanlaşmış
finansal kurumların çöküşünü önlemek, ellerindeki düşük kaliteli konut kredilerini
likidite etmek son derece önem kazanmıştır. Ayrıca ekonomide anahtar sektörler­
den biri olan emek yoğun inşaat sektörünü de canlandırmak, işsizlik sorununun
büyümesini önlemekte o dönemde gerçekten önde gelen problemler olmuştur.
I.B.2.1 Ev Sahiplerinin Borç Kurumu (Home Owner's Corporation-HOLC)
ABD'de büyük bunalım yıllannda yaşanan ekonomik resesyon, özellikle küçük
çiftçi ailelerinin ipotek teminatıyla aldıkları kredileri ödeyememelerine sebep
olmuştur. Bu konuda çok sayıda iflas ve moratoryum ilanlarıyla karşılaşmıştır.
Ayrıca ev kredisi alıp ödeyemeyerek, evlerini kaybetme tehlikesiyle karşılaşan bin­
lerce aileyi rahatlatıp, ipotek piyasasında bozulmuş dengeleri yeniden kurmak
amacıyla Federal Hükümet, ilk kez 'Home Owner's Loan Corporation' Ev malik­
lerinin Borçları Kurumu'nu (HOLC) yapılandırmıştır.
Bu kuruluş, hükümet garantili tahvil ihraç ederek, borçların satış gelir­
leriyle ev sahiplerinin borçlarını ödeyemedikleri kurumlara finansal destek
sağlamıştır. Hatta bu ipotekleri onlardan satın alarak, yeniden organize ederek,
problemli kredileri yeni bir ödeme tahvimine bağlamıştır. Bu açıdan HOLG'ın önem­
li bir başarı kazandığı gözlenmiştir.
I.B.2.2 Çiftçi Konut İdaresi (Farmers Home Administration) (FMHA)
1946 yılında ABD'de kırsal çevrelerde konut yapımı ve iyileştirmesinin finans­
manı amacıyla piyasa faiz oranlarından borçlanamayacak kimselerin yararlanması
için kurulmuş olup;
1- Doğrudan kredi vermekte;
2- Başka yerlerden bulunan kredilere garanti vermekte,
3- Bağış programları uygulamaktadır.
İşlemleri bölge ofisleri aracılığıyla yapmaktadır. Garanti ettiği borçları kendisi
menkul değer halinde halka arz etmemekte, Federal Financing Bank'a satmakta ya
da hükümet ajansları aracılığıyla menkul değer haline getirmektedir.
Verdiği ya da garanti ettiği kredilerin faiz oranları, sübvansiyonla, piyasa faiz
oranının altında tutulmaktadır.
İPOTEKLİ KONUT PİYASASINDA TASARRUF KURUMLARININ PAYI (1961-1991)
48
20
1964
Kaynak:
Flow of
I
1967
I
1970
I
n
I
1973
\
I
\
1976
r n—I—\—r—T—r—T—\—\—ı—|—ı—\—|
1979
1982
1985
1988
1991
Board of Governors o f t h e F e d e r a l Reserve System,
Funds A c c o u n t s » F i n a n c i a l A s s e t s and L i a b i l i t i e s .
İPOTEKLERİN BÜYÜME ORANI
LG. ABD'DE BİRİNCİL (GELENEKSEL) VE İKİNCİL İPOTEK PİYASALARI
Bilindiği gibi finansal piyasalar "Birincil" ve "İkincil" diye iki gruba ayrılabilmeke ve ona göre değerlendirmeler yapılmaktadır. Birincil piyasalar, veya birinci el
iyasalar, herhangi bir finansal ürünün, tasarruf sahiplerine yatırımcılara ilk kez
unulduğu arz edildiği piyasalardır. Örneğin bir şirketin sermaye arttınmı amacıyla
ani hisse senetlerini halka arz etmesi, hazine'nin yeni bonolarını ihraç edip satışa
: nması veya bir bankanın Varlığa Dayalı Menkul Kıymet ihraç edip satışa sunI ası, gibi işlemler birinci el piyasasının işlemleri olarak kabul edilir.74
İkincil veya ikinci el piyasalar ise, daha önce satışa çıkmış ve el değiştiren
fi ansal ürünlerin piyasasıdır. Hergün yeniden belirlenen bir fiyattan kurumlar ve
yatırımcılar arası veya kurumlar arası, yatırımcılar arası alım satım işlemlerinin
yapıldığı piyasadır. Bu nedenle her iki piyasa arasındaki fark, temelde birincil
piyasada tasarruf sahipleri bu ürünleri ihraç eden kurumlara fon aktarırken, temin
ederken, ikincil piyasada ise artık fon aktarımı söz konusu olmayıp, finansal ürün­
lerin el değiştirmesi söz konusudur.
Her iki piyasa arasında yapısal olarak, örgütlenme ve kurumsal farklılıklar,
kurallarda farklılıklar bulunmakla beraber, bazen de çok benzerlikler bulunmaktadır.
Bazen bir işlem sadece birincil piyasada yapılırken (örneğin Hazinenin ihaleye tahvil
satışı gibi), bu işleme ikincil piyasada rastlamak mümkün değildir. İkincil piyasa,
finansal ürünlere fiyatlama imkanı veren ve bu konuda tasarrufçuyu bilgilendiren bir
hizmet verir. Burada finansal ürünler devredilebilme kolaylığına sahip olmalıdır ki
yatırımcıların ancak bu piyasaya güvenleri bu şekilde artabilir. Bu piyasada
yatınmcı elindeki finansal ürünü her an likidite edebilme fırsatına sahip kılınmalıdır.
I.C.1 ABD'de İkincil İpotek Piyasasının Gelişimi
ABD'de 1930-1960 arasında ikincil el piyasada (kamu kurumlarının işlemleri
dışında) büyük bir hareket yoktu. Bunun da başlıca iki nedeni vardı;
1- İpotekli konut kredilerinde devlet garantisi gibi sağlam bir teminatın bulun­
maması,
2-İşlem sürecinin ve belgelerin belli bir standarda dayandırılmış olması
dolayısıyla karmaşık olması.
1938'de kurulan Federal National Mortgage Association (Fannie Mae) kısa
vadeli borçlanmalarla sağladığı fonlarla, FHA ve VA ait kredilerle yapılmış ipotekli
konut kredi sözleşmelerini devralarak, ikinci el piyasanın oluşumunda en etkin
başlangıcı yapmıştır.
1960'lara gelindiğinde, ABD ipotek piyasasında hizmet veren finansal
kurumların başında Tasarruf ve Kredi Birlikleri (Saving and Loans), Tasarruf
Bankaları (Saving Banks), Emekli Sandıkları (Pension Funds) ve Sigorta
Şirketleri ve ipotek Bankaları bulunmaktaydı. FHA ve VA'nın da büyük
katkılarıyla hızla gelişen ipotek kredileri (uzun vadeli ve sabit faizli), bu kurumsal
yatınmcıların portföylerinde önemli oranda paylara ulaşılmıştı.
Diğer taraftan ekonomide yaşanan canlanma, karlılığı genel düzeyde
arttırmış, bu ise ticari kredi talebinde bir tırmanışa neden olmuştur. Bu durum
faiz hadlerini ve paranın fiyatını arttırma yönünde etkilendiğinden, kısıtlı fon
kaynağına sahip olan ipotek piyasasının fon kurumlarını arada bırakmıştır.
Ancak bu kurumlara karşı konut kredisi talebi de canlılığını korumakta iken kurum­
lar, diğer tarafta daha yüksek faizli ve daha kısa vadeli fon (ticari kredi) taleplerinin
de cazibesi altında kalmışlardır. Fonlarını bu yönde değerlendirmeye doğru bir
eğilim gözlenmiştir. Ancak konut finansmanın rakibi durumuna gelmiş diğer kredi­
lerin, konut finansmanını destekleyecek bir alternatife ihtiyaç duyulmuştur.
Konut finansmanmın fon kaynağınm süreklilik kazanması ve yüksek faiz­
li, kısa vadeli diğer krediler talebindeki gelişmeden etkilenmesini engeleyecek
bir mekanizma fon yaratma şekli fikri üzerinde tartışmalar başlamış ve sonunda
ikincil ipotek piyasası ve "Menkul Kıymetleştirme" olgusu fikir aşamasından,
uygulama modeli olarak ortaya koyulmuştur. (Menkul Kıymetleştirme ileride daha
detaylı tartışılacaktır).
İkincil ipotek piyasası, ise aynen tahvil ve hisse senedi ikincil piyasalarının
işlevlerini yerine getirirler. Bu piyasa, daha önce bir ipotek işlemlerinde uzman
finansal kuruluş tarafından hazırlanmış bir ipoteğin yatırımcılara arzedilerek tekrar
alış satış işlemlerinin yapıldığı yerdir.
İkincil ipotekleri, hem bireysel ipotekler, hem de ipotek havuzları (özellikle ev
ipoteklerinden oluşan) içermektedir. Bu ipotek havuzları hem geleneksel (özel sig­
ortalar tarafından), hem de Devletin oluşturduğu özel fon kurumlarınca garantilen­
miş, sigortalanmış olabilir. ABD'de ikincil piyasa ipotekleri işlemlerinin gelişmesi
amacıyla 1938'de FNMA (Fannie Mae; Government National Mortgage
Association) ve 1970'de FHLMC (Freddie Mac, Federal Home Loan Mortgage
Corporation) kurulmuş ve ikincil ipotek piyasası gerçekten büyük bir gelişme göster­
miştir.
Görüldüğü gibi (ve bu yukanda değindiğimiz kurumları açıkladığımız bölüm­
den de anlaşılacağı gibi) ABD'de İpoteğe Dayalı Menkul Değerler için ikincil
piyasanın oluşturulması devlet desteği ile sağlanmıştır. İpotekli kredilere
yatınmcılann katkısı ancak ikincil piyasanın varlığının garantisini ve huzu­
runu sunmakla mümkün olabilmiştir. Kuşkusuz her ülkenin (özellikle finans sis­
temi ve kurumları gelişmiş) kendi yapısına ve koşullanna göre geliştirilmiş bir
ipoteğe dayalı menkul değerler ve gayrimenkul yatırımına dayalı menkul değerler
piyasası bulunmaktadır. Ancak bu piyasa ne kadar etkin olabilirse o ölçüde kendin
den beklenen fonksiyonları tam olarak yerine getirebilmekte ve istenilen hedeflere
ulaşılabilmektedir.
İşte ABD, hükümet olarak kurduğu konut kredisi ve ipotekleri ayarlama
aracılığıyla, konut kredilerine ve ipoteklerine ve de uygulamalanna yeni yasal
düzenlemeler getirerek, özel sektörün bu konuda yeni finansal kurumlar
yaratmasına yol açtı. İpotek bankacılığı. Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı,
Gayrimenkul Yatırım Fonları gibi.
Yapılan yenilikler, öncelikle konut kredisi işlemlerine hemen her konuda belli
standartlar getirerek, çeşitli özel ve kamusal konut kredilerini ve bunlann
dayandığı ipotekleri bir havuzda toplayıp ipoteğe dayalı menkul değerler ihraç
etmek, bunlan sermaye piyasasına arz etmekti. Tabii bu arada ilgili kamu
Teker, A.g.k S. 12 vd, ve Fabozzi, A.g.k. S. 308 vd
100
ipotek kurumlan, bir yüklenlmci, bir garantör (underwriter)'luk görevi üstlen­
mişlerdir. Bazı satılamayan menkul değerleri kendi portföylerinde tutarak,
ilgili kurumlara finansman sağlamışlar, böylece onların kendilerine ve
piyasaya güventerini arttırmışlardır. İpoteğe dayalı menkul değer ihracında
değişik yöntem ve organizasyonlarla kefalet ve garanti (Sigorta) gibi uygula­
malara önem vermişlerdir. Konut ve ipotek sektörünü canlandırmak, ipotek
kredilerinin sürekliliğini, talebini sağlamak, kolaylaştırmak, ve ikincil ipotek
piyasası yaratarak, ipotek kredisi arzeden fon kurumlarının likiditesini
güçlendirmek, onlara fon akımı sağlamak şeklinde amaçlarına ulaşmaya
çalışmışlardır.
Özetlersek, 1930'lu yıllarda kurulan FHA ve VA sayesinde ABD, savaş son
rasmda mucivezi sayılabilecek derecede hızlı ve ülke çapında konut üretimini
gerçekleştirdi. Özellikle aileler, düşük maliyetli ve sağlıklı konutlara kavuşurken,
diğer yandan ipotek piyasasında finansal hizmet sunan kurum ve bankaların
bilançolarında ipotek kredilerinin payı da giderek gelişmiş hatta bu kurumlar
tarafından alternatif konut finansman yöntemleri ve finansal araçları üretilmeye
başlamıştır. Örneğin gayrimenkul ipotek piyasasında, ipoteğe dayalı menkul
kıymetlerin yaratılması, ikincil ipotek piyasasının doğuşu ve burada yer alan yeni
kurumlann (Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı, Gayrimenkul Yatırım Fonları, ipotek
Bankacılığı gibi) ortaya çıkışı gibi. Bu kurumsal ve işlevsel gelişmeler sonucu konut
finansmanı için süreklilik arzedecek yeni fonların yaratılmasını, sağlayan ipoteğe
dayalı menkul kıymetleştirmeyi de gerçekleştirmiştir. Özellikle sektörün 1960'ların
sonlanna doğru girdiği finansal sıkıntılan da aşmasında bu menkul kıymetleştirme
büyük katkı yapmıştır.
1.0.2 ABD İkincil İpotek Piyasasının Etkinlik Kazanması
Birincil ipotek piyasasında konut alıp satanlarla, borç verenler yer almakta,
konut ipoteklendirilerek satılmakta, kredi sözleşmesi yapılarak aylık geri ödemeler­
le (senetler halinde ya da sözleşmeye dayanarak) borç ödenmekte ve konuta sahip
olunmaktadır.
Bu borcu, krediyi arzeden finansal kurum ya bu kredilerin tahsilatını vadesine
kadar beklemekte ve yapmakta, ya da bu krediyi (ipoteği)menkul değere
dönüştürmeye karar vermektedir. İşte bu işlemi yasal olarak kendi yapmaya yetkili
ise kendisi ihraç edecektir, yetkili değilse yetkili olan aracı bir kurum ile bu ihracı
gerçekleştirecektir, hatta bu kuruma sözkonusu ipotekleri devredebilecektir. Bu
kurumlar Tasarruf ve Kredi Birlikleri (Saving and Loans Association)Tasarruf
Bankaları (Mutual Saving Banks), Kredi Birlikleri (Credit Unions), Ticari Bankalar
(Commercial Banks) ve İpotek Bankaları (Mortgage Banking or Bankers)'lardır. Bu
piyasalarda Yatırım Bankaları (Investment Banking)'de faaliyettedir. (Ticaret
Bankaları dışındaki kurumlar kısaca "Thrift Institutions" olarak tanımlanmaktadır).
İkincil ipotek piyasası, mali kurumların yarattıkları ipotek teminatlı alacaklannı,
uzun vadeli yatırımcılar olarak bu bilançoda tutmak isteyen kurumsal yatırımcılara
satmalarından oluşmaktadır. Bu ikincil ipotek piyasasındaki faaliyetler 1938'de
FNMA'nın kurulmasıyla başlamış olduğunu belirtmiştik. Fannie Mae'nin kuruluş
amacı, hükümet garantisi taşıyan ipotekleri (FHA ve VA garantili) satın alarak bun­
lara ikincil bir piyasa yaratmaktı. Fannie Mae, 30 yıl sonra 1968'de kurum
mülkiyetinden çıkarılarak özel bir şirket olarak ve iki kuruma ayrılarak yeniden orga­
nize edildi. (Diğeri GNMA "Ginnie Mae"idi). 1971'den itibaren gerek FNMA ve
gerekse GNMA, hükümet garantisi taşımayan (konvansiyonel-geleneksel) ipotekleri
de satın almaya başlamıştır. Bugün portföyünde en fazla aile konutlarına ait ipotek­
li kredi bulunduran kurumdur. Daha sonra 1970'de kurulan FHLMC (Freddie Mac),
ise hükümet garantisi taşımayan ipoteklere aktif bir ikincil piyasa sağlamak
amacını taşımak İçin kurulmuştu. Ayrıca bu kurum, o yıllarda durgunlaşan bu
piyasayı canlandırmak için oluşturulmuştur. Çünkü Federal ipotek kurumlannın
standartlaştırılmış ipotekleri, menkul değerleştirmeye başlaması, özel kesimin
geleneksel kredi pazarını olumsuz etkilemeye başlamıştı. İşte bu nedenle kurulan
Freddie Mac, özellikle geleneksel ipotekli kredileri satın alarak piyasaya
canlılık kazandırmıştı.
Bu arada sadece ipotek kredilerinin devr almıp,menkul değerleştirmesi
yeterli olmadığı için, ipotek teminatlı menkul kıymetlerin yatırımcılarına garan­
ti vererek, bu menkul kıymetlerin kabul görme şansını arttırmak üzere Fannie
Mae'den ayrılan bir parça olarak kurulan GNMA (Ginnie l\/lae)'de ihraç ettiği
ipotek teminatlı menkul kıymetlere kesin devlet garantisi vererek, yatırımcıları
çekmekte başlarılı olmuştur.
Böylesine güçlü ve planlı bir Devlet öncülüğünde ikincil ipotek piyasası can­
lanmış giderek etkinlik özel kesim finansal kurumlarına aktarılmaya
başlanmıştır. Artık özel kesimin ipotek finans kurumlan da, ipoteğe dayalı menkul
kıymetler ihraç ederek bu işlemlerde önemli pay alırken, diğer yandan da kamu kay­
naklı olmayan özel fonların bu piyasaya akmasını sağlamıştır. Böylece 1970'lere
kadar ipotek piyasasında, fonların arzının yarısını arzeden federal ipotek finans
kurumlannın 1980'lere doğru paylannın azaldığını ve bunun üzerine özel sektör
ipotek finans kurumlarının, ipotek teminatlı menkul değerlerdeki payının arttığı
gözlenmektedir.
1980'den sonra değişken faizli ipotekler ile ipotek piyasasındaki bazı sorunlar
(ekonomide faiz hadlerinde, enflasyondaki artış ve 1980 deregulation uygulamaları
ile faiz hadleri tavanı belirleyen regulation Q'nun elimine edilmesi ve yüksek faiz
rekabeti içinde mevduatlann kurum değiştirme trendine girmesi) gibi güçlükler aşıl­
maya çalışılmıştır. Fakat bu dönemde fonların yüksek maliyeti, ipotek faizlerinin de
artması ve bu nedenle ipotekle borçlanma miktarında bir azalmaya sebep olmuştur.
Finansal piyasalar yeterince esnek ve gelişmeye açık olduğu için, ipotek
piyasası ve piyasada çalışan uzman kurumlarda yapıyı ve araçları değiştirmeye
çalışmışlar ve sonuçta çok değişik ipoteğe dayalı menkul kıymetler yanında ikincil
ipotek piyasası ve buna özgü yeni finansal kurumlar ortaya çıkmıştır.
İpotekte uzman finansal kurumlar (S&L's, Saving Banks, Credit Unions gibi)
birincil piyasada ipotek düzenleyip, sonra bunlan ikincil piyasada yatırımcıya ipotek
olarak veya ipotekle teminatlı menkul değer olarak satabilmişlerdir. Bu piyasa
sayesinde ipoteklere yatırım yapan Emekli Fonları, Sandıklar! (Pension Funds) ve
Sigorta Şirketleri de bu fonları talep eden en geniş kesim olarak gözlenmektedir. Bir
nevi bu ikincil piyasaya fon yaratan kaynak kurumlardır. Böylece ikincil piyasada arz
zincirine yeni bir halka daha ilave edilmiştir.
İPOTEK ANLAŞMA ÇEŞİTLERİ
İpotek Çeşidi
Faiz Oranı
Geleneksel
Sabit
Ayarlanabilir
Faiz Oranlı
Bir piyasa
oranına
endekslenmiş
Vade
Ödemeler
Borç üzerinden
Sabit
sabit
(Genellikle
30 yıl)
Faiz oranları yükselirken az bulunur, çünkü borç
verenler riski düşük gelire bağlamak istemezler.
Sabit ama bazen
Faiz oranları
oranları yükselirken değişirken
aylık ödemeler
ödemeler
olarak genişler.
değişebilir.
Dereceli
Ödeme
Sabit
İpotek Çeşidi
Faiz Oranı
Vade
Ödemeler
Dereceli
Ayarlanabilir
Ödeme
Ayarlanabilir
orandaki gibi
40 yıla
kadar sabit
Dereceli ödemenin
aynısı
Yeniden Ciro
Edilebilir
Oran
3-5 yıl arası
sabit sonra
ciro edilir.
Kısa vadeli
fakat uzun
vadede
amortize
Faiz oranları
değiştikçe
ödemeler değişir.
Paylaşılmış
Değerlendirme
Sabit
Sabit
Sabit
Sabit
Başlangıçta düşük dereceli
olarak önceden belirlendiği
gibi 5-10 yıl boyunca artan.
Gayrimenkul fiyatının değerlenmesinde borçlu
alacaklıda fiyat artışı karşılığı belirli bir
oranda getiri alır.
Şişkin Ödeme
Sabit veya
ayarlanabilir
Sabit,
Sabit genellikle
genellikle 5 yıl 20-30 yılda amorti
edilmek üzere
düzenlenmiş.
Ters Ödeme
Ayarlanabilir
Tekrar finanse Ev satılırsa
etme opsiyonu veya borçlu
ile sabit
ölürse ödeme
Geri Alma
Genellikle
sabit
Kısa Vadeli
Yüksekten azalan
ödeme
1.0.3 ABD'de İpotek Piyasası ve Kurumlarına Yönelik Yasal
Düzenlemeler
İpotek piyasası ve ilgili kurumlar üzerine 1930'ların başından itibaren Federal
Hükümet çıkarttığı yasalarla, konut sektörünün finansmanı ile özel olarak ilgilenmiş
ve ikincil ipotek piyasası ve kurumlarının gelişmesi için çalışmıştır.
ipoteğe Dayalı Menkul Kıymetlerde dahil olmak üzere bu piyasaya yönelik ilk
yasa 1933 Menkul Kıymetler Yasasıdır. (Securities Act of 1933) Bu yasaya göre;
Muaf tutulanlar hariç tüm menkul kıymetler Securities and Exchange Commission"
(SEC), Menkul Kıymetler Borsası, Komisyonunda tescil edilecektir. Menkul kıymet
ifadesi, tahvil, bono, hisse senedi, borcu temsil eden belgeler, teminatlı-(yeddiemin)
sertifika ve menkul kıymetler ve diğerlerini kapsamaktadır.
1933 yasasının 1975'de kongre tarafından tekrar ele alındığını ve ikincil
ipotek piyasasının gelişimini teşvik etmek amacıyla yatırımcılara satılan
ipoteğe dayalı menkul kıymetlere işlem muafiyeti sağlayarak değiştirilmiştir.
Bu muafiyet, mevcut tasarruf ve kredi birlikleri (Saving and Loan Association) ve
Tasarruf Bankaları (Mutual Saving Banks) ve Kredi Birlikleri (Credit Unions) ve
ipotek bankaları ve diğer bankalarca (ki bunlar federal denetim ve gözetim
altındadır. Ticaret Bankaları FED, ipotekte uzmanlaşmış banka ve kurumlar
FHMLS'un otoritesi ve düzenlemeleri içerisindedirler) kaynaklık edilen ipoteğe
dayalı menkul kıymetlere ve ayrıca Konut Şehir Geliştirme Bakanlığı "Securization
of Housing and Urban Development", tarafından onaylanan ipoteklere ve genelde
bireysel yatırımcıdan ziyade kurumsal yatırımcıya satılanlara uygulanmaktadır. (Bu
muafiyetler ipotek destekli olmayan menkul kıymetlere uygulanmaz).
1939 Fon Sözleşme Yasası (Trust Indenture Act of 1939), kamuya ihraç
edilen borcu temsil eden menkul kıymetlerde, yatırımcılara bazı koruyucu hükümler
getirmiştir. Borcu temsil eden menkul kıymet ihraççısını, bağımsız bir yeddiemin,
(Trustee) Fon ile sözleşme yapmasını ve bunun ihraç sözleşmesinde yer almasını
istemektedir. Böylelikle Yeddiemin Fon, ihraç eden kurumun menkul kıymet sahip­
lerine karşı yükümlülüklerini yerine getirip, getirmediğini gözlemekte ve gerekirse
onun yerine bu sorumluluğu almaktadır. 1933 yasasında olduğu gibi 1939
yasasında da özel yatırımlar, bazı ipotek menkul kıymetleri ve finansman bonoları
için muafiyetler getirilmiştir.
1940 Yatırım Şirketi Yasası( Investment Company Act of 1940), yatırım şirket­
lerini bir ihraçcı kurum olarak tanımlar ve onların fonksiyonlarını sayar. Bu arada
"taksit türünde itibari-miktarlı sertifikalar çıkarmak işiyle veya bu tür işle iştigal edi
yor olmak" ibaresiyle ipoteğe dayalı menkul kıymet ihraç işlevini de ortaya
koyar. Aslında, tüm varlığa dayalı menkul kıymet ihracını yatırım şirketlerine ver­
mektedir ve bu tür menkul kıymetleri, genellikle sınırlı-amaçlı finansman şirketleri ve
Fon tarafından ihraç edilir, demektedir. Çünkü ipotek kredileri ve ipoteğe dayalı
menkul kıymetler 1940 yasası altında "menkul kıymet" olarak kabul edilmek­
tedir.
144 A Nolu Kural (Rule 144 A) ise, ticari gayrimenkul borç menkul
kıymetleştirmeleri konusunda ikincil pazarın daha likit hale gelmesi için bazı düzen­
lemeler getirmiştir.
1974 yılında çıkarılan Emeklilik Gelirlerinin Güvenliği ile ilgili yasa (The
Employee Retirement Income Security Act), Emekli Fonları (Pension Funds'un)
ipoteğe dayalı menkul kıymetler yatırımlarıyla değerlendirilmesini kurala
bağlamıştır.
1975 yılında Ev İpoteklerinin Kamuya Açıklanması (Home Mortgage
Diclosure Act) yasası, mevduat toplayarak ipotek bankacılığı yapan mali kurum­
ların yaptıkları işlemleri şeffaf olarak halkın denetimine açık tutmalarını ve bu bilgi­
lerin yılda en az bir kez yayınlanmasını istemektedir. 1975'te çıkarılan Arazi İşlem­
lerinde Ortak Kuralları içeren "The Uniform Loand Transaction Act", ipotekli
gayrimenkullerin paraya çevrilmesindeki usul ve uygulamaları düzenlemiştir.
1984 yılında düzenlenen ikincil ipotek Yasasını Güçlendirme Yasasını (The
Secondary Mortgage Market Enhancement Act), özellikle ipoteğe dayalı menkul
kıymetlerin derecelendirilmesi üzerinde durmuş ve bu konuda uzman ipotek finans
kurumlarını ve yetkili ipotek bankalarınca ayrılacak yasal zorunluluklar, karşılıklar­
da bu değerlerin kullanılabileceği bir yatırım aracı olarak bu menkul kıymetleri kabul
etmiştir.
Bu yasada tanımlanan ipotek teminatlı menkul değerler, Hazine Bonosu gibi
işlem görmeye başlamış ve böylece ipotek piyasasına mevduat ve sigorta
fonlarından büyük ölçüde fon akmaya başlamıştır. 1991'de yapılan bîr düzenleme
ile eyaletler arası fon akımlarını sınırlayıcı hükümlere bazı özel uygulama yet­
kileri verilmiştir.
1986 yılında çıkarılan Vergi Reformu Yasası (Tax Reform Act) ile gelir vergi­
sine önemli yenilikler getirilmesi yanında. Gayrimenkul İpotek Yatırım Araçları (Real
Estate Mortgage Investment Conduit "REMIC") denen geleneksel İpotek havuz­
larının ve bunlara ilişkin menkul değer maliklerinin vergilendirilmesi için yeni oran­
lar ve esaslar getirilmiştir. Vergi indiriminin benimsendiği bu yasa, ipoteğe bağlı
menkul değerleri kuşkusuz olumlu etkilemiştir."^^
1982 yılında (Gorn-St Germain Depository Institution Act) yasası kredi
verenlere bazı kolaylıklar getirirken, bu kapsamda Ayarlanabilir Oranlı Konut
Kredileri (ARM) belli bir düzene bağlanmıştır. Vergilendirme açısından mevcut
yasalar, varlığa dayalı menkul kıymetleri, iki grupta ele almışlar, yasa kapsamına
girenleri (ki ipoteğe dayalı menkul kıymetler girmektedir) menkul değer olarak
ve bunların yatırımcılarına vergi avantajları ve muafiyetleri sağlamışlardır.
Yararlanılan Kaynaklar; Peaslee, James; M, Nlrenberg; O.Z; The Federal Income Taxation of
Mortgage Backed Securities, Probus Publ, Chicago, 1995, 8.22; Lederman, J ; A.g.k. S.121; Fabozzi,
F; Modigliani F; Mortgage and Mortgage Backed Securities Markets, Harward Bus. Sch.; Boston 1992,
ve Aynı yazarlar; Fondation of Financial Markets Prentice Holl, The New Jersey 1994 S. 448 v d .
Kinney, Garrigan; A.g.k. S. 20; Tantan A.g.k. 8.34 vd
I.C.4 İpotek Kredileri ve İpoteğe Dayalı Menkul Kıymetlerde
Güvence Sistemi
Bu konuda genel uygulamaya baktığımız zaman, ipotek kredilerinde güvence
sistemi olarak "Sigorta"nın menkul kıymet olarak baktığımızda da "Garanti" nin
geçerli olduğunu görmekteyiz.
İpotek kredilerinde güvence sistemi olarak kullanılan sigorta hizmeti krediyi
alan kişiyi hatta mirasçılannı ödeyememe riskine karşı korumaktadır. Bu hizmetin
bedeli borçlu tarafından ödenmektedir. Ya aylık-taksitlerle, ya da baştan topluca
ödenir. Bu primin tutan Kredi/Değer oranı ile doğru orantılı alınmaktadır.
a) Bu konuda sigorta uygulamasında 3 ayrı yöntem gelişmiştir.
1) ABD'de FHA (Farmers Home Administration)'ın verdiği kefalet garantileri,
alınan kredilerin "sigortalı krediler" olarak tanınmasına yol açmıştır. Yine FHA
(Federal Home Administration) ve VA (Veterans Administration)'un kefalet garanti­
leri, kredi veren kurumların riskini azaltmıştır.
2) Bunun dışında özel sigorta şirketlerinin, "Özel İpotek Sigortası" (Private
Mortgage Insurance) tekniği altında borç verönin ancak (kredi/değer) oranın yüksek
olduğu kredilerde tercih ettiği bir sigortadır. Bu sigorta belli maliyeti yükseltmektedir,
ancak portföy kalitesini de arttırmaktadır. Sigorta şirketi, borçlu borcunu ödeyeme­
diği zaman, ipotekli gayrimenkulun bedeliyle krediyi kapatmaktadır. Bu özel sigor­
talar, menkul değer havuzu içinde uygulanabilmektedir.
3) Hayat sigortasıyla sağlanan sigorta hizmetinde, borçlunun ölümü halinde,
taksitler sigorta şirketince ödenmektedir. Böylece aile bireylerinin konutta yaşamını
sürdürmesi sağlanmaktadır.
b) Garantinin güvence olarak yer aldığı ipoteğe dayalı menkul kıymetlerin,
öncelikle ihraç eden kurum, şirket ya da bankanın kendisi tarafından verildiği
görülmektedir. Ayrıca bu menkul kıymetler, ABD federal ipotek kurumlarınca ihraç
ediliyorsa (Fannie Mae, Ginnie Mae, Freddie Mac FNMA, GNMA, FHLMC) onlar
tarafından bu garanti sağlanmaktadır. Bu garantileri kendileri bizzat ihraç ediyorsa
o zaman buna bir ek ücret almamakta, fakat Freddie Mac gibi başka şirket, kurum­
lannın ihraçlanna da garanti verebiliyorsa o zaman belli bir ücret karşılığında bu
hizmeti yapmaktadır.
İster sigorta şirketlerince olsun, ister özel kurumlar aracılığıyla sağlanan
garantilerle olsun, bu konuda mevcut bazı riskler tamamıyla ortadan kalkmaktadır.
Bu nedenle bu konuda çeşitli korunma (Hedging) teknikleri uygulanmaktadır. Option
ve Future işlemleri gibi. Ancak bunlar ipoteğe dayalı menkul kıymetler portföy­
lerinden çok Hazine Bonosu konusunda henüz yaygınlık kazanmıştır.
İpotekli kredilerdeki riskler ile ipoteğe dayalı menkul kıymetlerdeki riskler
hemen hemen benzemekle beraber, menkul kıymetlerde risk daha azdır. Çünkü bu
kıymetler belli bir havuza dayanarak ihraç edildiği için, çeşitlendirme "decompart
mentalization" olmakta ve risk yayılmaktadır. İpotekli kredilerde ise risk tamamen
krediye dayanmaktadır. Bu kredilerde genelde karşılaşılan riskler;
a) Ödememe Riski b) Erken Ödenme Riski c)Faiz Riski
d) Likiditeye
Geçmeme Riski olarak sınıflanmaktadır. Erken ödenme riski, aslında risk gibi
görünmemekle beraber, verilen kredinin faiz düzeyi yüksek ve teminatı çok iyi
olduğunda, erken ödenince aynı fonu, aynı koşullarda değerlendirmeme ihtimalin­
den kaynaklanır. Faiz riski ise özellikle sabit faizli sözleşmelerde de piyasa
düzeyinde faizlerin yükselmesi halinde ifade eden potansiyel bir gelir kaybıdır.
Likiditeye geçememe riski ise ipotekli krediler-konvansiyonel-geleneksel-için
yüksek olmakla beraber, menkul değere dönüşmüş bir kredi için bu risk çok azal­
maktadır. Aslında ipoteğin menkul kıymetleştirilmesi yukarıda sayılan riskleri belli
temelde yok etmemekte ancak etkisini dağıtarak son derece azaltmaktadır.
İpoteğe dayalı menkul kıymetleştirmenin ürünü olan yatırım enstrümanları,
araçları, birikimlerini en verimli şekilde değerlendirme endişesini taşıyan kurumsal
yatırımcılar ile tasarruf sahiplerinin tutucu kriterlerini de tatmin edebilmektedir. Bu
tercihin başlıca nedenlerinden biri sürecin, yatırımcılara yapılan faiz ödemeleri ilâ
anapara ödemelerinde bir aksamanın olmaması için sağlanmış olan güvence siste­
mi ve modelleridir. Verilen güvenceler, bazen kamusal kurumlar bazen de özel sek­
tör kuruluşlarınca verilen garanti ve sigorta hizmetleri yanında, özellikle ABD'de
devlet diğer destek mekanizmalarını da hizmete koymuştur.
Her ne kadar yapıları farklı olsa bile, güvence mekanizmaları genelde ihraç
edilen kıymetlerin dayandığı portföyün, geri ödenmeme riskine karşı çoğu kez
birkaç kat fazlasıyla karşılayacak mali güce sahip olmaları, ipoteğe dayalı menkul
kıymetleri, salt ipotek kredilerine kıyasla güvence açısından daha üstün kılmaktadır.
Ayrıca ipotek teminatı olmaksızın verilen kredilerin satılabilmesi için oluşturu­
lan teminatların yeterli olup, olmadığı konusunda yatınmcılar, derecelendirme (ra­
ting agencies) kuruluşlanndan bilgilenmektedirler. Ancak 1970'lerde ABR'de
FNMA, GNMA'nın ihraç ettiği devlet garantili ipotek destekli menkul kıymetler'in
yanısıra 1980'lerde özel ipotek destekli menkul kıymetler de piyasaya çıkınca dere­
celendirme şirketleri bu konuda hizmet vermeye başlamışlardır.
Bu şirketler, her çeşit yatırım enstrümanını risk ve getiri açısından alternatif­
lerini dikkate alarak değerlendiren, yatırımcıyı bilgilendiren şirketlerdir.
Derecelendirdikleri menkul değerlere (Investment Grade Paper), Yatırım dereceli
menkul kıymet denilmektedir. Genelde bu yatırım araçlarını, mevzuat teminatların
kalitesi, kredinin kalitesi, geri ödeme planı açısından incelemeye almakta, ayrıca
ihraç eden kurumun mali gücü, yönetim kalitesi vb. gibi hususlarda
değerlendirilmektedir. Aslında ipoteğe dayalı menkul kıymetleri ihraç eden kurum
kendi garantisini vermektedir. Bu durumda yatınmcı kurumun itiban yanında,
havuzun kalitesini de dikkate almak zorundadır. Tüm bu bilgiyi ve değerlendirmeyi
(rating) kuruluşlarından almayı genelde daha çok tercih etmektedir.
Ayrıca verim ve değer belirleme açısından ipoteğe dayalı menkul kıymetleri
diğer menkul kıymetlere göre bazı farklılıklara sahiptir. Özellikle kredilerin erken
ödenmesi ihtimali, portföyün getiri dengesini bozmaktadır risk dengesini etkilemek­
tedir. Ancak bu ipotekli krediler için kuşkusuz söz konusudur. Menkulleşmiş ipotek­
lerde bu risk çok azalmıştır.
Buna rağmen, ipotek kredilerinin piyasa değeri ve piyasadaki fon akımlarına
bakılarak yapılan verim ve diğer belirlemelerin tam gerçekçi olduğunu söylemek
zordur. Birde bu konuda FHA ve VA gibi garanti veren kefalet kurumlarının istatistiki bilgileri, risklerin olasılığı hakkında yardımcı olmaktadır.
I.D ABD'DE İPOTEKLİ KREDİLER VE İLGİLİ MENKUL KIYMETLEŞTİRME
HİZMETLERİNDE FEDERAL KURUMLAR
I.D.1 Federal Konut Kredisi Banka Sistemi
(Federal Home Loans Bank System "FHLBS")
ABD'de 1930'lara kadar hükümet, konut kredilerinin finansmanına
girmemişken yaşanan büyük buhran sonrası dönemde, gayrimenkul fiyatları hızla
düşme göstermiş, bundan da yüzlerce konut kredisi alan aileler ve bu kredileri arze­
den mevcut bankalar ve ipotek kredisi veren uzman kurumlar da mali açıdan güç
duruma düşmüşlerdir. Bu durum karşısında, federal hükümetin konut sektörüne
direkt veya endirekt bir şekilde yardımda bulunması için pek çok neden ortaya
çıkmıştır. Hane halkının konutlarını kaybetmelerini önlemek, konut kredisi, ipotek
kredisi veren kurumları desteklemek, düşük kaliteli konut kredilerini bir mekanizma
geliştirerek kısa sürede likiditeye çevirmek ve ipotek kredisi fon kaynağını sürekli
hale getirmek, diğer yandan inşaat sektörünü canlandırarak işsizlikle mücadele
etmek gibi.
İşte bu ortamda hükümet ilk defa ipotek piyasasını ve bu piyasadaki mev­
cut uzman finans kurulaşlarını, federal düzeyde 12 bölgesel bankadan oluşan
bir sistemle yasal ve örgütsel açıdan tekrar düzenlemek zorunda kalmıştır.
Burada 1930'da Federal Revenue System (GED) tarafından bankacılık sektörünün
regüle edilişinin büyük etkisi olduğu sanılmaktadır. Ancak bu piyasa da para
piyasası kurumlarının hakim olduğu bir piyasa olmayıp, orta ve uzun vadeli fonlann
alınıp satıldığı ve bu konularda uzmanlaşmış kurumların aracılık yaptığı bir
piyasadır.
Bu nedenle ABD'de federal hükümet 1932 yılında banka dışı (Nonbank
financial institution) Finansal (ipotek kredisi) kuruluşlarını regüle etmek ve
onlara likidite sağlamak amacıyla Federal Konut Kredisi Banka Sistemini
(FHLBS) kurmuştur. Sistem bir anlamda. Tasarruf ve Kredi Birlikleri (Saving Loan
Association) ve Tasarruf Bankaları (Saving Bank Federal Saving Banks, Mutual
Saving Banks). Kredi Birlikleri (Credit Unions) ile diğer ipotek kredileri veren kuru­
luşların Merkez Bankası (FED) gibidir. Sistemin üyelerinden herbiri "Federal Konut
Kredi Bankasr"dır. Federal Home Loan Bank'ın getirdiği tüm kurallara yukarıda
saydığımız tüm kurumlar uymak zorundadır ve bunun karşılığında onun
destekleme fonu programlarından faydalanmaktadırlar.
FHLB'nin yapısı biraz önce de değinildiği gibi, FED yapısına benzemekte
olup, 12 Federal Konut Kredisi Bankası'ndan her biri kendi bölgesindeki üye
kuruluşlarının düzenleyicisi ve denetleyicisi durumundadır. Üyelik, sadece
Tasarruf ve Kredi Birliklerine, müşterek tasarruf bankalarına ve sigorta şirketlerine
açıktır. Halbuki bu tür kredileri ABD'de ticari bankalar da arzetmektedir. Ancak ticari
bankalar aslen para piyasasının kurumu olup, bu nedenle ABD Merkez Bankası
Sistemi (FED)'in gözetim ve denetimi altındadırlar. Kaldı ki FED sisteminde de, her
ticari banka üye olmak zorunda değildir. Burada da FHLB'ye sadece Tasarruf ve
Kredi Birlikleri (Saving Loan Association) üye olmak zorunda tutulmuşlardır.
Diğer tasarruf bankaları ve sigorta şirketlerinden isteyenler üye olabilirler. Bu
nedenle FHLB sisteminin yüzde doksanı neredeyse S&L's'lardan oluşmaktadır."^^
FHLB'lerin kendi bölgelerindeki konut kredi bankalarında hisseleri vardır, bu
bankalara mevduat yatırırlar, birbirlerinden fon alıp verirler, kar payı alırlar,
yönetimle ilgili seçimlere katılırlar, oy kullanabilirler. Herşeye rağmen FED ile aynı
etkinlikte olduğunu ileri sürmek pek mümkün değildir. Çünkü bilindiği gibi FED, para
yaratan bir üst otoritedir. FHLB'nin kuşkusuz böyle bir niteliği yoktur, fakat ipotek
piyasaları ve kurumlannı, buradaki fon akımlarını, arz ve talebini, likiditeyi,
gelişmeyi düzenleyen, gözeten ve destekleyen önemli bir otoritedir.
FHLB'ler, üyelerine kredi verirler, onlar likidite sıkıntısıyla
karşılaştıklarında onlara yardımcı olurlar, borç verirler. Bu bankaların verdikleri
kredi vadesi en az 1 ay en çok 10 yıl arasında değişmektedir. Avans kredileri adı
altındaki bu krediler, hükümetin değerli tahvilleri ile güvence altına alınır. Tabii
buradaki amaç, ipotek piyasasında ipotek kredisi arzını sürekli canlı tutmaktır.
Bölgesel olarak açılan kredilerin maliyeti farklılık göstermektedir.
FHLB sistemini besleyen fon kaynaklarının başında, sisteme üye kuru­
luşların üye olduğu bölgesel FHLB'nin hisse senetlerini satın alma zorunlu­
luğunu ve buna karşılık ellerindeki hisselerin 12 katı kadar ödünç fon ala­
bilmeleri gelmektedir. Ayrıca FHLB'ler, üye bankaların mevduatlarını fon
kaynağı olarak kullanabilir. Ancak bu mevduatın %25'ini avans olarak verebilir.
Bir diğer kaynakta FHLB'ler bir aracı kurum vasıtasıyla konsolide tahvil sata­
bilir. Bunlar çeşitlidir. Uzun vadeliler, olduğu gibi bir yıllık acenta kuponlu bonolar
da bulunmaktadır. Ayrıca yatırımcının arzusu doğrultusunda vadesi 30-360 gün
arasında değişen Iskontolu bonolar da ihraç edebilir. Bunlar ticari senetlere benze­
diği için kurumsal yatınmcılar tarafından tercih edilmektedir. Tahviller güvencesiz
olmakla beraber, bizzat FHLB tarafından ihraç veya desteklendiği için talebi yeterlidir.77
76 Hazelnut, A.g.k 8.201 vd.
77 Para Finans, A.g.k. 8.553
FHLB sistemi, kendi dışmda bulunan Federal Tasarruf ve Kredi Sigorta
Şirketi (Federal Saving and Loan Insurance Corporation) ile Federal Konut
Kredisi ipotek Şirketini (Federal Home Loan Mortgage Corporation) (FHLMC)ile
ilgili düzenlemeleri ve gözetimleri de yapmaktadır. Bu nedenle FHLB'ye üye tüm
Tasarruf ve Kredi Birlikleri, mevduatlarını bu Federal Tasarruf ve Kredi Sigorta
Şirketine sigortalatmak zorundadır.
FHLB'de, aynı FED gibi kendisine üye finansal kurumlara bir takım rasyolara uyma zorunluluğu getirmektedir. Örneğin sermaye yeterliliği, en az öz
sermaye oranı, zorunlu likidite arası, kredi kaybına karşılık ihtiyatlar gibi. Ayrıca aktif
likit derecesinde de önemli kayıtlar getirmiştir. Limit aktif olarak, vadesiz mevduat,
nakit, ABD hükümet tahvilleri; Federal kuruluş tahvillerinin yüzdelerini gözetler ve
aktif toplamına karşı, minumum öz sermayeyi korumalarını ister. Kuşkusuz tüm bu
önlemler FED'in bankacılık sistemi üzerinde uyguladığı düzenlemelerle benzerlik
gösterip, amaç finansal kurumların mali yapılannm güçlülüğünü sağlamaktır.
I.D.2 Federal Konut İdaresi
(Federal Housing Administration FHA)
Problemli ipotek kredileri, ekonomik durumun istenilen canlılığa ulaşamadığı
bu yıllarda, kredi kurumlarının konut finansmanına karşı doğal olarak bir isteksizliği
söz konusu olmuştur. Gelir düzeyi orta ve düşük olan milyonlarca aileyi sağlıklı
konutlara sahip kılmayı arzu eden hükümet "Ulusal Konut Yasasını" çıkararak bu
amaçla tekrar yeni bir finansal kurum daha oluşturmuştur. Başkan^ Rooswelt
zamanında 1934 yılında kurulan Federal Konut İdaresi "Federal Housing
Administration, (FHA)" ipotek kredisi veren kurumları, borçluların krediyi geri
ödeyememelerine karşı sigortalamak görevini üstlenmiştir. Ancak FHA her
krediyi sigortalamıyor, bazı koşullar getiriyordu. Örneğin belli bir miktar ve faiz
oranının üzerindeki kredileri sigortalamamak gibi. Başlangıçta bu gibi koşullar kredi
kurumlarını engellemiştir. Bununla beraber, ipotek piyasası FHA sayesinde, özellik­
le uzun vadeli ve sabit kredilerle ev sahibi olmak isteyen ailelere büyük çapta
finansal destek bulmuştur.
ABD'de gayrimenkul sermaye piyasasının düzenlenmesi ve konut üretimine
destek olmak amacıyla kurulmuş olan FHA, ev sahibi olmak isteyenlerin ihtiyaç duy­
dukları krediyi bankalar ve diğer finansal kurumlardan yenilmez güçlüklerle
karşılamadan alabilmeleri için FHA'nın konut veya işyeri kredisi verecek kurumlara
verdiği garantidir. Bu güvence, borçlunun yapacağı ilk ödemenin "Down
Payment" büyük meblağlara ulaşmaması, faizlerin düşük tutulabilmesine,
vadenin uzamasına ve aylık ödemelerin makul düzeylerde olmasını
kolaylaştırmaktadır.
Kısaca FHA, verilen ipotek kredilerinin geri ödeme sürecinde aksama olması
halinde bir tür sigorta şirketi gibi görevlendirilmiştir. FHA, kendisi de bu konularda
bazı önkoşullar ve kurallar da getirdiği için, ipotek sözleşmeleri bir standart
yapıya kavuşmuştur. Bu konuda da gayrimenkul sermaye piyasasının düzen­
lenmesine yardımcı olmuştur.
1934 yılında ipotek kredilerini sigorta ederek konut inşaatını ve ipotek piyasası
ve kurumlarını teşvik etmek amacıyla kurulmuş olan FHA , bu yöndeki katkıları
yanında sağlıklı konutların yapımını veya konut standartlarını da iyileştirmede
yardımcı olmuştur. Çünkü FHA, güvence verdiği kredilerde, sigorta edilen mülkün
fiziki standartlarına önemli koşullar getirmiştir. Ayrıca kredisi sigorta edilen konutun,
yeni bir konut olması da gerekmez. Kurum konutun inşası, satın alınması, restoras­
yonu için açılan kredileri de sigorta etmektedir.
FHA her ipotekli kredi muamelesine bir sigorta primi eklemekte ve bu
primler, özel bir döner sermaye fonunda toplanmaktadır. Herhangi bir neden­
le ödemelerini yapamayanların bu ödemeleri söz konusu fondan karşılanır.
Ancak borçluya kredi imkanı ve kuruma FHA teminatı verilmeden önce titiz bir
araştırma yapıldığı için geri ödememe durumu önemli hacime ulaşmamıştır. Bu
işlemlere aracılık eden kurum da bu konuda gerekli takibatı yapmaktadır. Bu neden­
lerle Döner Sermaye'de toplanan sigorta primlerinden oluşan fon, her yıl sonun­
da önemli tutarlara ulaşmaktadır. FHA bu fonu Hazineye devretmektedir.
Ancak bu fonlar Federal Konut ve Şehir Yenileme Bakanlığı bütçesinde
değerlendirilmiştir.^^
FHA'nın sigorta programları başlıca dört fon aracılığıyla yürütülmektedir.
(1)Müstakil konutlara yönelik olan Müşterek İpotek Sigorta Fonu
(2) Çok ailenin yaşadığı apartmanlara yönelik olan Kooperatif Yönetim Konut
Sigorta Fonu
(3) Çok ailenin yaşadığı özel amaçlı binalara yönelik olan Genel Sigorta Fonu.
(4) Şehir merkezi konutlarına ve deneme konutlarına yönelik olan Özel Risk
Sigorta Fonu.
Buradaki fon temininin özel bir anlamı vardır. Bütün federal hükümet
kuruluşları ya da fondur. Hükümete ait şirketlerin başlangıç sermayeleri, hazineye
tercihli hisse senedi vermek suretiyle sağlanır. Fonların başlangıç sermayeleri ise
hisse çıkarılmaksızın ödeneklerle sağlanır. FHA, faaliyetlerini toplanan ücret ve
primlerle (sigorta), yatırımlardan sağlanan gelirlerle ve tahvil ihracından sağlanan
gelirlerle finanse eder. Tahviller, federal hükümet tarafından tam olarak garanti
altındadırlar.''^
Ayrıca, FHA'nın kredi sigortasıyla yarattığı yeni potansiyel bugün ipotek
piyasasının önemli kurumların biri olan ipotek bankacılığı sektörünün de
gelişmesinde rol oynamıştır. Hatta bu konuda motive edici bir teşviki olmuştur.
Bilindiği gibi ipotek bankacıları, ipotek karşılığı kredi veren ve sonra bunları
''8 Gürsoy, A.g.k. S. 157
Para Finans, A.g.k. S. 552
yatırımcılara satan aracı uzman kurumlardır. O dönemlerde küçük şirketlerin
FHA'dan aldıklan güç sayesinde giderek hızla büyüdükleri ve büyük ipotek
bankaları haline geldikleri görülmektedir. Bazı kaynaklar bu bankaların yarıdan
fazlasının FHA sonrası kurulduğunu belirtmektedir. FHA, aynı zamanda mevcut
ipotekler için aktif bir ikincil piyasanın gelişmesinde önemli katkılar yapmıştır.
FHA yıllar boyunca ABD'de ipotekli konut kredilerine sigorta sağlamak
amacıyla(uzun vadeli, düşük peşinatlı ve faiz hadli) konut kredilerine standardizasyon getirdiği gibi başvuru ve uygunluk formları ile ipotek dokümanlarına da tek düze
bir yapı kazandırmıştır. FHA yeni uygulamalar içinde kurucu ve öncü bir kurum
olmuştur. Örneğin 1977'de Ödemesi Kademelendirilmiş İpotekler (Graduated
Payment Mortgages- GPM's) ile 1984'te Ayarlanabilir Oranlı İpotekler
(Adjustable Rated Mortgages-ARM's) düzenlemiş ve (GNMA) Ginnie Mae garan­
tili programlara da iştirak etmiştir.
I.D.3 Eski Muharipler İdaresi
(Veterans' Administration-VA)
İpotek piyasasında, hükümet sigortasını temsil eden FHA'nın yanında o
dönemlerdeMnci önemli bir kurum daha kurulmuştur: (1994) Eski Muharipler İdare­
si "Veterans Administration, (VA). FHA ile VA arasında temelde önemli bir
farklılığın olmadığı, uygulanan yöntemler arasında benzerliğin bulunduğu belir­
tilmektedir. Aradaki tek fark burada sunulan imkanların FHA'nın müşteri kitlesine
oranla daha avantajlı olduğu ileri sürülmektedir. Bununla beraber gerek FHA'da,
gerekse VA'da temel amaç aynıdır. Konut edinmeyi kolaylaştırmak, teşvik etmek ve
borçlanmayı cazip hale getirmek. Bunun dışında FHA ve VA, inşa işini özel sek­
töre bırakmış, işin sadece finansman yönünü sistematize etmeye ve
güçlendirmeye çalışmışlardır.^^
Eski Muharipler İdaresi (VA) adıyla pek ilişki kurulamamakla beraber, aslında
ipotek kredilerini garanti eden bir federal kredi kuruluşudur. VA, ayrıca garantili veya
sigortalı ipotek kredilerinin bulunmadığı bölgelerde yaşayan eski muhariplere direkt
ipotek kredisi de arzetmiştir. Çünkü ABD hükümeti VA'yı kurarken İL Dünya
Savaşından dönen savaş gazilerinin konut edinmelerinde finansal destek sağlamak
istemişti. İşte bu nedenledir ki; her ne kadar yöntemde ve amaçta FHA'ya ben­
zeyen VA; gazilere vereceği konut kredilerine bir üst limit getirmediği gibi,
bunun yanında konutu alımı sırasında yapılan ön peşinat "down payment"
aramıyor ve FHA gibi aylık ödeme taksitlerine ilaveten bir sigorta primi de tah­
sil etmiyordu. Bunlar özel olarak savaş gazilerinin konut edinmesini kolaylaştırmak
için yapılmakta ve VA'nın programları ise direkt olarak Hazine tarafından
finanse edilmekteydi. Ancak her tarihi kolaylığa rağmen, kredilerin ödenmemesi
Kinney, J ; and Garriban, R; Handbook of Mortgage Banking, Daws Jones - \r\N\n Hlıons, 1988 8.72
durumunda VA söz konusu mülkü satm almış oluyordu.
VA tarafından garanti edilen krediler genellikle FNMA (Fannie Mae)'den
alınmaktadır. 1980 yılına kadar bu kurum, emekli askerler için doğrudan verilen
konut kredisi programları da uygulamıştır.
I.D.4 Federal Ulusal İpotek Birliği
(Federal National Mortgage Association "FNMA" veya "Fannie Mae")
Federal olarak desteklenen kuruluşların en büyüğü ve en önemlisi ve 1938'de
kurulan FNMA konut ipoteklerinin likiditesini arttırmak, ikincil ipotek piyasasını
geliştirmek özel sermayeyi bu piyasaya çekmek, genel olarak ipotek kredisinin kıt
olduğu bölgelerdeki kurumlardan ipotek satın alarak sermayenin bol olduğu bölge­
lerden fon aktarmak amacıyla kurulmuştur. Böylece fon fazlasının bulunduğu böl­
gelerdeki fonları, ipotek piyasalarına yönelmesinde yardımcı olmaktadır. Ancak bu
kurum 1968'de çıkarılan Konut ve Şehir Geliştirme Yasası ile iki kuruma
ayrılmıştır, ikinci kurum Hükümet Ulusal İpotek Birliği (Goverment National
Mortgage Association "GNMA" veya "Ginnie Mae")'dir. Bu kurum tamamen
hükümet destekli, hükümete ait bir kuruluş iken FNMA, özel sektörün sahip olduğu
özel mülkiyetli ve hisseleri Newyork Borsası'nda işlem gören bir yapıya
dönüştürülmüştür. Yönetim kurulunun 10 üyesini hissedarlar seçmekte, 5'ini Devlet
Başkanı atamaktadır.
FNMA sadece FHA ve VA'nın sigortaladığı ipotek kredileri satın almak­
tadır. FHA ve VA tarafından garanti edilen ipoteklerin dışında kalan ve konvansi­
yonel ipotekler diye tanımlanan ipotekli kredilerin de alım satımını 1970'ten
itibaren yapmaya başlamıştır. Ancak özel ipotek bankerlerinden yapılan gelenek­
sel ipotekli kredi alımlarını kademeli olarak azalan bir limite bağlamıştır. 1970'lere
kadar bu alımlarla ipotek piyasasını sübvanse etmiş ve 1981'den itibaren "İpoteğe
Dayalı Menkul Değerleri" ihraç etmeye başlamıştır. 1968'de FNMA ikiye
bölündüğünde (iki organizasyon olarak), FNMA'ya FHA ve VA garantili ipotekler için
bir ikincil ipotek piyasası geliştirme sorumluluğu da verilmiştir. Böylece FNMA,
FHA ve VA'nın sigortaladığı ipotek sözleşmeleri ile konvansiyonel ipotek
sözleşmelerinin, ikinci el piyasada alım satımına yönelmiştir.01
Her hafta FNMA açık artırma sistemiyle satın alınacak ipoteklerin meblağını
ve kabul edilebileceği en düşük fiyatı ilan eder, muhtemel satıcılar satmak istedik­
leri miktarı ve fiyatı gösteren teklifler verirler. Satın alacağı miktara ulaşıncaya kadar
alımına en düşük fiyattan başlayarak devam eder. Ayrıca FNMA'nın ikinci bir
yeniliği satın alma opsiyonları olup, bu ise FNMA'nın bir ipoteğin satıcısına, bu
ipoteği, dokuz ay içinde kurumun ödediği fiyatlarla FNMA'dan yeniden satın alması
Florida, R . L ; " Housing and the New Financial Markets" Urban Policy Research New Jersey, 1986.
imkanıdır. (Reverse repo-ipotek konusunda).
1981'den itibaren İpoteğe Dayalı Menkul Değerler ihracına da başladığı için
ikincil ipotek piyasasının derinlik kazanmasında önemli katkılar yapmıştır. İpotekli
kredi alımları kadar menkul değer ihraç etmektedir. Çıkardığı bu değerleri, hem
bedel (anapara) taksitleri ve hem de faizleri ile garanti etmektedir. Fannie Mae
garantisi çok güvenlidir. FNMA, uyguladığı swap programlarıyla, ipotek kredisi
veren kuruluşların portföylerindeki kredileri para yerine ipoteğe dayalı menkul
kıymetleri satın alarak ikincil ipotek piyasasına derinlik kazandırmıştır.
I.D.5 Hükümet Ulusal İpotek Birliği
(Government National Mortgage Association,
"GNMA" veya "Ginnie Mae")
GNMA, yukarıda FNMA'yı açıklarken, hükümetin 1968 yılmda çıkardığı bir
yasa ile (Ulusal Konut Yasası) iki ayrı organizasyona ayırdığı kuruluşlardan
biri olup tamamen hükümete ait bir kuruluştur. Görevi ise ikincil ipotek
piyasasın aktif bir kurum olarak hizmetlerde bulunması idi. Ginnie Mae, menkul
kıymetleştirme uygulamalarını teşvik etmek üzere ABD hükümeti tarafından
oluşturulmuş, özel amaçlı bir kurumdur. Menkul kıymetleştirmenin uygulama
aşamasına geçmesi 1970 yılında Ginnie Mae'nin "hükümet garantili ödeme
aktarmalı menkul kıymetler", programını başlatmasıyla gerçekleşmiştir. Ginnie
Mae'nin piyasalara takdim ettiği bu menkul kıymetler sadece FHA veya VA garan­
tisi taşıyan ipotekli kredilere bağlı olarak ihraç edilmekte olması yatınmcı kuruluşlar
için son derece güvenilir bir yatırım alanı olmuştur.ö2
GNMA de, FNMA gibi Konut ve Kent Geliştirme Bakanlığı (U.S. Department
of Housing and Urban Development) bünyesinde bulunmaktadır. Ginnie Mae,
yukarıda değindiğimiz görevleri dışında iki temel fonksiyona daha sahiptir.
(Belirttiğimiz gibi asli fonksiyonu, ipoteğe dayalı menkul kıymet ihrcat etmek idi).
1) Özel Destek Programı: Düşük gelir düzeyindeki ailelerin konut ihtiyaçlannı
finansal olarak sağlamak ve bu amaçla yapılan konut üretimi ve kredilendirmesini
sübvanse etmek,
2) Devlete ait ipotekleri yürütmek ve likit hale getirmek: Bu görev ise daha
çok Ginnie Mae'nin, FNMA yoluyla devraldığı (1968'de) ipoteklerin yönetimini
sağlamak ve likidite etmeyi belirtmektedir.
Asli fonksiyonu ipoteğe dayalı menkul kıymet ihraç etmek olup, FHA ve
VA tarafından garanti, sigorta edilmiş ipotekleri bir havuzda toplayarak bun­
ları menkul kıymetlere dönüştürmektir. Bu menkul değerler GNMA tarafından
tam olarak garantilidir. Bir başka deyişle, ipotek piyasasında bazı öncülük işlevleri
bulunan Ginnie Mae, yeni bir tip ipoteğe bağlı menkul değer ihraç ettiği zaman bunu
alan özel kurumlar buna uygun olarak yani ipotek kredisi (ipotek sözleşmesi)
^ 2 Para ve Finans, A.g.k. S. 555
yapma, açma imkanını bulmaktadır.
Çünkü Ginnie Mae, bu ihraç ettiği değerler karşılığında kişi ve kurumlann
acıktıkları ipoteklerin geri ödenip, ödenmemesine bakmadan anaparayı ve
faizlerini ödemektedir. Bu nedenle Ginnie Mae kağıtları çok kıymetlidir ve "tam
garantili pass-through ipotek destekli menkul kıymetler" olarak
isimlendirilmişlerdir. Burada GNMA, kendi menkul değerini alıp, bunun karşılığında
ipotek kredisi veren fon kurumlarını adeta tam garanti altına almış olmaktadır.
Böylece ipotek kredileri ikinci defa, ikincil ipotek piyasasında güvenilir ve kolay bir
şekilde pazarlanabilme imkanına kavuşmuş olmaktadır.
Ginnie Mae, FNMA ve FHLMG gibi (diğer özel isimleriyle Fannie Mae ve
Freddie Mac) ipotek satın almaz, kredi ihraçcıdır ve ayrıca özel kreditörlerin
çıkardığı kağıtlara (ipotek destekli menkul değerlere) kendi garantisini de
ekleyebilir. Bu nedenle menkul değer üretmek açısından (fiziki açıdan) sınırlıdır.
Ginnie Mae riskli çalışmaz. Çünkü işlem yapan kurumlarda asgari sermaye
koşulu yanında özel koşullar arar. Ayrıca sonuçta oluşabilecek batık işlemlerden
dolayı onları sorumlu tutacak özel sözleşmeler düzenler (eğer o kurumun ihraç ettiği
menkul değere garanti veriyorsa).
Bu kağıtlar Ginnie Mae's diye adlandınimış olup, alım satım maliyeti oldukça
düşük olup, büyük pazarı olan menkul kıymetlerdir. Eğer GNMA, diğer kreditör­
lerin ihraç ettiği ipotek destekli menkul kıymetlere garanti eklemişse bunlar
"Mortgage Backed Securities" (MBS) adını taşımaktadır: "İpotek destekli
menkul kıymetler". İlk MBS'ler 1968'de ihraç edilmiş olup, GNMA'nın garanti ettiği
bir ipotek havuzunda sadece FHA ve VA ve FMHA (Farmers Home Administraion)
kefaleti taşıyan sigortalı menkul kıymetler yer almıştır.
Daha sonra "Ginnie Mae 11" adı altında çıkarılan ikinci grup, menkul
değerler içinse merkez ödeme ve transfer acentası olarak Chemical Bank kul­
lanılmıştır. Buradaki ipotek havuzunda her çeşit ipotek yer almıştır. Bu havuza
"Jumbo Pools" adı verilmiştir.83
GNMA tarafından garanti edilmiş ipotek destekli menkul kıymetler, (MBS'ler)
en az 25.000$'lik kupürler halinde ve 5.000$'lık basamaklarla artmak kaydıyla
satışa çıkarılırlar. 1982'de dahi Ginnie Mae'nin menkul değer programı, diğer tüm
kamu ve özel ipotekle ilgili uzmanlaşmış kurumların garantisinin iki katından daha
fazla (141 milyar dolar) bir miktara ulaşmıştır.
Özetlersek aslında gerek Fannie Mae (FNMA)'nın ve gerekse Ginnie Mae
(GNMA)'nın faaliyetleri FHA, VA yanında geleneksel (konvansiyonel) ipotekleri
de karşılayacak şekilde genişlemiştir. Ancakbu arada GNMA, diğer kurumlardan
farklı olarak, ipotek sözleşmeleri satan diğer özel kreditör kurumlara da onların
çıkardığı menkul kıymetlere de garanti verebilmektedr. İşte bu yaklaşım, GNMA
menkul değer ihraçları yanında, diğer (Mortgage Backed Securities) ipotek
83 Eriş, A.g.k. S. 65
destekli menkul kıymet ihraçlarını da güçlendirmekte ve ikincil ipotek
piyasası yaratmaktadır ve bunda da başarı olmuştur.)
Bu kuruluşların ipotek sözleşmelerine dayalı ipotek arkalı menkul kıymetleri
için ikinci el piyasa oluşturmasında temel bir fonksiyon görmeleri, bir anlamda kamu
müdahalesi olarak da eleştirilmiştir. Kamusal kurumlarca bu menkul kıymetlerin
garanti edildiği düşünülerek, bu modelin bazı ülkelerde örneğin İngiltere'de pek
mümkün olmadığı, olamadığı da gözlenmektedir.
GNMA'nın yukanda değindiğimiz "Özel Finansal Destek Fonksiyonu" adı
altında düşük ve orta gelirli gruplarına yönelik konut projelerine ait ipoteklerin
likiditesini arttırmayı amaçlarken, bunun yanında yasayla belirlenen sınıflardaki
ipotekleri sübvanse etmektedir.
Bu programlar "Tandem Planı" altında yürütülmektedir.^^ Burada GNMA, özel
sektörle birlikte çalışır. GNMA, özel sektörden cari piyasa fiyatı üzerindeki bir
fiyatla ipotek satınalma taahhütünde bulunur. Sonra bu taahhütleri (bizzat
ipotekleri) ya FNMA'ya, ya da özel sektöre cari piyasa fiyatından satar.
Böylece krediler sübvanse edilir. Yine, ipotek kredisi talep edenlere (yasa ile hak
kazanmış olmaktadır) piyasa faiz oranı altındaki faiz oranından FNMA ve FHLMC
(Freddie Mac) ile birlikte hareket ederek ipotek kredisi de açabilir. Eğer bu krediyi
FNMA veya FHLMC açtıysa, ipoteği portföylerinde tutarlar fakat Iskontoyu (cari
piyasa faiz haddi ile daha düşük verilen faiz haddi arası farkı) GNMA yüklenir.
Bu planın (Tandem Planı) sekiz aşamada uygulandığı belirtilmektedir.
1)İnşaat firması, inşa ederek satmayı planladığı konutlara sürekli ipotek
finansmanı ihtiyacıyla ipotek kredisi kurumuna (ABD'de S&L's, Saving Banks, gibi)
başvurur
2)Bu ipotek finans kurumu da GNMA'dan bir ipotek satın alma taahhüdü ister.
3)GNMA bu finans kurumuna bu taahhüdü verir.
4)Bu finans kurumu da inşaat firmasına sürekli ipotek finansmanı için taah­
hütte bulunur.
5)Firma, bu kez inşaatın finansmanı için ticari bankaya veya Kredi Birliği'ne
(Credit Unions) gider.
6)İnşaat bittikten sonra, ipotek finans kurumu, her konutu satın alana bir ipotek
kredisi açar. Burada kurumun önünde üç alternatif vardır. Bu ipotekleri alıkoymak,
ya bu ipotekleri özel bir yatınmcıya (ipotek yatınmcısı, örneğin gayrimenkul yatınm
fonları, Yatınm Ortaklıklan, Yatınm kulüpleri v.b..) ya da ipotek sırasında GNMA'ya
bunları teslim etmek (o da özel bir yatırımcıya bonoları satacaktır). Eğer böyle olur­
sa ipoteğe ödediği fiyatla, sattığı fiyat arasındaki farkı yükleneceğinden, devlet bu
ö4 Para ve Finans, A.g.k. S. 782
şekilde konut piyasasını finansal açıdan desteklemiş olur, sübvansiyon yapmış olur.
7)Bu aşamada konutu satın alan, aldığı krediyi ve peşin ödeme tutarını, konu­
tun satış fiyatı olarak inşaatçıya öder.
8)Bu aşamada ise artık inşaat firması, ticari bankadan aldığı inşaat kredisini
geri ödeyecektir.
Ginnie Mae, tüm bu fonksiyonları için gereken finansmanı, Maziden aldığı
ödünç fonlar, portföyündeki ipoteklere ait geri ödemelerden gelen fonlar ve
satışlardan elde edilen gelirlerle sağlamaktadır.
I.D.6 Federal Konut Kredisi İpotek Şirketi
(Federal Home Loan Mortgage Corporation "Freddie Mac", ve "FHLMC")
Daha önceki bölümde incelediğimiz Ginnie Mae'in (GNMA) federal garantisi,
ipotek piyasasındaki tüm konut kredilerini kapsamadığı için konut kredisi veren
kuruluşların portföylerinde büyük hacimde, federal garanti taşımayan (konvansiyonel-geleneksel) ipotekler bulunuyordu. İşte bu konvansiyonel ipoteklere ikincil
pazar yaratarak, likidite sağlamak ve bu şekilde ipotek kredilerinin arzını arttırmak
görevini üstlenmek üzere 1970'de yasa ile yeni bir kurum oluşturulmuştur; Federal
Konut Kredisi İpotek Şirketi kısa adıyla "Freddie Mac" veya "İpotek Şirketi" olarak
da adlandırılmaktadır. Böylece Freddie Mac, ABD'de ilk defa konvansiyonel ipotek
havuzuna dayanarak ilk ipoteğe dayalı bir menkul kıymet "Katılım Sertifikası"
(Participation Certificate)(PC) ihraç etmiştir 1971.
1970'de ABD'de Kongre tarafında ikincil ipotek piyasasını kalkındırmak için,
100 milyon dolarlık, oydan yoksun hisse senetlerinin satışıyla kuruluş sermayesi
sağlanarak kurulmuş olan Freddie Mac,'in yönetim kurulu Devlet Başkanı
tarafından Federal Home Loan Bank (FHLB) yönetiminden seçilerek atanan üç
kişiden oluşur. Kuruluşundan itibaren 15 yıl süre ile vergiden muaf tutulduğu için
yan kamusal bir statüde sayılmaktadır. Yeni sermaye ihtiyacını dağıtılmayan karları
rezerv olarak tutmakla ve yatırımcılara menkul kıymet satarak karşılamaktadır.
12 FHLB'nin (Federal Konut Kredisi Bankası) mülkiyetinde olan Freddie Mac,
bu nedenle FHLB üyelerine hizmet etmektedir. Freddie Mac kurulmadan önce,
ipotek piyasasında bilfiil hizmet veren Federal fon kuruluşu olan FNMA (Fannie
Mac) ile GNMA (Ginnie Mae), sadece FHA ve VA tarafından sigorta edilmiş ipotek
kredilerini satın alıyorlardı. Piyasada bu nedenle FHA ve VA tarafından sigortalan­
mamış konvansiyonel diye adlandırılan geleneksel ipoteklerin ikincil pazarı yoktu.
İşte bu boşluğu doldurmak amacıyla bu tür ipotekleri satın almak ve onlar karşılığı
"menkul kıymet" ihraç etmek amacıyla Freddie Mac kurulmuştur. Fonksiyonları
FNMA ve GNMA'ya benzemekle beraber bazı aynı yönleri de bulunmaktadır.
Örneğin, Freddie Mac, ipotek yanında, iştirakler de satın alabilmektedir. FHLMC,
başta Saving and Loans', Saving Banks, Credit Unions, Mortgage Banks (sırasıyla
Tasarruf ve Kredi Birlikleri, Tasarruf Bankaları, Kredi Birlikleri, İpotek Bankaları)
olmak üzere ticaret bankalarından da ipotek satın almakta ve daha sonra bunları
belirli İpotek havuzlarında toplar ve buna dayanarak ihraç ettiği PC'Ierl (bölünmez
hakları temsil eden ipotek iştirak sertifikaları) yoluyla kurumsal yatırımcılara
satar. Bu PC'Ier Freddie Mac'In söz konusu kurumlarda satın aldıkları ipoteklerin
oluşturduğu havuzu temsil eden menkul kıymetlerdir.
Freddie Mac, bu PC'Ieri satın alanlara anapara ve faiz garantisini taahhüt
eder. Havuzunda FHA sigortalı, VA garantili ipoteklerle birlikte geleneksel İpotekler
de yer almaktadır. PC'Ierde hem anapara taksidi, hem faizi garanti altına almakla
beraber, pek çok PC'de sadece faiz taksidi garantilidir. İpotekli kredi havuzuna
dayalı olan PC için muhtemel zarar karşılığı rezerv ayrılmakta, alınan ipoteklerde,
Kredi/Değer rasyosunun(LTV/Loan to Value Ratio) %80'in altında olması istenmektedir.85
Freddie Mac'ın finansman yöntemlerinden biri de Garantili İpotek
Sertifikaları (Guaranted Mortgage Certificates) (GMC's) ihraç etmektir. Bu serti­
fikalar da, aynen PC'Ier gibi (Katılım Sertifikaları) ipoteklerden oluşan bir havuzda­
ki bölünmez menfaatleri temsil etmektedir. Tahvile benzeyen bu sertifika, ipoteklere
değil tahvillere yatırım yapmaya alışık olan yatırımcılara yöneliktir. Bu değerlerin
faiz ödemeleri 6 ayda bir, anapara ödemeleri de yılda bir yapılır. Vadeleri 30 yıl
olmakla beraber, yatırımcının tercihine göre 15 yılda da elden çıkarılabilir. GMC'Ier
de Freddie Mae'nin garantisi altındadır. Daha çok şirket tahvillerine benzedikleri
için, bu sertifikalar. Tasarruf ve Kredi Birlikleri (Saving and Loans Association) için
bir yatırım aracı olarak nitelendirilmektedir.86
Freddie Mac, sabit ve ayarlanabilir faiz oranlı kredileri satın alması ve bu
kredilere dayanan menkul kıymetler ihraç etmesi ile bu tür kıymetler için bir
piyasa oluşturmuştur. Özellikle sabit faizli kredi açarak, uzun vadeli kredi arze­
den Tasarruf ve Kredi Birlikleri açısından bu piyasaya çok yararlı olmuştur. Bu
kurumlar kısa vadeli borçlanarak, uzun vadeli kredi arzetmeleri onların riskini
arttırdığından, Freddie Mac, bu kurumlara yeni bir alternatif sunmuştur. Bu kurum­
ların faiz riskini, pazarianabilir sabit faizli menkul kıymetler tutmak isteyen kurumsal
yatırımcılara, Freddie Mac'in ihraç ettiği menkul kıymetler (onun havuzuna
katılarak, ona ipotekleri satarak), aracılığıyla transfer fırsatı yakalamışlardır. İşte bu
nedenle ipotek ikincil piyasasının gelişmesi yeni bir ivme kazanmıştır.
Freddie Mac, bir de Altın Katılım Sertifikası (Gold Participate "Certificate)
(Gold PC) ihraç etmiştir (1990). Bu menkul kıymet de geleceğe yönelik bir finansal
yatırım aracı olup, hem ana para taksitleri, hem faizi tam garantilidir.
Fredie Mac, ayrıca bir diğer ipoteğe dayalı menkul kıymet daha ihraç etmiştir.
Teminatlı İpotek Tahvilleri (The Collateralized Mortgage Obligation)(CMO).
Ayrıca çok sayıda aile ipoteğine dayanarak Ön Onaylı Taahhütler (Aprior
ö5 Eriş, A.g.k. Ibid;
86 Para ve Finans, A.g.k S. 554
Approval Committment) de ihraç edilmektedir. Bu uygulama kredi verenlere
henüz işlemleri tamamlanmadan kesin bir taahhüt sağlamaktadır.
İ\k ihraç ettiği PC'Ierde (gelenel<sel ipoteklere dayanarak), iki ayn yöntem
kullanmaktadır; Nakit programı. Burada birkaç ailenin ipotek kredisini satın
alınmakta ve buna dayanarak PO ihraç edilmektedir. Granatör/Swap programı,
burada ise borç verenin elindeki ipotek havuzu aynı değerdeki Katılım Sertifikası
(PO) ile değiştirilmektedir. Bu yöntemle özellikle ipotek kredisi veren kurumlar
ya alacakları kredilere teminat gösterebilirler ya da yatırım olarak tutabilirler.
Gerçekten bu yöntemin çok başarılı olduğu belirtilmektedir. İkincil piyasa güçlenmiş
ve piyasaya kaynak aktarımı adeta süreklilik kazanmıştır.
Freddie Mae'nin Fannie Mae, Ginnie Mae yanında ikincil ipotek piyasasını
tamamlaması, güçlendirmesi, özel sektör ipotek kredisini veren uzman kuruluşları
da teşvik etmiş, cesaretlendirmiştir. Ancak bu Federal ipotek finans
kurumlarından aldığı bu menkul kıymetleri veya finansal hizmetlere karşılık
ödediği komisyonu zamanla fazla bulan ve ikincil ipotek piyasasının
canlılığını gözleyen ve güveni artan bu kurumlar da 1977'lerden itibaren
"İpoteğe Bağlı Menkul Kıymetler"(Mortgage Backed Securities)" ihracına
başlamışlardır.
Böylece özel sektör ipotek kredisi uzman kuruluşları (ki bunlar yukanda sık sık
sayılmaktadır) da kendi ipotek havuzlarını oluşturmuşlar, sonra sigortalamışlar ve
VARLIĞA DAYALI
MENKUL KIYMETLER PİYASASI (1987)
Milyon Dolar
İpotekli Konut Kredileri
Ook aileli ipotek kredileri
Taşıt Kredileri
Kredi kartı alacakları
Finansal kiralamalardan doğan alacaklar
Diğer tüketici kredileri
Ticari alacaklar
Federal Konut Kurumu ve Emeklilik Birliği Konut Kredileri
Geleneksel krediler
Değersiz tahviller
323,000.0
5,796.0
6,368.8
2,409.5
150.0
432.1
311.5
815.6
439.5(**)
100.0
Kaynaklar:
Asset Sales Report various issues. Federal İpotekli Konut Kredisi ve Apak, A.g.m. S.9)
120
değerleme aldıktan sonra menkul kıymetleştirmeyi gerçekleştirmişlerdir. Bu konu­
da ipotek bankacılığı önemli rol oynamaktır. Farklı faiz oranları içeren ipotek
kredilerinden oluşan bu havuzlardan gelen aylık ödemelerle, yatırımcılara anapara
ve faiz ödemelerinin aylık olarak dağıtımı yapılmaktadır.
İkincil ipotek piyasası ve menkul kıymetleştirmede yaşanan canlılık ve
gelişme, yeni fon kurumlarının kurulmasında yol açmıştır. Örneğin Gayrimenkul
Portföylü Yatırım Fonları Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları gibi. Portföylerinde
daha çok Ginie Mae (GNMA) garantili sertifika ve menkul kıymetleri tutan Yatırım
Fonları, son yıllarda yeni MBS (Mortgage Backed Securities) ipotek destekli menkul
kıymetlere önemli ağırlık vermektedir.
I.E. ABD'de İPOTEK UYGULAMALARINDA SON GELİŞMELER
ABD'de hane halkı gerekli fonu, genellikle ipotekler aracılığıyla elde eder.
Bilindiği gibi ipotek kredileri uzun vadeli olup gayrimenkullerin önce rehin edilme­
siyle, daha sonra bu kredileri sermaye piyasasında menkul kıymetleştirerek kendi­
lerinin de ihtiyaç duyduğu fonları tekrar elde ederler.
Uzun vadeli borçlar, ipotekle teminat altına alınmakta, borçlu ise aylık ödeme
lerle bu krediyi (anapara ve faiziyle birlikte) kredi dönemine bağlı olarak geri öde­
mektedir. Bugün ABD'de ipoteğe dayalı menkuller, dört temel tipteki gayrimenkulu
satın almak için ihraç edilirler.
Evler
Toplu Konutlar
Ticari Emlak (Ofis binaları ve endüstriyel binalar)
Çiftçiler ve tarlalar.
İPOTEKLERİN BÜYÜME ORANI
1969-1979
Ev •
1979-1989
Toplu Konut •
1989-1992
Ticari • Tarla
Yukarıdaki şekil, konut ipoteklerinin (toplam ipoteklerin 4/1) olduğu, 1969'dan
itibaren yıllık %10-12 oranında büyüdüğünü göstermektedir. Konut ipotekleri,
1969'da 280,2 milyar dolarla başlamış, 1987'de 323,0 milyar dolar olmuş; 1992
başında ise 2,7 trilyon dolara yükselmiştir. Konut ipoteklerinin toplam ipotek­
ler içindeki payı %70,5 dir.
Toplu konut ipotekleri piyasada küçük bir pay alır. 1969'dan 1979'a kadar
ki dönemde yılda %9,8,1979-89 arası yılda %8.0 oranında bir büyüme görülmüştür.
1992 başında (son 2 yılda) sadece %1,9'luk bir büyüme olmuştur. 1992 başında
toplu konut ipoteklerinin meblağı 303,5 milyar dolardır. Toplam ipotekler için­
deki payı da %7,87'dir.
Tarla ve çiftlik üzerindeki ipotekler, piyasada en küçük paya sahiptir. Tarla-çiftlik ipotekleri 1969'dan 1979'a kadar %11,6 oranında artmış, daha sonra ise
azalmıştır. Ancak burada ticari sektördeki gibi fazladan bir yayılma görülmüştür ve
piyasa da hala iyileşmeye çalışmaktadır. Tarla ipotekleri, 1992 başında 83,7 milyar
dolarda adeta durmaktadır. Toplam ipotekler içindeki payı da %2,2'dir.
Ticari ipotekler, yukarıdaki şekilde de görüldüğü gibi, iş amaçlı gayrimenkulleri
finanse etmek için kullanılırlar. Örneğin ofis binaları (iş merkezler), alışveriş merkez­
leri. Bu ipotekler, 1980'lerde toplu konut ipoteklerinden ve konut ipoteklerinden
daha hızlı büyümüşlerdir. Bununla beraber, yıllık %11'lik aşırı büyüme, son 2
yılda (1992'ye kadar) %2,8'e düşmüştür. 1992 başında ticari ipoteklerin meblağı
756,3 milyar dolardır. Toplam ipotekler içindeki payıda %19,5'dur 8''
Toplu konut ipoteklerindeki ve ticari ipoteklerdeki büyüme son yıllarda
azalmıştır. Bu durum 1980'lerde gereğinden fazla miktarda bina yapılmasından
kaynaklanmıştır. Bu nedenle toplu konut ipoteklerindeki ve ticari ipoteklerdeki güçlü
büyüme, var olan projelerdeki arz fazlası emilene kadar (absorbe) yeniden başlayamayacaktır. Bazı tahminlere göre, bu durum 2000 yılından sonra yeniden can­
lanacaktır.
Ticari gayrimenkullerin, menkul kıymetleştirilmesi; ABD, konut
piyasasında, konut ipoteklerinde hükümet ve yasal kuruluşlarıyla yine kamu finans
ipotek kurumlarıyla daha çok pay alırken, ticari ipoteklerde ise özel sektör daha çok
pay almaktadır.
1980 öncesi daha aktif gelişen bir piyasa, 1980'lerde yapılan deregülasyon
uygulamalanyla ve de enflasyonun artışı ile olumsuz etkilenmiştir. Daha çok uzun
vadeli ve düşük kuponlu hayat poliçelerini ticari ipoteklerle destekleyen sigorta
şirketlerine (deregulation) sonrası getirilen yeni yükümlülükler, ticari ipoteklerden
uzaklaştırmıştır. Aynı zamanda enflasyon nedeniyle inşaat maliyetlerinin artışı ticari
gayrimenkule yatırımı olumsuz etkilemiştir. Ayrıca ev ipoteklerinden, ipotek havuzu
oluşturmak, ticari ipoteklere oranla çok daha kolay olabilmektedir. Çünkü ticari
gayrimenkuller çok amaçlı olup, daha heterojen bir yapıdadırlar. Ayrıca bu mülkün
87 Hazelnut, A.g.k. S. 73 vd.
değerini belirlemekde ev ipoteklerine oranla daha güç bir hesaplamayı gerektirir.
Ayrıca ticari menkullerin gelirlerinde nakit akışını dikkatle almaktadır. Halbuki konut
ipoteğinde, borçlunun geri ödemelerine bakılmaktadır. Bu nedenle daha sofistike,
kompleks bir sistem ortaya çıkmaktadır. Kredi ve risk analizlerini yapmak
güçleşmektedir.
Ticari gayrimenkullerin, menkul kıymetleştirilmesi gayrimenkul finans­
manında oldukça yeni bir alandır. Ticari gayrimenkul kredisine olan talebin
düzeyine bağlı olarak gelişen bir piyasadır. Bunun yanında ticari iş merkezleri
ipotek kredileriyle finanslayan, fon kurumlarının bunları likidite etme ihtiyacı da son
derece menkul kıymetleştirmeyi etkileyen, belirleyen faktörlerdir.
Ticari gayrimenkulun, menkul kıymetleştirilmesi 1980'lerden başlamakla
beraber, önemli bir gelişme ortaya koyamamıştır.
1990'lı yıllarda konut finansmanındaki trendin en ilginç olanı, ipotek
piyasasında hükümet sigortasının öneminin azalması olmuştur. 10 yıl önce FHA
(Federal Housing Authority) ve VA (Veterans Administration) iki federal program
olarak tüm ABD ipotek kredisine dayalı finansmanın yaklaşık yarısını garanti etmek­
teydi. 1996'nın 2'ci yarısında artık federal garantilerinin ipotek kredilerindeki payı
%31,9'a düşmüştür. Bu değişimde çok çeşitli faktörlerin rolü olmuştur.
Birincisi, özel ipotek sigortası son yıllarda çok daha (fleksibl) esnek bir hale
gelmiştir. Örneğin (loan to value ratio) borçlanma değeri oranı %95 olması, federal
garanti olmaksızın düşünülmezken, şimdi yasal olarak özel sigortalar tarafından bu
gerçekleştirilmektedir.
İkincisi; düşük ipotek oranlarının kombinasyonu ve yükselen bir şekilde konut
üretiminin gerçekleşmesi daha düşük maliyetli özel sigortalama için federal prog­
ramların (forgo);konut kredisi talep edenleri cesaretlendirdiği görülmektedir.
Son olarak; son yıllarda, bankaların arz ettiği özel borç programlarındaki hızlı
büyümede (düşük ve orta gelirli borçlulara yönelik), özel faiz hadleri ve vadelerinin
uygulanmasının büyük etkisi olmuştur. Bu durum federal garantili borçlanma
hacminin toplam ipotek borçlanmadaki payının azalmasına yol açmıştır. Çünkü bu
banka programlan borç talep edenlere cezbedici, özel ve alternatifleri içeren
koşullar hazırlamaktadır.ss
1992'de Resolition Trust Corporation, 3,2 milyar dolarlık ticari gayrimenkul,
kıymeti ihraç etmiştir. İhraç eden kurumların, sattıkları ticari gayrimenkul ipoteğine
karşı %100 sermaye tutmak zorunda olmaları, diğer Varlığa Dayalı Menkul
Kıymetlerde olduğu gibi bilançolanndan çıkarmamaları, ayrıca bu ticari gayrimenkul
menkul kıymetleri elinde tutan kurumların da bunların riski karşılığında sermaye
ayırmaları (%100), halbuki konut ipotekli menkul kıymetlerde bunun %20 olması,
ticari gayrimenkulun, securitization'u olumsuz etkileyen diğer faktörlerdir.^^
88 Economic Trends "Housing Finance", Federal Revenue Bank of Clereland, December 1996, S. 16
89 Hazelnut, Ibid
I.E.1 İpotek Ödemeleri
Hanehalkı, ipoteklerde, faiz ve kısmi anapara ödemelerini aylık ödemelerle
(anüite) yapar. Bunlar vadeye kadar sadece faiz ödemesi yapan, şirketlerde ipotek­
li borç senedi çıkaranlara benzemezler.
P= A(PVIA k,n)
P= Kredinin anapara miktarı (present value)
A= Aylık ödeme, anüite miktarı
k= Dönemsel faiz oranı
n= Dönemler
PVIFA k.n=Anüitenin Bugünkü Değeri, veya
(1)
( 1
)
k
k(1+k)"
Aylık ödeme miktarı; dönem miktarı ve kredinin faiz oranlarıyla belirlenir.
P
A=
PVIFA k.n
Örneğin; %100 fazli 100.000 dolarlık, 30 yıllık ipotek kredisi, aylık 877,57 dolarlık
ödeme gerektirir.
A=
100.000
1
1
0.10
0.10
(_)
(_)
12
1000.000
12
0.10
(1 + _ ) 3 6 0
12
113.9508193
877.57
İlk ayın ödemesinde, ödenmemiş 100.000 dolarlık anaparanın faizi 833.33 dolardır
ve kredi dengesinden sadece 44.24 dolar düşülmektedir. Ödenmemiş Anaparanın
Faizi = 100.000 (0.10/12). Bu ödenmemiş anaparayı 99.955.76 dolara düşürür.
Böylece ikinci ödemedeki faiz 832.96 dolar ve anapara ödemesi de 44.61 dolar olur.
Her ay ödenmemiş anapara küçüldüğü için, faiz ödemelerinin payı da küçülmekte­
dir. Bu işlem, ödenmemiş anapara son ödemede sıfır oluncaya kadar devam eder.
I.E.2 İpotek Havuzları
Federal National Mortgage Association (Federal Milli İpotek Kuruluşu) (Fannie
Mae) Federal Home Loan Mortgage Corporation (Federal Ev Kredisi İpotek Şirketi)
(Freddie Mac) Farmers Home Administration, (Çiftçilerin Ev Yönetimi) ve
Government National Mortgage Association (Devlet Ulusal İpotek Kuruluşu) (Ginnie
Mae), ipotek havuzlarma yatırım yapılmasını sağlayarak kamusal borç menkul
kıymeti çıkarırlar. 1992'de bu ipotek havuzlarının tüm ipotekler içindeki payı
%27'dir; bunlar kuruluşlarının aktifleridir. İpotek havuzu menkul kıymetlerine yatırım
yapanlar (pass-through certificates) alırlar. Böylece yatırımcılara havuzdaki pay­
larına göre faiz ve anapara ödemeleri yapılır.
Bununla beraber pass-through sertifikalar, yatırımcılar için belirsizlik yaratır.
Havuzdaki ipotekler değerinin altında ipoteklerse, yeniden ek ipoteklerle
güçlendirilirler. Değerinin altındaysa, ipotek faiz oranları önemli miktarda azalırlar.
Pass-through sertifikaları gerçek vadesi yatırımcısının satın alırken tahmin ettiği
zamandan daha kısa olabilir (erken ödeme riski). Bu demektir ki; toplam yatırım
geliri, ilk başta tahmin edilenden önemli miktarda az olabilir.
1982'de Federal Home Loan Mortgage Corporation (Freddie Mac) bununla
ilgili olarak sorunları azaltmak için Collateralized Mortgage Obligations (CMO's)
(Teminatlı İpotek Yükümlülükleri) çıkarmıştır. Bu CMO'lar "pay" denilen üç gruba
ayrılmışlardır. Bu paylar A-1 A-2 ve A-3'tür. A-2 ve A-3 CMO'ları ellerinde tutanlar
sadece faiz alırlarken A-1 CMO'larını ellerinde tutanlar faiz ve anapara ödemelerini
alırlar. A-1'in anapara ödemesi tamamlandığında A-2 anapara dağılımını almaya
başlar. A-2 tamamen ödendiğinde A-3 anapara ödemelerini alır. Bu düzenlemeler
özellikle A-1 yatırımcıları için gerçek vade tarihiyle ve getiri oranıyla ilgili belirsizlik­
leri azaltır.
Özel firmalar da şimdi, şirket tahvili olarak pass-through sertifikalan
yatırım yapılmasını sağlayarak CMO'lar çıkarmaktadır. CMO çıkaranlar, 1992'de
tüm şirket menkul kıymetlerinin %10'unu ellerinde tutmaktadırlar.^o
Görüldüğü gibi İpotek piyasasının sermaye piyasasına entegrasyonu son
yıllarda büyük bir hız kazanmıştır. İstatistiki veriler, geleneksel sabit oranlı ipotek­
lerin, benzer vadeli hazine bonoları ile adeta rekabete girdiğini göstermektedir.
1970'lerde ise 10 yıl vadeli devlet tahvilinin getirişindeki değişikliğin %20'si bir haf­
tada ipotek oranlarına yansırken, 1987'den sonra yansıma üç kat artmış, %80'i
ipotek oranlarına yansımaya başlamıştır^""
İpotek piyasasında ABD'de 1979-90 arası, menkulleştirilen ipotek miktarı
arttıkça, ipotek oranları ile hazine borçları arasındaki fark azalmıştır. 150.000
dolarlık 30 yıl vadeli bir ev ipoteğinde, ev sahibi yılda, vergiden önce 450 dolarlık bir
90 Hazelnut; İbid.
Gabriel, S. A; "Housing and Mortgage Markets; The Past - 1982 Expansion", Federal Reserve
Bulletin, Dec. 1987 vol 73 No: 12 S.900 ve Tantan. S. 57 ve 134
tasarruf sağlamış olmaktadır. Özellikle, menkul kıymetleştirme sermaye akışının
etkinliğini arttırdığı görülmektedir. İpoteğe dayalı menkul kıymetleri alarak, sigorta
şirketleri ve Emeklilik Fonları (Pension Funds) gibi kurumlar uzun vadeli yüküm­
lülüklerini yerine getirmektedirler. Böylece ipotek kredisi veren fon kurumlarının
uzun vadeli kredilerini fonlamakta ve birincil ipotek piyasasına fon girişini besle­
mektedirler.
I.E.3 İpotek Piyasasındaki Son Yenilikler
* Derecelendirilerek ödenen ipotekler (ilk ödemelerde faiz oranları, piyasa oranlannın altında hesaplanır ve
* Ayarlanabilir oranlı ipotekler (Piyasadaki faiz oranları değişince, ödemelerin de
değişmesini gerektirir).
Derecelendirilmiş bir ipotek; hane halkının ipoteğin ilk yıllarında ödemeyi
yapmasını kolaylaştırır. Ödemeler arttığında hanehalkının geliri de artmaktadır.
Faiz oranları düşükse, ayarlanabilir oranlı bir ipotek daha çok ödenebilir. Fakat,
faiz oranları artarsa, ödemeler de artar. Ayarlanabilir oranlı bir ipotek, borç verene
faiz oranları yükseldiğinde artan bir faiz geliri sağlar. Bununla beraber faiz oranı
riski, borç verenden borç alana kayar.
İpotek piyasasında asıl borç alanlar hane halkıdır. 1992'de hane halkının tüm
ipotekler içindeki payı %73'tür. Anonim şirket olmayanlar %22 olarak hesap­
lanmıştır. İpotek kredileri ticari bankalar ve tasarruf kuruluşları tarafından
arzedilir. 1992'de ipotek kredilerinde; yatırım-tasarruf bankaları %4'lük paya
sahipken, ticari bankalar %22, tasarruf ve kredi kuruluşları ise %16'lık paya sahip­
tir. Hayat sigortası şirketlerinin toplam ipotekler içindeki payı ise %7'dir.
Bireysel (Ferdi) ipoteklerin direkt olarak sermaye piyasasında ticareti uygun
değildir. Çünkü çoğunlukla özel kredilerin miktarları birbirine uymaz. Bu da, malın
değerinin malın piyasa değerinin altında olmasına yol açar. Ayrıca borçlanan birey­
lerin kredibilitesi hakkında bilgi de mevcut değildir. Bununla beraber, Tasarruf ve
Kredi Birlikleri ve diğer ipotek finans kurumları ipotek havuzları yaratacak, ipotekler
için, bir ikinci el piyasası geliştirmişlerdi.92
Standartlar, ipotek piyasasında işi olan herkesin rahatça işlem yapabilmesi ve
piyasada işlemlerin birbirini kolayca tamamlayarak uzun vade için güvenilir bir sis­
tem oluşturulmasını sağlamak amacıyla belirlenmiştir.
Standartların yanı sıra kural ve koşullarda da kalıcı bazı belirlemeler
yapılmıştır.
Koşullar ve Standartlar;
1-Krediler
2- Gayrimenkuller
3- Krediyi kullanan kişiler
92 Hazelnut; Ibid,
4- Kullanılan başvuru ve değerlendirme formları ve ipotek
dokümanları
5. İpotek piyasasında işlem yapan kişi ve birimler
6. Uygulanan ücret tarifeleri gibi bir çok faktörle ilgili
olarak belirlenmiştir.
Şimdi bunları açıklayalım:
1. Kredilerle ilgili olarak getirilen koşul ve kurallar;
1.a) Limitler
Kredi Tavanı (Lending Rate Ceiling); Verilen krediler için belli bir tutar
(Örneğin 100.000%) tavan olarak getirilmiştir. Bu tavana uyulmazsa bazı garanti ya
da sigorta kurumlannın garantisi ya da sigortası alınmamakta; bazı menkul değer
üreten kurumların oluşturduğu havuz portföylerce kabul edilememektedir.
Vade Sınırlaması; Verilen kredilerin geri ödenme süresi için 5 yıldan 30 yıla
kadar değişen vadeler söz konusu olup bu da krediyle ilgili olarak yapılacak diğer
işlemler açısından önem taşımaktadır.
1.b) Orantılar
Kredi değer orantısı (Loan to Value Ratio); Verilen kredi konusu olan, gayri­
menkulun değerinin örneğin %80'i kadar olacaktır. Bu koşulla oluşturulan standart
bu kredilerden oluşan portföylere dayanan menkul değerlere de yansıyacak %20
oranında bir garanti payı anlamına gelecektir. Bu marj iki yönden kredi vereni rahat­
latmaktadır; kredinin geri ödenmemesi durumunda uğranılacak faiz kaybının
karşılanması ve gayrimenkulun satış değerinin kredi yetmemesi riskinin bertaraf
edilmesi. (Bu oran zaman içinde sürekli olarak değişecektir. Çünkü taksit işlem­
leriyle borç bakiyesinin düşmesi enflasyonla konut değerinin yükselmesi söz
konusu olacaktır. Bu oran, kredinin sağlanması, faiz oranının düşük olması gibi
hususlara yardımcı ya da engel olabilir)
2. Gayrimenkul ile ilgili Koşullar ve Kurallar;
Peşinat/Değer orantısı; Önceki orantının negatifi olan bu orantı örneğin
1000.000$'lık bir konut alırken 20.000$'ın peşin ödenmesini gerektirmektedir. Bu
konut alımına girişen kişinin riske katılarak ciddiyetini kanıtlaması açısından önem­
lidir. (Kredinin değerini yükselten bu oranın uygulanmasına kreditörü sevkeden
neden; kredinin ödenmemesi durumunda gayrimenkulun satış bedelinin borç
bakiyesini karşılamasını kolayca sağlamaktır).^^
Gayrimenkulun oturulabilir olduğuna dair olumlu inceleme raporu;
Bizdeki oturma ruhsatına benzemekte, özel şirketlerce de verilebilmekte ve bizdeki
araba muayenesi gibi periyodik yapılmaktadır.
S.Krediyi kullanan kişilerle ilgili koşul ve kurallar;
93 Fabot, F.J; (ED), The Handbook of Fixed Income Securities, Probus Publ. Chicago 1987 8.356
Burada temel kural belli bir gelir sahibi olmaktadır.Ancak bu bazı ölçümlere
tabidir:
Aylık Taksit/Borçlunun Aylık Gelir Orantısı; Borçlu aylık gelirinden ne
kadar az bir kısmını ipotek borcu için ayırıyorsa o kadar sağlıklı bir ödeme var
demektir. Örneğin orantı %25 ise gelirin dörtte biri yeterli demektedir.
Aylık Taksit ve Değer Konut Giderleri Toplam/Aylık Gelir Orantısı;
Bu da aynı düzgün geri ödeme garantisi düşüncesiyle araştırılmaktadır.
ABD'de bu oran %33'tür (standart olarak).
4. Formlar ve Dokümanlar
Kredi için başvuruda bulunulurken istenecek bilgiler tam, eksiksiz ve fazlasız
olarak nasıl toplanabilir, bunlann üzerinde değerlendirme tam olarak hangi nokta­
ların ele alınmasıyla yapılabilir?
Kanıtlayıcı ya da resmi işlemlere dayanarak oluşturulacak belgeler hangi
içerikte ve hatta ölçülerde olmalı ki kullanılırken tam olarak işe yarasın?
Tüm bu sorulara doğru cevaplar araştırılarak bulunmuştur.
5. Uygulanan Ücret Tarifeleri;
Konut alım ve satım kredilendirmesi süreci emlakçılardan, tapu dairesine
kadar hangi iş için ne ödeme yapılacaksa tümünün sayılması ve ücretinin belirlen­
mesi faiz dışı finansman maliyetlerini de netleştirmektedir.
6. İpotek piyasasında işlem yapan kişi ve kurumlar için aranan koşullar ise bazıları
için bilgi, iş deneyimi ve kayıt düzeni donanımının yeterli olması bazılan için ser­
maye yeterliliği biçimindedir.
I.F ABD'DE İZLENEN PARA POLİTİKALARININ
KONUT FİNANSMANI ÜZERİNDEKİ ETKİLERİ
II. Dünya Savaşından sonra, "parasal kısıntılar" açısından konut sektörünü
tehdit eden 6 dönem yaşanmıştır.(1955-57)1959, 1966,1969,(1974-75) ve (198082)94. Bunların içindeki ilk dört dönem "sıkı para" dönemi olup, konut sektörünün
fevkalade gerilediği dönemler olmuştur. 1955'den 1957'ye kadar tek ailelik konut
sayısı 1.194.400'ten 872.000'e düşmüştür. Halbuki ekonomide nüfus artışı, gelir
artışı ve aile sayısı artmasına rağmen bu gerileme endişe verici olmuştur. Bu
nedenle 1950'lerin yarısından itabaren konut finansmanı Devlet, hükümet garantili
ipoteklerle piyasaya girmeye başlamıştır. FHA ve VA'ya dayalı bir konut finansmanı
hareketi başlamıştır. Çünkü ipotekli kredileri üzerinde hiç de gerçekçi olmayan faiz
hadleri sınırlamaları bulunmaktaydı. O dönemde finansal kurumları konut finans­
manı için FHA ve VA ipotek garantileri ile %4,5'ten fazla olmayan bir faizle borç
veriyorlardı. %4,5 faiz tavanı borç veren kurumlar açısından cazip değildi. 195694 Bowsher, N; Kalish, L; Does Slower Monetary Experience Discriminate Against Housing?. Rewiew
St. Louis, F.R Bank, June 1968
57'de yine sıkı para dönemi yaşandı ve faiz hadleri genellikle yükseliyordu. Borç
veren kurumlar, ipoteklerden uzaklaşarak cari faiz haddi %6-7 üzerinden borç vere­
biliyorlardı. Bu durum devlet garantili ipoteklerle konut finansmanını dramatik bir
şekilde adeta dondururcasına etkiledi.
1960'larda, 1970'lerde, 1980'lerde (Bkz. Tablo) bu durum, çok açık bir şekilde
sıkı para "tight money policy" politikasından konut finansmanının etkilendiğini
göstermektedir. En keskin düşüşlerin tek aile evleri üretiminde 1966,1969,1974-75
ve 1980-82'de olduğu görülmektedir. Bu dönemde, ipotek kredileri piyasasında
finansal kurumlar arasında aracılık fonksiyonunun yeterince (disintermediation)
yapılamadığı anlaşılmaktadır. Faizler cari piyasada genellikle yükselirken. Devletin
yetkili para otoriteleri, Regulation Q aracılığıyla, ipotek kredisi veren finans kurum­
larını (thrift Institutions), bu kurumlara vadeli hesap açan tasarruf sahiplerine cari
faiz altında faiz ödemeye zorluyordu. (Diğer alternatif kurumların faiz hadlerine
kıyasla). Neticede bu (Saving and Loan Association) ve (Savings Banks) ticaret
bankalarında fonlar keskin bir şekilde düşüş gösterdi. Kuşkusuz bu durum da ipotek
kredilerini kötü bir şekilde etkiledi.
Bu konunun para politikası ile ilişkisini Harward'dan Prof. James S.
Duesenberny şöyle açıklamıştır; "Sıkı para politikalarının en büyük maliyetinin,
konut sektörüne geleceğini önceden bilemedik. Bu olay bir bakıma konut finans­
manının kısmen borçlanma yapısından ve kısmen de ipotek piyasamızın özel nite­
liklerinden dolayı ortaya çıkmıştır. Bu nedenle 1980'lerde yapılan yasal reformla
Regulation Q ile getirilen tavan ve ipotek finans kurumlarının portföy
sınırlamalarının azaltılmasına gidilerek, problem çözülmeye çalışılmıştır.^^
Yasal Kredi otoritelerinin mevcut kredileri donatma (credit crunch) girişimleri
sık, sık dönemsel olarak yıllarca devam etmiştir. Bu nedenle kredi hacminin kısıtlan­
masının faiz hadleri üzerindeki etkileri üzerine çeşitli araştırmalar yapılarak, olum­
suz sonuçlar incelenmiştir, bunun üzerine 1980'de Deregulasyon hareketi ile
(Depository Institutions Deregulation and Monetary Control Act), faiz hadlerindeki
sınır kaldırılmıştır. Burada amaç bankanın adeta ümitlenmiş olan fonlannm art­
masına engel olan hususları elimine etmek olmuştur. 1980'li yılların ortalannda
ekonomi güçlüydü. Ancak 1986'da petrol fiyatlarındaki düşmeler ve bankalar ile
Saving and Loans Association'ların, ticari emlak konusundaki büyük miktardaki
borç vermeleri (ipotek kredileri), bu kurumları 1980'li yılların başlarından itibaren
aktif-pasif yapısını dengesini olumsuz etkilemiş ve önemli çöküntülere sebep
olmuştur.96
Ayrıca "Basle Accord" 1987'de imzalanmış ve uygulaması, 1992'ye kadar
sürmüş olan bu anlaşmada önemli gelişmiş ülkeler, çeşitli borç kategorilerine farklı
95 Hutchinson, Harry, D; Money, Banking and U.S. Economy, Prentice Hail, Inc. Englewood Cliffs, New
Jersey U.S. 1984 8. 426 - 427
96 Mayer C.Y; Somerville, C.T; "Regional Housing Supply and Credit Consrtaints" New England
Economics Review, F.R. Bank of Boston, Nov. Dec. 1996. 8. 39-51
risk ağırlıkları verilmişti. Böylece hükümet tahvilleri, konut ipotekleri veya diğer borç
verme şekilleri kalemlere sahip bankalar cesaretlendirilmek istendi ve bunda da
başarılı olundu. Ayrıca FDICİA (the Federal Deposit Insurance Corporation
Improvement Act of 1991), bir takım kapitalle ilgili yükümlülükleri karşılamada bir
dizi hükümler getirerek bankalar rahatladılar. Ancak 1991'den sonra bankalara
ilişkin yasal düzenlemelerdeki değişiklikler (özellikle ABD'de kuzeydoğu böl­
gesinde) bir kredi sıkışıklığı yaratmış^^, bu durum özellikle, konut inşaatını
sınırlamış ve kapitali yeterli olmayan zayıf bankaların aktiflerinde önemli bir gerile­
meye yol açmıştır. Bölgede önemli ölçüde banka kapital kaybına uğramıştır.^s
ABD KONUT FİNANSMANI
Konut Kredi Türleri
İpotekli Konut Kredi Faiz Yapıları
M
M
J
1996
S
Kaynak: Bank Rate Monitor»National Association of Realtors,Real Estate Outlook,
Market Trends,and Insights; and Mortgage Bankers Association of America,National
Deliquency Survey.
9 ^ Browne, L.E; and Rosengren E.S; Real Estate and the Credit Crunch, Federal Reserve Bank of
Boston, Conference No. : 36 September. 1992
98 Bernard B.S; Lawn C.S; "The Credit Crunch" Brooking Papers on Economics Activity,
No. : 2 P. 204-35
6
•H
O
CM
o
O
O
O
o
o
O
O
O
O
O
O
CO
CM
CM"
CM
T—"
OM
CN
O
O
O
O
o
o
O
o
o
o
od"
o
CN
•
o
••
2
(D
<
O
o
O
LU
LU
tr
•H
o
LLİ
>
<
O
î-ı
•H
o
O
O
CM
CM
O
8
O
O
O
O
LO
csT
o
CM""
O
8
O
o
00
C
O
O
O
o
o
LO
o
O
o
LO
o
r--
o
o
o
o
oi
O)
LD
o
H
M
-J
cd
H
M
cd
<
rH
u
D;
c
o
rH
ö
o
td
CO
dJ
II. AVRUPA BİRLİĞİ'NDE KONUT FİNANSMAN SİSTEMLERİ VE İPOTEĞE
DAYALI MENKUL KIYMETLEŞTİRME
Avrupa Birliği üyeleri içinde Lüksemburg dışmdaki üye ülkeler de ipotek kre­
disi vermekte ve menkul kıymetleştirmede uzmanlaşmış finans kurumlan bulun­
makta ve geçmişleri birkaç yüzyıl öncesine uzanmaktadır. Ancak ipotek finans
kurumlarının ve ipotek kredilerinin tüm ekonomik ve sosyal boyut açısından ayrı bir
önemi vardır, devlet ve anayasalarca kabul edildiği içinde özel yasalarla düzenlenmiştir.
Avrupa Birliği'nde konut finansman piyasaları oldukça gelişmiş okjp, özellikle
Birliğe sonradan katılan Yunanistan, İspanya, Portekiz'in daha yavaş geliştiği
gözlenmektedir. Çok genel yaklaşımla dünyada mevcut konut finansman sistem­
lerinden "Mevduatla Finansman Sistemi" tüm üye ülkelerde yaygın bir şekilde kul­
lanılmaktadır. İkinci sırada ise İpotek Bankacılığı sistemi gelmektedir. En etkin
olarak İngiltere, İrlanda, Danimarka, Almanya ve İsveç'te uygulanmaktadır.
Mukavele sistemi ile finansmanın Almanya'da Bausparkassen'lerde uzun yıllardır
çok yaygın şekilde kullanıldığı malumdur. Ancak pek çok ülkede kamusal ve özel
finans kurumları bu piyasada birlikte yer alabilmektedir. Devlet, sosyal devlet olarak
bu piyasada yoğun şekilde (direkt veya endirekt olarak) bulunmaktadır. Ticaret
bankalarının da ipotek piyasasında önemli rol oynadığı, üye ülkelerde görülmekte­
dir (Hollanda gibi). Genelde ortak özellik, konut finans sisteminde hangi model
uygulanırsa uygulansın, ipotekli kredi vadelerinin olduçka uzun olup, konutun
maliyetinin, en az yarısından fazlasını karşılayabilmekte olmalarıdır. Ev sahiplik
yüzdeleri de AB üyelerinde oldukça yüksek düzeylerdedir.
AB Üyelerinde Konut Finans Sistemindeki Uygulamalar
1. Sırada
Mevduatla Finansman
sistemi
2. Sırada
İpotek Bankacılığı ve
Menkul Kıymetleştirme
(Yapı Toplulukları dahil)
3. Sırada
Mukavele ile Finansman
Sistemi
4. Sırada
Ticaret Bankaları
ile finansman
5. Sırada
Kamusal Kredi Kurumlan
konuda ile finansman en yoğun
Tüm AB üyeleri, özellikle Belçika
başta.
İngiltere, İrlanda Danimarka, Almanya
İsveç
Almanya, Avusturya, Fransa
Hollanda, Yunanistan, Finlandiya
İsveç, Fransa ve Lüksemburg bu
uygulamada.
Avrupa ülkelerinde, ABD'de yaşanan hızlı gelişmelere rağmen, ipotek
bankacılığı ve ipoteğe dayalı menkul kıymetler ve piyasaları çok hızla büyüme
göstermiyor. Avrupalı yatırımcıların fonları da bu nedenle, çoğunlukla ABD kökenli
menkul kıymet ihraçcı kurumlara yönelmektedir. Avrupada'da menkul kıymetleştir­
menin yavaş gelişimi için ileri sürülen pek çok neden bulunuyor. Örneğin Avrupa
çok uluslu ve farklı para birimlerinden oluşan bir piyasa. ABD gibi hem büyük, hem
tek bir para birimine dayanmıyor. Avrupa'da bir de buna ek olarak "kredi
kullanımındaki sınırlamalar" eklenince "birbirine yakın niteliklerde olan kredilerden
büyük havuzlar oluşturmak" kolay olmamaktadır. Ayrıca kredilerdeki
standartlaşma, belgeleme, bürokr^asi vb. konularında tek bir düzenlemenin olmayışı
bu havuzu iyice engellemektedir. Ayrıca ipotekli kredilerde ABD'nin aksine, bazıları
için Devlet garantisi olmaması, diğer teşviklerinin eksikliği, ayrıca kredi satışı önce­
si borçlunun onayının aranması gibi uygulamalar, Avrupada menkul kıymetleştir­
menin yasal alt yapısının henüz destekleyici bir düzeye gelemediğini gösteriyor.
Buna rağmen ipotek tahvili çıkarmadan yasal engelleri bulunan Fransa'ya
menkul kıymetleştirme cazip gelmiştir (uzun vadeli ipotek kredileri için). Yine bu
mekanizmanın, ipotek kredi finansman maliyetini azaltmış olması İsviçre ve
İspanya'yı etkilemiştir. Bankaların sermaye yeterliliğinin %8 zorunluluğu da teşvik
edici ayrı bir faktör olmuştur.İpotek tahvillerini ihraç eden kurumlar uzun bir denetim
ve gözetime tabii iken, ipoteğe dayalı menkul kıymetler, bu konuda uzman kuru­
luşlarca ihraç edilirler, bu nedenle yoğun gözetime tabi kuruluşlar değillerdir. Ancak
çok çeşitli ipoteğe dayalı menkul kıymet çeşidi olduğu için, yatırımcının bunlann
dayandığı yasal yapıları anlaması kolay olmamaktadır. Halbuki ipotek tahvilleri
daha standardizedir ve şeffaf bir yapıya sahiptir.
Herşeye rağmen AB ülkelerinde menkul kıymetleştirme, ABD'nin taklit bir
uygulamasını piyasaya getirmek şeklinde olmamaktadır. Her ülke kendi finans
kurumları ve piyasasının, piyasa koşulları ve yasal düzenlemelerine göre securitİT
zation'a yönelmektedir. 1970'lerde ipoteğe dayalı menkul kıymet ihracına ve ikincil
ipotek piyasasına geçmiş bulunan ABD'nin konut finans sistemi AB'de
1987'lerde yeni, yeni uygulanmaya başlamış görünmektedir. Tabii
Almanya'nın yıllardır uyguladığı ipotek tahvilleri bundan hariç tutulursa.
1990 yılı başında Moody's'in Avrupa'da menkul kıymetleştirmenin geleceği
konusunda yayınladığı rapora göre, Avrupa'da 2.5 milyar dolar tutarında aktife bağlı
(ipotekli Krediler dahil) ihraç yapılacağı belirtilmiştir. Ayrıca menkul
kıymetleştirme için gerekli alt yasal yapıya sahip İngiltere yanında yer alan
Fransa'nın bu havuza 1.5 milyar dolarlık bir portföyle katılacak güçte olduğuna
dikkat çekilmiştir. Açılan her tür kredinin menkul kıymetleştirilmesi mümkün gözük­
mektedir, (ipotekli alacaklardan, kredi kartlarına kadar) ve bu işlemler hızla günden,
güne artış kaydetmektedir.
I.A. ALMANYA'DA KONUT FİNANSMANI
II. Dünya Savaşından büyük bir tahriple, çöküntüyle çıkmış olan Avrupa
ülkeleri hızla imar hareketine girişmişlerdir. Daha sonra bu amaçla 1944'te IBRD
(International Bank for Reconstruction and Development) (Dünya Bankası) kurul­
muş ve Avrupa'nın hızlı imarı için ülkelere krediler sunmaya başlamıştır. Bilindiği
gibi Almanya bu savaşta kentsel ve yerleşim alanlarının, konutlarının %80'ini adete
yok olma derecesine gelmişti. Büyük yara almıştı. Bu nedenle 1949'dan itiraben
konut finansmanında ve üretiminde ciddi adımlar atmaya başlamıştır. Ortaya
koyduğu yaklaşımda ilk hedef "en hızlı derecede konut üretimi" ve bunun için ise
"finans piyasaları, sermaye piyasaları ve finansman yoluyla, yeni tekniklere"
konutlaşma amaç edinilmiştir.
Bu ilk yıllarda, zorunlu tasarruflar yoluyla ve de Devletin mali ve sermaye
piyasalarına müdahaleleri ile gerçekleşmeye başlamıştır. Ancak 1960'lar sonrası.
Devlet bir konut politikası ortaya koymuştur. Bugünkü görünümüyle Almanya'da
konut finans sistemi oldukça karışık bir yapıda gibidir. Halbuki incelendiğinde, bu
sistemin üç alt ayağa dayandığı görülmektedir; Mevduat Sistemi, ipotek
Bankacılığı ve Mukavele (Kontrat) sistemini birleştiren bir sistem olduğu
anlaşılır.
Örneğin Yapı Tasarruf Sandıkları (Bausparkassen)' nda, tasarruf mevduatı
sahibi belli bir birikimden sonra, kontrat yapmakta ve her yıl belli bir mevduatı taah­
hüt etmektedir. İpotek karşılığı belli bir uzun vade ile kredilenmektedir. Tasarruf
bankaları da bu tür kredileri piyasa faiz haddinin de altında verebilmektedir. Batı
Almanya ekonomisinin istikrarlı olması, enflasyon ve faiz politikalarında
istikrarsızlığın yaşanmaması, Almanya'da önemli bir konut kredisi ve finansmanı
sorununun oluşmadığını göstermektedir. Nitekim ülkede konut açığı sorununun
olmadığı gözlenmektedir. Bugün Almanya'da konut finansmanı için kredi arzeden
kurumlar şunlardır.97
* İpotek Bankaları
* Tasarruf Bankaları
* Bausparkassen. (Yapı Tasarruf Sandıkları)
* Merkezi Ciro Kurumları
* Kredi Kooperatifleri
* Bölgesel ve Diğer (Özel) Ticari Bankalar
* Özel Fonlu Bankalar
Özetlersek Almanya konut finans sisteminde, mukavele sistemi, mevduatla
97 Boleat, Mark; National Housing Finance System, 1986 S.193
finansman sistemi ve ipotek bankası sistemi yaygın şekilde kullanılmaktadır. İpotek­
li kredilerde uzmanlaşmış başlıca kurumlar ise Bausparkassen, ipotek bankaları,
tasarruf bankaları, ticaret ve kooperatif bankalarının olduğu görülmektedir. Ancak
ticaret bankalarının direkt olmaktan ziyade, ipotek bankaları aracılığıyla kredi ver­
meyi tercih ettikleri gözleniyor.^^ İpotek bankaları ve Tasarruf Sandıklarının bu
piyasada çok özel işlevleri olduğu için bu kurumlar ayrıca ele alınacaktır.
I.A.1 Real Kredi Kurumları (Realkreditınstitute)
İpotek Bankaları (Hypothekenbanken) ve
Arazi Kredi Kurumları (Grundkreditantalten)
Bu kurumlar Batı Almanya'da, gayrimenkul ipoteği karşılığında uzun vadeli
kredi temin eden kuruluşlardır. İpotek bankaları, özel hukuk kurallarına göre, Arazi
kredi kurumları ise kamu tüzel kişiliğine sahiptirler. Dağıttıkları krediler karşılığında
ihtiyaç duydukları fonları temin etmek için, sermaye piyasasına "Emanet Mektubu"
Pfandrief ihraç ederler. Kamu kurumlarının kredi talepleri ise, yine bu kurumlarca,
sermaye piyasasına "kamu kağıtları" (Kommunalobligation)'nın arz edilip
satılmasıyla karşılanmaktadır.
Real kredi kurumlarının görevleri ipotek bankaları yasasının 5'ci maddesinde
açıklanmıştır; Uzun vadeli kredi vermek. Emanet Mektubu (Pfandrief) ve kamu
obligasyonu (yükümlülüğü gösterir menkul kıymet) ihraç etmek, ipotek ve kamu
kredilerini finanse etmek amacıyla sermaye piyasasından fon temin etmek. Bu
kurumların kısa vadeli kredi açmaları yasaktır.
İpotek bankaları, ya anonim şirket, ya da sermayesi payları bölünmüş koman­
dit şirket biçiminde kurulurlar, ipotek Bankası Yasası 6. mad. tedavüldeki pfandrief'ler kadar, (nominal değeri ve faiz tutan) gayrimenkulun ipotek edilmiş olmasını
şart koşar. Bunun yanında (ipotek teminatı) yanında, nakit para, hazine bonosu,
banka bonosu da ilave teminat sayılır. (Bunun tutarı toplam teminatın ancak %10'u
kadarı olabilir)
Bu Pfandrief'lere halkın talebi, ancak 1952'de bu kağıtlara tanınan Gelir ve
Kurumlar Vergisi muafiyeti sonrası olmuştur. Özel ipotek bankalarının ser­
mayelerinde, diğer bankaların ve özel sigorta şirketlerinin paylan vardır.^^
Batı Almanya'da yağın olarak faaliyette bulunan özel ipotek bankaları, tama­
men özel sermayeli kuruluşlar olup, kanunda belirtilen kaynaklardan temin edilen
fonlan, yine kanunun belirtildiği alanlara uzun vadeli olarak tahsis ederler. Emanet
mektubu satışından elde edilen gelirleri (fonlar) özel ipotek bankaları, gayrimenkul
ipoteği karşılığında özel sektöre orta ve uzun vadeli ipotek kredisi olarak vermekte­
dir. Kamu obligasyonu satışından temin edilen fonlar ise, kamu tüzel kişilerin kredi
98 Boleat, İbid. ve Akçay A.g.k. S. 66
99 Tarlan, Selim; Batı Almanya'da Sermaye Piyasası ve Kredi Kuruluşları, Maliye Bak. Yay. 1 7 1 . 1976
S.114vd
taleplerine verilmektedir. Mevduat işlemlerinden sağlanan fonlar, her iki sektörde
açılan kredilere yardımcı fon olarak kullanılmaktadır.
Almanya'da ipotek dışı varlığa dayalı menkul kıymetleştirme İngiltere ve
Fransa'ya kıyasla çok yavaş bir gelişme göstermektedir. İpoteğe dayalı finansman
ise Almanya'da 1769'dan beri varolan ipotek bankaları ve onların devamı
kuruluşlar; pfandriefe adlı ipotek teminatlı tahviller ihraç ederek ipotek kredilerini
finanse etmektedir.''
I.A.2 İpoteğe Dayalı Menkul Kıymetleştirme
(Pfandriefe)
Varlığa dayalı menkul kıymetler yapısına benzemektedir. Alman ipotek
bankalarının belirli koşullara uymak koşuluyla, ipotek tahvilleri çıkarmalarına, aktifpasif uyumunun sağlanması amacıyla izin verilmiştir. Şu ön koşullar
aranmaktadır. "'Ol
1- İpotek kredileri (anapara, faiz dahil), en azından ödenmemiş ipotek tahvil­
lerini karşılayacak miktarda olmalıdır.
2- İpotek tahvillerinin teminatı olan ipotekler tek tek tescil edilmelidir.
3- Uygun ipotekler için kredi-değer oranı,pazar değerlemelerinin %60'ı ile
sınırlıdır.
4- Yasal düzenleyicilere atanan yeddiemin, tescilin doğruluğunu ve kredideğer oranlan ile uygunluğu gözlemler.
5- İhraçcı (ki bu Almanya'da ipotek bankasıdır)'nın iflası halinde, ipotek tahvili
yatırımcıları, söz konusu teminat üzerinde birincil hakka sahiptirler.
İpotek bankalan, bankacılık yasa ve kurallarına tabi çalıştığından, ihraç eden
kurum olarak kredi garantisinde sadece kendi garantisi söz konusu olmaktadır.
Halbuki ABD'de kredi garantisini, tahvil veya menkul kıymetler ihracında başka
kurumlar da (kamusal-özel) verebilir.
Diğer ülkelerde sermaye yeterliliği, tonlama maliyetinin düşmesi, aktif-pasif
yönetiminin etkin hale gelmesi gibi sorunlarla başa çıkmak isteyen finans kurumları
menkul kıymetleştirmeye sanimış iken, Almanya'da bankalar için bu konular pek
sorun yaratmadığı için menkul kıymetleştirme finans tekniği pek cazip bulun­
mamıştır.
Genellikle işlem (pfandbriefe) şöyle işlemektedir; Herhangi bir firmadan
bankaya yapılacak kredi talebinde, bankaca yerine getirilmesi icap eden ilk işlem,
firma tarafından gösterilen gayrimenkuller üzerine ipotek tesis etmektedir.
Ancak ipotek kurulduktan sonra, firmaya ipoteğin izin verdiği ölçüde kredi açılır,
kredi miktarına uygun bir tutarda pfandbriefe'lerin ihracı yapılır ve sermaye
100 "Finding a Way Through the Maze" Euromoney, April. 1990. S.97 vd.
"'0''
Fugel, H; "Prospects for Assets. Backed Securitization in Germany" Asset Securitization,
Euromoney Books, 1991 S.375 V d . Tantan, A.g.k S. 97
piyasasında satışına geçilir. Bu durumda banka, firmaya ipotekli krediyi açıştan,
pfandbriefe'lerin satışına kadar geçen sürede, kullandırmış olduğu krediyi kendi
kaynaklarından karşılamak zorunda kalmaktadır. Pfandbriefe'lerin, sermaye
piyasına sürülmesinin zamanlaması çok önem taşır. Yatınmcı talebinin yüksek
olduğu (dolayısıyla faizininde düşük olmasını arzulayan ihraçcı ipotek bankası)
dönemlerde bu talebin arttığı günlerde satış yapması, kurumun lehine olmakta, aksi
dönemlerde ise faiz artacağından,kurumun aleyhine olmaktadır. Halkın talebinin
dalgalı olduğu dönemlerde, (sermaye piyasası istikrarsız ise), pfandbrief'lerin, kre­
dinin firmaya açılmasından önce dahi ihraç edilip, satıldığı görülmektedir.
Hatta piyasa şartlarındaki değişmeler sonucu, ipotekli gayrimenkulun
değerinde bir azalma söz konusu ise, piyasaya çıkarılmış pfandbriefe'lerin değerini
(ana para ve faiz) karşılayamaz duruma geldiğinde, firmanın devlet tahvili, gibi
diğer menkul, gayrimenkul ipoteği, rehni vermesi gerekmektedir.
Kamu arazi kredi kurumlan da aynı sistemle çalışır, (kamu obligasyonu) adlı
menkul kıymet ihraç eder. Ancak kamu tüzel kişilere ipotek karşılığı uzun vadeli
krediler açan bir kurumdur. Almanya'da özel ipotek bankaları ile kamu arazi kredi
kurumlarının yanında, sermaye piyasasına sabit faizli tahvil ihraç eden başlıca
finans kurumlan da şunlardır. (Endüstri Kredi Bankalası, Alman Endüstri Bankası,
Zirai Rant Bankası, Alman Kooperatif Sandığı, İmar Kredi Kurumu gibi.)
Almanya'da özel ipotek bankaları, Alman İpotek Bankaları Birliği altında,
sektörün sorunlarını çözmek için, müşterek çıkariarını temsil etmek için bir araya
gelmişlerdir.
F. Almanya'da 1949-63 yılları arasında 3.8 milyonu sosyal konut olmak üzere
7.3 milyon konut üretilmiştir. Konut sorununun çözüldüğü bu dönemde 200 milyar
DM finansman sağlanmıştır. Bugün %63.6'si sermaye piyasasından, %17.2'si
konut sahibi olanların tasarrufundan, %19.2'si ise kamu fonlarından sağlanmıştır.
Bu sistem özetle şöyle işlemiştir:
* Birinci derecede ipotekle kredi veren ipotek bankaları 20-35 yıl vade ile kredinin
%40-45'ini,
* İkinci derece ipotek ile konutun satın alma bedelinin %35'i (vade ortalama 12 yıl)
Yapı Tasarruf Sandıklan tarafından,
* Satın alma bedelinin %20-25'i ise konut edinmek isteyenlerin kendi tasarrufları
ile karşılanmıştır.
Almanya'da konut alımarmm en fazla finanse eden finansal kurumlar, ipotek
bankalarıdır. Konutun değerinin %60'ına kadar, 20-25 yıl vade ile kredi verirler.
Başlangıçta (1 ile 10 yıl) kredinin faizi sabittir 10 yıldan sonra tekrar görüşülmektedir. İpotek bankalarının verdiği Ikrediler, sıkça Yapı Tasarruf Sandıkları
SEÇİLMİŞ BAZI GÖSTERGELERE GÖRE ALMAN BANKACILIK SEKTÖRÜ
(1995 YILI MART AYI)
Banka
Sayısı
Bankalar
I.TİCARİ BANKALAR
3680
A.Özel Sektör Bankaları
336
a. Büyük Bankalar
3
b. Bölgesel Bankalar
200
c. Yabancı Banka ve Şubeler 66
d. Özel Bankerler
67
B.Kamusal Kredi Kurumları
644
a. Ciro Merkezleri
13
b. Tasarruf Sandıkları
631
C.Kooperatif Bankalar
2666
a. Kooperatif Mer. Bank.
4
b. Kredi Kooperatifleri
2666
II.İHTİSAS BANKALARI
52
A. İpotek Bankaları
33
B. Özel Görevlerle Don.İht.Ban. 19
TOPLAM
3732
Toplam
Krediler Mevduat
İşlem
Toplamı Toplam
Hacmi (Milyar DM) (Milyar DM)
5.270,0
1.686,1
639,4
894,4
99,4
52,9
2.620,2
1.210,2
1.409,4
1.044,6
226,5
818,1
1.596,7
847,7
749,0
5.046,9
1.564,9
579,5
838,9
96,2
49,8
2.496,4
1.157,0
1.339,4
986,1
212,9
773,2
1.524,5
820,0
704,5
3.810,2
1.263,5
515,3
610,1
92,8
25,9
1.654,8
436,9
1.217,9
891,9
171,9
720,0
779,1
333,4
445,7
6.866,7
6.866,7
4.J89,3
KREDİLERİN DAĞILIMI
(MİLYAR DM)
KREDİLER
İşletme ve Serbest Meslek Kredileri
Konut (Yapımı) Kredileri
Tüketici Kredileri
Kamuya Açılan Krediler
Diğerleri
TOPLAM
KAYNAK: 1. Sparkasse, m Zahlen 1990. Bonn.
2. Sparkasse, m Zahlen 1993, Bonn.
(Altay, No. A.g.k)
1990
1993
204
237
88
58
287.8
309.5
119.2
56.4
-
594
-
780.7
(Baussparkassen) ve diğer finansal kurumlann kredileri ile birlikte kullanılıra 02
Alman konut finansman sistemi karmaşık görünmesine rağmen aslında değildir.
Sadece çeşitli kurumlar arasında yakın ve karşılıklı ilişkiler bulunmaktadır.
I.A.3 Yerel Yönetim Bankaları Tasarruf Sandıkları ve Konut Finansmanı
(Die Sparkassen)
Alman Bankacılık Sektöründe, üç grup finans kurumu yer almaktadır Özel
Ticaret Bankaları, Tasarruf Sandıkları, Kooperatif Bankaları Tasarruf
Sandıkları; ilk kez 1778'de Hamburg'da Yurt severler Cemiyeti tarafından kurul­
muş, pek çok yasal değişiklik geçirmiş, en son olarak 1950'li yıllarda Tasarruf
Sandıkları; belediye kredileri, tüketici ve Konut Kredileri yanında orta ölçekli Alman
ekonomisinin gelişmesinde önemli rol oynamışlardır."'^^ Tasarruf sandıklannın öz
sermayeleri yoktur. Yedek ve ihtiyat akçeleri toplamı bankanın ana sermayesini
oluşturur. Bunun dışında yer alan mevduat ve tahvil işlemleri, tasaruf sandıklan için
önemlidir. Amaca yönelik mevduat hesapları, tasarruf sahibi açısından belirli bir
amaca (konut, otomobil alımı gibi) gerçekleştirmeye yönelik işlemektedir.
Tasarruf sandıklan, yerel yönetimlerin yatınmcılarının finansmanında uzman­
laşmıştır. Görevlerinden birisi bu finansmanı sağlamak, bu amaçla menkul
kıymetleştirme ve tahvil ihracı yapmaktır. Belediye tahvillerini Almanya'da Tasarruf
Sandıkları ile Özel ipotek Bankaları ihraç edebilir. (Belediyeler kredi piyasasında
Tasarruf sandıklarının payı %50, özel ipotek bankalannın ki %31,7 Ticari
Bankalarının ise %11,77'dir) Belediye kredisi tanımlanan bu kredilerin çoğunlukla
konut yapımı ve geri kalmış yörelerdeki işletmeler için verildiği görülmektedir.''^^
Şu çok ilginçtir ki, İpotek Bankalan da "Belediye kredileri vermeye ve
tahvillerini ihraç etme hakkına" Tasarruf sandıkları yanında yetkili kılınmıştır.
(İpotek Bankaları Yasası, 1.mad. 2.fıkrası.)
Tasarruf Sandıklarının diğer faaliyetleri iki grupta toplanabilir.
1- Mali Sektöre ilişkin olanlar; Yatırım bankacılığı gibi, sigorta işletmeciliği
leasing, factoring. Venture Capital (Risk Sermayesi) şirketleri gibi.
2)Yapı Tasarruf Sandıklan; (Die Bausparkassen) ile ilişkileri; Konut sek­
törüne yönelik bu şirketler, orta ve dar gelirli kesimi konut sahibi edebilmek için
dayanışmacı bir nitelikle fon toplayan şirket üyelerine kredi sunarlar.
Sözü edilen bu faaliyetler, 1994 itibariyle 13 Eyalet Yapı Tasarruf Sandığı
şirketi bulunmakta, sözleşme sayısı 1.227.286 olup, bunlann toplam tutarı 43,5 mil­
yar D.M'dir.
••02 Boleat, A.g.k. S.191 vd ve Akçay, B; A.g.k. S. 66
Geiger, Helmut, Leistung Durch Wetbewerb" Stuttgart, 1986 8.155 İç Altay N.O
Schappmann, "Deutschland, Bonn. 1993, 8.47 İç : Almanya Bankacılık Sektörü ve Tasarruf
Sandıkları Para Kredisi. Mart. 1997
I.B. İNGİLTERE'DE KONUT FİNANSMANI
Konut finansman piyasasında faaliyet gösteren başlıca kurumlar, olarak
İngiltere'de ve İrlanda'da Yapı Toplulukları (Building Societes) ile ticaret bankalarını
ve yerel organizasyonları görmekteyiz. Bu Yapı Toplulukları adı altındaki şirketler,
üyelerinin ödedikleri taahhütlerden gelen fonları üyelerine kredi olarak verirler. Bu
krediler, üyelerinin sahip oldukları gayrimenkulun ipoteği ile veya kira garantisi ile
güvencelendirilmektedir. Sermaye yeterlilik oranını korumak zorundadır. Yasa ile
yakından izlenir, denetlenirler."'05
TASARRUF SANDIKLARININ GELİŞİMİ
(1957-1994)
Yıllar
1957
1970
1980
1988
1994
Tasarruf
Sandıklan
Merkez
Şube
871
832
599
585
631
Ciro Merkez
Merkez
Şube
14
12
12
12
13
191
353
313
231
455
8192
14903
16890
17355
19579
Tas.San.
İşlem Hacmi
(Milyar DM)
34
187.6
518.9
864.0
1409.4
Ciro Merkez
İşlem Hacmi
(Milyar DM)
23.1
127.2
382.5
622.8
1210.8
Kaynak: 1. J.Stein; Das Bankwesen in Deutschland, 1989 S.35
2. DSGV Die Sparkassenorganisation in Zahlen 1998-1990
Altay. N.O. A.g.k
I.B.1 İngiliz Yapı Toplulukları
(Building Societies)
1850'lerden itibaren bir konut edindirme kooperatifi gibi çalışan, daha sonra
(Building Society Act.) Yapı Toplulukları altında bir yasa ile düzenlenerek
1975'lerde bugünkü fonksiyonlannı yerine getirmeye başlamışlardır. Oldukça güçlü
ve yaygın sermayeleri (20 milyar Sterling) olan bu kurumlardan 10 milyon üstünde
müşterisi bulunan Halifax Building Society (670 şube, 2300 Ajans) ile Leeds en
büyüklerindendir."'06 Yüzlerce ajanları olan bu kurumlar ipotekli kredi hizmetleri
yanında, çok gelişmiş emlak komisyonculuğu da yapmaktadırlar. Başka bir finansal
hizmet yapamazlar. Para piyasasına yatırmak amacıyla fon toplayamazlar.
105 DPT, Alternatif Konut Finansman Sistemleri, ÖİK Raporu, Ankara 1989
ingiltere'de ipotekli krediler genelde (20-25) yıl vadeli olarak verilmekte ise de,
erken ödeme veya devir nedeni ile kullanım süresi daha kısa olmaktadır. Yapı
Toplulukları aynen ipotek bankaları gibi servis sunmaktadır. Bu kuruluşlar konut
bedelinin %80'ine kadar kredi verebilmektedir.
Nüfusu çok az artış gösteren İngiltere'de, ev sahipliği oranı çok yüksektir.
(1990'da %67). Bu oran Avrupa Birliği oranının üstündedir. Bu gelişimde ülkede
kiralık konut sayısının yeterli olmamasının da etkisi olmuştur. Ayrıca devletin konut
politikası, özel sektörün bu alana yatırımını teşvik etmesi de rol oynamaktadır.
İlkede mevcut tasaruf bankaları aracılığıyla kısa vadeli mevduatlara dayalı bir konut
finansman sistemi vardır, ancak bu yeterli olmamıştır. Bu boşluğu (building society)
doldurmuştur. Bu yapı toplulukları hem bireysel, hem konut finansman piyasasına
hakimdirler. Verdikleri krediler "ayarlanabilir" faizli olup, her yılın ekonomik
koşullarına göre değişebilmektedir. Ticaret bankalarının konut finansman
piyasasında rolleri küçüktür. Ayrıca yerel idarenin örgütleri, konut üretiminden çok
gecekondulaşmayı önleme, mevcut stoku koruyucu önlemler üstlenmiştir.''^^
Gerek İngiltere'de ve gerekse İrlanda'da Yapı Toplulukları ipotekli finans
tekniklerinde ikinci guruba giren uzman kurumlardır. İpotek kredisi, borçlunun daha
önce kurumda açtığı tasarrufa dayanmaktadır. Belli bir süre sonra krediyi hak
etmektedirler (en az 18 ay). Bunların dayandığı sistemde, borçlanma ve
kredilendirme oranlı farklıdır (%60 kredi %40 tasarruf hesabı) 1986'daki bir yasay­
la, kaynakların %20'sine kadar bir miktarda Interbank pazarından ve sermaye
piyasasından finans temin edebilirler.''08 Yapı toplulukları toplam finans sisteminde
yarıya yakın paya sahiptirler.
I.B.2 İpoteğe Dayalı Menkul Kıymetleştirme
Özellikle 1980'li yıllardan itibaren, etkinliklerini arttırmak için bir birlik altında
toplanan Yapı Toplulukları, ipotekli işlemlerde bundan sonra "menkul
kıymetleştirme" ye geçmişlerdir.
İngiltere'de ipoteğe dayalı ilk menkul kıymetler ihracı Ocak 1985'te, (ki bu
konuda yasal çerçevinin tam olarak ortaya koyulmadığı belirtiliyor). Bank Amerika
Finance Lmt.'den 1200 ipoteği satın almak üzere bir kurum oluşturulmuş ve kurum
bunlara dayanarak ilk tahvil ihracında bulunmuştur. Uzman ipotek kurumlarının ilk
3'ü, 1991'de İngiltere'de toplam ipoteğe dayalı menkul kıymetlerin %67'sini ihraç
etmişlerdir.
Diğer yandan bankaların ve yapı kurumlarının sermaye yeterliliği rasyosu
hesaplanırken, 1993 sonrası "İpotek karşılığı krediler" %100 ağırlıklı olarak
106 Banking World, "Halifax and Leeds", Feb. 1995
107 CEC, 1994, "Who is who in Housing in EEC" O T O B Research Institute, Netherlands ve Akçay. B;
AB'de Konut Finansman Piyasaları", Bankacılık, Eylül 1996
108 Tantan. A.g.k. S. 100
değerlendirildiğinden, ipotekli kredilerin menkul değere dönüştürülerek bilançodan
çıkarılması sağlanmış ve bu olay teşvik edici olmuştur. Yine bu sektörün gelişmesi
amacıyla Vergiden lUluaf Özei Tasarruf IHesabı (The Tax Exempt Special Saving
Account) uygulaması getirilmiştir.''09 Ayrıca, sadece gayrimenkulun değerini göz
önüne alarak "borçlunun ödeme gücü yerine" "Self Certified" kredilerle, konut
alma talebinde olanlara öncelik veren, kredilerde uygulanmaktadır. İpotek
Sertifikaları satılması konusunda fikir oluşması üzerine Bank of England, İngiliz
Bankalarına ait ipotekli aktiflerin satılabileceğini açıkladı. Ancak bu kredi kurum­
larınca devredilen ipoteklerin, kuruma ait sermaye yeterliliği hesabına katılmaması
için koşullar getiriyordu. Bu ise ileride muhtemel doğacak risklere karşı bir güvence
oluşturmak fikrine dayanmaktaydı. Ancak devreden kurum, isterse faiz oranının
belirlenmesinde yetkisini ve ipotek portföyünün idaresindeki sorumluluğu devret­
meyebiliyordu. Bunları sağlamak için, ipoteklerin devredildiği aracı kurumun, kredi­
leri satın almakta gereken fonları kendi başına bulması, yaratması isteniyordu."'"'o
Bank of England, "Kredi transferi ve menkul kıymetleştirmeye" yönelik bir
düzenleme yaptı. Burada satılan ipotek kredilerini (diğer kredilerde dahil) elden
çıkaran kuruma, tekrar kredi riski yaratacak şekilde geri dönmesini önlemek
amacıya önlemler alınmıştı. Krediyi devreden kurumun, artık bundan sonra faiz
oranı riski veya geri ödenmeme gibi sorunlarla yüklenmesi istenmiyordu.
Bu konuda öngörülen uygulamaların en dikkat çekici yönü, ipotekli kredinin
satılabilmesi için öncelikle kredi kullananın genel bir onayını gerekli kılmasıdır.
Genel onayın yanısıra, eğer krediyi açmış olan kurum satış işleminden sonra ipotek
faizinin belirlenmesinde veya borçlunun ödeme zorluğuna düşmesi halinde uygu­
lanacak yöntem üzerinde söz hakkına sahip olmayacaksa, kredi kullananın özel bir
onayı da gerekli görülüyor. Kredi kullanıcılarının haklarının korunmasına yönelik bu
zorunlulukların getirilmesinin temel nedeni, İngiltere'de ipotekli konut kredilerinin
genellikle değişken faizli olarak verilmesidir.
İngiltere'de büyük bir ipotekli konut kredisi piyasası mevcut olmasına
rağmen menkul kıymetleştirmenin ABD'dekine benzer oranda büyümeme
sebebinin, eskiden beri konutları kredilendirmede uzmanlaşmış olan Yapı
Toplulukları olduğu ileri sürülüyor. 1980'lerin öncesinde ipotekli konut kredi
piyasasının gelişmesini sağlayan ve bu nedenle büyük ipotek portföylerine sahip
olan Yapı Toplulukları ipoteklerini elden çıkarmada pek istekli davranmıyorlar. Bu
isteksizliğin ana kaynağı ise İngiltere'de ipotek konut kredilerinin değişken faizli
olarak verilmesi."Değişken faiz" uygulaması kredi açan kurumlar için birkaç açıdan
önem taşıyor. Fon maliyetindeki artışın kredi kullananlara yansıtılma olanağı,
ABD'de borç veren kurumlar için genelde geçerli olan uzun vadeli, sabit faizli ala­
cakların kısa vadeli fonlarla finanse edilmesi sorununu ortadan kaldırıyor. Bunun
"•09 Bu konuda geniş bilgi için Bkz. Hazelnut J.J; A.g.k. S. 420 vd.
Hazelnut, A.g.k. 8.406
yanısıra İngiltere'de değişken faiz oranları için ABD'de olduğu gibi belli limitler veya
spread'ler de yok. Krediden alınabilecek faizlerde bu tür kontrol mekanizması
bulunmadığı için, uzun vadeli ilişkiler içinde bulundukları müşterilerinin suistimal
edilebileceği olasılığı kredi kurumlarını haklı olarak tedirgin ediyor. Kamu
otoritelerinin kredi kullanıcılarının haklarının korunmasına yönelik olarak getirdiği
tedbirler menkul kıymetleştirme sürecini zorlayan bir unsuru oluşturuyor.
Tüm bunlara ek olarak İngiltere'de son yıllarda ipotek faizlerinin oldukça yük­
selmiş olması kredi veren kurumların bu yüksek getirili aktifleri bilanço dışına çıkart­
ma istekliliğini azaltıyor. Artan faiz oranlarının kredi talebini azaltması, yapılan yeni
kredi anlaşmalannın sayısal olarak azalması sonucunu doğuruyor.
Satılabilir
kredi hacminin çok fazla büyümemesi, 1988'de yapılan 3.2 milyar £ hacmindeki
ipoteğe bağlı menkul kıymet ihracının 1989'da yalnızca milyar £ düzeyinde
kalmasını da açıklıyor.''''''
NOT: Nation Wide Building Society, (Nationwide Yapı Tap.Topluluğu)'nun
24.0cak.1997'den itibaren uyguıadığı ipotekli kredi ödeme planları ve alternatifleri
(Ek:1)'de yer almaktadır.
I.C FRANSA'DA KONUT FİNANSMANI
I.C.1 GENEL YAPI
Bu ülkede nüfus artışının diğer AB üyelerine oranla daha yüksek
olmasına rağmen, ev sahipliği oranının (1980'de %47, 1990'da %54)da yüksek
olduğu görülmektedir."'""2 Devletin, Fransız bankacılık sisteminde de görülen müda­
haleci ve düzenleyici rolü, konut finansman kurumlarında da aynen hissedilmekte­
dir. Bu nedenle bu konuda uzmanlaşmış özel ipotek finans kurumları yerine,
devletin önderliğinde kurulmuş finans kurumlarının bu piyasayı düzenledikleri
görülür.
Bu konuda ilk finans kurumu (Credit Foncier de France), 1852 yılında, uzun
vadeli kredi arzeden bir kurum olarak kurulmuştur. Önceleri topraksız köylünün
toprak sahibi olması amacıyla yapılanmış olan kurum (Almanya modelinden et­
kilenerek) daha sonraları gayrimenkul ipoteği karşılığında da kredi vermeye
başlamıştır. Önceleri çıkardığı tahvillere alıcı bulamayan Credit Foncier, 1854'te
Fransa Merkez Bankasına benzer bir yapıya dönüştürüldü. Böylece orta ve uzun
vadeli kredi veren bir kurum, Fransa iktisat tarihinde, kredilerin yurt çapında
dağılımının, Paris dışına kaymasını sağlamış, Paris'in yeniden gelişmesini, büyük
caddelerin açılmasının finansmanını üstelenmiş ve önemli rol oynamıştır. Bu
amaçla belediyelerin tahvillerine alıcı olmuş, büyük inşaat firmalarına kredi açmıştır.
1950'de çıkan bir yasa ile, inşaat sektörüne 1. derece ipoteğe dayalı uzun vadeli
"'•'"' Şule, Bilir; A.g.k, İbid,
" ' " ' 2 C E C , 1954, A.g.k. S. 106
(20yıl) kredi verme işini de yüklenmiş, 1996'da ise, ipotek karşılığı borç verme
piyasasının düzenleyicisi olmuştur.''''^
Credit Foncier (CCF), halen uzun vadeli kredi vermekte ve kolaylıkla ciro
edilebilir ipotek tahvilleri ihraç etmektedir. Sermayesinin büyük bölümü devlete ait­
tir.
Fransa'da gerçek anlamı ile bir "Gayrimenkul Sermaye Piyasası" 1996'da
çıkarılan bir kanunla kurulmuştur. Daha önceleri fiiliyatta var olan bu piyasa, bu yeni
yasa ile yeniden düzenlenmiş, gayrimenkul kredisi ile uğraşan kurumlara yeni
görevler yüklenmiştir. Yasanın amaçları şöyle özetlenebilir;
1) Gayrimenkul sermaye piyasasına fon akımı sağlamak,
2) Bu amacın gerçekleşebilmesi için, gayrimenkul sermaye piyasası kurum­
larına her türlü teşvik tedbirlerinden yararlanma olanağı bağışlamak,
3) İnşaatı, konut edinmeyi, destekleyen özel kredi kurumları yanında-Credit
National, Credit Foncier de France-diğer banka ve mali müesseselere de aynı
yönde faaliyette bulunduklarında Devlet desteği sağlamak,
4) İpotekli krediyi konut edinmeye yarayacak düzeyde tutmak,
5) Bu kredinin faizini düşük, vadesini uzun, ödeme taksitlerini orta gelir
düzeyindekiler bakımından tahammül edilebilir ölçülerde tutmak,
6) Gayrimenkul sermaye piyasasında işyapan mali kurumların likidite sıkıntısı
çekmelerini önlemek,
7) İpotek karşılığı borçları çakılı, hareketsiz, donuk olmaktan kurtarıp akıcı
hale getirmek; yani; gayrimenkul rehni ile teminata bağlanmış borçları akışkanmobilitesi olan kıymetler olarak yeniden kıymet akımı döngüsüne sokmak.''''^
Fransa'da konut-tasairruf projeleri (housing,saving,schemes) aracılığıyla.
Devletten onay alan herhangi bir finans kurumu bu konuda faaliyet gösterebilir
(Mukavele sistemi). Bu sistemde, hükümetin onaylayacağı herhangi bir kurum
görev alabilir. Bu projeleri yürüten en büyük finans kurumu belki de Credit
Agricole'dir. Konut tasarruf hesapları %3,25 faizli ve vergiden muaftır. 18 ay
tasarruf yapan kişi %4,75 faizle ve tasarrufunun 1,5 katını kredi olarak alabilir. Eğer
2,5 katını alacaksa, faiz %7'dir. Ancak bunlar konutun tamamını karşılayamayacağı
için, diğer kredilerden de yararlanmak zorundadır.''''^
Konut finansmanında Credit Foncier ve Credit Agricole dışında tasarruf
bankaları, ticari bankaları da hizmet ederler. Credit Foncier, belki tek ipotek bankası
olarak kurulmuş olanıdır. Kaynaklarını, ihraç ettiği tahvillerden sağlamaktadır.
Fransız konut piyasasında gayrimenkulun %80'ine kadar sabit ya da değişken faiz­
le konut verilmektedir.
''''8 Para ve Finans, A.g.k. S. 340
1^4 Gürsoy, A.g.k. S. 173
115 Boleat, M; "Innovations in Housing Finance Instruments and Institutions" OECD, Paris, 1986 S. 83
vd. ve Akçay, A.g.k. S. 67
I.C.2 İpoteğe Dayalı Menkul Kıymetleştirme
Fransa'da menkul kıymetleştirme'ye geçiş, geleneksel ipotek tonlama sistemi­
nin artan sermaye baskısmı giderme ihtiyacmdan dolayı adeta zorunlu olmuştur."" ""^
Geleneksel ipotek kredisinde, banka tam yükümlülük altına giriyordu ve erken
ödemeler finans tekniğini kesintiye uğratıyordu. Bu nedenle bu piyasa için uzun
vadeli tonlamaya ihtiyaç duyulmuştu. Yeni bir tonlama ve kaynaklar 1988'de
çıkartılan yasa ile menkul kıymetleştirme işlemine konu olacak vaklıklarda 2 yıl
vadeli olma şartı aranmaktadır.
Ancak söz konusu düzenlemenin, para arzı kontrolü üstündeki kontrolün azalabileceği kaygısıyla, vadesi 2 yıldan az olan kredilerin menkul kıymetleştirmesine
izin vermiyor ve ihraçların yalnızca özel amaçlı aracı kurumlar (fonds communs de
creances-FCC)ca yapılmasını öngörmektedir.
İpotekli alacaklarla başlayan ve tüketici kredileriyle kredi kartlarına kadar geniş
bir yelpaze açılan olan menkul kıymetleştirme uygulamalarına ilginç bir örnek.
Aralık 1989 Banque National de Paris tarafından yapılmıştır; Borçla şirket satın
alınması, (Leveraged Buy Out) kredilerinin satılması. Bu amaçla banka, 625 milyon
dolar tutarında değişken faizli tahvil ihracı gerçekleştirdi.
Yine Fransa'da (diğer gelişmiş ülkelerden farklı olarak), finansal piyasaların
deregülasyonu (serbestleştirilmesi), piyasada yer alan kurumlara getirilen baskılarla
değil, yine devlet tarafından düşünülmüş ve uygulamaya konulmuştur.
Deregülasyon sayesinde fon kurumları arası rekabetin artacağına, fon maliyetinin
azalacağına ve piyasa etkinliğinin yükseleceğine inanan Devlet otoriteleri,
deregülasyonu gerçekleştirmiş ve menkul kıymetleştirmenin de aracılık maliyetini
azaltacağına inanmıştır.
I.D DIGER AVRUPA BİRLİĞİ ÜYELERİNDE KONUT FİNANSİUIANİ
İ.D.1 İSVEÇ
İsveç'te, ipotek finans piyasası İngiltere dışında, kıta Avrupa'sında umut veri­
ci bir piyasadır. Bu ülkede ipotek kredisi veren Ospery Mortgages, Avrupa
pazarında "ipoteğe dayalı menkul kıymetler" ihraç edebilmektedir. İsveç, finans
kurumlarının bilançolarının zayıf olması, ipotek pazannın geniş olması (129 milyar
dolar), menkul kıymetleştirmeyi oldukça kolaylaştıran ipoteklerin 5 yıl vadeli
yapılarının olması, securitization'u teşvik edicidir."'"'''
1995'de AB'ye üye olan bu ülkede ev sahipliği oranı %60 olup, konut finans­
man piyasasında hem Devlet, hemde ipotek kurumları hakim rol oynamaktadır.
Bu kurumlar fon kaynaklarını; tahvil ve finansman bonosu (İpoteğe Dayalı Menkul
"•"•^ Cyrille, David; "Securitization in France", Asset Securitization, 1 9 9 1 , 8.60 ve Tantan A.g.k. 8.94
Kıymet) ihracı yoluyla sağlarlar. Açılan kredilerin vadesi değişmekte, bazen 40-50
yılı bulmaktadır. Bu kredilerin bir kısmı kamu garantisindedir. Finansman tamamen,
kredi piyasası ve sermaye piyasasından sağlanmaktadır. 1992'ye kadar yeni konu­
ta yapılan yatınmın %71'i ipotek finans kurum kredilerinden, kalanı ise devlet
kredileri ile finanse edilmistirJ^s
I.D.2 İspanya
Avrupa'da en eski kuruluş tarihlerinden birine sahip (1872) büyük ipotek
Bankasını(Banco Hipote Cario), bugünkü (Mortgage Bank of Spain), sadece ipotek
kredisi vermeye tek yetkili kuruluş olarak oluşturmuştur. Konut finansmanında
uzmanlaşmıştır. 1981 e kadar da ipotek tahvili ihraç etmede tek yetkili kuruluş
olmuştur. 1982'de yasal düzenlemeler yeni ipotek finans kurumlarının oluşmasına
izin vermiştir (Sociaded de Credito Hipotecario). Mevduat toplama ve belirli ipoteğe
dayalı menkul kıymetleri ihracını (ipotek tahvil, senet, sertifika) yapmaktadırlar.
Konutun satın alınmasından, yenilenmesine kadar ipotekle güvenceli, kredi arz
etmektedirler.
Bugün İspanya'da konut finansmanı, mevduat finansman sistemi aracılığıyla
sağlanmaktadır. Birleşik Tasarruf Bankaları (Confederated Savings Banks),
piyasanın yaklaşık %60'ına sahiptir. Geri kalan payı İspanya İpotek Bankası
(Mortgage of Spain), ticaret bankaları ve diğer ipotek finans kurumları almaktadır. İspanya İpotek Bankası, bir bakıma Fransa'daki Credit Foncier de France (CFF)'a
benzemektedir. Devlet kısmen faiz oranlarını ayarlayarak, konut finans piyasasında
müdaheleci rol oynamaktadır. İspanya İpotek Bankasının giderek pazar payı art­
maktadır. Faizler 3 yılda bir ayarlanmaktadır. En uzun vadeli krediler 10-15 yıl olup,
değişken faizlidir. Konutun %70-80'i kadar kredilendirme (ödeme gücü dikkate
alınarak) yapılmaktadır. Devlet 1992-95 yılını kapsayan konut programında, bu
konuya özel önem vermekte, sübvansiyona açık olduğunu belirtmektedir."'"'9
I.D.3 İtalya
Diğer AB ülkeleriyle İtalya, konut finansman sistemi açısından
karşılaştırıldığında, yeterince gelişmediği gözlenmektedir. Özel sermayeli ipotek
bankaları hakimdir. Ancak bu kurumlar, konut alçılarından çok, konut üretici­
lerine kredi arzetmektedir. Kurumlar fon kaynaklarını, ipotekli tahvil ihracı ile
sağlıyorlar. (Değişken faizli, sabit faizli olarak).
Bunun dışında direkt ipotek kredisi veren diğer finansal kurumlann başında
Tasarruf Bankaları gelir. Ancak bunların bir kısmı kamusal sermayelidir.
"• "• ^ "Europe on the Brink of a Boom" Euromonoy, Moreh, 1993, S.34 v d , Tantan. A.g.k. S.93
"• ""8 Boleat, A.g.k. S. 261 vd. ve Akçay. A.g.k. S. 65
"'"'Q Akçay, Ibid,
Bununla beraber, orta ve uzun vadeli finansman bu ülkede, sadece özel
kredi kurumlarınca sağlanır. Son yıllardaki yüksek faiz ve bu tür kredileri bulmak­
taki güçlük (bekleme dönemi),talebi kısa vadeli kredilere kaydırmıştır. Ancak talebin
bunlan karşılaması da zordur. Tüm bu problemlere rağmen İtalya'da, Fransa ve
Almanya'ya oranla ev sahipliği düzeyinin yüksek olması ilginçtir.(%67)
I.D.4. Hollanda
Hollanda'daki ipotek bankalannın sermaye piyasası kurumu olarak, özel statüleri
vardır. İpotek tahvili veya senetleri (promisory note) ihraç ederek, fon kaynaklarını
sağlarlar (en az 2 yıl vadeli). Bu kurumlann dışında belediyelerin kurduğu İnşaat
kurumları (Building Funds)da ipotek kredisi arzetmektedir. Ayrıca Tasarruf
bankalan, bu konuda giderek artan paya sahip olmaktadır. En önemli olanı, Robobank, olup, bu banka hem ticari banka, hem hizmet kurumu olarak faaliyettedir.
Fonlarını uzun vadeli krediler karşılığında ihraç ettiği ipotekli tahvil
ihraçlanndan sağlar. Robobank diğer ipotek bankalan gibi çalışır. Ayrıca
ticaret bankaları da konut finansmanına en çok katkı sağlayan ikinci gruptur.
Konutun % 75-100'üne kadar kredi verilmekte olup, vade ve faiz değişkendir.
Hollanda'da ev sahipliği düzeyi oldukça düşük (%45)'tür. Anayasa ve
mahalli idareler konut konusunda sorumludurlar. Özetlersek Hollanda konut
finansman piyasasına, ipotek bankası sistemi ve mevduat finansman sistemi
hakim bulunmaktadır. Bu konuda hizmet veren kurumlar ise, ipotek bankalan,
tasarruf bankaları ve ticaret bankalandır.
I.D.5 Portekiz
Bu ülkede 1846'da kurulan ipotek kredisi veren Credito Predial Portgues,
önemli hizmet görmektedir. Portekiz Merkez Bankası, bu kurumu tasarruf bankası
şekline dönüştürmüştür. Böylece kurum, mevduat toplayıp menkul kıymet ihraç
edebilmektedir. Konut finansman sisteminde, daha çok mevduatla finansman
sistemi kullanılmaktadır. Bu sistemde tasarruf bankalan, ticaret bankaları,
yatınm bankalan başlıca rolü oynamaktadır. En büyük tasarruf bankası (Caixa
Geral de Depositors Portugues) kamuya ait kredi kurumu olup, fonlarının büyük
kısmı mevduatlardan (vadeli) oluşur. Konut alımlarının başlıca finansörü olan bu
banka, aynı zamanda konut yapımcılarını da finanse etmektedir. (Konut alıcılarına
uzun vadeli, yapımcılara kısa vadeli). Ticari bankaların konut finansmanına katkıları
sınırlıdır. Bu ülkede konut finansman sisteminin etkinliğinin olduğunu söylemek pek
mümkün değildir.''20
I.D.6 Belçika
1936 yılında yasa ile kurulmuş kamusal ipotek kredi kurumu, ipoteklerin
mobilizasyonunu sağlamak, teşvik etmek, ipotek oranlarını ve ipotek kredileri ile
ilgili diğer maliyetleri düzenleme, konut yapımı, satın alımı için uzun vadeli krediler
arzetmekle görevlendirilmiştir.
Belçika'da konut finansman sisteminde, mevduat finansman sistemi
hakimdir. Tasarruf bankaları (büyük ölçüde kamusal sermayeli) aktif rol oynarlar.
Ticaret bankaları da son zamanlarda bu hizmetlere başlamıştır. Açılan kredilerle
konut maliyetinin %75'ine kadar karşılandığı, ipotekli kredilerin sabit veya değişken
faizli olduğu, değişken vadeye sahip olduğu görülüyor.''2i Ev sahipliği düzeyi %61
olup, son yıllarda ipotek piyasasının eski canlılığını koruyamadığı gözlenmektedir.
Ekonomideki işsizlik önemli etki yapmaktadır. İpotek oranları yükselmiştir. Devlet
talebi arttırmak için yeni binalarda KDV oranının 3/4 azaltılmış, vergi muafiyetleri
getirmiş, sübvansiyon uygulamaktadır. Bu teşvikler konut alımında maliyetleri %1520 azaltan etki yapmıştır. Bunun yanında Belçika'da konut finansman sisteminin
daha çok, sosyal konut finansmanma kaydığı anlaşılmaktadır. Belçika'da si
gorta şirketleri de, ipotek piyasasında etkin bir faaliyet yapmaktadır.
I.D.7 Danimarka
Danimarka konut finansmanında ipotek bankası sıstemi önemli rol oynar
(Realkredit Institutter) adlı ipotek finans kurumları, ipoteğin oluşturulması
karşılığında kredi veren ve bu amaçla borsada kotalı (quoted), "ipotek tahvilleri
ihraç eden kurumlardır. Hem yönetimleri, hem de verdikleri vade ve hacmi
açısından özel şartlara (yasal) tabidirler. İki şekilde organize olabilmektedir.
1) Hiç, kimsenin işletme varlıklarına sahip olmadığı bağımsız kuruluşlar.
2) Rehinli gayrimenkulle, birliğin taahhütlerine müştereken veya ayrı olarak
yükümlü borçlulara bir birlik olarak organize olabilirler. Görüldüğü gibi,
Danimarka'da konut finansmanı büyük ölçüde ipotek kredi kurumları (Mortgage
Credit lnstitutions)'nca sağlanmaktadır. Bilindiği gibi bu kurumlar, açtıkları kredilerin
kaynaklarını, tamamen sermaye piyasasına yaptıkları ihraçlardan sağlarlar.
120 ibid,
"•21 European Federation of Building Societies Annual Reports, 1993, 8.50 ve Akçay 8 . 66
LD.8 Finlandiya
Bu ülkede konut finansman sistemine, mevduatla finansman sistemi yanmda
devletin de katıldığı ve hakim olduğu görülmektedir. Bu piyasada hakim kurumlar
ise tasarruf bankaları; kooperatif bankaları ve ticaret bankalarıdır. 1994 yılında
%52,1 'lik konut finansmanına katkı yapan kurumlar ticaret bankalan olmuştur. İkinci
sırada ise tasarruf bankaları, gelmektedir (%28,5). Mevduatın vergiden muaf
olması, bankaları konut finansmanına yöneltmiştir. Kredi vadesi oldukça kısa olup
(15 yıl), faizleri de değişkendir. ''22 ülke yaklaşık %70 ev sahiplik düzeyi ile oldukça
yüksek bir orana sahiptir.
I.D.9 Yunanistan
Bu ülkede Ulusal Konut (ipotek) Bankası 1924'te yasa ile kurulmuştur. Diğer
bankalar bu bankanın grubuna dahil olup, anonim şirket olarak yapılanmışlardır.
Amaçları, konut inşaatını finanse edecek uzun vadeli krediler sunmak ipotek tahvil­
leri ihraç etmek, tasarruf mevduatı toplamaktır.
Konut finansman piyasasında mevduatla finansman ve ipotek bankası sis­
temi hakimdir. Ancak konut finans piyasası çok gelişmemiştir. Konut yapımı ve
alımlarının finansmanı, piyasa dışından da büyük ölçüde finanse edilmektedir.
Başlıca kurumlar, National Bank of Greece, Commerce Bank of Greece, Greece
Post Office Savings Bank'dir. Mevduat toplayan bu milli banka, ticaret bankası ve
Tasarruf Bankası dışında, yukarıda değindiğimiz Yunanistan Ulusal Konut (ipotek)
Bankası (National Housing Bank of Greece) en önemli paya sahiptir.''23
I.D.10 Lüksemburg
Bilindiği gibi başlıca uluslararası bankacılık ve finans merkezlerinden biridir.
Konut finansman piyasasında, mevduatla finansman sistemi hakimdir. Devlet
Tasarruf Bankası (State Saving Bank) hemen hemen piyasaya yön veren tek kurum
gibidir. Konut alımlarını kredilendirir. Ayrıca konut yardım kurumu gibi de çalışır.
Devletin bankası gibi yetkilerle donanmıştır. Konut finansmanı sağlayan diğer
kurumlar, özel sektör emekli sandıklandır. Ev sahipliği düzeyi %68 oranındadır.
Avusturya'daki konut finansman sistemi Almanya'ya (Bausparkessen'e
dayalı) İrlanda'daki sistem ise İngiltere'nin modeline (Building Societies'lere dayalı)
çok yakındır. Bu nedenle bu modeller her iki ülke için incelendiğinden burada tekrar
ele alınmamaktadır.
''22 European Federation of Building. A.g.k. S. 87-88
''23 Boleat, A.g.k. 1986, 8 . 281 v d . Akçay, 8.70
DÖRDÜNCÜ BÖLÜM
GELİŞMEKTE OLAN ÜLKELERDE KONUT
FİNANSMANI VE ÖRNEK
UYGULAMALAR
I. GELİŞMEKTE OLAN ÜLKELERDE KONUT FİNANSMAN SİSTEMLERİ
Makro ekonomik açıdan konut sektörü ile bu sektörde geçerli konut finansman
çok yakındır. Bu nedenle bu modeller her iki ülke için incelendiği için burada tekrar
ele alınmamaktadır.sistemlerinin ülkenin gelişmişlik düzeyi ile ilişkisi son derece
açıktır. Bu ülkelerde nüfus artışı hızı ve şehirleşme oldukça yüksek olup gerek
ülkenin fonlan, gerekse fertlerin tasarruf düzeyleri ile konut açığı sorununun çözüm­
lenmesi kuşkusuz kolay değildir. Gerek hükümetler ülke kalkınmasını
gerçekleştirmek amacıyla daha çok sınai yatırımlara öncelik vermekte, gerekse bu
ülkelerde finans piyasaları, sermaye piyasaları ve kurumları yeterince
gelişmediğinden koşullara uygun finans teknikleri ve modellerinin de ortaya koyulmadığı görülmektedir.
Konut Finansman Sistemini besleyeceic fonları, daha çok kamu sek­
törünün kullanmaya eğilimli olması (Sermaye birikimi yetersizliği) mevcut fonlann finans kurumları aracılığıyla hane halkına arzedilmesi de bir ölçüde engelle­
mektedir. Bu gibi ülkelerde daha çok finans kurumlarının kısa vadeli mevduatlara
dayalı olarak kısa vadeli kredilerde uzmanlaşmış ticaret bankacılığı şeklinde
yoğunlaşmış olması, sorunu daha da güçleştirmektedir. Bunun yanında gelenek­
sel ipotek piyasasının geliştiği ülkelerde, bu kez ipotek finans enstrümanlannın
işlem göreceği ikincil ipotek piyasası ve menkul kıymetleştirmede geri kalındığı
görülmektedir.
Gerek kamu sektörününün konut sektörüne ve konut finansmanına yeterince
ilgi göstermemesi, gerekse özel tasarruflarla bu sorunun çözülmemesi, bazı ülkeleri
bu konuda özel sistemler geliştirmeye yöneltmiştir ve bu konuda Dünya Bankası'nın
teknik bilgi düzeyinde, bazen de maddi imkanlarla onlara uygun konut finans poli­
tikalarının geliştirilmesinde önemli katkılar yaptığı görülmektedir. Genelde bu konu­
da önerilen ana fikir; bu ülkelerin konut finansman sistemini, özel sektör finansal
kurumları ile piyasa mekanizması koşulları içerisinde çözmeye gayret etmeleri ve
ülkenin koşullarına uygun bir kurumsal yapılaşmaya (özel nitelikli uzman
kuruluşlarla) gitmeleri yönünde çalışmalarıdır. Bu sistemin niteliklerini sürdürebilir
yapıda oluşması, son derece önem taşıyan bir husustur.
I.A KOLOMBİYA'NIN BAŞARILI KONUT FİNANS SİSTEMİ DENEYİMİ
I.A.1 Sistemin Yapısı
Kolombiya konut finansman sistemi, 1972 yılından itibaren ülkedeki yüksek
enflasyona rağmen başarı ile uygulanmış bir programa dayanmaktadır. Bu pro­
gramın ülkedeki İspanyolca adı UPAC (Unit of Constant Purchaising Power) (Sabit
Satın Alma Gücü Birimi) olarak tanımlanmaktadır. UPAC ile ülkede "Corporacion
de Ahorra y Vivienda" (Konut Tasarruf ve Kredi Bankası) adı altında 10 kadar
bankanın kurulduğu ve her bankanın yaklaşık yurt çapında 50-60 şube ile çalıştığı
(toplam 500 şube, 5 milyon tasarruf mevduat hesabı) yeni bir örgütlenmeye gidildiği
görülmektedir. Ülkede böylece mevcut ticari bankacılık sistemi yanında yeni bir
finans kurumlan gurubu (İpotek-kredi bankalan)'nın da hızla yer aldığı gözlenmiştir.
Bu yeni finansal kurumlann özelliklerini şöyle sıralayabiliriz. (Konut Tasarruf ve
Kredi Bankalarına, kısaca Konut Bankası diyeceğiz)
1- Konut bankalan, ticaret bankacılığı olup, yine devletin düzenlediği yasal
mevzuata göre kurulup, faaliyette bulunurlar.
2- Konut bankaları, ticaret bankacılığı, yapamazlar. Ticaret bankaları da, bu
konut kredi bankalarının fonksiyonlannı yapamazlar.
3- Konut bankalarının mevduatlarına, munzam ve disponsibilite oranı olarak
%5 uygulanırken, ticaret bankalarında bu oran %25 civarında olmuştur.
4- Konut bankalarına Devlet direkt sübvansiyonda bulunmamıştır.
5- Konut bankalarında, mevduatlara nominal faiz yerine enflasyon endeksi
uygulanır. Ticaret bankalarında ise nominal faiz oranı uygulanmıştır.
6- Konut bankalarında uygulanan endeks sistemi günlük parasal düzeltmelere
(aylık ve 3 aylık düzeltmelerden çok) dahi imkan tanır. Bu nedenle diğer endeksleme sistemlerinden ayrılmaktadır. Tasarrufçunun fonları bu şekilde enflasyondan
korunurken, endeks bilançonun her iki yönüne (aktif-pasif) uygulandığından, verilen
ipotek kredilerinin de enflasyona karşı korunması sağlanmıştır. Sistemin etkinliğinin
belki de en önemli hususu bu özelliği olmuştur.Kolombiya endekslemesi olarak bu
özellik vurgulanmaktadır.
7- Bu kurumlar sadece konut edinmek isteyen tasarrufçuya ipotek kredisi ver­
mez. Konut üreten inşaat firmalarına da kredi arzeder.
8- Kolombiya'da sadece bu kurumların hesaplanna endeks uygulanmaktadır,
(tasarruf ve kredi hesapları)
9- Bu bankaların uyguladığı uzun vadeli konut kredilerinin başlıca temel nite­
likleri şunlardır;
a) Tasarruf Dönemi; Tasarruf süresi (önceden birikim amaçlı) yoktur.
Fertler istedikleri zaman konut kredisi için bankaya başvurabilir. Ayrıca konut
bankalarına yatırılan mevduata belli bir oranda reel faiz uygulanmakta ve bu oranı
Devlet regüle etmektedir. Vadesiz mevduata uygulanan faiz ise çok düşüktür.
b) Kredi Faizi; Kredinin vadesine ve konutun bulunduğu bölgeye göre
(%2,5-12) arası değişen bir reel faiz uygulanır. Tüm değişiklikler Merkez
Bankası'nca belirlenip, kontrol edilir.
c) Geri Ödeme Vadesi; 10,12,15,18 ve 20 yıllık dilimler oramnda
değişmektedir.
d) Endelcs; Merkez Bankası'nm açıkladığı tüketici fiyat artış endeksi kul­
lanılmaktadır. Kolombiya endeksi diye anılan bu endekste, değerlendirme günlük
yapılmaktadır. Merkez Bankası her ay sonu, o ayı takip eden ay içinde kullanılması
gereken günlük endeksi açıklamakta ve tüm konut bankalan bu endekskleri uygu­
lamakta zorunlu bulunmaktadırlar.
10- Konut bankalarından alınan konut kredileri için faiz giderlerinin, gelir ver-
gisinden düşülmesine izin verilmiştir.
11- Programm en zor dönemi ilk 2 yıl içerisinde yaşanmıştır. Rakamların
enflasyondan dolayı büyümesi, en çok eleştirilen husus olmuştur.
12- Devlet, dar gelirli kitle için konut bankalarını %100 finansmana mecbur
etmiştir. Bunun sonucunda konut bankası, toplam kaynakların %7'sini dar gelirlilere
tahsis etmiştir. (%100 kredilendirerek) Kuşkusuz bu tip kredilerde geri ödeme prob­
lemi yaşanmıştır. Bu konuda devlet müdahalesi gereksiz bulunmuştur.
13- Zaman içerisinde, Kolombiya endekslemesine hükümetler bazı müda­
halelerde bulunmakla beraber, sistemin esası bozulmamışıtır. Genellikle müda­
haleler munzam ve disponsibilite oranlan ile faiz oranlan üzerinde olmuştur. Çok az
olarakta, toplanan mevduatlann belirli bir kısmının düşük gelir guruplarına kanalize
edilmesi konusunda da olmuştur.
LA.2 Değerlendirme
Kolombiya'da 1972'de konut finansmanı sistemi olarak uygulamaya koyulan
bu program, başarısıyla dünyada dikkatleri üstüne çekmiş bulunmaktadır. Bu konut
finansman sisteminin; hem fon toplama, hem de kredi verme baknmından
enflasyonist bir ortamda işleyebilmesindeki başarısı, bu konut bankalarına
yatınlan tasarruflar (mevduat) ile yine bu kurumların verdikleri İpotekli kredilerin
aynı endekse tabi tutulması bulunmaktadır. 30 milyonun üstünde bir nüfusa
sahip ülkede (ki tasarruf düzeyide düşük), 5 milyon mudiye sahip olabilen bu sis­
temde, hem tüketici enflasyondan korunmuş hem de banka, verdiği kredilerin
eriyip gitmesini engellemiştir. Aslında sistemin en zor yönü olan "fon toplama" da
bir aksama olmamıştır. Her zaman kredi talebi, kredi kaynaklarından fazla olduğu
için de, konut bankaları fazla talep içerisinde en sağlıklı kredi taleplerini kabul
ederek, kredi risklerini asgaride tutmayı başarmışlardır. Ülkede konut
finansmanında, fon alış verişini yöneten tek bu kurumlar olmuşlardır. T i c a r i
bankaların bu işe sokulmaması, aslında amaca uygun olmuştur. Çünkü bu bankalar
esasen 1 yıl vadeyi geçmeyen kısa vadeli mevduat ve kredilerde uzmanlaşmış,
para piyasası fon kurumlarıdır. Ticari bankalar bu alanla sınırlı kalmışlardır. Konut
finansmanında uzmanlaşmış bu yeni kurumlarda kendi alanlarında fon transferini
sağlamışlardır. (Orta vadeli krediler mekanizması)
Kolombiya'nın sosyo ekonomik yapısı Türkiye'nin yapısına çok benzemekte
olup, bu nedenle uygulama ve başarı, detayda incelemeyi gerektiren bir olay olarak
ortadadır. Yüksek nüfus artışı, yüksek oranlı enflasyon ve hızlı şehirleşme konut
açığı hep ortak sorunlarımızdır. Artan konut maliyetleri ile gelirlerin aşınması
karşısında konut açığının giderek artmasına rağmen, enflasyona rağmen, düşük
tasarruf düzeyine rağmen, bu yeni konut finans sistemi ve kendine özgü kurumları
ile Devlet, gerçekten uzun yıllar başarıyla bu sistemi özel sektör eliyle sürdürmüş
(direkt sübvansiyon yapmadan), regüle ederek, özel bazı (az da olsa) uygulamalara
giderek, çok kısa sürede kurdurduğu 1 0 banka ve yüzlerce şube ile amacına
ulaşmıştır (3 milyar dolar toplam tasarruf). Bu sistemde, enflasyonlu ortamda bile
sisteme fon akışı sürekli hale gelirken, finansal kurumların da riske girmesi
engellenmiştir.
İkinci sistem, özel sektör finans kurumlan ile yönlendirilmektedir. Kişiler
kendi konutlarına sahip olmalarını sağlayacak kredileri, piyasa koşullarına uygun
olarak temin etmektedir. Diğer bir hususta, bu finans kurumları (konut bankalan)
uzmanlaşmadan yararlanmışlardır. Bilindiği gibi konut finansmanı, vade yapısı
itibariyle ayrı bir ihtisas gerektirir. Özel bir tasarruf/ipotek sistemi, yine özel bir
mevzuatla bu kurumların aktivitesine bırakılmıştır.
Kolombiya uygulaması endeksleme ve uzman konut finansman kurumları
sayesinde, enflasyonist (kronik) bir ortamda bile, söz konusu konut finans sistemi
fonksiyonlarını başarıyla yerine getirmiş, önemli bir deneyim olarak genel kabul
görmüş bir modeldir.''24 Piyasa mekanizmasına dayalı. Devlete parasal bir maliyet
getirmeyen (sadece teşvik, işleyiş ve kontrolü bulunuyor) bir tasarruf/ipotek sistemi
olup her kesime açık olan bir model olarak yaşamını sürdürme şansına sahip bulun­
maktadır.
I.B BREZİLYA'NIN KONUT FİNANS SİSTEMİ MODELİ VE DENEYİMİ
1964 yılında Milli Konut Bankası (BNH)'nı kurarak, 3 profesörün önerileri
doğrultusunda başlatılan bu konut finans sistemi, ülkede mevcut 27 (Saving and
Loans) Tasarruf ve kredi kurumu ile beraber, bu alanda ülkede kurumsallaşmayı
sağlamak amacıyla geliştirilmiştir. BNH ve 27 (S&L's) kurumuyla, özellikle ülkede
gelir düzeyi düşük gelir gruplarına da konut sağlamak amacı güdülmüştür. Sistemin
başlıca özellikleri şu şekilde sıralanabilir.
1) Söz konusu (S&L's)lar aracılığı ile konut kredisi halka kullandınimıştır.
Bankalann (S&L's), bu alanda kullandıkları kaynakların %60'ı mevduatlardan fonlanmakta, %40'ı ise devlet tarafından sübvanse edilmektedir.
2) Devlet bir sübvansiyon kaynağını ise, ülkede kamu veya özel sektörde
çalışan her kişinin brüt maaşının %8'ini Konut Finansman Bakanlığı adına almak
şeklinde bulmaktadır.
3) Aylık ipotek kredisi geri ödemeleri, enflasyon endeksine göre yeniden belir­
lenmektedir. (Önce anapara tutarı belirlenerek sonra onun üzerinden geri ödeme
hesaplanmıştır). Bu endeks (veya düzeltme faktörü) UPC olarak tanımlanır.
4) Bankalar tasarruf hesaplarını yılda bir defa endeks bazında değerlendir­
miştir. Mevzuat böyledir. Bu nedenle bilançolarındaki kredi portföyü (3 ayda
"•2^ Bu konuda Bkz; Emlak B a n k a s ı , " Kolombiya Konut Finansmanı Programı" 15-16 Aralık 1988;
Boleat, Mark; National Housing Finance System, S; A Comparative Study, Croom Helm, Ltd,
London. 1085, Alp.A; İpotek Kredileri ve İpoteğe Dayalı Menkul Kıymetler yoluyla
Türk Konut Sorunu, SPK, 1996
değerlendiğinden), tasarruf hesaplarından (kaynaklardan) çok daha hızlı büyüme
göstermiştir.
5) Devlet, ipotek piyasası ve kurumlarını geliştirmek amacıyla, vergisel
teşvikler getirmiştir. Bunlardan en önemlisi BNH'ın ihraç etmiş olduğu ipoteğe dayalı
menkul kıymetlere getirilen vergi istisnasıdır.
6) Uygulanan konut finans-kredilendirmenin özellikleri şunlardır;
a)Tasaruf Dönemi; Ön birikim dönemi yoktur. Kişiler istedikleri zaman
kredi için talepte bulunabilir.
b)Kredi Faizi; Reel faiz (%1-5), kredi miktarı ve konut büyüklüğüne göre
değişmektedir.
c)Geri Ödeme Vadesi; 20,25,30 senelik zaman dilimleri halindedir.
Tercih kişiye bırakılmıştır.
d)Endel<s; Enflasyon endeksi olup. Merkez Bankası aracılığıyla (tüketi­
ci fiyat artış endeksi) her ay açıklanmaktadır.
Konut Finans Sistemi, uygulamada şu problemlerle karşılaşmıştır.
1) Programın ilk 3 yılındaki uygulamalarla (Saving and Loans) Bankalar tasar­
ruf hesaplarını yılda bir kez endeks bazında değerlendirirken konut kredilerini (geri
ödeme) her 3 ayda bir değerlendirdiğinden borçlar, kaynaklardan çok hızlı büyüme
göstermiş ve her 3 ayda bir yükselen/arttırılan taksit ödemeleri, borçlunun gelirleri
ile aynı oranda artmadığı için sistemde tıkanmalara yol açmıştır.
2) Ayrıca ücretlilerden gelirlerinin %8'ini fon olarak kesen Konut Finansman
Bakanlığı, bu fonları daha önce taahhüt ettiği gibi 27 Saving and Loans'lara
(bankalara) aktarmamış (1984-88 arası) bu fonları Devlet bütçe açıklarını kapat­
mak için kullanmıştır. Bunun sonucu olarak da 3 sene bu bankalar, kredi talep­
lerini kredi kaynakları ile fonlandırdıkları için (hem yüksek reel faiz uygulamışlar)
hem de, kredi taleplerini çok sınırlı karşılamışlardır.
Kuşkusuz bu uygulama sonucunda orta ve dar gelirliler uzun vadeli konut
kredilerinden faydalanmışlardır. 1962'den 1984'e kadar çok başanlı şekilde
uygulayan Brezilya, 1988 sonrası gerek hükümetin bu şekilde tutumu gerek
%300'leri aşan enflasyon nedeniyle, sistemin önü tıkanmıştır.
Halbuki 1962'den 1988'lere kadar, yıllık ortalama enflasyon %90 civarında
olduğu halde bu konut finans sitemine başlayan ve yıllarca başarıyla
sürdüren Brezilya, hükümetin özellikle bu fonlara el atmasıyla kesintiye
uğramıştır.
Programın ucuz fon temini (%8'lik aktarımı) özeliği programın yıllarca
başarılı olmasını sağlamıştır.
Özetlersek, Brezilya'nın konut finans modeli, enflasyonist ortamda fertlere
uzun vadeli kredi sağlayarak, konut edindirmede uzun yıllar başarılı bir uygulama
olmuştur. Ancak Brezilya'nın 1988 sonrası %100'leri, hatta %300-400'leri aşan bir
enflasyonist sürece girmesi, bu nedenle sadece konut kredilerinin geri ödemesi ve
anapara (tasarrufları) değil, tüm tasaruf ve finansal araçlar ile gelirlerinde aylık
enlasyona endekslenmiş olması, (fertlerin elektrik faturalarına kadar), endeks
lenme enflasyonu adete körükleyici bir faktör lıaline gelmiştir. Sistem çıkmaza
girmiş, sadece mevcut tasarruf bankaları (Saving and Loans Asso, Saving Banks)
kendi kaynaklarıyla, yüksek reel faizlerle, yüksek gelir guruplanna konut
kredileri kullandırmışlardır. Böylece orta ve dar gelirliler konut kredileri ala­
mamaktadır.
Bu arada BNH'in etkinliği kalmadığı için (1966-86 arası başanlı olduğu halde)
kurumun faaliyetleri sona erdirilmiş ve bu kurumun fonksiyonu CEF (Caixa
Economica Federal)'e devredilmiştir. Bu kurum da daha sonra Maliye
Bakanlığı'ndan alınarak. Şehircilik Bakanlığına bağlanmıştır. Sonra bu bakanlığın
lağvedilmesiyle, tekrar Maliye Bakanlığına dönülmüştür. Bu sık sık örgütsel
yapının değişmesi, kurumu daha etkinsiz bir duruma getirmiştir.^ 25
I.C NİJERYA'DA ÖZEL VE KAIMUSAL DESTEKLİ KURUMSAL KONUT
FİNANSMANI
I.C.1 Giriş
Şehir nüfusunun hızlı artması, kamusal ve özel gelirlerin düzeylerinin yük­
selmesi, gelişmekte olan ülkelerde son iki yüzyılda konut gereksiniminin büyüme­
sine yol açmıştır. Yetersiz konut arzı olan her ülkede, konut finansmanının sağlan­
ması bir öncelik haline gelmiştir. Gerçek odur ki iyi şartlarda konut edinmiş bir yurt­
taş verimli bir yurttaştır ve bu yurttaşın milli gelirin büyümesine katkısı olmakta
demektir.
Nijerya "Yeni Ulusal Konut Poltikasıî (New National Housing Policy) özel
komitesinin bir raporunda şöyle denmiştir:
"Gıdadan sonra barınak" insanoğlunun ikinci önemli ihtiyacı olmuştur.
"Konut"herzaman barınmadan çok daha fazla şey ifade eder. Çünkü toplumun
bütün sosyal servislerini kapsar ve çevreyi yaşanabilir bir hale getirir. Nijerya'nın
konut problemi hem büyük hem de komplekstir, ayrıca bölgesel farklılıklar gös­
terir. Kentlerimizin çoğunda problem konut sayısına değil, aynı zamanda konutların
ve çevrenin kalitesizliğine bağlıdır.
Sonuç kendini, kalabalık konutlar, yetersiz altyapı ve süratle bozulan çevre
şeklinde ifade eder (1985 Raporu, S.1).
Yurttaşların sosyo-ekonomik şartlannın geliştirilmesi ihtiyacını gözönünde
tutarak, bir ülkede insanların sığınma ihtiyaçlarını karşılayacak finansal kaynaklar
harekete geçirilmelidir.
Bu özellikleri gözönünde tutan federal hükümet konut problemini çözmek
üzere 1977 yılında "Nijerya Federal İpotek Bankası" (Federal Mortgage Bank of
"•25 Bu konuda Bkz; Emlak B a n k a s ı , " Brezilya Konut Finansmanı Programı" 12-13 Aralık 1988;
Boleat, Mark; National Housing Finance System, A.g.k; Batley, R; The Brezilian National Housing
Bank University of Birminghan Publication 1979, Alp, A; "İpotek Kredileri..." A.g.k
Nijerya)'n!n (FMBN) kurmuştur. Banka Commonwealth Development Corp. dan
devraldığı (Nijerya Yapı Topluluğunu) "Nigerian Building Society" da bünyesine
katmıştır. Ancak, aradan 14 yıl geçmiş olmasına rağmen, konut sektöründeki kantitatif ve kalitatif sorunlar belirgin olarak devam etmektedir.
Diğer taraftan, son yıllarda başlıca girdi maliyetlerinin hızla artması (arsa fiy­
atları, yüksek konut standartlaFi inşaat yapım maliyeti, finansman ve yönetim
maliyeti v.b) finansman konusunu giderek zorlaştırmaktadır.
Problemler o kadar komplike görülmektedir ki, Nijerya'nın özel ve kamu sek­
törlerinin, konut sektörünü etkin bir şekilde besleyecek, yeterli yerel yatırım fonlarını
yaratması imkansız gibidir.
Mart 1991'de Başkan İbrahim Babangrda, 2000 yılına kadar, barınma prob­
lemine çözüm getirmesi yolunda, rehber olması beklenen Milli Konut Politikası'nı
başlatmıştır. Doramola'ya göre (1991), ülke 2000 yılına kadar 8 milyon ünite olan
BM konut hedeflerine ulaşmak için yılda 700.000 ünite konut üretmelidir.
Bunu gerçekleştirmek için, diğer önlemler yanında Nijerya Federal ipotek
Bankası (FMBN)'nin yeniden yapılanması yönünde çalışma başlatılmıştır. Bu
yeniden yapılanmanın dezavantajı. Milli Konut Politikasına bağlı olarak, yeni ipotek
kurumlarının ortaya çıkmış olmasıdır. İş ve Konut Bakanı Mamman Konagora, ilk
dört ipotek kurumuna lisans verirken şu şartı koşmuştur. "İlk lisanslı İpotek kurum­
ları olarak sizlerin ülkenin konut problemini çözmek üzere gerekli olan, uzun
dönemli fonları mobilize etmek için yüksek operasyonel standartlar belirlemeniz
gerekir. Milli politikanın başanlı bir şekilde uygulanabilmesi için, sizin kurumlarınıza
çok önemli görevler düşmektedir."
Yeni Milli Konut Politikası Özel Komite Raporu (1985), FMBN'ye federal
düzeyde, sermaye piyasalarından konut endrüstrisine fon akımını sağlayacak, tek
kurum olma işlemini yüklemiştir. Bu bakımdan FMBN, "Apex Mortgage Bank or
Institution" olarak işlev görmek üzere yeniden organize edilmiştir.
I.C.2 Kent "Konut" Ekonomisi
Geçtiğimiz iki yy.da konut fiyatyarı ile ilişkilendirilen kent arazilerinin kullanımı
konularında, ABD ve İngiltere'de çeşitli çalışmalar yapılmıştır. Bütün bu
çalışmaların konut piyasasına katkısı olmakla, hala bazı eksiklikleri bulunmaktadır.
İlk çalışmalarda emlak fiyatları değişkenlerinin iş merkezine yakınlığı (Central
Business Dictrict)(BD) veya işe olan yakınlık ilişkisi ile belirlendiği ve emlak
değerlerinin iş merkezine uzaklık ve maliyetinin bir fonksiyonu olduğu
varsayılmıştır.''26
Bu çalışmaların sorunu tek yönlü olmalarıdır; zira CBD'ye fazlaca önem veril­
miş ve diğer değişkenler ihmal edilmiştir. Son çalışmalarda ise, emlakla ilgili diğer
126 Broodsky, H; Residental Land and Improved Vaules in a Central City", Land Economics, Vol. 46
1970 8 . 2 2 9 - 4 7
değişkenler de gözönünde bulundurularak, bu tijr eksiklikler giderilmekle birlikte,
konut edinme konusu çözümlenememiştir. Homojen bir konut piyasası tanımı yap­
mamış olan pek çok literatür vardır. Bu çalışmaların ortak metodolojisi ise şudur:
Konut fiyatları, şehirleşme kalitesinin regresyonu olarak ortaya çıkmaktadır.
Bu bağlamda '•^^ Stratsheim de karşılıklı kesit tahminlerinin düzgün bir şekilde
yapılmasıyla emlak fiyatlarının tahmin edilebileceğini belirtmiştir.
ABD ve İngiltere'de yapılan pek çok çalışmada nüfus yoğunluklarının etkileri
üzerinde durulmuştur. Ball ''^s bu tür verilerden yola çıkarak yaptığı hesaplamalar­
da regresyon modelinin gücünü abartacağını söylemiştir.
O günden beri, konutla ilgili çok az mikro-ekonomik analiz yapılmıştır.
Megbolugbe'nin''29 Jos adlı çalışması Nijerya için yapılan ilk girişimdir. Bu devlet­
lerin bu konudaki benzer ilişkileri şunlara bağlanabilir.
(i) Gelişmekte olan ülkelerde emlak değerlerinin belirlenmesiyle ilgili zorluklar;
(îi) Gelişmekte olan ülkelerde, konut piyasalarının az gelişmiş olduğuna
inanılması, ve bu konuda yapılacak mikro ekonomik çalışmalann, bu sektörde
yerleşik sosyo-kültürel ve politik kurumlar tarafından, uygulanılması bulunması;
(İÜ) Bu tür piyasalardan elde edilecek verilerin güvenilir olmaması.
Herşeye rağmen, gelişmekte olan ülkelerde kentsel konut piyasası, mikro
ekonomik analizi yapabilmek mümkündür.'i^o Bunun nedeni hükümet müdahaleleri­
ne ilişkin kamu politikalannın tamamıyle önemli piyasalara geçişini engelleme
konusunda etkisiz olduğudur.
I.C.3 Finansal Sektör ve Konut Finansmanı
Finansal sektör içindeki bir çok kurum konut finansmanı ile ilgilenmektedir;
bunların arasında ticari bankalar, büyük ipotek kaynaklarına sahiptir.
Bankaların konut finansmanı konusundaki faaliyetleri. Merkez Bankası
tarafından yürütülebilmektedir. 1987'ye kadar konut tercih edilen sektör olarak
görülmekteydi. Ancak FMBN'nin krediler için ayırdığı kaynakların yetersiz olması
nedeniyle, yeterince kredi verilemedi. Uzun dönemli ipotek kredileri aslında ticari
(commercials) bankalarca pek cazip bulunmamaktadır. Bununla birlikte 1987'den
sonra konutun tercih edilen sektörlerin içine dahil edilmemesi de bankaların katılım
oranını düşürmüştür.
"•27 stratszheim, M; "Hedonic Estimation of Housing Market Prices; A Further Comment" Review of
Economics and Stratistics, Vol.56 1984 S.404-6
"•28 Ball, M.J; "Recent Emprical W o r k on the Determinants of Relative House Prices" Urban Studies,
Vol.10 1973
8. 213-33
"•29 Megbolugbe. I. F ; " Econometric Analysis of Housing Trait Prices in a Third World City" Journal of
Regional Science, Vol.26 1986, S 533-547
"•30 Arimah, B.C;" An Analysis of Urban Housing Market in a Developing Country; A Case study of
Ibadan, Nigeria"s University of Ibadan, 1990
Konut finansmanında merchant bankalar, ticari bankalara göre daha az rol
oynamıştır (Bkz Tablo) Commercial bankalar konut kredilerini daha kısa dönemler
için finanse etmektedir.
TASARRUF İSTATİSTİKLERİ (KÜMÜLATİF)
Yıllar
Büyük banka­
Federal Yatınm
National Federal
Ticaret
ların Tasarruf
Bn.larında
İpotek
Bankala­ Provident Tasarruf
Bankalan Bankaları vadeli mev. Sertif. ve diğer
rının vdl Fund
ve Tas.
Mevduat­
ları
1970
1971
1972
1973
1974
1975
1976
1977
1978
1979
1980
1981
1982
1983
1984
1985
1986
1987
1988
1989
1990
98.6
98.8
99.1
99.2
86.0
86.6
87.8
87.0
86.7
89.0
89.5
88.3
84.3
85.6
85.5
84.3
82.4
80.9
80.2
84.0
84.2
-
11.5
8.8
8.6
8.9
9.0
7.4
5.9
5.7
5.5
5.0
4.6
4.3
4.1
3.2
2.5
3.4
N.A
1.4
1.2
0.9
0.8
0,4
0.4
0.3
0.3
0.3
0.2
0.1
0.1
0.1
0.1
0.1
0.1
0.1
0.1
0.1
0.2
N.A
-
-
-
-
-
-
0.6
0.6
0.7
0.6
0.6
0.7
0.7
0.9
0.9
1.0
1.0
0.8
0.9
0.7
0.7
1.1
1.0
1.9
3.5
2.6
3.2
3.7
2.8
3.8
5.0
9.2
8.4
8.8
10.5
12.5
15.1
16.5
12.4
14.9
0.0
0.0
0.0
0.0
0.0
0.0
0.0
0.0
0.0
0.0
0.0
0.0
0.0
0.0
0.0
0.0
N.A
-
Kaynak: Central Bank of Nigeria, Statistical Bulletin, Vol.1, Nos: 1 and 2
1984'de ipotek kaynaklarının toplam değeri (residential ve non-residential
property), (formal sektör finansal kurumlarının sahip olduğu), yaklaşık olarak W
3.000 milyondu bu rakamın %84'i ise ticari ve merchant bankalarına aittir.
Ticaret ve merchant bankalarının ipotek kredilerinin ancak %6'lık kısmı 5 yıl
ve daha fazla ödemeli iken, %80'den fazlası ise 2 yıllık veya daha az geri ödemeli
kredilerdir.
Ticaret ve merchant bankalarının bu tür kısa vadeli kredileri tercih etmelerinin
bir nedeni, kısa dönemli kredilerin karlı olması, uzun dönemin ise riskli olmasıdır ve
bir diğer neden ise Nijerya Merkez Bankası'nın kısa dönemli kredileri tercih edecek
düzenlemeler yapmış olmasıdır (1987'den önce). Bu konuda kısa dönemli krediler­
den vazgeçilmesi halinde, kredi piyasalarının zayıflayacağı yönünde şüpheler
vardır.
Sigorta şirketlerine hayat sigortası kaynaklarının en az %25'ini gayrimenkule
(real estate) yatırmaları konusunda mecburiyet getirilmiştir. Pratikte, bu şirketlerin
ev tadilatı için verdikleri krediler, müşterilerine kredi politikası çerçevesinde kul­
landırılmaktadır ve bunlar genellikle yüksek kiralı evlerdir (ki krediyi geri almak için
önemlidir). Ayrıca 1976 tarihli bir sigorta kanunu da vardır. Bu kanunda şirketler
hayat sigortası dışındaki kaynaklarının, %10'luk kısmını mülke (real property)e
yatırmak zorundadırlar.
National Provident Fund belirli kategorilerde yer alan işçilerin zorunlu tasarruf
fonudur. Her işçi ayda N- 6.0 milyon yatırmıştır.(1978-79). Fakat fonda konuta para
yatırmaya ilişkin, herhangi özel bir düzenleme bulunmamaktadır.
Sonuç olarak, konut kredilerinde, ortalama olarak talep uzun dönemli kredilere
yapılmaktadır, çünkü uzun dönemli krediler çok risklidirler ve kurumlar bu nedenle
kısa dönemli kredileri tercih ederler.
Bir konut finansman sistemi, kanunlardan, kurumlardan ve kurumsal ve
kurumsal olmayan birimlerden oluşur, ki bunlar konut sektöründekilerin ser­
mayesinin şekillenmesini ve finansal aracılık işlemlerini yaparlar.
Nijerya modern finansal kurumlara sahiptir. Nijerya'da aşağıdaki tabloda yer
alan finansal araçlar bulunmaktadır. Nijerya'da çok çeşitli finansal kurumlar ve
enstrümanlar bulunmasına rağmen, finansal faaliyetlerin düzeyi halen çok düşüktür.
Burada Nijerya ekonomisinde finansal aracılığın halen çok yüzeysel olduğunu da
belirtmekte yarar vardır.
Bu konudaki en önemli kurumlar (konut finansmanı konusunda), FMBN ipotek
kurumları ve çeşitli konut şirketleridir.(Federal Housing Authority v.b)
FMBN ülkede ipotek kredilerinin gelişmesini sağlamak için, fonları düzenle­
mek amacıyla kurulmuştur. Federasyona yayılan çok sayıda branşı vardır. Banka 2
tür hizmet verir. Sosyal ve ticari (commercial) krediler. Sosyal kredilerin N100.000
değerinde, maksimum bir limiti vardır, ticari krediler ise bu limiti aşmaktadır.
199rin ilk çeyreğinde, FMBN kurulu Yeni Ulusal Konut Politikasını "New
National Housing Policy" oluşturmuştur. Ayrıca 23 ikincil ipotek bankasına lisans
verilmiştir.
"New National Housing Policy" merchant ve ticaret bankalarının toplam kredi
portföylerinin %10'unu Konut Fonuna (Housing Fund)'a (uygun faiz oranlarıyla)
ayırmasını istemiştir. Benzer şekilde sigorta şirketleri kaynaklarının %20'sini ve
Nijerya Konut Finans Sisteminde Yer Alan Ekonomik Kurumlar ve İlişkiler
Sistemin Fonksiyonları
Federal Hükümet
Eyalet Hükümeti
Politika yapımı ve
projelerin sponsorluğu
Federal Ministry of
Housing and Environ­
ment, Federel Ministry
of Finance, Bakanlık
Personeline ait konut
edindirme planı
(Tüm Bakanlıklar)
State Ministry
of Housing and
Environment, State
Ministry of Finance.
Bakanlık Personeline
ait konut edindirme
planı(Tüm Bakanlıklar)
Fon Akımı Sağlama,
Vade Değişimini
Fonlama ve Kredi
İTemini
Ministry of Finance
Federal Ministry of
Allocations to State
Finance Allocations to
Housing Corporations,
Federal Housing
FMBN loans to State HC,
Authority and Federal
State Staff Housing
Mortgage and Bank of
Nigeria, Federal Ministry Loans and Allowances
Work Project and other
Ministry staff Housing
FMBN Mortgage Ministry
Staff Housing, Allowances
International Lending
Institutions.
Özel Organizasyonlar
Kooperatifler
Özel Şirket Elemanlanna
Konut Edindirme Projeleri,
Müteahitlik Şirketlerinin
Konut Edindirme Planları,
(Satış veya Kira Amaçlı)
Firmaların Fon Desteği,
Ticari Bankalar, .Sigorta
Şirketleri, Tasarruf ve
Özel Sektör
Bireysel, Hane halkı
Kendi Evini İnşaa
Etme Kararı
Rotatif Krediler
Özel Birlikler
Yerel Kooperatifler
Kira Avansları Kişisel
Tasarruflar Tefeciler,
Hane Halkı Tasarrufu
Nijerya'da IWevcut Yasal Finansal Araçlar (1960-90)
Finansal Kurumlar
Finansal Araçların Çeşitleri
Nijerya Merkez Bankası
Döviz, Hazine Bonosu,
Hazine Sertifikalan
Kalkınma ve Para Fonu
Finansal Araçları
Mevduat Kabul Eden Bankalar
(Ticaret ve Yatırım Bankaları)
Döviz Tasarruf Mevduatı, Tasarruf
Bankaları Kredileri ve Avansları,
Ticari Senetler, Devlet Tahvilleri
İpotekli Menkul Kıymetler
Federal Mortgage Bank of Nigeria
Tasarruf Mevduatları:
Kurumsal Mevduatlar: (İpotek
İdaresince Garanti Altına Alınmış)
Borç Verme: Kentsel ve Kırsal Kesime,
Ticari Kesime, Düşük Faizli İpotek
Kredileri ve Toptan Krediler
Diğer Finansal Kurumlar
Sigorta Politikaları,
Emeklilik Programları
Uzun Vadeli Tahviller,
Tüketici Kredileri ve San. Menkul Kıy.
onların hayat ve diğer sigortalarının %40'ını yatırmak zorunda olduğunu açıkla­
maktadır. Ayrıca yılda H 3.000 ve daha yukarı kazanan işçiler de maaşlarının (aylık)
% 2 1/2'sini %4 faiz oranında ipotek bankalarına yatırmak zorundadırlar.
NİJERYA, FEDERAL İPOTEK BANKASININ FAALİYET İSTATİSTİKLERİ
(FMBN)
% Değişim
Faaliyet Türleri
1990 Değeri(l) 1991 Değeri(2) (1 ve 2 arası)
Net Tasarruflar(N Milyon)
33.561
116.918
248
İpotek Kredilerinin Değeri
Uygulama
90.137
179.199
99
Onaylanmış İpotekler
56.126
70.814
26
Ödenen İpotek Kredileri 43.108
45.070
5
Kaynak: Federal Mortgage Bank of Nigeria
İPOTEK FİNANS KURUMLARININ AKTİF VE PASİFLERİ
(1992 Ekim) (N Milyon)
Aktifler
Pasifler
1.Sermaye
2.Karşılıklar
3.Tasarruflar
4.Sabit Oranlı Mevduat
5.Diğer Finansal
Kurumların Mevduatları
6.Diğer Yükümlülükler
Toplam Pasifler
391.438,0
74.365,0
179.922,0
557.954,0
266.449,0
197.360,0
1.667.488,0
1.Nakit
2.Fon
a) FMBN
b) Diğer bankalar
3.Hazine bonoları/
Sertifikaları
4.Yatırım
5.Krediler
6.Diğer Aktif Krediler
ToDİam Aktifler
23.289,0
387.005,0
65.935,0
32.170,0
92.414,0
450.590,0
133.106,0
194.079,0
1.667.488,0
Kaynak: İbid
Tüm bunları değerlendirdiğimizde, FMBN'nin önemli ilerlemeler kaydettiğini
görmekteyiz. İpotek Kurumlarının sayısı 199rde 23 iken, 1992'de 145'e
çıkmıştır.''3i Bu kuruluşların tasarruf (saving&deposit) hesapları açmalarına ve ev
satın almak, yaptırmak veya tadilat yaptırmak konularına yönelik krediler
kullandırmasına izin verilmiştir.
Bu kuruluşlara ilaveten, her Federasyon devletinin kendi konut (housing)
şirketleri de vardır. Bu konut şirketleri temel olarak devlet yardımlarıyla finanse
edilmektedirler. Bazı konut şirketleri ise tasarrufları da kullanmaktadır. FMBN bu
konut şirketlerinin çoğunu finanse eder, bunun için de yasal düzenlemeler
hazırlanmıştır.
Her Federasyon devletinde birimleri bulunan Federal Housing Authority
(FHA)'lar da önemli rol oynamaktadır; doğrudan inşaatlarla ilgilenirler. Bunlar da
başlıca Federal Devlet yardımlarıyla finanse edilmektedir, ancak şu sıralarda ser­
maye piyasalanna girmesi de planlanmaktadır.
Konut finansmanı konusundaki en önemli sorun, uzun dönemli krediler için
ihtiyaç duyulan kaynaklann nasıl mobilize edileceğidir. Bu sorunlar üç ayrı bölümde
değerlendirilebilir.
a) Uzun dönemli krediler için kaynaklann mobilizasyonu
b) Formal ve informal faktördeki çeşitli finansal kurumların işleyişini düzenle­
mek
Central Bank of Nigeria Annual Report and Statement of Accounts for the year Ended December,
1992 8.54-55
c) Konut, finansmanını daha güvenli hale getirmek için, satın alanabilecek
ücretteki (orta fiyatlı) evlerin arzını arttırmak.
I.C.4 Değerlendirme
Yerel karlı birimlerdeki finansal kaynaklar, konut sektöründeki açık birimleri
kapatmak için çekilebilir; Hükümet fonlarınca finanse edilen konut finans
piyasalarına duyulan güven iç (domestic) mali kurumların rekabet edememesine ve
yetersiz kalmaları sonucuna yol açmıştır.
Konut finans sisteminin en önemli konusu, uzun dönemli kredilerde kullanılan
ve büyük bir kısmı düşük gelirli ailelere verilen fonların güvenliğinin nasıl
sağlanacağıdır. Ancak devlet yardımı olsun ya da olmasın düşük gelirli aileler de bu
sistem içerisinde yer almalıdır.
Konut finans sistemini geliştirmek ve etkin hale getirmek için birçok önlem
alınabilir, ancak devlet yardımlarının her zaman en önemli önlem olarak kalacağı da
unutulmamalıdır.
1) Birincil İpotek (Primary Mortgage) Kurumların güçlendirilmesi
ve kurulması;
Lokal düzeydeki kurumları yaşayabilir hale getirmek ve geliştirmek için, uyum­
lu politikalar hazırlanmalı ve uygulanmalıdır. Bu kurumlar informal sektör tasarruf­
larını, formal sektöre adapte edecek gerçek gruplardır.
2) İkincil İpotek Piyasası Mekanizmasının Güçlendirilmesi;
İkincil ipotek sisteminin güçlendirilmesi için özel sektörün de konut finans sis­
temine dahil olması gerekmektedir. Bu ikincil mekanizma ipotek portföyünün ticare­
tini geliştirecektir ki sigorta ve sosyal güvenlik kaynakları büyük katılımlarına
rağmen, halen küçük bir etki oluşturmaktadırlar.
3) Öncelikli Alanlarda Yoğunlaşarak, Kaynaklann Mobilizasyonunun
Arttıniması
Örneğin, işverenler bir ipotek garanti planını (işçileri için), finansal kuruluşlarla
beraber uygulamak için zorlanabilir; Bankalar anlaşması esnekleştirilerek, ticari
bankaların gayrimenkul (real estate) yatırımlarının gelirlerini taahhüt etmelerine izin
verilebilir.
4) Ev Sahipliğini Kolaylaştırma;
Özellikle düşük gelirli gruplann hizmet projelerindeki ve finanse edici yer­
lerdeki ikincil ipotek sistemine daha fazla dahil olması gerekmektedir.
FMBN'nin bu konulardaki deneyimleri şu şekilde finanse edilmiştir:
•Hükümet yardımlarından bağımsız olarak düşük gelirli gruplar için konut pro­
jelerini düzenlemek, teknik açıdan mümkün hale getirilmelidir ve yapılmıştır.
• Düşük gelirli hanehalklannın (konut kredileri için gerekli finansmanı sağlamak
amacıyla), tasarrufları yönlendirilebilir ve bu da gerçekleştirilmiştir.
NİJERYA FİNANSAL SİSTEMİ İÇİNDEKİ KONUT FİNANSMAN KURULUŞLARI
Kredi Birlikleri
Maliye
Nijerya Para
Otoritesi (The
Monetary
Authority of
Nigeria)
Bakanlığı
Nijerya
Merkez
Bankası
Ticari Bankalar
Mevduat
Bankaları
Merchant Bankalar
Nijerya'nın
Finansal
Kurumları
Kalkınma
Finans
Kurumlan
Diğer
Finansal
Kurumlar
Tasarruf
Kurumları
FMBN
H
Konut
Finansman
Kurumları
NIDB
NBCI
NACB
Devlet Kalkınma
Finansmanı ve Yatırım
Şirketleri
Çeşitli Tarımsal
Kalkınma Kurumları ve
Kredi Kooperatifleri
National Provident
Bank
Federal Savings Bank
FHA Devlet
Konut Kurumları
Mortgage
Kurumları
Hayat Sigorta Şirket­
leri
Hasar Sigorta Şirket­
leri R e a s s ü r a n s
Kuruluşu
Nijerya
Sermaye
Piyasası
NSE
SEC
NİJERYA KONUT FİNANSMAN SİSTEMİ
ARACILAR
Kurumsal
FMBN
Finansman
Ticari Bankalar
Aracıları
Merchant
Bankalar ve
Sigorta
Şirketleri
Mortgage
Kurumları
Kurumsal
Müteahhit
Aracıları
FHA
Özel Konut
Alanları
Geliştiren
Müteahhitler
Kanşık
Kurumsal
Finansal Aracı
Şahıslar
Müteahhit
Şahıslar
FGN
Sermaye Piyasası
GMBN. Bankalar,
Sigorta Kurumları,
Özel Tasarruflar
Merkezi
Hükümet
FMBN,
Para Piyasası
Aracılar
Şahıslar
FON
KAYNAĞI
FGN, CBN
Sermaye
Piyasası
Para Piyasası
Uluslararası
Kurumlar
Tasarruflar,
Mevduatlar
ve Pirimler
Şahıslar
Bankalar,
Sigorta,
Birikimleri,
Özel Tasarruflar,
Aile.
Borç Verenler,
Kooperatifler ve
Kredi Kurumları
FMBN,
Bankalar,
Sigorta
Kuruluşları,
Kira Gelirleri,
Özel Tasarruflar,
Aile.
Borç Verenler,
Kooperatifler ve
Kredi Kurumları
KULLANİCİLAR
Şahıslar
Tüzel Kişiler
(ör. Emlak Sektörü)
Konut Kuruluşları
Personel Sandıkları
Şahıslar
Tüzel Kişiler
Personel Sandıkları
Şahıslar
Tüzel Kişiler
Personel Sandıkları
Şahıslar
Şahıslar
Hükümet ve
Bağlı Kurum
ve Kuruluşlar
Personel Sandıkları
I.D MEKSİKA'DA KONUT FİNANS SİSTEMİNDE REFORM
Son 15 yıldır, Meksika GSMH'nın %4-5'lik bir kısmını konut sektörüne
yatırmıştır. Fakat bu oran dahi, Meksika'nın konut koşullarının kötüleşmesini
engelleyecek bir yatırım düzeyi değildir. Halen ülkede 3 milyon ünitelik konut
açığının bulunduğu hesaplanmaktadır. Kuşkusuz bu konut sorunu, hızlı şehirleşme,
nüfus artışı ve dengesiz gelir dağılımı vb. gibi nedenlerle ortaya çıkmıştır. Nüfusun
%79'u kamusal programların desteğiyle ipotek kredilerini kullanabilmektedir.
1980'li yılların ortalarında, makro ekonomik koşllar kötüleşip, kamu açıkları
fevkalade büyüyünce, hükümet konut sorununa müdahale etmesi gerektiğine
inandı ve esasen konut sorununun bu kadar büyümesinin daha önce uygulanan ve
gerçekçi olmayan politikalardan kaynaklandığını kabul etti. Bu mevcut uygula­
maların yerine konut finansmanında kendi yerini tayini etti ve konut üretme-finanse
etme konusunda özel sektörün insiyatif kullanımını arttıracak ideal bir ortam
yaratmaya çalıştı. Hükümet ayrıca fakir halk için konut edindirme pogramlannı
finanse etme ve işlemleri güçlendirmeye de karar verdi.
Meksika hükümeti tarafından bu konuda yapılan en son reformlar, konut
piyasasının fonksiyonlarını güçlendiren, arttıran etkinlikte olmuştur. Bu konuda
Dünya Bankası'nm yeni konut politikası stratejileri çok tavsiye edici, yardımcı
olmuştur. Nitekim banka, bu reform programını çok kuvvetli desteklemiş ve bu
amaçla verdiği "konut fonları (borçları) 1,2 milyar doların üzerine çıkmıştır.
İ.D.1 Talep Yönünden Alınan Önlemler
Meksika "konut finans sistemini" geliştirmeye çok önem vermiştir. 1980'li
yıllann ortalarından itibaren enflasyon %170'lere tırmanmıştır. İşte bu ortamda
hükümet yeni finansal bir ürün (ipotek piyasası için) düzenlemiştir; Çift Oranlı
İpotek Kredisi. (Dual Rate Mortgage Instrument)
Çift faiz oranlı yeni bir borçlanma sistemi yaratılmıştır. Bu sistemde, ipotek
kredisi veren kurumlar, ipotek kredilerine piyasadaki faiz lıaddini adapte etme
yetkisini almışlardır ve ipotek kredisi alanlar, borçluların da geri ödemeleri,
ücretlerine göre ayarlanmıştır, vadeleri değişebilmektedir.
Bu sistemde ipotekli borç verenler için daha cazip bir ortam, borç alanlar için
de enflastyonist koşullarda bile borçlanabilme imkanı doğmuştur. Çift Oranlı İpotek
Enstrümanı, enflasyon halen aylık, %1'e düştüğü halde bile şu anda kullanılmak­
tadır. 1990'da hükümet, 1982'de devletleştirdiği ticaret bankalarını
özelleştirmiştir. Şube açmak kolaylaştırılmıştır ve konut için borçlanacak grup
ile küçük tasarrufçulara hizmet verebilecek uzmanlaşmış finansal aracılık
fonksiyonunun, hizmetlerinin önü açılmıştır.
1992'de, Meksika kongresi. Ulusal zorunlu Emeklilik Fonu ile buna bağlı
"çalışanları konut edindirme programı" ile ilgili yasaları geçirmiştir. Bu reformlar,
ticaret bankalarına ipotekli borç verme ve diğer çeşit borç vermelerde, uzun
dönemli finanse edebilme gücünü vermiştir. Özellikle "Workers Housing Fund"
Çalışanların Konut Fonu'nun kendi kendine finansal açıdan yeterli hale gelmesini
sağlamıştır.
Görüldüğü gibi, hükümet konut finans sistemlerinde, talep tarafında devlet
yardımlarını azaltarak, mekanizmayı özel sektör insiyatifine bırakarak, ancak onu
teşvik edecek düzenlemelere giderek düzeltmeye, geliştirmeye çalışmıştır. Hatta
1980'li yıllann ortalannda, enflasyon rekor düzeylere ulaştığı zaman dahi, ticaret
bankalarının konut finansmanı için borçlu gruba, piyasa faiz haddinin altında onlan
fonlayarak, yılda 300-500 milyon dolarlık bir fonlama (ki bu sübvansiyon sayılır)
yaptıkları resmen hesaplanmıştır.
1989'da hükümet ticaret bankalannın mevduat ve borçlar faiz hadleri
üzerindeki kontrolünü kaldırır. Ayrıca, Merkez Bankası, düşük ve orta düzeydeki
konut maliyetlerine uygulanan (özel fon) uygulamasına (bu konudaki borçlanmadan
beslenen bir fon) son verdiğini açıklar. Ayrıca mülkiyet haklannın önündeki engel­
lerin kaldırıldığı görülmektedir.
Son birkaç yıl içinde federal ve yerel ofisler, 1.2 milyon mülkü yasal hale getir­
miş ve düşük gelirli ailelerin oturdukları bu evler, onlara verilmiştir.
I.D.2 Arz Yönünden Alınan Önlemler
Hükümet diğer taraftan, konut üretimini engelleyen faktörleri ortadan
kaldırmaya çalışmıştır. Göstergeler, yeni bir konuta taşınma masraflarını ev içine
yapılan tadilat masrafları, ve diğer bürokratik harcamaların toplamının, konut
maliyetinin %25'ine ulaştığını açıklamaktadır. Bu yüksek maliyetler, çoğu zaman
konut edinmek isteyen düşük gelirli hanehalkınm hevesini kırmaktadır. Bu maliyet­
leri düşürmek için, federal hükümet devlet ve lokal (yerel hükümetlerle) bürokratik
maliyetleri düşürebilmek ve kabul edilebilir standartlara gelmek v.b gibi konularda
yeni yönetmelikler yayınlamışlardır.
Ayrıca hükümet şehirlerdeki arsa darboğazını rahatlatabilmek için bazı
yasalar çıkarmıştır. Bunlar ortak toprak sahiplerinin, özel sektör yatınmcılarıyla
işbirliği yapmalanna ve bu topraklann müteahhitlere satmalanna izin veren
yasalardır. Bu yasa çok rahatlatmıştır. Çünkü Meksika'daki arazilerin %50'den
fazlası bu statüdeki topraklardı.
Konut inşa sektörünü desteklemek için hükümet, su ve kanalizasyon karayol­
ları, elektirik yatınmları gibi altyapı yatırımlarındaki kamu harcamalarını arttırmıştır.
Buna ek olarak, özel sektörü teşvik edecek "alt yapı yatınmcıları" konusunda
bir takım ayrıcalıklar, garantiler getirmiştir. Yine yeni inşaat tekniklerinin kul­
lanılmasını, inşaat malzemesi toptan satılıcılığını teşvik etmiştir.
Görülmektedir ki, Meksika'nın enflasyonun bu kadar yüksek olduğu bir ortam­
da, konut finans sistemine her yönüyle (finansman, konut arz ve talebi, yasal düzen-
lemeler gibi) ağırlık verdiği, ve bu işi daha çok mevcut finans sistemini
güçlendirerek, piyasa mekanizması aracılığıyla çözen (ve oldukça başarılı olmuş)
bir model uyguladığı görülmektedir."'32
I.E. Tunus, Tayland ve Fllpinler'de Konut Finans Sistemi
Tunus'ta, 1975-80 arası kentsel yerleşim bölgelerinde %25 oranında bir konut
üretiminde, belediyenin gelişme ve kalkınmaya yönelik düzenlemeleri ile bu konuda
konut sektörünün sorunlarını çözmekle kurmuş olduğu kamusal kurumlann büyük
rolü olmuştur; Housing Development Agency (SNIT), Land Development Agency
(LDA), Redevelopment Agency (ARRV), Financial Agency (CNEL) ve çok çeşitli
finansal programlar (örneğin FOBROLOS, FNAH) gibi.
Bugün gelişmekte olan ülkelerde konut piyasası yapısında bulunan üç grup
Tunus'ta da bütün açıklığıyla görülüyor;
1) Yüksek ve orta gelir grubu, yasal özel sektör faaliyeti,
2) Orta gelir ile düşük gelir arasındaki grup.
3) Düşük gelir grubu, oldukça geniş gruptur. Burada "yasalarla düzenlenme­
miş bir özel sektör faaliyeti^^^
Bu üçlü yapıya dikkat edilerek sırasıyla; yasal özel sektörün çok büyük ölçüde
konut sahibi olduğu (yüksek düzeyde alt yapıya sahip olarak), bunu kendi finans
imkanlarıyla yaptıkları (toplam şehir nüfusunun %20'si) görülmektedir. İkincil grup
ise borçlanarak ve devletin ilgili ajanslarından yardım alarak konut sahibi ola­
bilmektedir. Mevcut evlerin %26'sını (kantitatif olarak), konut yatırımlarının toplam
değerinin %41'ini bu grupdaki yatınmcılar almaktadır. Bu değere devlet desteği
%5,3 düzeyinde olmuştur.
Ministry of Housing (Konut Edindirme Bakanlığı), özel ve kamu konut üretici­
lerinin çok yönden desteklemektedir. AFH'nın onayladığı projeleri, CNEL'in desteği
ile gerek CNEL'in tasarruf sahipleri (mudileri), gerekse büyük kuruluşlardan (Tunus
Air The Society, Tunisienne de Banque, Steg, Sonede gibi) çalışanları özel süb­
vansiyonlarla konuta kavuşturulmaktadır. CNEL'in gerçekten, bu konuda çok
başarılı bir görev yaptığı ileri sürülmektedir.
Kurumsal finanslama, (legal) yasal özel sektörün yatırımcılarını ancak %7,7
oranında fonlayabiliyor. Konut yatırımlarında bu tonlama %16,7'ye yükselmektedir.
Kurumsal konut finansmanının yine de çok sınırlı olduğu Tunus'un diğer
gelişmekte olan ülkelerle aynı çizgiyi paylaştığı görülüyor. Örneğin Tayland'da
finansal kurumlar, toplam yatırımların %33'ünü fonlayabilmişlerdir. Bu fonlanan
Zearley, T.L; "Creating an Enabling Environment for Housing" Recent Reforms in Mexico" FNMA,
Vo.4 Issue 2.1993. ve Zearley T.L; Housing Reforms in Mexico, Finance and Development,
March. 1994 P. 47
^'^^ Renaud, Bentrand; Housing and Financial Institutions in Developing Countries, A n overview.
World Bank, Number 658, 1984 8.16-21
yatırımlarının %76'sı üst gelir gruplarına aittir, %15'i orta gelir gurubu, %6 sı düşük
gelir grubuna verilmiştir. Filipinler'de ise sadece konut yatınmlannın % 25,5'i
finansal kurumlarca sağlanmıştır. Portekiz'de ise konut yatırımlarının sadece
%20'si mevcut finans kurumlarınca karşılanmıştır."'^^
Bu tablo niçin böyledir? İlk neden az gelişmiş bir konut finans sisteminin bulun­
masıdır. Bu nedenle finansal kaynaklar, bu sistem nedeniyle hareketlilik kazana­
mamaktadır. Ayrıca arazi geliştirme, inşaat işleri ve bunlar arasındaki fon
alışverişini sağlayacak aracı finans kurumları ve özellikle ipotek finansmanı ve
kurumlannın yeterli düzeyde gelişmemiş olması bu tabloyu ortaya Koymaktadır. Bu
nedenle pekçok hanehalkı tasarrufu finansal formlar içinde finansal kurumlara
yönelmemektedir. Halihazırdaki finansal sistem, yüksek riskli ve işlem maliyetli
olup, ne fon talep edenler, ne de fon arzedenler için esnek bir yapıya sahip değildir.
Özellikle konut finans sektörünün ve piyasasının gelişmesi için ipotekli işlemler ve
çeşitlerinin geliştirilmesine büyük ihtiyaç vardır. Yine bu ülkelerde borçlanma
koşullannda sınırlar, tahditler bulunmaktadır. Minimum bir borç miktan dahi çok
büyük olup, yüksek peşinatlar (ön ödeme) uygulanmaktadır. Daha küçük borçlan­
malar ve daha uzun vadeler talep edilmektedir. Sabitleştirilmiş amortizasyon
ödemeleri, yüksek finans maliyetlerinin azalması karışık borçlanma koşullarının
basitleşmesi istenmektedir.
134 ibid, 8.21-24
TUNUS KONUT FİNANS SİSTEMİ
Özel Sektör
Özel Sektör
Yatırımları
(%65)
^
'^''^'^^
^^-v^^^
^
Hane Halkının kendi
Finansmanı
(ön ödemeler) (%62,3)
Finansal Kurumlarca
Finansmanı (Borçlanma)
(%2,7)
Toplam Konut
Yatırımlarının
Değeri {%100).
Özel Sektör Hane Halkı
Ön Ödemeleri (% 20.8)
Kamunun Kontrol
Ettiği Yatırım
(% 35)
^
Kamu Sektörünün
^^^^^ Finansmanı (%14.2)
Borçlar
(% 8.8)
Kaynak: Tunisia Housing Sector Review, 1983, World Bank
Direkt
Yardımlar
(%5.4)
BEŞİNCİ BÖLÜM
TÜRKİYE'DE KONUT FİNANSMAN
SİSTEMLERİ ve UYGULAMALAR
I.
TÜRKİYE'DE KONUT FİNANSMAN SİSTEMLERİ ve UYGULAMALAR
II. Dünya Savaşı'ndan sonra ülkeler, konut finansman sistemine konut soru­
nunu çözümlemek amacıyla, devlet desteğinde yeni yeni yöntemler geliştirirken,
Türkiye, konut üretiminde bireysel tasarruflarla ve küçük ve orta ölçekli müteahhit­
lerin kısıtlı imkanlarıyla konut finansmanına yönelmiş ve toplu konut üretimi yerine,
tek, tek konut üretiminde yoğunlaşmıştır.
Konut finansmanında bu dönemlerde kullanılan kaynaklar; bireysel birikimler,
kamu fonları, sosyal güvenlik kurumlarının fon kaynakları, bankaların ipotekli konut
kredileri, ya da yurt dışında çalışanlann transfer ettiği birikimler olmuştur.
LA. İPOTEKLİ KONUT KREDİLERİYLE FİNANSMAN SİSTEMLERİ
LA.1. Bireysel Tasarruflar (Veya Konut Finansmanı)
Ülkemiz geleneklerinde konutun çok özel bir yerinin olması yanında konutun,
bir sosyal güvence olarak görülmesi, hanehalkı tasarrufunun büyük bölümünü
"konut alımına" yönlendirmektedir. Bunun yanında rant geliri elde eden, arsa sahip­
lerinin "yap-satçı" diye nitelenen küçük ölçekli inşaat firmalarına belli sayıda daire
karşılığında devretmesi, kat karşılığı arsa alınması gibi yöntemlerle konutlar
üretilmekte ve alıcılara bazen peşin, bazen de taksitle satılmaktadır. İnşaat öncesi
başlayan ödemeler, firmaların nakit girişini kolaylaştırmıştır. İşletme sermayesi ihti­
yacını azaltan bir finans yöntemi oluşmuştur.
Ancak bu şekilde geleneksel konut finansman sisteminde bazı olumsuz
sonuçlarla karşılaşılmıştır. Örneğin, konutlarda arsa stokunun azalması, alt yapısı
olmadan konut üretimi, sosyal tesislerden uzak bir yapılaşma yanında arsa
rantından yararlanmayı da ön plana alan bir konut üretimi sonucunda, konut
maliyetlerinin büyük ölçüde artması ve haksız kazançlar elde edilmesi gibi
Kuşkusuz bu şekilde tek, tek konut üretimi ile ülkenin konut açığı sorununun çözüm­
lenmesi de mümkün olamamıştır.
I.A.2 Kamusal Fonlar Aracılığıyla Konut Finansmanı
Kamusal fonlar. Devletin konut finansmanına katkı yapmak amacıyla
oluşturduğu kamu fon kurumları ile birlikte gündeme gelmektedir. Bugün en
gelişmiş konut finansman sistemlerinin bulunduğu ABD'de ve pek çok Avrupa
ülkelerinde kamu fon-ipotek kurumları bulunmaktadır.
Ülkemizde de konut, inşaat amaçlı kamu fonlarını geniş açıdan ele alırsak
İmar
İskan Bakanlığı'nca konut üretimine tahsis edilen fonlara kadar,
"^35 TV. Beş Yıllık Kalkınma Planı, S 472 v d .
değerlendirmek gerekir. Ayrıca çeşitli kamu kuruluşları da görevlilerin barınmaları
amacıyla konut üretmektedir. Aslında 1961 Anayasası'nda "Devlet, yoksul ve dar
gelirli ailelerin, sağlık şartlarına uygun konut ihtiyaçlannı karşılayıcı tedbirler alır"
diyordu. (49. mad. 2. fıkrası). Buna rağmen ilk üç BYKP'da, gayrimenkul, konut
yatırımlan verimli sayılmayan bir yatırım türü olarak yorumlanıyordu. Bu nedenle
özellikle 3 plan dönemi de gayrimenkul sermaye piyasasının, finans kurumlarının
gelişme dönemi olamamıştır.
I.A.S.Sosyal Güvenlik Kurumları, Fonlar Aracılığıyla Konut Finansmanı
Sosyal Sigorta, Bağ-Kur, Ordu Yardımlaşma kurumları, hem konut inşa
etmişler, hem de üyelerine konut kredisi vermişlerdir. En fazla bu açıdan fon
aktaran kurum Sosyal Sigorta olmuştur. Kuşkusuz bu fonlar, konut sorununu
çözmekten çok uzak miktarlardır.
Bununla beraber Toplu Konut Fonu kuruluncaya kadar en önemli finansman
kaynağı yaratan kurum olmuştur. 1963 - 80 arası, toplam özel konut yatırımlarının
%10'u kadar krediyi sağlamıştır (%4-5 faizli, 15 yıl vadeli). 1984 yılında. Toplu
Konut Kanunu çıktıktan sonra, yeni kredi açması durdurulmuştur. SSK'nın finans­
man sorunlarının temelinde, yıllarca yüksek faiz sübvansiyonlu, çok uzun vadeli
kredilerin bulunduğu ileri sürülmektedir. (1963 - 84 arası 233 bin konut)''^e
1961'de (244 sa. K: 4792 sa.Ka. ile 20 mad. değiştirilerek) ipotek karşılığı
kredi verilmesine imkan tanınan SSK da 1986'dan itibaren kredilerin Toplu Konut
Fonu kanalıyla verilmesi istenmiştir. (3300 sa. Ka. ve 4792 değ.) Buna göre daha
önce konut kredisi almaya hak kazanmış olanların işlemlerinin tamamlanması hariç.
Kurumun kredi vermesi fiilen sona erdirilmiştir.
SSK; kooperatiflere,kendi yaptırdığı kurumlara kredi vermiştir. Bir ara ferdi
kredi verilmesi denenmiş, ancak başanlı olunamamıştır. 2985 sa. Toplu Konut
Kanununa göre faizsiz kredi de vermiştir. Kredinin kaynağı, kurum bütçesine konu­
lacak tutann Toplu Konut Fonu'na aktarılması şeklinde olmuştur. Bu kredi, Fon'un
kredileri içine dahil edilmiştir. Geri ödemelerle bu kredi, Fon'dan SSK'ya
aktarılacaktır.
Kurumdan açılan kredilerin limitleri genellikle konut fiyatlannın veya maliyet­
lerinin anlamlı bir kısmını karşılamaktan uzak kalmıştır.
Bağ-Kur'un konut kredileri:
1976 - 86 döneminde ipotekli konut kredisi veren, ancak enflasyonun et­
kisiyle, finansman sıkıntısına giren kurum, 1980'de bu işlemi durdurmuştur.
(1980'de 1479 sa. Ka. dağ. ile. 3t65 sa. Ka. 16. mad.)'>37 Konut kredileri, kuruma
ödenmiş primlerin %25'ini geçmemekteydi. En az 15 Bağ-Kur'lunun ortak olduğu
kooperatif-lerin kurulması gerekiyordu. Yine 5 yıl sigortalı olma şartı, kuruma borçlu
••36 DPT. s. 204
137 ibid.,
olmama, konutunun olmaması gibi koşullar bulunuyordu. Verilecek kredi tutarı
konut değerinin en çok %80'i kadar olacaktı. (En çok 100 m< için) (%5 faizli, 15 yıl
vadeli)"" 3S
Bağ-Kur konut kredilerini, banka kanalıyla, bağlı kuruluşlarla, inşaat şirketleri
yoluyla kullandırmıştır. 1981'den sonra yeni kredi açmayan kurum, 1976-80 arası
özel konut yatınmlannın %2.7'si tutarında konut kredisi vermiştir ""^Q
Ordu Yardımlaşma Kurumu:
1963'den bu yana üyelerine ipotekli konut kredisi vermektedir. Ferdi krediler
kooperatiflere açılan krediler ve kurumun inşa ettirdiği konutları alan üyelere ve­
rilmektedir. Üyelik süresi 20 yıl olanlar, ferdi krediye hak kazanırlar. En az OYAK'a
20 üyesi bulunan kooperatiflere kredi kullandırılır. Bizzat kendi yaptırdığı konutları
alan üyelerine de kredi arzetmektedir. Kredi vadesi 15 yıl, 1983 sonrası 10 yıl
olmuştur. Faizler %5-7 arasında değişmiş (sabit faizli konut kredisi), 1984-90 arası
yükselerek %20'ye kadar gelişmiştir.
1983'e kadar ferdi kredilere yoğunluk veren kurum, Toplu Konut Fonu kurul­
duktan sonra, üyelerin bu kredileri Fon'un kredileri ile birlikte değerlendirme yoluna
gittikleri görülmektedir. SSK üyelerinin böyle bir hakkı olmamıştır. Kredi süresi 1983
sonrası 15 yıldan 10 yıla indirilmiştir. 1963-92 arası kurum 55 bin konuta kredi kul­
landırmıştır, ""^o
I.A.4. Bankaların İpotekli Konut Kredileri Yoluylu Konut Finansmanı
I.A.4.1. T.Emlak Bankası Dışındaki Bankalar,
Bankalar Kanunu'nun 50. mad. gereğince konut yapımına kredi vermeleri,
"ipotek kredisi vermeleri" yasaklanmıştır. Ancak bazı bankalar bu hükmün dışında
tutulmuşlardır. Örneğin T.Emlak Bankası, eski T.Öğretmenler Bankası, T.C. Ziraat
Bankası, İstanbul Emniyet Sandığı, T.Vakıflar Bankası gibi. Bununla beraber
T.Emlak Bankası dışındakilerin bazıları (yukarıda sayılanlar) ya hiç konut kredisi
vermemişler ya da çok az miktarda verebilmişlerdir.
1980'li yılların sonlanndan itibaren T.Emlak Bankası dışında bankalar da
değişik adlar altında konut kredisi vermektedirler. 1980 yılına kadar bankaların net
gayrimenkul kredilerinin toplamın, özel konut yatırımları içindeki payı genellikle % 1 2 düzeyinde olmuştur. (Bkz. Tablo Kaynak; Teker S. 74).
Günümüzde pek çok ticari banka konut kredisi planları sunmaktadır.
Genellikle bunlar kredi limitlerini ve geri ödemeleri belirleyen ve enflasyona paralel
olarak faiz oranları değişen planlar alıp, düşük ve orta gelir grubu hane halkının
ödeyebileceği taksitlerde olmayan kredilerdir. Daha çok üst orta ve üst gelir grubun­
da bulunan hane halkı yararlanabilmektedir.
Para ve Finans., S. 1729
DPT, S. 204
140 Para ve Finans., S. 1726
m o c D C D c c
O) in O_
O C D C
CM 00 CO •
f
^
1-
1 - CM
CM CO
CD d
o o c x D c o L n o o
V J L D C O C O N . '
^ O D ' ^ L O ^ C M r
ey- ^ • r - I D CO
CO in o
CO
1^ CO
m L n r ^
^ C S ^ O
^ C M C O in
CD CO 1 CM CM o C£) CO
CM
00
o CD
CM CD
CD CM ^ ^
o 00
CM CO
CD ^1o
00
.
in CD
cj> C 3 ) - -00 i n C3Î CD CD
CM CD
CVJ CO CO
CD CD
i n 00 O
TT - CM
CO
00
CD
o
CD
CD
o
59
T-^
00 CD CO
O) O CM
CM CM
CM
^
T - 00 CD
5 ^t
CO i n
CM CO i n
o
o o o
Ö
eg
CM
CM
c6 CO ^
T-
CM CD o
^
o
Ö
CM
CM
in
^
CO
CM
- r
Ö
CO
CD
CD
CM
§5
in
CD o CD CD 00 00 o
CP i n o
o
CM 1 co
ı n h-. 00 CD
T-
Ö Ö
CD o
CM
CO C3^
CO 00 CO 00 ^
00 00
r-- i n
^
in
I-
8s
o CD C
M
in in CD
00 1 - CD
^
CMCMCOCMCOCOCO^CDr^
CO
o
o
o
1
İS
(fi
CM CD CD
CD K o CO
CO CO i n 00
CD
i n 00
ö ı6 ^ T in in
CO 00 CM
CD CM
CM
1 -
00
00
CVJ
in
CD
00
CD
00
CD
in
in
CD
CO
in
r-.
CO
CJ)
CO <3^
in - I T - CM
CO o 00 T - 00
CM
CO CO CO
CD C7) ^
00 CM
CD T - ^ 00
1^
CM I CM i n
c
r ^ i n c D r ^ o o - r - i ^ c o
i n C D C D h - O O O O O O C
CMCXJCOTfini^CJJCM
CDOCDCDOCDCDi-^i-
E
(O
c
2
;^ ^
-
V -5^
1 3=3
- 5 0 2
c
c
(D
o
1 5 i
&I
i
in
CO
in
in C3^ - I - T '«t o
in
CO in 00 CD
,S ^
^
i
i2 ^
_i 5
o
OÎ
CM
CD
T-
in
CJ)
CD
(J) CD
T - eg
in
o
in
o
1 CM o
CD CD CD C> CD
(3
CO
CO CO ^
in o ^
C3) CM CD
CD
CO
T - o
CD CO T 1 - CO 00
CO cj) CM
1 CD T t
o
^
TCM
if I
a ) r ^ i n
M C J ^ O
TJ-'^CO
^CO's^
d C
O
CO
in
o
O
o
in
CD
CD
00 00
CD CO i n ^
^
Gi T - ^ C M C D C D i n i ^ T - < 3 ) C J ) L n
1^
o CM CM CO (3) 00
00 O ' ^ O O C M O O i n c O O C O O O
o •.- - r - 1 - - r - ^ CM CO CD C3)
oı^cMin(3)r^'^ooı--çto
O
O
O
O
O
O
O
O
O
O
t
o
00 CD
T - CM
00 T - 1 - CM
^ ^ C O C D C O C M C O t - t - O O
O i n c O ^ t C M I ^ T - C O O O
i ^ c o c T s r ^ c D - ^ o q c D o
CJ O - i - O i - C M C M C D ( J ) C J )
C O C O i - C
' ^ C O - i - O
o_ 1 q c D C M C D q i n i n c p
C M C 0 ' ^ C 0 C 0 C D C D
q
00
CD
o
o
O)
Ü
0Û
TCD
CJ)
CO
CD
1-
1 CO
00
CD
in
CD
CM
CJ)
CM
CM
00
1 CM
in
o
m
m
LL
CD
Ü X
o
CO
CO CM
CD o o
Cvj
CD d
ro 1 ^ • =
o q
in CD CM
CM
CM CM
00 CD
1 Tin
T - ; ' ^ ' > ^ T t C D ' ^ T - | ^
c q - r - ; C M o q c o i n c M i - i n c M o
ıncDcrJcMCMCDin^t ! ^ T h CM r > CM i n
T- 1 - 1 - CM CO i n o r ^ T ^ a ) C D C M T - ^ n ı n
i - T - i - c M - ^ r ^ c o o o
1 - CM
in
o q q q o q c M o q o o c M C D C D i - o
q
CO q
q
i n h - i c D C M c o K c D h ^ d h - ' d i n .
_ 00
T - T - - , - C M C 0 C D O 0 0 C D T - 0 CM
0 r CO
^ C D C CO
D f ^C£>
T - T - C M C M ^ I ^ ' ^ C J )
CO
1 - CM CD
CM
o
CD
CO evi
Ln
o
CM i n
"«t o i
CO i n
1 T - CM
CD
n
CD
CO
o
CD CO
CD CO
o CO CM
in
CM CD
T - CM CO
p T - c M c o ^ i n c D r ^ o o c D O T - c M i
_
„ CD _
i^
n
CD
00
o
evj
fe^^[^î^î^î^î::;^î^°°°o°o°o°ooo°oooooooo>ö)C7)
C3)CDCJ)CJ)CJ)CJ)(3)a)CJ)CDC3)CJ)CJ)C3)CJ)(J)CDCJ)C3)CJ)a)0)CJ)
n
<
m
o
Q
I.A.4.2. T.Emlak Bankası ve Uygulamalan
Kuruluşu; Atatürk'ün emirleriyle 1926'da 20 milyon TL. sermaye ile Türkiye'de
inşaat sektörünü geliştirmek ve gerekli kredileri sağlamak amacıyla Emlak ve Eytam
Bankası adı altında kurulmuş, daha sonra Anadolu Bankası ile 1988'de birleşmiştir.
Bugünkü adıyla T.Emlak Bankası, 1988 yılında sermayesi tamamen devlete ait bir
iktisadi devlet teşekkülü yapısına dönüştürülmüş bir devlet bankasıdır (233 sa.
KHK.). 1992 yılında Denizcilik Bankası da T.Emlak Bankası'na devredilmiştir.
Kuruluş amacı; Konut kredisi verme, konut üretip satma, yapı malzemeleri
üretip satma ve bu işlerde uğraşanları kredilendirme, desteklemektir.
1958 yılında Bakanlar Kurulu kararı ile T.Emlak Bankası, T.Öğretmenler
Bankası, T.Vakıflar Bankası dışındaki bankaların konuta ilişkin kredi açmaları 1979
yılına kadar engellenmiştir. 1979 yılında 28 sa. KHK ile yapılan değişiklikle
bankalann belirli koşullar altında toplu ve sosyal konut inşaatına kredi açmalarına
olanak sağlanmıştır
Emlakbank kuruluş yasası''42^ ana sözleşmesi kapsamında yetkili olduğu için
ipotek bankacılığını tek başına yapmakta iken, 1984'de getirilen bir değişiklikle tüm
bankalar konut kredisi vermeye ya da KTİ ile anlaşarak onun kredilerine aracılık
etmeye başlamışlardır.
Konumuz olan ipotek kredileri; ipotek karşılığında ve gayrimenkul alımının
ya da yapımının finansmanı amacına yönelik kredilerdir. Bunlar halen tüm ticari
bankalarda tüketici kredisi türü olarak uygulanmakta Emlakbank tarafından özel
uzmanlık kredileri olarak uygulanmakta, ama İpotek Bankacılığının kendine özgü
sistematik düzeninden uzak bulunmaktadır. Emlakbank'ın kredileri de, özü itibariyle
kamu kaynaklı ya da Kamu Bankası'nm fedakarlığına dayalı bir finansman türü olup
kendi kendini finanse eder bir yapı kazanmıştır.
Esasen 1979 yılı öncesinde de Öğretmenler Bankası hariç, gayrimenkul
ipoteği karşılığı kredi açma yetkisi verilen diğer bankalar da bu alana ucuz ve uzun
vadeli konut kredisi vermeyi kârlı bulmadıklarından ilgi göstermemişlerdir. Ancak
1989 yılından itibaren Pamukbank, 1990'da Dışbank ve İmar Bankası ve 199rde
T.İş Bankası, Yapı ve Kredi Bankası, Akbank, Halk Bankası "bireysel kredi kap­
samında" konut kredisi vermeye başlamışlardır. Çünkü bu dönemde bankaların çok
karlı olan ticari kredileri satamamaları, riski dağıtmak için alternatif alanlara
yönelmelerine neden olmuştur. Yine konut kredisi faizinin mevduat faizinden yüksek
^^'^
Akgüç, Ö; "İnşaat Sektörünün Sorunları ve Çözüm Yolları". ESE KH, 1983, S. 54 m d .
Emlak Bank Ana Statüsü/ Madde 4: Çağdaş bankacılığın gerektirdiği çalışma düzeni içinde tasar­
ruf birikimine katkıda bulunmak, bu tasarrufları ekonominin gerek duyduğu alanlarda değerlendirmek
Dış Ticaretin gelişmesini sağlayıcı faaliyetlerde bulunmak ve özellikle ihracatçılarına diğer ülke ihra­
catçıları ile rekabet edebilme imkanı sağlayıcı tedbirleri alarak uygulamak, dış pazar gelişmesini
sağlamak, Dış Ticaret Sektör Bankacılığı yapmak, konut sektörünü kredilendirmek. Konut Sektörü
bankası görevini yürütmek, böylelikle uluslararası ekonomiyle bütünleşmenin sağlanmasına katkıda
olması ve anapara, faiz tahsilatını aynı anda yapabilmesi ve ödemelerde
başlangıçta faiz payının daha yüksek olması, böylece bankaya yeni kaynak
yaratılması, bankalar için yüksek faiz ve kısa vadeli konut kredisi açmayı cazip hale
getirmiştir'•'^3
Bu kredilerin büyük bir çoğunluğunda kredi vadesi maksimum 3 yıl ve geri
ödemeler aylık bazda olmuş ve genellikle döviz kredisi olarak kullandırılmıştır.
Bankalar yüksek enflasyon ve döviz riskine karşı kredilerini korumak istemişlerdir.
Ancak son yıllarda yaşanan döviz krizi (1994 başında yaklaşık $400 oranında
değeri artan Dolar karşısında) pek çok hane halkını geri ödeyemez duruma getirmiş
ve o dönemde toplumsal bir yara açmıştır. Kuşkusuz kısa vadeli fon toplayıp, uzun
vadeli konut kredisi vermemelerini ticaret bankalarından beklemek mantıklı olamaz.
Bu nedenle bu konudaki uygulamanın gözden geçirilmesi, kaynak - kullanım den­
gesini, vade uyumsuzluğunun önüne geçebilecek yeni düzenlemelerle, endeksleme
sistemine geçişle veya bu konuda bu mahzurları giderecek yeni kaynaklar yarat­
maya geçiş ile (ipotek kredilerinin menkul kıymetleştirilmesi, ipotek havuzları, ipotek
bankacılığı, ikincil ipotek piyasasının teşviki, her çeşit vergi ve muafiyet desteği vb.)
sorunlann aşılması mümkündür.
Emlakbank 1995 yılı sonu itibariyle, ülkemizde ipotekli konut kredilerinde
uzmanlaşmış, dolayısıyla ipotek bankacılığını fiilen uygulayan tek bankadır.
Bankasının, konut sektörüne kullandırdığı kredi tutarı yaklaşık 50 trilyon liradır. Bu
miktar, bankanın toplam kredileri içinde %47'lik bir paya karşılık geliyor. Bu kredinin
1.5 trilyon TL.'lik kısmı döviz üzerinden verilmiştir.
Emlakbank, konut sektörünün finansmanı için şu temel yöntemi kullanmak­
tadır; Kamu fonları Emlakbank aracıyığıyla konut kredisi ve diğer (yapı malzemesi
üretimi vb) yapı kredileri olarak verilmektedir. Cari kredi oranlarının altında düşük
faiz oranlan uygulanmaktadır. Bu krediler yukanda da değindiğimiz gibi, bir kısım
olarak döviz bazında kullandırılmış, fakat son derece hızlı, beklenilmeyen oranlarbulunmak ile Türkiye Emlak Bankası Anonim Şirketi teşkil olunmuştur. Banka, bu amaçları
gerçekleştirmek için aşağıdaki faaliyetleri gösterir
10) Yurtaşlan, konuta kavuşturmak için arsaları İle birlikte hazır ve yapılacak binaların ipoteği
karşılığında ikazlarda bulunmak ve krediler vermek.
11) Bankaya ve başkalarına ait arsalara üzerinde karlılık ve verimlilik ilkeleri gözönünde tutularak bina
yapmak, bunların peşin veya ipotek karşılığı taksitle satmak;
12) Amaçlarını gerçekleştirmek için her türlü Gayri Menkul satınalmak ve satmak, gerektiğinde arsa ve
arazileri ifraz ve imar suretiyle satmak veya müdahele etmek.
13) Örnek yerleşim alanları kurarak yerleşim alanlarında döviz getirici her türlü faaliyette bulunmak.
14) Yapı ve yapı malzemesi endüstrisi kurmak, ticaretini yapmak, bu konuda kurulmuş ortaklıklara
katılmak.
15) Tasarrufların konut finansmanına dönüştürülmesini sağlamak, amacı ile yurt içinde ve yurt dışında
yapı tasarruf sandıkları kurmak, kurulmuş ve kurulacak bu tür sandıklara katılmak.
"•^2 Akçay, B: "Türkiye için Konut Finansman Modeli!", ODTÜ Mimarlık F. Yay. No.: 93, Ankara,
1993 ve Alp, Agk. S. 165.
da kur artışları nedeniyle yaşanan ödeme zorluklarına çözüm olarak, bu kredilerin
TL'ye dönüştürülmesi yoluna gidilmiştir.
Banka, konut alanlara direkt bireysel kredi verdiği gibi konut yapan kooperatif­
lere de kredi vermektedir. Ayrıca Emlakbank, arsaları üzerinde yaptırılan ve uzun
vadeyle satılan uydu kent projeJerinin de finansmanını yapmaktadır.
Bunlann kredi kaynaklanndan kullandırdığı krediler için en önemlileri Yapı
Tasarrufu Kredisi, aynı sistemde açılan Yurd Dışı İşçi Kredileri, Konut Kredileri,
İnşaat ve Hazır Bina Kredileri, kooperatif kredileridir. Ayrıca banka tarafından inşa
ettirilen (1989'dan itibaren satışına başlanan) konutlar dolayısıyla açılan kredilerle
çeşitli inşaat ve pazarlama firmalarıyla beraber gerçekleştirilen projelerle ilgili
olmak, gerek firmalara, gerekse konutları satın alanlara açılan kredileri de beklemek
gerekmektedirC'^^). Halihazırda banka, piyasa koşullarında da konut kredisi ver­
mektedir. Yüksek gelir gruplannın yanında düşük ve orta gelir gruplarında
ihtiyaçlarını karşılayacak konutlar.
1992 yılında Emlak Bankası'nm, mevduatın yüzde 50'sine ulaşan Konut
Edindirme Yardım Fonlarından, yeni konutla sınırlamadan konut satın alacaklarla
verdiği krediler, 1991'e oranla yaklaşık dört kat artmıştır. Ayda %5.5 (yılda %66)
faiz le ve 20 yıla kadar faizli krediler kullananların sayısı 1991 sonunda 9560'dan
36.000'e yükselmiştir. Ayrıca aylık %1 faizli dolara endeksli kredilere aylık %1.5
faizli Alman markına endeksli kredileri kullananların sayısı da 9O00'e ulaşmıştır.
Tüm bu uygulamaya rağmen. Emlak Bankası konut finansmanında uzman ve tek
banka olmasına rağmen, formel finansman sistem içindeki payı 1982 ve 1983 hariç
%5 ile %19 arasında değişmiştir. 1963-80 döneminde sadece Emlak Bankası ve
sosyal güvenlik kurumlarının konut alanında kurumsal finans olarak katkıları,
toplam konut yatınmlannın %15'ini geçmemiştirC^s).
(1963-80) döneminde Bankanın, özel konut yatırımlarının yüzde 4'ü kadar
finansman sağladığı belirtilmektedirC'^^^)- 1980'li yılların başında reel gelirlerde
kaydedilen önemli gerilemeler (1980'de enflasyon %111) nedeniyle, faiz
oranlarında önemli yükselişler yaşanmış, buna bağlı olarak da kredi ile konut edin­
me imkanları o ölçüde etkilenmiştir. Önceden verdiği kredilerin faiz subvansiyonlan bu dönemde büyük boyutlara ulaşmıştır. Özellikle (1976 - 80) dönemi bu
açıdan çok önem taşır.
Beklenen başarıyı sağlayamama nedenleri olarak; kaynakların yetersizliği,
kredilendirme koşullarına uyulmaması, lüks konutlara kredi verilmesi ekonomik
istikrarsızlıklar sayılabilir. Bugün için banka, arsa alımından başlayarak inşaat pro­
jeleri için gerekli çalışmaları yaparak metropol kent yaşamına alternatif uydukentler
kurmayı konut politikasında amaç edinmiştir. 1982'den itibaren toplam 61.491 adet
konut projelerinden, 33.288'sı inşaatı tamamlanmış 28.203'ünün inşaatına devam
••44 Para ve Finans, S. 1726.
•^45 ibid.,
"•^e
Konut Özel İhtisas Kom. Raporu. DPT. Aralık, 1953, S. 203
edilmektedir. Bu konuda 17.000 konutlu Ataşehir ile 16.000 konutlu Bahçeşehir
projesi de yer almaktadır. Diğer şehirlerde de önemli uydukent projelerinin gerçek­
leştirildiği gözlenmektedir.
Yukarıdaki açıklamalar, Türkiye'nin konut finansman sistemini, Türkiye'nin
özelliklerine uygun olarak geliştiremediğini ve bu alanda yeterli kaynak ve kurumsal
finansman imkanlarını uygun finansal amaçlarını ortaya koymadığını göstermekte­
dir.
Emlak Bankası, bir ihtisas bankası olmakla beraber (ihtisası; gayrimenkul
karşılığı kredi vermek) kanunla kurulmuş bir iktisadi devlet teşekkülü olup. Bankalar
Kanunu'na tabi bir kurumdu. Bu nedenle Bankalar Kanunu'nun izin verdiği her türlü
banka işlemlerini de yapmaktadır. Bunun yararlı mı, yoksa uzmanlığa yönelik etkin­
liği azaltıcı bir etki yapıp, yapmadığı ayrı bir araştırma konusuna ihtiyaç duyurmak­
tadır.
Ayrıca bankaya, Avrupa İskân Fonu'ndan sağlanmış krediler için Emlak
Bankası, bu kredilerin kefili ve uygulayıcısı durumuna getirilmiştir. (Avrupa İskan
Fonu, Avrupa Konseyi'ne bağlı olup, 1949'da kurulmuştur. Türkiye, Konseyin kuru­
cu üyelerinden biridir. Üye ülkelerden gönderilen uluslararası memur kadrosuyla
Strasbourg'da çalışmalar yürütülür. Avrupa İskân Fonu; işgücü yaratacak ve doğal
afetlerden doğan sonuçları telafi edecek, su, elektrik, yol ve liman benzeri alt yapı
tesislerini geliştirecek, toplu konut üretimine destek olacaktır. Bu fondan alınan
krediler, devlet borçları kapsamındadır. Devlet güvencesi altındadır. Krediyi alan
kuruluş geri ödemeyi yapar.
Emlak Bankası da Fon'dan kredi
kullanmamaktadır(''47).
Tahvil ihracı; Emlak Bankası'nm 1926'daki kuruluş yasası, bankanın tahvil
çıkarabileceğine yetki vermiştir. O tarihten bu yana çıkarılan yasalarla (4497, 6143,
618, 6122, 499 ...) banka tahvil çıkarma yetkilşri güçlendirilmiş günün şartlarına
uygun duruma dönüştürülmüştür. Tahviller bankanın borcudur. Hazine kefaletine
haizdir, bir çeşit devlet borcuna benzer. Sadece banka tahvili faiz ve ana parasını
Emlak Bankası öder. Banka kredi verirken aldığı ipotekler bu tahvillerin ana para ve
faizlerin ödenmesinde öncelikli bir karşılık niteliği taşır. Sonunda banka tahvilleri, çift
katlı güvenceden yararlanan borç senetleri haline dönüşür. Ayrıca banka tahvilleri
her türlü devlet resmi vergilerinden muaftır.
Bilindiği gibi, ekonomik istikrarın ve enflasyonun düşük oranda olduğu dönem­
lerde tahvil piyasalar canlanır. Bu nedenle bankanın son yıllarda tahvil satabilme
imkanları çok sınırlı kalmıştır (1983'e kadar).
"•4^ Gençsoy, agk. 8 . 197.
I.A.5. Kamu Konut Fonu'nun Getirdiği Konut Finansman Sistemi
(Emlak Bankası Nezdinde Kamu Konut Fonu)
1981'de (2487 sa. yasa ile) Kamu Konut Fonu; Toplu Konut Kanunu ile kurul­
muş olup bu yasa; konut ve konut finansmanı konusunu detayda düzenlemiş bulun­
maktadır. Bu amacın gerçekleşmesi için Devlet destek vermeyi kabul etmiştir. Toplu
konutlann İmar ve İskan Bakanlığı, Sosyal Güvenlik Kurumları, Kooperatif Birlikleri
ve kooperatiflerce inşa edilmesini öngörüyordu. Merkezi otorite, bakanlık idi.
Belediyeler de yardımcı olacaktı. Devletin konut finansmanına, bu kanun sayesine
katılımını sağlamak için T.Emlak Bankası nezdinde Kamu Konut Fonu'nun kurul­
masını öngörmüştürC^s). Fon'un kaynakları;
1- Her yılın gider bütçesinden %5'den az olmamak şartıyla ayrılacak miktar,
2- Fon'a açılacak kredileFve verilen kredilerden elde edilen faziler,
3- T.Emlak Bankası'nca ihraç edilecek Hazine Kefaletli tahvillerin satış
hasılatı,
4- Konut ve işyeri satış gelirleri,
5- Fon'a yapılacak bağış ve yardımlar,
6- Hazine arsalarının yapılacak konutların arsa maliyet bedelleri.
Bu kaynakların en az %12'si ile kamulaştırma (arsa, arazi), %80 ile de toplu
konut projeleri. Yapı Tasarruf hesaplarını Teşvik Primi ve faiz sübvansiyonları (Yapı
Tasarrufu Kredileri için) kullanılması isteniyordu.
Bu yasa ile, bireylerin, devletin ve bankalann katılacağı bir finansman sistemi
öngörülmüştür.
1) Bireyler tasarruflarıyla,
2) Devlet, Kamu Konut Fonu ile,
3) Bankalar, kendilerinde açtırılacak Yapı Tasarrufu Hesapları karşılığında
verecekleri Yapı Tasarrufu Kredileriyle, bu konut finansman sistemine katılmak­
tadır.
Konutlar; Bakanlığın, Kooperatiflerin ve Birliklerin sosyal güvenlik kurum­
larının yaptıracağı konutlardan satın alacaktı. Yapı Tasarrufu Hesabında biriktirile­
cek tutar, konutun m^ büyüklüğüne, yaklaşık yapı maliyetine ve konutun bulunduğu
yerin nüfusuna göre değişiyordu. Bu ön birikim hesabı, 3 yıl içinde biriktirilecekti. Bir
yıl içinde hesaba yatacak meblağ, toplam yatırılacak miktarın %25'inden az olamazdı(^49).
Yasa bu hesapları teşvik için "Teşvik Primi" verilmesini öngörmüştür. Örneğin;
hesapta 3 yılda birikecek tutarın, %75'ini 2 yılda tamamlayana, birikmesi gereken
toplam tutarın %25'i kadar prim ödenmesidir.
Toplu Konut Yasası, iki tür krediye izin vermiştir:
•«48 Para ve Finans, S. 1729.
"•49 İbid.. s. 1230
1) Yapı tasarrufu Hesabı'nm açıldığı bankanın kredi kaynaklarının
kullandıracağı Yapı Tasarrufu Kredisi, (Hesapta birikenin en fazla 1.5 katı).
2) Kamu Konut Fonu'ndan kullandırılacak olan Yapı Kredisi (Bunun tutarı ise,
yapı tasarrufu hesabında biriken tutar, yapı tasarruf kredisi, teşvik priminin
toplamının, konut maliyetinden düşülmesiyle geri kalan miktardır).
Kredinin faizi, vadesi, konut büyüklüğüne, oturulan yerin nüfusuna bağlı olarak
değişmektedir. Krediye hak kazananlar, bu konutlar karşılığında hem bankalara,
hem de Fon'a borçlu duruma gelmektedir.
1981'de çıkanlan 1. Toplu Konut Kanunu ile gider bütçesinin 1982 yılındia
1.1'i, 1983 yılında 0.7'si Fon'a aktarılmış. Emlak Bankası aracılığıyla kredi olarak
verilmiştir. Bu nedenle bankaların net gayrimenkul kredilerinin özel konut yatırımları
içindeki payı 1983'de %11.74'e yükselmiştir.
Sistemin değerlendirilmesi sonucu, başanlann ve başansızlıklarm bulunduğu
görülmektedir. Olumlu katkıları;
1) Bütçenin %5'i gibi bir katkının sektör için düşürülmesi,
2) Teşvik primi yoluyla konut talebinin uyarılması,
3) Yapı Tasarrufu hesabı ve Kredisini Açma yetkisinin verilerek bankaların,
konut finans sistemine çekilmeleri,
4) Toplu konutları ve küçük nüfuslu yerleşim bölgelerindeki konutların daha
çok teşviki (göçü engellemek amacıyla),
5) Dar ve orta gelir grubunun bundan yararlanabilmesi'dir.
Olumsuz katkısı ise; Sistemin merkeziyetçi bir yapıda olması ve ekonomik
istikrasızlık, büyük bütçe açıkları nedeniyle bütçeden kaynak aynlamaması
olmuştur. Bu nedenle yeni arayışlar sonucu, 2985 sayılı Toplu Konut Yasası'nm
çıkarılması gündeme gelmiştir.
I.A.6. Toplu Konut Fonu'nun Getirdiği Konut Finansman Sistemi
Bütçeden bağımsız fon kaynaklarına kavuşturulmak amacıyla, 1984 yılında
yürürlüğe giren, 2985 sayılı Toplu Konut Kanunu ile Toplu Konut İdaresi kurulup.
Toplu Konut Fonu kredileriyle, konut finansmanına katkı hızla artmıştır. 1985 yılında
bu oran %31.5'a yükselmiştir. 1985-87 arası kredi miktarı üç kattan fazla artmıştır.
Özel konut yatınmlanna oranı %26'ya düşmüştür. 1988'de bu oran %10.6'ya geri­
lemiş, nedeni ise kredilerin azalması olmuştur. 1991'de ise; 1990'dan itibaren
bankaların konut kredisi vermeye başlamaları nedeniyle oran yükselerek %15.4'e
ulaşmıştır(">50).
Toplu Konut Fonu Kaynakları; Akaryakıt, tütün, alkol ve alkolsüz içkiler, itha­
lattan alınan fonlar, tekel, ithalat. Kredi geri dönüşleri, yurt dışı çıkışları (daha sonra
kaldırıldı), bedelsiz ithalat, Hazine Bonosu faiz geliri, talih oyunları, diğer fonlardan
•"SOToker, A.g.k., S. 73.
aktarılanlar, kısa vadeli mevduat faizi, arsa satışı, gecikme zammı, yabancılara
satılan garyimenkuller, transit karayolu taşımacılığı, menkul kıymet gelirleri, hazine
arsaları katılma payları. Kamu Konut Fonu'ndan devreden tutarlarnır.
Toplu Konut Fonu Giderleri; Kooperatif kredileri, tamamlama kredileri, ferdi
krediler, idarece yaptırılan kamu, altyapı, konutlar, turizm altyapıları, yatırım işletme
kredileri, geliştirme destekleme fonuna aktarma, şehit polis ailelerine konut kredisi,
(Tablo 5-2): Toplu Konut Fonu Gelirleri: 1994 - 1996
(Milyar TL)
1996
1995
1994
1.100
45
-
2. Genel Bütçeye Doğrudan Aktarılan Gelirler
33.944
57.527
23.399
3. Konut ve Diğer Gayri Menkul Satış Gelirleri
2.834
2.402
3.978
171
587
-
4.967
7.247
8.400
49
33
50
41.965
67.796
35.827
1.469
300
1.000
-
-
3.550
33.979
56.778
23.399
10.555
11.363
16.978
1. önceki Dönemden Devir
4. Borçlanmayla Sağlanan Gelirler
5. Kredi Geri Dönüşleri
6. Diğer Gelirler
A.Gelirler Toplamı (1+2+3+4+5+6)
B. Bütçeden Alınan Ödenek
C. Diğer Fonlardan Aktarılan
D. Genel Bütçeye aktarılan (-)
Genel Toplam (A+B+C+D)
Kaynak: Toplu Konut İdaresi başkanlığı, 1993-1996 (Mart)
Faaliyet Raporu ve 1996 Programı, nisan 196, s. 176'dan
yararlanılarak düzenlenmiştir. Para ve Finans. Agk. s. 1569
faizsiz kredi ödemeleri, idare bütçesine aktarılan. Batı Almanya Yapı Tasarruf
Sandığı Ödemeleri, Afet konutları. Faizsiz kredi geri ödemeleri, diğer fonlara
aktarılanlar, şeklindedir.
Fonu besleyen en önemli kaynakların, akaryakıt ile yerli içki ve sigaralara
yapılan eklemeler olduğu görülür. Daha sonra yabancı sigara ve içki satışları ile yurt
dışına çıkışla, geri ödemeler gelmektedir. Giderlerin büyük bölümü konut yapımıyla
ilgilidir.
Yine faaliyet giderlerinde önemli bir kalem olan "Faiz Farkı İadeleri"ni ifade
eden faiz sübvansiyonu gelmektedir (2487 sa. yasa gereğince - Toplu Konut
Kanunu - Emlak Bankası'nm kendi kaynaklarınan açtığı krediler için Kamu Konut
Fonu'ndan yapılan faiz farkı iadelerini ifade eden faiz sübvansiyonu).
ikinci dönemde faaliyet gideri ise genel bütçeye aktanlanlardır. (Bütçe
kanunları ile). Toplu Konut Fonu'ndan, Toplu Konut İdaresi'ne de pay ayrılmak­
tadır. Krediler ve diğer finansmanlar, fonun en önemli kullanım alanlarını kapsaBunların başında kooperatif kredileri geliyor. Toplu Konut Fonu, konut kredileriyle
birlikte kullanılan ve belirli koşullan kapsayan memur, işçi ve emeklilerine
kullandınlan faizsiz krediler de önemli kalemdir.
Diğer bir kredi türü de toplu konut ferdi kredileridir. Ayrıca yurt dışındaki
işçilerimizin, Almanya'da özel veya resmi yapı tasarrufu sandıklarından
bankalarından kullanmaya hak kazandıkları kredileri Türkiye'de
kullanmak
istemeleri halinde açılan yurt dışı işçi kredileri, yine inşaat ve yapı malzemesi
üretenlere açılan yatınm ve işletme kredileri bulunmaktadırC^i)I.A.e.a Toplu Konut İdaresi Kredileri
Emlakbank kredilerinin yanı sıra 1984 yılında Başbakanlık Toplu Konut İdare­
si (TKİ) devreye girmiş aynı yıl kurulan Toplu Konut Fonu'nu (TKF)^^^) kullanarak
anlaşmalı bankalar aracılığıyla konut alım ve yapım kredileri vermeye başlamış
aynca uydu kent projelerine girişmiştir.
TKİ kredileri kooperatiflere topluca verilebildiği gibi bireylere de verilmektedir.
Satınalma kredilerinin yanısıra yapım aşamalannda da özellikle kooperatiflere
kredi verilmektedir. Anlaşmalı bankalar aracılık ettikleri fon kredilerine ek olarak
kendi kaynaklarından da kredi verirlerse, TKİ tarafından belirlenmiş faiz oranında
kullandırmakta fakat faiz farkını alabilmektedirler. Böylece bankaların fonları da,
karı devlet tarafından yapılan destekle tamamlanmak suretiyle konut sektörüne
aktarılabilmektedir.
Kredi uygulamasında konutlar büyüklüklerine göre sınıflandırılmakta;
1.
2.
3.
4.
60 metrekareden küçük
60-80 metrekare arası
81-100 metrekare arası
101-150 metrekare arası
07.03.1984/18344 R.G. 2985 No.lu Toplu Konut Kanunu, Madde 3: Toplu Konut Fonu; ferdi ve
toplu kredisi faiz sübvansiyonu, toplu konut iskan sahalarına arsa temini, araştırma, turizm alt
yapıları, konut alt yapıları veya okul, karakol, ibadethane, sağlık tesisleri, spor tesisleri, postahane,
çocuk parkları ve benzeri tesisler ile konut sektörü sanayini teşvik için yatırım ve işletme kredisi
alınmalarında kullanılır.
Fonun ne şekilde kullanılacağı Toplu Konut ve Kamu Ortaklığı Kurulu'nun hazırlayacağı öneriler
dikkate alınarak. Bakanlar Kurulu'nun tanzim edeceği tüzükle tespit edilir.
"•52 Para ve Finans., S. 1561 Uludağ, İlhan, 1987-1988, "Türkiye'de Konut Açığı ve Toplu Konut
Uygulamaları", IVlaliye Yazıları, Aralık 87, Mayıs, 1988, S. 143-161
konut büyüdükçe faiz oranı yükselmekte, kredi tutarı faiz artışına göre daha az
oranla artmaktadır.
Krediler, konutların büyüklüklerine göre - Türkiye'nin neresinde olursa olsun belli bir tutarda verilmekte dolayısıyla ekspertiz değerine göre bir marj uygulaması
hiç gündeme getirilmemektedir.
Kredi başvurularında, kredinin %10-15 civarında bir "alıcı pay" nakden
bankaya yatırılarak işlemler tamamlanınca krediyle birlikte geri ödenmektedir.
Böylece hem başvurunun ciddiyeti sağlanmakta, hem de fon zenginleştirilmektedir.
Ancak bu bekleme süresinin uzaması dolayısıyla satıcıyla-alıcı arasındaki
anlaşmanın bozulması durumunda ne olacağı belirlenmemiştir.
Emlakbank kaynaklı ya da toplu konut fonu kaynaklı bu krediler sabitt faizli
olup belirlendiği tarihteki piyasa faizlerine göre düşük tutulduğundan sübvansiyon
içermektedir. Zamanla piyasa faizleri yükseldiğinde ayarlanmadığı için bu süvbansiyonlar büyük avantajlara dönüşmekte ayrılan fonlarda erime söz konusu olmak­
tadır. Ya da, döviz üzerinden kullandırılan kredilerde olduğu gibi, taksitler zamanla
çok yüksek TL tutarlara ulaşarak, borçluların ödeme gücünü aşmakta ve ödemesorunları ortaya çıkmaktadır.
En alt düzeye indirilirken, kaynağın değerini korumak amacıyla geri ödeme­
lerde memur maaş artışlarına endeksli uygulama yapılacaktır.
LA.e.b. Toplu Konut Kredileri İle Sağlanan Sübvansiyonlar
Toplu Konut İdaresi'nin 1989'da çift endeksli sisteme ve daha sonra tek
endeksli sisteme geçerek (memur maaş artış oranları endeks alınmaktadır) ve 6
ayda bir endeksleme yaparak, yine de kredilere uygulanan sübvansiyonun
%20'lerde oluşacağını hesaplamıştır.
Toplu Konut Fonu kredilere 1984-89 arası, %15-25 arası sabit faiz ve sabit
taksitlerle verildiği için gerçek kredi faizleri de 1988 ve 1989'da %50'yi aştığına
göre, yapılan sübvansiyon açıkça ortadadır.
Toplu Konut Fonu'ndan (1984-92) döneminde verilmiş olan kredilerden, 1992
bakiyesi 10.3 trilyon olması gerekmektedir. Halbuki 36.5 trilyon olduğu görülmekte­
dir. Bu durumda toplam sübvansiyon 1992 fiyatlarıyla 26.2 trilyon lira olup, konut
başına inşaat bedelinin %25'ine eşittir. Ancak toplam sübvansiyonun en az
%80'inin, 1989 yılından (endekse geçiş yılı) önceki kredilere ait olduğu hesaplanmaktadır(i53).
•^53 DPT, Agk. S. 83 v d .
I. B. Endeksli Kredi Sistemlerinin Avantajları
I.B.1. Sabit Faiz ve Sabit Geri Ödeme Taksitli Kredilendirme
Endeksli kredi sistemlerinin finansman kaynaklannı koruma ve geri ödeme
gücünü arttırma potansiyeli bulunmaktadır. Sabit faiz, sabit eşit taksitlerle (gelenek­
sel) ödeme yönteminde taksitler, kalan borç miktarı üzerinden faizi öderken, ana­
paranın da bir bölümü ödenecek şekilde hesaplanır. Bir başka deyişle sabit taksit
miktan içinde hem faiz, hem de anapara ödemesi bulunur. Böylece zamanla ana
para ödemesine ayrılan pay artarak, vade sonunda borcun tamamı faiziyle birlikte
ödenmiş olmaktaır. (Bkz. Tablo 5.3)(154).
Bu tabloda 100.000 para biriminin %10 faiz (yıllık) ve 20 yıl vade ile kredi
olarak sabit faiz, sabit taksitle verilmesi durumunda yıllık geri ödenecek miktar,
100.000 birimin %10 oranındaki faizi olan 10.000 birimin biraz üzerinde olacak
şekilde, aşağıdaki formüllerle 11.746 birim olarak hesaplanmaktadır.
Taksit Miktarı =
Borç Miktarı
(1-
1 )
vade
(1+faiz)
faiz
Aradaki fark (1.746 birim), 100.000 birimlik bir borcu %10 faiz ödeyerek 20 yılda
amortize edecek şekilde ana para için ödenen paydır. Örnekte görüldüğü gibi, vade
boyunca faiz olarak ödenen miktar düşerken, ana para miktan için ödenen kısım
artar.
Görüldüğü gibi bu sabit faiz, sabit taksitli kredilendirme sistemi, enflasyona
karşı korumasızdır. Enflasyon arttıkça sabit miktardaki taksitlerin gerçek değeri
erimektedir. Bu sistem borçlanana yararlı olurken, borç verenin bütçesinde (kaynak
- kullanım) dengesizliğine yol açar, kaynaklarını tüketir.
Bu nedenle benzer kredilendirme sistemlerinde, enflasyon oranı arttıkça
ödeme yükünün ilk yıllara doğru kaydırıldığı görülmektedir. (Front loading veya tilt
problem).
I.B.2. Toplu Konut İdaresi ve Endeksli Kredi Uygulamaları
Toplu Konut İdaresi, kredilerini kooperatiflere inşaatların finansmanı için
sağlarken, kredi faizlerini düşük düzeylerde ve sabit olarak tesbit etmiştir. Bilindiği
gibi zamanla enflasyondaki artışla, kredi talebindeki artış birleşince Fon kaynakları
yetersiz duruma düşmüştür. Burada iki sorunla karşılaşılmıştır; Enflasyon
karşısında Fon'un kaynaklarını korumak ve bunu yaparken orta ve düşük gelir grup""54 ibid, s. 206
larının ödeme güçlerini dikkate almak. İşte bu nedenlerle idare 1989 yılında iki
Endeksli Kredi uygulamasına geçmiştir.
Başlangıçta, kredi borcunun enflasyona, geri ödemelerin memur
maaşlarındaki artışa ayarlanması hedeflenen, bu iki endeksli kredi uygulamasında
(1989/1 sayılı Toplu Konut İdaresi tebliği) sistem (sübvansiyon yapmak), borcun
ödenmesine destek sağlamak amacıyla sadece memur maaş artış oranını dikkate
alarak ve bunun enflasyonla uzun dönemde eşitleneceğini varsayarak, tek endeksli
kredi sistemine dönüşmüştür. Böylece memur maaşlarındaki artış oranı endeks
olarak kabul edilmiştir.
Bilindiği gibi memur maaşlarının enflasyonun altında kalması halinde idare,
finans sistemini belli ölçüde sübvanse etmiş olmaktadır. Bununla beraber. Fon kay­
nakları enflasyona karşı önemli düzeyde korunabilmektedir.
Endeksli kredi yöntemiyle ödenebilir koşullarda kredi verilirken, kaynakların da
korunmaya başlanmasıyla, konut finans sistemine kaynak sağlamak için (Menkul
kıymet ihracı) yoluyla sermaye piyasalarına başvurulması yönünde görüşler ortaya
çıkmış ve Türkiye'de piyasa koşullarında işleyebilecek konut finans sistemi üzerine
İdare, Fannie Mae'ye fizibilite araştırmalarına girmiş ve olumlu sonuçlar
almıştır055).
İdare ayrıca kamu kaynaklarını sadece alt gelir gruplanna ayırmak yanında,
bu grup dışındaki ailelerin de konut taleplerini karşılamak amacıyla, piyasa
koşullarında kaynak yaratacak finansal sistemleri hedeflemektedir. Bu finans siste­
mi içinde kredilerde sağlanacak sübvasiyon Tablo 5.3'de görüldüğü gibi enflasycMi
oranı %50 olduğunda, gerçek faiz oranının sıfır olması durumunda bile, %50 nomi­
nal faizle borçlu olduğu kredinin %50'sinden fazla bir miktarı ilk yılda ödemek
zorunda kalmaktadır. Tablo, (%45 enflasyon ve %5 gerçek faiz düşürerek) %50
nominal faizle ve 10 yıllık vadeyle bir borcun geri ödeme tablosunu vermektedir. Bu
durumda ödenecek borç miktarı önemli ölçüde sınırlanmakta ve borcun %50'si
kadar bir miktar, sadece faiz olarak ödenmektedir.
Tablo 5.3. Sabit Faiz ve Sabit Eşit Talcsit Koşullarında
Bir Kredinin Geri Ödeme Tablosu
Kredi Miktarı
Faiz Oranı (Yıllık)
Vade (yıl)
100.000
10%
20
"•55 Fannie Mae, (1992). Creating a Market Oriented Housing Finance System in Turkey.
Washington DC. USA:
Tablo 5.4.'te İse vadeyi uzatmak da, taksit miktarmda önemli bir düşüşe yol
açmamaktadır. Bu nedenle enflasyon oranının çok yüksek olması halinde, taksit
miktarını düşürecek, daha hızlı bir amortizasyonu sağlayan ödeme planları uygu­
lanmaktadır. (Örneğin tabloda verilen örnekte, aylık taksitler 4240 birimden, aylık
amortizasyon planıyla 3500 birime düşebilmektedir).
Taksit miktarı: Kalan borç üzerindeki faiz + kalan borcu vade boyunca ödeyecek
şekilde anapara için ödenecek miktar. Anapara için ödeme yapıldıkça ödenmesi
gerekecek faiz miktarı da düşecek sabit taksit tutarı içinde faizin payı azalırken ana­
paraya ayrılan pay artacaktır.
Yıllar
Taksit
Faiz Olarak
Anapara için
Kalan Borç
Miktarı
1
11.746
11.746
11.746
11.746
11.746
11.746
11.746
11.746
11.746
11.746
11.746
11.746
11.746
11.746
11.746
11.746
11.746
11.746
11.746
11.746
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
TOPLAM
100.000
9.825
9.633
9.422
9.190
8.934
8.653
8.344
8.003
7.629
7.217
6.765
6.266
5.728
5.116
4.453
3.723
2.921
2.039
1.068
234.919
1.746
1.921
2.113
2.324
2.556
2.812
3.093
3.402
3.743
4.117
4.529
4.981
5.480
6.028
6.630
7.293
8.023
8.825
9.707
10.678
10.000
98.254
96.333
94.221
91.897
89.341
86.529
83.436
80.033
76.291
72.174
67.645
62.664
57.184
51.157
44.526
37.233
29.210
20.386
10.678
0
100.000
(Kaynak: DPT, Ö.İ.K. Konut 1996, s.90)
Tablo 5.4. Yıllık Faiz Oranının %50 Olması Durumunda sabit Faiz, Sabit Eşit
Taksitler ve 10 Yıllık Vade Koşullarında Bir Kredinin Geri Ödeme Tablosu
Kredi Miktan
Vade (Yıl)
:
:
100.000
10
Faiz Oranı (Yıllık)
Enflasyon Oranı
50%
45%
NOMINAL
Yıllar
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
Taksit
Miktarı
Faiz
Olarak
50.882
50.882
50.882
50.882
50.882
50.882
50.882
50.882
50.882
50.882
50.000
49.559
48.897
47.904
46.415
44.182
40.832
35.806
28.268
16.961
Anapara
İçin
882
1.324
1.985
2.978
4.467
6.701
10.051
15.076
22.614
33.922
Kalan Borç
Gerçek değerlerle
Ödenen Miktar
35.091
24.201
16.690
11.511
7.938
7.938
3.776
2.604
1.796
1.238
100.000
99.118
97.794
95.809
92.831
88.364
81.663
71.612
56.536
33.922
0
110.120
100.000
TOPLAM 508.824
(Kaynak: Ö.İ.K. Agk. s. 91.)
Tablo 5.5. Yıllık Faiz Oranının %50 Olması Durumunda Sabit Faiz, Sabit Eşit
Taksitler ve 15 Yıllık Vade Koşullarında Bir Kredinin Geri Ödeme Tablosu.
Kredi Miktarı
Vade (Yıl)
Yıllar
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
Taksit
Miktarı
50.114
50.114
50.114
50.114
50.114
50.114
50.114
50.114
50.114
50.114
50.114
50.114
50.114
50.114
50.114
TOPLAM 751.715
(Kaynak: ibid, s. 92)
100.000
15
Faiz
Olarak
50.000
49.943
49.857
49.728
49.535
49.245
48.811
48.159
47.181
45.715
43.515
40.215
35.266
27.841
16.705
Faiz Oranı (Yıllık)
Enflasyon Oranı
NOMİNAL
Kalan Borç
Anapara
İçin
100.000
114
172
257
386
579
869
1.304
1.955
2.933
4.400
6.599
9.899
14.849
22.273
33.410
100.000
99.886
99.714
99.456
99.070
99.491
97.622
96.318
94.363
91.430
87.030
80.431
70.531
55.683
33.410
0
:
:
50%
45%
Gerçek değerlerle
Ödenen Miktar
34.562
23.836
16.438
11.337
7.818
5.392
3.719
2.565
1.769
1.220
841
580
400
276
190
110.943
Kredi Miktarı
:
100.000
Gerçek Faiz Oranı (Yıllık)
: 5%
Enflasyona Karşı Ayarlama Oranı: 45
Vade (Yıl)
: 15%
ffaksit Miktarı : Kalan borç üzerindeki faiz (gerçek faiz) + kalan
borcu vade boyunca ödeyecek şekilde anapara için
ödenen miktar
JKalan Borç
: Bir önceki ayarlama dönemi sonunda kalan borca enflasyon ayarlal
ma oranının uygulanmasıyla bulunacak miktar-anapara için yapılan
ödeme miktarı.
GERÇEK
(Kredinin alındığı tarihteki değerlerle)
NOMİNAL
Yıl
Taksit
Miktarı
Faiz
Olarak
Anapara
İçin
Kalan
Borç
Taksit
Miktarı
Faiz
Olarak
Anapara
için
100.000
rrp.
Kalan
Borç
95.366
13.970
7.250
6.720
139.280
9.634
5.000
4.634
90.500
20.256
10.025
10.231
190.276
9.634
4.768
4.866
85.391
29.371
13.795
15.576
250.324
9.634
4.525
5109
80.026
42.588
18.873
23.715
353.755
9.634
4.270
5.365
74.393
61.753
25.647
36.106
475.839
9.634
4.001
5.633
68.478
89.542
34.571
54.971
635.446
9.634
3.720
5.915
62.268
129.835
46.142
83.693
839.154
9.634
3.424
6.210
55.747
188.261
60.839
127.423
1.089.350
9.634
3.113
6.521
48.900
272.979
78.978
194001
1.385.557
9.634
2.787
6.847
41.711
395.879
100.453
295.366
1.713.690
9.634
2.445
7.189
34.162
573.938
124.243
449.695
2.035.280
9.634
2.086
7.549
26.236
832.210
147.549
684.661
2.266.315
9.634
1.708
7.926
17.914
1.206.705
164.308
1.042.397 2.243.759
9.634
1.312
8.322
9.175
7.749.772
162.673
1.587.049 2.666.402
9.634
896
8.739
O
2.537.097
.209.814 2416.282
9.634
459
9.175
8.144.045
1.116.159 7.027.886
144513
44513
100.000
(Kaynak: O.I.K. Agk. s. 93).
O
I.B.3. Tek Veya İki Endeksli Kredilendirme;
1. Tek Endeksli Uygulama
Yüksek enflasyonlu ekonomilerde, geleneksel sabit taksitli kredilerde
karşılaşılan sorunlar, bu konuda alternatif çözüm arayışlarını gündeme
getirmiştirC56). Bunlardan bir grup uygulama ise (endeksli kredilendirme) olmuştur.
Endeksli kredi sisteminde borcun ödenmemiş kısmına; sadece gerçek faiz
(cari faiz) uygulanmakta, geri kalan kısmına ise borcun değerini koruyacak bir
endekse bağlı kalarak eklemeler yapılmaktadır. (Halbuki geleneksel sabit faiz, tak­
sit sisteminde borcun ödenmemiş kısmına (Nominal faiz = Enflasyon + Gerçek faiz)
uygulanıyordu).
Endeksli kredi sisteminde kredi veren kurum; gerçek faiz uygulaması ile
parasının gerçek getirişini alırken, orta ve düşük gelir gruplarının da ödeme
güçlüğüne düşmesini engellemek için ödeme güçlerine uygun taksit miktarını
arttırmaktadır (Vade uzamaktadır).
Başlangıçta düşük olan taksitler, zamanla artsa bile (gerçek değer olarak sabit
kaldığından) borçlu açısından dengeli bir ödeme/gelir oranı sağlanabilmektedir
(Tablo 5.6) endeksli bir kredinin ödeme şemasını göstermektedir).
Bu tabloda, enflasyon oranı %45, %5 gerçek faiz oranı ve 15 yıllık vade ile
100.000 birimlik kredinin yıllık taksitleri geleneksel (sabit faiz, sabit taksitli) sistemde
50.114 birim iken (Bkz. Tablo 5.4) aynı miktar ve faizli krediye endeksli sistemde
sadece gerçek faiz uygulandığından ilk yıl için taksit miktarı 13.970 birime
düşmekte, vade 20 yıla uzatıldığında bu miktar 11.600 olmaktadır.
2. İki Endeksli Uygulama
Endeksli kredilendirme yoluyla, ödeme gücünün arttırılabilmesi mümkündür.
Bu amaçla tek endeks yerine iki endeks kullanılmaktadır. İki endeksli kredi uygula­
maları çok yaygın olarak görülmektedir. Bu sistemde kalan borç; enflasyona
endeks- lenirken, gelir içindeki nisbi önemi vade boyunca sabit kalabilmektedir.
Eğer vade boyunca, gelir artışları enflasyon altında kalmakta ise, ya vade
uzatılmakta (borcun tamamının ödenebilmesi için), ya da henüz kredi sözleşmesi
yapılırken, örneğin borcun 20 yılda bitirileceği belirtilmekte, ancak taksit ve borç
miktarının yapılan hesaplamalarla 15 yılda bitecek şekilde şemalanmasına
gidilmekte, böylece arada bir güvence (gecikme) dönemine yer verilmektedir.
Türkiye'de iki Endeksli yerine Toplu Konut İdaresi'nce tek endeksli kredi siste­
mi (Memur maaş artışları esas alan) halen uygulanmaktadır. Ulaşılan Sonuçlar
(Tablo 5.7)'de gösterilmektedir.
Bu konuda bkz: Telgarsky. J.P. ve Mank. K; Alternative Mortgage Instruments in High Inflation
Economics, Fannie Mae Raporu, (Toplu Konut Fonu), Vol. VI, No.: 1 , Sep 1 9 9 1 . S. 26-46
Buckley. R, Lipman. B, Persaud T; "Mortgage Design Under Inflation and Real Wage IJncertanity
3) Paper No. 62, World Bank, Washington, 1989
Kredinin Açıldığı yıl
Yıllık hanehalkı gelir
Gelirden kredi ödemesine aynlan pay
Gerçek faiz oranı
Vade (yıl)
Kredi miktarı
Kredi/konut bedeli oranı
1980
321.587
30%
4%
15
1.072.659
64%
Yıllar
Taksit Miktarı
Faiz Olarak
Anapara Faizi
Kalan Borç
1980
1981
1982
1983
1984
1985
1986
1987
1988
1989
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
138.526
172.326
214.161
281.404
388.431
506.747
753.939
1.235.844
2.530.535
4.291.500
6.705.000
10.479.000
16.371.000
26.193.000
41.900.760
67.055.616
107.288.986
171.662.377
274.669.803
439.455.685
703.129.096
1.125.006.554
1.800.010.486
2.880.016.777
4.608.026.844
7.372.842.950
11.796.548.720
18.874.477.952
30.199.164.723
48.318.663.557
77.309.861.691
123.695.778.706
197.913.245.929
316.661.193.487
322.924.276.907
90.618
121.433
154.500
195.922
295.299
412.286
562.106
785.631
1.361.763
2.263.136
3.657.034
6.048.582
9.746.466
14.980.746
23.251.572
36.008.391
55.626.403
85.695.839
131.611.484
201.423.282
307.043.178
465.919.586
703.289.772
1.055.073.510
1.571.321.246
2.319.764.836
3.388.226.738
4.883.030.174
6.917.395.620
9.577.799.770
12.845.064.349
16.426.355.928
19.416.926.428
19.643.317.836
12.420.164.496
47.908
50.893
59.661
65.482
93.132
94.462
191.833
460.213
1.168.772
2.028.364
3.047.966
4.430.418
6.624.534
11.212.854
18.658.188
31.047.225
51.662.583
85.966.538
143.048.319
238.032.403
396.085.918
669.066.967
1.096.720.714
1.824.943.268
3.036.705.598
5.054.078.114
8.408.321.982
13.991.447.778
23.281.769.103
38.740.863.787
54.464.797.342
107.269.422.777
178.496.319.501
297.017.875.650
310.504.112.410
1.072.659
2.217.547
2.984.929
3.802.837
4.812.572
7.289.254
10.212.685
13.860.821
19.190.671
32.875.300
54.550.027
88.377.879
146.784.133
237.037.128
363.305.809
562.631.105
869.162.544
1.338.997.487
2.056.429.442
3.147.238.788
4.797.549.668
7.279.993.535
10.988.902.688
16.485.523.588
24.551.894.472
36.246.325.558
52.941.042.779
76.297.346.464
108.084.306.564
149.653.121.400
200.704.130.452
256.661.811.382
303.389.475.433
306.926.841.192
194.065.070.256
0
Taksit Faiz Anapara
İçin
Miktarı Olarak
65.590
59.601
57.241
58.396
52.546
48.481
52.420
60.639
69.992
68.971
64.295
58.729
55.271
55.971
55.971
55.971
55.971
55.971
55.971
55.971
55.971
55.971
55.971
55.971
55.971
55.971
55.971
55.971
55.971
55.971
55.971
55.971
55.971
55.971
35.674
42.905
41.999
41.295
40.657
39.948
39.444
39.082
38.549
37.665
36.372
35.068
33.889
32.906
32.011
31.053
30.056
29.019
27.941
26.820
25.654
24.441
23.100
21.869
20.504
19.086
17.610
16.076
14.480
12.821
11.095
9.300
7.433
5.491
3.472
1.372
Kalan
Borç
22.684 1.049.975
17.502 1.032.373
15.946 1.016.427
17.739 998.688
12.599 986.089
9.037 977.052
13.338 953.714
22.091 941.624
32.327 909.297
32.599 676.698
29.227 847.470
24.830 822.640
22.365 800.275
23.960 776.315
24.000 751.397
25.915 725.916
26.951 698.531
28.029 670.501
29.151 641.351
30.317 611.034
31.529 579.505
32.??? 546.714
34.102 512.612
35.466 477.146
36.885 440.261
38.360 401.900
39.895 362.006
41.490 320.515
43.150 277.365
44.876 232.489
46.671 185.818
48.538 137.280
50.480
86.800
52.499
34.302
34.302
0
Gelirde Yihk Yıllık Fiyat Taksit Geiir
Değşim Değişimi
Ofanı
(%)
(%)
(%)
111.2
36.6
30
43.6
29.4
30
24.4
28.8
30
24.3
53.4
30
31.4
41.4
30
38.0
37.6
30
30.5
41.7
30
48.8
77.4
30
63.9
72.1
30
104.8
67.6
30
69.6
71.1
30
56.2
66.0
30
56.3
58.0
30
56.2
60.0
30
60.0
60.0
30
60.0
60.0
30
60.0
60.0
30
60.0
60.0
30
60.0
60.0
30
60.0
60.0
30
60.0
60.0
30
60.0
60.0
30
60.0
60.0
30
60.0
60.0
30
60.0
60.0
30
60.0
60.0
30
60.0
60.0
30
60.0
60.0
30
60.0
60.0
30
60.0
60.0
30
60.0
60.0
30
60.0
60.0
30
60.0
60.0
30
60.0
60.0
30
60.0
60.0
30
60.0
Tablo 5.7. Toplu Konut İdaresi Tarafından Üretilerek Satılan Bir Konutun
İki Endeksli Kredi Kullanılarak Alınması Durumunda
Kredi Geri Ödeme Tablosu
Konut Büyüklüğü: (ıın2)
Konut Fiyatı (TL)
Satın Alındığı Yıl
100
9.400.000
1986
KREDİ KOŞULLARI
Peşinat Oranı
Peşinat Miktarı (TL)
Kredi Miktarı (TL)
Vade (ay)
40%
3.760.000 (1992 değerleriyle 64.185.162 (TL)
5.640.000
75
NOMİNAL
Altı aylık
Avarlama
Yıllar Dönemleri
1986
1. altı ay
2. altı ay
1987
3. altı ay
4. altı ay
1988
5. altı ay
6. altı ay
1989
7. altı ay
8. altı ay
1990
9. altı ay
10. altı ay
1991
11. altı ay
12. altı ay
1992
Toplam:
1992 yılı
Değerleriyle
Toplam
Ödenen
Miktar
dığı yılın değerleriyle)
Dönem
Dönemlik Sonunda
Kalan
Toplam
Borç
Ödeme
Dönem
• Sonlarında
DÖNEM
Kalan
TOPLAMI Borç
TAKSİT MİKTARI
Aylık
Taksit/
Gelir
Oranı
(%)
Aylık
Hanehalkı
Geliri
(TL)
Enflasyon
Oranı
(%)
75.200"
45İ.I2Ö0" ' 5.874!6Ö8" ' 45l'.'2ÖÖ" ••5'874;6Ö8' "'7.7Ö2.'219"'' "35.6
85.139
510.835
6.671.999
510.835
6.671.999
8.720.227
32.4
21T.I45""
262.643
37.6
105.905
126.670
635.428
760.021
7.220.204
8.524.800
461.794
522.341
5.247.241
6.195.349
7.883.064
9.428.752
33.7
30.6
314.141
414.538
41.7
167.153
207.636
9.343.604
1.002.918
1.215.814 12.339.482
514.372
638.947
8.780.592
4.792.103
6.328.614 10.907.159
32.5
26.5
514.935
784.662
77.4
316.397
425.158
1.878.382 14.030.224
2.560.950 15.474.061
548.835
737.497
9.368.897
4.056.231
4.473.654 12.046.571
30.0
29.9
1.054.390
1.421.317
72.1
573.113
721.068
3.438.680
4.326.411
15.142.438
13.520.034
577.656
726.783
2.543.742
2.271.198
9.860.863
12.406.571
32.0
32.3
1.788.245
2.235.306
67.6
901.336 5.408.013 10.138.636
4.224.432
1.126.515 6.759.091
542.052
677.472
9.253.111
1.016.208
423.420 11.564.804
32.3
32.3
2.793.750
3.492.188
71.1
4.224.432
31.0
4.539.844
Son üç ay 1.408.144 4.224.432
33.212.175
0
247.469
7.187.253
0
122.690.164
Vade sonu değerleri ile toplam ödeme miktarı 186.875.325
Bu tablo, İdare'nin 1992 yılında %40 peşinat, 75 ay vade ile sattığı bir konutu, emsal
fiyatlarla 1986'da satmış olsaydı varsayımına dayanılarak hazırlanmıştır. Bu durum­
da ödenmemiş kredi borcunun, enflasyon altında gerçekleşen memur maaş
artışlarına endekslenmesi halinde bile vade sonu {1986'ya 75 ay eklenince 1992)
değerleriyle toplam 187 milyon lira ödenmiş olacaktı. Aynı yıl idarenin sattığı bu
konutlann da bedelinin 200 milyon lira olduğu gözönüne alınırsa, endeksli sistem
hem borçluyu, hem borç vereni koruma yönünden başarılı olmaktadır.
İki endeksli kredilendirme acaba Türkiye'de uygulansa idi, (belli bir dönemin
verileri örnek için ele alınsa - örneğin (1970-84) dönemi) ulaşılan sonuçlar nasıl ola­
caktır. Bu konuda yapılan çalışmalarda şu sonuçlar elde edilmiştir; (Tablo;5.8)'de
15 yılın (1970-84) enflasyon ve gelir artışları endeks olarak alınmaktadır. Yıllık %4
gerçek (reel) faiz oranı, 15 yıl vade ve borçlunun gelirinin %30'unun geri ödeme tak­
sitlerine aynlacağından hareket edilmiştir. Krediyi alanın sanayi sektöründe çalıştığı
varsayılmıştır. Bu sektördeki ücret artış oranları alınmıştır. Sözkonusu dönemin bir
bölümünde gelirlerde otaya çıkan gerçek (reel) artışlar dolayısıyla başlangıçta 15 yıl
vade ile aldığı krediyi 11 yıl içinde kapatabilmişlerdir (Tablo 5.9). Yukarıda belirtilen
koşullarda 1975 yılında açılan bir kredinin (iki endeksli), geri ödeme şemasını ver­
mektedir.
1980 yılında Türkiye o döneme kadar en yüksek enflasyon (%111) oranıyla
karşılaştığında, o dönemde reel gelirlerde büyük düşüşler yaşanmıştır. Yukarıda
verilen dönem içinde tesadüf eden 1980 yılından dolayı, en kötü durum 1980 yılında
ortaya çıkmıştır. (Tablo 5.10)'da, 1979 yılında %58 olan enflasyon %111'e yük­
selince o yıl verilen kredilerin kalan borcu, ertesi yıl iki katına çıkmış, buna karşılık
Kredinin açıldığı yıl
Yıllık Hanehalkı Geliri
Gelirden Kredi Ödemesine Ayrılan Pay
Gerçek Faiz Oranı
Vade (yıl)
Kredi Miktarı
Kredi / Konut Bedeli Oranı
Yıllar
Taksit
Miktarı
Faiz
Olarak
Anapara
İçin
1975
1976
1975
41.316
30%
4%
15
137.817
86%
Kalan
Borç
Taksit
Miktarı
Faiz
Anapara
Olarak ...İçin
Kalan
Borç
137.817
Nominal
Yıllık
Gelir
Gelirde
Fiyatlara
Yıllık
Yıllık
Değişim Değişim
(%)
..(%)
41.318
Taksit
Gelir
Oranı
{%)
19.7
30
18.328
6.599
11.729
153.238
15.311
5.513
9.779
128.018
61.092
47.9
17.0
30
1977
24.639
7.172
17.468
161.821
17.593
5.121
12.473
115.546
82.131
34.4
27.7
30
1978
36.686
8.266
28.420
178.224
20.513
4.622
15.891
99.654
122.287
48.9
46.1
30
1979
58.245
10.415
47.830 212.556
22.292
3.986
18.305
81.349
194.151
58.8
58.3
30
1980
96.476
13.459
253.459
23.325
3.254
20.071
61.278
321.587
65.6
111.2
30
1981
138.526
21.412
117.114 418.192
15.858
2.451
13.406
47.872
461.754
43.6
36.9
30
1982
172.326
22.900
149.426
423.079
14.410
1.915
12.495
35.377
574.421
24.4
29.4
30
1983
214.161
21.899
192.262 355.202
13.839
1.415
12.424
22.953
713.869
24.3
28.8
30
1984
281.404
18.300
263.104
194.396
14.118
918
13..200
9.753
938.013
31.4
53.4
30
1985
310.132
11.928
298.204
0
0 1.294.770
38.0
41.4
24
Toplam: 1.350.923
93.017
142.350 1.208.574
10.143
390
167.402
29.585
9.753
'l37.)3İ'7 '
Ücret artış oranlarının %66'da kalması ile borcun amortizasyonuna düşük bir hızla
devam edilmiş, alınan kredinin gerçek değerlerle (iki endeks ile) ödenebilmesi için
vadenin 35 yıla çıkaniması gerekmiştir.
Kuşkusuz bu durum, enflasyonda beklenmedik, yüksek artışlar karşısında
borçluya ve kredi kurumlarının mağduriyetinin önlenmesi hususunda devletin
finansal desteğine büyük ihtiyaç duyulacağını ortaya koymaktadır.
LB.4. Toplu Konut Fonu'nun Sisteme Katkıları
Fon sayesinde, konut sektöründe çok önemli ölçüde kaynak transfer edilmiş ve
konut üretemindeki kriz iyileşme sürecine girmiştir. 1980 öncesinde kooperatif-lerin
toplam konut üretimi içindeki payı %10 civarında iken, bu pay 1984-90 arasında
%20'leri geçmiştir(''57). idare, verdiği kredilerde (kooperatif kredileri, idare arsaları
üzerinde toplu konut üretimi ve kredilendirilerek satışı, belediyelerle işbirliği içinde
toplu konut üretimi ve kredilendirilerek satışı, ferdi = konut kredisi ile) 10 yılda
toplam 908.345 konutu kredilendirmiş. Kasım 1993 itibariyle bu konutların
711.8x981'i bitmiştir.
Toplu Konut Fonu, kredilerinin büyük kısmını kooperatif ve inşaatların finans­
manı için ayırırken, kredi faizlerini düşük düzeyde ve sabit oranlı olarak uygu­
lamıştır. Ancak bir yandan enflasyon, bir yandan kaynaklannın azalması, enflasyon
karşısında fon alanlann (orta ve düşük gelirli ailelerin ödeme güçlüğüne düşmesi)ni
engellemek için, 1989 yılında iki endeksli kredi uygulamasını başlatmıştır.
Başlangıçta kredi borcunun enflasyona, geri ödemelerin ise memur maaş
artışlarına (Kolombiya modeli) ayarlanmasını hedefleyen sistem daha sonra borcun
ödenmesinde destek sağlanması amacıyla tek endeksli hale dönüştürülmüştür.
Memur maaşlannm artışları oranının uzun dönemde enflasyonu karşılayabileceği
görüşünden hareketle; memur maaş artış oranı, endeks olarak kabul edilmiştir.
Ancak enflasyonun memur maaşlarının üstünde olduğu dönemlerde idarenin
finansmanı bu açıdan bir sübvansiyon yapmak zorunda kalmıştırC^ö) (Bkz. Tablo:
5.9).
I.B.5. Sistemin Zayıf Yönleri
1) Konut finansmanı amacıyla kurulmuş olan bu Fon, acaba sadece bu amaç
için mi kullanılmıştır? sorusuna cevap arandığında, Fon'un yaptığı harcamalan,
konutla ilgili olanlar ve olmayanlar olarak ayırmak gerekmektedirC^Q). Bu hesapla­
ma yapıldığında Fon'un faaliyete geçtiği 1984 yılında toplam kullanımların %90'ını
konutla ilgili harcamalar oluşturmuş, 1985'te bu oran %81, 1986'da % 7 1 , 1988'de
%52, 1990'da %49, 1992'de %27'ye gerilemiştir.
Bu gerilemede, 1988 yılında fon kaynaklannın %16'sının genel bütçeye
aktarılması rol oynamıştır. 1992'de ise aktarma %32 olmuştur. (Fon toplam kaynağı
11.5 trilyon TL.) 1994'te %78, 1995'te %83 olmuştur. 1996'da %64 olacağı
öngörülmüştür. Fonun kaynaklarının artan bir biçimde konutla ilgili olmayan alanlara
aktarılması, kaynakların fon giderlerine ve amacına yönelik harcamalara daha az
kaynak ayırmasına yol açmıştır. Nihayet 1993 yılında ise Fon'un bütün gelirlerinin
genel bütçeye aktarılmasına karar verilmiştir. Artık bundan böyle genel bütçeden
"•57 Konut Özel İhtisas Komisyon Raporu, DPT, 1993, s. 17 VE -Alp Agk. s. 164
158 ibid.
"•^^ Para ve Finans., S. 1566
Fon'a konut finansmanı için kaynak tahsis edilmesi dönemine geçilmiş, Fonun da
bağımsız kaynak yaratımı ve kullanımına son verilmiştir. İdarenin elinde bir iki
kalem fon kaynağı kalmıştır.
2) Toplu Konut Fonu'nun, getirdiği konut finansman sistemindeki başarısını
ölçmek için kullanılan kredi-maliyet oranı açısından, sistem değerlendirildiğinde bu
oranın (1984-88) için (%35-40) arası değiştiğini, bundan sonra (%22-25)'e
düştüğünü görmekteyizC^60)_ Halbuki iyi bir konut finansman sistemi için bu oranın
%80-90 olması belirtilmektedir. %35-40 oranları bile çok düşük oranlar sayılır. Bu
durumda konut maliyetinin %75-78'inin özellikle toplu konut kredileri adı altında
kredilendiği halde kooperatif üyelerinin bizzat karşıladığı anlaşılmaktadır. Kuşkusuz
başarılı bir tablo görülememektedir.
Buna rağmen, 1984 yılında Toplu Konut İdaresi kurulduğu zaman, Türkiye'de
konut ipotek kredisi temin eden tek kuruluş olmuş ve (1984 - 90) döneminde üç
banka (T.Emlak, Vakıfbank ve Pamukbank) aracılığıyla çeyrek milyondan fazla
konut için, konut ipotek kredisi sağlanmıştır. Ancak sağlanan bu ipotek kredilerinin,
konutların maliyetine oranı (Loan to value) sadece %20'ler düzeyinde kalmıştırC'^'i).
Diğer bir deyişle konut sahibi olmak isteyenler, ipotek kredisi temin etseler daha, bu
kredi konutun maliyetinin sadece %20'sini finanse edebilmektedir. Geri kalan kısım
ise ya ferdi birikim, ya da kurumsal olmayan kaynaklara ihtiyaç duymaktadır.
Toplu Konut İdaresi, bankalar aracılığıyla kullandığı ipotek kredilerinin
yanında (1984 - 90) döneminde ayrıca 561.281 inşaat kredisi de kullandırmıştır. Bu
kredilerin büyük kısmı, konut kooperatifleri kanalıyla kullandırılmış olup, yukarıda da
değindiğimiz gibi, konut maliyeti - kredilendirme (Loan to Value) oranı oldukça
düşüktür062),
3) Finansman sisteminin önemli bir zaafı; kredi limitlerinin arttınlmasma imkan
verecek yeterli kaynaklara sahip olmaması, eldeki kaynakların ise daha etkin ve
amacına uygun kullanılamamasıdır. Özellikle (1984-89) arası sistem, yoğun sübvasiyonlu bir kredilendirme politikası uygulamışın Böylece kıt kaynaklar, bu kıtlığı
yansıtmayan fiyat ve koşullarda kullanılmıştır.
Kredi limitlerinin arttınlamaması, konut maliyetlerindeki karşılama oranını
sürekli düşürmüş, kredi-maliyet oranı hiç bir zaman uygun bir oranı yakalaya­
mamıştır. Ayrıca hem kredi limiti, hem maliyet ve geri ödeme koşulları nedeniyle
daha üst ve orta üst gelir gruplarına hizmet vermiştir. Sistemin enflasyona karşı
dayanıksız olması, konut maliyetlerindeki artışa kredi limitlerinin uyum sağlayama­
ması, önemli zaaflarından birini oluşturmaktadır. Daha fazla kaynak sağlanması
160 ibid.,
"'6"' Aslan, M. Hanifi. "Alternatif Konut Finansman Sistemleri ve Türkiye'de Konut Finansman Sistemi"
Basılmamış Tez,. U.Ü. Sosyal Bilimler Enstitüsü. S. 331 vd.
ve Para Finans Ansiklopedisi, Agk. S. 1566
Fannie Mae, "Creating Market Oriented Housing Finance System in Türkiye"
Washington D C , US, 1992. S. 1 1 ; Alp Agk. S. 163
gerekirken, kaynaklar genel bütçeye aktarılmış, eldeki kaynakların da bir kısmında
amaç akışı kullanım alanları olmuş, sübvansiyonla kredi kullanımına son verilme­
miş, talepleri karşılayacak esnek bir yapı kazanılamamıştır. Kredi dönüşleri olmasa
konut finansman amacıyla Fon'un kullanabileceği çok az kaynağı bulunmaktadır.
Kredi dönüşleri dışında, konut satış hasılatı genel bütçeden tahsis edilen tutar ve
diğer fonlardan aktarmalar, halen Fon'un gelir kaynaklarıdır.
4) (1984-88) dönemi kaynakların, kıtlığı yansıtmayan, çok ucuz bir maliyetle
aktarıldığı (enflasyon %60'larda, faiz haddi %19-20'de) dönem olup, ayrıca lüks
konutların da (150 m<'ye kadar) kredilendirildiği, her aileye bir kez kredilendirmenin
uygulanmadığı yıllar olmuştur. 1989 sonrası ise daha çok kooperatiflere kredi kullandınldığı bu dönemde konut maliyetleri arttıkça, ek kredi limitleri eklemesinde
bulunulduğu görülmektedir. 90'lı yıllarda kredi - maliyet oranları düşmeye devam
etmiştir. (Konut maliyeti enflasyon üzerinde artış göstermektedir). Kredi maliyet
oranının Ağustos 1991 için %15 olduğu, İdare tarafından açıklanmıştır.
5) Fon'un toplam konut üretimine yaptığı katkı aşağıdaki tablolarda görülmektedirC^^) özellikle tablonun son sütunundaki oranlar, ilgili yıllarda Fon'dan açılan
kredi tutarının, o yıllarda üretilen konutların toplam değerine olan oranını verdiği için
5.9 Toplu Konut Fonu'nun Türkiye'de Toplam Konut Üretimine Katkısı
Fondan
Üretimin
toplam
açılan
Fondan kredi
kredinin
Fondan
konut
Üretilen
kullanılarak
açılan
üretimine üretiminin
konutların
üretilen
oranı
değerine
kredi
değeri
konut sayısı
oranı
(%)
(MilyarTL)
(%)
(MilyarTL)
(Bin)
(4)/(3)
(4)
(2)/(1)
(3)
(2)
Yıllar
Konut
üretimi
(Bin)
(1)
1989
251
126
7.531
1990
232
75
11.166
1991
228
78
21.557
-
48.353
6.437
50
32
34
-
1984-91
Toplamı
13
1992
269
87
45.564
3.466
32
8
1993
270
86
77.744
2.435
32
2
1994
205
69
122.898
5.475
34
5
Kaynak (1) Fondan açılan kredi rakamları (4 sütun) için Toplu Konut İdaresi Başkanlığı 1993-1996
(Mart) Faaliyet Raporu ve 1996 Programı, (2) Birinci, ikinci ve üçüncü sütunladaki rakamlarını 19891991 yıllarına aitt olanları için DİE Aylık İstatistik Bülteni (1994, VIII-XII) ve 1992-1994 dönemine ait
olanlar için de DİE Aylık İstatistik Bülteni (195, l-VI) (Kaynak: Para ve Finans. Age. s. 1570)
önem taşımaktadır. Bu oranlar Fon'un katkısı için son derece net bir oranı açıkla­
maktadır. (1984-91) dönemi için üretilen konutların toplam değerine
oranlandığında, %13 bulunmaktadır. Sekiz yıl içinde Fon, yılda %13'lük bir katkıda
bulunmuş demektir. (1984-88) dönemi için ortalamanın %21 olduğu hatırlanırsa,
dönem üç yıl daha artınca ortalama düşmektedir. Bu bir anlamda Fon'un başlangıç
yıllannda, konut maliyetleri düşük iken. Fon kredileri maliyetin önemli bir kısmını
karşılamakta iken, daha sonraki yıllarda konut maliyetleri arttıkça bu oran
düşmüştür. (Bu oran 1991'de %8, 1993'te %3 ve 1994'te %5). Bu ise katlann artık
çok az düzeye indiğini göstermektedir. Kuşkusuz bunun nedenleri yukandaki mad­
delerde ileri sürülen gelişmelerdir. Toplu Konut Fonu Finansman sistemi, dünyada
mevcut herhangi bir finansman sistemi sınıflaması içerisine dahil edilememektedir.
Bu nedenle sistem, kendi kaynaklarını kendisi üretemediği için, kaynak aktaranlann
bu muslukları daraltmasıyla kısa zamanda çıkmaza ve bir kısır döngüye girmiş
bulunmaktadır. Burada en büyük etken, Fon'un kaynaklarının genel bütçeye
aktarılması olmuştur.
I. C. İPOTEĞE DAYALI MENKUL KIYMETLEŞTİRME İLE KONUT FİNANSMANI
(Gayrimenkul Sertifikaları, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları,
VDMK Kapsamında).
Bundan önceki bölümlerde, ülkemizde konut sektörünün finansmanı için hem
geleneksel finansal aracılık, bir başka deyişle gerek kamusal sermayeli ve gerekse
diğer bankalarca arzedilen ipotek kredileri kullanılmakta, hem de "Menkul
kıymetleştirme" yolu ile yeni bir kaynak yaratarak, kendi kendini besleyen bir ipotek
finansmanı ile fon sağlama yolu açılmıştır.
Ancak halen her iki yöntemin uygulanmasında olsun, yasal düzenlemelerinde
olsun bir takım yetersizlikler, eksiklikler bulunmaktadır.
1) Mevcut ipotek kredisi ile konut finansman sisteminde; süreklilik arzeden
kredi tipleri yerleşmemiştir. Bunlar teşvikli uygulamalarla kurumsallaşmamıştır.
Bilindiği gibi çok uzun yıllar ipotek bankacılığı tekelini yürüten bir kamu
bankası, ülkenin ihtiyaçları, koşullarına uygun otomatik bir ayarlama (kaynak
- kullanım) mekanizması olmaksızın, ortaya koymaksızın, hem fiyatlandırma,
hem planlama yönünden kendi kendini besleyen kesintiye uğraması ihtimali
olmayan bir sistemden yoksun olarak faaliyet sürmüştür. Daha sonra bu banka
yanında, sırasıyla Kamu Konut Fonu, sonra Toplu Konut Fonu'nun oluşumları
gerçekleşmiş ve bunların da arzettikleri sistem maalesef zaafları nedeniyle
sonunda çıkmaza girmekten kurtulamamıştır.
2) Ülkemizdeki bankalardan halen 19'u, tüketici kredisi vermekte; konut kredi"•^3 Aslan; İbid., Para ve Finans, S. 1569-70
leri de (Emlak Bankası hariç) bu kapsam içinde sayılmaktadır. Bu bankaların kul­
landırdığı konut kredisi toplamı kesin olarak belirlenememekte, ancak, tüketici
kendilerinin - ki toplam tutarı 127.5 trilyon TL. %10'u civarında varsayımıyla 13 tril
yon TL olabileceği tahmin edilmektedir. Ancak bankaların kredilerinin sektöre!
dağılımı konusunda TBB (Türkiye Bankalar Birliği) kaynakları "gayrimenkul" sis­
temine 56.4 trilyon TL'lik toplam kredi verildiğini açıklamaktadır. Sonuçta yaklaşık
olarak (Emlak Bankası dahil) 60 trilyon TUlik konut sektörü kredisi verilmek­
tedir (Toplam banka kredilerinin %3.5'u). VDMK'e ilişkin S.lll No. 14 tebliğin 4/b
maddesinde konut kredileri "Bankaların Toplu Konut Başkanlığı ile yapılan anlaşma
hükümlerine göre kendi kaynaklarından hazır konut alan kişilere açtıkları bireysel
krediler, bankaların verdiği ipoteğe dayalı bireysel konut kredileri, konut sektörünü
kredilendirmeye yetkili KİT statüsündeki bankaların kendi mevzuatları çerçevesinde
açtıkları krediler" şeklinde açıklanmaktadır.
(1992-1993) yılları arasında çıkarılan Varlığa Dayalı Menkul Kıymetler
(VDMK) ihraç tutarları ve bunların dayandıklan aktif değerler (portföy dağılımı)
arasında ne kadar konut kredisi (Milyon TL ve dövize endeksli konut kredisi
olarak)'nin yer aldığı aşağıdaki tablodan görülmektedir. İpotekli kredilerin menkul
kıymetleştirilmesi yönünden halen önemli bir katkının yer alamadığı gözlenmekte­
dir.
Ayrıca tabloda gayrimenkul sertifikası ilıracı da bulunmaktadır. Bu ihracın
tamamı bilindiği gibi T.Emlak Bankası tarafından gerçekleştirilmiştir. (Toplu Konut
İdaresi'nin ve T.Emlak Bankası kredilerince finanse edilen projelerin finansmanı
amacıyla).
Tablo 5.10. SPK Kaydına Alınan VDMK İhraçları (Milyon TL).
(Şubat 1997 itibariyle)
Yıllar
1992
1993
1994
1995
1996
Tutar
14.480.585
52.756.390
42.299.369
113.928.450
41.628.500
İçerdiği
konut kredisi
12.749.384
8.380.000
Dövize Endeksienen
Kon.Kredisi
G.Menkul
Sertifikası
15.099
(T.Emlak
Bankası)
2.713.790
Görüldüğü gibi bankalar, VDMK kapsamında ipoteğe dayalı menkul
değerlerde ihraç edebilmektedir. Boşluk halen kısmen doldurulmaktadır. Bu
boşluğun etkin bir şekilde giderilmesi için kuşkusuz ipoteğe dayalı menkul kıymet-
lerin ayrı bir yatırım aracı haline getirilmesi gerekir. Bu kıymetler ya garanti edile­
cek ya da sigortalanacaktır. Bankaların aynen sigorta şirketleri gibi kurumların
disponibl kıymet ya da teminat olarak tutabilecekleri kıymetlerden sayılacaktır.
Gayrimenkul Yatırım ortaklıkları veya Fonları bunları satın almalıdır, çeşitli vergi
muafiyeti ve istisna uygulamaları kapsamına alınmalıdır, diğer ülkelerdeki gibi
çeşitleri rahatlıkla oluşturulmalı, gerekli yasal düzenlemeler yapılmalıdır, ikincil
ipotek piyasasının da bu kapsamda teşviki ve desteği ele alınmalıdır.
3) Konut finans sistemine, fon aktarımında otomatik ayar mekanizması
sağlayacak olan "Menkul Kıymetleştirme" sistemi için direkt olarak "İpoteğe dayalı
menkul değerler" konusunda bir yasa ve buna bağlı olarak bir mevzuat bulunma­
makta, bunlar "Varlığa Dayalı Menkul Kıymetler" (VDMK) kapsamında kabul
edilmekte ve değerlenmektedir. Ayrıca yine ipotek piyasasına dahil, "Gayri Menkul
Sertifikalan" ve "Gayri Menkul Yatırım Ortaklığı için mevzuat bulunmakla beraber
(Bkz; Ek: 1, 2, 3.) yaygın kullanım imkanlan henüz bulunmamaktadır. (Bu konuda
geniş bilgi ilgili bölümlerde verilmiştir). (Bkz. Tablo: 5.10).
Konut finansmanı amacıyla bugün Emlak Bank mevduatları, faizi sübvanse
edilen özel banka mevduatları ile Toplu Konut Fonu'na dayanan krediler ve toplu
konut projelerinin dışındaki konut projelerinin VDMK kapsamında yatırımcılara arzı
sağlanmıştır. Aynca bu amaçla Toplu Konut İdaresi ve Emlak Bankası tarafından
yapılan ya da deneyimli aracı kurumlar tarafından (yapılabilecek toplu konut proje­
si finansmanı amacıyla) Emlak Bankası adına gayrimenkul sertifikaları da ihraç
edilmiştir. (Bkz. Tablo 5.10).
Yine ön birikim yapılarak kredi kullanmaya hak kazanan Toplu Konut İdare­
si'nce, Toplu Konut Tasarruf sistemi gibi yeni alternatif finans sistemleri,yöntem­
leri üzerinde çalışmalar yapılmıştır ve halen de yapılmaktadırC^^),
4) Ayrıca ülkemizde (leasing) kiralama yöntemiyle tonlama tekniğinin oldukça
hızlı bir gelişme ve yayılma içinde olduğu bilinmektedir. Bu finansman yönteminin
leasing kapsamında gayrimenkuller için de kullanıldığını görmek umut vericidir.
Ancak bu yöntem halen işletme, fabrika gibi üniteler için geçerli olup, henüz konut
amaçlı uygulama alanına geçilmemiştir. Geçildiği takdirde geniş bir ilgi ve talep
göreceği beklenmektedir. (Bkz. Tablo 5.11)
"•^^ Aslan, 1898, İbid,
Tablo 5.11. Türkiye'de Yerleşik Kiralama Şirketlerinin Yaptıkları Kiralamalar
(IVlilyar TL)
1991
Kiralama Tutarı
Bilgisayar
Büro Malzemeleri ve
Telekomünikasyon
Cihazlan
Kara Ulaşım Araçları
Hava Ulaşım Araçları
Deniz Ulaşım Araçları
Tekstil ve Basım
Makinaları
Tıbbi Cihazlar
Diğer İmalat Makineleri
Gayrimenkul
Şirket Savısı
işlem Adedi
1993
1992
1994
19950
1,677.6 3,690.5
11,031.2
15,798.0
39,838.2
469.1
801.2
75
128.1
1,542.1
2,408.1
298.5
1,268.9
2,067.0
1,402.3
607.3
2,686.6
4,670.3
5.563.1
539.5
4.299.4
512.3
267.9
4,510.5
22.9
39
2.725
2.535.7
845.9
5,540.9
112.5
37
2.734
4.710.9
1.139.6
18,723.9
191.4
38
3.686
289.3
752.8
8.5
140
224
58.5
176.8
54.2
401.3 1.716.2
24
2.195
38
2.989
Kaynak: HM Türk Mali sisteminin Temel Göstergeleri
n
Mart Ayı itibariyle (Kaynak: SPK Yılık Rapor 1995, s.108)
5) Toplu Konut İdaresi ayrıca, uzun vadede yürürlüğe koymayı planladığı
"ipotek karşılığı uzun vadeli konut kredisi" veya "konut finansman sistemi
sınıflamasında "Mevduat finansman sistemi", "İpotek Bankası finansman sis­
temi" şeklinde yer alan yöntemler üzerinde de çalışmaktadır. Bilindiği gibi bu sis­
tem ticari bankalardan, tasarruf ve kredi birlikleri (Saving and Loan Asso.), tasarruf
bankaları (saving banks) ve kredi birlikleri (Credit Unions) ne kadar çok sayıda
uzman finans kurumu ve ipotek bankasının katıldığı ve etkin rol oynadığı,bir sis­
temdir. Daha önceki bölümlerde detayda açıklandığı gibi, bu sistem sayesinde,
geleneksel ipotek ve ikincil ipotek piyasaları son derece gelişmiştir. İpoteğe dayalı
menkul kıymetleştirme ve ihraçlar, çeşitleri, bunları portföyünde tutan kurumlann
sayısı çok zengindir.
II
iri
o
i
2
00
s;
co
Oî
— 00
CL CM
O)
O
^ E
t
co
cö
s
CM
Ilı
s
I
(O
U- - 1
o
o
o
o•
o
o
o
o
o
o
o
o
o
o
^
00
1
iri
^
|i s
<
cö
îğ
8
i
CO
o
s
o
o
o
o
o
o
o
o
o
o
5
«t
U
o
o
-1
^
H M
z m ^
o
f
C
(O
g
1
o
o
o
to
Ilı i
«
o
8
CM
sil
o
O)
(O
o
5
Q m ^
o
ş
i f
m
II
«i
oi
evi
o
o
o
8
S;
U- - ı
00
LL
O)
s
"Z
Û
11
ffl
m
ın
o
ö5
i I
h
co
eö
CVJ
>«.-
i
5
IRI
co
i
co
>» .
^
H
İ İ
ın
§ .
( 0 ı_
CVJ
CJ)
J
i
co
Sil
I I
s
İS
iri
1
CVj
c\i
od
"i-
1
n
İl
evi
İ l
.i
İ S
ı l ı
1i
< >
E
I I
1
lif İi|l i|
C5 >• O
E
1
I.D. ÖN BİRİKİM KOŞULLU KONUT KREDİLERİYLE KONUT FİNANS SİSTEMİ
Toplu Konut İdaresi'nin kısa ve uzun vade de yürürlüğe koymayı planladığı
finansman yöntemlerinden biri olan Toplu Konut Tasarruf Sistemi (11.7.95 tarih ve
22340 s. R.G.). daha önce yayınlanmış bu konudaki bir yönetmeliğe dayanmak­
tadır.
Sistemin amacı, konut edineceklerin tasarruflarını zaman içinde biriktirmeleri­
ni, bu tasarrufların nemalandırılmasını ve tasarruf ön birikim dönemini tamamlayan
hak sahiplerine, tasarrufların yanısıra kredi açılmasını sağlayarak, konut sahibi
olmalarını gerçekleştirmektir. Ön birikim koşullu ipotek kredileri sınıflamasına giren
bu konut finansman yöntemi, bugün Avrupa'da pek çok ülkede özellikle Almanya ve
Fransa'da uygulanmaktadır. Başka bir tanımla "Sözleşmeye Dayanan Konut
Finansman Sistemi"dir.
"Ön birikim Koşullu Konut Kredileri" ile finans sisteminde, çeşitli ülkelerde
çeşitli tarihlerden bu yana konut edinmek isteyenlerin kredilendirilmesinde fon
oluşturmak üzere sandık sistemleri kurulması yoluna gidilmiştir. Bu sistemde insan­
lar önce küçük taksitlerle birikimde bulunurlar, böylece kredi fonlarını beslerler;
sonra birikim tutarları ve bekleme süresiyle orantılı olarak bir kredi alırlar. Alman
Konut Sistemi, 1964 Fransız Konut Finansman Reformu, İngiliz Yapı Kurumlannın
Kredilendirme tarzı hep bu otofinansman sistemine dayandınimıştır.
Bu sistem ülkemizde 1960'lı yıllarda Emlak Kredi Bankası'nca uygulanmıştı.
Şimdi Toplu Konut İdaresi'nce daha düzenli olarak canlandınimaktadır. "Toplu
Konut Tasarruf Sistemi/TKTS" denen bu tasarıya göre; ayda 2-7 milyon TL arası
birikim yapan kimseler 2-7 yıl arası bir süre sonunda birikimleri kadar bir kredi ala­
bilecekler, geri ödeme süresi de birikim süresi kadar olacak ve geri ödeme taksitleri
3 aylık sürelerde enflasyon oranı ve konut kredisi faiz oranları doğrultusunda
yeniden değerlendirilerek hesaplanacaktır.
Birikimlere büyük bankaların faiz ortalaması doğrultusunda bir faiz ödenecek
ve isteyen istediği zaman sistemden çıkabilecektir. Tabii TKÎ'nin bundan başka fon
kaynakları ve geri ödemeleri süren eski kredilerin aylık faiz ve konut bedeli tahsilatlan da vardırC^s)
Otofinansmana dayanan konut kredisi sistemlerinde önemli olan; kaynağı
kurutmamak, fonları eritmemektir. Eğer sistem sürekli olarak canlı tutulabilirse kay­
nak kesilmez. Kaynağın maliyeti ile kredilerin getirişi sürekli dengeli götürülebilirse
fonlar erimez. Bunu sağlamak için de ekonomik ve sosyal ortamdan kopmayacak
bir tarz seçip sürdürmek gerekir.
Ekonomik Trend, 10.9.1995.
ALTİNCİ BÖLÜM
ALTERNATİF KONUT FİNANSMAN
SİSTEMLERİ KARŞISINDA TÜRKİYENİN
DURUMU VE ÖNERİLER
I.ÜLKEMİZDE KONUT EDİNMEYİ GÜÇLEŞTİREN VE KONUT AÇIĞINI
YARATAN FAKTÖRLER
LA KONUT AÇIĞI VE BOYUTLARI
Türkiye'de konut sorunu, birçok ekonomik ve sosyal sorunda olduğu gibi arztalep dengesizliğinden kaynaklanmaktadır. Genellikle konut arzı, konut talebinin
altında kalmış, bu ise konut açığının toplam miktannı ve yıllık konut üretim miktarını
giderek arttırmıştır. Bu olgu ayrıca, inşaat malzemeleri, arsa ve konut fiyatlarını ve
kiraları yükseltme yönünde olumsuz etki yaratmıştır.
Konut sorununu hemen, hemen tamamen çözmüş ülkelere baktığımızda
(örneğin, İsviçre, İsveç, Batı Almanya vb. gibi) ve onların ortak ekonomik ve sosyal
özelliklerini incelediğimizde, konut sorununu oluşturan faktörlerin bu ülkelerde mev­
cut olmadığını (düşük nüfus artışı, kırsal kesimin yaşanabilir düzeyde olması ve iyi
imkanlara sahip olması, yüksek ekonomik ve finansal güç, sosyal adalet ve ideale
yakın gelir dağılımı, yüksek teknoloji ve sağlıklı bir organizasyon, kurumsallaşma ve
planlama gibi) görürüz. Ayrıca konut sorununun çözümü için gerekli tüm faktörlere
de sahip olduğunu görmekteyiz. İşte bu niteliklere sahip olmayan ülkelerde, konut
sorunu herzaman giderek ağırlaşan bir yapı kazanmaktadır.
Son yıllarda Türkiyeînin konut üretimine ayırdığı finansman kaynakları
devamlı olarak daralmaktadır. Bunun sonucunda her yıl üretilen konut üretiminin,
konut gereksinimine oranı ise giderek düştüğünden, konut açığı sorunu büyümekte
ve gecekondulaşma artmaktadır. Ülkemizin mevcut konut açığını kapamak bir
yana, artan nüfus ve hızlı kentleşme ve yenilemelerin yarattığı konut gereksinimi,
mevcut açık stoğuna her an katkıda bulunmaktadır.
Türkiye nüfusunun en az 12 milyonu büyük şehirlerin çevresini adeta sarmış
gibi bulunan gecekondu alanlarında yaşamaktadır. Araştırmalar, sadece İstanbuldaki 2 milyon konutdan, 400 bininin kaçak olduğunu, 600 bininin de gecekondular­
dan oluştuğunu göstermektedir.
Sabit sermaye yatırımlarında konut sektörünün payı düşük görülmektedir.(9.
ay sonu itibariyle bir önceki yıla göre yapı kullanım izinlerinde %18 artışa karşılık,
inşaat ruhsatlannda % 14 gerileme bulunmaktadır). Bu veriler, konut sektöründe bir
duraklama, gerilemenin olduğunu göstermektedir.
Mevcut konut açığının giderek daha da büyümesini engellemek için 5 yıllık
dönemde en az 2,5 milyon konut yapılması gerektiği belirtilmektedir. (Yılda en az
500 bin konut üretimi).
y.B.Y.K.P'da 2.600.000 olarak hesaplanan konut gereksiniminin, ruhsatlı üre­
timle karşılanabilmesi için kuşkusuz etkin bir konut finansman politikasının ve bu
çerçevede bir dizi uygulamanın yürürlüğe girmesine ihtiyaç bulunmaktadır.
Bu açıdan Toplu Konut İdaresi'nin konut üretimine bakılırsa, 1984'te kurul­
duğundan 1996 yılına kadar 1 milyon konut üretimine katkıda bulunduğu ve bunlar-
dan 909.271'inin tamamlandığı görülmektedir. (Yılda yaklaşık 85 bin konut). Ancak
bu katkının, 1984'te konut maliyetine olan oranı %83 iken, 1988 sonrası fonlann
kısmen, 1992'de de tamamen bütçeye aktanlmasıyla bu oran 1992'de %22'ye
inmiştir. Bu durumda ve ileride artan Toplu Konut İdaresinin konut açığı çözümüne
önemli bir katkı yapamayacağını ortaya koymaktadır.
SABİT SERMAYE YATIRIMLARI
A- Yüzde olarak
1995
1996
1997
Kamu....yüzde 0.4
yüzde 0.0
yüzde 0.7
Özel...yüzde 45.1
yüzde 43.1
yüzde 41.4
Toplam.yüzde 37.3
yüzde 35.0
yüzde 32.9
B- Milyar TL olarak
1995..
1996
Kamu
4.567
5.341
Özel
682.243
1.236.689
Toplam..686.910
1.241.030
1997
11.507
2.056.256
2.067.783
Konut sorununun çözümünde, alt gelir grubunun neredeyse tümüyle ihmal
edildiği ve bu gruplan gecekondu alanlarında kiracı olmak durumunda bırakıldığı
gözlenmektedir. İleride gecekondu alanları, sağlıksız kentlere dönüştükçe alt gelir
gruplarının bu alanda kiracı olarak oturabileceği alan olmaktan çıkacaktır. Ülkede
evsizler sorununun yaşanmaması için, mevcut finans kaynaklarının öncelikle
metropollere yığılan alt gelir gruplarının konut sorununun çözümüne ağırlık ver­
ilmelidir. (Öncelikle konut açığı saptanmış olun 18 ilimiz bulunmakta) Çözüm, alt
gelir gruplannın niteliğine bağlı (işsiz, geçici işçi, küçük esnaf, dar ve sabit gelirli)
olarak farklı finansman ve kredilendirme türlerini birlikte harekete geçirilmesine
büyük ölçüde bağlı gözükmektedir.66
Alt Gelir Gruplarma Konut Üreten Kurumlar
1- Belediyeler
2- Bayındırlık ve İskan Bakanlığı
3- Toplu Konut İdaresi
4- Kooperatifler
5- Arsa Ofisi (Arsa üretiyor)
6- T. Emlak Bankası (Finansman açısından kısmen
katılıyor)
•"66 DPT, Ö.İ.K. Raporu, A.g.k. 8 . 46
Alt gelir gruplarına konut üretimiyle ilgili yasal
düzenlemeler
1- Belediye Kanunu (15/68 mad.)
2- 775 sa. Gecekondu Kanunu
3- 1164 sa. Arsa ofici Kanunu
4- 2985 sa Toplu Konut Kanunu
5- 3320 sa. Memur ve İşçilerle Bankanm
Emeklilerine Konut Edindirme Yardımı Yapılması Hk. Kanunu
6- Kooperatifler Kanunu
7- Topu Konut Kanunu
Alt Gelir Grubunun Konut Sorununa Yönelik Çözümler
1- Kendi evini yapana yardım
2- Kredilendirilmiş konut
3- Gecekondu Önleme bölgeleri
Bu konuda detaylı yapılan ç a l ı ş m a , ' ' a l t gelir grubunun konut sorununun
çözümü için bu üç yöntemin birleşiminde ve yine bu üç yöntemin birleştirilerek
üretilecek projeler etrafında yukarıda adı geçen kurumların bir arada olmasına ve
finansman kaynaklarını yaratmalarına bağlı bulunmaktadır.
Türkiye'de mevcut konut miktarını ve mevcut hanehalkı ve nüfusa göre
sayısal yeterlilik derecesini kesin olarak belirtmek zordur. Çünkü bu konuda genel
sayımlar yoktur. 1984 yılında DİE tarafından "Bina Sayımı" yapılmasına rağmen bu
sadece belediye örgütünün bulunduğu yerleşim yerlerini kapsamakta, köyler
belediye kayıtlarında yer almadığı için gecekondular dışarıda kalmaktadır. Bu
sayımda tümüyle konut olan 3.515.104 yapı saptanmıştır.
Yine 1990 Genel Nüfus Sayımıma göre ülkemizde 56.473.935 kişi yaşamak­
ta ve bunlar 11.188.636 hanehalkı (aile) oluşturmaktadır. 1990 itibariyle konut
sayısının 5.365.855 olduğunu düşününürsek 4.737.806 ailenin de köylerde
yaşadığını gözönüne alırsak 1.084.975 ailenin gecekondu da oturduğunu ( ya da
evsiz olduğunu) söyleyebiliriz.
Konut sayısı nüfusa göre yetersizliğinin yanı sıra, konut mülkiyeti açısından da
olay değerlendirildiğinde konut edinme gereksiniminin ne ölçüye ulaştığı
anlaşılmaktadır. DıE kaynaklanna göre 2.422.707 hane halkının ki 1.917.449ÎU
kentlerdedir, kiracı durumunda olduğu görülmektedir.
Açıkça görülmektedir ki konut edinme gereksinimini belirleyen faktörlerden;
mevcut konut açığı ve mevcut kiracı sayısı dışında kalan diğer iki faktörü de ken­
tleşme süreci ve nüfus artış hızıdır.
Devlet özellikle kentleşme olgusuna önder olarak karışmayıp, sonradan devr­
eye girdiği için; Ne planlı bir kentleşme olabiliyor, ne de kuralları kanunca belirlen­
ip'' DPT, A.g.k s. 144. (Çalışma Grubu: İnankul. S, Sadık, O; Yardımcı, N. Vural F, Kay. K. Üzer. F.)
miş piyasa mekanizması işleyebiliyor. Kent dışı gelişen alanlar (gecekondular)
kentsel sistemle entegre olmak için sosyal hizmetleri sağlamak gibi temel konular­
la uğraşmak yerine kurdukları belediyelerle
öncelikle tapu sağalayarak
meşrulaşmayı gerçekleştirmek için çalışıyor. Bu durumda devlet ya popülist ya
polisiye tavırlar takınmak durumuda kalıyor.
Yine 1980'li yıllarda ülkemizde gecekondu sahiplerine dağıtılan ve planlı bir
şehirleşmeyi amaçlayan "Tapu Tahsis Belgeleri" gecekondu ticaretini geliştiren bir
araç olmaktan ileriye gidememiştir.
Yapı sektörünün uğradığı krizler ve özellikle de konut yapımlarında bitirmeme
ya da gecikme nedenleri üzerinde araştırma yaptığımızda;"'68
1)Yapı maliyetlerinin hızla yükselmesi
2) Kooperatifçilik sorunları
3) Faiz düzeylerinin hızlı yükselmesi
4) Hükümet politikalarındaki değişiklik
5) Ekonomik büyüme oranı düşüklüğü gibi faktörlerin etken olduğunu görüyoruz.
Şöyle ki;
a) Konut yapımcılar üretirken finansman sorunuyla, konut alıcılar ise kredi,
birikim ve gelir yetersizliği ile karşı karşıya kalmaktadırlar.
b) Ekonomide faiz getirişinin yüksek olduğu dönemlerde, birikimlerin konut
edinmek yerine, kirada oturup getirinin yüksek olduğu (vadeli mevduat, repo,
menkul kıymetler...) alanlara yatırımı tercih edilmektedir. Bu durum konut talebi
düşüşlerine yol açmaktadır.
c) Hükümetler, üretimi attırmak ya da talebi efektif hale getirmek için finans
sistemlerini çalıştırma ya da talebi efektif hale getirmek için finans sistemlerini
çalıştırma yoluna gitmedikleri zaman tıkanıklıklar ortaya çıkmaktadır.
d) Ekonomik büyüme dönemlerinde, normal konut taleplerinin yanısıra, yazlık
ev ya da ikinci ev talepleri de ortaya çıkarak sektörü olumlu yönde etkilemektedir.
e) Kooperatifler yasası, kooperatifleri üyelerine karşı öyle koruyucu önlemler
almıştır ki, bir ay aidatını ödeyemeyen çıkarılabilmekte, o güne kadar yatırdığı para
az bir faizle ve kooperatifin birikim durumu el verdikçe iade edilmekte, yapılan
ödeme tutanna oranla daha çok prim yapmış pay, başkalarına satılabilmektedir.
I.A.1 Konut Açığında Hızlı Nüfus Artışı ve Göç Olgusu
Konut üretiminin ülkemizde yeterli düzeyde olamamasında iktisadi büyümenin
yetersizliğinin yanında devletin konut politikalarının ihtiyaca cevap vermemesi
büyük rol oynamıştır. Konut açığı, özellikle 1950'lerden sonra konut talebinde
görülen hızlı artış, başlıca faktörlerdendir. 1927'lerde nüfusun yarıdan fazlası
şehirlerde yaşamaktadır.
"•68 Eriş, H; A.g.k S 13 (Yayınlanmamış Doktora Tezi)
""69 Tuna, O; İstanbul Gecekondu Önleme Bölgesi; İ.Ü. İktisat Fak. Yay. 391,1997
Yapılan araştırmalar, Türkiye'de doğdukları yerleri terkedenlerin çoğunun
kırsal yerleşmelerden olduğunu ortaya koymaktadır. Göç veren tarımsal kesimdeki
açık-gizli işsizlik ve gelir düşüklüğü göçlerin en önemli sebebini oluşturmaktadır.
Kırsal kesimdeki hızlı nüfus artış ve tanmda azalan marjinal randıman yasasının
geçerli olmasına ilave olarak tarımdaki teknolojik değişme bu sektörde sürekli iş
gücü fazlası ortaya çıkarmıştır. Bunun yanında tanm sektörünün ihmalide büyük rol
oynamıştır."'"^^
2000 YILINA GİRERKEN NÜFUS ARTIŞINDAN DOĞAN KONUT GEREKSİNİMİ
DÖNEM
TÜRKİYE
NÜFUSU
KENTSEL
NÜFUS
KENTSEL
KONUT
KESTİRİMİ NÜFUS
BEKLENEN
ARTIŞI (MİLYON)
KENTLEŞME TAHMİNİ
(MLY)
DÜZEYİ(%)
D.S
DB. DS.
DB.
D.S
DB.
DS.
1983-1990 50.6 56.9
25.2 25.2
50
63
2.3
0.46
10.5
1990-1995 56.9 64.5
35.7 45.3
63
70
2.2
0.44
9.6
1995-2000 64.5 73.0
45.3 54.8
70
75
2.1
0.42
9.5
6.6
0.44
29.6
D.B.
TOPLAM
KAYNAK. 1985 Genel Nüfus Sayım Sonuçlan, Prof. Dr. Cevat Geray
(IMO-TMH), Kent-Koop, 1982. Ankara
Yukarıdaki tablodan anlaşıldığı gibi 1990 yılına girerken ülkemizde kentsel
nüfus ile kırsal nüfus neredeyse eşitlenmiştir. (1983-90) arası konut ihtiyacı tahmi­
ni 2,3 milyon ve yıllık 460.000 civarında iken bu dönem sonrası acil önlemler de
alınmadığı için bu sayısal veriler daha çok artmıştır. (Kente göçlerin sonucu)
Daha global bir bakış açısıyla, dünya genelinde nüfus büy.üklüğü ve artış
hızlarına bakıldığında yine Türkiye'nin 1960-65 arası %2,46, (1975-80) arası %2,06
nüfus artış hızı ile gelişmiş ülkelerin, hatta Doğu Asya ülkelerinin (1.99-1.72)
arasındaki dünya ortalamasından bir hayli öndedir.
70 Balcı, Y; "Türkiye'de Konut Sorunu", İ.Ü İktisat Fak. Mec. 38/13-93, 1996 S. 300
KITALARDAKİ NÜFUS BÜYÜKLÜĞÜ, NÜFUS ARTIŞ HIZLARI VE TÜRKİYE
(1960-2000)
Nüfus (Milyon)
Dünya Toplamı
Gelişmiş Böl.
Az Gelişmiş Böl.
Afrika
Latin Amerika
Kuzey Amerika
Doğu Asya
Güney Asya
Avrupa
Okyanusya
S.S.C.B
TÜRKİYE
NÜFUS ARTIŞ HIZLARI
1960
1980
2000
1960-1965
1975-1980
3.037
9.45
2.092
275
216
199
816
877
425
16
214
28
4.432
1.931
3.301
470
364
248
1.175
1.404
484
23
205
44
6.119
1.272
4.847
853
566
299
1.475
2.075
612
30
310
66
1.99
1.19
2.33
2.48
2.80
1.49
1.94
2.40
0.91
2.08
1.49
2.46
1.72
0.71
2.08
2.90
2.45
0.95
1.38
2.22
0.40
1.47
0.93
2.06
1995-2000
1.50
0.48
1.77
2.90
2.02
0.70
1.02
1.72
0.24
2.09
0.44
1.76
KAYNAK: UNITED NATIONS, World Population Prospects 1980, Population
Studies, No: 78, New York 1981
HABITAT II tolantisi dolayısıyla hazırlanan Ulusal Rapor ve Eylem Planındaki
tahminlere göre; 2005 yılında Türkiye nüfusu 71.7 milyona çıkacaktır. Bu tarihe
kadar nüfusu 20.000'in üstüne çıkacak yerleşme merkezlerinde konut ihtiyacını
karşılayabimek için yıllık konut üretim kapasitesinin 1995'de 414.000'den başlayıp,
2000 yılında 500.000'e ve 2005 yılında 616.000'e ulaşmış olması gerekmektedir.
Bir hektara 20 konut yapılabileceği hesabıyla bu 10 yılın ilk beşinde 25 bin hektar
arsa üretilmesi gerekmektedir. Konut dışı kullanımlar için de bir bu kadar alanın
daha hazırlanması zorunlu görülmektedir. Nüfus artışına bağlı konut gereksinimi
üzerine ilgili kaynaklarda çok çeşitli tahminlerin yapıldığı ancak, tüm tahminlerin
yılda ortalama 300 bin konut üretilmesi gerektiği noktasında birleşebildiği görülmek­
tedir. 1927 yılında 13.648.279 olan ülke nüfusunun %24.2'si (3.305.875) şehirlerde
%75.8'i (10.348.391) köylerde yaşamakta iken, bugün kentleşme oranı %60'a
ulaşmıştır.
KENTLEŞME SÜRECİ
Toplam Ülke Nüfusu 10 binden Kentli Nüfus Net göç
oranı {%)
nüfusu(OOO) fazla yerleş.(OOO)
18.3
18.1
22.5
18.790
1950 20.974
1955 24.065
1960 27.755
1965 31.391
3.442
3.782
9.383
26.3
29.9
35.605
12.754
16.707
35.8
41.4
20.330
25.890
31.805
45.5
1945
1970
1975
1980
1985
1990
5.425
7.308
40.348
44.737
50.664
56.473
51.1
56.3
6.29
Tanım
Doğal
Değişme artma
14.7
55.0
51.2
49.5
12.8
17.6
18.8
57.5
19.3
52.5
15.9
46.7
46.4
44.9
12.1
11.7
11.8
(1995-2005)
Nüfus
Kentli nüfus
(000)
(000)
Kentsel yeni
Kentsel arsa
konut talebi(OOO) talebi (Hektar)
1995
62.171
37.854
414
20.700
1996
63.171
39.620
432
21.550
1997
64.186
41.469
448
22.400
1998
65.218
43.405
467
23.350
1999
66.267
45.430
448
24.400
2000
67.332
47.550
508
25.400
2001
68.184
49.368
528
26.400
2002
69.046
51.255
548
27.400
2003
69.920
53.214
570
28.500
2004
70.804
55.248
592
29.600
2005
71.700
57.360
616
30.750
KAYNAK: Habitat II. Ulusal Rapor Taslağı, Ekonomi Dergisi, 17.12.1995
22.4
32.2
31.2
31.7
23.2
31.6
41.2
41.9
43.3
Hızlı bir nüfus artışı ve kentleşme olgusu yaşayan Türkiye'de konut açığı hızla
artmaktadır. Bu nedenle konut sorununun çözümü giderek ağırlaşmıştır. Yıllar
içinde bu konu sadece kamu destekli programlarla çözülmeye çalışılmış, piyasa,
mekanizmaya dayalı etkin bir çözüm üretilemediği için kent çevreleri denetimsiz ve
sağlıksız kentleşme olan gecekondu bölgeleriyle çevrelenmiş bulunmaktadır.
I.A.2 Konut Fiyatının Gelire Olan Oranının Önemi: Konut Edinmeyi
Güçleştiren Bir Faktör
Konut sahibi olabilme olanağı, konutun bir üreticiden veya ikinci elden satın
alınması halinde en başta konut fiyatının gelirle olan ilişkisine bağlıdır. Türkiye'de
konut fiyatlarının, yıllık gelirinin katı olarak eriştiği düzey gerek Batı Avrupa ülkeleri
gerekse gelişmekte olan ülkeler ortalaması ile kıyaslandığında oldukça yüksektir.
İzafi kiranın gelire oranı da, bazı kentlerde yüzde 50'ler düzeyindedir. Konut piyasa
fiyatlarının gelire göre, diğer ülkelere kıyasla yüksek oluşu piyasa koşullarıyla
konut edinmenin güçlüğünü ortaya koymaktadır. Kooperatifler veya Toplu
Konut İdaresi gibi kuruluşlar yardımıyla konut edinenlerin ödedikleri bedeller, konut
piyasa fiyatından düşük düzeydedir. Bu nedenle konut sahibi olanların ancak dörte
biri, kredi kullanabildiğinden, konut almada kendi tasarrufları veya miras yoluyla
edinilen fonlar, dost çervesinden sağlanan borçlar önemli pay almaktadır.
Kredi kullananların büyük bölümünün geri ödeme taksitleri, gelirlerinin
%10'undan azdır. Bu koşullarda kooperatiflerin faaliyetleri ile ve konut kredilerinin
ödeme koşullanna uygun koşullarda verilmesi ile ancak konut edinme oranının arta­
bileceği görülmektedir.(1989 öncesi, kredilerde büyük faiz sübvansiyonu nedeniyle)
Ancak bu uygulama, yeni kredilendirme imkanlarını, giderek azaltmıştır.^
Kira ve Konut Fiyatlarının Gelire Olan Oranlarına
İlişkin Bir Karşılaştırma
(Kira/Gelir)
(Konut Fiyatı/Gelir)
Batı Almanya
0.18
4.6
Gelişmekte Olan İlkeler
0.20
3.1
Ankara, G. Antep, Manisa, Bolu
0,17 - 0,24
5.2 - 6.3
Kaynak: DPT. Ö.İ.K. Raporu, A.g.k S.35
Konut fiyatlarının, gelirine olan oranın yüksekliği piyasa koşullarıyla konut
edinmeyi güçleştirmektedir.
^'^^ DPT. Ö.İ.K. Raporu A.g.k. S. 35-36 ( Çalışma Grubu: Tünel, A. Dede; O, Öztekin, K; Yardımcı; N,
Işık.O; Akçay, Ş.)
LB. EKONOMİK POLİTİKALARDAN KAYNAKLANAN FAKTÖRLER
LB.1 Yüksek Oranlı ve Değişken Bir Yapı Gösteren Enflasyon
Ekonomimizin en belirgin olgularmdan biri enflasyondur; Enflasyon sürekli ve
yüksek oranlıdır. Nedenlerine ve bugüne kadar başvurulan mücadele yöntemlerinin
sonuçsuz kalmasınabakarak, artık yapısallaştığını düşünerek hareket etmek daha
sağlıklı bir yöntem olacaktır. Bilindiği gibi enflasyonun temelinde kamu borçlanması
yatmaktadır. Devlet bütçeleri açık vermekte, açıktan yapılan kamu harcamaları,
vergi ve diğer gelirlerle kapatılamayıp ya emisyon hacmi arttırılarak ya da iç ve dış
borçlanma yoluna başvurularak karşılanmaktadır. Devlet bütçeleri giderek borç ve
faiz ödeme planları haline gelmeye başlamıştır."'''^ jç borç ödemeleri 1995 yılı
itibariyle vergi gelirlerinin %143,9'una yükselmiştir. İç borçlann yanı sıra dış borçlar­
da çok yüksek düzeylerdedir. 1-^3
Ülkemizde enflasyonun kaynaklarını irdelerken; özellikle para arzıyla, kredi
sisteminin sağladığı fon akımlannın, reel mal ve hizmet üretiminin hacmiyle ahenkleşmemesi üzerinde de durmak gerekir.^''^ Mali sektör ile, reel sektörün birbirinden
kopması piyasa sisteminin oturmamış olmasından ve ekonomik alt yapı yetersiz­
liğinden ileri gelmektedir.
Son 15 yıldır ülkemizde yüksek ve değişken oranlı bir enflasyon yaşanmak­
tadır. Buna bağlı olarak faiz oranları da çok yüksek düzeylere ulaşmaktadır. (Bkz.
Tablo) Kuşkusuz enflasyon, tahrib ettiği alanların yanında, orta ve uzun vadeli
finansman sisteminin varlığına ihtiyaç duyan konut finansmanını da çok olumsuz
etkilemektedir. Enflasyon nedeniyle faiz oranları çok yükseldiği için, fonlar hem kısa
vadeye sıkışmakta, hem de çok yüksek faizle borçlanabilir fonlar tahmin edilmekte­
dir. Enflasyon hem konut alanı, (borçlanma yönünden, geri ödeme yönünden) hem
de kredi veren kurumların riskini arttırmaktadır.
Uludağ, İlhan; Türkiye Ekonomisi, MÜ, BSE Yay. iST. 1990, 8.292
1 ' ' ^ Ekonomist, 14 Temmuz. 1996
l ' ' ^ Kılıçbay, Ahmet; Türk Ekonomisi, T. İş Bn. Yay. 1 9 9 1 . S.325
(Enflasyon ve Faiz Oranları)
YILLAR
TFE
%
TEFE
YILLAR
M.B İSKONTO 0.
%
%
MEVDUAT
%
1965
1966
1967
5.9
1965
4.4
6.8
1966
1967
7.5
7.5
7.5
1968
1969
0.4
7.9
1968
1969
7.5
7.5
1970
1971
6.9
15.7
1970
1971
9
9
1972
11.7
1972
1973
1974
15.4
15.8
1973
1974
9
8.75
9
1975
1976
1977
19.2
17.4
27.1
1975
1976
1977
1978
1979
45.3
58.7
1978
1979
10
6
10.75
1980
1981
1982
1983
1984
1985
110.2
36.6
30.8
31.4
48.8
45
1980
1981
1982
1983
1984
26
31.5
31.5
48.5
52
52
7.33
8
26.5
45
45.33
1986
1987
34.6
27
30.5
50.3
43.2
1985
29.6
32
1986
1987
1988
63.3
70.5
64
60.3
52.3
1992
1993
66
70.1
66.1
55.3
62.1
1994
106.3
1988
1989
1990
1991
38.8
73.7
9
9
9
48
4
6
6
6
6
51.42
49.25
40.58
35
45
54
49.08
1989
1990
54
53.45
45
47.6
1991
45
62.93
1992
1993
serbest
serbest
68.74
58
121.3
1994
serbest
Kaynak: IMF International Financial Statistics, 1995 ve Alp.A; A.g.k S.147
64.58
87.79
I.B.2 Yüksek Faizle Yaplan İç Borçlanmalar
Devlet hem harcamalarını finanse etmek, hem de borçlarını ve faizlerini öde­
mek için başka bir kaynak yaratmadığı ve tasarrufa gidemediği için sürekli olarak
yeniden borçlanma durumunda kalmaktadır. Bu borçlanmalar yüksek faizle
yapılmaktadır. Devlet tahvili ya da hazine bonosu gibi kamu borçlanma araçları
piyasadaki en düşük riskli yatırım aracı olmanın yanı sıra en yüksek denilebilecek
düzeyde faiz kazancı sağlayan yatırım araçları olarak da dikkati çekmektedir.
Özellikle kısa vadeli kağıtların yıllık bileşik faiz getirilen çok yüksek olmaktadır.
Yani, borç bulma ihtiyacı zaman zaman paniğe dönüşmekte, riskin düşük olmasına
karşın yüksek oranlarda faiz ödenmekte, böylece kar-risk dengesi anlamsız bir
şekilde bozul maktadır.'•''5
Kamu borçları, ülkedeki makro ekonomik dengesizliklere de yol açmaktadır.
Kamu kesiminin mali sektörden giderek daha çok kaynak kullanmasıyla ekonomik
faaliyetlerin sürdürülmesi için gerekli kaynak miktarı sınırlı bir düzeye inmiştir.
Ayrıca mali sektörün, çoğu kez manipülasyonlarla oluşan kendi iç dinamiği de;
Değer dalgalanmaları, yüksek rant gelirleri, paranın belli vadelere bağlanarak
hareket yeteneğinin de zaafa uğraması gibi sonuçlarla da bu kopukluğu biçim­
lendirmekte, para temel fonksiyonlarından uzaklaşarak, neredeyse sadece bir üre­
tim aracı durumunda kalmaktadır. Sadece mali sektörde faiz ve rant üretiminde kul­
lanılmaktadır.
Yüksek faizler konut sektörünü ve konut kredilerini nasıl etkiler? Bu etkiler
olumlu ve olumsuz olmak üzere iki yönlüdür;''76
1) Sürekli yükselme eğilimi gösteren faiz oranları dolayısıyla, konut kredilerinin
faiz oranlarının sabit tutulması halinde, kredi verenler ve İDMD yatınmcılan zarara
uğrayacaktır. Uzun vade ile bağlanmış olan fonlar, piyasa faiz oranları
yükseldiğinde, düşük getirili kalacaktır. Bu durumda konut sektörüne ayrılmış olan
fonların aşınması, dolayısıyla tekrar aynı boyuttaki projeleri gerçekleştirmek için
yetersiz kalması sözkonusu olacaktır. Öte yandan yatınmcıların getirişi düşük kalan
bu menkul değerlerden çıkması, giderek ipoteğe dayalı menkul değerlerin
yatırımcılar açısından düşük verimli görünmesi bu sektörde fon akımının kesilme­
sine yol açabilir. Dalgalı faiz uygulanırsa, ipotek borçluları yükselecek taksitler
karşısında borçlarını ödeyememe durumuna düşebilecek, ipotek piyasasında kriz
doğabilecektir.
2) Öte yandan konut maliyetleri ve fiyatları sürekli yükselerek taşınmazlara
yatırım yapmayı, konut alımını ve konut alımı için borçlanmayı çekici kılacaktır.
Böylece; ipoteğe dayalı menkul değerler yoluyla finansman sağlama aşamasına
gelen bir ipotek (konut kredisi) piyasası, mali sektörden, ancak konut gereksinimi
' • ' ' S T B B . A . g . k . s.
11
176 Eriş, A.g.k. S. 3
kadar fon talep edecek bir otomatizme sahip olduğundan ve düzenli taksitlerle bu
fonu iade edeceğinden; Düzenleyici, hatta anti enflasyonist bir özellikte olacaktır.
Ayrıca enflasyona karşın yatırımcı bulabilecek ve yatarımcısına yararlı olacaktır
çünkü sonuçta taşınmazların güvencesi söz konusudur. Taşınmazlar, ipotek
piyasası, enflasyonist dönemlerde, koruma fonksiyonuyla ön plana çıkacaklarından
konut sektörünün enflasyondan yararlanma olasılığı daha fazla olacaktır.
Yüksek faizli, yüksek garantili, kısa vadeli ve hacimli devlet borçlarının
yapı/konut sektörü üzerindeki etkisi; ipoteğe dayalı menkul kıymetlerin'taşınmaz
garantisi avantajını gölgelemek; Kısa vadelerde elden çıkarılabilme özelliğini
kazanmasını ve yüksek getiri sağlamasını zorunlu kılmak gibi olumsuz yönde ve
birkaç tanedir.
I.B.3 Fon Kaynaklarının Yetersizliği
Ülkemiz gelişmekte ve kalkınmakta olan bir ekonomi olduğu için bir yandan
kaynak kıtlığı sorunu yaşanmakta, diğer yandan da bu kıt kaynakların yeterince
rasyonel kullanılamadığı görülmektedir.
Yıllardır süre gelen bütçe açıkları ve bunun giderek büyümesi, (kamu harca­
malarını karşılamayan kamu gelirleri, yeterince kamu geliri-özellikle vergilerin
yaratılmaması, kayıt dışı ekonominin varlığı), özel şirketlerin kısa vadeli borçlanma
oranının yüksekliği (Borç/toplam öz kaynak) oranının %50'nin altında kalması,
devletin tasarruf kurumları (özellikle SSK fonlan)'nın fonlarının erimiş olması ve bu
nedenle mali piyasalarda kurumsal yatırımcı olarak etkin bir fonksiyonda bulunma­
maları, yurt dışı fonlann ülkeye yeterli düzeyde kazanılmaması gibi nedenlerle fon
maliyeti yükselmekte, reel yatınm alanlan yerine mali yatırımlara yönelinmekte,
böylece kaynaklar rasyonel kullanılamadığı için bazı alanlarda israf edildiği gözlen­
mektedir.
I.B.4 Gelir Dağılımındaki Dengesizlik
Türkiye'de bireyler arasındaki gelir dağılımında büyük ölçüde farklılaşmalar
olabilmektedir. Bu dengesizlik bazen sektörler, bazen iş kolları bazen de iş yerleri
arasında görülebilmektedir. Ayrıca ücret politikalarının uyumsuzluğu dışında,
yatırım araçlannın getirilerinde görülebilen sürpriz uçurumlar dolayısıyla da gelir di­
limlerinin birinden diğerine geçiş mantıksal bir nedensellik olmaksızın mümkün ola­
bilmekte, dolayısıyla kısa zaman içinde, gelir yükseliş ve düşüşleri yaşanabilmektedir. Gelir dağılımındaki dengesizlik; Yani çok zengilerle çok fakirlerin bir arada
olması konut sektöründe farklı yönlendirmeler yapmaktadır. Özel yap-satçı konut
üreticileri-ve bazı kamusal toplu konut projeJeri yüksek gelir gruplarını hedef alarak
çalışmakta, yüksek karlar sağlamaktadır. Ayrıca konut kredileri, ödeme gücü olan
ve konuta rant amacıyla para yatıran bu kesim sayesinde yüksek faiz oranlarıyla
talep bulabilmektedir. Düşük gelir grupları; ev sahibi-kiracı çekişmesi içinde birikim­
lerini eritmekte, bir yandan da gecekondu girişimciliği ile rant vurgunu çalışmaları
yapmakatadır.i''7
Gelir düzeyinin garantisizliği, yani işsizleşme, borsa endeksinin düşmesi,
döviz kurlannın frenlenmesi gibi nedenler dolayısıyla gelirin birden belirsiz bir süre
için sıfırlanması, ya da birden yüksek gelirli bir iş fırsatı yakalamak gibi koşulları
konut birikim ve ödemelerinde krizlere ya da gerçekçi olmayan bireysel girişimlere
yol açmaktadır.
3) Daha az kredi ile daha fazla konut yatırımının gerçekleşebildiği görülmek­
tedir. Örneğin, Toplu Konut kredileri'nin GSYİH'daki payı yıllara göre % 0,20-89
arasında değiştiği halde, konut sektörünün ekonomiye katkısının %10'lara ulaştığı
belirtilmektedir.
4) Konut sektörünün diğer sektörler üzerinde yarattığı talep ve istihdam artışı,
ekonomik büyümeyi olumlu etkilemektedir. Dış kaynak gereksinimi düşüktür. Ayrıca
sosyal boyutu olan üretim yanında kamu kuruluşlarının da konut yatırımlarını
arttırmaları ekonomiye katkıyı daha da büyütecektir.
Konut ve konut alt yapısı sektörlerine yapılan yatırımların ekonominin
genelinde üretim ve istihdam yaratacağı etkiler, 1985 girdi-çıktı tablosundan hesap­
lanan üretim ve istihdam çarpanları yoluyla tanımlanmıştır.'•''8 B U çalışmada, 1992
yılı fiyatlanyla konut yatınmlannın 1985'te 40,142 trilyon, 1990'da 116.660 trilyon,
1997de 96.413 trilyon üretim artığı sağlandığı görülmektedir.(Bkz. Tablo)
Konut sektörünün istihdama katkısını ise şu şekilde açıklandığını görmekte
yiz; Konut sektöründe yapılacak bir milyonluk yatırım, 460 kişiye yeni iş olanağı
sağlamaktadır. Ayrıca, konut ve konut alt yapısı sektörlerinin üretime yaptıkları katkı
Konut Yatırımlarının Üretim Etkisi
YILLAR
TOPLU KONUT
KREDİLERİ
KONUT
YATIRIMLARI
(1)
1985
1986
1987
1988
1989
1990
1991
1992
3660
4258
5741
3427
2971
3029
3063
2582
17809
23450
32744
41967
44483
42634
37869
38446
(2)
19449
21887
30198
45805
57812
54870
47573
45347
(1992 fiyatları ile İUliiyar TL)
KONUT YATIRIMLARININ
ÇARPAN ETKİSİ
(1)
44998
59251
82734
106038
112395
90645
80514
81741
(2)
49142
55302
76301
115735
146074
116660
101146
96413
(*) Yeni GSYİH serisi
(**) Üretim çarpanı 1985-1989 için 2.5267, 1990-92 için 2.12612 alınmıştır.
(1) DPT konut yatırım serisi
(2) Araştırmada üretilen yatırım serisi
••77 ibid. s. 5
178 DPT. A.g.k. S. 207-8. İbid
GSYİH
765357
821215
88261
904653
912951
996213
1006345
1061642
K o n u t Y a t ı r ı m l a r ı n ı n İ s t i h d a m Etkisi
( 1 9 9 2 fiyatları ile m i l y a r T L . )
KONUT
TOPLAM
YILLAR TOPLU KONUT KONUT YATIRIMLARI KONUT YATIRIMLARININ
İSTİHDAM (000 İSTİHDAM
KREDİLERİ
İSTİHDAM ETKİSİ (")
(000 l<işi)
kişi)
(1)
(2)
(1)
(2)
Yatırımların İstihdam
etkisi (000 kişi)
(1)
(2)
Yaratılan İstihdamın
Toplammdaki Payı (%)
(1)
(2)
8205
8960
15360
723.4
1239
1353
8.07
8.81
10803
10083
15843
742.42
1631
1522
10.29
9.61
15065
19334
13912
16316
798.4
2277
2100
13.96
12.87
45805
21102
17768
847.4
2919
3186
16.43
17.93
44483
57812
20493
26634
17997
965
3094
4021
17.19
22.34
4271
42634
54870
10630
13680
18681
895 1601.867
2065
8.57
11.06
3678
37869
47573
9441
11861
18171
1791
7.83
9.85
3466
38446
45347
9585
11306
18462
946 1422.8339
943 1444.5133
1707
7.82
9.25
1985
5893
17809
1986
7292
23450
19449
21887
1987
7877
32744
30198
1988
3069
41967
1989
1866
1990
1991
1992
(*) 1985 1992 rakamları Ekim ayına aittir.
(**) istihdam çarpanı 1985-1989 için 0.40070. 1990-92 için 0.02767 alınmıştır.
(1) DPT kömür yatınm serisi
(2) Araştırmada üretilen yatırım serisi
İşte bu nedenle konut sorunu, gelir düzeyi düşük olan gruplann barınma
ihtiyaçlarının karşılanmasından kaynaklanmaktadır. Kendi imkanları ile bu
ihtiyaçlarını gidermek için toplumun, devletin desteğine muhtaçtırlar. Milli gelirden
adil bir pay almalarının sağlanması halinde bu ihtayaçlarını başkasının desteğine
gerek kalmaksızın giderebileceklerinden, konut sorununun çözümünde önemli bir
katkı sağlayacaktır. Adil bir gelir dağılımının sağlanması, gelir düzeyinin yük­
seltilmesi ve enflasyonist baskıların azaltılması ile mümkündür.
I.e. KONUT-YAPI SEKTÖRİ İLE EKONOMİ ARASINDAKİ İLİŞKİLER
Söz konusu ilişkiler basit bir akış şeması ile görülebilir. Bu şemaya göre konut
üretimini etkileyen faktörler; tasarruf, faiz, vergi, teşvik önlemleri ve kredilerdir.
Konut üretiminin ek istihdam yaratma gücü nedeniyle işsizlik azalacaktır. Banka
kredileri ise para arzını, dolayısıyla üretimi ve fiyatları arttırabilecektir. Eğer konut
üretimini kamu üstelenecek ve bu açık finansman ile karşılanacak ise fiyatlarda
önemli artışlar görülübelir. Ancak finansman ek vergi ile karşılanacak ise fiyatlar
üzerine yukarıda değinilen olumsuz etkileri görülmeyebilir. Finansmanını özel kesim
üstlenecekse ve ek kaynak mevcut değilse, banka kredilerinin veya verilen
teşviklerin konut sektörüne akması, kredi faiz oranlarının düşürülmesi gerekebilir.
Kredi teşviklerinin konut sektörüne kayması, bu kolaylıklardan yararlanmakta olan
diğer sektörleri olumsuz da etkileyebilir. Sorun bunlann tümünün ekonominin
bütünü içerisinde en iyi şekilde, bileşimde dengeleyebilmesidir. (Bkz. Şekil) ^'^^
"•^^ Uludağ, İ l h a n ; " Ülkemizde Konut Sorunun Ekonomik Sorunun Ekonomik ve Toplumsal Boyutları",
sempozyum: Konut Sorunu ve Çözüm Yollan, M.Ü. Ortadoğu Eko. Araş. Merkezi 1985 S.153-213
I.C.1 Konut Yatınmlannın Ekonomik Etkileri
1) Konut sektörüne 1 milyar TL'lik yatırım ekonomide 2,52 milyar TL'lik üretim
artışına neden olmaktadır. Örneğin 1851 yılında konut yatırımlan, ekonomide
yaklaşık 110 trilyon düzeyinde üretim talebi yarattığı hesaplanmıştır.""so
2) Konut sektörünün istihdama önemli bir katkı yaptığı bilinmektedir.
Ülkemizde toplam istihdamın %15-20 arası kısmı, konut sektörünce sağlanmak­
tadır.
KONUT YATIRIMLARI (MİLYAR TL)
YILLAR
KAMU
ÖZEL
1980
81
82
83
84
85
86
87
88
89
90
91
92
171
212
119
159
225
289
259
197
205
198
443
243
262
240
2715
1775
1860
1923
2092
2404
3287
4757
6141
6528
6004
5483
5552
5991
93
1
TOPLAM
TOPLAM
(1988 fiyatları) (cari fiyatları)
2887
1987
1980
2083
2318
2693
3546
4951
6345
6726
6446
5726
5813
|6171|
187
166
208
284
473
749
1462
2976
6346
10728
16115
23509
39433
63433
KONUT SEKTÖRÜNÜN
TOPLAM YATIRIM
İÇİNDEKİ PAYI (%)
1,52
13,3
13,2
13,1
14,4
14,3
16,1
21,2
26,3
1 28,2
25,1
23,0
23,5
24,4
KAYNAK: DPT. Ö.İ.K Raporu A.g.k 8.200
DPT. Ö.İ.K Raporu (Konut), S. 18 (Çalışma grubu; Türel. A; Tarık. B; Buntan. M; Güzel; A)
I.C.2 Yapı Sektörünün Ekonomideki Önemi
Yapı sektörü ekonomide likit sektörlerden biri olarak kabul edilmekte olup, bu
sektördeki üretim, diğer sektörlerde yapılan yatırımlann bir fonksiyonu olarak da
değerlenmektedir. Birçok yatırımın genellikle inşaatla ilgili olması nedeniyle sektör,
ekonominin genel durumundan çok olumlu etkilenmektedir. Sektörde kullanılan
sanayi ürünlerinin oranı %30'u ve çeşitliliği de 300'ü aşmaktadır. Bu nedenle sek­
tör, sanayi ürünlerinin kullanımında önemli bir potansiyele sahiptir. Sektörün
hareketlenmesi, imalat sanayiini canlandırmaktadır.""81
Yapı sektörüne bağlı çok sayıda alt sektör, sektöre sağladıkları girdi oranında
sektörden etkilenmektedir. (Bkz.Tablo) Dayanıklı tüketim eşyası sektörünü, konut
üretimi artışından önemli ölçüde dolaylı etkilenmektedir. 300'e yakın ürünün bu sek­
tör için üretildiği DPT tarafmdan belirtilmektedir. Konut yatırımlarının 1993 itibariyle
toplam yatırımlar içindeki payı %24,4'tür. Bazı dönemlerde bu payın (1989'da)
%28'leri aştığı görülmekte olup son 10 senedir payın % 24-25 civannda sürdüğü
belirtilmektedir.
GSMH ve Yapı Sektörünün
Büyüme Hızları
Dönem
Konut
Yapı
Sektörü
1991
1992
1993
1994
3.çeyrek
2.4
2.5
2.8
2.9
3.0
1.1
6.0
6.9
2.9
-0.3
(D.İ.E)
GSMH
0.9
6.0
7.5
4.3
-7.9
Yapı Sektörünün
GSMH İçindeki Payı
Yıllar
%
1983
1984
1985
1986
1987
1988
1989
1990
1991
TSKB. Sektör Raporları
•"81 DPT, 1938 yılı programı, Ankara, S. 227
5.8
6.0
6.6
6.6
3.5
6.5
6.1
5.5
5.4
Yapı Sektörünün Etkilediği Alt Sektörler
Sektörler
Sağladığı qirdi (%)
Demir-çelik
Çimento
Kereste
İnşaat toptan ve pekarende Tic.
Seramik
Karayolu taşımacılığı
18.30
13.50
11.20
10.84
10.22
9.75
Taş Ocakları
3.77
Banka, sigorta ve kooperatif
Mobilya ve mefruşat san.
Elektrikli makineler
Cam
Metal Eşya
2.95
2.93
2.92
2.50
1.86
1.63
1.43
Diğer kimyasal maddeler
Denizyolu taşımacılığı
Petrol arıtımı
Motorlu kara ulaşım araçları
Kişisel ve mesleki hizmetler
Diğer sektörler
Kaynak: DİE; (Capital 4195)
1.26
1.23
1.17
2.66
ülkemizde gerek gizli, gerek açık işsizlik oranı yüksek olduğu için yapı sek­
törünün bu yönden çözüm getirici olduğu bilinmektedir. Çünkü bu sektörde kalifiye
olmayan iş gücü de geniş ölçüde istihdam edildiği için, önem kazanmaktadır. Ayrıca
bu sektörde istihdamın yurt çapında, kısa sürede sağlanabilmesi ve sermaye kat­
sayısının düşük olması, işsizliği azaltmak açısından da yararlı olmaktadır. Halbuki
başka bir sanayi dalında, ya da hizmet sektöründe hem istihdam edilecek kişi
başına yüksek tutarlarda yatırım gerekmektidir. Ayrıca bu sektörler uzun bir kuruluş
süresi de gerektirdiğinden yapı sektörü vasıflı-vasıfsız her türlü iş gücüne kısa
zamanda kolaylıkla yeni iş olanakları yaratmaktadır. Bu sektör halen yurt dışında
yüzbine yakın bir istihdamı da yurt dışı şantiyelerde istihdam etmektedir.
II.KONUT FİNANSMAN SİSTEMİNİN BAŞARI KOŞULLARI
A. Konut Finansman Sisteminin Amaçları
1. Konut satın alımı, üretimi, ıslahı ve kiralanmasını kolaylaştırmak
2. Orta ve düşük gelirli gruba bu imkanları öncelikle sağlayabilme
B. Konut Finansman Sisteminin Başarı Koşulları
I. Fon Kaynak-Kullanım Dengesi Yönünden
1. Hedef fon kaynaklarının belirlenmesi,
2. Uygun finansal yöntemlerin belirlenmesi,
3. Uygun finansal araçların belirlenmesi,
4. Fon toplama ve dağıtımında, etkinlik ve verimlilğin
sağlanması
5. Finansal yöntemlerin enflasyonla mücadele yeteneğinin
bulunması,
6. Geri ödenmeyen konut kredilerin payının düşük düzeyde olması
II. Konut Finansman Kurumları Yönünden
1.Hukuki statüleri (özel-kamusal kurum payları)
2. İdari prosedürlerinin etkinliği
3- Orta ve uzun vadeli konut kredilerinde uzman kurumların
finans sisteminde yer alması
4. Faaliyetlerinin etkinlik ve verimlilik düzeyinin
yeterli olması
5. Konut finansmanında uzman kurumların piyasadaki payları
ve etkinliği
III. Hükümetin İzlediği Konut Politikası Yönünden
1. Hükümetin net olarak ulusal konut politikasını belirlemesi;
2. Bu amaçla, konut finansmanı için;
a) Yeni fon kaynakları aramalı ve yaratmalı
b) Mevcut fon kaynaklarını bir oranda konuta yönlendirmeli,
c) Mevcut tasarrufları konuta özendirmeli,
d) Alternatif konut finans sistemlerini incelemeli ve
politikadan bağımsız olan yöntemi tercih etmeleri,
3. Geleneksel konut finansman sistemi ve geleneksel kredi piyasası dışındaki
uygulamalar arası boşluğu giderecek yeni finansman sistemlerini yaratmak
zorundadır.
4. Bu amaçla yeni bir borçlandırma, kredilendirme sistemi (ipotek bankacılığı)
organize edilmeli, gerek bu kurumlar gerekse geleneksel finansal kurum­
larca ipoteğe dayalı menkul kıymetler ihraç edilmeli, böylece orta ve uzun
vadeli ipotek kredilerinin tekrar kaynak olarak bu kurumlara dönmesi
sağlanmalı (gerekli yasal düzenlemelerin yapılması)
5. Devlet, özel sektörü; konutta uzmanlaşmış finansal kurumları
desteklemeli (vergi mevzuatı, bürokrasi vb.)
6. Konut finansmanında uzmanlaşmış kurumların, gelişmiş olduğu
ülkelerde devlet, ikincil ipotek piyasasını (ipoteklerin
ipoteği piyasası), konut finansman sistemine dahil etmelidir.
7. Finans sisteminin darboğaza girmemesi için enflasyondan
kaynaklan korumak, (endeksleme sistemi) düşük gelir grubu için bu konu
da sübvansiyon yapmalı,
8. Düşük ve orta gelir grubuna, konut edinmede öncelik vermeli,
ilgili programları, uygulamalan sübvansiyonla desteklemeli,
9. Tüm bu konularla ihtiyaç duyulan ilgili yasal düzenlemeleri kısa sürede
tamamlamalı,
10. İstikrarlı ekonomik politika ve ılımlı bir enflasyonu koruyucu önlemler
almalı ve uygulamalı.
IV. Diğer Faktörler
1. Geleneksel ve ikincil ipotek piyasalarının geliştirilmesi,
2. Konut üretiminde yeterli düzeyin sürdürülmesi,
3. Yeterli ve sürekli konut talebi için gerekli gelir düzeyine ulaşılması,
4. Konut finansmanında iç kaynaklar yanında dış kaynakların
uluslararası kurumların değerlendirilmesi.
III. KONUT FİNANSMAN POLİTİKASININ TEMEL İLKELERİ
A. Fon Kaynaklarının Kullanıma Yönelik İlkeleri
1. Ulusal konut programlarının hazırlanmaları, uygulanmaları süreklilik kazanmalıdır.
2. Potansiyel finansman kaynaklan, çeşitli bileşimlerle kullanılmalıdır:
a) Hazineden bu amaç için tahsis edilecek genel ve özel amaçlı fonlar,
b) Bu amaçla hisse senetleri, tahvil ihracı ve satışları,
o) Bankalar, tasarruf bankaları, sandıkları, kooperatifler
sigorta, emekli sandıkları, vb. sağlanacak krediler,
d) Özel sektöre, bordro veya karları üzerinden konulacak
3.
4.
5.
6.
7.
8.
zorunlu katılma tasarrufları
e) Konut edinmek isteyenlerin tasarrufları,
f) Dış finansman kaynakları,
Finansman sistemi kurulduktan sonra, kendi kendine besler, döner hale gelmelidir.
Finansman sisteminin kuruluş masrafları, işletme sırasındaki nakit akışı
zamanlama ve aşamalar olarak belirlenmelidir.
Hükümetin konut üretimi ve geliştirilmesine ayırdığı fonların yeterli olması
ve istikrarlı akışının sağlanması (Ayrılan gelirlerin yeterli olması,
konut sorununa verilen önceliğe bağlıdır)
Bu amaçla sermaye piyasasından fon, kaynak sağlanmalıdır. (Gelişmekte
olan ülkelerde bu piyasa ya yoktur, ya da yetersizdir. En azından kamu
tahvillerinin bazı kurumlarca zorunlu alımının sağlanması, kamusal konut
programının-düşük gelirliler için-maliyetini düşürmektedir. Örneğin belli bir
süre ücretlerden kesilen meblağlar hem genel tasarruf düzeyini
yükseltmiş, hem konut üretimi için ek finansman sağlamıştır).
İpotekli krediler ile konut elde etmek imkanı, daha çok orta ve yüksek gelir
grubuna yönelik olmaktadır.
Enflasyonun etkin olduğu ülkelerde, tasarruflar ve ipotekler garanti edilirse,
(fiyat endekslerine bağlanması), hem fertler hem de sigorta şirketleri,
emekli sandıkları, finans şirketleri (kamu ve özel) bu alana kaynak
ayırabilmektedir.
B. Dış Fon Kaynaklarına Yönelik İlkeler
1. Dış kaynaklı krediler kullanımı (yeni konut politikası çerçevesinde gerekli
tasarruf ve kredi (fon) kurumlannın kuruluşu için sermaye temini amaçlı da olabilir).
2. Dış fon kaynaklannın desteklediği, düşük gelirler için toplu konut arsalarının
hazırlanması, projelerin finansal açıdan desteklenmesi,
3. Gecekondu bölgelerine, alt yapı götürülmesine yönelik kullanımı,
4. Toplu konut üretiminde dış kredilerin kullanımı,
5. Menkul kıymetleştirme yapan ipotek finans kurumlarına garanti verilmesi
amacıyla kullanımı.
C. Özel Kesim Fon Kaynaklarına Yönelik İlkeler
1. Özel kesim fon kaynaklarının toplanıp, birikmesine yardım için kamu
kaynaklarının bir kısmı teşvik tedbirlerine ayrılmalıdır.
2. Özel kesimin düşük ve orta gelirliler için yapacağı konut
üretimine özendirici teşvik tedbirleri alınmalıdır.
3. Özel kesimi teşvik için;
a) Devlet yapı malzemesi üreten tesisler güçlendirilmeli,
b) Devlet, özel kesimin yapacağı toplu konutlar için de
hazır arsa üretebilmeli,
c) özel kesimin konut ürettiği bölgelere okul, poliklinik vs.
sosyal tesis yaparak, bölgeyi cazip hale getirmesi,
d) Devlet, ipotekli kredilerin faizlerini vergiden düşme (inşaat sırasında
gayrimenkul vergisinden muaflık vb.) gibi vergi kolaylığını sağlayabilmesi.
D. Orta ve Düşük Gelir Gruplarına Yönelik İlkeler
1. Belli bir bölgede, topluca yaşayan düşük gelirlilerin gönüllü tasarruflarını
arttırmada etkin bir yol olan k^falet birliklerinin kurdurulmasının teşviki,
konut kredisi alan hane halkının müteselsilen, birbirine kefil olmasını sağ­
lanması.
2. İkincil ipotek piyasası ve menkul kıymetleştirme yoluyla uzman finans
kurumlarının, düşük gelir grubuna kredi açma riskini yüklenmelerinin
sağlanması,
3. Devletin konut alanına ayıracağı kaynaklar öncelikle,
a) Düşük maliyetli konutların süvansiyonunda,
b) Bunlann yönetim giderlerinde
c) Orta ve düşük gelir grubuna yapılan konutlardaki gönüllg tasarrufu yöne­
tecek tasarruf ve ipotek sigortalarının teşvikinde kulanılabilir.
4. Düşük gelirli hane halkına açılan krediler, konut-ipotek finans kurumları
dışındaki bankalara göre fazla risklidir. Bu nedenle bu tür krediler açmazlar.
Bazı ülkelerde bu tür kredilerdeki faiz ve genel masrafı karşılayan sübvan­
siyonlar verilmektedir.
5. Eğer bu sübvansiyon için yeterli kaynak yoksa, en azından bu hane halk­
larına yasal yapısı garantili arsa dağıtıp, zorunlu alt yapı tesisi götürülebilir.
6. Gerçek gelirlerinin düzenli olarak yükseleceği hesaplanan ailelere değişik
bir finans sistemi uygulanabilir; geri ödemenin ilk yıllarında faiz sübvansi­
yonu yapmak, sonra giderek bunu azaltmak, ilerideki yıllarda taksit tutarını
arttırarak vade içinde sübvansiyonu geri almak gibi.
7. Yukarıda finans yönteminin ayrıca "önce kiralık, sonra satılık" konutlar
projesinde uygulanabilirliğinin sağlanması "gayrimenkul finansal
kiralama-leasing" tekniği.
8. Uygulanacak sübvansiyonları, orta ve düşük gelirli grupların gönüllü tasar­
ruflannı özendirecek etkiye sahip olmalıdır. Sübvansiyon verilen konut pro­
jelerinde amaç, (ideal konut) değil, belli bir standarda sahip, ancak hane
halkının ödeme gücüne uygun konutlar ve maliyetleri olmasına dikkat
edilmelidir.'"82
182 Bu konuda Bkz. Uludağ, İlhan; "Alternatif Konut Finansman Modelleri" Yıldız Üni. Sempozyum,
Kurum 1991 S. 229-30; DPT Ö.I.K. Alternatif Konut Finansman Sistemleri Ankara. 1989
III.A GELİŞMEMİŞ ÜLKELERDE KONUT FİNANSMANINI
ENGELLEYEN FAKTÖRLER
1. İpotekli konut kredisi veren finansal kurumların bilançolannda ayırdığı
fon miktarını aşan, kredi talebiyle karşılaşmaktadırlar.
2. Karşıladıkları taleplerin bir kısmı, sonra (eğer enflasyon varsa) geri ödeme­
lerde aksamaya, tıkanmaya yol açmaktadır.
3. Bu sistemden daha çok yüksek ve orta gelir grupları yararlanmaktadır.
4. Büyük ölçüde devlet sübvansiyonuna ihtiyaç duyulmaktadır,
5. Devlet desteğinden doğan bu konudaki borçlara, siyasi tercihlerle
bazen takibinden dahi vazgeçilmektedir.
6. Devletin konut sübvansiyonu için ayırdığı fonlar, siyasi tercihlerle
bazen başka alanlara kaydırılmaktadır.
7. Yasal düzenlemelerde ve uygulamalarda çok sık yapılan değişiklikler,
sistemi olumsuz etkilemektedir.
8. Devlet kaynaklarını tamamen toplu konut üreterek konut sorununu
çözmeye çalışması, halkın bu konudaki konut üretim gücünü, motivas­
yonunu olumsuz etkilemektedir.
Gelişmekte Olan Ülkeler İçin Konut Finansmanında
Uluslararası Kurumlar
1. Avrupa İskan Fonu (Avrupa Konseyine Bağlıdır. Türkiye kurucu üyesidir)
2. Birleşik Devletler Uluslararası Gelişme Kurumu Konut Ofisi
(Office of Housing of US Agency for international Development)
3. Dünya Bankası (The World Development)
4. Uluslararası Finans Kurumu (International Finance Corporation)
5. Birleşmiş Milletler (United Nations)
IV ALTERNATİF KONUT FİNANSMAN SİSTEMLERİ, KURUM VE ARAÇLARI
YÖNÜNDEN TÜRKİYE'NİN KOŞULLARININ BELİRLENMESİ
Bu kısımda, çalışmamızın bundan önceki bölümlerinde gerek dünya ve
gerekse Türkiye açısından çok detayda incelemeye çalıştığımız konuları,
Türkiye'nin sahip olduğu konut finansman sistemi, kurumları (kamusal-özel ser­
mayeli) ve finansal araçlan, yine bu konuda yapılacak önerilere geçmeden önce
kısaca tesbitine ve hatırlanmasına çalışılmıştır.
IV.A ALTERNATİF KONUT FİNANSMAN SİSTEMLERİ VE TÜRKİYE
I. Direkt Finans Sistemi (Direct Route) (Creative Financing)
Konut Satın almak isteyenleri fon fazlası olanlardan borçlanma yoluyla fon
temin etmeleri yöntemidir. Her ülkede görülen bir tekniktir.
II. Mukaveleye Dayanan Finans Sistemi (Contractual Raute)
Potansiyel konut alıcılarından mukaveleye göre belli bir süre ön birikim
sağlanacak, krediye hak kazandırmak esasına dayanan bir yöntemdir. Almanya'da
özel sermayeli kuruluşlar (Bausparkssen) Konut Tasarruf Kurumları ve Fransa'da
yarı özel ve kamusal tasarruf kurumları olarak uygundur. Ülkemizde halen böyle bir
uygulama yoktur.
ili. Mevduat Finans Sistemi (Deposit Financing System)
Kısa vadeli mevduatların, genel veya konut finansmanında uzmanlaşmış fon
kurumlarınca (ticaret bankaları, tasarruf bankaları ete.) orta ve uzun vadeli konut
kredilerine dönüştürülmesine dayanan bir yöntemdir. Dünyada gelişmiş finans sek­
törü olan ülkelerde yaygındır. Çok çeşitli finans (konut alanında) kurumlanna sahip­
tir. ABD'de Tasarruf ve Kredi Birlikleri (Saving and Loan Asso). Tasarruf Bankaları
(Mutual Saving Banks ect). ve İngiltere'de Yapı Toplulukları (Building Societies) bu
konuda önde gelen uzman kuruluşlardır.
IV. İpotek Bankacılığı Finans Sistemleri( Mortgage Banking)
Verdikleri konut (ipotek) kredilerini sigortalayan ve bunlara dayalı menkul
kıymet (ipoteğe dayalı) ihraç edebilen, bu yoldan tekrar kendini finanse edebilen ve
mevduat kabul etmeyen bankacılıktır. İpotek bankacılığı, ipotek sürecini her açıdan
yürütür. Kredilendirme fonlama, fonların satışı. Kredi hizmetleri gibi.
a) 1. Fonksiyon; (originating prosess) Kaynak krediyi bulma ve ipotek
kredisi olarak konut alıcılarına sunma çabalarının yapıldığı süreçtir.
b) 2. Fonksiyon; (funding process) Verilen ipotek kredilerini ya kredi
paketi (havuzu) olarak satmaya hazırlamak veya başka bir havuza
satmak, ya da ipoteğe dayalı menkul kıymet ihracı işlemlerini hazırla­
mak, böylece tekrar kendini finanse etme çabalarında bulunmaktadır.
c) 3. Fonksiyon (credit selling); Ya hazırlanmış ipotekle kredi paketini
doğru zaman, doğru yatırımcıya satmak, ya da ihraç edilmiş ipoteğe
dayalı menkul kıymetleri satmaktır.
d) 4. Fonksiyon (servis process) Bankanın tüm bu işlemlerle ilgili sürekli
hizmetleri olup, yasal işlemler, fon toplama rapor düzenleme, veri iş­
lemleri vb. gibi alanları kapsamaktadır.
İpotek bankaları, mevduat kabul etmeden, konut satın alanlar ile ipotekli
krediye veya bunlara dayalı menkul kıymetlere yatırım yapanlar arasında finansal
aracılık yapan kurumlardır.
Genellikle ABD ipotek bankaları yine mevduat kabul etmeden kaynak bularak
ipotekli konut kredileri vermekte, bunları sigortalamakta ve açılmış bu kredileri
(havuz yaparak) kurumsal yatırımcılara satarak tekrar fon kaynağı elde etmektedir,
üzerlerinde kredi tutmayan finansal kurumlardır. İsveç'te ise konut finansmanı, hem
kamu kesimi, hem de ticaret bankaları, tasarruf bankaları, ve ağırlıklı olarak ipotek
bankalarınca gerçekleştirilmektedir. (Daha önce ilgili bölümde incelenmiştir)
Bu kurumların aktiflerinde %80'lere varan ipotek kredileri, pasiflerinde de aynı
oranlarda İpoteğe dayalı tahviller yer almakta, bu ise onların ipotek bankacılığında
uzmanlaştığını açıkça göstermektedir. Türkiye'de ipotek bankacılığı uygulamasına
halen geçilememiştir.
V. Kamu Konut Finansman Sistemi; Hükümetlerin özel programlarla kamu
kaynaklı gelirlerle finanse ettikleri konut finansman yöntemidir. Ülkemizde bu yön­
tem T.Emlak Bankası ve Toplu konut Fonu uygulamalarıyla uygulanmaktadır.
(Bu konular, çalışmamızın II. III. IV bölümlerinde detayda incelenmiştir)
IV.A.1 Türkiye'de Uygulanan Konut Finans Sistemleri
I. Direkt Finans Sistemi (Yaratıcı Finans Tekniği) (Direct Route)
Ülkemizde son derece yaygındır. Bir araştırmaya göre (Piar.1991) konut
sahibi hanehalkının %27'si miras yoluyla, %22.7'si yakınlarından aldıklan ödünçler­
le konut sahibi olmuşlardır.
II. Mukaveleye Dayanan Finans Sistemi (Contractural Route)
T.Emlak Bankası 1988 yılına kadar yapı tasarruf hesabı açtırarak, belli bir
Toplu Konut İdaresi'de 1 yıl, tasarrufu hesapta tutarak ferdi konut kredisi açtırmıştır.
Halen bu sisteme Yapı Tasarrufu Sistemi adı altında tekrar dönüş çalışmaları
yapılmaktadır.
III. Mevduat Finans Sistemi (Deposit Financing System)
Ülkemizde hiç uygulanmamıştır. Çünkü bu sistemin ihtiyaç duyduğu uzman
finans (konut kredilerinde) kurumları bulunmamıştır. Tasarruf ve Kredi Finans
Kurumları (Saving and Loan Asso.. Mutual Saving Banks, Credit Unions, Building
Society vb) Sadece kamusal sermayeli T.Emlak Bankası vardır.
Gelişmiş ülkelerde ticaret bankaları (Commercial banks)da ipotekli konut
kredilerinde önemli bir paya sahiptirler. Bizde de halen ticaret bankaları VDMK kap­
samında kısa vadeli (en çok 3 yıla kadar), yüksek faizli, yüksek gelir grubuna hitap
eden konut kredileri açmaktadırlar. Bunlar ipotekli konut kredileri niteliğinde değildir.
Ancak bu niteliği kazanmaya yönelik çalışmalar yapılmalıdır. Bugün ticaret
bankalarınca inşaatı tamamlanmış konut satın alınması için açılmakta olan (VDMK
kapsamında-tüketici kredileri altında) ve konut bedelinin %80'ine kadar ulaşan mik­
tarda ki, ödeme koşulları nedeniyle yüksek gelir grubuna hitap eden bu kredilerin,
iki endeksli kredi sisteminin kullanılarak, orta gelir düzeyindeki aileler için de
erişilebiir bir hale getirilmesi gerekmektedir.
IV. İpotek Bankacılığı (Mortgage Banking)
Ülkemizde hiç uygulanmamıştır. Sadece T. Emlak Bankası, gayrimenkul ser­
tifikası ihraç eden tek kurumdur, (ipotek bankası gibi) Ancal ipotek bankacılığının
(bir önceki kısımda kısaca açıklanan) diğer önemli fonksiyonlarına halen sahip
değildir. Daha çok ipotekli kredilerde uzmanlaşmış, mevduat kabul eden, ipoteğe
dayalı menkul kıymet ihraç eden Tasarruf ve Kredi Birlikleri (Saving and Loan Asso.
Saving Bank..), Tasarruf Bankaları vb'nin fonksiyonlarına sınırlı ölçüde sahiptir
denilebilir
IV.A.2 Konut Finansman Kaynal<ları Ve Türkiye
I. Yurtiçi Kamu Kaynakları
1. Kamu Konut Programlan
2. Kişilere veya kurumlara faizle uygun koşullarda borç
vermek.
II.Yurtiçi Özel Kaynakları
1. Tasarruf ve Kredi Kuruluşları (örneğin Saving and Loan Asso. ve ete)
2. Yapı Topluluklan (örneğin Building Societies vb.)
3. İpotek Bankalan (Mortgage Banking)
4. Ticaret Bankaları (Commercial Banking)
5. Yapı Kooperatifleri
6. Konut Şirketleri
7. Emeklilik Fonları (Pension Funds) ve Sigorta Şirketleri
8. Kişisel Tasarruflar (Serbest ve Zorunlu)
Türkiye'de Konuta Açılan Kredilerin Kaynakları
I. Toplu Konut Fonu
II. Bankalardan (T.Emlak Bankası ve Ticaret Bankaları) alınabilen krediler.
III. Taahhüt şirketleriyle, müteahhitlerin kullandırdıkları krediler.
IV. Vatandaşların kendi birikimleri
Türkiye'de Konut Finansmanına Katkıda Bulunan Kamu
Kurumlarınca Üretilen Konutlar (1993e kadar)
Finans kurumlan
T.Emlak Bankası
Sosyal Sigortalar Kurumu
OYAK
Bayındırlık ve İskan Bak.
Bağ-Kur
Toplu Konut İdaresi
Uygulama Dönemi
1947-1992
1962-1987
1963-1992
1966-1988
1975-1980
1984-1992
Kaynak. O.İ.K Raporu, DPT 1996, S.61 (Konut)
Üretilen Konut Sayısı
57.071
233.289
55.248
893.050
7.412
885.638
Türkiye'de Konut Finans Sisteminde Yer Alan Geleneksel
Finans ve Sermaye Piyasası Araçları
I. İpotekli (konut) kredileri
II. VDMK kapsamında konut kredilerinin (tüketici kredileri kapsamında)
menkul kıymetleştirilmesi.
III. Gayrimenkul Sertifikalan
IV. Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları kredilendirmeleri ve ipoteğe dayalı
menkul kıymetlere yatınmlan
V. Gayrimenkul Yatırım Fonları ve katılma belgeleri (Yasal olarak mevcut).
(Bu konularla ilgili bilgiler, birinci ve beşinci bölümde detaylı verilmiştir.)
Türkiye'de Konut Finansmanında Kurumsal
ve Kamusal Olmayan Sektörler
I. Kurumsal Olanlar
1. Bayandırlık ve İskan Bakanlığı
2. T.G. Arsa Ofisi (*)
3. Sosyal Güvenlik Kurumları ve Dayanışma Sandıklan,
4. Toplu Konut İdaresi
5. Bankalar (T.Emlak Bankası ve Ticaret Bankaları)
6. Sigorta ve Reasürans Şirketleri
II. Kurumsal Olmayanlar
1. Konut müteahhit şirketleri
2. Yapı Kooperatifleri
3. Hane halkı, fertler
( ) T.C. Arsa Ofisi Valilik ve Belediye, uydu kent şeklinde veya gecekondu önleme bölgesi amacıyla
geniş arazileri belli bir süre ve koşullarda, uygun ödeme planlarıyla konut yapmak üzere satma
yetkisine sahiptirler. 1980'li yıllardan sonra, arsa üretip tahsis etmek amacıyla belli bir fon toplamış
(yaklaşık 50bin kişiden) ancak ondan sonra bu konuda başka bir adım atılamamıştır.
YEDİNCİ BÖLÜM
TÜRKİYE İÇİN ALTERNATİF KONUT
FİNANSMAN SİSTEMİNE İLİŞKİN YASAL
DÜZENLEME VE DEĞİŞİKLİK ÖNERİLERİ
I.BANKACILIK SİSTEMİ ARACILIĞIYLA
KONUT FİNANSMAN SİSTEMİNE KATKILAR
(Yasal Düzeneleme ve Değişiklik Önerileri)
LA TİCARET BANKACILIĞI AÇISINDAN
1. Mevcut Ticaret bankalarının doğrudan konut kredisi vermelerini
engelleyen bankalar kanunun 5. mad.nin değiştirilmesi ihtiyacı ve bunun
yanında alınması gerekli diğer önlemler.
a) Açıklama: 1958 yılında Bakanlar kurulu kararı ile T.Emlak ve T. Öğret­
menler, T.Vakıflar Bankası dışındaki bankaların konuta ilişkin kredi açmaları yasak­
lanmış, 1979'da ise tüm bankalara konut alıcısına kredi açabilme yetkisi
tanınmıştır. Esasen 1979 öncesi dönemde, bankaların bu amaçla daha ucuz ve
daha uzun vadeli konut kredisi vermek yönünde, karlı olmaması nedeniyle pek
istekli olmadığı görülmektedir(Öğretmenler Bankası hariç olmak üzere).
Bununla beraber 1989'dan itibaren Pamukbank 1990'dan sonra ise İmar
Bankası, Dış Bank'ın 1991'de ise T. İş Bankası, Akbank, Halk Bankası, Yapı ve
Kredi Bankası VDMK kapsamında (bireysel kredi kapsamında) konut kredisi ver­
meye başladıkları görülmektedir. Bu yaklaşımda ve bu dönemde ticaret kredilerini
yeterince satamayan bankalar, alternatif alanlar aramaya başlamışlardır.
Ancak tüketici kredisi kapsamında verilen bu konut kredilerinin faizinin cari
mevduat faizlerinden yüksek olması, ana para ve faiz geri ödemesine aynı anda
başlanması ve özellikle taksitle faiz payının başlangıçta çok yüksek tutulması,
(bankaya ek kaynak yaratma açısından iyi, fakat krediyi alan açısından da çok
olumsuz etki yapmaktadır), yüksek gelir grubuna hitap eden bir uygulama olmuş,
bankalar içinde oldukça karlı bir yatırım alanı haline gelmiştir. Kuşkusuz, ülke­
mizdeki konut açığı kiracılaşma oranı ve gecekondulaşma oranı dikkate
alındığında, konut finansmanı için kaynaklanan özel sektör bankacılığının en
azından orta gelir grubunu da kapsayacak şekilde bir modele çekilmesi, düşük gelir
gruplarına yönelik konut üretiminde de devletin ve kurumlarının geliştirdiği mo­
dellere ağırlık verilmesi amaçlanmalıdır. Bu nedenle özel sektör bankacılığının orta
gelir grubunu da kapsayan ipotekli konut kredileri arzedilmesine önce izin veren
yasal değişikliklerin yapılması, bunu takiben de sistemi bu alana teşvik eden, onun
riskini azaltıcı yasal ve vergisel düzenlemelerinin tamamlanması gerekmektedir.
Bankalar Kanunu'nun, gayrimenkul üzerine bazı işlemler için bankalara
sınırlama getirdiği, bazı işlemleri de yasakladığı görülmektedir.
Şu anda meri olan Bankalar Kanunu, 50.mad. 6.fıkrasının, 512 sa.K.H.K. ile
yürürlükten kaldırıldığı belirtilmektedir. Halbuki söz konusu madde "Bankalara
gayrimenkul üzerine borç verme konusunda yetki veren özel kanun hükümleri
saklıdır" ibaresini taşımakta idi. Hatta bundan da önceki eski Bankalar Kanunu'nun
(M.50.3) aksine, bankaların "gayrimenkul ipoteği karşılığında kredi vermele­
rine" ilişkin sınırlamalara Bankalar Kanunu yer vermemiş, ve ipotek karşılığı
kredi de serbestiyi kabul etmiş idi H Buna ilaveten 28.sa.KHK: ile değiştirilen ve
Bankaların toplu konut yapımına kredi vermelerine yasal olarak sağlanmış idi.
(eski. Bn.K.m.50-2/c)
Durumdan da anlaşıldığı gibi ticaret bankaları, ipotek konut kredisi vermekten
giderek uzaklaştırılmıştır. Bankalann, gayrimenkul üzerine işlemlerine bu derecede
getirilen yasaklar ve kısıtlamaların temelinde, bu kurumların üretken olmayan gayri­
menkul alanına yatırım yaparak tasarrufları ekonomik kullanmaya yönlendirilmemeleri, gayrimenkul spekülasyonuna girmelerine engel olmayı amaçlayan
görüşler bulunmaktadır. Bu görüşün ne kadar geçerli olduğu (çalışmamızın "konut
üretimi yatırımlarının ekonomideki yeri ve önemi" bölümünde) irdelenmiştir. O
halde bu ölü yatınm ise, gelişmiş batı ülkeleri ve özellikle ABD, konut finansmanına
gerek devlet olarak, gerekse ilgili özel, sektör bankacılığını ve hatta konut finans­
manında özel olarak uzmanlaşmış finansal kurumları, bunların ihraç ettiği ipoteğe
dayalı menkul kıymetleri, ilgili sermaye piyasasını (birincil ve ikincil ipotek
piyasaları) niçin bu kadar önemsemiş ve gerekli yasal düzenlemelerle yönlendirmiş,
teşvik etmiş, gerektiğinde belli bir düzeye gelene kadar destek vermiştir?. Bunları
anlamak mümkün değildir.
Gayrimenkul üzerine işlemlerin tümünü olabildiğince bankacılık sisteminin
dışında tutulması, yasaklan ve sınırları koyan emredici kurallann temelindeki
düşüncenin, doğrudan ipotekli konut kredileri'nin arzedilebilmesi hususunda
(bugünkü gibi VDMK kapsamında, bireysel tüketici kredileri altında olarak değil, bu
konunun tekrar değerlendirilmesi, bu şekilde kredi arzına yetki sağlandığı takdirde,
ancak (ipoteğe dayalı menkul kıymet ihracının) da yasal düzenlemelerinin
yapılabilmesine, sermaye piyasasının bu konuda işlerlik kazanabilmesine, ticaret
bankalarının orta ve uzun vadeli arzettiği ipotekli konut kredilerini menkul
kıymetleştirerek, ihracı ve satışı yoluyla tekrar kredileri nakde dönüştürebilmelerine
ve yine ipotekli konut kredisi arzedecek fonlara kavuşmalarına, kaynak-kullanım
dengelerini koruyabilmelerine alt yapı sağlanmış olacaktır. (Bunun yanında
alınacak diğer tamamlayıcı önlemlerde bu bölümde belirtilmeye çalışılmıştır.)
Unutulmamalıdır ki, bankacılık sistemini aktivite edecek, bankacılık sistemini
bu alana yönlendirecek, özendirecek ürünlerin, menkul kıymetlerin geliştirilmesi
konut finansmanı için gerekli ucuz kaynakları yaratmaya, menkul değerleri üret­
meye yönelik tüm yasal düzenlemeler ve tamamlayıcı teşviklerin bir bütün içinde
ortaya koyulması gerekmektedir. Bu nedenle konuyla ilgili Bankalar Kanunu ve
Sermaye Piyasası Kanunu v.b gerekli yasal düzenlemelerin bir an önce
yapılmasına büyük ihtiyaç bulunmaktadır.
İşte bu amaçla Kanun hükmünde kararname (538 sa.)'nın tekrar değiştiril
( ) Tekinalp, Ü; Banka Hukukunun Esaslan, Balta, Yay, İstanbul, 1988, S. 14
me çalişmalarmm yapıldığı göz önüne alınırsa, ve bu yeni yasa taslağında
"ipotekli kredilerin, teminatlı krediler kapsamına alındığı" önerisinin yer aldığı
da açıklandığına göre, bu kanunun çok daha kapsamlı bir şekilde tekrar ele
alınması gerekmektedir. Çalışmamızın ortaya koymaya gayret ettiği alternatif
konut finansmanında "ipotekli krediler ve bunlara dayalı menkul
değerleştirme" mekanizmasının oluşturulması ve işlerlik kazanması amacıyla
böylelikle mevcut özel sektör bankacılığımızın mevcut bankacılık finansman
modelimizin değerlendirilmesi mümkün olabilecek, hatta çözüm daha kısa
sürede gerçekleşebilecek ve daha olumlu sonuçlara ulaşılabilecektir.
Bunlar yapılabildiği takdirde bu sorunun büyük ölçüde çözümü için bankacılık
sistemimiz yeterlidir.
b) Ayrıca Neler Yapılmalıdır?
Mevcut ticaret bankalarının ipotekli konut kredisi (mortgage credit) ver­
melerinin sağlanması konusunda kısıtlama getirmiş bulunan Bankalar
Kurumunun 50. mad.de gerekli değişikliğin yapılmasıyla mümkün olabilecek­
tir. Bilindiği gibi ticaret bankaları halen VDMK kapsamında tüketici kredileri adı
altında, yüksek gelir grubuna hitap eden, ağır ödeme koşulları bulunan "konut kredi­
leri" vermektedirler. Bu kredilerden orta gelir grubunun da yararlanabilmesi için,
ticaret bankalarına 50.mad. değişikliğiyle, doğrudan "ipotekli konut kredisi" su­
nabilme imkanı verildiğinde (ayrıca ticaret bankalarının daha çok kısa vadeli fonlar­
da uzmanlaşmış olmaları nedeniyle) bu bankaların kaynak-kullanım dengelerini
bozmamak amacıyla, iki endeksli sisteme geçmeleri sağlanmalıdır.
Halen Toplu Konut İdaresince sınırlı ölçüde sağlanabilen konut kredilerinde
"tek endeksli sistem" uygulanmaktadır (Sadece memur maaş, ücret artışlarını
dikkate alan). Halbuki ticaret bankalarının orta vadeli ipotekli konut kredileri ver­
meleri halinde, hem enflasyonu, hem ücret artışlarını dikkate alan (daha önceki
bölümde detaylı açıklanmıştır) çift endeksli sistem, bankalann kaynak kullanımı
dengesinden doğacak (enflasyon riski) uyumsuzluklarını elimine edebilecektir. Bu
durumda bu amaçla bankalar daha çok fon ayırmaktan çekinmeyeceklerdir. (Borç
miktannın enflasyona, geri ödemelerinin ücret artışlarına dayanan çift endeksli sis­
tem, orta ve düşük (üst) gelir gruplarına da ticaret bankalarının ipotekli konut kredisi
açabilme imkanı sağlayabilecektir).
İki endeksli sisteme geçilmemesi halinde ise diğer bir alternatif olarak ülke­
mizde enflasyonun yüksek düzeyde ve değişken olması nedeniyle ticaret
bankalarına bu riskten korunabilmeleri için, ipotekli konut kredilerinde "ayarlan­
abilir faiz oranlı" bir uygulamaya gitmeleri ancak kamuda orta ve düşük gelir
grubunun geri ödeme gücünü önecelikle dikkate alan bir endeksi benimseleri
yararlı olacaktır.
2) Söz konusu madde değişikliği yanında alınması gerekli diğer önlem­
ler ve yasal düzenlemeler
a) İpotekli konut kredilerinin, orta ve uzun vadeli bir karaktere sahip olması,
kısa vadeli fonlar, (en çok 1 yıl vadeli) mevduat toplayan ve yine kısa vadeli kredi­
ler arzeden ticaret bankalarını bu alanda caydırıcı etki yapmaktadır. Kısa vadeli fon
toplayıp, orta/uzun vadeli kredi arzetmek, yine (kaynak-kullanım) dengesini olum­
suz etkileyecektir. Bu nedenle batıdaki ticaret bankalarının ipotekli konut kredileni
üzerlerinde tutmadıklarını, bunlara dayalı ipotek kredileri havuzunu oluşturarak,
ipoteğe dayalı menkul kıymetler ihraç ederek(veya ettirerek), tekrar kredileri nakite
dönüştürdükleri, likit yapılarını böylece menkul kıymetleştirme" ile korudukları
görülmektedir. O halde ticaret bankalarımız 50. mad. değişikliği ile kendilerine
"ipotekli konut kredisi" (VDMK kapsamında olmadan, direkt olarak) verme imkanı
tanındığında, bu ipoteklerden havuz oluşturarak, ipoteğe dayalı menkul kıymet
ihraç edebilme yetkisinin de birlikte tanınması gerekmektedir. Ancak bu şekilde
orta ve uzun vadeli ipotekli konut kredisi açabilmekten kaçınmayacaklardır.
Ayrıca kredileri, likidite edebildikleri için tekrar bu fonlarla yeni ipotekli konut
kredileri vermek imkanına kavuşabileceklerdir. Bunun yanında bu mekanizmanın
işleyebilmesi için şu konularda da teşvik edici uygulamaları, bunlarla ilgili yasal
düzenlemeleri sağlamak gerekmektedir.
b) İpoteğe dayalı menkul kıymetlerin kolayca nakide çevrilmesinin garan­
tilenmesi,
c) Ticaret bankalarının ihraç ettiği ipoteğe dayalı menkul kıymetlerine ait fon­
lar için munzam karşılık ayırmalarının istenmemesi
d) İpotekli konut kredisi arzeden ve bunlara dayalı menkul kıymet ihraç eden
bankaların, disponbl kıymet olarak bu menkul kıymetleri tutabilmelerinin
sağlanması, teşvik edici olacaktır.
3) Konut finansmanında ipotekli konut kredilerinin ve ipoteğe dayalı
menkul kıymetlerin işlerlik ve yaygınlık kazanması için alınması gereken
önlemler ve yasal düzenlemeler.
a) Döviz üzerinden verilen ipotekli konut kredilerine dayanan menkul
kıymetlerin yine döviz üzerinden düzenlenmesini kolaylaştırarak, yurt dışında
pazarianması özendirilmelidir.
b) İpotek kredileri için ilk aşamada kefil olabilecek, ipoteklere garanti
sağlayacak bir kurumun oluşmasına yardımcı olunmalıdır. Böylece ipoteğe
dayalı menkul kıymetlere yansıyacak herhangi bir kredi ödenmeme riski elimine
edilmelidir.
c) Özel sigorta şirketlerinin, ipoteğe dayalı menkul kıymetleri sigorta etmeye
özendirilmesi, gerekil teşvik edici düzenlemelerin yapılması yararlı olacaktır.
d) İpoteğe dayalı menkul kıymetlerin, kamu ihalelerinde ve mahkemelerde
teminat olarak kabul edilmesini sağlamak, bu kıymetlerin yaygın kullanımını ve
talebinin artmasını olumlu etkileyecektir.
e) Yukarıda açıklanan öneriler gerçekleştiğinde, ipoteğe dayalı menkul
kıymetler sermaye piyasası aracılığıyla ikincil bir piyasa kazanacak (daha çok
işlem gören ilk dönemlerde, ipotek kredilerine dayalı tahviller olacaktır), bu ise
ipotekli konut kredileri için konut finansmanı için daha fazla kaynak yaratılması
demek olacaktır. Bu nedenle ikincil piyasanın geliştirilmesi ve bu piyasayı teşvik
eden yasal ve vergisel düzenlemeler, teşvikler önem kazanmaktadır.
f) İpoteğe dayalı menkul kıymetlerin, yatırımcılar tarafından tercih
edilebilmesi için banka tasarruf mevduatları üzerindeki yaygın ve sınırsız
devlet garantisinin makul bir sınıra çekilmesi eskiden olduğu gibi (1994 öncesi)
sadece TCMB nezdindeki Tasarruf Mevduatı, Sigorta Fon'undan karşılanmasına
dönülmesine ihtiyaç vardır.
Çünkü yüksek faizler ve sınırsız devlet garantisi, birikimcilerin rantiye niteliğini
kazanmalarına yol açarken, diğer yandan da bankaların bu rahat ortam dolayısıyla
risk ve getiri analizlerine verdikleri önemi giderek olumsuz etkilemiştir.
Faiz oranlarının büyük bir serbestlik içinde arttığı bir ortamda, diğer yandan da
mevduatla üzerindeki sınırsız devlet garantisi, ipoteğe dayalı menkul kıymetler gibi
benzeri bir çok yatırım aracının tercih nedenini adeta ortadan kaldırmakta ve üste­
lik menkul kıymetleştirme sürecinin getirdiği formaliteleri adeta bir yük haline
getirmektedir.
4) İpotekli konut kredilerine yönelik uygulamaya ait önlemler.
Bugünkü koşullarda, kamu kesiminin büyük açıklar vermesi nedeniyle, ser­
maye piyasasında kamu kağıtlarının aldığı payın büyüklüğü malumdur. Bu nedenle
sermaye piyasasının, orta ve uzun vadeli yatınm araçlarına hazır olmadığı ileri
sürülebilir. İşte bu mahzuru gidermek için şu önlemleri almak mümkündür;
a) İpoteğe dayalı menkul kıymetler ihraçlarının 1 yıl vadeli olması
(örneğin 10 yıllık ipotek kredilerinden oluşmuş, ipotek havuzuna dayalı olarak ihraç
durumunda). 10 yıl vadeli bonolar ihraç etmektense, 10 kez (1) yıllık ipotek teminatlı
bono ihraç etmek bu ortamda yatırımcılar için daha güvence verici olacaktır.
b) Kredi vadesiyle olan uyumsuzluk, kredi-tahvil hacminin dengelenmesiyle
giderilmesine çalışılmıştır.
c) Daha sonra sermaye piyasasının gelişimine parelel olarak tahvil ihracının
ve vadesinin ayarlanmasına gidilmelidir.
d) Enflasyonun ani yükselişlerinde, piyasanın durgun olduğu dönemlerde
veya yasal olarak önceden belirlenmiş koşullarda, finans kurumlarının ipotek­
li konut kredilerini arzedebilmesinde sürekliliğin sağlanabilmesi için, devlet
destek vermelidir. Nitekim bu uygulamalar, bu konuda orta ve uzun kredi arz ve
talebinin yerleşmesine, ilgili kurum ve piyasaların gelişebilmesine kadar özel
ekonomik koşulların gerçekleşmesi halinde geçici süre (faiz sübvansiyonunda
bulunmadığı gibi) devlet desteği büyük rol oynamıştır.
e) Ticaret bankalarının giderek ipotekli konut kredilerind^kaynak-kuiianım
dengesini sağlayacak portföy yönetimi ve risk dağıtımmda uzmanlaşması,
ölçek ekonomilere ulaşması ile cari piyasa faiz haddi altında faizli ipotek
konut kredilerini sunabilecek (dünyadaki diğer örnekleri gibi) bir uzmanlaşmaya,
konut finans kurumları olarak örgütlenmeye gitmeleri hedeflenmelidir.
İşte bu amaçla ticaret bankalarını bu alana özendirici, yönlendirici, ilgili yasal
düzenlemeler ve vergisel teşvikler getirilmelidir.
5) Ticaret Bankalarının "Konut Fonu" kurmalarına izin verilmesi,
yeni ek kaynaklar yaratacaktır.
Ülkemizde tüm para ve sermaye piyasası işlemlerinde bankalar başta gelmek­
tedir. Klasik finansal aracılık ve hizmet kapsamında olmayan sermaye piyasası
işlemlerinde de ağırlıklarını korumaktadırlar. Neredeyse her bankanın birer borsa
aracı kurumu, sigorta, finansal kiralama, faktoring v.b finansal kuruluşlan bulun­
maktadır. Böyle kuruluşları olmasa da banka bünyesinde çok çeşitli finansal
aktiviteler yapılmaktadır. Hisse senedi piyasasında ve sabit getirili kamu kağıtları
(bono-tahvil) piyasasında borsa bankerliği kuruluşlan (yetkili aracı kurumlar), döviz
piyasalarında döviz büfeleri diye adlandırılan yetkili kuruluşlar bankaların etkinliğini
kısmen paylaşmaktaysalar da; özellikle Menkul Kıymet Yatırım Ortaklıklarının
ve Fonlarının fiilen bankalar nezdinde yoğunlaşmış olması; bankaların konut
finansmanında yukarıda değinilen yasal düzenlemelerle gerekli yetkiler
sağlandığında, bu konuda yeni oluşumları da gündeme getirebilir.
Bankaların örneğin "Konut Fonu" oluşturarak bunun içinde önceleri mevcut
menkul kıymetleri, hisse senetlerini v.b. yer alırken, ipotekli konut kredileri (50.mad.
değişikliği ile)'nin uygulamaya girmesiyle (VDMK kapsamında, tüketici kredileri
altında olmadan) ve bunlardan oluşan (ipotek havuzu) varlıkları (ipoteğe dayalı
menkul kıymetler)in ihracıyla "Fon"a bu yeni menkul kıymetlerin alınması mümkün
olabilecektir. Bu şekilde fon kuruluş amacına ulaşmış olacaktır.
İpoteğe dayalı tahviller ve konut sertifikalarından oluşması gereken bu "Fon"
katılım belgelerini halka, yatırımcıya satarak, söz konusu menkul kıymetleri küçük
birikimcilere, yatırımcıya kadar ulaştırarak, konut finansmanına yeni ek kaynakların
yaratılması kolaylaştırılmış olacaktır.
Derecelendirme (rating), garantör, yeddiemin gibi aracı kuruluşların
yokluğu nedeniyle, aksine bu çeşitli aracı kurumların ipotek piyasası açısından
bankalar dışında çok önem taşınmasına rağmen, halen ükemizde pek çok finansal
hizmetleri sunabilme üstünlüğüne bankalarımız sahip bulunmaktadırlar. Bu neden­
lerledir ki, ipotekli konut kredileri ve bunların menkul kıymetleştirilmesiyle ilgili
çalışmalar ancak marjinal faydaları gözetecek şekilde detaylanarak yaygınlaşabile-
çektir.
Bilindiği gibi ipotek piyasası, bankalar dışında çok çeşitli aracı kuru­
luşun yardımıyla işlemekte etkinliğini, verimliliğini arttırabilmektedir. Bu
nedenle şimdilik tüm bu fonksiyonları, bu kurumlar oluşup, gelişene kadar
mevcut ticaret bankacılığımız ve bu konuda tek uzman T.Emlak Bankası'nın
yüklenmesi gerekmektedir.
6) Ülke ekonomisinin içinde bulunduğu koşullar nedeniyle, ticaret
bankaları için uygun olabilen konut (ipotekli) kredileri türlerinin irdelenmesi
a)Yüksek enflasyon ve buna bağlı olarak oluşan yüksek ve değişken faiz oran­
larının yaşandığı ülkemizde klasik (sabit faizli, eşit geri ödeme taksitli) ipotekli
konut kredilerini ülkemiz ekonomisinde uygulamak mümkün değildir. Mevcut
koşulların ileride de devam edebilmesi halinde bu tür klasik ipotekli konut kredileri
ile konut finansmanının, ancak enflasyonun ve buna bağlı faiz oranlarının değişken
ve yüksek düzeyde olmadığı ülkelerde başarılı olduğu görülmektedir.
Yüksek faizli ve yüksek faizlerin hakim olduğu ekonomilerde, klasik ipotekli
konut kredilerinin, belirli bir vadeyi aştığı zaman, borçluya bir yaran olmamaktadır.
Örneğin 5 yıl vadeli bir kredinin, geri ödeme taksidi ile 15 yıl vadeli kredinin taksidi
arasında çok az bir fark olmaktadır. (Tüm bu konular, detaylı şekilde çalışmamızın
ilgili bölümlerinde incelenmiştir). Bu nedenle yüksek faizlerle alınan sabit faizli, eşit
ödeme taksitli geleneksel, klasik ipotekli konut kredilerinde vade uzunluğunun, geri
ödeme taksidinin düşmesi üzerinde önemli bir olumlu etkisi, yararı olmamaktadır.
1980 sonrası, yüksek ve adeta kronikleşmiş enflasyon ve yüksek faiz oran­
larını yaşayan ülkemizde bu tür kredilerin ne talep edenler, ne de arz edenler
açısından ekonomik bir yarar sağladığını söylemek mümkün değildir. Kaldı ki sabit
faizli, eşit taksitli bu kredileri sunan bankalar veya uzman finansal kurumlar; yüksek
enflasyonlu değişken faizler yaşayan bir ekonomide ani faiz yükselişleriyle mali
güçlüğe de düşebilir. Bu nedenlerle ülkemiz açısından klasik ipotekli konut kredi­
lerinin uygulanmasını önermek mümkün gözükmemektedir.
b) Yüksek enflasyon ve yüksek ve değişen faizlerin adeta kronikleştiği ülke­
miz ekonomisinde, konut finansmanında değişken faiz oranlı ipotekli konut kredi­
lerinin uygulanması mümkündür. Ayrıca kısa vadeli fonların ağırlıklı olduğu ticarat
bankaları içinde bu tür uygulama daha uygun görünmektedir.
Ancak sorun; faizlerin tekrar belirlenme koşullarında, 3 ay, 6 ay, 9 ay ve 1 yıl
gibi dönemlerinin belirlenmesinde en uygun endeksin kriter olarak seçilmesindedir.
Bu endeks ikili veya tekli olabilir (Bkz. Çalışmanın 5. böl). Ayrıca yeni koşullarda
belirlenecek yeni borç miktarından geriye kalan kredi bakiyesi, yeni faiz oranından
hesaplanan geri ödeme taksitlerine tabi olacaktır.
c) Fiyat düzeyine ayarlanan ipotekli konut kredileri (tek endeksli krediler),
enflasyonist ekonomilerde başarılı bir şekilde uygulandıklarından, ülkemiz
açısından da uygun bir ipotekli konut kredisi çeşididir. Ancak bu uygulamanın kredi
borçlarını mağdur etmesi de mümkündür. Ekonomide ücret düzey artışlarının,
enflasyon artışının gerisinde kalması halinde, bu tür ipotekli kredilerde, krediyi
veren kurum korunmuş olurken, kredi borçlusu korunmamış olacaktır.
Bu nedenle genel fiyat düzeyinin artışını gerçekçi şekilde yansıtan uygun bir
endeksin seçilmesi önem taşır. Farklı endekslerin bulunduğu ekonomilerde, gerek
kredi alanlar, gerekse verenler bu konuda tereddüde düşeceklerdir. Bunun için
krediyi alan ve veren kurumun kredi sözleşmesinde, hangi kurumun endeksinin
temel alınacağı konusunda açıkça anlaşmaya varmaları gerekmektedir. Çünkü bu
tür ipotekli krediler, enflasyonun etkisini krediyi veren kurumlar açısından nötr hale
getirirken, kredi alanlara da bazı sakıncalar getirebilecektir (kişilerin gelir düzey­
lerinin eflasyon oranında artırılmadığı -endekse uygun olarak-ülkelerde geri ödeme
güçlüğü büyük yüzdelere ulaşabilmektedir).
Bu tür mahzurları ortadan kaldırabilmek için, uygulamada iki endeksli ipotek
kredileri uygulamasına geçilmiştir. Bu endekslere göre, kredi borçlusuna gelir
düzeyindeki artış çerçevesinde (genellikle memur, işçi ücret artışı endeksi gibi) geri
ödeme fırsatı sağlanırken, kredinin kalan bakiyesi de enflasyondaki değişmeye
göre endekslenmektedir.
Borçlunun gelir artış düzeyi enflasyondaki artışın üzerine çıktığı dönemlerde,
kredi borçlusu leyhine bir durum sözkonusu olmaktadır. Altında kaldığı dönemde de
kredi bakiyesindeki artışlar ya vade sonuna kadar taksitlere yayılarak, ya da vade
bittikten sonra ek bir süre içinde ödenmesine imkan tanınmaktadır. Tüm bu
ayrıntıların kredi sözleşmesinde yer alması her iki taraf için koşulları netleştirecektir.
Türkiye açısından iki endeksli kredinin, gelişmiş ve istikrarlı ekonomilere
göre biraz farklı uygulanması daha yararlı olabilir. Şöyleki; geri ödemeler de
gelir düzeyindeki artışlara dayalı endeks uygulanırken, kredi bakiyesinin tabi tutul­
duğu enflasyon endeksine, ilaveten özel bir hüküm getirmek mümkündür; Genel
gelir düzeyinin, enflasyon artışını yakalayamadığı dönemlerde, kredi veren kurumu
korumak amacıyla, örneğin "geri ödemeler; gelir düzeyi artışı endeksine göre belir­
lenmekle beraber, mevcut enflasyon oranının % 80'inin altına düşemez" şeklin­
deki özel hükümler taraflar arasında belirlenebilir ve daha yararlı da olur.
Bu nedenle iki endeksli ipotekli konut kredisi uygulamaları ülkemiz
enflasyonu ve faiz oranları açısından, hem kredi alan ve hem de veren
açısından en uygun görünendir. Geri ödemelerin düzenli olmasını sağlamak
yanında, bu uygulama krediyi arzeden kurumu da, bu hizmetin sürekliliğini
sağlama imkanını vermektedir.
Öneri; Bankacılık sisteminin konut finans sistemine daha etkin bir şekilde
katılımını sağlamak için konut finans politikasını biçimlendiren otoritelerce,
ekonomik koşullara ve kredi borçlularına en uygun olan ipotekli konut kredi uygula­
masına ait yasal düzenlemelerin yapılması, eksiklerin tamamlanması, hatta gerekli
özendirme önlemlerinin alınması kuşkusuz yararlı sonuçlar getirecektir.
7) İpotekli konut kredilerinin sigortalanması hizmetinde; kamusal ve özel
sigorta şirketlerinin teşvik edilmesi, bu alanda hizmetin yaygmlaştıniması, bu
amaçla derecelendirme (rating) kuruluşlarmın bir an önce kurulmasmr
sağlayan yasal düzenlemelerin tamamlanması yararlı olacaktır.
Konut finansman sistemini uzun yıllar önce kurup, geliştirmiş olan gelişmiş
ülkelerde büyük hacimde arzedilen uzun vadeli, ipotekli konut kredilerine ait özel bir
sigorta sistemi de (daha önce devletin oluşturduğu garanti sağlayan kurumlar
yanında) birtakım teşviklerle geliştirilmiştir. Aslında ipotekli krediler, güvence unsu­
runu kendi içinde saklamaktadır. Burada değinilen ipotekli kredi sigortası (mortgage
insurance), krediyi alan kişinin ödemekle zorunlu olduğu geri ödeme taksitlerinin
herhangi bir nedenle kesintiye uğraması halinde, kurumun düşeceği mali sıkıntıyı
önlemek amacıyla tesis edilmiştir.
Bu konu birde kredi borçlusu olan kişinin hayat sigortasına eklenen hükümler­
le (ipotekli konut kredisinin geri ödenmesi ile ilgili) de garanti altına alınmak isten­
miş bu şekilde uygulamaya da girmiş bulunmaktadır. Bu uygulama ile borçlusunun
ölümü halinde, veya çalışamayacak duruma gelmesi, işini kaybetmesi gibi hallerde
hem kredinin geri ödenmesi sorunu ortadan kalmakta, hem de ailesinin konutla
ikametine imkan sağlanmış olmaktadır.
İpotekli kredi sigortasını uygulayan ülkelerde bu hizmetlerin önceleri ser­
mayesi kamusal fonlarla kurulmuş kuruluşlarca (örneğin ABD'de FHA, VA gibi-ilgili
bölümlerimizde incelenmiştir) gerçekleştirildiği görülmektedir. Bu kurumlar
sayesinde hem geri ödemelerde süreklilik hem de bu tür kredileri arzeden kurum­
ların kredi arzlarında süreklilik sağlanmıştır. Daha sonraları ipotekli kredilerin
yaygın bir şekilde tüm finans kurumlarınca arzedilmeye başlanmasıyla, ikincil
ipotek piyasasının gelişmesiyle, (rating) derecelendirme, yeddiemin, garantör
gibi ipotekli konut kredilerinin menkul kıymetleştirme sürecinde aracı kurum­
ların fonksiyonel olmalarıyla, konut finansmanı kurum ve araçlarıyla en etkin
düzeye ulaşmıştır. Özellikle rating kurumlarının, kamu oyunu aydınlatma hizmet­
lerindeki etkinlik ve güvenilirlik; özel sigorta kuruluşlarının, şirketlerinin de bu tür
kredileri sigortalama hizmetlerini vermeye başlamalarını teşvik etmiştir.
Ülkemizde ise bu konuda ilk sigorta hizmetinin Ziraat Bankasının verdiği
ipotekli kredilerde uygulanmış olduğu görülmektedir. Ancak bu uygulama kredinin
ödenmemesi halinde, ipotekli sözkonusu varlığın hacizi halinde bu sigorta devreye
girmiştir. Ülkemizde finans kurumlarınca arzedilen konut ipotek kredilerinin sigorta­
lanması (kredi arzeden kurumlarınca veya krediyi alan kişinin bu amaçla sigorta­
lanması) hizmetlerinin yaygınlık kazanmasıyla bu tür kredilerin arzında süreklilik
yaratacağı gibi, ipotekli konut kredilerine dayalı menkul kıymetleştirme sürecininde,
işlemlerinin de canlılık kazanmasında büyük katkısı olacaktır.
I.B T.EMLAK BANKASI AÇISINDAN
1) T.Emlak Bankasmin, konut finansman hiizmeti veren finansal kurum­
ların, üst otorite bir kurumu olarak yapılandırılması.
a) Finansal kuruluşların (ki şimdi ülkemizde konut kredisi veren ticaret
bankalarına ancak VDMK kapsamında, bireysel krediler altında) verdikleri
doğrudan düzenlenmiş ipotekli konut kredileriyle (SO.mad.değişirse), ilgili asgari
koşullan ve standartları belirleyecek yetkiye sahip olmalıdır.
Örneğin; kredi miktannın ipotekli konutun değerine olan oranı (loan to value),
konut fiyatlannın piyasasındaki trendi dikkate alınarak, makul bir sınırın da altında
kalmamak koşuluyla belirlenmelidir. Yine geri ödemeleri yapacak borçlunun geliri ile
geri ödeme taksidi arasındaki oranın da (payment to income) makul bir düzeyde
olması gerekmektedir. İşte bu konularda koşullar ve standartlan belirleyecek, dene­
timi ve gözetim yapacak, konut finansmanında uzmanlaşmış bir üst otoriteye ihtiyaç
bulunmaktadır.
b) Gelişmiş ülkelerde konut finansman alınında uzmanlaşmış, mevduat
toplayabilen özel sermayeli finansal kuruluşların (ABD'de Saving and Loan Asso...
Mutual Saving Banks, Credit Unions vb. İngiltere'de Building Society gibi..) ve
ipotek bankalarının kurulmasına yardımcı olmalıdır. Bu konuda Emlak Bankası
dışında konut finansmanında ihtisaslaşmış başka mevduat toplayan finansal kuru­
luşlar ülkemizde yoktur.
Bu kurumlara yönelik yasal düzenlemeleri, kuruluş çalışmalannı yürütmeleri
çok önemli katkılar yapacaktır. Halen en yaygın şekliyle ülkemiz bankacılık siste­
minde, özel amaçlı kamu sermayeli bankalar dışında özel sermayeli geleneksel
finansman yapan, mevduat kabul eden ticaret bankaları ile mevduat kabul etmeyen
sınırlı sayıda yatırım bankaları bulunmaktadır. Uzman, konut finansman
kuruluşlanna büyük ihtiyaç bulunduğu açıkça görülmektedir.
c) Konut finansmanında (halen uzmanlaşmamış da olmasalar) hizmet veren
bankalar dahil, diğer finansal kuruluşların (Gayrimenkul Yatınm Ortaklığı Yatırım
Fonları, Gayrimenkul Kiralama (Leasing) gibi) ihtiyaç duyduğu yasal düzenlemeleri
yapmak yanında, bu kurumlarla ilgili bilgileri, ve yorumları Merkez Bankası'na ve
Sermaye Piyasası Kurulu'na sunarak, öneriler geliştirme yetkisine sahip kılınmak­
tadır.
d) Ülkemizde uygulamada bulunmayan "ipotek bankacılığı" hizmetlerini
önce kendi bünyesinde başlatmalı ve zamanla diğer finansal kurumları bu yönde
yönlendirmeli ve yardımcı olmalıdır.
Bunun için T.Emlak Bankası, konut finansmanı ile ilgili hizmetleri dışındaki
bankacılık hizmetlerini (çoğunu 1980 sonrasında başlatmıştır) yapmamalı, asli
görevine dönerek, ipotek bankacılığı türündeki çok çeşitli fonksiyonları icra ede­
bilmelidir.
Bu amaçla en azmdan topladığı mevduatları, sadece konut finansmanına
yönelik kredilendirme de ve yine bu alanla ilgili finansal hizmetlerde değerlendirebilmelidir.(Building Society gibi)
e) T.Emlak Bankası, gerek devletler ve gerekse uluslararası kuruluşlardan
sağladığı orta ve uzun vadeli kredileri, konut kredisi vermek koşuluyla (ipotek
karşılığında) diğer finansal kurumlara satabilmelidir. Bunun karşılığında da ipoteğe
bağlı tahviller ihraç edebilmelidir.
f) Diğer bankaların verdikleri ipotekli konut kredilerinden (50.mad.bu yönde
değiştiği takdirde), belirli standartlara uygun olanlara özellikle düşük gelirli, orta
gelirli hane halkına açılmış ipotekli konut kredilerini, banka kaynaklarıyla satın ala­
bilmeli, böylece konut finansmanında bulunan kurumları fonlayabilmelidir.
g) Satın aldığı ipotekli konut kredilerinden oluşturacağı ipotek havuzuna daya­
narak, ipoteğe dayalı menkul kıymetler ihraç ederek, ikincil piyasanın oluşmasına
ortam hazırlamalıdır. Sermaye piyasasına çeşitli vade ve faizli, ipoteğe bağlı
tahviller ihraç ederek, bunların satışıyla sağladığı fonları, tekrar kredi olarak, gerek
fertlere, gerekse bu konuda hizmet veren finansal kurumlara kredi olarak döndürebilmelidir. Tüm bu işlemler sermaye piyasasını ve ikincil ipotek piyasası geliştirecek
etkiler yaratacaktır.
h) Yine bu amaçla, yasal izin verildiği takdirde diğer bankaların ihraç edeceği
ipoteğe dayalı menkul kıymetleri-satın alması çok yararlı olacaktır. Belirli standart­
lara uygun olanları satın almakla ve bazılarına da öncelik vermekle (düşük ve orta
gelirli gruba açılmış ipotekli konut kredilerine dayanılarak ihraç edilmiş menkul
kıymetler gibi) bu konuda bankaları da yönlendirmiş olmakla beraber, onları fonla­
yarak, kredilerin süreklilik kazanmasına yardımcı olacaktır.
i) Diğer bankalann verdiği ipotekli konut kredilerini (belirli standartlara uyan­
ları) sigortalayabilmeli veya düşük gelirli hane halkına açılmış ipotekli konut kredi­
lerine garanti verilmelidir. Garantilenmiş ipotekli kredilere (ABD'deki FHA ve VA
garantileri gibi) sahip finans kurumları, bunlardan ipotek havuzu oluşturarak ipoteğe
dayalı menkul kıymet ihraç etmekte ve bunları yatırımcıya sunmada avantajlı ko­
numa gelecektir. Çünkü garantilenmiş ipotekli kredilere dayalı menkul kıymetlere
yatınmcının talebi daha yüksek olduğu için, belli bir süre sonra bu menkul kıymet­
leri daha düşük faizlerle ihracının da mümkün olduğu diğer ülke uygulamalarında
görülmüş bir olgudur.
Bu uygulama ile bankalar, verdikleri ipotekli konut kredilerine tahsis ettikleri
kaynakları tekrar kazanacaklar ve yine bu kaynakları aynı amaçla sunabileceklerdir.
Böylelikle sermaya piyasasında da, ikincil (ipotek) piyasasında da bu tür,
garantili menkul kıymetlerin işlem hacmi hızla gelişecek ve derinlik kazanacaktır.
Kuşkusuz burada sadece T.Emlak Bankasının, konut finansmanı alanında
hizmet veren finansal kurumların bir üst otoritesi olarak örgütlenmesi halinde,
olmasını düşündüğümüz birkaç önemli yetkisi açıklanmaya çalışılmıştır. Konuya
daha çok konut finansmanında ek kaynak yaratmak açısından, menkul kıymetleştir-
menin yararları ve bu sürede mevcut bankacılık sistemimizin dahil edilmesi
yaklaşımı ile bakılmış ve ülkemiz için alternatif konut finansman sisteminin en üst
otoritesi olarak, bu konuda uzun yıllar boyunca kazandığı deneyim yanında büyük
katkılarda bulunan T.Emlak Bankası'nm üst otorite olarak yapılandırılmasının çok
yararlı olacağı kanaatince vermiş bulunmaktayız.
Bilindiği gibi birçok ülkede konut sektörünün finansman sorununu çözmek için
bu alanda uzmanlaşmış finansman kurumları geliştirilmiştir. Batı Avrupa'da ipotek
bankaları, İngiltere'de yapı toplulukları (building society). ABD'de tasarruf ve kredi
birlikleri (Saving and Loan Asso.) gibi...
Ülkemizde ise bu fonksiyonu banka olarak T.Emlak Bankası yüklenmiş bulun­
maktadır. Ancak bankanın tek başına bu sorunları finansal kaynakları itibariyle
çözemediği görülmüş. Toplu Konut Fonu İdaresi gibi başka bir kurumsal yapı
geliştirilmiştir. Bu kurumun da 1989 sonrası asli fonksiyonunu (giderek kıtlaşan
kaynakları nedeniyle) yerine getiremediği açıkça ortadadır. Bu nedenlerle, mevcut
ticaret bankacılığımızın, yatırım bankalarının ve ilgili diğer finansal kurumların
(gayrimenkul yatınm ortaklıkları fonlan, gayrimenkul leasing gibi)da bir şekilde
konut finansmanına yönlendirilmesi, gereği ortadadır.
T.Emlak Bankası'nm konut finansmanıyla ilgili tüm örgütlenmelere, yasal
düzenlemelere yönelik çalışmalarda söz konusu kurumlar üstü bir otorite olarak
örgütlenmesi (ABD'de Federal Home Loan Bank gibi -FHLB- Çalışmamızda ilgili
bölümde detayda incelenmiştir) yetkilere sahip kılınması halinde hem konut finans­
manında uzman finansal kurumlann gelişmesini hızlandırabilecek, hem de gerekli
yasal alt yapısının tamamlanmasına büyük katkı yapabilecek denetim ve gözetim
fonksiyonu yanında, sermaye piyasası ile ipoteğe dayalı menkul kıymetlere talep
yaratabilecek diğer kurumların ipoteğe dayalı menkul kıymetlere garanti verebile­
cek, bu şekilde düşük gelirli hane halkına verilen ipotekli konut kredilerini teşvik
edebilecektir.
T.Emlak Bankası, FHLB gibi konut finansmanında bir üst otorite olarak
yapılanması halinde yönlendireceği hatta oluşumlarında yardımcı olabileceği
diğer konut finansman kurumları sayesinde sistem; daha çok kaynağa
(piyasaya dayalı) sahip olabileceğinden, kendisi de daha fazla konut kredisi
yaratma ve sunma imkanına sahip olacaktır.
Ancak bugünkü hizmetleri ve fonksiyonlarıyla T.Emlak Bankası toplu konut ve
yeni yerleşim alanları üretimi ve pazarlanmasında en etkin hizmet yapan bir banka
olarak görülmekle beraber, son 10 yıldır standartlarını üst düzeye çıkartmış
olduğundan, sadece üst gelir gruplarına yönelik lüks konut üretimine ağırlık ver­
mektedir. Bu nedenle bankanın ülkemizin konut açığı sorununa çözüm bulmaktan
oldukça uzaklaştığı gözlenmektedir.
Yine gözden uzak tutulmamalıdır ki, kamu bankalarının ucuz finansmanıyla ve
kamusal ulaşım yatınmlanyla desteklenen büyük ölçekli lüks uydu kent girişimleri
ve bunlann zaman içinde sahiplerine yüksek rant sağlaması, zaman zaman konut
talebinin efektif hale dönüşmesini kolaylaştıracak başlangıç koşulları düşük gelirli
hanehalkı için bile çekici bir şekilde düzenlenerek sunulan konut kredileri;
dolayısıyla konut fiyatlarında yapay sıçramalara yol açmakta ve bu kez başka
sorunlar yaratmaktadır.
Bu konuda dengesiz yanlış, ya da yavaş uygulamalar; güven sarsmakta, geri
ödemelerde önemli krizlere yol açmakta, konut edinmek isteyen hanehalkınm ya
birikimlerini heba etmekte ya da ümidini kırmakta, bir yandan da konut sektörünü bir
spekülatif yatırım alanına dönüştürebilmektedir.
I.C. YAPI TASARRUF SANDIKLARININ KURULMASI AÇISINDAN
1) Yapı Tasarruf Sandıklan'nm öncelikle T.Emlak Bankası'nca kurulması
yanında bu sisteme diğer bankaların da katılımının sağlanması ve ayrıca bu
sandıklara menkul kıymet tedavülüne ilişkin hizmetleri yapabilme yetkisinin
verilmesi yoluyla sermaye piyasasına yeni bir kurum kazandırılması (mülga
1711.sa yasanın tekrar değerlendirilmesi).
Konut sektörüne yönelik faaliyette bulunan Yapı Tasaruf Sandıkları, en yaygın
şekilde Almanya'da bulunmakta olup, (Die Bausparkssen) bu şirketler mali sektör
içinde yer alan mali kurumlardır. Orta ve dargelirli grupları konut sahibi yapabilmek
için dayanışmacı bir nitelikte fon toplayan şirketler, üyelerine konut kredisi
arzetmektediler (Bu şirketler çalışmamızda ilgili bölümde detayda incelenmiştir).
Almanya'da bu şirketlerin toplam sözleşme tutarları 1994 itibariyle 43.5 milyon DM.
olması, bir yıl içinde bağlanan sözleşme sayısının bir milyonun üstünde olması, bu
konuda ne kadar etkin olduklannı göstermektedir.
Ülkemiz'de ise Yapı Tasarrufu Sandıkları, 1930 yılında 1711 sa. yasa ile ilk
kez gündemimize girmiştir, bu yasanın 1.mad.de "Hükümet, hususi idare ve
belediyelere bu yasa çerçevesinde tüzel kişiliği haiz Tasarruf Sandıkları
açmaya müsaade edebilir" denmektedir. Ayrıca yasanın 11. mad. Bu yasayı
kabul ettikleri takdirde Milli Bankalar da Tasarruf sandıkları oluşturabilirler"
hükmü yer almıştır.
Yapı Tasarruf Sandıklarının mevduat kabul edebilecekleri gibi kredi
işlemleri de yapabileceği, belirtilerek, bu sandıkların birleşerek Birlik oluştur­
malarına izin verilmiştir.(Mad.lO).
Buna dayanarak T.C.Ziraat Bankasının kefaletiyle Emniyet Sandığı bu tür
faaliyete uzun süre devam etmiştir. Yine T.Emlak Bankasının kuruluşuna ilişkin
8.1.1988 tarihli ana statüsü 4/15.mad Bankanın Yapı Tasarruf Sandıklan kurul­
masına izin vermiştir.
Ancak 1711 sa. yasa; 7129 sa. yasa bankalar Kanunu, 3182 sa. Bankalar Kanunun
97.mad. (1)nolu fıkrasıyla yürürlükten kaldırılmıştır. Ancak T.Emlak Bankası'nm bu
yetkisi halen sürmektedir.
a) Her ne kadar 1711 sa. yasa yürürlükten kalkmış ise de. Emlak
Bankasının kuruluş statüsünde bu konuda yetki halen varlığını konrumaktadır. Bu yetkinin diğer özel kurum ve kuruluşlara da yansıtılacağı bir yasal
düzenleme ile bu kurumlara Yapı Tasarruf Sandığı Kurumlarına, kurulmuş
olanlara katılmalarına (örneğin T.Emlak Bankası'nm kuracağı Yapı Tasarrufu
Sandığı'na katılmalarına), ve aralarında birlik oluşturmalarına imkan verildiği
takdirde de sayısız yararlar sağlanacaktır. Bu yoldan konut finansmanı için yeni
olanaklar yaratılmış olacaktır.
b) Aynca 1711 sa. yasanın 6. maddesinden ilham alarak bu mad. göre yapı
tasarruf sandıklarının menkul kıymet tedavülüne hizmet etmeleri de gözönüne
alınırsa, yeni bir yasal düzenleme ile bu yetkinin tekrar sağlanabilimsi halinde,
Yapı Tasarruf Sandıklarının kurulmasıyla sermaye piyasası etkin bir organ daha
kazanmış olacaktır.
I.D. T.C. MERKEZ BANKASI AÇISINDAN
1211 sayılı Merkez Bankası Kanunu'nu, gayrimenkulle ilgili maddeleri
açısından incelediğimizde, şu hususlar dikkati çekmektedir.
a) 56.mad.d.bendi" bu bankanın, mücerret gayrimenkul alanı ile ilgili senet­
leri ve vesikaları ve Iskonto kabul edemeyeceğini ve bunlar üzerine avans da vere­
meyeceğini" belirtmektedir.
Kuşkusuz bu madde, bankanın "yapamayacağı işler" bölümünde yer almak­
ta, temelinde de Bankalar yasasının 50.mad.deki yaklaşım yatmaktadır. Daha
önceki bölümde Ticaret Bankalarının 50.mad.ye göre gayrimenkule dayalı ipotekli
kredi vermesinin yasaklandığı ve nedenleri açıklandığından burada üzerinde dur­
mayacağız.
Ancak konut finansman sistemine bankacılık sektörünün çekilebilmesi için
bunun nedenlerini de açıklamayı, söz konusu maddenin değiştirilmesi gereğini
savunmuştuk. İşte 50.mad.de bu yönde yapılacak bir değişiklik ile Merkez Bankası
Kanunu'nun 56.mad.de de aynı yönde bir değişiklik hem gerekecek, hem de birbiri­
ni tamamlayacaktır.
Çünkü bankalar, gayrimenkul ipotekli konut kredisi verdikleri ve bunlara daya­
narak menkul kıymet ihraç ettikleri zaman, ellerinde bu değerlere dayanarak avans
talep etmek isteyeceklerdir. Belki Merkez Bankası, gayrimenkul alımı ile ilgili senet
ve vesikaları ve Iskonto kabul etmemekle bir noktada haklı sayılmalıdır. Çünkü
banka, ticaret bankalarının likit yapılarını koruma amacına önem vermektedir.
Ancak bu demek değildir ki. Merkez Bankası, ticaret bankalarının konut finansman
sisteminde yer almalarını istememektedir.
Ülkenin konut açığının çözümlenmesinde finansal açıdan bankacılık sistemi­
nin yer alması rasyonel bir yaklaşım olduğuna göre, SS.maddenin değindiği
"Avans" bankaların-yine yasal olarak izin verilmesi halinde-ihraç edecekleri
ipoteğe bağlı menkul kıymetler (tahviller) yönünde işlerlik kazanabilir. (Bu yönde
mad.48 "Tahvil karşılığı avans hizmetinde de bankalar bu amaçla yararlanabilmelidir).
b) Ayrıca yasal bir değişiklik yapmadan, şu haliyle Merkez Bankası
Kanunu'nun 52.mad.b.bendi "Bankanın", açık piyasa işlemleri hizmetini yerine
getirirken belirli şartlara haiz borsada kayıtlı sağlam tahvilleri alıp satabileceği" belir­
tilmiştir.
İşte bu durumda bankalann kof^ut finansman sistemine, yine 50.mad.
değişikliği ile verecekleri direkt ipotekli konut kredileri ve onlara dayalı ipoteğe bağlı
tahvillerininde, açık piyasa işlemleri çerçevesinde zaman, zaman Merkez
Bankasınca satın alınması mümkün olacaktır. Özellikle konut finans sisteminin,
konut piyasasından konjoktrüle sıkıntıları hafifletebilmesi, desteklemesi
kolaylaşacaktır. Tüm finans piyasalarını (kamu dahil) kontrolü altında tutan ve
istikrarlı bir gelişmeyi hedefleyen bankanın ülkemizin en önemli sorunlarından biri
olan konut finansmanı ve bu alanda hizmet veren finansal kurumlarına, ilgisiz
kalması esasen düşünülemez. Bu nedenle 50.mad.nin bankaların bu konuda önünü
açacak şekilde değiştirimesi kilit bir özellik, nitelik taşımaktadır.
c) Yine bilindiği gibi Merkez Bankası Kanunun 4.maddesi; Bankanın para ve
kredi politikasını kalkınma planları ve yıllık programlarına uygun bir tarzda
yürüteceği", bununla görevli olduğunu belirtmektedir. Devlet, ulusal bir konut poli­
tikasını, ilkelerini ve hedeflerini planlar ve programla açık ve kesin bir şekilde
ortaya koyduğu takdirde, bunun bankacılık sektörünü, finans yönünü ilgilendiren
hususlarda Merkez Bankasının 4.mad. uyarınca bu konuya eğilmesi ile sektörü
destekleyen her konuda yasal ve işlevsel olarak konut finansmanına yeni imkanlar,
teşvikler yaratılacaktır.
d) Bu amaçla konut finansman, kredilerinin sermaye yeterlilik katsayısının
hesaplanmasındaki ağırlığı azaltabilir, hatta kaldırabilir.
e) İpotekli konut kredilerine kullanılan kaynaklar için mevduat munzam
karşılığı ve disponibilite yükümlülüğü azaltılabilir, hatta kaldırılabilir.
f) Yine bu krediler için bugün kredi maliyetini arttıran her türlü fon (Kaynak
Kullanımı Destekleme Fonu), vergi, resim, harç, yükümlülüklerine muafiyet
getirilebilir. Hatta bu muafiyetin gayrimenkul alım satımında tapu harçlarında
da uygulanabileceği önerisine daha önce değinilmiştir.)
I.E TOPLU KONUT İDARESİ İŞLEVLERİNİN FİNANSAL ETKİNLİĞİNİN
ARTTIRILMASI AÇISINDAN
Toplu Konut İdaresinin işlevlerinin etkinliğini arttıraracak ve yeni işlevler
getirilmesini sağlayacak önlemlerin alınması yanında idareyi ilgilendiren
"Alternatif Konut Finansman Modelleri"
Toplu Konut Kanunu ile getirilen finansman sisteminin yasada öngörüldüğü
şekilde işlemesi halinde, konut sektörünün finansman sorununun bütünüyle
çözüme kavuşturulmasmm söz konusu olamayacağı açıkça görülmüştür. Konut
sorununun bütünüyle çözümleyecek bir yasa olmadığı, ancak sorunun bir bölümünü
düzenleyici, çözücü organizasyon ve hükümler getirdiği ortadadır. Bununla beraber
Toplu Konut Kanunu ile getirilen sistemin işleyişi konusunda, çözüm üretmesi
konusunda bazı endişeler bulunmakla beraber, yinede sistemin bu konuda çağdaş
gelişmelere katkısı olduğu muhakkaktır. Yeni yerleşim alanlarının kurulmasına,
metropol altı denilen yeni küçük şehirlerin gelişmesine, toplu konut projelerinin
teknik ve sosyal alt yapı ile birlikte değerlendirilmesine önem verilmiştir.
Konut sorununa önem ve öncelik veren ülkelerde konut finansman sistemi
kişisel tasarruflann yanında bankacılık sisteminin katkısı yanında devletin destek ve
denetimi ile çözümlenmeye çalışılmaktadır. Bu nedenle Toplu Konut İdaresinin
konut sorununu bu türüyle çözümlenmesinde esasen tamamen yeterli olmasını da
beklemek, bu koşullarda doğru olmayacaktır. Bununla beraber Toplu Konut
Fonu'nun kullanım amaç ve ilkeleri yeniden gözden geçirilmelidir. Bunun için
"Arz Yönünden";
1) * Dar gelirli hane halkının, bu planda, politikada (sunulan konut kredileri
içinde) kesinlikle yerini alması gerekmektedir.
* Toplu Konut Fonu'unun gelirleri, konut üretimi dışında başka amaçlarla
kesinlikle kullandırılmamalıdır.
* 1984'te İdarenin (kredi oranı/konut maliyeti) oranı (%75)'lere oldukça iyi
bir düzeye ulaşmış iken, günümüzde özellikle 1987 sonrası kıtlaşan kaynaklar
nedeniyle adeta tersine dönmüştür (%25). Bu bir anlamda konut maliyetinin %75'ini
karşılayan hanehalkı, %25 için Toplu Konut İdaresinin kaynaklarına başvurmak­
tadır. Ayrıca idarenin fonlarının 1987 sonrası başka amaçlarla da kullanılmaya
başlanmasıyla, sistem aksamaya başlamıştır.
* İdare, küçük ölçekli konut üretiminde pilot uygulamalar yaparak, özendirici
olmalıdır. Küçük konut üretiminin arttırılması için çok yönlü özendirici önlemler
geliştirilebilmektedir. Örneğin her toplu konut girişiminde belirli oralarda küçük
konutlara yer verilmesini sağlayabilir. Bu amaçla küçük konut birimi yüksek pro­
jelere öncelik verebilir.
* "Toplu Yap-Sat" modelinde bilindiği gibi kooperatifler kurularak, toplu konut
kredileri kullanılmakta ve arsa sahibi kooperatif ortağı olarak gözükerek, birden
fazla konut edinebilmektedir. Bu nedenle, toplu konut idaresince arsa sağlama
görevlerinin örneğin Arsa Ofisince, yerel yönetimlere sağlanmış olması bu yöndeki
sakıncayı giderebilir.
* Toplu Konut İdaresi, kiracılaşma oranının yüksek olduğu ülkemizde, toplu
konut üretimlerinde belli bir oranda kiralık birim ayrılmasını şart koşabilir. Böylece
kiralık stok payı arttırılabilir.
Toplu Konut İdaresi, konut piyasasının sadece arz yönünden değil, talep
yönünden (finansman) de ilgili bir kurum olduğuna göre bu konuda sahip olduğu
kaynaklarm, kuruma verilen işlevleri yerine getirmeye yetmediği görülmektedir.
2) Öncelikle İdarenin sahip olduğu kaynaklar, çağdaş bir konut finansman sis­
teminin oluşturulmasında değerlendirilmelidir. Örneğin, böyle bir çağdaş sistem
oluştuktan sonra, idare elindeki fonları düzenlemiş olan ipotekli konut kredilerinden
belirli standatlara uyanlan, ya da bunlara dayalı olarak ihraç edilmiş ipoteğe bağlı
menkul kıymetleri satın almada kullanabimelidir.
*Aynca Toplu Konut İdaresi, konut piyasasında önde gelen ve deneyimli
uzman bir kuruluş olarak konut sektörünü düzenleme, yönlendirme fonksiyonlarına
daha da ağırlık vermelidir. Bugünkü fonksiyonları itabariyle piyasada daha çok,
büyük ölçekli bir konut üretim şirketi olma görünümünden uzaklaşmalı, konut finans­
man piyasasında çok önemli bir rol oynamalıdır.
*Toplu Konut İdaresinin sağladığı konut kredilerinde etkinliği arttırmalıdır.
Bunun için;
a) Geri ödeme taksidi ödenmeyen konutları, belirlenen bir süre sonunda idare
devralabilmelidir.
b)Geri ödeme taksidi daha düşük orta ve küçük ölçekli konutlar üreterek, bu
taksitlerin ödeme gücüne ayarlanmasını sağlayabilmelidir.
c) Bölgesel konut açığını izleyerek, bölgeler arası ipotekli konutların takas
edilebilmesini getirmelidir.
d) İpotekli konut kredilerinden oluşan bir ipotek havuzuna dayanarak ipoteğe
dayaiı menlcul Icıymetleri çıkarabilmeii, ya da başka havuzlara iştirak edebilme­
lidir.
e) Arzettiği konutlar oranında, bu konutların bir kısımında. Gayrimenkul
Yatırım Ortaklıkları aracılığıyla değerlendirmesine imkan sağlamalı ya da kendisi
de böyle bir ortaklık kurabilmelidir.
f) Toplu Konut İdaresinin kısa ve uzun vadede yürürlüğe koymayı planladığı
konut finansman modelleri olarak (11.7.95 tarihli yönetmelik) "Toplu Konut
Tasarruf Sistemi" ile "Ön Birikim Koşullu İpotek Kredileri" veya diğer bir
tanımlama ile "Mevduata Dayalı Finansman Modeli" yürürlüğe koyulması çok
yararlı olacaktır.
Sistemin amacı, konut edineceklerin tasarruflarını zaman içinde biriktirmeleri­
ni, bu tasarruflann nemalandırılmasını ve tasarruf ön birikim dönemini tamamlayan
hak sahiplerine, tasarrufları yanısıra kredi açılmasını sağlayarak, konut sahibi
olmalannı gerçekleştirmektir. Ön birikim koşullu ipotek kredileri sınıflamasına
giren bu konut finansman yöntemi, bugün Avrupa'da pek çok ülkede, özellikle
Almanya ve Fransa'da uygulanmaktadır. Başka bir tanımla "Sözleşmeye Dayanan
Konut Finansman Sistemi"dir.
"Ön Birikim Koşullu Konut Kredileri" ile finans sisteminde, çeşitli ülkelerde
çeşitli tarihlerden bu yana konut edinmek isteyenlerin kredilendirilmesinde fon
oluşturmak üzere sandık sistemleri kurulması yoluna gidilmiştir. Bu sistemde insan­
lar önce küçük taksitlerle birikimde bulunurlar, böylece kredi fonlarını beslerler;
sonra birikim tutarları ve bekleme süresiyle orantılı olarak bir kredi alırlar. Alman
Konut Sistemi, 1964 Fransız Konut Finansman Reformu, İngiliz Yapı Kurumlarının
Kredilendirme tarzı hep bu otofinansman sistemine dayandırılmıştır.
Bu sistem ülkemizde 1960'lı yıllarda Emlak Kredi Bankası'nca uygulanmıştı.
Şimdi Toplu Konut İdaresince daha düzenli olarak canlandırılmaktadır. "Toplu
Konut Tasarruf Sistemi/TKTS" denen bu tasarıya göre; ayda 2-7 miyon TL arası
birikim yapan kimseler 2-7 yıl arası bir süre sonunda birikimleri kadar kredi alabile­
cekler, geri ödeme süresi de bikirim süresi kadar olacak ve geri ödeme taksitleri 3
aylık sürelerde enflasyon oranı ve konut kredisi faiz oranları doğrultusunda yeniden
değerlendirilerek hesaplanacaktır.
Birikimlere büyük bankaların faiz ortalaması doğrultusunda bir faiz ödenecek
ve isteyen istediği zaman sistemden çıkabilecektir. Tabi TKİ'nin bundan başka fon
kaynakları ve geri ödemeleri süren eski kredilerin aylık faiz ve konut bedeli tahsilat­
ları da vardır.•'65
Otofinansmana dayanan konut kredisi sistemlerinde önemli olan;
kaynağı kurutmamak, fonları eritmemektir. Eğer sistem sürekli olarak canlı
tutulabilirse kaynak kesilmez. Kaynağın maliyeti ile kredilerin getirişi sürekli den­
geli götürülebilirse fonlar erimez. Bunu sağlamak için de ekonomik ve sosyal
ortamdan kopmayacak bir tarz seçip sürdürmek gerekir.
g) Toplu Konut İdaresinin uzun vadede yürürlüğe koymayı planladığı "İpotek
karşılığı uzun vadeli konut kredileri" ne dayalı finansan modelinde, İdarenin leyhine
ipotek edilen konutlar uygulamasından yararlanılacaktır. Ancak burada amaçlanan
husus, başta ABD olmak üzere pek çok ülkede uygulanan tasarruf ve kredi birlikleri,
tasarruf bankaları ipotek bankaları, yapı toplulukları gibi pek çok konut finans­
manında uzman kurumunda katıldığı, "Mevduata Dayalı Finansman Modeli"ne,
"İpotek Bankacılığı" modeline idarenin elindeki birikim ve imkanlann.kullanılması ile
bir geçiş sağlamaktadır. Bu modeller ancak, sistemler sayesinde büyük derinliğe
sahip ipotek piyasaları ve menkul kıymetleştirme hacmine ulaşılabilmiştir.
h) Toplu Konut Fonu, ipotekli konut kredilerinde çeşitlenmeye gidebilmelidir.
Diğer gelişmiş konut finansman sistemlerinde uygulanan;
*"Rehin Karşılığı ipotekli konut kredileri, (Pledged Account Mortgages) ve
"Vergiden Muaf Özel Konut Tasarruf Hesabı" (The Tax Exempt Special Saving
Account" gibi yeni uygulamalara geçilebilmelidir. Hesap rehinli ipotek kredilerinde,
banka nezdinde açılmış, borçluya ait bir tasarruf hesabı vardır. Bu hesap borca
karşı rehinli olarak çalışmakta, her ay faiz almakta, aylık geri ödeme taksitlerinin bir
kısmı buradan karşılanmaktadır. Bu hesaptaki para, konut bedelinin peşinatı (satın
alanın katılımı) olması gereken paranın düşük tutulmasıyla ortaya çıkarılan bir para
olup borcun ilk yıllarında tasit ödemelerinin düşük olmasını sağlamakta ayrıca
kredi/değer rasyosunun düşmesi durumunda bu hesaptaki para sigorta fonksiyonu
görerek peşinat nol<sanını karşılamalc için kullanılmaktadır.
Bu yöntemin faydası ilk 5 yılda her iki tarafa da rahatlık sağlamaktadır). Özü
itibariyle hem kredi kullananın hem kredi verenin olanaklarını şişkin tutmakta; nakit
tutmanın frsatlarından koparmamaktadır. Vergi muafiyetlerinden yararlanılmaması
durumunda gereksiz aşınmalara açık bir uygulama olabilir. Esasen bu tip planlar,
pratik ihtiyaçlara çözüm bulmak ya da pratik fırsatlardan yararlanmak üzere ortaya
çıkarılmaktadır.
Ayrıca bu sektörün fonlanmasını kolaylaştırmak amacıyla Vergiden Muaf
Özel Konut Tasarrufu Hesabı (TESSA's/The Exempt Special Saving Account)
geliştirilmiştir.
İngiltere'de konut edinmek isteyenlere sunulan ipotek kredileri farklı özelliklere
göre çeşitlendirilmiştir. Bunların arasında alıcının gelir kaynağının varlığını
araştırmayıp
sadece
gayrimenkulun
değerine
önem
veren
"Self
Certified/Kendinden onaylı" kredilerle henüz bir konut alma hazırlığında olanlara
potansiyel önceliği veren "İpotek Sertifikalan" ilginç uygulamalardır.
LF FİNANSAL KİRALAMA (LEASING) AÇISINDAN
1) "Gayrimenkul Leasing"i olarak ülkemizde tanınan ve uygulanan bu sis­
temde halen işletmeye yönelik (fabrika, tesis, inşasL..vb. gibi) yatırımların orta
vadeli finansmanına yardımcı olunmaktadır.
Bir başka deyişle, sabit sermaye yatırımlarının orta vadeli finansmanı için yararlı bir
model olan leasing, konut finansmanı için de uygundur. Endeksli bir ödeme yönte­
mi kapsamında, kira ödemelerine dayanan orta vadeli bir finansman sistemine gidi­
lerek, ülkemiz için bu sistem daha uygun hale getirilebilir.
2) Ancak leasing sözleşmesi süresi ile amortisman süresi arası uyumsuzluğun
yasal düzenlemelere giderilmesine ihtiyaç bulunmaktadır. Gayrimenkullerdeki
amortisman oranlarının düşüklüğü, iki defa harç ödeme zorunluluğu leasing şirket­
lerinin, gayrimenkul leasing'inden kaçınmalarına neden olmaktadır.
3) Bilindiği gibi bu sistemin vergi konusunda sağlayacağı avantajlarla, sabit
sermaye malları finansmanını daha ucuza mal eden bu yöntemden konut finans­
manı alanında da yararlanılmasına çalışılmalıdır.
4) Bu yöntem ABD'de Koşullu Satış Anlaşması (Conditionel Sale
Agreement), tarım alanlarında da uygulanmaktadır. İpotek, yani gayrimenkul rehni
söz konusu değildir, onun yerine mülkiyetin devri, ödeme tamamlanınca söz konusu
olmaktadır (gayrimenkul leasing gibi).
Yapılan sözleşmede bedel, faiz oranı, vade taksit tutarları belirlenir ve
ödemeler gerçekleştikten sonra tapu devri yapılır. Genellikle bireysel olarak kendi
taşınmazını satanlar tarafından kullanılmaktadır.
Bizim hukukumuzdaki "Gayrimenkul Satış Vaadi" uygulamasına ya da
"Bakıp-Gözetmek koşuluyla bağış" uygulamasına benzeyen bu model. Toplu
Konut İdaresi'nin bazı konut satışlarında baştan planlanmaksızın fiilen uygu­
lanmıştır. İstanbul Halkalı ve Ankara Batıkent toplu konutlarında, konut alanlar
peşinatlannı ve aylık taksitlerini -ki 10 yılda bitecek, memur maaşlarma endeksli
taksitlerdir- yıllarca ödemelerine karşın tapu verilmesi geciktirilmiştir. Emlak
Bankın bazı konut satışlarında ise (Ataşehir/İST. gibi) planlı olarak bu uygulama
yapılmaktadır.
I.G. GAYRİMENKUL YATIRIM SERTFİKASI, KATILMA PAYLARI AÇISINDAN
(Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları, Gayrimenkul Yatırım Fonları, Yatırım
Bankaları ve Sigorta Şirketleri, Kurumları Aracılığıyla)
(Real Estate Investment Trust) olarak gelişmiş ülkelerde uygulanan bu mo­
delde küçük tasarruflar biriktirilerek, konut ya da site, uydukent işhanı, apart hotel
gibi gayrimenkullerin inşasını finanse etmek için ya bu gayrimenkullere ortaklık ya
da bu komplekslerin ilerideki işletme gelirlerine ortaklık karşılığında sertifika (Bono)
veya katılma payları ihraç edilmektedir. Böylece bu tür yatırımlara ek fon kaynağı
yaratılmaktadır.
Bankalar Kanunun 50.maddesi Ticaret Bankalarının gayrimenkul konusunda
çok sınırladığı için bu maddeye tabi olmayan Yatırım Bankaları için bu tür işlem
yolu açık olmalıdır. Batı'daki uygulamalarda da esasen yatırım bankalarının en
büyük iştigal alanı bu konudur. Hem inşaatı yapmak, hem de bu amaçla ilgili menkul
kıymeti ihraç etmek veya edilmesini organize etmek hakları yasal olarak mevcuttur.
Bu konuda özendirilmeleri yanında varsa ilgili yasal düzenlerdeki eksikliğin (tebliğ
gibi) süratle düzeltilmesiyle konut finansmanı konusunda çok büyük bir eksiklik
giderilecektir. Aynı açıdan sigorta şirketlerinin değerlendirilmesi de, kuşkusuz çok
yararlı olanaktır. Sigorta şirketlerinin ipoteğe dayalı menkul kıymetleri ve diğer
gayrimenkul sertifikaları vb. gibi kıymetleri teminat karşılığı olarak tutabilmeleri
sağlanmalıdır.
Halen gayrimenkul sertifikası ihraç eden tek finans kurumu, bilindiği gibi
T.Emlak Bankası'dır (İlgili sayısal bilgiler, beşinci bölümde verilmiştir). Bu kanunun
aslında sadece yatırım bankalarını değil tüm ticaret bankalannı da kapsayacak
şekilde ele alınıp, incelenmesiyle ve gerekli yasal değişikliklerin yapılmasıyla (Diğer
gelişmiş ülkelerde olduğu gibi) konut finans sistemine yeni kaynaklar ilave edilmiş
olacaktır. Bu tür menkul kıymetleri tutanlara, yatırımcılara ve menkul kıymetin ken­
disine özendirici vergi avantajları getirilmelidir.
II. SERMAYE PİYASASI ARACILIĞIYLA KONUT FİNANSMAN SİSTEMİNE
KATKILAR (Yasal Düzenleme ve Değişiklik Önerileri)
Menkul Kıymetleştirme bir "disintermediation" (aracılığın ortadan kaldıniması)
mıdır? Evet, klasik bankacılık fonksiyonu olan kaynak (mevduat) bulup kredi biçi-
mindeki finansal aracılığa alternatif bir kaynak yaratma sistemidir. Büyük bir konut
üretim şirketi, taksitle sattığı konutların aylık senetlerini, kuracağı bir Genel Finans
Ortaklığı vasıtasıyla menkul kıymete dönüştürerek piyasaya sunarak gereksinim
duyduğu fonları doğrudan toplayabilir
Menkul Kıymetleştirme "reintermediation" (tekrar aracılık) mıdır? Evet, bir iş
bankası verdiği konut kredilerinin geri ödeme senetlerini menkul kıymete
dönüştürüp para/sermaye piyasalarına sunarak likiditeye tekrar dönebilir.
I.A.İPOTEĞE DAYALI MENKUL KIYMETLEŞTİRMEDE GARANTİ VE SİGORTA
UYGULAMALARI AÇISINDAN
İpotekli konut kredilerinde ve buna bağlı olarak menkul kıymetleştirmede
Garanti ve Sigorta uygulamalarına yönelik öneriler için diğer ülke uygula­
malarından örnekler
Sigorta, kredileri de hem borç vereni, hem alanı ve mirasçılarını ödeyememe
riskine karşı korumak için kullanılan bir teknik olup bazı sosyal örgütlenmelerin
(Örneğin,ABD'de Çiftçiler Konut Yönetimi ve FHA) kefaleti de bir sigorta türü işlevi­
ni görmektedir.
Sigortanın bedeli, borçlu tarafından yüklenilmektedir. Bu ya faiz oranına 1/81/14 arası bir oran fazlalığı olarak eklenir ya da başlangıçta toptan ödenir. Sigorta
priminin tutarı (Kredi/Değer) oranı ile doğru orantılıdır.H Yani kredi tutarı, konut
değerine oranla ne kadar düşük ise sigorta primi de o kadar düşük olacaktır.
İpotekli kredilerde sigorta başlıca 3 şekilde sağlanmaktadır.
1) Özel ya da kamusal yapıdaki bir kurumun kefaleti; örneğin ABD'de
emekli askerler ve çiftçiler konut amaçlı kredi kullanırken, VA(Veteran
Administration) Emeklilik Yönetimi, veya FHA, Federal Konut İdaresi (Federal
Housing Administration) ve (Farmers Home Administration) Çiftçi Konut Yönetimi
bazı kefalet garantileri sağlayarak mensuplarını desteklemekte, kredi verenlerin
riski azalmaktadır. Zaten bu tür krediler bazen "Sigortalı Krediler" diye
adlandırılmaktadır.
2) Özel İpotek Sigortası (Private Mortgage Insurance); Bu bir genel sigor­
tacılık dalı olarak uygulanmakta olup, kredi verenlerin özelikle (Kredi/Değer)
orantısının yüksek olduğu kredilerde aradığı bir sigortadır. Sigorta şirketi borçlu bor­
cunun kalanını ödeyemediği zaman, teminat olan taşınmazın bedeliyle karşılan­
mayan kısmı kapatmaya sağlamakta, buna karşılık bir prim almaktadır. Bu prim
genellikle aylık kredi taksitlerinin 1/12'si tutarında olup kullanıcısı tarafından öden­
mekte, maliyet yükselmekte, buna karşılık portföy açısından kaliteyi yükseltici
olmaktadır. Sigortanın kapsamı poliçede belirlenen koşullara göre bazen sınırlı olan
Fabot, F,J; The Handbook of Fixed Incomes Securities 8.359
bilmektedir.
Bu özel sigorta, menkul değer düzenlemek üzere havuz oluşturulduğunda da
ayrıca sağlanabilmektedir. Ancak seçilen sigorta şirketinin hasar ödeme yönünden
itabarı düşükse gereksiz yere porftöyün derece düşmesine de yol açabilir.(**)
3) Hayat Sigortasıyla Sağlanan Sigorta; Burada borçlunun hayat sigortası,
ölümü halinde kalan borç taksitlerinin sigorta şirketlerince ödenmesini sağlayacak
kapsamda yapılmakta böyece hayatta kalan aile üyeleri de evde yaşamaya devam
edebilmektedir. Bu tür hayat sigortaları, zamanla borç bakiyesinin düşmekte olması
dolayısıyla pahalı olmamaktadır.(***)
II.B İPOTEĞE DAYALI MENKUL KIYMETLEŞTİRME SÜRECİNDEKİ
KURUMLAR VE FONKSİYONLAR AÇISINDAN
"İpoteğe Dayalı Menkul Kıymetler" konusunda, özel bir mevzuat oluşturarak
kurumsallaştırmasını sağlayıcı yönlendirme yapılmadan, konut kredisi taksitlerinin
menkul değerleştirilmesi için VDMK kapsamında bir kestirme çözüm bulunması,
Türk Ticaret Kanunu ve Borçlar Kanunu üzerinde bağlantı çalışmaları
yapılmadan sadece SPK mevzuatı çatısı altında bazı düzenlemelerle, bütünsel
olmayan bir yasal çerçeve ve uygulama prosedürü oluşturulması, yetersiz
kalmaktadır.
Yasaların, zamana uygun olarak canlı tutulması yerine, temel yasaların
dışında pratik çözümler bulunarak aynı konuyu düzenleyen yeni yasa ve buna bağlı
olarak mevzuat oluşturulması; bir yandan da Devletin mali işlevlerinin birbiriyle
bağlantısı sağlıklı kurulmamış çeşitli kamusal otoriteler tarafından sağlanmakta
olması para ve sermaye piyasalarında duraksamalar yaratmaktadır.
Borsa şirket sayısı ve yatınmcı sayısı ülke çapında yaygınlaşarak artmak için
yeterli potansiyele sahiptir. Pay Senetleri Borsası yeterince gelişmiş olsa bile
ipoteğe dayalı menkul kıymetler dolayısıyla yatırımcı çekebileceklerdir. Nitekim bor­
sada yeni işlem görmeye başlayan Gayrimenkul Yatırım ortaklıkları bir ipoteğe
dayalı menkul kıymetler benzeri yatırım aracı olarak başarılı olmaktadırlar.
Gelişmiş ülkelerde ise menkul kıymetleştirme mekanizmasıyla fon temin
etmede, süreklilik yaratma ve yatırımcı tasarruflarını (özellikle ipotekli kredilere
dayalı ihraç edilenler için) özendirme ve tasarrufları çekebilmede başarılı olduğu
görülmektedir. Konut kredilerinin, ipotek güvencesiyle verilmekte olması, yatınmcı
açısından bu tür menkul kıymetlere duyulan güveni arttırmaktadır. Dünya uygula­
masından anlaşıldığı gibi bu yöntemle konut sektörünün finansmanına daha fazla
ölçüde kaynak aktarılabilmektedir.
Gerçekten ipoteğe dayalı menkul kıymetler ile konut açığının giderilmesi
açısından önemli bir toplumsal fonksiyon yerine getirilmektedir.
(**) Ferran, Eıirs; A.g.e S. 175
(***) Fabot, F,J; A.g.e S. 557
ülkemizde ve gelişmiş ülkelerde ipotekli kredilere
Dayalı Menkul Kıymetleştirme Sistemi Arasındaki Farklar ve Öneriler
Gelişmiş Ülkelerde İpotekli
Kredilere Dayalı Menkul
Türkiyede Konut Kredilerinin
Menkul Kıymetleştirilmesi
1) Menkul kıymetlere dayanak teş­
kil eden kredilerin, bir özel amaçlı
aracı kuruma(trust) devretme zo­
runluluğu vardır.
1) Bankalar dışındaki kurumların devretme
zorunluluğu vardır. Bankalar bir (trust) ya da
genel finans ortaklığı kurmadan ve derece­
lendirme (rating) kurumuna başvurmadan
sadece SPK'dan izin almak yoluyla VDMK
kapsamında menkul kıymet ihraç edebilmek­
tedir.
2) Türkiye'de böyle bir düzenleme yoktur.
Menkul kıymet sahipleri, ihraçcı kurumun
iflası halinde diğer alacaklılara yasal sırala­
maya girmektedir. Bu konuda yasal düzenle­
meye gidilerek, yatırımcı korunmalıdır.
3) Türkiye'de özel bir düzenleme ile kredi
garantörlerine yer verilmemiştir. Sadece ala­
caklarını temlikeden kuruluşun, alacakların
varlığından, borçlunun temerrüdünden
sorumlu olacağı belirtilmektedir. (Tebliğ,
14.mad)n Gerekli yasal düzenlemeye ve
bu kurumun oluşturulmasına ihtiyaç
bulunmaktadır.
4) Ülkemizde bu kuruma da henüz yer ve­
rilmemiştir. Halbuki bu kurum, menkul
kıymetlerden gelecek nakdin güvenliğini
uygun yönetimini, menkul kıymet (ki bizde
halen bunlar VDMK'lerdir) sahiplerine
ödemelerin tam zamanında yapılmasında
etkin bir rol oynarlar. Bu nedenlerle, bu
konuda da yasal düzenlemeler ile bu
2) Menkul kıymet yatırımcıları, kre­
dileri temlik eden kuruluşun iflasın­
dan uzak tutulmaktadır. Bu ülkeler­
de alacaklarla menkul kıymetler
arasında bire bir ilişki vardır. Yatı­
nmcılar kurumun iflasından izole
edilmiştir.
3) Menkul kıymetleştirme sürecin­
de ve gelişmesinde en önemli katı­
lımcılardan olan "kredi garantörleri"
ne yer verilmiştir.
4) Menkul kıymetleştirme sürecin­
de ve gelişmesinde yer alan ayrı
bir kurum olan "Yeddiemin" Trus­
tee, ipotek dökümanlannın teslim
edildiği, saklandığı kurumdur.
n
(Varlığa Dayalı Menkul Kıymetlerin Kurul kaydına alınması....) Tebliğ 31 T e m m u z 1992 "Madde 4:
Konut Kredileri: Bankaların 1985 sa. Kanun ve bu kanuna dayalı mevzuat çerçevesinde Toplu Konut
İdaresi Başkanlığı ile yapılan anlaşma hükümlerine göre kendi kaynaklarından hazır konut alan kişilere
açtıkları bireysel krediler, bankaların verdikleri ipoteğe dayalı bireysel konut kredileri ile konut sek­
törünü kredilendirmeye yetkili Kamu İktisadi Teşkilatı statüsündeki bankaların kendi mevzuatları
çerçevesinde açtıkları kredileri" olarak açıklanmaktadır.
5) Menkul kıymetlerin dayandığı
alacaklar (krediler), temlik eden ku­
ruluşun
bilançosundan çıkartıl­
maktadır.
6) Derecelendirme (rating) kuruluş­
ları menkul kıymetleştirme sürecin­
de yer alan ve kamuoyunu aydın­
latmada, yatınmcıya güven sağla­
mada önemli kurumlardır.
7) Menkul kıymetlerin kendilerine
dayanak teşkil eden varlıkların va­
de ve ödeme yapılarından farklı
oluşturulmalarına imkan verilmek­
tedir.
8) Menkul kıymet yatınmcısı çeşitli
kurumlarca tam güvence altına
alınmıştır. (Garantör, Yeddiemin,
Derecelendirme, menkul kıymet­
lere garanti/sigorta hizmeti veren
kurumlar gibi.
kurumların oluşturulmasına İmkan ve­
rilmelidir.
5) VDMK'lar sadece borç menkul
kıymeti şeklinde oluşturulmakta, bunların
dayandığı alacak veya kredilerin temlik eden
kuruluşun bilançosundan çıkartılmasına
imkan verilmemiştir. Bu konuda da yasal
düzenleme ile bu imkan verilmesi yararlı
olacaktır.
6) Ülkemizde halen (rating) derece­
lendirme kuruluşları yer almamaktadır.
Aslında ülkemizde de rating kurumları,
sadece menkul kıymet ihracı yapan kurumlar
için değil, tüm bankacılık sistemini (menkul
kıymet ihraç etsin, etmesin) kapsayacak
şekilde oluşturulmalıdır. Çünkü, finansal
denetim etkinliği ve şeffaflığı bu konuda
kamunun aydınlatılması olayına çok bağlıdır.
Üstelik ekonomik istikrar yeterince sağlana­
madığı ekonomilerde ayrıca bir önem kazan­
maktadır.
Bu nedenle, derecelendirme (rating) kuruluşlannın yasal düzenlemelere finans sis­
temine, kazandırılması çok önemlidir.
7) Ülkemizde böyle bir uygulama söz
konusu değildir. Halbuki menkul kıymetlerin
yararının, çeşitli menkul kıymetler ihracından
kaynaklandığı açıktır. Bu nedenle yasal
düzenlemelerle, potansiyel yatırımcıların
tercihlerine göre ayarlanabilecek menkul
kıymet türlerinin ihracına imkan verme­
lidir.
8) VDMK hamillerinin haklan ile bu ala­
caklar arasındaki ilgiyi ortaya koyan özel
yasal bir çerçeve bulunmamaktadır.
Mevcut sistemde genel finans ortaklıkları
aracılığıyla ihraç halinde . (saklama ve
genelde temlik sözleşmesi ile ilgili harca­
maların vergilerin azaltılması ile VDMK ihraç
maliyetleri indirilebilecektir.
Türkiye'de
Rating
faaliyeti
gösteren
kuruluşların
henüz
bulunmaması,kurumsal bir boşluktur. Bilindiği gibi gerçekçi bir risk
değerlendirmesi yapmak için menkul kıymetleştirecek kredilerin geçmişteki geri
ödeme durumlannı (oranmı) hesaplamak gerekir. Bunun için gerçekçi sağlıklı bir
raporlamaya ihtiyaç vardır. Ülkemizde halen Merkez Bankasının, Risk
Santralizasyonu hizmeti vardır. Ancak bu tüm bankacılık sistemi için hizmet ver­
mede bazı gecikmelere yol açtığı ileri sürülmektedir. Tüketici kredilerinin kredi kat­
ları ve menkul kıymetleştirme uygulamasının geliştiği ülkelerde, sistemlerde rating
kuruluşlannın önemi daha da artmıştır.
İpoteğe Dayalı Menkul Kıymet İhracının
Bankalara Sağladığı, Sağlayabileceği Başlıca Yararlar
1. İpotekli konut kredisi yoluyla plase edilmiş kaynakların, menkul kıymetleştirilerek
tekrar kısa sürede elde edilmesi,
2. Ülkemizde sermaye yeterliliği rasyolarında, ipoteğe dayalı menkul kıymet taah­
hütlerinin, konut kredilerine oranla daha düşük risk puanıyla değerlendirilmesi,
3. Ülkemizde ipoteğe dayalı menkul kıymetler taahhütleri için, mevduatlardaki gibi
munzam karşılık aynimaması,
4. Diğer ülkelerde ipotek bankalarına, disponsibil değer olarak ipoteğe dayalı
menkul kıymetleri tutmalannı teşviki
5. Diğer ülkelerde ipoteğe dayalı menkul kıymetlerde önemli vergi kolaylıklarının
sağlanmış olması.
İpoteğe dayalı menkul kıymetler ve bunların dayandıkları konut kredileri bir­
birinden farklı konular olup buna sigorta açısından dikkat ettiğimizde, "Sigortanın"
krediler için geçerli olduğunu, menkul değerler için "Garanti"nin söz konusu
olduğunu görmekteyiz.
İpotekli Kredilere Dayanarak İhraç Edilen Menkul Kıymetleştirmede
Garanti Uygulamalarına Yönelik Uygulamadan Örnekler Ve Öneriler
İpoteğe dayalı menkul kıymetler yatırımcılarına belli bir süre boyunca faiz ve
ana paranın geri ödenmesini sağlayan bir menkul kıymet olduğu için burada garan­
ti; Faiz ve ana para geri ödemelerinin aksamaması içindir.
Bu garanti öncelikle ipoteğe dayalı menkul kıymetleri çıkaran kuruluşun
şirketin ya da bankanın kendisi tarafından verilmektedir.
İkinci garanti uygulaması, ABD'de, GNMA (Government National Mortgage
Association) Hükümet Ulusal İpotek Biriiği tarafından yapıldığı gibi kamusal bir
kuruluşun belli standartları taşıyan ipotekli kredi havuzlarından oluşturulan ipoteğe
dayalı menkul kıymetlere belli bir ücret karşılığında garanti vermesidir.
Üçüncü yöntem, bir bankanın teminat mektubu ve benzeri yöntemlerie
sağladığı garantilerdir. Bu yöntemlerle sağlanan garantiler, yatırımcıyı ana parası
ve faizlerini almak konusunda korumaktadır. Ancak faiz riski denilen, piyasa faiz­
lerinin yükselmesi karşısında kazancının yetersiz kalmasına karşı bir garanti bulun­
mayıp burada çeşitli Korunma (Hedging) teknikleri uygulanmaktadır, ancak
yaygınlık kazanmamıştır.
İpoteğe Dayalı Menkul Kıymetleştirmeyi Geliştirmek Amacıyla Alınması
Gerekli Önlemler Yasal Düzenlemeler.
1- İkamet amacıyla kullanılan gayrimenkullerin (konutların), birinci derece
ipoteği karşılık verilen kredilere, sermaye yeterliliğinde yüzde 50 risk ağırlığı ve­
rilmektedir. (3182.sa.Bankalar Ka.İlişkin Tebliği. No:8 R.G.No:21539. 1.4.1993
tarih) Bu önemli bir teşvik sayılmaktadır.
2- Menkul kıymetleştirme kontratının yapısı hakkında belirsizlikleri azaltmak
için alacakların (kredilerin) hangi şartlarda ihraç edici kurumun bilançosundan
çıkartılacağı, açık ve kesin
yasal
prensiplere,
düzenlemelere
dayandırılmalıdır.
Bu menkul kıymetleştirmeden beklenen önemli yararlardan biridir. Bilindiği gibi
bilançodan çıkartılması halinde, sermaye yeterliliği sorunu hafiflemekte ve yeni bir
sermaye kaynağına kavuşulmaktadır. Bu durumda bankalar aynı öz sermaye ile
daha fazla kredi verebileceklerdir. Fonların maliyetinde de bu uygulama ile düşme
sağlanabilmektedir.
3) İpoteğe dayalı menkul kıymetlerin el değiştirmesine izin veren yasal
düzenlemelerin yürürlüğe girmesiyle yatırımcıların bu tür menkul kıymetleri be­
nimsemeleri kolaylaşacaktır ve yaygınlık kazanacaktır. Örneğin ABD'de hükümet
bu tür menkul kıymetleri bu açıdan yasal olarak desteklemiştir. Ülkemizde de bu tür
menkul kıymetlerin kabul görüp, yaygınlık kazanması öncelikle kredilerin teminatı
ipoteklerle birlikte kolayca el değiştirmelerinin sağlanmasına bağlı bulunmaktadır.
4) İpoteğe dayalı menkul kıymetler için ikincil ipotek piyasasının gelişmesi
ipotek garantisi veren veya ipotek sigorta hizmeti veren kamusal/özel kurum­
ların da kazanılmış olmasına ihtiyaç göstermektedir.
Nitekim ABD; çıkarttığı yasalarda, ipoteğe dayalı tahvilleri teşvik için kar
amacı gütmeyen, bu kağıtlara garanti veren, bu tür kıymetleri portföyü için satın
alan kurumları (kamusal sermayeli kurup, sonra özelliştirerek, geliştirerek ikincil
ipotek piyasasının alt yapısını oluşturmuştur. Ödeme aktarmalı-pass through-sertifikalar, ipoteğe bağlı tahviller vb. uygulamasını FHA ve VA GNMA garantili ihraçlar­
da başlatmışlardır) Daha sonra özel sektör hem bu tür menkul kıymet ihracına, hem
de bunlara garanti yerine sigortalama hizmetlerine girmiş, ikincil ipotek piyasasına
katılarak, piyasaya derinlik kazandırmışlardır.
5) Konut ipotek kredilerinde geri ödemelerin aksaması veya yapılmaması
halinde, krediyi veren kurum ipotekli gayrimenkullü haciz ettirip, satmak ve kredi
bakiyesini alma hakkma sahiptir. Ancak sorun, haciz işlemlerinin ülkemizde uzun bir
prosedür ve zaman almasmdan kaynaklanmaktadır. Bu durum ipotekli konut kredisi
veren kurumları olumsuz etkilemektedir. Haciz işlemlerinin yılar sürmesi kurumları
finansal sıkıntıya, hatta, iflasa götürebilir. İşte bu nedenlerle konut finansman sis­
teminin etkinliğini arttırmak isteyen ülkeler, haciz işlemlerini basitleştirerek,
çok kısa zamanda sonuç alınacak şekilde düzenlenmişlerdir. Ülkemizde de bu
konuda bir an önce yasal düzenlemeleri yapmak gerekmektedir.
6) Gelişmiş konut finans sistemlerinin olduğu ülkelerde ilk dönemlerde
görüldüğü gibi, ipoteğe dayalı menkul kıymetlerin, özellikle sigorta şirketleri ve
sosyal güvenlik kurumları, ticaret bankaları, yatırım bankalarınca (ipotek bankaları
esasının önde gelen alıcıdır) belli bir oranda portföylerinde bulundurma zorun­
luluğu da (kendi ülkemiz uygulamasında) getirilebilir.
Bu tür menkul kıymetler disponbl kıymet olarak kabul edilmeli ve kamu
ihalelerinde, mahkemelerde teminat olarak kabul görmelidir.
7)
a) Öncelikle SPK'nınn yayımlayacağı bir tebliğ ile Medeni Kanun
hükümleri ve Sermaye Piyasası Kanununun; menkul kıymet ihracına ilişkin
hükümlerinin birbiriyle uyumlaştırılması;
b) Ayrıca tertip halinde ipotekli borç senetleri ve irat senetlerinin
anonim şirkelerince, ihraç koşulları düzenlenirken, gerçek kişilerce ihracının
ise Medeni Kanun hükümlerine göre gerçekleşebileceğine ilişkin hükümlerde söz
konusu tebliğde ele alınması,
c) Yatırımcıların korunması düşüncesiyle (her ne kadar Devlet sorum­
luluğu bulunmakta ise de) bu menkul kıymetlerin sigortalanması konusunda
tebliğde yer verilmesi yararlı olacaktır.
II.C İPOTEKLİ BORÇ SENETLERİNİN SERMAYE PİYASASINA
KAZANDIRILMASI AÇISINDAN
1)Medeni Kanun, İpotekli borç senedi ve ipotekli irad senedi ile ilişkili
hükümlerin ölü maddeler olmaktan çıkarılarak, uygulamaya (sermaye
piyasası, birincil ve ikincil ipotek piyasası) geçirebilen canlı hükümler haline
getirilmesi ve bir finansal yatırım aracı olarak menkul kıymetleştirme işlem­
lerinin geliştirilmesi.
İlgili yasal düzenlemelere göre "seri halinde ihraç edilen ipotekli borç
senetleri" olarak yer alan bir çeşit menkul kıymetleştirme imkanı mevcut olmakla
beraber halen uygulamada bu mekanizma işlemleri yer almamıştır. Ülkemizdeki
mevcut yasal düzenleme çerçevesinde, ipotekli borç senetlerini ve irat senetleri bu
nitelikleriyle ipotek piyasasında, sermaye piyasasında bir finansal yatırım aracı
olmaktan çok uzaktır. Sadece sıradan bir borçlanma aracıdır.
Medeni Kanunda (812-852 mad-arası) düzenlenmiş ve "İpotekli Borç
Senetleri" (812-843) gayrimenkul karşılık gösterilerek senet ihracı" (844)'
Tertip halinde çıkarılan ipotekli borç senetleri (845-852) altında ayrı, ayrı ele
alınmıştır. (Çalışmamızın ilgili bölümünde (I). detayda incelenmeye çalışılmıştır).
Ayrıca M.K'da (mad. 765)'te tanımlanan ipotekli borç senedi gelişmiş ülke­
lerdeki uygulamada yer alan, ipoteğe dayalı tahvillere yakın bir kavram
içindedir.
Bilindiği gibi ipotekli borç senedi, gayrimenkul sahibi kişilere, bu varlığa daya­
narak (teminat göstererek), borçlanma imkanı sağlayan bir kıymetli evraktır. Bu
senetler, ya mevcut bir borç için, ya da borçlanmadan önce düzenlenilir.
Borçlanmadan önce düzenlenen ipotekli borç senetleri satılarak, borçlanma imkanı
sağlanmaktadır. (Seri halinde düzenlenenler).
Bir başka deyişle gayrimenkul sahibi bu gayrimenkulu ipotek ettirmekte ve
ipotekli borç senedi düzenlemektedir. Bu senetleri de satmaktadır. Üzerlerinde
değeri, faiz oranları bulunan, seri halinde çıkarılan bu senetleri piyasada satarak,
fon temin edilmektedir. Burada yatırımcı;
1) ipotek edilmiş gayrimenkul (borcunun tamamına eşit değerdedir) ve
2) Borçlunun tam sorumluluğu şeklinde iki günveceye sahiptir. Senetler, hami­
line yazılı olarak düzenlenmiş ise devri kolaylaşmakta ve likiditeye dönebilme
güvencesi de daha yüksek olmaktadır
Bir Karşılaştırma
İpotekli konut kredilerine
dayalı menkul kıymetleştirme
sürecindeki aşamalar
1) Önce krediyi sunmak için finansal
kurum fon kaynağını bulmaktadır.
2) Sonra verilen krediyi teminat altına
almak için söz konusu gayrimenkul
ipotek edilir.
3)0rtada bir borç var iken ipotek te­
sisine gidilmektedir
4) Kurum, verdiği ipotekli kredilere da­
yanarak, ipoteğe dayalı menkul ihracı­
na gider. (Tapu memuru, hakim bu iş­
lemde yer almaz. Kendine özgü bir ya­
sal düzenlemeye tabidir).
5) Böyle bir durum söz konusu değildir.
Türkiye'de ipotekli borç
senetleri ihracındaki
aşamalar (sadece yasal düzenlemesi
olan uygulaması bulunmayan)
1) Böyle bir durum söz konusu değildir.
2)Gayrimenkul sahibi önce, gayrimen­
kulu ipotek ettirir ve ipotekli borç sene­
di düzenler, ihraç eder(seri halinde,
nama/hamiline, belli değer ve faizle).
3) Ortada bir borç yok iken ipotek
tesisine gidilmektedir.
4) Tapu memuru ve hakimin imzası bu­
lunan bu değerler, küçük tasarrufçula­
ra satılarak, gayrimenkul ipoteği de­
ğeri kadar fon temin edilir.
5) Vade sonunda geri alınan senetler
tekrar tedavüle çıkartılabilir.
6) Burada ipoteğe dayalı menkul kıy­
met yatırımcısının güvenceci, bu ihra­
ca garanti veya sigorta hizmeti veren
kurumlar olup güvencesi tamdır.
7) Kendine özgü, özel bir yasal dü­
zenlemeye ve denetime tabidir.
8) Dünyada menkul kıymet uy­
gulaması çok yaygın olup, büyük mik­
tarlarda gerçekleştirilmektedir.
6) İpotekli borç senetlerinin alacaklısı,
ipotek değerinin hatalı belirlenmesi ne­
deniyle karşılaşılabilecek zararları
Devlet üzerine almıştır.(MK.917).
(Tapu memurunun hatası nedeniyle)
Alacaklıların yasal güvencesi vardır.(MK.813)
7) İpotekler borç senetlerine ilişkin ya­
sal hükümler bağımsız olmayıp, tapu
siciline tescil, gayrimenkul mükellifiyet
gayrimenkul rehni, ipotek vb. gibi ilgili
diğer hükümlerle de bağlantılı olduğu
için karmaşık bir yasal düzenlemeye
tabi.
8) Yukarıdaki nedenler ve bürokrasi
nedeniyle bu kıymetlerin uygulama
alanı bulunmadığı ileri sürülmektedir.
BİR KARŞILAŞTIRMA
ABD'de ipoteğe dayalı
Türkiye'de ipotekli borç tahviller
senetleri
1) Uygulamada çok büyük bir miktarda
yer almaktadır, (sermaye piyasası)
2) Kredi ilişkisinde alacaklı konumun­
daki kişi veya kurum tarafından ihraç
edilir.
3)Bu nedenle krediyi veren kurum, çe­
şitli yönlerden bu işlem aracılığıyla ya­
rarlar sağlamaktadır.
4) Bu mekanizma ile fon temininde sü­
reklilik sağlanmaktadır.
5) İpoteğe bağlı menkul kıymet ihra­
cıyla düşük maliyetle borçlanma olanağıda sağlamaktadır.
6) Kredi veren kurum sermaye yapısı
güçlenmektedir.
7) Yatırımcıya tam güvence sağlan­
mıştır.
1) Halen uygulaması yoktur.(yasal dü­
zenlemesi bulunmasına rağmen)
2) Gayrimenkul sahibi tarafından dü­
zenlenir ve ihraç edilir(Yasaya göre)
3)Gayrimenkul sahibi, bu işlem saye
sinde sadece borç fon bulabilmektedir
4) Böyle bir süreklilik söz konusu değil
dir.
5) Bu tür bir yararlanma yoktur.
6) Böyle bir durum söz konusu değildir
7) Bu konut tartışılabilir. (Zamanla gay
rimenkul değeri, yıpranma, bulunduğu
8)Menkul kıymetleştirme, yatırımcısı
için geri ödenmeme sorunu diye bir
konu söz konusu değildir.
9) Ek güvence kurumları (garanti veya
sigortalanma) mevcuttur, sistemde yer
almıştır.
semtin değer kaybetmesi, vb. gibi ne­
denlerle değişme gösterir ve borç mik­
tarının altına düşebilir). Ayrıca, ipote­
ğin nakte çevrilmesi için gerekli harca­
ma ve zaman kaybı da olumsuz koşul­
lardır.
8) Bu durum alacaklı durumunda olan
kişi veya kurumlar için her zaman söz
konusu olabilir.
9) Ek güvence (ipoteğin dışında
kurumları bulunmamaktadır.)
2. İpotekli Borç Senetlerinin Tabi Olduğu Yasal Mevzuatlar
Kaynaklanan Sorunlar
a) İpotekli borç senedinin her el değiştirmesinde borçluya haberdar etme
yükümlülüğü (MK.831)'nün bulunması kıymetin sermaye piyasasında tedavül
kabiliyetini adeta kaldırmakta, sermaye piyasasında yatırım aracı olma niteliğini
kısıtlamaktadır.
b) İpotekli borç senedi alacaklısı, alacağının ödenmemesi halinde-ki senet
borçlusu iflasa tabi dahi olsa-sadece rehni paraya çevirme yoluyla takip yapa­
bilir. Ancak rehin tutarı, borcu ödemeye yetmediği takdirde, alacaklı alacağını iflas
veya haciz yoluyla takip edecektir. (İİK.m.45)
Bu konuda Yargıtay alacaklı ile borçlu arasında bu hükmün aksine yapılan
anlaşmaları geçerli saymamaktadır. Böylece ipotekli borç senedi maliki, ihraçcı
şirketi icra yoluyla takip edemeyecek, buna karşılık ipoteğin paraya çevrilme
işlemi ise çok uzun bir zaman alabilecek ve alacaklı mağdur olabilecektir.
c) Seri halinde ihraç edilen ipotekli borç senetlerinden her biri bir­
birinden ayrı, bağımsız olarak bir borcu temsil ettiğinden, bunlardan birisine
sahip bir senet hamili alacağını vadesinde tahsil edemediği zaman, alacaklı
ödeme emrini göndererek, ipoteğin paraya çevrilmesini isteyebilecektir. Ancak
toplam borca karşılık gösterilmiş ipoteğin, bu borcun içindeki çok küçük bir borç
miktarı için paraya çevrilme işlemi nedeniyle icari takibata gitmesi ve bu neden­
le yüksek miktardaki peşin ödemeleri yapmak zorunda kalması gibi bir
durumla karşılaşacaktır.
Bu nedenle ipotekli borç senetlerini satın alan çok sayıda yatırımcıların bir
araya kendiliklerinden gelemeyecekleri gözönüne alınırsa, henüz ihraç sırasında
tarafları temsil edecek bir vekilin tayinine gitmek mümkün olabilir. (MK.829)
Ancak yasal açıdan bu zorunlu tutulmamıştır. Ayrıca sadece vekil tayini kadar, ve-
kilin azli, vekilin yapacağı masrafların ne şekilde tahsili gibi pek çok konunun da
aydınlatılmasına ihtiyaç olduğu halde bu konuda mevzuatta açıklayıcı bir düzen­
leme bulunmamaktadır.
d) İpotekli borç senetlerinin, devamlı el değiştireceği düşünüldüğünde, her
defasında borçluya ihbarda bulunamayacağına göre, borçlu kendisine bir
ihbar yapılmadıkça senet hamiline muharrer dahi olsa, kuponsuz olan faiz ve yıllık
ana para ödemelerini eski alacaklıya yapabilir. Seri halindeki senetler {MK.831) bu
yönden de sakınca yaratmaktadır.
e) Daha önce açıklandığı gibi, menkul kıymet ihracı yoluyla sermaye
piyasasından fon toplayacak olanlar, gerçek kişiler olamayacağından (S.P.K.m.S/h)
ipotekli borç senetleri ve irat senetleri, gerçek kişilerce tertip halinde ihraç edilse
bile sermaye piyasası mevzuatına tabi olamazlar.
Buna rağmen, gerçek kişilerin de tertip halinde ipotekli borç senetleri ve irat
senetleri ihraç etmeleri halinde, yatınmcının korunması açısından bu konuda
ihraçcı gerçek kişiler için de sermaye piyasası mevzuatına benzer yüküm­
lülükler getirilmesi sağlanırsa ihraç kapasitesi çözümden olumlu etkilenecek­
tir.
f) İpotekli borç senetleri ve irat senetlerinin, tahvil ve diğer sermaye piyasası
araçları niteliğindeki borçlanma senetleri ihracı yoluyla borçlanma yetkisinin
ihraçcı kurumun yönetim kuruluna bırakılması, senetlerin ihracında kolaylık
sağlayacaktır. (TTK.m.317) hükmü uyarınca, ortaklığın yönetim ve temsili yönetim
kuruluna ait bulunduğundan ve ortaklığın amaç ve konusuna dahil her türlü işlem­
leri yapma hakkına sahip olduğundan, tahvil ve sermaye piyasası aracı niteliğinde­
ki diğer borçlanma senetlerini ihraç yetkisinin yönetim kuruluna verilmesi, ortakların
yarannı korumak açısından önemli bir sakınca yaratmaz. H Çünkü yönetim kurulu
bu araçlar dışında da borçlanma senetlerini düzenleyerek kurumu borçlandırma
imkanına herzaman sahiptir.
Bu konuda (SPK.m.13/VI) hükmü ile anonim ortaklıkların esas
sözleşmelerine koyacakları bir hüküm ile tahvil ve sermaye piyasası aracı
niteliğindeki borçlanma senetlerinin ihraç yetkisini verebilecekleri şeklinde
bir düzenleme getirilmiştir.
g) İpotekli borç senedi ve irat senedinden doğan borcun geri ödenmesinde bir
problem olmaması yanında ipotekli gayrimenkulun teminat niteliğini kaybetmesi
durumunda ortaya çıkan riske karşı sigortalama sistemi getirilmektedir. Senet
hamillerinin teminatı temsil eden gayrimenkulu görme ve değerlendirme yapa­
bilmeleri mümkün olmadığından, senet hamillerinin yeterince korunabilmesi için si­
gorta sistemi bir zorunluluk olarak görülmektedir.^*)
Ayrıca gayrimenkulun değeri yasaya göre. Devlet tarafından takdir
edildiğinden, burada Devletin de bir sorumluluğu söz konusu olabilir. İşte bu nedenn
D
İmregün, O; Kara Ticaret Hukuku, İstanbul, 1987, S. 478-479 ve Günver, A.g.k. S. 48
İbid, S. 53
lerle, ipotekli borç senetleri ve irat senetleri ihraç koşullarını düzenleyen yetkililerin
(SPK ile Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü) bir tebliği ile veya genelge ile bir idari
düzenleme olarak sigorta yaptırma zorunluluğunun öngörülmesinin yararlı
olacağı ileri sürülmektedir. Yine gerçek kişilere yapılacak ihraçlarda, senet
borçlusunun ölümü sonucu ödemelerde oluşabilecek aksaklıkların ortadan kalk­
ması için (TTK.m.1321) hükmü çerçevesinde borçluya hayat sigortası
yaptırılması gerekli bulunmaktadır.
Rehin konusu gayrimenkulun de teminat özelliğini kaybetme riskine
karşı sigorta ettirilmesi de mümkün olup, söz konusu gayrimenkul, borçlu malik
tarafından sigorta ettirildiğinde (MK.m.794/1), alacaklının rızası olmadan sigorta
teminatı mal sahibine verilmemekte, böylece alacaklı için bir güvence oluşturul­
maktadır.
Ayrıca alacaklı tarafından yaptırılan sigortaya iki açıdan sınırlama getirildiği
görülmektedir. Buna göre sigorta bedeli, sigortalı gayrimenkulun değerinden fazla
olamamakta ve de ancak alacak miktarında sigorta yapılabilmektedir. Gayrimenkul
alacak miktarından sigorta yaptınimış ise (TTK.m.1275 uyarınca) bu fazlaya ait
kısım malik adına sayılır. Bu durumda sigortalanan "ilk riziko sigortası"
(TTK.m.1288/11 uyarınca) olarak yapılmasının, İpotekli Borç Senetleri ve irat
Senetleri alacaklısının yararlarını korumak açısından daha uygun olacağı ve
noterce sigorta şirketine karşı düzenlenecek bir protesto ile sigortalının "ilk rikizo
sigortası" tipine dönüştürülmesinin sağlanacağı, böylece alacaklının tüm riskini
garanti altına alınacağı belirtilmektedir.H
Yabancı ülkelerde borcun zamanında ödenmemesi rizikosuna karşı da
kredi sigortası yapılabildiği halde, ülkemizde henüz bu yönde bir uygulamanın
bulunmadığı belirtilmektedir.H Ülkemizde, menkul kıymet ihracında ödememe
rizikosuna karşı banka garantisi getirilmektedir. Ancak banka garantisinin, banka
açısından gayri nakdi kredi niteliğini taşıması sonucu getirdiği mali külfetin yüksek
olduğuna işaret edilmektedir.
Hatta VDMK ve Banka Garantili Bonolarda öngörülen banka garantisinin
getirdiği mali külfetin, sigortalamaya göre daha yüksek olduğu belirtiliyor.
Bankalar dışındaki kuruluşlarca VDMK ihraç edilirse, banka garantisi zorunlu
olarak aranmaktadır. Belki de bu nedenle bugüne kadar bankalar dışındaki
kuruluşlarca VDMK'nın ihraç edilmediği ileri sürülmektedir.
h) İpotekli Borç Senedi açısından değer takdir ilkeleri. Ticaret Sicili
Nizamnamesi ile ayrıntılı şekilde 1930'dan itiraben düzenlenmiş olduğundan,
bugüne kadar diğer kanunlarda da (213 sayılı Vergi Usul Kanunu ve 1319 sayılı
Emlak Vergi Kanunu'nun gayrimenkullerin değer tesbitine ilişkin hükümleri) bu
konuda ayn düzenlemeler yapıldığı gözönüne alınarak, günün koşullanna uygun
n Reisoğlu, s.; Medeni Kanun Açısından İpotek İşlemleri ve Ortaya Çıkan Sorunlar, Ankara, 1978,
S.31 ve Günver; A.g.k. S. 54
(**) Günver, İbid, ve Ulaş, I; Uygulamalı Sigorta Hukuku, Ankara, 1992 S. 289
tek ve sade bir düzenleme yapılmasma gidilmesi uygulamaya açıklık getirecektir.
Yine tertip halinde çıkarılan senetlere yasa yetkili hakimin imzasını aramak­
tadır. Halbuki, Devletin sorumluluğuna yol açacak bir konuda Hazine yetkilisinin
imzasının bulunmasının daha uygun olacağı ileri sürülmüştür.H Tahviller için TTK
m.227'de yer alan hüküme uygun olarak yine tertip halinde ve çok miktarda ihraç
edilen ipotekli borç senetleri ve irat senetlerine imzaların, damga, mühür veya
matbu şekilde atılabileceğinin kabulü gerektiği belirtilmektedir.
II.D VERGİSEL TEŞVİKLER VE ALT GELİR GRUPLARININ BAZI ÖZEL SORUN­
LARI AÇISINDAN
1. Vergisel Teşviklerle ilgili düzenlemeler ve öneriler.
a) Öncelikle hükümetin konut üretimi ve finansmanı sosyal politika
olarak benimsemesine ve bu kapsamda vergisel teşviklere yer verilmesine
bağlıdır.
b) Konut ipotek kredilerinin yaygın kullanımını sağlamaya yönelik
olmalıdır.
c) Alınan krediler için geri ödemede yer alan (anapara ve faiz)'den faizlerin,
gelir vergisinde bir "gider" olarak sayılması ve gelir vergisi matrahından düşülme­
si teşvik edici olacaktır. (Gelişmiş ülkelerdeki gibi)
*Bu teşvik, konut ipotek kredisi kullanıcısına vergi avantajı sağlar. Ülkemizde
bu uygulama en azından öncelikle düşük ve orta gelir grubunun kullandığı
krediler için uygulanabilir.
*Örneğin bu grupta yer alan ücretlilerin, bordrolarındaki vergilerinden bazı
indirimler sağlanabilir.
*Devletin bütçe açığı sorunu önemini kaybedinceye kadar bu uygulama tüm
gelir dilimlerine yaygınlaştırılabilir.
d) İpotekli konut kredilerinin menkul kıymetleştirmesini sağlamaya yöne­
lik olmalıdır.
* İpoteğe dayalı menkul kıymetlere olan talebi, belli bir düzeye getirebilmek
amacıyla, belli bir dönem için bu menkul kıymetlerin alım satımlarının ve port­
föy getirilerinin vergi muafiyetine tabi tutulması yararlı olacaktır.
* Böylelikle ipotek kredisi veren kurumlar, ihraç ettikleri menkul kıymetler
karşılığında tekrar fonlanbilecekler ve tekrar kredi sürebilecekler, kredilendirme
kendi kendine dönüştürecek ve süreklilik kazanacaktır.
Vergi indirimi ve onunla ilgili çeşitli kolaylıklar, konutla ilgili vergi yükünü
azaltıcı etkiler yapmaktadır. Konuta yönelik tasarrufları teşvik eder, konut
üreticilerini ve konut satın alma maliyetini, konut maliyetini azaltıcı etkiler
yaratmaktadır.
n
2467 sayılı Kanun Uyarınca hazırlanmış MK. ön tasarısı m. 830
Çeşitli ülkeler konut sorununun çözümünde vergileri bir vasıta olarak kul­
lanmışlardır. Ülkemizde de emlak vergisi, gelir vergisi, katma değer vergisindeki
konutla ilgili çeşitli vergi kolaylıklan yanında 2982 sayılı "Konut İnşaatında ve
Kalkınmada Öncelikli Yörelerde Yapılacak Yatırımlarda Vergi-Resim ve Harç
İstisna ve Muaflıkları tanınması Hakkında Kanun'la da değişik vergi
kolaylıkları sağlanmıştır". Ancak, gerek bu kanunlarda gerek yeni düzenlemeler­
le küçük konut yapımını teşvik edilmesini sağlayan ve lüks konutların üreti­
mini engelleyen caydıran gerekli değişikliklerin yapılması gerekir.
Dünyada ve ülkemizde konut edindirme teşvik edilirken vergi kolaylıkları
sağlanmaktadır. Çok çeşitli olan bu uygulamalara bazı örnekler aşağıda çıkartılmış
olup bir çoğu ülkemizde de uygulanmaktadır.
a) Yeni alınan bir konutun ilk 5 yıl için, yıllık emlak vergisinden muaf tutulması,
b) Konut alım kredilerinin faizleri üzerinden vergi alınmaması ya da herhangi
bir fon kesintisi yapılmaması,
c) Yeni alınan ya da yapılan konutla ilgili ipotek işlemlerinden harç alınma­
ması,
d) Krediyle sosyal konut alımlarında vergi uygulaması
e) Konut için ödenen faizlerin gelir vergisi matrahından düşülmesi
Devletin bu destekler dolayısıyla uğradığı gelir kaybı, aslında yapı sektörüne bağlı
sektörlerin canlanması dolayısıyla artan başka tür vergilerle, fazlasıyla karşılan­
maktadır. Şöyleki;
a) Konut Kredisi kullanılarak yapılan konut alımlarında bedeller gerçek
seviyede beyan edileceğinden, diğer konut alım-satımlarında da bu emsal
gözetilmek zorunda kalınacak, dolayısıyla düşük beyan yoluyla kaçırılan vergiler
önlenecektir.
b) Yapı sektörünün canlanmasıyla, bağlı sanayi sektörlerindeki üretim artışı
ve ticaret haciminin genişlemesi buna bağlı olarak karlılığın ve istihdamın artması;
Katma Değer Vergisi Kurumlar Vergisi, Gelir Vergisi gibi vergi türlerine
yansıyacaktır.
GENEL DEĞERLENDİRME VE TÜRKİYE'YE ÖZGÜN KONUT FİNANSMAN
S İ S T E M İ İ L E İLGİLİ ( Ö Z E T ) Ö N E R İ L E R İ M İ Z
* Türkiye, konut finansman sisteminin temel amaçlarını ortaya koymalıdır. Bu
amaçlar öncelikle konut satın alımını, üretimini, ıslahını ve kiralanmasını
kolaylaştırmak yanında özellikle düşük ve orta gelirli gruplar için bu hizmetlerin,
imkânlann öncelikle sağlanmasına yönelik olmalıdır.
* Bu sistemin başarıya ulaşabilmesi öncelikle hükümetin açık ve kesin olarak
ulusal konut politikasını belirlemesine bağlıdır. Bu amaçla ortaya koyacağı konut
finansman sistemi; yeni fon kaynaklarını ortaya koymalı, mevcut fon kaynaklarını
belirli bir oranda konut finansmanına yönlendirmeli, mevcut tasarrufları konut edin­
meye özendirecek önlemleri almalı ve özellikle mevcut sistemler içinde tercih
edeceği, konut finansman sisteminin politik baskılara en kapalı olanını benimsemeli
ve tavizsiz, kesintisiz uygulayabilmelidir.
* Tercih edilecek bu yeni finansman sisteminin; geleneksel konut ve kredi
piyasasındaki boşlukları, eksiklikleri giderecek, bu amaçla yeni bir kredilendirme,
(örneğin ipotek bankacılığı, ipoteğe dayalı menkul kıymetleştirme) fonlama siste­
mine sahip olması yanında bu sistemin ihtiyaç duyduğu yeni aracı kurumlann
(ihraçcı, yeddiemin, garantör, derecelendirme, ipotek bankaları ve diğer konut
finansmanında, kredilendirmesinde uzmanlaşmış, diğer kurumlar vb.) yapılanması
önem taşımaktadır. Sistem; konut finansmanın ihtiyaç duyduğu orta ve uzun vadeli
krediler mekanizmasını, diğer ülkelerde mevcut sistem ve kurumları dikkate alarak
oluşturulmalı ve gerekli yasal düzenlemeleri ve varsa eksiklikleri tamamlamalıdır.
* Konut finansmanında uzmanlaşmış finansal kurumları vergi mevzuatı,
bürokrasi vb. açısından desteklemelidir. Özellikle geleneksel ipotek piyasası
yanında ikincil ipotek piyasası da sisteme dahil edebilmelidir. Finans sisteminin her­
hangi bir mali krize girmesine neden olacak ani ve hızlı enflasyon, örneğin döviz
kuru artışlarına karşı kurumların fon kaynaklarını koruyucu önlemler almak, örneğin
endeksleme sistemi vb. uygulaması yanında özellikle bu dönemlerde düşük gelir
gruplarının ipotekli konut kredileri için bunları arzetmiş kurumlara faiz sübvansiyonu
yapabilmelidir.
* Tercih ettiği konut finansman sisteminin özellikle düşük ve orta gelirli gruba
konut edinmede öncelik vermesine (gerektiğinde sübvansiyone yer vererek) önem
göstermelidir, bu uygulamada istikrarlı olmalıdır.
* Kuşkusuz konut sorununun finansman yönü dışında, konut sorunları arz
yönünden de çok çeşitlilik göstermektedir. Ancak bu konu çalışma konumuz dışında
kaldığı için detayda incelememiş bulunuyoruz. Bununla beraber Devlet,
belirleyeceği ulusal konut politikasında en azından bu konuda konut üretiminde
yeterli ve sürekli bir konut talebini sağlayabilmek için ulusal gelir düzeyini yükseltici
önlemler, çabalar yanında, konut üretiminde, arz düzeyini yeterli bir hale getirerek
bunu koruyucu, teşvik edici çözümler geliştirmelidir. Bu amaçla ve finansman
amacıyla iç fon kaynakları yanında, dış fon kaynaklarını ve uluslararası kurumların
kaynaklarını değerlendirmelidir.
* Ortaya koyacağı ulusal konut politikası, çerçevesinde benimsediği tercih
ettiği konut finansman sisteminde, hedef fon kaynakları belirlenmeli, en uygun
finansal yöntem seçilmeli, yine en kabul edilebilir finansal araçlar tesbit edilmelidir.
Fonların toplanmasında ve dağıtılmasında (kredilerle) verimlilik ve etkinlik kriterle­
rine dikkat edilmelidir. Uygulanan finansal yöntemlerin, enflasyonla mücadelede
dayanıklı olması önem taşır. Ancak bu şekilde geri ödemelerde aksama, tıkanmaya
yol açılmaması sağlanacaktır.
* Devlet, bu amaçla geliştirdiği konut finansman sisteminde yeni
yapılandıracağı konut finansman kurumlarının özel sermayeli olarak kurulmasına
bunların serbest piyasa mekanizması kurallarında çalışmasına (politik baskılara
açık olmaması için), idari yapılarının etkinliğine, mekanizmalannın işlerliğine orta ve
uzun vadeli konut finansmanında (kredilerinde) uzmanlıklarına, özel önem vermeli,
gerekli önlem ve teşvikleri esirgememelidir.
* Devlet, ulusal konut programını, politikasını ve bu çerçevede konut finans­
man modelini ortaya koyduktan sonra, bunun süreklilik kazanmasını sağlamalıdır.
Fon kaynakları olarak gerektiğinde Hazine'nin kaynaklarını (düşük gelirli grubun
kredilerini sağlayan özel, uzmanlaşmış konut finansman kurumlarına bu amaçla faiz
sübvansiyonu gibi), mevcut sermaye piyasasının fon yaratan imkânlarını, mekanizmalannı (menkul kıymetleştirme gibi), mevcut bankacılık sisteminin, sandıklann,
kooperatiflerin, sosyal güvenlik ve dayanışma kuruluşların (zararda olmayanlar­
dan), sigorta şirketlerinden sağlanacak konut kredilerini, dış fon kaynaklanndan
temin edebildiği fonları, özel bireysel tasarrufları, eğer getirirse, bordro veya kâr
üzerinden bu amaç için konulacak zorunlu katılma paylarını, çeşitli bileşimlerle,
kombinasyonlarla konut finansman modelinde değerlendirmelidir, kullandırmalıdır,
teşvik etmeli, desteklemelidir.
* Bu amaçla ortaya koyacağı konut finansman sistemi kurulduktan sonra,
kendi kendini tonlamada beslemeli, yeterli olmalı, sistem döner hale gelmelidir. Bu
son derece önemli bir niteliktir. Çünkü ülkemizde kamu kaynaklı (bütçe ve fonlara
dayalı) konut finansman modelleri, kendi kendini fonlayamadığından daha doğrusu
kaynakları kendi yaratır hale gelemediğinden bir süre sonra tıkanmaktan kendini
kurtaramamıştır.
* Bu amaçla devlet ortaya koyacağı yeni konut finansman sisteminde (ulusal
konut politikası çerçevesi içinde) mevcut (geleneksel) konut piyasası ve kurumları
yanında sermaye piyasasından da fon, kaynak sağlamayı hedeflemelidir. Bu konu,
özellikle konut finansmanında yer alan kurumlar açısından son derece önemlidir.
Verilen ipotekli konut kredilerinin, ipoteğe dayalı menkul kıymete dönüştürülerek
ihraç edilmesiyle, kredilerin tekrar nakite (likite) çevirebilmeleri, hem kurumların likit
yapılarını koruma yönünden, hem de tekrar konut kredisi arzedebilme imkânı
sağlaması yönünden çok yararlı çözümler getirilmektedir.
* Ancak devletin, enflasyon oranını ılımlı bir düzeye indiremediği dönemlerde
ipotekli kredilerin ihracında bir takım garantiler vermesi (başlangıçta) (ABD'de FHA
ve VA garantileri gibi), daha sonra sigorta şirketlerinin bu tür kredileri ve ihraçlan
sigortalamasına yol açacaktır.
* Devlet, dış kaynaklı (konut finansmanı amaçlı) kredileri, öncelikle düşük
gelirli gruplar için geliştirilen konut projelerine, onların kredilerinin faiz sübvansi­
yonuna, gecekondu önleme bölgeleri için projelere, toplu konut üretimine, menkul
kıymetleştirme yapan ipotek finans kurumlarına garanti verilmesine vb. yönelmeli,
kaynakları bu alanlara tahsis edebilmelidir.
* Ayrıca, özel kesim fon kaynaklarının bu amaca yöneltilmesi için kamu kay­
naklannın bir kısmıyla teşvik etmelidir. Özellikle bu kesimin düşük ve orta gelirliler
için yapacağı konut üretimini özendirici önlemleri geliştirmeli ve uygulamalıdır.
Bunun için örneğin bu konuda mevcut Arsa Ofisi'ni daha etkin hale getirmeli,
arsa üretimini hızlandırmalıdır. Mümkün olduğu ölçüde belediyelerin sınırlan
dışında kalan tüm Hazine arazilerini yurt çapında en son durumuyla net bir hari­
tasının çıkarılmasının sağlaması, çok yararlı olacaktır. Konut üretimine (özellikle
toplu konut) elverişli, kesin alan miktarının belirlenmesiyle, bu alanların gecekondu
işgaline uğramasını engelleyici tüm önlemlerin alınacağı yetkili kurumların belirlen­
mesi de bu konuda önem kazanan bir husus olmaktadır.
Ayrıca bu yetkili kurum (ABD'de ulusal konut politikasını, kurumlannı, sistem­
lerini, uygulamalarını belirleyen, yönlendiren, gerekli alanlarda denetleyen Konut ve
Şehirleşme Bakanlığı'dır.), ülkemizde yeni bir bakanlık olarak ihdas edilemediği
takdirde bir müsteşarlık düzeyinde Başbakanlığa veya en yakın ilgili bir bakanlığa
(Bayındırlık ve İskân veya Çevre vb.) bağlı olarak organize edilebilmelidir. Çünkü
böyle bir otoritenin organizasyonu ile konuta elverişli alanların yurt çapında bir ha­
ritası çıkanldığı takdirde, bu arazilerin konut üretimi için hazırlanmasından, konut
İli
üretimine kadar pekçok projenin üretilmesi, ihalesi mümkün olabilecektir. Bu pro­
jelere yönelik finans kaynaklarına en azından yönlendirici, teşvik edici yetkilere haiz
bir üst otoriteye büyük ölçüde ihtiyaç duyulduğu açıktır.
* Konut sorununun çözümünde, alt gelir grubunun konut ihtiyacı tamamen
ihmal edilmiştir. Bu gruplar gecekondu alanlannda kiracı olmak durumunda
bırakılmaktadır.
Ülkede evsizler sorunun yaşanmaması için, mevcut finans kaynaklarının
öncelikle metropollere yığılan alt gelir gruplarının konut sorununun çözümüne
ağırlık verilmesi gereklidir. Öncelikle konut açığı saptanmış olan 18 ilimiz bulun­
maktadır. Çözüm, alt gelir gruplarının niteliğine bağlı (işsiz, geçici işçi, küçük esnaf,
dar ve sabit gelirli) olarak farklı finansman ve kredilendirme türlerini birlikte harekete
geçirilmesine büyük ölçüde bağlı gözükmektedir.
* Devlet, dışarıdan sağladığı fon kaynaklarını (konut finansmanı amacıyla)
veya Hazineden ayıracağı belli bir orandaki fonlarını, belli bir bölgede, topluca
yaşayan düşük gelirlilerin gönüllü tasarruflarını arttırmada etkin bir yol olan "kefalet
birliklerinin kurdurulmasının teşvikinde ve konut kredisi alan hane halkının müteselsilen, birbirine kefil olabilmesini sağlamakta,
* İkincil ipotek piyasası ve menkul kıymetleştirme yoluyla uzman finans kurum­
lannın, düşük gelir grubuna kredi açma riskini yüklenmelerini sağlamakta,
* Devletin konut alanına ayıracağı kaynakları öncelikle düşük maliyetle konut­
lara verilen kredilerin (faizlerinin) sübvansiyonunda, ve orta ve düşük gelir grubuna
yapılan konutlara ait kredilerin ve buna bağlı menkul kıymetler ihracında garantileri
vermede veya verilen özel sektör sigorta hizmetlerinin teşvikinde değerlendirebilmelidir.
* Eğer bu sübvansiyon için yeterli kaynak yoksa, en azından bu hane halk­
larına yasal yapısı garantili arsa dağıtıp, zorunlu alt yapı tesisi götürülebilir.
* Gerçek gelirlerinin düzenli olarak yükseleceği hesaplanan ailelere değişik bir
finans sistemi uygulanabilir; Geri ödemenin ilk yıllarında faiz sübvansiyonunun
yapılması, sonra giderek bunun azaltılması, ilerideki yıllarda taksit tutannm
arttırılarak vade içinde sübvansiyonunun geri alınması gibi bir model uygulanabilir.
* Yukarıdaki finans yönteminin ayrıca "önce kiralık, sonra satılık" konutlar pro­
jesinde uygulanabilirliğinin sağlanması, bu konuda "gayrimenkul finansal kiralama leasing" tekniğinden yararlanılabilir.
* Uygulanacak sübvansiyonlar, orta ve düşük gelirli grupların gönüllü tasarruf­
larını özendirecek bir etki oluşturmalıdır. Sübvansiyon verilen konut projelerinde
amaç, (ideal konut) olmamalı, belli bir standarda sahip, ancak hane halkının ödeme
gücüne daha çok uygun maliyetli konutlar olmalıdır.
* Gelişmiş ülkelerde uygulanan alternatif konut finansman sistemlerinden
bazıları halen ülkemizde uygulama alanına girememiştir. Örneğin Mukaveleye
Dayanan Finans Sistemi ise T.Emlak Bankası uygulamasında 1988 yılına kadar
yapı tasarruf hesabı açtırarak, belli bir süre bekleterek Banka uzun vadeli (15 yıl)
düşük faizli konut kredisi açmıştır. Toplu Konut îdareside bir yıl, tasarrufu hesapta
tutarak ferdi konut kredisi açtırmıştır. Halen bu sisteme (Yapı Tasarrufu Sistemi) adı
altında tekrar dönüş çalışmaları yapılmaktadır.
"Mevduat Finans Sistemi" ise, ülkemizde hiç uygulanmamıştır. Çünkü bu sis­
temin ihtiyaç duyduğu uzman finans (konut kredilerinde) kurumları kurulmamıştır.
Tasarruf ve Kredi Finans Kurumları (Saving and Loan Asso... Mutual Saving Banks,
Credit Unions, Building Society vb.). Sadece kamusal sermayeli (T.Emlak Bankası)
vardır.
* Gelişmiş ülkelerde ticaret bankaları da ipotekli konut kredilerinde önemli bir
paya sahiptirler. Bizde de halen ticaret bankaları VDMK kapsamında kısa vadeli (en
çok 3 yıla kadar), yüksek faizle, yüksek gelir grubuna hitap eden konut kredileri
açmaktadırlar. Bugün ticari bankalarca inşaatı tamamlanmış konut satın alınması
için açılmakta olan (VDMK kapsamında - tüketici kredileri altında) ve konut bedeli­
nin %80'ine kadar ulaşan miktardaki, ödeme koşulları nedeniyle yüksek gelir
grubuna hitap eden bu kredilerin, iki endeksli kredi sisteminin kullanılarak en
azından bu imkânın orta gelir düzeyindeki aileler içinde erişilebilir bir hale getirilme­
si gerekmektedir.
* Konut finans sistemi gelişmiş ülkelerde çok yaygın olan İpotek Bankacılığı
(Mortgage Banking) sistemine gelince, ülkemizde böyle bir uygulama yoktur. Halen
sadece T.Emlak Bankası, gayrimenkul sertifikası ihraç eden tek kurumdur. (İpotek
bankası gibi). Ancak ipotek bankacılığının (bir önceki kısımda kısaca açıklanan)
diğer önemli pekçok fonksiyonuna sahip değildir. Emlak Bankası daha çok ipotekli
kredilerde uzmanlaşmış, mevduat kabul eden, ipoteğe dayalı menkul kıymet ihraç
eden. Tasarruf ve Kredi Birlikleri (Saving an Loan Asso, Saving Banks..) Tasarruf
bankaları vb.'nin fonksiyonlarına sınırlı ölçüde sahiptir.
* Bu açıdan baktığımızda halen ülkemizde konut finans sisteminde yer alan
geleneksel finans piyasası ile sermaye piyasası amaçları içinde sadece şu enstrü-
manlar yer alabilmektedir; ipotekli konut kredileri (bireysel krediler kapsammda),
VDMK kapsammda bu konut kredilerinin menkul kıymetleştirilmesi, gayrimenkul
sertifikalan, gayrimenkul yatırım ortaklıklarının kredilendirilmeleri ve ipoteğe dayalı
menkul kıymetlere yatırımları, gayrimenkul yatınm fonları ve katılma belgeleri (yasal
olarak düzenlenmişjdir. (Konuyla ilgili detaylı açıklama I. ve 5. bölümde verilmiştir).
* Yine ülkemizde yasal düzenlemesi yapılmış konut finansmanında
değerlendirilebilir sermaye piyasası araç ve kurumları ise; ipotekli borç senetleri,
irad senedleri, konut sertifikaları, (gayrimenkul) yatırım fonlan, gayrimenkul yatırım
ortaklıklarının bulunduğu görülmektedir. (İlgili açıklamalar çalışmalar içindedir).
Tüm bu araçlar ve kurumların diğer gelişmiş ülke ve amaçlarıyla kıyaslanması
halinde oldukça yetersiz bir durumda olduğu anlaşılmaktadır.
* Mevcut ticaret bankalarının doğrudan ipotekli konut kredisi (tüketici kredileri
ve VDMK kapsamında olmaksızın) vermelerini ve ipoteğe dayalı menkul
kıymetleştirmeye gidebilmeleri (bunun içinde ipotekli konut kredilerinden oluşan bir
havuz yapabilmeleri) konusunda, engelleyici Bankalar Kanunu 50. maddesinin
değiştirilmesi, gereği açıktır. Konuyla ilgili gerek Bankalar Kanunu, gerekse
Sermaye Piyasası Kanunu ve ilgili tebliğlerde gerekli düzenlemelerin yapılmasına
ihtiyaç bulunmaktadır. Detaylı açıklama bir önceki bölümdedir). Yasal değişikliklerin
yapılması halinde, bankaların bu amaçla plase edeceği fonlar nedeniyle kaynak kullanım dengelerinin bozulmaması için, iki endeksli sisteme geçmeleri (ancak orta
ve dar gelirliyi koruyan uygulama şekillerinde (bunlar bir önceki bölümde
açıklanmıştır) yararlı olacaktır.
* İpoteğe dayalı menkul kıymetleştirmeye geçildiği zaman, bu menkul kıymet­
lerin kolayca nakde çevrilmesinin garantilenmesi, ticaret bankalarının ihraç ettikleri
bu menkul kıymetlere ait fonlar için munzam karşılık ayırmalannın istenmemesi,
yine bu kıymetlerin disponibi kıymet olarak tutulabilmelerinin sağlanması teşvik
edici olacaktır.
* Döviz üzerinden verilen ipotekli konut kredilerine dayanan menkul kıymet­
lerin, yine döviz üzerinden düzenlenmesini kolaylaştırarak yurt dışında pazarlanması özendirilmelidir.
* İpotek kredileri için ilk aşamada kefil olabilecek, ipoteklere garanti sağlaya­
cak bir kurumun oluşmasına Devlet yardımcı olmalıdır. Böylece ipoteğe dayalı
menkul kıymetlere yansıyacak herhangi bir kredi ödenmeme riski bir ölçüde elimine
edilerek, yatınmcıya güvence verilmeli, teşvik edilmelidir.
* Özel sigorta şirketlerinin, ipoteğe dayalı menkul kıymetleri sigorta etmeye
V!
özendirilmesi portföylerinde belli bir oranda tutmalan İçin gerekli teşvik edici düzen­
lemelerin yapılması yararlı olacaktır.
* İpoteğe dayalı menkul kyymetlerin, kamu ihalelerinde ve mahkemelerinde
teminat olarak kabul edilmesini sağlamak, bu kıymetlerin yaygın kullanımını ve
talebinin artmasını olumlu etkileyecektir.
* Yukarıda açıklanan öneriler gerçekleştiğinde, ipoteğe dayalı menkul
kıymetler sermaye piyasası aracılığıyla ikincil bir piyasa kazanacak (daha çok işlem
gören ilk dönemlerde, ipotek kredilerine dayalı tahviller olacaktır), bu ise ipotekli
konut kredileri için konut finansmanı için daha fazla kaynak yaratılması demek ola­
caktır. Bu nedenle ikincil piyasanın geliştirilmesi ve bu piyasayı teşvik eden yasal
ve vergisel düzenlemeler, teşvikler önem kazanmaktadır.
* İpoteğe dayalı menkul kıymetlerin, yatınmcılar tarafından tercih edilebilmesi
için banka tasarruf mevduatları üzerindeki yaygın ve sınırsız Devlet garantisinin
makul bir sınıra çekilmesi, eskiden olduğu gibi (1994 öncesi) sadece TCMB nezdindeki Tasarruf Mevduatı Sigorta Fonu'ndan karşılanmasına dönülmesine ihtiyaç
vardır.
* Bugünkü koşullarda, kamu kesiminin büyük açıklar vermesi nedeniyle, ser­
maye piyasasında kamu kağıtlarının aldığı payın büyüklüğü malumdur. Bu nedenle
sermaye piyasasının, orta ve uygun vadeli yatırım araçlarına hazır olmadığı ileri
sürülebilir. İşte bu mahzuru gidermek için şu önlemleri almak mümkündür;
İpoteğe dayalı menkul kıymetler ihraçlarının (1) yıl vadeli olması (örneğin 10
yıllık ipotek kredilerinden oluşmuş, ipotek havuzuna dayalı olarak ihraç durumun­
da), 10 yıl vadeli bonolar ihraç etmektense, 10 kez (1) yıllık ipotek teminatlı bono
ihraç etmek, bu ortamda yatırımcılar için daha güvence verici olacaktır.
* Enflasyonun ani yükselişlerine, piyasanın durgun olduğu dönemler veya
yasal olarak önceden belirlenmiş koşullarda, finans kurumlarının ipotekli konut
kredilerinin arzedebilmesinde sürekliliğin sağlanabilmesi için. Devlet destek verme­
lidir. Nitekim bu uygulamalar, bu konuda orta ve uzun kredi arz ve talebinin
yerleşmesine, ilgili kurum ve piyasaların gelişebilmesine kadar, olağanüstü
ekonomik koşulların gerçekleşmesi halinde geçici süre faiz sübvansiyonunda
bulunmak gibi devlet desteği büyük rol oynamıştır.
* Ticaret bankalarının giderek ipotekli konut kredilerinde kaynak - kullanım
dengesini sağlayacak portföy yönetimi ve risk dağıtımında uzmanlaşması, ölçek
ekonomilere ulaşması ile cari piyasa faiz haddi altında faizli, ipotek konut kredileriVII
ni sunabilecek (dünyadaki diğer örnekleri gibi) bir uzmanlaşmaya, konut finans
kurumları olarak örgütlenmeye gitmeleri hedeflenmelidir.
İşte bu amaçla ticaret bankalarını bu alana özendirici, yönlendirici ilgili yasal
düzenlemeler ve vergisel teşvikler getirilmelidir.
* Ticaret bankalarının "Konut Fonu" kurmalarına izin verilmesi, yeni ek kay­
naklar yaratacaktır. Ülkemizdeki tüm para ve sermaye piyasası işlemlerinde
bankalar başta gelmektedir. Klasik finansal aracılık ve hizmet kapsamında olmayan
sermaye piyasası işlemlerinde de ağırlıklarını korumaktadırlar. Neredeyse her
bankanın birer Borsa aracı kurumu, sigorta finansal kiralama, faktoring vb. finansal
kuruluşları bulunmaktadır. Böyle kuruluşları olmasada banka bünyesinde çok çeşitli
finansal aktiviteler yapılmaktadır. Özellikle Menkul Kıymet Yatırım Ortaklıklarının ve
Fonlarının fiilen Bankalar nezdinde yoğunlaşmış olması; bankalann konut finans­
manında yukarıda değinilen yasal düzenlemelerle gerekli yetkiler sağlandığında bu
konuda yeni oluşumları da gündeme getirebilir.
* Derecelendirme (rating), garantör, yeddiemin gibi aracı kuruluşlarının ülke­
mizde kurulmamış olması nedeniyle, aksine bu çeşitli aracı kurumların ipotek
piyasası açısından bankalar dışında çok önem taşımasına rağmen, halen ülke­
mizde pek çok finansal hizmetleri sunabilme üstünlüğüne bankalarımız egemen
bulunmaktadır. Şimdilik tüm bu fonksiyonları; bu kurumları kurup, geliştirene kadar,
mevcut ticaret bankacılığımızın yanında bu konuda tek uzman olan T.Emlak
Bankası'nın bu görevleri yüklenmesi gerekmektedir.
* Yüksek enflasyon ve yüksek ve değişken faizlerin adeta kronikleştiği ülkem­
iz ekonomisinde, konut finansmanında değişken faiz oranlı ipotekli konut kredi­
lerinin uygulanması mümkündür. Ayrıca kısa vadeli fonların ağırlıklı olduğu ticaret
bankaları için de bu tür uygulama daha uygun görünmektedir.
* Fiyat düzeyine ayarlanan ipotekli konut kredileri (tek endeksli krediler)
enflasyonist ekonomilerde başarılı bir şekilde uygulandıklarından, ülkemiz
açısından da uygun bir ipotekli konut kredisi çeşididir. Ancak bu uygulamanın kredi
borçlularını mağdur etmesi de mümkündür. Ekonomide ücret düzeyindeki artışların,
enflasyon artışının gerisinde kalması halinde, bu tür ipotekli kredilerde, krediyi
veren kurum korunmuş olurken, kredi borçlusu korunamamış olacaktır.
Bu nedenlerle iki endeksli ipotekli konut kredisi uygulamaları, ülkemiz enflas­
yonu ve fazi oranları açısından, hem kredi alan ve hem de veren açısından en
uygun görünenidir. Geri ödemelerin düzenli olmasını sağlamak yanında, bu uygu-
lama krediyi arzeden kuruma da, bu hizmetin sürekliliğini sağlama imkânmı ver­
mektedir.
Türkiye açısmdan iki endeksli kredinin, gelişmiş ve istikrarlı ekonomilere göre
biraz farklı uygulanması daha yararlı olabilir. Şöyle ki, geri ödemelerde, gelir
düzeyindeki artışlara dayalı endeks uygulanırken, kredi bakiyesinin tabi tutulduğu
enflasyon endeksine, ilaveten özel bir hüküm getirmek mümkündür; genel gelir
düzeyinin enflasyon artışını yakalayamadığı dönemlerde, kredi veren kurumu koru­
mak amacıyla, örneğin" geri ödemeleri; gelir düzeyi artışı endeksine göre belir­
lemekle beraber mevcut enflasyon oranının %80'inin altına düşemez" şeklinde özel
hükümler taraflar arasında belirlenebilir.
* İpotekli konut kredilerinin sigortalanması hizmetinde kamusal ve özel sigor­
ta şirketlerinin teşvik edilmesi, bu alanda hizmetin yaygınlaştırılması, bu amaçla
derecelendirme (rating) kuruluşlarının bir an önce kurulmasını sağlayan yasal
düzenlemelerin tamamlanması yararlı olacaktır.
* T.Emlak Bankası'nm, konut finansman hizmeti veren finansal kurumlann, üst
otorite bir kurumu olarak yapılandırılması. Örgütlenmesi halinde, almasını
düşündüğümüz birkaç önemli yetkisi bir önceki bölümde çeşitli yönlerden açıklan­
maya çalışılmıştır. Konuya daha çok konut finansmanında ek kaynak yaratmak
açısından, menkul kıymetleştirmenin yararları ve bu sürece mevcut bankacılık sis­
temimizin dahil edilmesi yaklaşımı ile bakılmış ve ülkemiz için alternatif konut
finansman sisteminin en üst otoritesi olarak, bu konuda uzun yıllar boyunca
kazandığı deneyim yanında büyük katkılarda bulunan T.Emlak Bankası'nm üst
otorite olarak yapılandırılmasının çok yararlı olacağı kanaatine varmış bulunmak­
tayız.
* 1211. sayılı Merkez Bankası Kanununu, gayrimenkulle ilgili maddeleri
açısmdan incelediğimizde, şu hususlar dikkati çekmektedir.
a) 56. madde d bendi "Bu bankanın, mücerret gayrimenkulu ile ilgili senetleri
ve vesikaları reeskonta kabul edemeyeceğini ve kuriar üzerine avans da vere­
meyeceğini" belirtmektedir.
Ülkenin konut açığının çözümlenmesinde finansal açıdan banka sisteminin
yer alması en rasyonel bir yaklaşım olduğuna göre 56. maddenin değindiği "Avans"
bankaların yine yasal olarak izin verilmesi halinde ihraç edecekleri ipoteğe bağlı
menkul kıymetler (tahviller) yönünde işleriik kazanabilir. (Bu yönde madde 48
"Tahvil karşığı avans" hizmetinden de bankalar, bu amaçla yararianabilmelidir).
işte 50. maddede bu yönde yapılacak bir değişiklik ile Merkez Bankası
Kanunu'nun 56. maddesinde de aynı yönde bir değişiklik hem gerekecek, hem de
birbirini tamamlayacaktır.
b) Ayrıca yasal bir değişiklik yapmadan, şu haliyle Merkez bankası 52. mad­
desi b bendi Bankanın "Açık piyasa işlemleri" hizmetini yerine getirirken belirli şart­
lara haiz borsada kayıtlı sağlam tahvilleri vb. satabileceği belirtilmiştir.
İşte bu durumda bankaların konut finansman sistemine, yine 50. madde
değişikliği ile verecekleri direkt ipotekli konut kredileri ve onlara dayalı ipoteğe bağlı
tahvillerininde, açık piyasa işlemleri çerçevesinde zaman, zaman Merkez
Bankası'nca satın alınması da mümkün kılınmalıdır.
* Yapı Tasarruf Sandıklan'nın öncelikle T.Emlak Bankası'nca kurulması
yanında bu sisteme diğer bankaların da katılmasının sağlanması ve ayrıca bir
sandıkta menkul kıymet tedavülüne ilişkin hizmetleri yapabilme yetkisinin verilmesi
yoluyla sermaye piyasasına yeni bir kurum kazandırılması (mülga 1711, sa.
yasanın tekrar değerlendirilmesi ilgili açıklamalar 7. bölümde bulunmaktadır)
mümkün olacaktır.
* Toplu Konut İdaresi'nin işlevlerinin etkinliğini arttıracak ve yeni işlevler geti­
rilmesini sağlayacak, yeni önlemlerin alınması yanında idareyi ilgilendiren alternatif
(Konut Finansman Modelleri) konusundaki görüş ve önerilerimiz ilgili bölümde
detaylı olarak verilmiş bulunmaktadır.
* Finansal kiralama (leasing) yoluyla konut finansmanı ve gayrimenkul yatırım
sertifikası, katılma payları ihracı yoluyla konut finansman konularında gerek leasing
firmalarının sahip olması gereken yetkileri ile yatırım bankalarının konut üretimi,
finansmanı vb. alanındaki fonksiyonlarına yönelik öneri ve görüşlerimiz 7. bölümde
verilmiştir.
* İpotekli konut kredilerine dayalı menkul kıymet ihracında, sigorta ve garanti
uygulamalanna yönelik önerilerimiz (diğer ülke örnekleriyle) ile ilgili yasal düzen­
lemelere ilişkin görüşlerimiz Medeni Kanunun, ipotekli borç senedi ve ipotekli irad
senedi ile ilişkili hükümlerinin ölü maddeler olmaktan çıkanlarak, uygulamaya (ser­
maye piyasası, birincil ve ikincil ipotek piyasası aracılığıyla) geçirebilen canlı
.hükümler haline getirilmesi ve bir finansal yatırım aracı olarak menkul
kıymetleştirme işlemlerinin geliştirilmesi hakkındaki görüş ve öneriler, ayrıca ipotek­
li borç senetlerinin tabi olduğu mevzuattan kaynaklanan sorunlar ve bu konuda
görüş ve öneriler, vergisel teşviklerle ilgili düzenlemeler ve öneriler, maddeler
bazında 6 ve 7. bölümde ortaya koyulmuştur.
YARARLANILAN KAYNAKLAR
Adalphus
J.J; Bull, E.T; Corporate and Institutional Financing
of Housing Development in Nigeria" Yapı Kredi Economic
Review,June. 1996
Apak, S;
"Varlığa Dayalı Menkul Kıymetler" Bankacılar, Temmuz 1992.
Alp, A;
İpotek Kredileri ve İpoteğe Dayalı Menkul Kıymetler
Yoluyla Türk konut Finansman Sorununun Çözümü,
SPK, 1996
Altuğ,0;
Almanya'da Toplu Konut Finansman Modeli, M.İ.
Muhasebe Araştırma Merkezi Dergisi, C.1 No.2. 1986
Altay, N.O;
"Almanya'da Bankacılık Sektörü ve Tasarruf Sandıklan"
Para Kredi, Mart, 1997
Annual Reports;European Federation of Building Societies" 1993.
Akçay, B;
"AB'de Konut Finansman Piyasaları", Bankacılık,
Eylül, 1996
Akgüç, ö;
İnşaat Sektörünün Sorunları ve Çözüm Yolları,
ESEKH, 1989
Akkaya, S;
Fransa'da Konut Finansmanı ve Kamu Konut Yardımları,
Dokuz Eylül, İ.İ.B.F Dergisi, C.4 N1/2.1989
Aras, G;
Menkul Kıymetleştirilmiş Kredi Uygulamaları ve VDMK
İşletme ve Finans Dergisi, Şubat, 1996
Arimah, B.C;
"An Analysis of Urban Housing Market in a Developing
Country; A Case Study of Ibadan, Nigeria,"
University of Ibadan, 1990
Asian, M.H;
"Alternatif Konut Finansmanı Sistemleri ve Türkiye
de Konut Finansman Sistemi", Basılmamış Doktora
Tezi, i.i, Sosyal Bil. Ens.
Balcı, Y;
"Türkiye'de Konut sorunu" İ.Ü İktisat Fakültesi
Mecmuası, 46.cilt. 38/13-93, 1996
Ball, M.J;
"Recent Emprical Work on the Determinants of
Relative House Prices" Urban Studies, Vol. 10.1973
Banking World, "Halifax and Leeds", Feb. 1995
Brater, S;
Real Estate Finance, Butlerworths, 1988
Batley, R;
The Brezilian National Housing Bank, Birmingham Publ, 1979
Bernanke, B.S; Lown, C.S, "The Credit Crunch" Brooking Papers on
Economic Activity, No.2 1989
Bilir, Ş;
"Varlığa Dayalı Menkul Kıymetler" Özel Bölüm,
Finans Dünyası, 1993
Bodger, R;
Torgersan, H; Guthman, H; Investment Principles
and Practices, Englewood Cliffs, 1968
Boleat, M;
National Housing Finance System, Cromm Helm, London, 1987
Boleat, M;
"Innovations in Housing Finance Instruments and
Institutions" OECD, Paris, 1986
Bowsher, N;
Kalish, L; Does Slower Monetary Experience
Discriminate Against Housing", Review St. Lewis
F.R.Bank, June 1968.
Browne, L.E;
Rosengnen. E.S; Real Estate and the Credit
Crunch, F.R.Bank of Boston, Conference No:36 Sep. 1992
Broodsky, H;
"Residential Land and Improved Values in a Central
City", Land Economics, Vol.46 1970.
Buekley, R;
Lipman, B; Persaud, T; "Mortgage Design Under
Inflation and Real Wage Uncertanity", Paper
No:62, World Bank, Washington, 1989
Central Bank of Nigeria Annual Report and Statement of Account for
of the Year Ended, December, 1992
CEC;
"Who is who in Housing in EEC" OTB Research
Institute, Netherlands, 1994
Chadler, L;
The Economics of Money and Banking, Harper and
Brothers, Newyork, 1975
Christane, P;
Securitization, Probus Publ, Chicago, 1989
Cumming, C;
The Economics of Securitization, FRB, of Newyork, Autumn, 1987
Cyrille, D;
"Securitization in France", Asset Securitization, 1991.
Demiren, A.S; Konut Sorunu ve Alternatif Konut Finans Modeli, Kapital, 4.1990
DPT;
Alternatif Konut Finansman Sistemleri, Özel
İhtisas Komisyon Raporu, Ankara, 1989
DPT;
Konut Özel İhtisas Komisyon Raporu, Ankara, 1993
Economics
Trends;
"Housing Finance" FRB of Cleveland, Dec,1996
Eren, E;
"İkincil İpotek Piyasası" Para ve Finans Ansiklopedisi, İst., 1996
Eriş, H;
Konut Sektörünün Finansmanında İpoteğe Dayalı
Menkul Değerler, Basılmamış Doktora Tezi; Mİ, BSE, 1997
Erkut, H;
"İnşaat Sektörünün Ulusal Ekonomideki Yeri ve Bu sektördeki
Yönetim Verimliliği", 3. İzmir İktisat Kongresi, C.2, 1993
Ekonomik
Trend;
10.9.1995
Euromoney;
"Finding a Way Trough the Mase",April, 1990
Euromoney;
"Europe on the Brink of a Bomm", March, 1993
Fabozzi, F;
Modigliani, M;
Mortgage and Mortgage Backed
Securities Markets, Harward Business Scholl, Boston, 1992
Fabozzi, F;
Asset and Liability Management, Probus Pub. Chicago, 1991
Fabot,F.J;
Fannie, Mae;
The Handbook of Fixed Income Securities, Probus
Publ, Chicago, 1987
Creating a Market Oriented Housing Finance,
System in Türkiye, Washington. D.C. USA, 1992
Ferran, E;
Mortgage Securitization, London, 1992
Florida, H;
"Housing and the New Financial Markets", Urban
Policy Research, New Jersey, 1986
Fugel, H;
"Prospects for Asset-Backed Securitization in
Germany" Asset Securitization, Euromoney Books, 1991
Gabriel, S.A;
"Housing and Mortgage Markets, The Post-1982
Expansion", FR. Bulletin, Dec. 1987
Günver, O.R;
İpotekli Borç Senedi, TBB Ankara, 1994
Gürsoy, B;
Konut Sorunu ve Gayrimenkul Sermaye Piyasası,
T.Emlak Kredi Bankası, Ankara, 1984
Henderson,
M.A;
Hutchinson,
H,D;
Financial Real Estate with Securities, J,Wiley and Sons, 1988
Money, Banking and U.S. Economy, Prentice Hall,
Inc. Englewood Cliffs, New Jersey, U.S.I 984
Johnson,H,J;
Financial Institutions and Markets, Mc Graw Hill Singapur, 1993
Julian, W;
The New Financial Instruments, John Wiley and Sons, 1988
Kidwell, D,
Peterson,R;
Financial Institutions, Markets and Money
Texas Technics University, 1987
Kinney, J,
Garrigan,R;
The Handbook of Mortgages'Banking, Dow-Jones
In^/in, lllionis, 1985
Konut Birlik Danışma Kurulu;Türkiye'de Konut Politikaları,Eylül,1992
Köprülü, B;
Kaneti, S;
Sınırlı Ayni haklar, İstanbul 1993
Lederman, J;
Mayer,C.Y;
The Handbook of Mortgage Banking, Probus, Chicago 1993.
Somerville, C.T; "Regional Housing Supply and Credit
Constraints", New England Economic Review, F,R. Bank
of Boston, Now, 1996
Manavgat,Ç;
Aracı Kurumlar, 1992
Meicher, R.W; Real Estate Finance, South-Western Publishing, 1989
Meg
Bolugbe,I.F;
"Econometric Analysis of Housing Trait Prices, in a
Third World City", Journal of Regional Sciences, Vol. 26,1986
Oğuzman,K; Seliçi,Ö; Eşya Hukuku, İstanbul, 1992
Para ve Finans Ansiplopedisi; Creative Yayıncılık, İstanbul,1997
Peasle, J.M; Nirenbeng,0,Z; The Federal Income Taxation of Mortgage
Backed Securities, Probus Publ, Chicago, 1999
Renaud, B;
Housing and Finance Institutions in Developing
Countries, An Overview, World Bank, Number 658, 1984
Reisoğlu, S;
Sermaye Piyasası Açısından İpotekli Borç Senetleri,
BTHAE Yay, No:164, Ankara, 1984
Rosenberg, M; Reit's Emerge as Sources Real Estate Finance and
Investment, Real Estate Rewiev, 1976
Sherman,J.M; Real Estate Finance, Harcount Publ, 1987
Sirmans, C.F;
Real Estate Finance, Mc Graw Hill Bock,Co., 1989
Soloman, Brothers; "Securitization and Mortgage Market", August. 1987
Stratszheim, M;"Hedoric Estimation of Housing Market Prices, A
Further Comment", Review of Economic and statistics.
Vol, 56, 1984.
Tantan, S;
Menkul Kıymetleştirme, ABD Uygulamaları ve Bankacılık
Sektörüne Etkileri, SPK, Yay, No:44, 1996
Tarlan, S;
"Batı Almanya'da Sermaye Piyasası ve Kredi
Kuruluşlan" Maliye Bak, Yay. No:171, 1976
Teker, M,B;
Sermaye Piyasası Araçları Yoluyla Gayrimenkul
Finansmanı, SPK, Yay, No:43, 1996
T.Emlak Bankası;"Kolombiya Konut Finansman Programı", 15-16 Aralık 1988
T.Emlak Bankası; "Brezilya Konut Finansman Programı, 15-16 Aralık. 1988
Telgarsly, J.P; Mark.K; Alternative Mortgage Instruments in High Inflation
Economics. Fannie Mae Raporu, Toplu Konut Fonu,
Vol.VI. No:Sep.1991
Tunc, O;
İstanbul Gecekondu Önleme Bölgesi Araştırma, İ.Ü.
İkt. Fak. Yay. No.391, 1577
Tuncer, S;
Türkiye'de Sermaye Piyasası, İstanbul, 1986
Uludağ, İlhan; "Türkiye'de Konut Açığı ve Toplu Konut Uygulamaları",
Maliye Yazılan, Aralık, 1987 ve Mayıs, 1988.
Uludağ, İlhan; "Ülkemiz'de Konut Üretiminin Ekonomik ve Toplumsal
Boyutları" Mİ.ODİSEN, Şubat, 1985
Uludağ, İlhan; "Toplu Konut Sorunumuz Bu Yasa ile Çözümlenemez",
Tim-Se, Sayı.56 Nisan, 1988
Uludağ, İlhan; "Türkiye'de Konut Açığı Karşısında Toplu konut Yasası
Ne Derece Başarılı Olmuştur?", M.Ü.Hukuk Fakültesi Dergisi,
1988
Uludağ, İlhan; "Yurtdışı Müteahhitlik Hizmetleri Sorunları ve İlgili
Yasal Düzenlemeler", M.Ü. Hukuk Fakültesi
Araştırmaları Dergisi, Ekim, 1987, İstanbul
Uludağ, İlhan; Türkiye Ekonomisi, Mİ. BSE. Yay.İstanbul, 1990
Uludağ, İlhan; "Alternatif Konut Finansman Modelleri", Yıldız
Teknik Üni. Toplu Konut Fonu. 10. yıl. Sempozyum. İstanbul,
1989
Uludağ, İlhan;
"Sermaye Piyasası", Türkiye Ekonomisi Sektörel Gelişmeler,
Türkiye Ekonomi Kurumu, Ankara 1992
Zearley,T.L;
"Creating an Enabling Environment for Housing Recent
Reforms in Mexico", FNMA, Vol. 4.1993
Zearley,T.L;
"Housing Reforms in Mexico" Finance and Development
March, 1994
EK. I
GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARINA
İLİŞKİN ESASLAR TEBLİĞİ
1-22.7.1995 tarih ve 22351 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanmıştır.)
BÖLÜM I
GENEL ESASLAR
Tanım:
MADDE 3- Gayrimenkul yatırım ortaklıkları, bu Tebliğin 16. maddesinde belir
tilen gayrimenkuller ve gayrimenkule dayalı sermaye piyasası araçlarından
oluşan portföyü işleten ve gayrimenkule dayalı projelere yatırım yapan ser­
maye piyasası kurumlarıdır.
Amaçları
MADDE 4- Gayrimenkul yatırım ortaklığının başlıca amaçları şunladır:
a) Ortaklık protföyünü oluşturmak, yönetmek ve gerektiğinde portföyde
değişiklikler yapmak.
b) Portföy çeşitlendirmesiyle yatırım riskini en aza indirecek bir biçimde
dağıtmak,
c)Gayrimenkullere ve gayrimenkule dayalı araçlara ilişkin gelişmeleri sürekli
izlemek ve portföy yönetimiyle ilgili olarak gerekli önlemleri amak,
d)Portföy'ün değerini korumaya ve arttırmaya yönelik araştırmalar yapmak.
BÖLÜM II
KURULUŞ VE HALKA ARIZA İLİŞKİN ESASLAR
Kuruluş ve Gayrimenkul Yatırım Ortaklığına Dönüşüm Şartları
MADDE 5- Gayrimenkul yatırım ortaklıkları, ani usulde kurulabilecek gibi daha
önce kurulmuş bulunan ortaklıklar da gayrimenkul yatınm ortaklığına dönüşebilir.
Gayrimenkul yatırım ortaklıklarının Kanun'un 35'inci maddesi uyarınca
kuruluşlanna izin verilebilmesi için:
-Kanun'un 30'uncu maddesinin 1'inci.fıkrasının (f) bendinde belirtilen portföy
şletmeciliği faaliyetinde bulunmak üzere Kurul'a başvurmuş olmaları,
-Kayıtlı sermaye olarak anonim ortaklık şeklinde ve hisse senetlerini halka arz
etmek üzere kurulmaları,
-Başlangıç sermayelerinin 250 miyar liradan az olmaması,
-Başlangıç sermayesini temsil eden hisse senetlerinin nakit karşılığı
çıkaniması,
-Ticaret unvanlarında "Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı" ibaresinin bulunması,
-Esas sözleşmelerin Kanun hükümlerine uygun olması,
-Kurucuların müflis olmadığının ve yüzkızartıcı bir suçtan dolayı hükümlülük-
lerinin bulunmadığının tespit edilmiş olması,gerekir
Daha önce kurulmuş ortaklıklar için yukarıda belirtilen başlangıç sermayesinin nakit
karşılığı çıkarılması şartı aranmaz. Ancak başlangıç sermayelerinin en az 100 mil­
yar TL olması zorunludur.
I-Kuruluş işlemleri
Portföy işletmeciliği Faaliyetinde Bulunmak Üzere Kurul'a Yapılacak
Başvuru ve Aranacak Belgeler
MADDE 6- Gayrimenkul yatınm ortaklıklan kuruculan, portföy işletmeciliği
faaliyetinde bulunmak üzere aşağıdaki koşulları yerine getirrerek, Kanun'a göre
istenecek belgelerle birlikte Kurul'a bir dilekçe ile başvururlar.
a) Gayrimenkul yatırım ortaklıklarının esas sözleşmelerinin T.T.K., Kanun ve
Tebliğ hükümlerine göre düzenlenmesi ve kurucu imzalarının noterce onaylanması,
b) Esas sözleşmelerinde; kayıtlı sermaye sistemine göre kurulduklarının ve
nama yazılı hisse senetlerinin devrinin kısıtlanmadığının belirtilmesi,
c) Esas sözleşmelerinde portföy yatırım politikaları ve ilkelerin belirlenmiş
olması,
d) Kurucuların müflis olmadığının ilgili iflas dairesinden ayrıca zimmet, ihtilas,
irtikap, rüşvet, emniyeti suistimal, sahtecilik, hırsızlık, dolandırıcılık, kaçakçılık gibi
yüzkızartıcı suçlardan dolayı hükümlülüklerinin bulunmadığının yetkili mercilerden
belgelendirilmiş olması ve Kanun'a muhalefetten dolayı hüküm giymemiş bulun­
ması,
e) Kuruculann, sermaye piyasası faaliyetlerine ilişkin kurul düzenlemeleri
çerçevesinde faaliyet izinlerinden biri veya birden fazlası sürekli veya geçici olarak
kaldırılmış yahut borsa üyeliğinden geçici ve sürekli olarak çıkarılmış kuruluşlarda,
bu müeyyideyi gerektiren olayda sorumluluğu tespit edilmiş bulunan kişilerden
olmaması (ilgililer bu niteliği taşıdıklanna dair noterce tasdikli beyanda bulunurlar.)
Sanayi ve Ticaret Bakanlığı'dan İzin Alınması
Madde 7- Gayrimenkul yatınm ortaklıkları kuruculannın portföy işletmeciliği
faaliyetinde bulunmak üzere Kurul'a başvuruyu takiben aldıkları Kurul'un olumlu
görüşü ve T.T.K'na göre istenecek gerekli belgeler ile birlikte Sanayi ve Ticaret
Bakanlığı'na kuruluş izni almak için müracaat etmeleri gereklidir. Bu usulde kuru­
culann, başlangıç sermayesinin tamamını taahhüt etmeleri ve pay bedellerini tam
olarak nakden bir bankada bloke etmeleri zorunludur.
Sanayi ve Ticaret Bakanlığı'ndan gerekli kuruluş izni alındıktan sonra 15 gün
içinde kurucular, gayrimenkul yatırım ortaklığının merkezinin bulunduğu yerdeki
Ticaret Mahkemesine müracaat ederek kuruluşun tasdikini talep ederler.
Mahkeme tasdiki gerçekleştikten sonra gayrimenkul yatırım ortaklığı Ticaret
Siciline tescil ve T.T.S.G'nde ilan olunur.
Kuruluş işlemleri bu suretle tamamlandıktan sonra blokaj çözülerek, gayri-
menkul yatırım ortaklığının portföyü oluşturulur.
Kayda Alınma Esasları
MADDE 8- Kuruluşun tescilinden itibaren en geç altı ay içinde halka arz edile­
cek hisse senetlerinin kayda alınması için Kurul'a başvuruda bulunması zorunludur.
Bu süre içnde, ortaklığın faaliyetlerini düzenli olarak yütürebilmesi için mekan, orga­
nizasyon yapısı, yönetici kadro, uzman personel ve donanıma ilişkin gerekler yer­
ine getirilir. Yukarıda öngörülen altı aylık süre içinde hisse senetlerinin Kurul
kaydına alınması için başvurmayan veya başvurusunun değerlendirilmesi sonucun­
da hisse senetleri Kurul kaydına alınmayan ya da portföy işletmeciliği faaliyet iznini
içeren yetki belgesi verilmesi uygun görülmeyenlerin gayrimenkul yatınm ortaklığı
olarak faaliyette bulunma hakkı düşer.
Bu gayrimenkul yatırım ortaklıkları, yukarıda belirtilen altı aylık sürecin geçme­
si veya hisse senetlerinin Kurul kaydına alınmasının ya da portföy işletmeciliği
taaliyet iznini içeren yetki belgesi verilmesinin uygun görülmediğinin kendilerine
bildirilme tarihinden itibaren en geç üç ay içinde, esas sözleşmelerinin gayrimenkul
yatınm ortaklığı olmalarına ilişkin hükümlerini değiştirmek zorundadırlar.
Gayrimenkul yatınm ortaklığı bu değişiklikleri yapmadığı takdirde, T.T.K.'nun
443'üncü maddesinin Vinci fıkrasının 2 ve 6 numaralı bentleri hükümleri gereğince
münfesih addolunur.
Hisse senetlerinin halka arzı sermaye arttırımı yoluyla veya mevcut hisselerin
halka arzı yoluyla yapılır. Sermaye arttınmı yoluyla yapılan halka arzlarda Kurul'un
Seri:l, No:13 "Hisse Senetlerinin Kurul Kaydına Alınmasına İlişkin Esaslar Tebliği"
hükümlerine uyulur.
Hissedarların Ellerinde Bulunan Hisselerini Halka Arzetmeleri Halinde
Kayda Alınmada Aranacak Ön Şartlar
MADDE 9- Hissedarlann ellerinde bulunan hisse senetlerini halka arzedilecek
hisse senetlerinin:
a) Kurul'un hisse senetlerinin şekli şartlanna ilişkin tebliğlerine uygun nitelikte
bastırılmış bulunması,
b) Rehin veya teminata verilmek suretiyle senetlerin devir ve tedavülünü
kısıtlayıcı veya senet sahibinin haklarını kullanmasına engel teşkil edici kayıtlara
tabi olmaması,
c) Nominal değerleri toplamının, gayrimenkul yatırım ortaklığının çıkarılmış
sermayesine oranını en az %25 olması ve bu halka arzı izleyen 6 ay içinde en az
%49 oranına yükseltilmesi,
d) Halka arz işlemlerinin, bir aracı kuruluş vasıtasıyla yerine getirilmesi ve bu
amaçla, halka arz edilecek hisse senetlerinin maliki olan ortak veya ortaklar ile aracı
kuruluş arasında Kurul'ca belirlenecek örneğe uygun olarak bir aracılık yüklenim
sözleşmesinin imzalanması,
e) Halka arz edilecek hisse senetlerinin Kurul kaydına alınmasına dair
başvurunun ilgili aracı kuruluş tarafından yapılması gerekir.
Hissedarlarrn Ellerinde Bulunan Hisse Senetlerini Halka Arzetmeleri
Halinde Kayda Alınma Başvurusunda Aranacak Belgeler
MADDE 10- Aracı kuruluş, Kanun'un 4'üncü maddesi uyarınca, halk arz edile­
cek hisse senetlerinin kayda alınması için Kurul'a bir dilekçe ile müracaat eder.
Dilekçeye aşağıda açıklanan bilgi ve belgeler eklenir:
-Gayrimenkul yatınm ortaklığının mekan, donanım, muhasebe kayıt ve belge
düzeni, yönetici kadrosu, organizasyon yapısı ve personeli hakkında detaylı bilgiler,
-İmzalanan aracılık sözleşmesinin bir örneği ile akit taraflannın noterden tas­
dikli imza sirküleri,
-Hisse senetlerini halka arz edecek olan gerçek veya tüzel kişilerin, ilgili gayri­
menkul yatınm ortaklığından alacaklan, o gayrimenkul yatırım ortaklığının ortağı
olduklarını ve çıkarılmış sermayesindeki
paylarının oran ve miktarlarını gösterir
belge,
-Halka arz, tüzel kişi ortak tarafından yapılıyor ise, o tüzel kişinin yetkili
organınca alınacak halka arz kararının noter tasdikli bir örneği,
-Hisse senetleri halka arzedilecek gayrimenkul yatırım ortaklığının yürürlükte­
ki esas sözleşmesinin bir örneği,
-İzahname ve sirküler,
-Halka arzedilecek hisse senedi örneği,
-Halka arzedilecek hisse senetleri üzerinde senetlerin devir ve tedavülünü
kısıtlayıcı veya senet sahibinin haklarını kullanmasına engel olacak kayıtlar
olmadığını ve ayrıca hisse senetleri üzerinde intifa hakkı olup olmadığını belgeleyen
ilgili gayrimenkul yatınm ortaklığından alınmış bir yazı ile hisse senetlerini halka
arzedeceklerin bu konudaki yazılı beyanları,
-Halka arzedilecek hisse senetlerinin belge numaraları itabariyle ayrıntılı
dökümü,
-Hisse senetleri için öngörülen satış fiyatı ile bu fiyatın hesaplanmasında kul­
lanılan varsayımlar,
-Gayrimenkul yatınm ortaklığının kuruluş bilançosu,
-Başvuru tarihi itabariyle gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyünü oluşturan
varlıklann tür, değer ve tutarına ilişkin bilgi ve bunlara ilişkin ekspertiz raporları,
gayrimenkullere ilişkin tapu belgeleri, üzerinde ipotek olmadığına rehin veya temi­
nata verilmediğine ilişkin belge, kiraya verilen gayrimenkuller için kira
sözleşmelerinin noter onaylı bir örneği ile kira rayicine ilişkin ekspertiz raporları,
-Başvuru tarihine kadar yapılan tüm harcamaları gösterir belgeler,
-Kurul'ca gerekli görülmesi halinde izahname ve sirkülerdeki bilgileri teşvik
edici belgeler ile Kurul'ca istenecek diğer bilgi ve belgeler.
Asgari unsurları Kurul'ca belirlenen izahname ve sirküler ile hisse senedine
ilişkin standart örnekler Kurul'dan temin edilir.
Kurul'da İnceleme, Faaliyet izninin Verilmesi ve Kayda Alma
MADDE 11- Kurul, gayrimenkul yatırım ortaklığının portföy işletmeciliği faliyet
izini ve hisse senetlerinin kayda alınması başvurularını birlikte değerlendirir.
Faaliyet izni verilmesinde Kurul esas olarak ortaklığın faaliyetlerini yijrütmeye
elverişli bir mekana, organizasyon yapısına, yönetici kadroya, uzman personele ve
donanıma sahip olup, olmadığını inceler. İnceleme sonucunda ortaklığın bu
koşullara sahip olduğu sonucuna ulaşıldığı takdirde faaliyet iznini içeren yetki bel­
gesi verilir.
Kurul, hisse senetlerinin kayda alınması ile ilgili olarak yapılan başvurulan,
izahname ve sirkülerin, gayrimenkul yatırım ortaklığı ve halka arzolunacak hisse
senetleriyle ilgili mevzuatın öngördüğü ve gerekli bilgileri içerip içermediğini dikkate
alarak kamunun aydınlatılması esasları çerçevesinde inceler ve halka arz yoluyla
satılacak hisse senetlerini kayda alır.
Kurul, incelemeler sonucunda açıklamalann yeterli olmadığını ve gerçeği
dürüst biçimde yansıtmayarak halkın istismarına yol açacağı sonucuna varırsa,
gerekçe göstererek, başvuru konusu hisse senetlerinin Kurul kaydına alınmasından
imtina edebilir.
Kanun'un 6'ncı maddesinde belirtilen halka arzla ilgili izahname ve sirkülerler
ile yapılan tüm ilan, reklam ve açıklamalarda Kurul kaydına alınmanın kurul veya
kamunun tekeffülü olarak yorumlanmasına yol açacak açık veya dolaylı bir ifade
kullanılmaz.
Kayda Alınmayı Müteakip Yapılacak ışlemer
MADDE 12- Yönetim Kurulu tarafından, hisse senetlerinin Kurul kaydına
alınmasından sonra en geç on beş gün içinde Kurulca onaylı izahname yatırım
ortaklığının bulunduğu yer Ticaret Sicili'ne tescil ve T.T.S.G.'nden ilan ettirilir.
İzahnamenin tescilinden itibaren en geç bir hafta içinde Kurulca onaylanmış
sirküler bu Tebliğ'in 25'inci maddesindeki esaslar çerçevesinde ilan edilerek satışa
başlanır. Gayrimenkul yatınm ortaklığınca istenmesi halinde bu sürelerin dışında da
aynca ilan yapılabilir.
İzahname ve sirkülerin ilan edildiği gazetelerin birer nüshası her belgenin
ilanını takip eden altı işgünü içerisinde Kurul'a gönderilir.
Gayrimenkul yatırım ortaklığı çıkardığı hisse senetlerinin satış süresinin biti­
minden itibaren en geç on beş gün içinde kota alınmasını teminen gerekli belgenin
verilmesi istemiyle Kurul'a başvurur. Bu belgenin alınmasını izleyen 15 gün içinde
çıkardığı hisse senetlerinin kote edilmesi isteği ile menkul kıymet borsasına müra­
caat eder.
II- Gayrimenkul Yatırım Ortaklığına Dönüşüm işlemleri
Portföy işletmeciliği Faaliyetinde Bulunmak Üzere Kurul'a Yapılacak
Başvuru ve Aranacak Belgeler
MADDE 13- Gayrimenkul yatınm ortaklığına dönüşecek ortaklıkların yetkili
organı, portföy işletmeciliği faaliyetinde bulunmak üzere aşağıdaki koşulları yerine
getirerek, Kanun'a göre istenecek belgelerle birlikte Kurul'a bir dilekçe ile
başvururlar.
a) Esas sözleşmelerinin T.T.K., Kanun ve Tebliğ hükümlerine göre düzenlen­
mesi ve yetkili kişilerin imza sirküleri,
b) Esas sözleşmelerinde, kayıtlı sermaye sistemine geçtiklerinin ve nama
yazılı hisse senetlerinin devrinin kısıtlanmadığının belirtilmesi,
c) Esas sözleşmelerinde, portföy yatırım politikaları ve ilkelerin Kurul düzen­
lenmelerine uygun olarak yürütüleceğine dair hüküm bulunması,
d) Ortakların müflis olmadığının ilgili iflas dairesinden ayrıca, zimmet, ihtilas,
irtikap, rüşvet, emniyet suistimal, sahtecilik, hırsızlık dolandıncılık, kaçakçılık gibi
yüzkızartıcı suçlardan dolayı hükümlülüklerinin bulunmadığının ilgili mercilerden
belgelendirilmiş olması ve Kanun'a muhalefetten dolayı hümük giymemiş bulun­
ması,
e) Ortaklarının, sermaye piyasası faaliyetlerine ilişkin Kurul düzenlemeleri
çerçevesinde faaliyet izinlerinden biri veya birden fazlası sürekli veya geçici olarak
kaldırılmış yahut borsa üyeliğinden geçici veya sürekli olarak çıkarılmış
kuruluşlarda, bu müeyyideyi gerektiren olayda sorumluluğu tespit edilmiş bulunan
kişilerden olmaması (ilgililer, bu niteliği taşıdıklarına dair noterce tasdikli beyanda
bulunurlar.)
Sanayi ve Ticaret Bakanlığı'ndan İzin Alınması ve Dönüşüm İşleminin
Tamamlanması
MADDE 14- Gayrimenkul yatınm ortaklığına dönüşecek ortaklıklann yetkili
organının, portföy işletmeciliği faaliyetinde bulunmak üzere Kurul'a yaptıkları
başvuruyu takiben aldıkları Kurul'un olumlu görüşü ve T.T.K.'na göre istenecek
gerekli belgeler ile birlikte Sanayi ve Ticaret Bakanlığı'na esas sözleşme değişikliği
izni almak için müracaat etmeleri gereklidir.
Sanayi ve Ticaret Bakanlığı'nın iznini takiben, T.T.K. hükümlerine uygun
olarak esas sözleşme değişikliklerinin genel kurulca ve ortaklık merkezinin bulun­
duğu yerdeki Ticaret Mahkemesince onaylanması gereklidir.
Mahkeme tasdiki gerçekleştikten sonra değişiklik Ticaret Siciline ve
T.T.S.G.'nden ilan ettirilir.
Kayda Alınma ve Kayda Alınmadan Sonra Yapılacak İşlemler
MADDE 15- Gayrimenkul yatınm ortaklığına dönüşen ortaklıklann hisse
senetlerinin Kurul kaydına alınmasında ve kayda alınmadan sonra yapıacak işlem­
ler hakkında bu Tebliğin 8,9,10,11 ve 12'nci maddelerinde belirlenen esaslar geçer­
lidir.
BÖLÜM III
FAALİYETE YÖNELİK İLKE VE KURALLAR
Faaliyet Esasları
MADDE 16- Gayrimenkul yatırım ortaklıkları:
a) Gayrimenkule dayalı sermaye piyasası araçlarına (gayrimenkul sertifikası
ve konut kredileri karşılığında ihraç edilen varlığa dayalı menkul kıymetler gibi)
yatırım yapabilirler.
b) Bina, arsa ve araziden oluşan gayrimenkullere yatırım yapabilirler.
c) Gayrimenkuller üzerinde intifa hakkı kurulabilir ve bu hakkı kullanabilirler.
d) İlgili mevzuat uyarınca gerekli izinleri alınmış, projesi hazırlanmış, inşaata
başlayabilmesi için gerekli belgelerin tam ve doğru olduğu bu Tebliğin Ek Vinci
maddesinde belirtilen ekspertiz şirketlerince onaylanmış, gayrimenkule dayalı pro­
jelere yatırım yapabilirler.
e) Kira geliri elde etmek amacıyla, bitmiş veya asgari %50'si tamamlanmış
gayrimenkullere yatırım yapabilirler.
Yönetim Sınırlamaları
MADDE 17- Gayrimenkul yatırım Ortaklıkları:
a) Kısa vadeli fonlarını değerlendirebilmek amacıyla gayrimenkule dayalı ser­
maye piyasası araçları dışındaki sermaye piyasası araçlarına yatırım yapabilirler.
Ancak yatınm yapacakları tutar çıkarılmış sermaye ve yedek akçeleri toplamanın
%10'unu aşamaz.
b) Borsa veya borsa dışı teşkilatlanmış piyasalarda işlem gören sermaye
piyasası araçlarını portföye alım ve satımlarında, bu işlemleri borsa veya borsa dışı
teşkilatlanmış piyasalarda yapmak zorundadırlar.
c) Hisse senetlerini satın aldıkları ortaklıkların herhangi bir şekilde sermaye­
sine ve yönetimlerine hakim olmak amacı güdemez ve hiçbir ortaklıkta sermayenin
ya da tüm oy haklarının %9'undan fazlasına sahip olamazlar.
d) Risk sermayesi yatırım ortaklıklarının hisse senetleri hariç Türk ve yabancı
yatırım ortaklıklannın hisse senetleri ile yatınm fonlannın katılma belgelerine
yatınm yapamazlar.
e) Altın ve diğer kıymetli maddeler ile yabancı gayrimenkul ve menkul
kıymetlere yatırım yapamazlar.
f) Kurucu intifa senedi, oydan yoksun hisse senedi, yönetim kurulu üyelerinin
seçiminde oyda imtiyaz hakkı tanıyan hisse senedi dışında imtiyaz veren hisse
senedi ihraç edemezler.
g) Kredi temini amacı dışında, portföyündeki varlıkları rehin veremez, teminat
olarak gösteremez ve ipotek tesis ettiremezler.
h) Gayrimenkul satışı veya benzeri nedenlerle (a) bendinde belirtilen sınırın
aşılması halinde, fazla kısmın en geç 3 ay içinde bu Tebliğin 16'ncı maddesinde
belirtilen varlıklara yatınlması gerekir. Bu süre içerisinde yatırım yapılmasının
imkansız olduğu veya büyük zarar doğuracağınının belgelenmesi halinde bu süre
Kurul tarafından uzatılabilir.
ı) Portföyde yer alan varlıkların sigorta ettirilmesi zorunludur.
Bu maddenin (a) bendindeki sınırlama gayrimenkul yatınm ortaklığının kuru­
luşunun veya sermaye arttırımlarının Ticaret Siciline tescilinden itibaren 3 ay
süreyle uygulanmaz.
Porftöydeki Varlıkların Değerlemesi
MADDE 18- Gayrimenkul yatınm ortaklıklarının portföye gayrimenkul alım ve
satımları ile gayrimenkule dayalı projelere yatınm yapılması durumunda sözkonusu
projenin inşaata başlayabilmesi için gerekli belgelerin tam ve doğru olduğunun bu
Tebliğin Ek l'inci maddesinde belirtilen ekspertiz şirketleri tarafından hazırlanmış
raporlara dayandırılması zorunludur. Aynca, gayrimenkullerin kiraya verilmesi
durumunda, kira sözleşmesinin yapılmasından önce kira rayiçlerine ilişkin olarak
ekspertiz raporu hazırlatılması ve sözkonusu ekspertiz raporunun her yıl yenilen­
mesi zorunludur.
Proje ve kira rayiçlerine ilişkin ekspertiz raporları ile proje ve kira sözleşmeleri,
projenin başlamasından veya kira sözleşmesi yapılmasından 15 gün önce Kurul'a
gönderilir. Ayrıca, kira bedeli ekspertiz raporunda belirtilen değerden düşük olamaz.
Borçlanma Sınırı
MADDE 19- Gayrimenkul yatınm ortaklıklan, kısa süreli fon ihtiyaçlannı
karşılayabilmek amacıyla, çıkarılmış sermayesi ve yedek akçeler toplamının
%25'ine kadar, kredi kuruluşlarından kredi alabilir veya bu sınırlara bağlı
olmaksızın borçlanma senedi ihraç edebilirler.
Sermaye Artırımlarında Özel Durum
MADDE 20- Ani usulde kurulan gayrimenkul yatırım ortaklıkları ile esas
sözleşme değişikliği ile gayrimenkul yatırım ortaklığına dönüşen anonim ortaklıklar
bu Tebliğ'in 8'inci ve 15'inci maddelerinde belirtilen esaslar çerçevesinde hisse
senetlerini Kurul kaydına alınmasından önce aynı sermaye konulması suretiyle
sermaye arttınmı yapabilirler. Bu sermaye artırımı için Kurul'un Seri: I, No:13 "Hisse
Senetlerinin Kurul Kaydına Alınmasına İlişkin Esaslar Tebliği" hükümlerine uyul­
maz. Ancak, ayni sermaye arttınmı konusunda bu Tebliğin 19'uncu maddesinde
belirlenen esaslara uygun olarak ekspertiz raporu düzenletilmesi ve Kurul'un uygun
görünüşünün alınması zorunludur.
Hisse senetlerinin halka arzedilmesinden sonra Kanun'un 7'nci maddesinin
3'üncü fıkrası hükmüne uygun olarak ayni sermaye arttınmı yapılamaz.
Yönetim Kurulu Üyeleri ve Müdürleri
MADDE 21- Gayrimenkul yatırım ortaklıklarında görev alacak yönetim kurulu
üyelerinin çoğunluğunun T.C. Vatandaşı olmaları şarttır.
a) Zimmet, ihtilas, irtikap, rüşvet, emniyeti suistimal, sahtecilik, hırsızlık,
dolandırıcılık, kaçakçiılık gibi yüzkızartıcı suçlardan dolayı hükümlülüklerinin bulun­
madığının ilgili mercilerden belgelendirilmesi ve Kanun'a muhalefetten dolayı
hüküm giymemiş bulunmalan.
b) Müflis olmadıklarının, ayrıca sermaye pazarı piyasası faaliyetlerine ilişkin
faaliyet izinlerinden biri veya birden fazlası sürekli veya geçici olarak kaldırılmış
yahut borsa üyeliğinden geçici veya sürekli olarak çıkarılmış kuruluşlarda, bu
müeyyideyi gerektiren olayda sorumluluğu tespit edilmiş bulunan kişilerden
olmadıklarının belgelendirilmesi. (İlgililer, bu niteliği taşıdıklarına dair noterce tas­
dikli beyanda bulunurlar) şarttır.
Ayrıca genel müdürün yüksek öğrenim görmüş, yeterli mesleki bilgi ve tecrübe
sahibi olması şarttır.
Mali Tablo ve Raporlar
MADDE 22- Gayrimenkul yatınm ortaklığnın mali tablo ve raporlarına ilişkin
olarak muhassebe standartlarına ilişkin Kurul düzenlemelerine uyulması zorun­
ludur.
Hisse Senetlerinin Şekil ve Kar Dağıtımı Zamanı
MADDE23- Hisse senetleri, Kurul'un hisse senetlerinin şekil şartlarına ilişkin
düzenlemelerine uygun biçimde bastırılır.
Gayrimenkul yatırım ortaklığınca ihraç edilen hisse senetleri kuruluşta yatırım
ortaklığının tescil edildiği hesap dönemi itibariyle kar payına hak kazanır. Sermaye
arttırımı suretiyle yeni hisse senedi ihraçlarında ise, ihraç edilen hisse senetleri,
yeni pay alma hakkının kullanımına ilişkin sirkülerin yayımlandığı hesap dönemi
itibariyle kar payına hak kazanır.
Gayrimenkul yatırım ortaklıklarının sermaye arttırımı nedeniyle çıkaracakları
hisse senetlerinin satış süresi içinde, yeni pay alma hakkını kullanımına ilişkin sirkü­
lerin yayımlandığı hesap dönemi sona ererse, hesap döneminin son gününü takip
eden tarihten başlamak üzere, hisse senetlerinin geçmiş hesap dönemine ilişkin kar
payı kuponları iptal edilerek satılır.
Aynı esaslar yeni pay alma haklarının kullanılmasından sonra kalan payların
satışında verilecek hisse senetleri içinde geçerlidir.
Bu hususun izahname ve sirkülerde ortaklara ve tasarruf sahiplerine belir­
tilmesi zorunludur.
Gayrimenkul yatırım ortaklıklarının kar dağıtımlarında Kanun'un 15'inci mad­
desi ve Kurul tebliğine uymaları zorunludur. Kar dağıtımında kıstelyevm esası uygu­
lanmaksızın mevcut paylann tamamı eşit şekilde kar payından yararlanır.
Sirkülerin İlan Edileceği Gazeteler
MADDE 24- Gayrimenkul yatırım ortaklığının hisse senetlerinin halka arzında
yayımlanacak sirkülerin ilan edileceği gazete halka arzdan çok sayıda kişinin ha­
berdar olmasını sağlayacak şekilde seçilir ve kayıt öncesinde Kurul'a bildirilir.
Gayrimenkul yatırım ortaklığı, sirküleri günlük yayım yapan en az iki gazetenin
Türkiye baskısında ilan ettirir.
Kurul, Kanun'un 7'inci maddesinin son fırkasındaki amaç ve yetki uyarınca,
ilanların yapılacağı gazetelerin değiştirilmesini ve gerektiğinde yurt dışında ilan
yapılmasını isteyebilir.
İlan ve Reklamlar
MADDE 25- İlan ve reklamlar Kurul tarafından devamlı olarak izlenir ve gerek­
tiğinde Kurulca durdurulabilir.
Pay satışlarında yayımlanacak ilan ve reklam metinleri yayım tarihinden en az
10 gün önce Kurul'a sunulur. İlan, reklam ve her türlü açıklamalarda izahname ve
sirkülerde yer alan bilgilere aykırı düşecek herhangi bir bilgiye yer verilemez. Kurul,
gerek gördüğünde metinlerde değişiklik yapılmasını ilgililerden isteyebilir. Kurulca
istenen değişiklikler yapılmadan metinler yayımlanamaz.
Sözkonusu reklam metinlerinde, halka arza ilişkin izahnamenin temin
edileceği yerler ile sirkülerin ilan edildiği gazeteler ve tarihleri belirtilir.
Sirküler yayımlanmadan ilan ve reklama başlanamaz. Gazeteler yoluyla
yayım yapılmak istendiği takdirde, yapılacak ilk ilan ve reklamların sirkülerle aynı
gazetelerde ve aynı tarihlerde yayınlanması zorunludur. Bu uygulamada, ilan ve
reklamlar sirkülerden daha büyük ebatda yayınlanamaz. İzleyen günlerde ise, sirkü­
lerin ilk yayımlandığı gazetenin tarihini belirtmek ve ilk ilan ve reklamın ebadını
aşmamak şartıyla, ilan ve reklama devam edilebilir.
Bunlara ilişkin gazetelerin birer nüshası ilk yayını izleyen altı iş günü içerisinde
Kurul'a gönderilir.
BÖLÜM IV
ÇEŞıTLı HÜKÜMLER
Bilgi Verme
MADDE 26- Gayrimenkul yatırım ortaklıkları
a) Gayrimenkul alım satım işlemleri, proje ve kira rayiçlerine ilişkin olarak
hazırlanan, bu Tebliğin 19'uncu maddesinde belirtilen ekspertiz raporlannı kendi­
lerine teslim tarihini izleyen işgünü içinde Kurul'a göndermek.
b)Portföyün %10'unu aşan alım-satımlarda Kurul'a bilgi vermek,
c) Ani kuruluş veya dönüşüm işlemlerini izleyen en geç altı ay içinde varlık
portföyünü oluşturmak ve portföyün terkibi hakkında portföyün oluşturulmasını
izleyen bir hafta içinde Kurul'a ve ortaklarına bilgi vermek.
d) Portföyündeki varlıkları Kurulca belirlenecek ilke ve esaslara göre
değerlemek ve porftöydeki varlıkların ayrıntılı bir dökümü ile portföy değerini ilk
dönemler itibariyle Kurul'a iletmek, portföy yapısı ile değerini ortaklık merkezi ile
şubelerinde ortakların incelemesine sunmak,
e) 23'üncü madde ve hükmüne uyarak düzenleyecekleri portföydeki varlıkların
türleri bağımsız denetim öngörülen mali tabloları bağımsız denetim raporu ile birlik­
te Kurul'un ilgili Tebliğleri çerçevesinde kamuya açıklamak ve Kurul'a göndermek,
zorundadırlar.
Kurul, gayrimenkul yatırım ortaklığının denetimi, gözetimi ve izlenmesine
yönelik her türlü bilgi ve belgeyi isteyebilir. Sözkonusu bilgi veya belgelerin gayri­
menkul yatınm ortaklığı yetkililerince istenmesini takip eden 6 işgünü içerisinde
Kurul'a verilmesi şarttır.
Unvana İlişkin Yasak
MADDE 27- Kanun hükümleri ve bu Tebliğ esaslarına göre kurulan veya
faaliyet gösteren gayrimenkul yatırım ortaklığı dışında hiçbir kuruluş, ticaret
unvanında veya ilan ve reklamlarında içinde yeraldığı sektörün faaliyet alanı belir­
tilmeden "Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı" veya aynı anlama gelebilecek başka bir
ibareyi kullanamaz.
Fona Yatırılacak Ücret
MADDE 28- Kuruluş ve gayrimenkul yatırım ortaklığına dönüşme
aşamasında, gayrimenkul yatınm ortaklığının başlangıç sermayesini temsil eden
hisse senetleri ile sermaye artırımı suretiyle nakit karşılığı ihraç edilecek hisse
senetlerinin %0,3'ü (bince üçü) oranındaki ücret, Kanun'un 28'inci maddesi
uyarınca hisse senetlerinin kayda alınmasındnan önce Kurul'un T.C. Merkez
Bankası Ankara Şubesindeki 350.109.000 sayılı hesabına peşin olarak yapıtılır.
Uygulanacak Diğer Hükümler
MADDE 29- Gayrimenkul yatınm ortaklıklarının hisse senetlerinin Kurul
kaydına alınmasında bu Tebliğe de hüküm bulunmayan hallerde, sermaye artırımı
yoluyla hisse senetlerinin halka arzı sözkonusu ise. Seri; I, No:13 "Hisse
Senetlerinin Kurul Kaydına Alınmasına İlişkin Esaslar Tebliği"; mevcut hisselerin
halka arzı sözkonusu ise, Seri:l, No:14 "Hissedarlann Ellerinde Bulunan Hisse
Senetlerini Halka Arzetmelerine İlişkin Esaslar tebliği" hükümlerine uyulur.
Gayrimenkul yatırım ortaklıklannın bu Tebliğ'in 19'uncu maddesindeki esaslar
çerçevesinde diğer menkul kıymet ihraçları ise Kurul'un ilgli Tebliğ hükümlerine
tabidir.
Yürürlük
MADDE 30- Bu Tebliğ yayımı tarihinde yürürlüğe girer.
Yürütme
MADDE 31- Bu Tebliği Kurul yürütür.
(EK MADDE 1)- Bu Tebliğ uyarınca gayrimenkul yatırım ortaklıklarının port­
föyünde varlıkların değerlemesinde ve kira rayiçlerinin belirlenmesinde
görevlendirilebilecek ekspertiz şirketleri ekli listede gösterilmiştir.
Kuruluşun Ticaret Unvanı
Adresi
Gayrimenkul Ekspertiz ve
Değerlendirme A.Ş.
Büyükdere Cad. No:45
80670 Levent/istanbul
Vakıf Gayrimenkul
Ekspertiz ve
Değerlendirme A.Ş. (Seri:VI, No:8
sayılı Tebliğ ile ilave edilmiştir)
EbuzziyaTevfik Sok.
No: 19/1
Çankaya/ANKARA