Bursa`nın Kentsel Gelişimi ve Konut Üretimi

T.C.
BURSA-2012
TEZ ONAYI
Kentsel Geli
olarak kabul edilmi tir.
man :
mza
Ba kan :
Prof.Dr.Ufuk ALKAN
mza
mza
Anabilim
Prof. Dr. Kadri ARSLAN
bu
olarak
u
bir
beyan ederim.
tsel bir olgudur.
Anahtar Kelimeler:
2012, vii + 149 sayfa
i
ABSTRACT
The Thesis of Post-Graduate Education, Department of Architecture
URBAN DEVELOPMENT AND HOUSING PRODUCTION IN BURSA
Graduate School of Natural and Applied Sciences
Department of Architecture
Supervisor:
Housing is one of the most basic needs of human beings. People carried out housing
production activities to meet this requirement. Nowadays, housing production is a
phenomenon of urban area with its social and economic dimensions.
Bursa is the 4. largest city of Turkey according to its population. In this thesis, Bu
urban development established through the residential areas in the past. Bursa was
initially established as a castle town during the Byzantine period, then served as the
ises.
complex structure. Today immigration continues to Bursa because of its working
fferent
forms of production towards the demand of housing handled in the thesis since Bursa
was a castle town till todays residential texture.
Key Words: Bursa, Urban Development, Urbanization, Housing, Housing Production
2012, vii + 149 pages
ii
ndedir.
10/11/2011
iii
Sayfa
.................
i
.............. ii
................ iii
1.
..
2.
2.1.2.
...
-
................
vi
............
vii
............. 1
....... 3
.........
3
...........
3
............. 8
........... 20
........... 28
.......... 34
............ 46
........................................................................... 47
........... 49
............... 58
........... 58
Kentsel
3.
............. 66
....................................................................... 72
................................................................................... 72
............ 74
3.2.1. Konut Sunum
.............................................................
75
.......... 76
......... 82
........... 93
.......... 94
.................................................................... 99
iv
............ 99
................................................................... 100
............................................................................. 101
................................................................................. 103
............ 105
....................................... 105
3.4.2. Konut Arz-Talep Dengesi............................................................................. 107
.................................................................................. 109
da
..................................................................................... 112
................................................................... 114
.................. 131
4. SONU .............................................................................................................. 136
KAYNAKLAR....................................................................................................... 140
.............. 149
v
Sayfa
2.1. Bursa Deveciler Mahallesi, 1880......................................................
4
2.2.
......... 35
2.3.
........ 36
..........
2.4.
37
2.5.
................................................................ 38
2.6.
......... 39
2.7.
............................................................................... 40
2.8.
....... 42
2.9.
..........................................................................
43
...
44
.......
65
2.10. Bursa
2.11.
...................................................................... 116
G
....................................................... 117
.......................................................... 119
................................................. 120
123
6.
125
7.
127
8.
.......................... 129
vi
Sayfa
2.1. 1935-
.......
5
.......................................................................................................
7
2.3.
....
8
2.4.
.................................
17
....
76
Konut Projeleri..............................................................................................
130
2.2.
3.1. Konut Sunum
vii
1.
si
e
kesimlerinde or
un
ktedir.
sorununun
modeli
1
,
u tez,
tir.
incelenecektir.
Kuramsal Temeller, Genel Bilgiler, Temel Kaynaklar
2
2.
2.1.
denlerle
(Baykal 1976)
2006).
kayna
-
3
1
2.1., Bursa Deveciler Mahallesi, 1880
-
ler ol
1919
,
1922-
4
hirlerde, 320.459'u nahiye ve
2
1998).
1935-
Toplam
Toplam
(%)
(%)
(%)
(%)
1927
114.383
16,8
253.925
21,7
399.942
10,7
13.648.270
11,8
1935
133.699
5,6
309.061
3,6
442.760
4,2
16.158.018
10,2
1940
141.189
9,5
320.459
5,2
461.648
6,5
17.820.950
10,5
1945
154.727
15,6
337.172
8,8
491.899
10,9
18.790.174
11,1
1950
179.016
20,3
366.903
4,5
545.919
9,7
20.947.188
11,4
1955
215.428
21,7
383.470
12,5
598.898
15,1
24.064.763
11,5
1960
262.362
27,7
431.532
-2,6
689.493
9,5
27.754.820
11,3
1965
335.048
24,3
420.456
2,5
755.504
12,2
31.391.421
11,3
1970
416.662
24,3
431.222
5,4
847.884
13,4
35.605.176
11,3
1975
507.106
21,7
454.533
12,5
961.639
19,4
40.347.719
11,1
1980
636.910
31,9
511.582
-5,4
1.148.492
15,2
44.736.957
11,3
1985
840.094
37,2
483.921
-8,4
1.324.015
20,5
50.664.458
11,1
1990 1.153.007
41,4
443.154
11,5
1.596.161
33,1
56.473.035
12,0
2000 1.630.940
41,5
494.200
-39,9 2.125.140
22,6
67.803.927
10,8
2011 2.308.574
-
296.921
-
73.722.988
-
-
2.605.495
5
a
dir.
km2
27
1950
-
lerin ilk ya
(Anonim 1962).
li
921
Bulgaristan
Bir
6
dur (Anonim 2007).
2.
(14.01.2011 tarihinde edinilen bilgilerdir.)
Mustafake
B
7
3.
B
verileri) (14.01.2011 tarihinde edinilen bilgilerdir.)
Belediye
Toplam
Erkek
285.269
142.109
143.160
Mudanya
52.325
25.650
26.675
Kestel
38.028
18.971
19.057
55.131
27.729
27.402
92.765
47.182
45.583
617.108
308.607
308.501
Osmangazi
764.944
381.748
383.196
Belediyesi
1.905.570
951.996
953.574
Bursa
Gemlik
sosyal,
ekonomik,
devam etmektedir (
.
et etme
durumu
veya
(Ekinci 2008).
,
veya
8
ve bu
bir gecekondu veya sefalet mahallesinden, sosyo-ekonomik
olarak ele
kente,
kentten
kentten
ebilmektedir
kente
daima
rastlanan ancak
bir olgudur
-
2. Zorlama ile
iken
elinden tamamen
1922-
kitleler
iradeleriyle vermektedirler
B
kabul edecek olan
Genel
kendi vatand
9
ortak
bi
terk
etmelerine verilen isimdir.
durumudur.
hareketidir
sosyal, fiziki,
enel olarak ekonomik sebepler
memnuniyetsizlik
tatmin
etmeye sebeptir. Daha iyi
sahip olma
de
ilk olarak
cazibesi, ikinci olarak da
ifadeleri
a
Kentler,
10
olan
-il)
denilmektedir
(http://www.mevzuat.gov.tr/).
olarak
bilir. Kentlerin
kentin
.
.
Kentle
syal ve ekono
devam etmektedir.
imzalanan
11
(Kula 2009).
1965-2000
(Kocaman 2008).
-
-
(Kula 2009).
9.
denilmektedir.
Devletlerindeki
kapsama girmektedir. Az
ve
sonucu olarak
Bu tarz
denilmektedir.
olmayan,
konutlar ve gecekondu mahalleleri ile
veya
bu model
kemizdeki
kan
gibi
itmesi ile ilgili sebepler
or
12
1993).
bi
mizdeki
talebinin mevcut kon
in sadece
1950
Bu rakam
13
merkezinde dahi
ortaya
Tarihi ve toplumsal
bir
sorun da kentsel arazilerin
bir
kentlerin
devlete veya belediyelere ait
arazilerin
durumudur. Devlet ve
gecekondular
tapu
ve Ankara
alt
bulunan ve daha
cekondu sahipleri
gecekondu arazilerini kat
kentle
ve
yeni semtler
Fakat bunun
olmayan arazi,
metropollerde ve
alan ve orman arazisi gibi
ve edilmeye devam etmektedir. Hukuken,
hizmetleri, belediye
ve kent ikilemi sosyolojide
sahiptir. Bu ikileme dayanan
vs.
olarak
birbirlerinin
ekseninde
ve biz duygusunun
hakim
ve bu
kan
bir topluma
olan,
bir cemaat hissine
gelmektedir. Cemiyet ise, ikincil ve resmi
hakim
14
bir
ve
kesimden gelen ve cemaat
bu cemaat
hakim
re
devam ettirmektedir.
ait toplumsal alt
cemaat
yeni cemaat
Bu
ile
006).
yeni cemaat, etnik ve
topluca
durumuna da
Orta
e ikamet
a
(Anonim 2011).
1530-
-
15
-
93 G
ni
(Anonim 2010).
(Anonim
16
(Anonim 2010)
ncesi
Tyni
Tatarlar
.
.
.
NEREDEN
Trakya
Orta Asya
Sivas
-Azerbeycan
Afyon
Bursa
Tatarlar Mahallesine
Sivasiler Mahallesi
Acemler Mahallesi
esi
Hintliler
Hindistan
Ermeniler
Yahudiler
Celali
1530-1570
Anadolu
1877-1878
1877-1878
1877-1878
1877-1878
1877-1878
1912 Balkan
Rumeli-Kafkasya
Kazan
Bursa
Mollaarap
-Yeni Mahalle
Kafkasya
1924-
Balkanlar
Yunanistan
1950
Bulgaristan
1951
Bulgaristan
1968
Bulgaristan
1989
Bulgaristan
17
Bursa
Mudanya
-Adalet
Mahalleleri
-Adalet
Mahalleleri
-Zafer- ilyayla-YediselvilerMeskenSinandedeAnadolu
Bu
(Anonim 2010).
Yugoslavya ile imzalan
edilmektedir.
(Anonim 2010).
ustafa
18
ri hemen
(Anonim
2010).
19
-
(Ozgan 2008).
(Kandes 2006).
eler
(Kandes 2006).
20
elindeydi (Kandes 2006).
liren
3.
(Kandes 2006). 4.
(Kandes 2006).
men beyliklerinden ve Orta
ydi.
ydi.
ve
ydi
21
bozulmalar
ve din sosyal mevki veren
-Ortodoks-Ermeni ve Musevi
18.
o
in
;
rlar.
Bursa kentinde, Rumlar Umurbey, Kay
22
ve kamusal
konumu;
, okur-
eye gidebilme
ler
bili
23
birlikte
-
-
bu
-
Askeri
Bursa Ansiklopedisi 2002
1953
(Bursa Ansiklopedisi 2002).
24
-i Etfal
Cemiyeti, Hilal-i Ahmer Ce
2
(Bora 1987).
rizminde
ca turizmi
denilince ilk akla gelen merkezlerden biridir.
25
26
beklenmektedir. Bu durumda yine ke
27
Ancak Orhan Gazi
mli bir ticaret merkezi ol
sa da
-
rir
de
ru Bursa daki ipekli dokuma
r
-1512) Bursa
re
-
b-
(http://www.tse.org.tr/tse-hakkinda/ilk-standard, 2011).
ki genel geriley
mektedir
merkezi oto
28
da da bir
Ekonomideki bozulma ve
(BTSO 2010).
rihinde,
-
(BTSO 2010).
tur (Altun 2007).
(Dalsar 1960).
ya da
1864 te Bursa
Georges Perrot
Ermeni, Rum ve Musevilere aitti. 1906 da Bursa ya gelen Regis Delbeuf ise, kentte
29
Karacabey
yle
kentte pamuklu dokuma
imi de
r.
tir. Milli iktisat siyasetinin, I.
2010).
r
ve bu fabrikalar
-
1923-
bu
Sava
n
narak
30
2002). 1923-
la,
Birin
Sanayi
1972)
nde ger
rinos ve Gemlik Sun
de, Meri
nde dokuma sanayisinin ve
(Altun
2001).
II.
gellemek, sosyal adaletsizlikleri ortadan kal
n
genelinde
cid
1950-
teklenerek, 1960
-Yalova Karayolu ve
31
-
1950-
da dev
dir. Temeli 1953
1950-
t
li
tim yapan 190
civar
r
lerdir
2002).
1960-
sanayi sek
(BTSO 2010).
nin ilk
-
r
1967
nde Karnde Oyak-Renault otomobil
Otomotiv yan sanayisi de, Bursa da Organize
32
m eden
sanayi
bulunan
2010). Benzer durum, 1999
de
den destek
Bursa
devlet ya
Bursa
ol
(www.btso.org.tr/?page=bursaeconomy/bursaeconomy.asp 2011).
-
(www.btso.org.tr/?page=bursaeconomy/bursaeconomy.asp 2011).
erkezi olan Bursa kenti
(www.btso.org.tr/?page=bursaeconomy/bursaeconomy.asp 2011).
33
2
da, Bizans dev
mekte
-akro
-saray olarak kulla
-
181
Muradiye K
K
34
7
radiye
.
hallesi ise, uzun bir
nde
Bulgar
19.
Bey Hari
kabul edil
35
.
haritaya sahip b
sa
19.
an
1973).
-
-
varl
yerde Osman Fevzi
Arakelian, Gara-
nde de
in 1852
F
36
alanla
.
857 Suphi
-
2008).
37
.
Bursa
met
7
Bursa
bilgisini vermektedir.
H
38
si,
39
kil 2.7
-
lik bir yer
Cumhuriyet
tarihinde
etkinlikleri de bu caddede top
eyde Atabir ticaret ve
tur
Caddesi
l
Mudanya Y
garistan
nden hemen sonra kendile
40
ulan
riyet Mahal
-
da
sa
-
-
-Bursa-Mudanya
bu plan ile
Pl
1950
konut
(http://burasibursa.blogspot.com/2010/02/goc-sehri-bursa.html, 2011).
arda
-
Bursa da bunun tersine
ent
(Vural, 2008).
tarihin
Oyal
Emin Canpolat
41
sini ele alan o zamana
ko
er belirlemesi, Santral
-
42
ezlerinden
e
Mudanya Yolu eksenlerinde devam etmektedir. Alt gelir grubunun Mudanya Yolu
devam etmektedir.
43
rganize Sanayi
eri de yerel
Bur
-
-
44
-
leri ile
45
2.5.
Bursa
-5000-
5500-3000-
-
de Kalk
ar
ndan
-2500) kalma
.
a ilk ye
sindeki Misia
(Bursa Rehberi 1980) Daha sonra
rusia
. Bursa da Hitit, Lidya, Frigya, Roma, Bizans,
a, sonra da Bursa
(Kandes 2006)
kale kenti
te Roma
(Kandes 2006) Bursa M.S.
385-
(Kandes 2006)
bu
-
Devleti
1204-1261
da Osman Bey in
itibaren Bursa kentinde
(http://www.bursa.bel.tr/bursa-nin-kurulusu/sayfa/517 2011).
46
Bursa,
1453
Bursa kenti,
.
nin Murat H
nun Rumeli
fiziksel dokusundaki ilk
19.
19.
kentte uygulamaya
Bursa kent merkezinde yeni yollar
a
.
Duraklama ve
lerinde
47
ve
e olgusuyla birlikte
19.
13 km; kuzey-
6 km
-
-
deki
kuzeyde
Bunlar:
1.
2.
3.
48
,
luslar aras
5. B
turizmi
2.5.2.
nitelikte
yap
kurulu bu
hem
linear olarak
Bursa
bir kale kent
min
lda
Orhan
paralel
olarak
49
14.
-
(Emir
Daha s
teni ve Ulucami
(1395-1399). 15.
Bu alandaki hanl
.
15.
(Kandes
2006).
I. Mu
Y
50
Bayezit ise k
, kent merkezinden
de
i 2007).
y
.
ve mimari
14.
-
kuzey-
15.
-
6 km. kuzey-
mesafesi ise 1 km.
16.
kent merkezinde
ve
tersi, tek
merkezli bir
ticaret
51
19.
15.
si
belediyesi
Ahmet V
hizmete
-1897) Maksem Caddesi, 1903-1906
.
Bursa kent merkezinin dokusunu belirleyen ana
depreminden
1863
1
L
tarihi
kent merkezinde
52
eni ve Rum Mahalleleri kentteki
merkezine 20 dakika
mesafede
Acemler
haline getirilerek kentin ilk
-
(Kaprol 2002).
C
Caddesi
I.
Caddesi nin
ile
53
2002).
taleplerini ve yeni arazi kullanma bi
konut
kentte fark edilir hale
20.
ticaret
merkezi
ilerleyerek
bir
ta gelir grubunun ikamet
19
19
dan, Bursa-Yalova Yolu
1997).
45000 m2
19.
20.
19
54
-
-
ilir hale
-Mudanya
-
-
Mudanya Yol
benzer sosyoBursa
rihi
14 ve 15.
-
(
)
55
14. ile 20. y
kente
-Mudanya demiryolu ve
19.
Caddes
kent m
19.
eriyle,
konaklama ve hukuki
edilen
-
1930(Bau
-Deco..)
konut dokusu
eden
-
56
-
-
Kent mer
ticaret fonksiyonunun
Yalova Yolu ekseninde
m eden kentin
,
(Tr.wikipedia.org/
wiki/Bursa_(il) 2012).
57
-
Bursa, sultan
edilmesiyle
-
nlukta, kuzey(Tekeli 1999).
mesafesini tayin etmektedirler.
u tam olarak bilinmemekle
edi kilise ve
58
topl
Baba
verilebilir (Tekeli 1999).
lerinde
, konut y
). Bizans
Mahallesi
bulunmak
(Tekeli 1999).
59
1
uygun bir
19.
y
duvarlarla,
me
a edilmeye
60
2006). 1877-
-
-
(Kaprol 2002).
61
-
Kentin sanayi
ir problem iken
62
Emir-
63
-
-
mleri
-
-
-
-Ataevler
64
Balat mevkilerinde
artan orta65
2.6.2.
Kentsel
Bursa
nda,
iyle;
Bu
Bunlar:
66
al
ayata
an beklentileri
67
tarihi
s
1880
68
kezindeki
69
gereklilikler
Kentteki
,
opt
Kentteki enerji ve
olarak
kaynak
.
gereken sosyo-
;
K
nde karara
ki konut alanlar
,
kentsel gel
-
,
70
ve beklentileri inceleyerek
-
anketlerden elde edilen beklentilerden
ler,
ile Bursa kentinin gelecek nesillerin gururla
.
71
3.1. Konut Olgusunun T
temel gereksinimler;
Konut fiziksel olarak
nlamda
t
bir
da
ki bir
(Arslan 2007).
ba
,
,
72
anlardan birisi o
. Bir toplumsal ve
.
en
plan
n
daha bireysel ve
teknolojik
ko
Konut,
73
19
deki konut stoku yeterli
(Arslan 2007).
74
olmayan yollarla kendi ko
(Arslan 2007).
3.2.1. Konut Sunum
-
75
Konut
Gelir
Konutun
Grubuna
Konut
Dar
Gelir
Dar-Orta Gelir
Orta
Gelir
Kamu
Yap-
Kooperatif
Eliyle
Konut
Toplu
Konut
Eliyle
etimi
Orta-
Gelir
Gecekondu
Gelir
76
Eliyle
Bireysel Konut
Toplu
Konut
belirtmektedir
.
da
.
ece
sorununun geleceklerini ipotek
h
.
- 250 m2
belediyelere teknik-idari-mali destek sa
tirmelidir (Altaban 1999).
77
n
ve
meyi en uygun yol olarak
(Altaban 1999). Mevcut konut
(Tekeli 2009).
yi bir konut finansman sisteminden beklenen, tasarrufl
tasarrufl
B
fi
kin hedefl
verilmesidir
78
in konut
le alt gelir grubu
ye
n
sevk etmektedir.
aratan
bu grup kendi konutunu edinme ihtimaline sahiptir (Tekeli 2009).
79
Orta gelir grubu bunun haricinde 19
ise orta gelir
finanse edilirken
gerekmektedir.
ylece
ve orta
gelirliler
ta
80
.
iler ise
Bu gelir grubu,
bulunmakt
tercihler
konut
etmektedir
(Huniler 2010).
81
Yap-
(Karahan 2008). Yap-
irketlerinden yararlanabilecek gelir
-
.
itimli ve
geli
n bir konut
lu turmaya
erdir. O
(Devlet Planlama
.
82
(Kalafat
m
2009).
-
-
-
e
(Devlet
.
konut kredi
-
-
-
-
83
-
Hisar, Tophane, Muradiye semtlerinde az ka
(Kaya 2008).
-
19
-sat
-
artan konut talebinin yap-
(Karahan 2008)
linceye kadar kentlerde konutlar yap-
toplu ol
-
-
p-
84
Yapkar
metotta ki
de
sistemi ile konut kredisi elde etmek
endirme
-
(
yap-
edilmektedir. Bu sebeple yap-
olarak orta ve orta-
(http://www.turkiyemillikoop.org.tr/1163trk/1163trk.html 2011).
85
2001).
edinmektir. Koop
(Arslan 2007).
yasal olan
tanesidir. Gecekondu ve yap-
Bunlardan ilki konut kooperatiflerinin demokrat
kooperatiflerini demokratik hale getirmektedir (Devlet Planl
ve
2001).
ilkelerine
leyi ile ilgili kararlarda de
olu
(Devlet Planlama
2001).
cevap vermektir.
-
.(
86
2001). 1973
tici
(Karasu 2005).
getiril
(
2001).
-
-
(
2001).
ine
(Karasu 2005).
87
.
planlardaki
ve esneklik
sorun olarak ortaya konulabilir.
durumun maliyetten kaynaklanan nedenleri olmakla birlikte, bir rant beklentisinin
orta gelir grubundan olan
ki
ar
unsurl
(Karasu 2005).
Bursa kentinde ilk kooperatif eliyle
,
88
kooperatif modelini temsil etmektedirler. 19
-
(Arslan 2007).
in
artan
(Kongar 1982).
89
(Arslan 2007).
Gecekondular i
sefalet mahallelerine
edilerek, yasal olmayan bu k
gecekondu olgusu, salt
(Mutlu 2007).
(Arslan 2007).
-
(Arslan
2007).
90
1950
ecekleri bir
(Arslan 2007).
Kentte
ekonomik
gecekondu sahipleri,
bu
(Arslan 2007).
in
91
alternatif bir model
(Arslan 2007).
sebeple
yer alan
Organize Sanayi
-
92
,
hisseli parselizasyona sahip, arsa
Yerel
Sosyal Sigortalar Kurumu ta
etmektedir.
93
kooper
yle bireyin kendi konutunu kendi
(Tekeli 2009). Konut sa
94
-
izni vermek ve
(Tekeli 2009).
(Kalafat 2009).
(Arslan 2007)
Bu
ve ya
beklentilerine cevap verebilecek
etimi
95
hitap eden
dar
gelir
Erikli
(Tekeli 2009).
(Tekeli 2009).
96
(Tekeli 2009).
1978-
ilke ve politikalara
arsa
. Bu plan ile k
cek
enlik
ve emekli
toplumsal konut
si,
97
konut
yap-
Ancak maalesef b
ulamalar zamanla kentin
artan arsa
mesafelerinin
planlama
la birlikte
devam etmektedir.
98
etime Etkileri
(Arslan 2007). Burada, taleple gereksinimin birbirinden
Talep,
,
olarak da
(Karahan 2008).
Konu
seviyes
taleplerde
r (Saner 2008).
meydana gelen
ranta daya
(Arslan 2007).
99
Konut talebini e
,
Aile y
(Tekeli 2009).
T
Yerel sosyo-
(Arslan 2007).
el
100
tir. Bu
lilik
Konut,
sel rant
(Karahan 2008).
(Karahan 2008).
m
-
konut
Yasal olmayan yollarla
gelen ko
101
konut
sal
(Karahan 2008).
veya
(Saner 2008).
milli g
a bu
2010).
102
i
(Karahan 2008). Bu dengesizlik konut sorunun
ekonomik anl
bedelleri ile konut
(Karahan 2008).
(Karahan 2008).
;
196
bireyin
daha
adette konut talebi
103
de
n
-
104
Arz b
olarak belirtilebilir (Karahan 2008). Bir
(Arslan 2007).
gerektiren ve
meydana getirilen bir
r gruplar ile birlikte
Bunlar;
Talepteki Dalgalanmalar
2006).
1930
finansman
(Arslan 2007). 1950
itibaren
105
gecekondu sorununa
artan
konut
talebinin
yap-
1980
(Arslan 2007).
Konut sorunu sadece konut
de
,
(Arslan 2007).
.
Arz,
lar
hacmi
bir envanterdir
(Arslan
2007).
106
Teknolojinin durumu
(Arslan 2007).
3.4.2. Konut Arz-Talep Dengesi
Arz m
ka
belirleye
etilen
(Saner
2008) Konutun
is
o
.
d
(Arslan 2007).
belirsizdir. Arz eden
kesin olarak
107
ken g
teknoloji
ile konut
konutunun girdile
v
,
da veya toplam maliyetteki yeri de
n etmenler
r. Konut
piyasa
arz ve
talep dengesi belirlemektedir. Burada konut
gereklidir.
p
(Arslan 2007).
temel
(Saner 2008).
seyretmektedir
ta gelen
K
mde
maliyetlere etkileri
(Saner 2008).
108
Bu
. Planla
ya
3.4.3
1950
b
109
-
olan konut
(Karahan 2008).
yasal
(Karahan 2008).
talebe
arz-talep dengesinden
-orta ve orta gelir
Arz ve talep
Burada fiyat, bir
fiyatlar
ve talep edilen
i
, arz talepten fazla ise de fiyatlar
bir denge meydana getirir
110
(Saner 2008).
arazilerinin
hazine arazilerinin
Toplu
Konut
daresi
desteklenerek,
levi
Konut
sosyal anlamda
.
beraberinde getirecektir. Bu
ta
gibi kamu kurum ve
yeni sistemde de yer alarak, bir
anlamda
111
-
izl
minde Emir-
-
Emir-
-
kooperatif ve yap-
-
112
ntin Mudanya Yolu
-
-
113
da Konut
fethi
y
(Tekeli 1999).
km.
mescit ve tekkelerin d
olarak verilebilir (Tekeli 1999).
Mahallesi bulunmakta
(Tekeli 1999).
114
cadde boyunca
-
17.
16. y
y
k
,
temel kaynak olarak incelenmektedir
2008). Genel olarak mahallelerden
denilebilecek
19.
(Tekeli 1999).
115
, 2011.
y
15. y
gerileme, 19. y
19.
18
-
116
G
1.
-
(Kaprol
2002).
(Batkan 1996).
117
1941 de Hanry Prost
(Kaprol 2002).
sah
havalanmaya
(Batkan 1996).
kentin yeniden
sa
.
118
3
Ankara-Bursa-
-
.
119
onutlar Bursa kentinin ilk toplu
1050 Konutlar Se
19
120
, 2011.
19
kuzeyinde Yalova
Bu alanlarda hisseli parselizasyon
yasal olmayan konut
121
tinde
afeden
ne
122
(www.uludag.edu.tr)
-Koop
erine
-120m2 alana
123
19
19
19
19
19
bu semtin
19
-150m2
alanlar
tipolojilerdir.
124
6.
(www.koromuzdansayfalar.blogcu.com).
y kesiminde
125
lerini takip
lentisindedir.
lgelerde
126
K
sah
7.
127
-orta
-
19
konu
Orta
128
etme yoluna gitmektedirler. Ortagelir grubu genel olarak yap-
-
8.
RI%20MAKALE.pdf)
129
Konut Adeti
2341
912
948
774
1584
368
1936
407
726
64
Kay
-
130
Bir Bizans kenti olarak
bir
D
.
inde ikamet eden aileleri
19
-
1950 ve 19
asyona
olarak
olarak Bulgaristan
19
131
lenerek devam etmektedir.
-
132
uz
nde konut talep eden bireyler
bir konuta sahip olmak istemektedirler.
133
modeliyle konut sahibi olm
l arsalarda imar
134
135
4.
bir kale kent olarak kurulan,
metropollerinden biridir.
-
14 ve 15.
Cumhuriyet
-
136
n
kentin kuzey-
s
kentin ilk
Ke
tehdidi ile
ktedir. Bursa kentinde de kentin
137
ile devam ederk
ip olan
2
138
desteklemektedir. Bursa bar
t
b
t
aktar
139
KAYNAKLAR
-
http://www.emlaklobisi.com/Yazar-Detay/Dr-Elif-AKis/13/index.html
(17.05.2011
Bursa Defteri, Mart 2002.
Ak
Toplum ve Bilim Dergisi
Bursa.
Altun, D. 2007.
ve Merinos.
Ar
Anonim, 1938.
nda
Anonim, 1962.
Anonim, 1980.
Anonim, 1997.
Anonim, 1998
Enstit
140
Anonim, 2005.
Anonim, 2007. Bursa. Tr.wikipedia.org/wiki/Bursa_(il) (07.02.2012 tarihinde siteye
Anonim, 2007.
Anonim, 2008.
Bursa.
Anonim, 2008.
Anonim, 2008.
Anonim, 2009.
Anonim, 2010.
p://burasibursa.blogspot.com/2010/02/goc-sehri-
Anonim 2010.
-sehri-
Anonim,
2010.
http://www.anadolutayfasi.net/osmanli-tarihi/61252-14-yuzyilda-
osmanlilarda-bilim-kultur-sanat.html
Anonim, 2010. (www.koromuzdansayfalar.blogcu.com) (23.01.2012 tarihinde siteye
Anonim, 2011.
-baskentleri-
Anonim, 2011.
osmanlinin-baskent-olarak-kullandigi-iller.html
(25.02.2011
tarihinde
siteye
(01.03.2011
tarihinde
siteye
Anonim, 2011.
http://www.tse.org.tr/tse-hakkinda/ilk-standard
Anonim,
2011.
-nin-
Anonim,
2011.
http://www.btso.org.tr/?page=bursaeconomy/bursaeconomy.asp
141
Anonim,
2011.
Anonim, 2009. (www.panoramio.com) (01.02.2012 tarihinde sit
Bursa
Defteri,
lan Hanlar,
Sempozyumu, Kocaeli.
.
Balamir, M. 1993.
-1918. Ankara
ergisi
Baykal, K. 1976.
1950),
Bora, O. 1987.
Bursa Ansiklopedisi, Cilt: 3.
Bursa Ansiklopedisi, Cilt:1.
Doktora Tezi
Tezi
142
Ankara
, Erciyes
-8
Nisan 2007-Bursa), Osmangazi B
Dalsar,F. 1960.
Sosyo-
2004, Bursa.
, E. 1973
-
,
-
, Gazi
1935-
143
Dergisi
Tezi
Huniler, E. 2010.
ul.
Kalafat, N.K. 2009.
Lisans Tezi
Kandes, V. 2006. B
-
- 1926 , Avrasya
Kaplanoglu,R. 2006.
Etnografy
Kaprol, T. 2002.
930-
1, Bursa.
144
Karahan, E. 2008.
Doktora Tezi
Kar
Kaya, M. 1999. 1918Durumu. Doktora Tezi
Bursa Defteri,
Kaya, Y. 2008.
Kaygalak, S. 2006.
1840-1914. Doktora Tezi
Raporu. Nisan 2009, Ankara.
Stratejisi ve Eylem
-2023. Ankara.
-1955),
-2000)
Kocaman, T. 2008.
145
Kongar, E. 1982.
Doktora Tezi
Sorunu ve
Kula, U. 2009.
Maydaer, S. 2009.
-
Mutlu, S. 2007.
Bursa.
146
-
,
i: Ampirik Bir
Saner, E. 2008.
Uygulama,
. Kentsel Yoksulluk,
Raporu, Ankara.
.2011) [email protected]
-
Tayla, M. 1997.
Bursa.
Tosun, E.K. 2007
Doktora Tezi
ans Tezi
http://www.turkiyemillikoop.org.tr/1163trk/1163trk.html.
.)
147
(25.12.2011
tarihinde
Vural, T. 2008.
Yurt Ansiklopedisi (T
Maddesi.
148
:
um Yeri ve Tarihi
Dili
: Bursa, 1985
:
Lise
Lisans
:
: [email protected]
149