güncellemeler spl`nin belirttiği 17 şubat 2017

GÜNCELLEMELER SPL’NİN BELİRTTİĞİ 17 ŞUBAT 2017 MEVZUAT KESİMİNE GÖRE
22 MART 2017 TARİHİNDE YAPILMIŞTIR.
22 MART 2017 TARİHİNDE MEYDANA GELEN GÜNCELLEMELER SONRASINDA AŞAĞIDAKİ KONULAR
BAŞLIK NUMARASINA GÖRE KİTABIMIZA EKLENMİŞTİR.
11.12- TİCARİ İŞLEMLERDE TAŞINIRLARIN REHNİ AMAÇLI DEĞERLEME İŞLEMLERİ (EKLENEN BAŞLIK)
Bankacılıkta teminat olarak kullanılabilecek varlıkların çeşitlenmesi ile değerleme uygulamalarının
kapsamı da genişlemektedir. Ticari kredi kullanımının kolaylaştırılması açısından menkul varlık ve değerlerin de
teminat olarak kabul edilmesine yönelik düzenleme yürürlüğe konulmuş, ve rehnin paraya çevrilmesinde
alternatif yolların sunulması yoluyla finansmana erişimin kolaylaştırılması hedeflenmiştir.
Üzerinde rehin hakkı kurulabilecek taşınır varlıklar arasında; alacaklar, çok yıllık ürün veren ağaçlar,
fikri ve sınai mülkiyete konu haklar, hammadde, hayvan, her türlü kazanç ve iratlar, başka bir sicile kaydı
öngörülmeyen ve idari izin belgesi niteliğinde olmayan her türlü lisans ve ruhsatlar, kira gelirleri, kiracılık hakkı,
makine ve teçhizat, araç, ekipman, alet, iş makinaları, elektronik haberleşme cihazları dâhil her türlü elektronik
cihaz gibi menkul işletme tesisatı, sarf malzemesi, stoklar, tarımsal ürün, ticaret unvanı ve/veya işletme adı,
ticari işletme veya esnaf işletmesi, ticari plaka ve ticari hat, ticari proje ve vagon gibi çok sayıda mal ve varlığın
rehin olarak kullanımı mümkün kılınmıştır.
Bu kapsamda sayılanlardan üçüncü kişiler zilyetliğindeki taşınır varlık, hak ve paylı mülkiyet hakları da
rehin konusu olabilmektedir. Taraflar, rehin hakkının kurulması öncesinde rehne konu taşınırın değerinin
tespiti için değerleme yaptırabilir.
Rehinli taşınır varlığın birleşmesi veya karışması durumunda ya da temerrüt sonrası
hakların kullanımında, alacaklının başvurusu üzerine rehin verenin yerleşim yerindeki sulh hukuk
mahkemesince taşınırın değeri değerleme hizmeti sunan gerçek veya tüzel kişilere 3 gün içinde
tespit ettirilir. Bu tespitin yapıldığı tarihten itibaren 2 yıl geçmedikçe yeniden değer tespiti
istenemez.
Değerleme hizmeti sunan gerçek ve tüzel kişilerde aranacak nitelikler ile yetkilendirilecek bu
kişilere ilişkin diğer hususlar Gümrük ve Ticaret Bakanlığı tarafından yürürlüğe konulacak
yönetmelik ile belirlenecektir.
Değerleme uzmanı (eksper), rehin verenin yerleşim yerinde faaliyet gösteren eksperler arasından
görevlendirilir. Bu yerde faaliyet gösteren yetkili eksper bulunmaması halinde, eksper en yakın yerde faaliyet
gösteren yetkili uzmanlar arasından görevlendirilir.
Yetkilendirilen uzmanlar TARES (Taşınır Rehin Sicil Sistemi) internet sayfasında yayımlanacaktır. Rehin
sözleşmesinin tarafları, rehin hakkının kurulması öncesinde rehne konu taşınırların değerini herhangi bir
değerleme hizmeti almaksızın serbestçe kararlaştırabilir.
22.11- GAYRİMENKUL PİYASA ÇEVRİMLERİ (DÖNGÜLER) (EKLENEN BAŞLIK)
Ekonominin reel üretim hacminde gözlenen iniş ve çıkışlar konjonktür olarak tanımlanır. Başka bir ifade
ile konjonktür ekonomideki büyüme ve daralma dönemlerinin dönüşümlü olarak yaşanmasını ifade
etmektedir. Genellikle konjonktür dönemleri; tepe, daralma, dip ve genişleme olmak üzere 4 aşamadan
oluşmaktadır.
Ekonomide
olduğu
gibi
ticari
gayrimenkuller de döngüsel bir piyasa özeliği
göstermektedir. Gayrimenkul döngüsünün 4
evresi bulunmaktadır;
 İyileşme (Düzelme)
 Gelişme
 Yüksek seviyeli (Aşırı) arz
 Durgunluk olarak sıralanabilir
DİKKAT EDELİM!!!
Bu sayfada anlatılan konulardan
soru çıkma olasılığı çok yüksek…
İyileşme Aşaması
Döngünün alt kısmıdır. Doluluk oranlarının, talebin ve kiralama hızının düşük olması
ya da minimuma yakın olması muhtemeldir. Genellikle yeni inşaatlar devam
etmemekte ve kira artış hızı enflasyon oranının altındaki seviyelerde olmaktadır.
Piyasanın durgunluk döneminde olduğu düşüncesiyle toparlanma sürecinin
başlangıcının belirlenmesi zordur.
Genişleme Aşaması
Artan alan talebi açısından yükseliş eğilimi görülür. Makroekonomik açıdan
bakıldığında, GSYİH büyümesi normal seviyelere geri döner ve çeyreklik verilere göre
istihdam artışı güçlenir. Doluluk oranlarında ve kiralarda artış görülür. Kiralar yeni
inşaatları haklı kılacak seviyelere yaklaşır ve bazı piyasalarda, aşırı hızlarda artar.
Geliştirme faaliyeti toparlanma aşamasına geri dönmeye başlar. Arz ve talebin
dengede olduğu en yüksek noktaya (dalganın tepesi) bu aşamada erişilir.
Aşırı Arz Aşaması
Çevrim dalgası üzerinde arz ve talep arasındaki denge sıklıkla aşılır. Boşluk arzının
gereğinden fazla olması, ekonomide bir değişikliğin neden olduğu aşırı büyüme veya
talebin geri çekilmesinden kaynaklanabilir. Aşırı arz, artan boşluklarla
işaretlenmiştir. Kira artışı olumlu, ancak düşük seviyelerde kalabilir.
Durgunluk Aşaması
Arz, talep edilenin çok üzerinde gerçekleşir ve yüksek boşluk üretir. Durgunluk
döneminde kira artışı olumsuz veya enflasyon oranının altındaki seviyelerde
gerçekleşir. Buna ilave olarak, kiracıların cezbedilmesi için operatörler çoğu zaman
daha fazla imtiyaz ve kira indirimleri teklif eder.
Gayrimenkul piyasalarındaki trendler piyasa göstergelerinin birbirleri ile olan ilişkileri ile ölçülebilir. Bu durum
şu şeklide açıklanabilir;
Eğer piyasadaki boş yerlerin oranı artarsa kiralar düşmeye başlar ve buna bağlı olarak
kapitalizasyon oranları artar.
Eğer boşluk oranlarında azalma görülürse, yukarıdaki durumun aksine kira paraları
yükselmeye başlar ve kapitalizasyon oranları düşer ve yatırımın geri dönüş süresi veya
çarpan katsayıları yükselir.
23.6- GYO’LARIN YÖNETİM ORGANLARI VE OLUŞUMU (EKLENEN BAŞLIK)
Yönetim kurulu üyelerinin 4 yıllık yükseköğrenim mezunu olmaları ve ortaklığın faaliyet konusunu
yakından ilgilendiren; gayrimenkul, altyapı, hukuk, inşaat, bankacılık ve finans alanlarında en az 3 yıllık
deneyime sahip olmaları zorunludur.
GYO’ larda genel müdür olarak görev yapacak kişinin; 4 yıllık yükseköğrenim mezunu olması ve altyapı,
hukuk, inşaat, bankacılık, gayrimenkul ve finans gibi alanlarda en az 5 yıllık deneyime sahip olması zorunludur.
Genel müdürlük görevine son 12 aylık süre içerisinde altı aydan fazla vekalet edilemez.
Yönetim kurulu üyeliği görevine veya Genel Müdürlük görevine yeni bir atama yapılması durumunda
atamaya ilişkin karar, atanan kişinin koşulları sağladığını belgeleyen belgelerle birlikte atamayı izleyen en geç
10 iş günü içinde Sermaye Piyasası Lisanslama Sicil ve Eğitim A.Ş. (SPL)’ne gönderilir.
31- GAYRİMUNKUL DEĞERLEME ŞİRKETLERİ (İÇERİĞİNDE DÜZELTME YAPILAN BAŞLIK)
Aşağıdaki koşulları yerine getiren şirketler, sermaye piyasası mevzuatı çerçevesinde değerleme hizmeti
verebilmek amacıyla Kurul listesine alınmak üzere başvuruda bulunabilecektir:
Anonim şirket olmaları,








Esas sözleşmelerinin 6762 sayılı Türk Ticaret Kanunu hükümlerine uygun olması,
Ticaret unvanlarında "gayrimenkul değerleme" veya "taşınmaz değerleme" ibaresinin bulunması,
Ödenmiş sermayelerinin en az 402.598 TL olması, (2017 yılı için)
Asgari ödenmiş sermayelerini temsil eden hisse senetlerinin tamamının nakit karşılığı çıkarılmış olması,
Hisse senetlerinin tamamının nama yazılı olması,
Ödenmiş sermayesinin asgari %51'inin, en az iki sorumlu değerleme uzmanına ait olması,
2'si sorumlu değerleme uzmanı olmak üzere en az 5 adet değerleme uzmanının tam zamanlı istihdam
edilmesi
Faaliyetlerini sürdürebilmek için yeterli mekan, personel ve donanıma sahip olması zorunludur.
GAYRİMENKUL DEĞERLEME ŞİRKETLERİNİN ÖDENMİŞ SERMAYELERİ 2017 YILI İÇİN YENİDEN
DÜZENLENMİŞTİR.
YAZIM HATALARININ DÜZELTMELERİ
Yıllık Nominal Faiz Oranını devre sayısına bölerek Devre Faiz Oranını buluruz. (DFO = YNFO / n)
Dönem Sayısı
1
2
3
4
6
12
Nominal Faiz Oranı (%)
18,00
18,00
18,00
18,00
18,00
18,00
Efektif Faiz Oranı (%)
18,00
18,81
19,10
19,25
19,41
19,56
1 nolu sayfada yer alan yukarıdaki tablonun dönem sayılarında düzeltme yapılmıştır.
Soru-34: Bir şahıs, sahip olduğu AVM’nin yangın sigortası için, bir sigorta şirketine her yıl prim olarak 200.000
TL ödeme yapmaktadır. Sigortaya başlama tarihinden 20 yıl sonra bir yangın sonucunda AVM yanmış ve sigorta
şirketi tazminat olarak bu şahsa 10.000.000 TL ödemiştir. Şahıs için 20 yıllık dönem boyunca sigorta şirketine
ödenen primlerin % 5 faizle bankada değerlendirilmesi mi, yoksa sigorta yaptırması mı daha kazançlı bir yol
olabilir?
Soru-37: Arazi üzerinde 8 yıl süreli (geçici) irtifak hakkı tesis edilecektir. Arazinin olduğu gibi kullanılması halinde
getirebileceği yıllık ortalama net geliri veya yıllık kirası 2.000 TL olarak belirlenmiştir. Arazilerde geçerli olan
kapitalizasyon oranı % 6 olduğuna göre arazi üzerinde 8 yıl süreli irtifak hakkının peşin bedeli ne olur?
DENEME SINAVI 6’ DA, 19 NOLU SORUNUN A SEÇENEĞİ VE ÇÖZÜMÜ AŞAĞIDAKİ ŞEKİLDE DÜZELTİLMİŞTİR
19- Bir gayrimenkulün değeri 300.000 TL olup, bir kısmı aylık geri ödemeli yıllık %24 faiz oranlı ve 10 yıl vadeli
kredi ile finanse edilmiştir. Kredinin aylık eşit taksitleri 1.800 TL ise, gayrimenkul alımında kullanılan peşinat
tutarı kaç TL’dir?
A) 81.640 TL
19. Sorunun Çözümü
B) 218.360 TL
i = 0,02 (0,24÷12) (Dönem Faizi)
n = 120 (10x12) (Dönem Sayısı)
C) 283.831 TL
ABD = 1.800 x ((1,02120 – 1) ÷ (1,02120 x 0,02))
D) 292.500 TL
ABD = 81.640 (Kredi Değeri)
E) 293.373 TL
300.000 – 81.640 = 218.360 TL (Kullanılan Peşinat)